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建筑工程質量糾紛適用法律范文1
關鍵詞：工程質量 投訴處理 措施
中圖分類號： TU71 文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，隨著城市化建設步伐的不斷加快，工程建設規模不斷擴大，一批批住宅小區在大地上崛起，為城市建設添置了一道道靚麗的風景，但從總體上看工程建設整體素質較低，生產力水平不高，仍處于原始的勞務密集和粗放經營階段。工程建設參建各方責任主體人員素質良莠不齊，工程質量創優意識不強，沒有一套完善的工程質量創優激勵機制，影響了工程質量的整體水平的提高。造成工程結束交付后很多質量通病不斷出現，加上建筑產品的特殊性，國家技術標準要求與住戶要求有一定的差距，多數購房戶對房屋質量的關注度及期望值較高，出現質量問題后對工程質量保修不能接受，提出經濟賠償及退房要求，且很多購房戶在購房合同中對質量問題出現應如何處理如何賠償如何退房與開發商沒有明確的約定，出現糾紛后又不輕易訴諸于法律，造成很多質量投訴因提出經濟賠償及退房要求無法處理，也引發很多矛盾和社會不穩定因素。下面筆者就當前我國現行工程質量法律法規對工程質量保修及相關質量問題處理作相應探討.
一、 工程質量保修制度工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《建筑法》第62條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章專章對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了規定。
1）質量保修的范圍及最低保修期限
《建筑法》第62條規定建筑工程的保修范圍及最低保修期限是按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定?！督ㄔO工程質量管理條例》第40條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包人與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。在不違反法定最低期限的前提下，發包人與施工企業可以在施工合同或保修書中對保修期限進行約定。
2）質量保修書 根據《建筑法》、《建設工程質量管理條例》相關規定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。在內容上，質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。3）質量保修責任《建設工程質量管理條例》第41條規定，建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條規定，因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。
4）《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條規定在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。第十五條規定因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任 。
5)《宿遷市住宅工程質量投訴處理暫行辦法》第十條規定涉及經濟糾紛或提出退、換房要求的不屬于住宅工程質量投訴受理范圍。
二、 實踐中的具體做法按照目前通行的做法，施工企業與發包人簽署建設工程施工合同時，一般會約定質量保修金，發包人要求承包方預留一部分工程款作為質量保修金，用以保證維修建筑工程在保修范圍內出現的質量問題。質量保修金通常為總造價的5%左右，工程竣工驗收合格后的一定期限后再由發包人退還或支付給施工企業。質量保修金已經成為目前工程建設領域的行規。
在具體質量投訴處理過程中工程質量投訴處理監督機構是按以下幾種方式予以處理：(一）對事實清楚、責任明確、能夠確定處理意見的一般質量缺陷，由工程質量投訴處理監督機構責成責任單位提出處理方案，向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。（二）涉及存在主體結構安全和主要使用功能缺陷、質量問題難以界定的，由工程質量投訴處理監督機構責成建設單位委托工程質量檢測機構進行檢測，檢測部位、內容、數量按照相關規范標準或由工程原設計單位確定，設計單位根據檢測結果提出處理意見，工程質量投訴處理監督機構向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。