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房地產評估行業前景范文1
關鍵詞： 房地產；收益法；估價
本文從房地產評估的角度研究了當前我國房地產采用評估的基本方法--收益法。本文首先講述了我國關于房地產估價方法的現狀及特點。其然后提出了收益法在房地產估價中的意義、特點、計算公式等，同時也介紹了收益法在我國房地產估價中存在的問題，并相應提出了一系列解決措施。
一、我國房地產估價方法的現狀
因為我國出讓土地使用權的有限期，這一制度跟其他西方國家土地私有制不同，決定了我國房地產估價方法的相應變化，所以用于實際的房地產評估時要相應采用不同的評估方法。我國目前房地產估價方法主要包括：收益法、成本法、市場比較法、假設開發法、路線法等。我國房地產評估工作中采用最多的方法就是收益法和市場比較法，收益法是通過房地產的經濟效用為基礎來評估房地產價格的方法，所以收益法不但具有充分的學術理論依據，而且也具有十分重要的實踐意義，在國內被廣泛用于收益性房地產的評估。
二、收益法在我國房地產估價中應用的特點
（一）收益法的含義
收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益現金流量的現值來判斷房地產價值的方法。它的思路是：在服從房地產評估的原則前提下將利求本，簡而言之就是采用資本化率和折現的方式來判斷預算投資的價值。收益法采用的技術手段是投資回報和收益折現，把所評估的房地產預期生產能力和獲取利益的能力作為估價的標準來評估房地產的價值。這種評估方法因為有理論的支持容易被各方所接受。
（二）、收益法估價的基本原理
收益法所依據的基本原理則是預期原理，假如將投資的時刻看成是評估時點的話，那么從現在開始購買具有一定收益年限的房地產是就表示在以后的收益年限之內可以不停的獲得凈收益。假如現在投入一定量貨幣的金額通過以后每年的預期凈收益的折現后得到的現值總和，那么這個現值金額就是該房地產的價格。
（三）、收益法適用的對象和條件
收益法僅僅適用于具有收益或者有潛在收益的房地產項目，對于無收益或潛在的收益難以計算的房地產項目不適用。收益法適用的條件是：能夠準確的預估房地產未來的收益，而且能夠比較準確的量化風險。
（四）、收益法估價使用的步驟
1.收集房地產的收入和相關費用的資料；
2.預估此房地產項目潛在的毛收入；
3.估算有效的毛收入；
4.估算運營的相關費用；
5.根據條件，選取適合的報酬率；
6.選擇適當的計算公式求出收益的價格。
（五）、收益法計算公式
如果在有限年期的情況下每年的年純收益為 A，收益保持相對穩定，并保持n 年不變，資本化率固定為Y。 其計算公式為：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]
其中： V ── 房地產在估價是的收益價格
A ── 房地產純收益
Y ── 房地產資本化率
n ── 房地產剩余的使用年限
三、收益法存在的問題
（一）、房地產評估機構對收益性房地產的理解不到位
在進行房地產評估時，很多評估師指因為只考慮到眼前短暫的房地產所帶來的利益而采用用收益法，對于潛在具有收益價值的房產沒有采用收益法。
（二）、房地產評估中無形的資產所帶來的收益很難從房地產收益中剝離
由于評估師來自于不同的環境和背景，所以他們對無形的資產的理解也存在很大的差異。這也就導致評估機構在房地產評估中，不經意的把無形資產帶來的收益直接計算到房地產的收益中。有些評估師雖然意識到了無形資產的價值，但是由于使用評估方法的限制，收益法沒有得到很好的利用。
（三）、房地產評估價格信息的來源缺乏限制著收益法的正確使用
我國的房地產進入完全的市場經濟時間比較短，市場機制也不健全，信息來源有限，所以很多時候由于預期收益和資本化率確定的難度使得估價師在評估工作實際中不太愿意使用收益法。
（四）、運用收益法評估房地產價值的質量不是很高
這主要表現在：評估師因為企業、行業、政策和社會環境的影響缺乏分析深入研究，缺乏房地產價格信息的積累，對于房地產產生的收益和資本還原率的把握不準確、取值隨意，最終導致評估結果與客觀實際偏差較大。其原因一部分是因為評估師不能正確的運用收益法，另外就是外界的干擾。
四、運用收益法在房地產估價中相關對策
1、預期的收益選擇和確定。
與預期收益額有關收益的主要有三種：毛收入、有效毛收入、凈收益，對應的收益額確定為：毛收入總額、有效收入總額、凈收益額。由于每個經營者的素質、經驗和資源的差異，會導致現實的收益差距，故在選擇和確定預期收益的時候，一定要注意選擇客觀收益，而不能以現實收益作為估算的依據。
2.折現率即資本化率的確定
通常在確定折現率時，需要遵循四個原則：①不能低于無風險的報酬率；②不能把行業的基準率作為確定折現率的依據；③折現率要和收益額之間要相匹配；④根據客觀實際情況確定的原則。
收益法中采用的適當合理的資本化率，是應該同等于與獲取該房地產所產生的純收益具有著同等風險的折現率。
五、結束語
收益法在房地產估價中占有重要地位，是常用的4種基本方法之一，是國際上公認的資產評估的基本方法之一。通過以上論述可以看出，收益法在房地產評估中的應用環境跟以前比較起來有了很大的改進，但是資本化率的取值方面需要得到進一步完善， 在以后的實踐中應不斷總結經驗使之趨于合理和完善， 未來的發展前景依然任重而道遠。
六、參考文獻
[1]姜楠，王景山.資產評估[M].第一版.大連：東北財經大學出版社，2009，1：第89-139頁.
