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房地產的金融風險范文1
【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理
一、當前國際房地產金融風險
美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。
（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性
美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。
（二）現代金融風險新特征
1、現代消費者信貸風險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。
2、資產證券化具有兩面性
資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風險波及范圍廣，影響深遠
由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產金融風險的主要表現
從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。
從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。
從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。
三、對我國房地產金融風險管理的建議
（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在
美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。
（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范
21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。
（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施
我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。
（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作
我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場
在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。
參考文獻：
[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .
房地產的金融風險范文2
【關鍵詞】 房地產 金融 風險
一、前言
2016年春節過后，中國的房地產市場價格就一路飆升，政府出臺了各種政策對我國房價進行調控，但是效果甚微。中國房地產市場仍然吸引著一批批投資者進入。自2003年以來，我國房地產市場就進入一個高速發展期，直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產市場過熱到近年來逐步放寬對房地產市場的政策控制，我國的房地產市場一直波動不斷。
房地產市場的開發具有投資規模大、周期長等特點，且需要大量的投資。房地產產業的發展需要金融部門的支持和幫助，房地產金融為房地產產業的發展提供不可或缺的支持和保障。房地產市場的波動必然會給房地產金融帶來風險，因此對房地產金融風險的研究具有現實意義。
二、我國房地產金融風險現狀
房地產的健康發展對我國的經濟發展具有重要作用。在拉動經濟的三大馬車消費、投資和出口中，投資和出口是我國經濟增長和發展的主要來源，而房地產投資是投資中的重要組成部分。房地產產業對上下游產業的影響非常重大，其中金融產業受房地產產業影響最大。房地產金融風險是指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或者客觀環境變化等原因導致其資產、收益、信譽等遭受損失的可能性。
根據我國房地產市場發展現狀，本文認為我國房地產金融風險主要有：個人住房抵押貸款風險、房地產企業貸款風險、商業銀行經營管理風險以及土地儲備風險等。
（一）個人住房抵押貸款風險
雖然我國的個人住房抵押貸款業務較發達國家存在發展時間短，發展完善度不夠等劣勢，但是隨著房價的一路飆漲，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風險具有隱蔽性強、暴露時間長的特點，且受經濟周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風險主要有：欺詐風險、銀行存貸期限不匹配風險、提前償還貸款風險。欺詐風險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對自己的個人信息、收入水平、收入穩定狀況、個人動產和不動產情況進行偽造欺詐銀行的風險，一旦個人住房貸款者無力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩定的風險；提前償還貸款風險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預期收益減少等損失風險。
（二）房地產企業貸款風險
由于房地產產業占用資金量大、回款慢等特點，房地產企業在投資房地產時會想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過程中難免會出現一些舞弊行為，產生房地產企業貸款風險?？傮w來說，房地產企業貸款風險主要有：房地產企業資產負債率過高、假按揭、企業財務信息造假、房地產企業“超前貸款”等。房地產企業資產負債率過高表示房地產企業的償債能力較低，出現資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風險；假按揭是指房地產企業為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發貸款以獲得開發項目資金導致的風險，當樓盤銷售情況差時，會出現不良貸款；企業財務信息造假是指企業為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業財務信息進行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風險；房地產企業“超前貸款”是指房地產企業在不具備發放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產開發貸款給銀行帶來的風險。
（三）商業銀行經營管理風險
貸款是銀行的主要收入來源，因此，銀行會大力發展貸款業務。而隨著一些大企業的貸款金額大、還款時間長等弊端，同時也為了開拓新的市場業務，銀行逐步加大對房地產貸款業務的支持力度。房地產貸款業務的還款率高、還款時間短等特點使得房地產貸款成為各銀行的主要競爭業務，因此產生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業績考慮會放低對貸款者的信用和資產狀況的審查嚴格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風險由銀行來承擔。同時，房地產貸款業務數量多、情況復雜，如果銀行過分依賴房地產貸款業務，一旦房地產市場產生波動，y行所遭受的風險很大。