（三）對技術復雜、處理難度較大、可能危及主體結構安全的嚴重施工質量問題，由建設單位委托有資質單位進行鑒定并形成專家鑒定意見，工程質量投訴處理監督機構向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。工程質量責任單位應認真執行工程質量投訴處理監督機構提出的《《工程質量檢查通知單》》，在規定期限內完成質量問題整改，并向工程質量投訴處理監督機構上報施工質量缺陷處理結果。 施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，建設單位可以另行委托 其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。建設行政主管部門責令改正，并對其處10萬元以上20萬元以下的罰款。經多次返修仍不能消除其質量缺陷的，建設單位應予退房或調房。
三、存在問題
由于住宅工程是價值不斐的特殊商品，住戶對其質量的關注度和期望值較高，加上建筑產品的特殊性，國家技術標準要求與住戶要求有一定的差距，因此關于住宅工程質量投訴時有發生。在實際的操作過程中許多住戶不知道如何投訴，也有部分住戶是盲目投訴，還有一些住戶希望借投訴來獲得賠償。在住宅工程質量投訴過程中提出的賠償問題,根據我國現行的有關法律、技術標準規定，保修期內的建筑產品由施工單位負責保修，建設主管部門無權處理市民在住宅工程質量投訴過程提出的賠償問題。有的住戶提出：一處滲漏賠多少錢、一條裂縫賠多少錢，且很多購房戶在購房合同中對質量問題出現應如何處理如何賠償如何退房與開發商沒有明確的約定，仍堅持要求賠償，又不通過司法訴訟途徑解決。上訪 事件時有發生，在浪費了時間與精力的同時，往往還不能得到令自己滿意的結果，影響社會穩定。
四、應采取的對策
1）加強政府引導，《宿遷市住宅工程質量投訴處理暫行辦法》實施已近半年時間,對住戶如何投訴住宅工程質量投訴如何處理涉及經濟糾紛或提出退、換房要求的應如何積極解決都有了剛性規定，因此應加大宣傳力度，積極引導住戶依法、合理投訴，而不要盲目、無理投訴。
2）應加強對工程質量保證金的監管力度,2005年建設部出臺的《建設工程質量保證金管理暫行辦法》對工程質量缺陷及落實工程在缺陷責任期內的維修、修養責任有了詳細約定，建設施工等單位作為工程質量責任主體，由于目前建設領域的企業誠信機制尚未健全,應加大對其相關質量責任的監管力度，有效對工程質保金的監管在目前應是一個有效措施。
建筑工程質量糾紛適用法律范文2
近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，相對于現房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制?！吨腥A人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！蓖瑫r第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍?！奔赐ǔＫf的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂?！吨腥A人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌|量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料
葉金良：《WTO與房地產營銷》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。
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建筑工程質量糾紛適用法律范文3
建筑工程施工合同效力認定的原則
根據《中華人民共和國合同法》第二條的規定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。第八條的規定：依法成立的合同，受法律保護。合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律以其強制力使合同當事人按其相互之間確立的合同的內容履行義務，實現權利的效力。合同具有法律的效力或稱法律的約束力是因為法律賦予了合同這種效力，并不能理解為合同和法律是同等的效力。合同是當事人之間的約定，作為民事法律行為，它能夠引起當事人預期的法律后果，這種預期的法律后果是受到法律保護的，法律保護的方式就是依靠法律所特有的強制力要求合同當事人完成約定的行為。由于法律的規范作用，使原來僅是當事人之間的合意行為產生了法律的約束力。這種法律的約束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的無效問題，在此之間法律規定了可撤銷的合同。所謂“受法律保護”是指合同約定的權利義務是有法律效力的。受法律保護的合同就是有效合同。