[2]柯小霞.收益法在房地產評估中的應用[J].考試周刊，2010，第21期：第237-238頁.
[3]馬小琪.資產評估基本方法的應用原理與異同分析[J].經濟研究導刊，2008，第1期：第23-26頁.
房地產評估行業前景范文2
關鍵詞：房地產； 烏海市； 剛性需求；人才需求
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、內蒙古房地產業的發展
2002年以來，內蒙古經濟增長速度在全國一直名列前茅，產業結構的調整，將增加第二產業和第三產業比例，都為房地產業的快速發展提供了契機，房地產產業在第三產業的增加值總體也是呈上升趨勢的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。房地產投資額也由2008年的7442976萬元增加到2012年的16237771萬元，比08年增長了118%，房地產的企業個數也是呈逐年增加的趨勢。以上數據表明內蒙古的房地產業雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項指標都在繼續上升。
同時，在十二五發展規劃中明確提出到2015年房地產產業增加值達到690億元，在“十二五”期間年均增長16%，城鎮化率要達到60%。并且要規范發展房地產業。加強房地產業宏觀調控，增加中小戶型、中低價位普通商品房用地供應，優化住房供應結構，重點發展普通商品住房，完善住房供應體系，合理引導住房需求，城鎮人均居住面積達到35平方米左右。完善房地產市場服務體系，大力發展房地產二級市場和租賃市場。培育壯大房地產龍頭企業，通過兼并重組等方式，鼓勵信譽好、實力強的房地產開發企業做大做強。推進物業管理市場化、專業化，在盟市中心城市重點扶持若干家物業管理集團。同時提出在產業結構優化升級中力爭服務業增加值占地區生產總值比重和服務業就業占全社會就業人員比重均提高到40%左右。規劃的制定和實施都將帶動房地產市場朝著更規范、更完善的方向邁進。
表一：2007-2011年房地產開發指標
數據來源：2008-2012內蒙古統計年鑒
二、烏海市房地產業發展
烏海市的房地產市場尚屬初級階段，現階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區面積不斷擴大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場，按《總規》的中的發展目標到2030年將每年新增2.84萬人，人均住房面積35平米來算，每年需要99.4萬平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強；四是改善型住房需求也是一個很大的市場。
烏海市十二五規劃中提出到2015年烏海市的三次產業結構由2010年的1:71.7:27.3調整為1:67:32，提升服務業的比重。以促消費提品質，繁榮發展生活服務業的指導思想，提出了關于房地產業的規劃，注重調整住房供應結構，以滿足人口集聚居住為重點建設普適型社區，以住房需求升級為補充，建設精品高檔社區，適度發展景觀房產、生態房產和高端休閑房產。規范房地產市場，完善房地產中介服務體系，推動房地產二級市場和租賃市場健康發展。
烏海市經濟快速發展，GDP水平提升較快，帶動了城市居民收入不斷增加，為居民消費水平和消費結構的優化提供了堅實基礎。消費意愿及消費能力的增加，為房地產業發展提供了良好的前景，也為市民未來購房置業打下經濟基礎。
烏海市房地產市場2011年1-12月，烏海市房地產開發完成投資30.01億元，同比增長1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬平方米，同比增加5.91%；海勃灣區普通多層住宅平均銷售價格3018.6元/平方米，同比增長10.94%；高層住宅平均銷售價格4524.6元/平方米，同比增長38.88%；濱河區普通多層住宅平均銷售價格5791.2元/平方米，同比增長52.29%；高層住宅平均銷售價格3600.2元/平方米，同比增長19.91%。近兩年雖然受到房地產調控政策的影響但是烏海的房地產價格和房地產投資額還是以穩中有漲的趨勢在發展，如表二所示。
表二：烏海市房地產發展情況
數據來源：2010-2012年《烏海市統計年鑒》
三、烏海市房地產專業人才需求分析
房地產評估行業前景范文3
關鍵詞：國有房地產企業 影響 新會計準則 投資者 企業管理