三、我國房地產金融風險產生原因
（一）房地產金融體系不健全，融資渠道單一
我國并沒有形成完善的房地產金融體系。美國的房地產金融體系是世界公認的房地產金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發放貸款市場，二級市場是出售抵押貸款的市場，兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系。而我國自商品房出現以來，房地產金融市場也得到了長足發展，初步形成了商業房地產融資體系和政策性房地產融資體系組成的房地產融資體系，但是我國房地產金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統風險分散體系，使得對風險的應對能力特別弱。而且我國房地產金融目前融資渠道單一，目前只能通過銀行貸款獲得房地產投資。
（二）商業銀行信用風險管理落后
商業銀行對貸款的信用風險評定主要采用貸款風險測度法，雖然該方法能從一定程度上對信用風險進行評定，但是其還是存在貸款風險度主觀性強、科學性差等弊端。我國商業銀行在信用風險評定和度量等技術上都比較落后，對企業的了解主要依靠財務信息。商業銀行在房地產貸款項目中不注重對貸款的事后監督和不確定性因素對貸款的影響，過度重視違約后債務的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度，對貸款分類級別設置過少，缺乏對貸款損失率的細化。銀行信用風險管理較為落后的技術方法是導致我國房地產金融風險過高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法規體系
我國的個人信用方面的法律法規還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等作出明確的規定。從已有的法律來看，現有的法律并沒有對個人信用風險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規定。
同時，我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對其進行拍賣。該規定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎的，卻給一些不法分子造成了可乘之機。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設法獲得貸款，同時誘使已經獲得貸款的人出現不按時還款等行為的發生。
四、我國房地產金融風險防范建議
（一）建立和完善房地產金融體系，拓寬融資渠道
一個完善的房地產金融體系需要發放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結合，我國目前發放貸款的渠道單一，同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此，我國應該加快建立和完善房地產金融體系。
前面提到，我國的房地產金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國房地產金融的穩定發展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產產業發展來改變現狀。鼓勵房地產投資信托企業的發展，為房地產企業提供資金支持。我國的房地產投資信托企業在國家的控制和幫助下得到健康發展，以后國家應該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產投資信托企業的發展。同時，對房地產企業而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業進行合作等方式實現自主融資。地方企業投資房地產可以通過投資房地產進行多元化經營分散風險，創造新的盈利模式。我國應擴大住房公積金貸款的額度，積極推進房地產融資渠道的拓寬。
（二）建立和完善住房信貸保障制度
住房信貸體系應該具有一定的在社會環境中分散風險的能力，但是我國的住房信貸體系不具有此功能，因此我國應該建立和完善住房信貸保障制度。
建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產抵押貸款擔保體系。房地產抵押貸款擔保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔?；鸾M織和社會抵押貸款擔保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔?；馂橘彿空咛峁┑盅嘿J款保障，當購房者無力償還債務時可以讓政府住宅貸款擔保機構承擔其未償還的債務，保證能夠向金融機構及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統風險水平，降低壞賬率，還可以開辦社會抵押貸款擔保公司來彌補政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。
（三）建立和完善個人信用制度
根據我國房地產市場的發展現狀來看，住房貸款制度將長時間存在并發展，因此，我國應建立和完善個人信用制度，為降低我國房地產金融風險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現的時間較短，再加上我國社會情況的復雜性等，我國尚未出現比較成熟的個人信用征信公司。我國應積極推進建立和完善我國的個人信用制度，建立起政府推動征信公司市場化運作的個人信用體系。
首先我國應該建立個人信用制度的法律法規體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等做出明確的規定。同時，規定當個人失信時應該遭受的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設提供法律支持。
其次，我國應建立個人信用專管機構。我國的專業個人信用機構缺乏，主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進行評判，評判的主觀性較強，科學性差。我國應該建立非盈利性的可信度高的信用管理機構，如國家信用管理局等。
第三，我國應建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，對能夠表明貸款人信用狀況的信息進行長時間記錄，并建立一個信息共享平臺，供信用評級機構共享信息。同時，我國應建立一個有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成的金融風險。
房地產市場的金融風險時刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產市場的金融風險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的，我國應該加快對房地產金融市場的建立和完善。
【參考文獻】
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[2] 毛立平，胡.當前我國房地產金融風險及防范對策分析[J].市場周刊（商務），2004，09：47-49.