但法律保護是有前提的，即必須是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同當事人應當具有法定的締約資格；2、合同當事人各方意思表示真實；3、合同內容不違反法律或社會公共利益；4、合同標的確定、可行的。對非依法成立的合同，其約定的當事人的權利、義務是沒有法律約束力的，是無效的，其合同當然也就是無效的合同。因此認定無效合同的標準是：合同的訂立程序、當事人主體資格、合同內容等方面是否有非依法律規定的情形，如果有非依法律規定的情形就是無效合同。無效合同的前提是合同已經成立。其具有以下法律特征：無效合同自始無效；無效合同中可能仍有有效條款。無效合同的認定與合同成立后雙方的主觀意志無關。
根據《合同法》第五十二條規定具有下列五種法定情形的合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同、損害國家利益的，合同無效。2、惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。3、以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。4、損害社會公共利益的合同無效。5、違反法律、行政法規的強制性規定合同無效。
《合同法》第二百六十九條的規定：建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同，其包括工程勘察、設計、施工合同。因此建設工程合同是指發包人為了完成工程建設任務與承包人訂立的關于承包人進行工程建設、發包人接受該建設工程并支付價款的合同。建設施工合同又稱為建筑安裝工程承包合同是指建設單位（發包人）與施工企業（承包人）之間為完成商定的建設工程項目而達成的明確相互權利義務關系的協議。建設工程施工合同是民事債權關系的一種，其效力的界定自然受到《民法通則》以及《合同法》有關規定的約束，這些基本法律規定的合同無效的情形，應當適用于建設工程施工合同。由于長期實行計劃經濟的影響，我國法律、行政法規、部門規章規范調整建筑工程施工領域的強制性規定就多達60余條，如果違反這些規范都以違反法律強制性規定為理由而認定合同無效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于維護合同的穩定性，也不利于保護各方當事人的合法權益，同時也會破壞建筑市場的正常秩序。法律與行政法規中有的屬于效力性強制性規范，有的是屬于行政管理性規范的，當事人如果違反了這些管理性規范應當受到行政處罰，但不應影響民事合同的效力，只有違反有關效力性的強制性規范即保障建設工程質量的規范和維護建筑市場公平競爭秩序的規范才能影響民事合同的效力。目前合同內容合法性原則作為效力性的規范一直是存在的，但為適應市場經濟建設與市場主體自主性權利的保護目的出發，已經明顯逐步寬松。最高人民法院制定的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱：《審理建設工程施工合同的解釋》）從《建筑法》與《招標投標法》的立法目的出發，將《合同法》中“違反法律、行政法規的強制性規定合同無效”的規定用該司法解釋的第一條與第四條以及第五條列舉了八種合同無效的情形：1、承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質登記標準承攬建設工程簽訂的施工合同；2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義簽訂的施工合同；3、承包人非法轉包或者違法分包建設工程簽訂的施工合同；4、承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同；5、建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效簽訂的施工合同。其中前六種情形依據《建筑法》的有關規定，后二種情形依據《招標投標法》的有關規定。綜上筆者認為建設工程施工合同只有在違背法律、行政法規強制性規定的情形下，才認定無效，從而減少對建設工程施工合同無效的情形，充分尊重當事人的意思表示，體現了《合同法》的立法本意。
建設工程施工合同被認定為無效后的處理原則
按照《合同法》第五十八條規定無效合同的法律后果：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。第五十九條規定：當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。即合同沒有法律約束力、返還財產、收歸國有、賠償損失。審理有關無效合同糾紛時應注意的原則1、盡可能使合同有效原則。2、正確區分當事人的合同責任與對第三人的侵權責任原則。3、正確區分將無效合同責任與當事人應承擔的行政責任原則。