現如今，新會計準則對國有房地產企業的影響是不容低估的，本文選取企業管理人員、債權人和投資者三大角度，分別論述新會計準則給其帶來的顯著影響，以促使國有房地產企業更好地生存與發展。
一、給國有房地產企業的管理層及其部門所帶來的影響
由于個人所得稅的在進行會計方法處置時所運用的是資產負債表的方式，這便改變了企業所得稅的費用，直接致使凈利潤產生了根本性的變化，同時這也必定給企業的日常經營決策構成深刻地影響。針對已上市的房地產企業，其自身房地產項目的周期被延長，收入是根據階段加以明確的。如若所得稅的政策出現變化，那么勢必造成企業的盈利下降，這同時也是企業管理者所不樂意接受的現實。為有效地防范有較大可能產生的情形，企業的運營者便會在制定決策上做若干可行的變化。比如說，為能有效地提升企業的預期效益，便會采用降低職員薪酬標準或者裁撤員工等手段，借助于職業的判斷，采用人為降低所得稅收入的途徑，最終創造利潤。
要科學、妥善地處理好房地產業務和非貨幣交易業務給企業決策的施行帶來的影響。假若物業連續走高，房地產企業的管理者便會把即將用于出售的物業變換為自行出租、抑或是其他類型的經營模式；反之，極有可能會將物業出售或者轉換為自主所有?？v觀十年來我國房地產行業的發展趨勢，不難發現，房地產行業呈現持續走高的態勢，這一類上市企業會把相應的固定資產再次評估價值，這極大地增加賬面的凈資產，相應的會計信息也會反映出近些年房地產行業的發展趨勢。由此表明，這點給上市房地產企業科學決策的影響尤為突出。通常，非貨幣交易業務因再一次涉及到公允價值，給房地產上市企業的管理者來講，能有效地提升企業的經營業績。
需指出的是，不論是國有房地產企業、還是私營房地產企業，企業的經營管理人員均致力于減少競爭中的損失與風險，并運用行之有效的手段對經營行為加以科學調節，在這個節點上，便離不開債務重組。由于行業內各種不確定性因素的與日俱增，一旦有大的變化會直接降低企業的經營利潤。借款費用政策的適時出臺及其引發的變化能讓企業資產得以保值增值，并得到額外的績效激勵。除此之外，企業也會經由選取最為恰當的會計政策來保障自身經濟效益的創造、規避不良的市場競爭風險。資產減值政策未必能讓瀕臨破產的企業扭虧為盈，這項政策也影響到企業管理者的切身利益，這就促使企業的管理員工經有關債務重組等方式保全個人利益。
二、給國有房地產企業的債權人所造成的各種影響
毋庸置疑，針對國有房地產企業來說，銀行是企業的關鍵債權人之一。這樣一來，債權人會選取不一樣的措施。一般情況下，債權人較為注重歸還成本、支付利息的能力，一旦企業能正常的做到這兩點，那么對企業投資房地產業務、非貨幣交易業務所出現的價值的增加或減少，也僅能影響到債權人對企業融資前景規劃的批準與否。然而，如若企業出現債務重組的現象，便給加重了企業還本付息的壓力，在這種形勢下，債權人往往為切實利益不受損害而采取抵債的政策、甚至于執行強制歸還資金的法律措施。
債權人通常僅看重本息的安全狀況，對房地產企業借款經費利息的變化則漠不關注。在一段時間內，企業的資產可能會面臨增加的態勢，由此一來，會提高債權人對債權的安全期望值，能讓國有房地產企業的高債務債權人得到心理滿足。債權人的利益同房地產企業的利益是休戚相關的，正因如此，債權人為將債權保全，并不期盼用于維持債權的資金貶值劇烈，資產減值政策的變化出臺，讓債權人的這一希望幾乎落空，債權人就不得不采用債務重組的手段保全債權。
房地產企業是經營高危系數的企業，如若產生虧損，債權人不實行債務重組，則對債權人的影響是多方面的：首要影響是為數不少的債權不能順利收回；其次間接地增加企業職員的失業率，給社會治安帶來不穩定因素；第三是債權人同企業高管之間的伙伴關系會出現惡化的局面。
三、給國有房地產企業的投資團隊所產生的影響
不論是投資主體較為單一的國有房地產企業，還是其他性質、類型的房地產企業，最令投資者關注的莫過于投資效益的多寡。對于國有房地產企業來講，由于政府機構充當投資主體，那么毫無疑問要考慮國有資產的保值增值。對于企業股份的實際掌控人，一般會寄希望于更穩定、公平的股息政策，其余大部分投資人則熱衷于追求股價所帶來的實際收益。從這個角度來看，投資者關注企業的利潤狀況已成為必然趨勢。
新會計準則的調整與變化，無疑對房地產企業的影響巨大，因企業運營業務中包含批量的物業資產，在物業接連攀升的階段，會極大地提升企業的生產、經營業績。
四、結束語
綜上所述，國有房地產企業應自覺適應新會計準則的新變化，全面評估、把握新準則給企業帶來的影響，在企業管理實踐中趨利避害、改進經營策略，力爭在市場競爭中保持領先地位、成為同行翹楚。