房地產的金融風險范文3
中國的房地產價格在最近一段時間里出現了近乎瘋狂的上漲。根據國家統計局9月份的統計，全國70座大城市新建住房價格平均同比上漲9.2%，上海房價同比上漲31.2%，廈門同比上漲43.8%。這些驚人的數字告訴我們，中國的房產泡沫已經到了難以持續的地步，若是不加以控制，極有可能引發房產或金融危機。
為此，自10月份以來，房價漲幅偏高的地方政府紛紛推出了限購政策，來遏制價格上漲過快的樓市。這樣的做法能否有效化解中國已經形成的、且非常嚴重的房地產泡沫，是一個需要認真加以研究的問題。 土地供給制度的缺陷不小
根據價格原理，任何商品的價格上漲都源于需求過剩，即供給的增加趕不上需求的增加。所以，我們不妨從供給與需求兩個角度，來尋找中國中心大城市房價瘋狂上漲的原因。
從供給來看，至少有以下幾個因素推動了房價的上漲：第一，國家土地供應有紅線約束。這個紅線約束就是國家對可耕地數量的控制。由于存在這個約束，就會產生土地價格上漲的預期。這個約束越是趨于剛性，這種預期也就會變得越發強烈。因此，想要從根本上改變房價單邊上漲的預期，只有適當增加紅線彈性才是可取的。其實，就今天中國的情況來看，增加紅線彈性的空間是存在的。
首先，中國農業生產率還有大幅提高的空間，原因就在于中國大部分農村還處在前工業化的小農生產方式，若是能夠通過土地使用權流轉，轉變成為現代大農業，那么農業產出將會產生突破性的增長，從而就可以給紅線帶來彈性。
其次，中國的人口增長率已經出現下降的趨勢，人均收入也在以較快的速度提升，從而對糧食的絕對需求和相對需求都有下降的趨勢，這也為增加紅線彈性提供了很大的空間。并且，從長期來看，隨著人口增長率的下降，人們對住宅的需求也是會趨于下降的，從而耕地數量是動態可調整的。
第二，土地配置中的價格歧視。這種歧視表現為工業用地可以低價租賃，而用于住宅建設的商業用地則需高價租用。存在于不同性質用地中的價格歧視，是由中國地方政府追求政績的目標函數所決定的。地方政府官員的職務升遷在很大的程度上取決于能力，顯示官員能力的顯性指標當然是“政績”，出眾的政績表現為地方社會穩定、經濟高速增長。為此，就需要招商引資發展經濟，并且會選擇效率較高的產業項目來增加本地稅收，然后用于社會發展之所需。這是一種良性的“激勵相容”機制。
但是，分稅制改革后，地方政府的這種激勵不再存在。在大部分稅收歸中央政府的情況下，做大經濟規模（GDP）比做好產業項目更為重要，做好項目的稅收歸中央，做大經濟規模的政績則屬于地方。于是，通過發展房地產業來增加投資和經濟規模，并借助于房地產開發來增加地方財稅收入，就成為地方政府“理性”的選擇。為達此目標，就必須對房地產業商業用地，推行高價拍賣的價格歧視政策。
在這種政策背后，我們可以觀察到以下兩個結果：一是地方政府與房地產開發商的激勵相容，地價上漲帶來地方政府土地拍賣收入的增加，同時也使得房地產開發商可以獲得更多銀行融資，因為作為銀行融資抵押品的土地價格上漲了，這既是導致廣義貨幣供應量持續上升的重要因素，也是造成全社會資源過多集中在房地產業、導致中國經濟增長結構惡化與資源錯配的主要原因；