建設工程施工合同與其他合同相比較具有自己的特殊性即在合同的實際履行過程中就是施工方將自己的勞動與建筑材料物化成建筑物的過程。合同被確認無效以后,施工方已經履行的合同內容是不能適用返還的方式使得建設工程施工合同恢復到簽訂合同以前的狀態，因此只能按照折價補償的方式進行處理。因建設工程施工合同所依據的《建筑法》以及有關行政法律規范都以保證所建工程的質量作為重點，工程質量是建筑工程的生命，因此建筑合同被認定為無效后，建筑工程質量是否經過竣工驗收以及竣工驗收后是否為合格，對適用無效建設工程施工合同折價補償原則具有重要的意義。
在現階段我國的建筑行業的進行竣工驗收的一般都是有建設行政主管部門的質量評定機構作出的認定（也有部分的建設工程是由建設方與施工方共同會同監理方委托有資質的中介機構進行竣工驗收后，再請建設行政主管部門會同有關職能部門對建設工程進行綜合驗收）。從建設行政主管部門作出的工程質量評定的標準具有較強行政行業評定的內容與成分，從現行的行政法規認定角度可看出具有一定的行業權威性、強制性以及約束性，是一重要的鑒定結論材料，人民法院在審判案件時理應予以采信并確認其效力。同時當事人對建設行政主管部門作出的驗收質量認定（評定）是可以提出自己的異議，如當事人提出的異議理由確實充分，人民法院是應該準許當事人申請重新進行質量評定，委托由當事人雙方共同選取的具有一定資質等級的中介機構進行重新質量評定，并根據重新評定的結果作為認定建設工程質量是否合格的重要依據。如果直接會同監理方委托有資質的中介機構進行竣工驗收作出的質量是否合格的結論，人民法院也應該作出一民事證據進行審查認定。經過驗收合格的建設工程應包含工程竣工以后驗收合格和正在建設中的工程經過階段性驗收合格的建設工程以及經過修復以后驗收合格的建設工程。建設工程中地基基礎工程與主體結構工程具有相對獨立性，一般在絕大多數的情況下，完成這部分的建設工程以后應當及時進行驗收，驗收合格以后方可進行進一步的施工，這樣有利于保證建設工程的施工質量。
（一）建設工程施工合同無效、但工程經過驗收合格的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第二條規定：建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。從建設工程施工合同的實際履行情況看，當該合同被確認無效以后，一般是采取以下折價的補償方式進行處理，一是應當按照簽訂合同當年建筑部門所規定適用的工程定額為標準，通過造價鑒定的方法來確定建設工程的價值進行折價補償；二是應當按照建設行政管理部門的價格信息折價進行補償；三是按照簽訂合同時適用的清單計價規范結算工程價款；四是參照合同雙方的當事人在合同中約定結算的工程價款對施工方物化在建設工程中的實際支出進行折價補償，實際支出應包括工程款中的直接費與間接費，不包括利潤與稅金（利潤與稅金應認定為無效合同的損失，按照過錯原則進行處理）。以上幾種折價補償的方法各自都有利弊：前三種方法由于目前國內的建筑工程市場是屬于建設方市場，建設方為了節約建筑成本在簽訂合同往往將工程款壓得很低，而施工方為了拿到該工程往往同意或者自己將承包的工程款也訂立的很低，這樣使得工程價款常常低于簽訂合同當年適用的工程定額標準和政府有關部門公布的市場價格信息，如果建設工程施工合同被確認無效以后按照這兩種方法進行折價補償的話，就可能導致施工方惡意主張建設工程施工合同無效，將會達到獲取高于合同約定工程價款的目的，也將造成無效合同獲取的工程價款比有效合同所獲得的工程價款還要高，既超出了當事人簽訂合同的預期，也不符合建筑主管部門進行規范整頓建筑市場秩序的政策措施。同時進行工程造價鑒定致使造成當事人的訴累，增加訴訟成本。第四種方法進行折價處理雖然符合合同雙方當事人在簽訂建設工程施工合同時真實意思，保護誠實信用并且可節省一筆鑒定費用，提高訴訟效率，但可能會造成建筑市場出現不正當的競爭，同時施工方進行建筑工程中形成的利潤與稅金，理應由施工方獲得利潤卻被建設方依據無效合同取得，這對施工方是不公平與不合理的，將導致利益保護的不平衡。因此采取合同雙方當事人在簽訂建設工程施工合同時的約定支付工程價款，是比較符合當前我國建筑市場的現狀，既平衡合同雙方當事人的利益。也符合當事人簽訂合同的真實意思，且符合民法的誠實信用與公平基本原則。但在審判實踐中，各個案件的具體情況不同，按照建設工程施工合同約定有的時候是無法計算工程價款，例如出現未完工的建設工程或者建設工程的設計出現大規模修改變化而導致的改變工程量，使其增減較大時，這就需要根據案件具體情況委托有資質的中介機構來通過評估鑒定的方式來認定建設工程的工程價款。