參考文獻：
[1]蔡河山.新會計準則對房地產評估的影響及其策略[J].財會研究.2009（02）
[2]陳美華.房地產會計核算中的幾個問題及對策[J].現代商業.2009（04）
房地產評估行業前景范文4
摘 要：隨著社會主義市場經濟的發展，各種經濟活動和經濟行為日益復雜，在資產及產權交易等經濟活動中，需要聘請獨立的第三方對資產及權利的價值發表專業意見，為資產交易等經濟行為提供價值尺度，資產評估行業已成為我國市場經濟體系中不可或缺的重要組成部分。
關鍵詞：資產評估 產權交易 市場經濟
一、我國資產評估行業的發展背景概況資產評估行業在西方發達國家歷史比較悠久，在我國卻是一項新興的行業，我國的資產評估起源于二十世紀八十年代末期，最初資產評估的目的是評估國有企業，防止國有資產流失，為中外合資、合資、融資等經濟活動提供價值評估服務。隨著社會主義市場經濟體制不斷發展和國際經濟一體化進程的不斷加快，我國的資產評估行業也在不斷的進行自我完善，逐漸走向自律和獨立，自有資產評估行業以來，各類資產評估從業人員為國有企業改制、上市公司并購重組、金融企業風險防范、中小企業改革、房地產交易、土地估價、二手車市場交易等經濟行為提供了大量的價值鑒證服務，有效地維護了交易各方的合法權益，防止了國有資產流失，保障了資產交易的公平、公正，對市場經濟的發展作出了非常重要的貢獻。但在我國經濟體制不斷深化改革的形勢下，評估市場的不斷壯大對評估業的要求也越來越高。二、資產評估行業對經濟發展的作用（一）資產評估有助于充實和加強國有資產管理的基礎工作20世紀80年代后期我國國有企業往往以賬面價值與境外投資者合資，導致了大量國有資產流失，在這種時代背景下，資產評估作為維護國有資產權益的一種重要手段被引入我國，有效的預防了國有資產的流失，并且在加強國有資產管理等方面發揮了重要作用。通過資產評估，確定國有資產的實際價值量，是國有資產管理的最重要的基礎工具。無論是國有資產的優化配置，還是企業反映資產的實際價值，為國有資產的優化管理和保值增值提供了真實數據。（二）資產評估有力地支持了資本市場的健康發展資本市場作為現代經濟中最重要的資源配置場所，公平公正公開是資本市場能夠持續健康發展的重要基礎。資本市場的資產定價，關系到投資人和利益相關方的利益。資產評估正是利用專業技術，為資本市場提供公允價值，為資本市場的投資、交易定價提供參考。如果評估價值不公允，就會損害投資者利益，損害資本市場的健康發展，進而危害國家金融安全。為了維護廣大投資者的合法權益，促進資本市場持續健康發展，《公司法》對企業在發行上市階段的資產評估提出了原則性要求，《證券法》對上市公司并購重組交易中的資產評估提出了具體要求?？梢哉f，資產評估在企業改制發行上市、上市公司并購重組中擔當著不可或缺的重要角色。（三）資產評估有力地支持了內外資交流和互融活動的開展我國企業需要“走出去”，外資企業需要“走進來”，在此過程中均會涉及到對有形、無形資產的價值評估，尤其是對知識產權類如專利權、商標權、非專有技術等無形資產的價值評估，資產評估機構和人員通過科學合理的方法對此類資產進行價值評估，有效地維護對外開放過程中中外雙方各類資產產權主體的合法權益，促進了中國對外經濟合作與交流的發展，進而推動了中國對外開放的進程，且有效地吸引了外資進入國內市場，進一步推動了我國經濟的發展。三、正確看待資產評估在市場經濟中的作用（一）資產評估在市場經濟中的局限性資產評估在市場經濟中發揮著重要的作用，同時我們也應該看到資產評估作用的有限性，不能把其當成是萬能的中介機構，更不能用來替代市場經濟中的其他多種中介機構，譬如審計和會計。會計和審計提供以事實判斷為主要內容的服務，而資產評估提供的是以價值判斷為主要內容的服務。他們都是現代市場經濟賴以正常運行的基礎行業。雖然它們之間有的業務相關聯，甚至有部分業務存在交叉關系，但是也不能完全相互替代。（二）應正確看待其在產權交易中的作用在當前經濟發展的形勢下，中國的經濟結構正發生重大調整，資產重組正以空前的規模和速度進行，資產評估在產權交易方面的作用更為突出。在市場經濟中，企業資產的價格，取決于市場需求雙方的供求平衡，這就意味著某一筆實際交易價格低于有關部門的評估價格，并不能簡單地說國有資產流失了，資產評估的作用僅僅是給交易雙方提供一個商定價格的參考底價。（三）注意協調好資產評估體系內的有關專業分工的關系既要妥善處理好資產評估、房地產評估、土地評估及其他方面的評估業務的分工和協作以及管理的關系，又要發揮各自的作用，提高評估業在市場經濟中的作用。