（二）建設工程施工合同無效、且建設工程經過驗收不合格的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第三條規定：建設工程施工合同無效、且建設工程經過驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持。（二）修復后建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。建設工程經過竣工驗收不合格是指建設工程質量不符合國家規定或者建筑行業規定的標準，一是建設工程質量雖然不合格，但經過修復，可以使質量缺陷得到彌補，符合國家或行業的強制性質量標準。建設方可以接受該建設工程并在施工方修復后繼續使用該建設工程。按照法律規定無效合同的處理原則，建設方應當對建設工程進行折價補償，由于建設工程沒有經過竣工驗收，需要進行修復，具備了驗收條件后方可以進行使用，由此發生的修復費用建設方可以要求施工方予以承擔。二是建設工程的質量缺陷無法通過修復方法予以彌補，該建設工程失去了其使用價值。那么對于沒有使用價值的建設工程只能采取拆除的辦法進行重新建設，施工方是沒有權利請求建設方支付建設工程的工程價款。同時依照建筑施工企業理應對建設工程的施工質量負責的法律規定，對于經過竣工驗收不合格的建設工程，施工方應當承擔民事責任。鑒于目前許多建設工程質出現質量缺陷問題是因建設方原因所造成的，如設計方案有問題、在施工過程中隨意增減設計內容、建設方追求不當利益提供或者指定購買的簡直材料、配件、設備不符合國家有關強制性標準以及建設方在建設工程發包過程中操作不規范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相應資質，不按規范施工導致質量有問題等，根據民法中誠實信用、公平原則以及《合同法》中有關按照過錯責任承擔無效合同賠償責任的原則的規定，按照當事人雙方過錯責任大小，有具有過錯的一方承擔責任。對于建設工程施工合同無效，建設工程經過竣工驗收不合格或者建設工程沒有經過竣工驗收，施工方主張對方支付工程價款時，在實踐中一般采取兩種方法：一是依據有關法律關于未經竣工驗收的建設工程不得交付使用的，一律不支持施工方的訴訟主張；二是依據有關無效合同處理原則的法律規定只要是建設工程施工合同無效不管建設工程是否竣工、是否經過驗收，都歸建設方所有并向施工方折價予以補償。這兩種方法也有利弊，前者處理方法將使一些經過驗收不合格或者未經過驗收的建設工程施工合同糾紛得不到解決，損害施工方的利益，會激化矛盾產生一些社會不穩定因素，雖維護了法律權威性但缺乏一定的靈活性。后者處理方法因在具體處理時適用的補償標準不一，如有的以工程造價成本折價補償；有的按照合同約定價款；有的委托中介機構進行評估后以評估價格折價補償，致使補償結果懸殊較大，同時建設工程確實無法修復建設方對其不具有使用價值，建設方全部承擔損失不符合公平正義原則。因此建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格時建設方是否應支付施工方工程價款的標準條件，應當以建設工程修復后是否經過竣工驗收合格。建設工程修復后經過竣工驗收合格的，建設方請求施工方承擔修復的費用的，應當予以支持。建設工程無法修復或者修復后經過竣工驗收不合格的，施工方請求建設方支付工程價款的，不予支持。依據有關法律規定，建設工程經過竣工驗收不合格的，施工方應當承擔返修義務，其費用由自己自行承擔。如施工方明確拒絕進行返修或者當事人已經喪失繼續合作基礎的情況，雙方均同意由第三人進行該建設工程的修復工作時，建設方是可以要求施工方承擔并支付相關的修復費用，這既節約了社會資源又平衡了雙方的利益。對于修復后的建設工程經過竣工驗收仍然不合格的因沒有使用價值只能推倒重建，而施工方要求支付工程價款理應不予以支持，這既制裁違法行為保證建設工程質量又規范了建筑市場的有序健康發展。根據有關法律對無效合同的處理原則，合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。有關建筑法規明確規定了建筑施工企業對建設工程的施工質量負責，對在施工中出現的質量問題的建設工程或竣工驗收不合格的建設工程應進行返修，故施工方應當對建設工程的質量承擔責任。故建設工程經過竣工驗收不合格，施工方應當承擔民事責任。但由于一些建設工程質量不合格的是建設方原因所造成的，建設工程經過竣工驗收不合格，建設方對此有過錯的，也應當承擔相應的過錯責任，這才符合公平原則。