目前，由于主客觀方面的關系，在資產評估體系中，這幾個資產評估的具體業務的執行和管理上存在著人為的市場分割和壟斷，出現了不少與發展市場經濟相悖的問題，協調好這個關系也是正確看待資產評估在市場經濟中作用的重要內容之一。四、結束語就行業發展前景而言，資產評估行業正在步入一個高速發展的機遇期?？梢灶A見的是伴隨著資產評估業務領域的進一步擴大，我國資產評估行業在推動國有和非國有企業改制和深化改革、促進資本市場和金融市場穩定、維護市場經濟秩序和穩定等領域將進一步發揮重要的作用，資產評估行業在社會主義市場經濟發展中的作用將會更加顯著。參考文獻：[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組. 《資產評估》 經濟科學出版社. 2009.[2]中央財經大學資產評估研究所. 《中國資產評估業的地位與作用》 .中華會計網校. 2006（8）.[3] 郭坤；尉京紅；；我國資產評估機構存在的問題及對策[J]；商業時代；2006年04期.作者簡介：吳丹（1989-）女，安徽安慶人，安徽財經大學2012級資產評估專業碩士研究生，研究方向：房地產評估。
房地產評估行業前景范文5
關鍵詞：不動產評估行業人才梯隊建設與培養
人才梯隊建設與培養的定義與目標
人才梯隊建設與培養的定義
人才梯隊建設與培養就是當現在的人才正在發揮作用時，未雨綢繆地培養該批人才的接班人，當這批人才變動后能及時補充上去，而這批接班人的接班人也在進行培訓或鍛煉，這樣就形成了水平不同的人才，仿佛站在梯子上有高有低一樣，故形象地稱為梯隊。
人才梯隊建設與培養的目標
人才無斷層
在激烈的市場競爭中，企業為控制成本及有效管理，崗位設置中往往是專人專職，然而，由于各種原因導致的人員流動，常常會導致工作崗位人員空缺，人才梯隊建設與培養可以很好預防這一現象的發生，當公司內的某個職位由于公司業務的變動、前任提升、退休或辭職等種種原因出現空缺時，能保證有兩到三名的合適人選接替這個位置，極大地增強企業的人力資源彈性。
順利交接
企業人才梯隊建設與培養為保證目前的人選有著前任的能力或者確實勝過他的前任，當崗位出現空缺時，可以保證接替者能適應并勝任這一工作，并且接替者自身的職位也有相應的接替者，工作交替的高效銜接有利于工作的順利開展。
形成人才磁場
企業人才梯隊建設與培養不僅僅能為公司長遠發展積蓄后備力量，還會影響到企業的文化延續，可以創造企業招賢納才的良好形象，有利于吸引到一流的人才[1]，同時，企業員工可以看到自身在這一企業的職業發展前景，會進一步的提升企業員工的忠誠度、凝聚力[3]。
不動產評估行業的特點
不動產是房地產在經濟學上的說法，這里所說的不動產是指不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。所謂不動產評估是建立在科學的估價理論與方法基礎之上的，把不動產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來。不動產評估行業是指從事不動產評估的經濟活動類別。
不動產評估行業是一個朝陽行業
中國的不動產評估行業是一個既古老又新興的行業，早在千年前就產生了有關不動產價值及其評估思想的萌芽，但是直到2000年以后，不動產評估行業才逐步實現了自由競爭的市場化的發展趨勢。土地出讓、轉讓，房屋買賣、租賃、課稅、典當、土地征收拆遷補償等現象的發生推動著不動產評估行業不斷的向前蓬勃發展，所以說不動產評估行業是一個朝陽產業。
不動產評估行業所涉及的業務類型多種多樣
不動產評估行業主要包括土地評估、房地產評估。土地評估按評估目的不同又可以分為以國有土地土地使用權出讓、轉讓的土地估價；集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓；城鎮基準地價、標定地價評估、農用地估價……。房地產估價按照目的可以分為抵押評估、征收征用評估、房地產保險、房地產轉讓評估、房地產爭議調處、房地產司法鑒定、企業改制、房地產損害賠償評估……。不動產評估行業涉及的業務類型多種多樣，各類型業務之間有相互融通的關系這是房地產估價行業另一個主要特點。
不動產評估行業人才梯隊建設與培養的現狀
人才梯隊建設與培養管理理念淡薄
不動產估價行業作為一個逐步走向成熟的行業，目前我國有近30 000余名具有資格的土地估價師，2 000多家土地估價機構，近39 000名房地產估價師， 5 000多家房地產估價機構。但是這些機構中中小型的企業為多數，中小型企業在業也發展過程中注重的是企業效益的創造，這個時期往往注重的是對團隊的建設，人才梯隊建設與培養并沒有引起管理者的充分重視。
人才梯隊建設與培養沒有形成權威的評價體系及指標
不動產評估行業所涉及的業務類型多種多樣，每個企業主營業務不同，對各項工作難以程度的定位也不同。所以不動產估價行業的人才梯隊建設與培養目前學術界并沒有形成權威的，直接可用的評價體系及指標，或者指導性的理論方法。不動產評估行業人才梯隊建設與培養往往依據企業個體的特點參照于其它發展較為成熟、成功企業案例進行初步嘗試。
不動產評估行業人才梯隊建設與培養的有效途徑
建立企業人才建設數據庫
要做好人才梯隊的建設與培養，企業首先要對自己企業所需要的人才進行考察定位，建立企業人才需求數據庫。進而通過合適的人才儲備建立企業人才數據庫。人才梯隊數據庫建立后要根據實際情況不斷的維護更新。并且根據數據庫中
所反應的情況制定適宜的人才培養計劃。在企業出現崗位空缺時，在人才梯隊數據庫中提取滿足需求的人員進行匹配，通過競聘上崗或其他方式向該崗位輸送最合適的人才[3]。
完善人才評價體系與標準
對于人才梯隊建設與培養管理體系的建立，，可依據企業自身特點將所從事的主要業務按照掌握難易程度分成三個層次，將不動產從業人員分為技術員、助理工程師和工程師三個職位序列，將不同層次的業務范圍與三個層次的職位序列相對應，以勝任力模型為基礎，在勝任素質模型選取了三個勝任素質，即“會”、“快”、“穩”作為衡量企業不同層次員工能力衡量標準。其中“會”是指不動產估價人員在工作實踐過程中不僅要掌握評估的理論知識和專業技能，掌握與評估相關的主要知識； “快”是在“會”的基礎上提高工作效率效能，可以通過使用先進的方法和工具、信息化管理等來實現這一目標；人才梯隊建設與培養的最終目標就是培養更多的優秀人才為企業所用，但是如何衡量一個人才是否已經具備了一定的能力，我們可以以“穩”這個指標來衡量，“穩”是指工作質量的穩定性，主要指項目管理、質量管理以及控制風險的能力[ 此處內容引用于楊紅偉課題研究《以能力為導向的土地估價師培養方式研究》一文。]。
開展與實際工作相結合的分級培訓
要做好人才梯隊的建設與培養，培訓是最重要的環節。根據“會”、“快”、“穩”的要求采用與實際工作相結合的分級培訓的方法對人才進行培養。對不同層次的員工進行正確的引導和量身定做的個性化培養。并且在培養計劃的制定過程中應當采用理論與實際相結合的培訓方式，從工作中提升能力[4]。
完善人才激勵機制
人才梯隊建設與培養的另一項重要的內容就是建立完善的人才激勵機制，可以通過發放福利、帶薪假期等方式刺激員工的工作熱情。根據人才數據庫綜合體現“會”、“快”、“穩”的考核獎金制度，適當拉開不同層次員工的收入差距，逐步建立起與職責相對應的獎勵制度。
小結
不動產估價行業人才梯隊建設與培養方式方法仍處于不斷地探索階段，每個不動產估價企業應該根據企業自身實際發展情況與發展愿景，以正確的指導思想為基石，建設與培養符合企業自身實際的人才梯隊，為企業長足發展打下堅固的基礎。
參考文獻：
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房地產評估行業前景范文6
【關鍵詞】投資性房地產；成本法；公允價值計量
一、投資性房地產計量理論分析
（一）我國房地產企業投資性房地產計量現狀
1.房地產上市企業投資性房地產成本法計量現狀
通過對房地產上市公司財務報表進行比較分析，對比采用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算和采用公允價值模式計量投資性房地產的方式。通過選取幾家大型房地產上市企業，如萬科、金地、碧桂園、中原地產，近年來采用投資性房地產成本法計量模式。萬科和金地在全國各大城市均開發了類似樓盤，在財務狀況及企業發展規劃戰略上具有一定的相似性，因此我們對其財務報表披露中的投資性房地產進行對比分析。
以萬科公司為例，2011年資產負債表中年初投資性房地產為129，176，195.26，年末投資性房地產為1，126，105，451.00，從年初至年末呈10倍增長趨勢。對比金地公司，其財務報表披露中，其投資性房地產由期初1，344，969，330.10變為期末1，283，150，487.11，有微幅下降。