在處理建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格是否支付工程價款上應注意原則，就是要認定建設工程經過修復以后再次進行竣工驗收是否已經合格。修復后的建設工程經過竣工驗收合格的，建設方要支付施工方工程價款，可以要求施工方承擔建設工程進行修復的費用。修復后的建設工程經過竣工驗收不合格的，建設方可不支付對方的工程價款。如建設方不愿意施工方繼續進行建設工程的修復工作，而施工方也不愿意繼續承擔建設工程修復工作的情況，應充分考慮建設工程存在的質量缺陷是否可以進行修復并經過竣工驗收合格。如該建設工程所存在的質量缺陷是否能夠修復，當事人雙方認為以建筑行業的國家質量要求與行業質量要求來判斷認為其存在的質量缺陷可以修復的，就應該支持。由建設方支付施工方工程價款而施工方負擔修復的費用。如該建設工程所存在的質量缺陷是否能夠修復，當事人雙方有不同意見不能形成一致意見，因建設工程質量涉及到專業技術問題，應當委托有資質的中介機構進行評定，并以其結論作為建設工程所存在的質量問題是否可以進行修復的重要依據。建設方可以請求施工方承擔修復費用，也可以向施工方請求合同無效受到的損失的賠償責任等。綜上建設工程經過竣工驗收不合格，有資質的中介機構進行鑒定后，其存在的質量缺陷問題確實無法修復的，不應支持施工方請求給付工程價款的主張。若可以修復并經過竣工驗收合格的，應支持其請求給付價款并讓其承擔修復之費用。對于建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格的，確定的責任原則是施工方承擔責任。建設方對建設過程質量缺陷有過錯的，應當承擔與之相應的責任。
（三）非法轉包、違法分包或者沒有資質的實際施工人借用他人有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同無效的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第四條規定：承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據《民法通則》第一百三十四條規定，收繳當事人已經取得的非法所得。為了規范建筑市場保證建設工程的質量，有關法律明確規定承包人非法轉包、違法分包建設工程。嚴格禁止未取得資質等級證書的企業承攬建設工程。但建設方為追求不正當的經濟利益故意將建設工程進行非法轉包、違法分包，而一些無資質的施工企業能承攬到工程使用他人的具有資質施工企業的名義去簽訂建設工程施工合同，造成競爭無序、行為不規范并且導致建設工程質量缺陷，安全事故頻發，使人民群眾的生命財產受到損害，致使社會不穩定。因此為了打擊建筑市場的違法行為，規范建筑市場的經營行為，平衡當事人之間的利益，理應對建設方非法轉包、違法分包工程取得的利益，出借資質的建筑施工企業因出借行為取得的利益以及沒有資質的建筑施工企業因借用他人的資質簽訂合同取得的利益應視為非法所得，依據《民法通則》的規定采取民事制裁措施，對其已經取得的非法所得予以收繳。在審判實際中對當事人進行非法活動的非法所得予以收繳，收繳范圍應該是當事人實施違法行為以后依據該無效合同的履行而已經實際取得的財產才能認定為非法所得，依據法律規定予以收繳，對于當事人合同約定取得但實際沒有取得的財產，不能夠認定為非法所得予以收繳。
在審判實踐中，對非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的施工方借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為應該把握以下的原則。一是要按照有關法規的規定嚴格認定非法轉包與違法分包的行為。違法分包是指：總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位：建設工程總承包合同中未約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交其他單位完成；施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位；分包單位將其承包的工程再分包。轉包是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定直接將工程在轉包。二是《民法通則》只是規定了對非法所得予以收繳，但沒有明確規定那些利益屬于是非法所得，可以采用收繳的民事制裁措施。因此應該嚴格認得非法所得的適用范圍。只能對進行違法轉包、分包的建設工程承包人，出借法定資質給他人的建設工程施工企業以及不具有資質的施工方采取制裁，而非法所得應是對建設方非法轉包、違法分包工程取得的利益，出借資質的建筑施工企業因出借行為取得的利益以及沒有資質的建筑施工企業因借用他人的資質簽訂合同取得的利益。三是盡量避免行政處罰措施與民事制裁措施重復適用。建筑法規對有關收繳的情況也作出具體規定，可進行行政處罰的，故在建設行政主管部門依照行政職權已經對違法的當事人給予了行政處罰的情況下，人民法院不應在再作出收繳的民事制裁處罰決定。四是非法所得應該限制在當事人已經實際取得的財產范圍內，對于當事人雙方約定取得而實際沒有取得的財產不能采取收繳的民事制裁措施。五是避免采取重復涉及財產的民事制裁措施。民法所規定的民事制裁措施中涉及到財產部分的可以收繳非法所得外，還可以予以罰款。因此一般情況下在已經對違法當事人已經采取收繳非法所得的制裁措施以后，不應再采取處與罰款的民生制裁措施。