在華遠有限公司財務報表披露中，投資性房地產從年初至年末有微幅下降。根據披露的信息和數據，結合企業會計準則對投資性房地產計量的相關規定可以得知，當采用成本法進行計量時，變動會由增加房地產投資或折舊攤銷變動等因素引起，其中的變動量存在抵消變動可能性，無法為投資者提供可靠有效的投資性房地產真實情況，但當采用公允價值進行計量核算時，我們可以通過評估市場公允價值以對現存投資性房地產價值進行可靠估計。
房地產上市公司期初投資性房地產規模相當，但是期初至期末卻呈現不同的變化。兩家公司對于投資性房地產均采用成本法核算，成本法即以購買時價格為核算基準，而房地產公司對于土地的購買多采用拍賣購買方式，同時近年來由于房地產市場調控嚴格，土地每年的價格受到多種因素影響，所以采用成本法不利于投資者對企業財務報表進行橫向比較分析，成本法以歷史成本為計量依據，不能真實有效的反映現實經濟發展狀況。
如果投資者對以上房地產企業進行投資分析時，當采用成本法計量時，由于影響增減變化存在多種可能，折舊等認為因素會對年末投資性房地產賬面價值合計產生影響，因此僅僅依靠增減變化趨勢不能有效說明企業的未來發展，如果企業使用公允價值進行核算時，通過分析比較土地公允價值的差異時，可以了解不同區域投資性房地產真實價值及企業未來開發能力，為財務報表使用者投資決策提供參考性意見。
因此在國際會計準則提倡公允價值計量的背景下，我們需要重新探究公允價值計量方式的必要性，對于公允價值存在的問題進行分析，趨利避害。
2.投資性房地產計量模式的選擇
以北辰實業公司為例，在港交所進行上市，其在國內財務報表中投資性房地產采用成本法進行核算，在境外披露的財務報表中投資性房地產采用公允價值進行核算。
通過對投資性房地產、凈利潤、股東權益三類財務指標進行對比分析，采用公允價值法進行核算后三類指標均呈上漲趨勢，則同樣規模的企業，當采用公允價值核算后其凈利潤上漲，盈利能力更為客觀，股東權益上升，投資者對企業的前景預估更為良好。公允價值核算標準自更新以來，通過查閱上市公司董事會會議及相關信息披露，發現他們對成本法向公允價值計量方法的轉換持謹慎態度。
基于我國投資性房地產公允價值計量模式的應用現狀，首先，這不利于投資者依靠會
計信息相關性進行決策。在公允價值計量模式下，以市場交易為基準，大部分物業會增值，在成本計量模式下，此類房地產數倍、數十倍的增值空間不但沒有顯現出來，其賬面凈值反而隨折舊和攤銷不斷減少。也就是說，投資者拿到的財務報表不能反映企業資產的真實價值。其次，不利于滿足國際投資者的需要。國外大多數企業對投資性房地產采用公允價值計量模式，當投資者對境外報表與境內報表進行比較分析時，兩種計量模式不利于對不同企業進行對比分析，也不利于對統一企業的兩類財務報表進行比較分析。
（二）我國房地產企業投資性房地產公允價值計量經濟后果分析
1.稅收影響
出于對稅收成本的考慮。目前，我國國家財政部、稅務總局明確規定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置去的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。雖然無論企業采用何種模式后的納稅所得額一樣，但是如果企業采用成本法進行核算，形成的期間費用和這就可以在當期得到抵扣，如果采用公允價值模式，考慮到會計和稅法的處理差異，企業不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加企業的核算成本。
所以，企業為利用折舊的“稅盾效應”以達到避稅目的，在很大程度上仍會采用成本模式。
2.企業發展的影響
采用成本法進行計量時，采用歷史成本計價而不確認其市值變動損益，產生的期間費用等對上市公司而言具有抵稅的作用，有利于企業的資本保全。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，這樣的調整雖然會增加利潤，但是由公允價值而增加的利潤部分并沒有產生真實的現金流量，且我國資本市場發展尚不完善，近年來隨著“國五條”、“國十條”的出臺，各地政府對房地產的價格持謹慎態度，公允價值的計量隨時面臨風險和波動性。由于對凈利潤產生影響后，其間接影響每股收益和每股凈值，推高了企業的股東權益。
如果管理者想要通過權責發生制來減少報告期收益的不確定性，則會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產，因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。對于我國來說，這種平滑利潤的動機依然存在。
3.利潤分配影響
利潤分配政策通常會影響上市公司的股價，因此，依靠投資性房地產公允價值變動損益增加的利潤是否可以參與分配，成為上市公司會計政策選擇時所關注的問題。事實上，計入當期損益的公允價值變動，本質上屬于未實現利得或損失，在資產或負債沒有處置前，這部分收益只是在賬面上確認，沒有相對應的現金流量。因此，短期內實質上并未改善公司財務狀況，即公司分配利潤的能力實質上并未得到提高。但是，投資者根據利潤表進行分析時，會得出企業盈利狀況良好的結論，如果進行股利分配，則會影響企業的實際現金流和運營能力，如果不進行股利分配，則企業所有者和投資人會認為企業存在故意留存收益的動機，企業的形象會受到一定影響，投資者的投資積極性也會受挫。
4.企業運營影響
首先，如何對公允價值進行確認？新會計準則確定了公允價值的方法，列示了4種可供選擇的方案，即活躍市場存在著相同或相近地理位置、不同地理位置或不活躍市場存在類似的其他房地產最新交易價格的，均可參照類似房地產的現行市場價格，亦可以采用估計未來現金流量的現值法進行確定。但是，大多數上市公司的樓盤分布各地各區，如何對其價值進行有效合理的評估，如何讓投資者相信其價值評估的合理性都是現存的問題。
二、我國現階段投資性房地產計量方式的展望與思考
公允價值計量雖然存在問題，但是在國際會計準則趨同的背景下和市場經濟不斷建立健全的背景下，對企業資產按照公平交易下的價格進行核算是必然趨勢。它不僅能有效反應市場經濟的運行，同時能為投資者提供更加符合實際的財務信息，也更加符合財務報告目標的相關性和有效性。鑒于公允價值計量的方式在我國仍處于初步發展階段，我國投資性房地產的計量方式需要得到改進。
（一）提高準則的有效性和可操作性
目前會計準則中僅對公允價值的操作提供指導性框架和意見，并未對其操作進行具體明確。公允價值的計量本身就存在較大的浮動性和不確定性，因此有必要進行詳細的規范，在操作指南或準則講解中可以進一步明確：一是通過哪些途徑取得投資性房地產的公
允價值?？梢怨膭钇髽I聘請專業的房地產評估機構確定，但對于有能力確定其公允價值的企業，也可允許這些企業自己確定，但必須設定相應的計量辦法，并對外公布可比項目價值清單。二是對公允價值定義進行更具體的界定?？梢栽诮梃b國際研究成果的同時結合我國實際情況，對投資性房地產的公允價值做更具體的說明。一方面可以使相關人員更加深入地理解這一重要概念；另一方面也可以通過這一重要概念，促使資產評估行業與會計行業進行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，將公允資性房地產公允價值計量模式的應用困境與對策進行梳理。
（二）鼓勵企業轉換核算方式，給與一定的稅收支持
目前大部分企業仍采用成本法核算的主要原因是稅收因素和核算成本因素，公允價值的計量與市場經濟的有效發展具有高度匹配性，因此，為了促進我國市場經濟的發展，使市場經濟的運作更加有效和完善，應針對成本法和公允價值核算法中稅收的差異進行政策上的鼓勵支持。例如，按照一定比率給予稅收返還，對轉換企業實行一定年限的稅收減免政策等。程序方式的轉換勢必會帶來經濟成本，應對企業造成的經濟成本給予一定彌補，出臺統一的培訓標準和轉換標準，減輕在核算方式轉換中的問題和不確定性。為企業的核算方式轉換提供明確的指引方針。
（三）加快市場經濟發展，完善市場環境
公允價值本質上是與公平交易相聯系的，有公平交易才會有公允價值。所以，要想保證公允價值的有效實施，必須努力構建一個完整、統一、開放、充分競爭的市場，為公允價值的運用創造良好的大環境。我國應加快建立與市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據網絡，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣，將極大地方便企業財務人員及專業估價人員在資產定價時選取適當的參數數據。
（四）改進披露模式，增加披露的透明度
評估價格確定公允價值的上市公司應對外公布所采用的評估報告，而對于自行確定公允價值的上市公司則必須披露可比項目價值的具體情況。例如，不存在活躍市場、但類似可比資產存在活躍市場的投資性房地產，應當首先披露資產存續期間存在活躍交易的類似資產的交易價格，并披露將可比資產的交易價格調整為該資產公允價值的依據，讓報表閱讀者根據會計報表判斷上市公司采用的計量方法是否合理。
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