二是購房居民的收入被地方政府再分配。其中的傳導路徑是這樣的，中央政府通過分稅制改革對地方政府的收入進行再分配，地方政府則通過土地價格與房價上漲對居民收入進行再分配，房地產開發商通過杠桿獲得了超額利潤，而購房居民則因房價上漲而不得不增加負債。隨著居民負債率的上升，國民儲蓄持續下降，作為國內總需求的投資和消費雙雙趨于下降，最終帶來的結果自然是經濟增長的下行。
第三，現行的土地拍賣制度也是推動房價上漲的動力所在。曾經采取過的土地批租制度產生了嚴重的腐敗問題，為了解決這個問題，便采取了市場化的土地拍賣制度。但是，這又產生了兩個新的問題：一是在土地供給被賣方（政府）壟斷的情況下，不可能形成真正的市場化交易，地方政府可以通過控制土地上市的數量，以及由其控制的城司等機構進場托市的方法來推高地價；
二是在房價預期看漲的情況下，推行市場化拍賣制度，會帶來土地價格自我實現的上漲效應。由此產生的后果是，腐敗變成了壟斷，由壟斷造成的地價上漲帶來了更大的社會福利損失。所以，正確的做法應該是按照公允會計價格來拍賣公共土地，在公允會計價格形成的過程中，至少需要導入經濟長期增長、居民收入的動態變化，以及土地的開發成本等因素，現在這種賣方壟斷、買方“自由”競價的方法，并不是真正的市場化土地拍賣制度，由這種制度帶來的只能是地價暴漲。 是金融危機，而非經濟危機
現在我們再來分析需求方面的問題。從需求角度來看，房價上漲與以下幾個因素有關：
第一，2008年危機以來，世界進入廉價貨幣時代。2008年的危機是金融危機，金融危機與經濟危機并不完全一樣。經濟危機大都是周期性的，由于儲蓄還在，只要有企業家精神，危機很容易恢復。但是，金融危機就不同了，這種危機在本質上是債務危機，造成危機的原因就是資不抵債，因此，危機發生就意味著儲蓄的耗盡。
所以，為了恢復危機，就必須增加廣義貨幣的供給，否則，即使企業家想要通過創新來擺脫困境，也會面臨難以逾越的現金預付約束。從2009年美國開始的量化寬松貨幣政策，到今天全世界央行的負利率政策，不僅告訴我們克服一場金融危機有多難，而且再也清楚不過地表明世界確實已經處于廉價貨幣時代。隨著貨幣供應量的增加，包括房價在內的資產價格自然會趨于上漲。
第二，央行貨幣政策的目標過于狹義。根據早已深入人心的慣例，世界各國央行的政策目標是保持價格穩定、控制通貨膨脹。這種過于狹義的貨幣政策目標，既是2007年美國次貸危機發生的重要原因之一，也是今天世界各國央行繼續執行過度寬松貨幣的根源所在。資產價格一旦處于央行政策視野之外，那么房地產價格上漲不僅不會引起央行的重視，反而會被貨幣當局當做一個安全的貨幣池，從而會誘惑央行進一步增加貨幣供給。
第三，對房地產價格上漲的單邊預期。除了以上這些宏觀因素之外，導致房價非理性上漲的市場因素就是人們對于房價的單邊上漲預期。這種預期源于對房地產市場的錯誤理解。房地產市場沒有一般均衡，只有分離均衡，導致這種情況發生的原因就在于房產是一種不可分割的資產，所以不能分拆購買。
房產的這種屬性就決定了不是所有人都可以進入這個市場的，想要進入這個市場就要具有越過閾值的能力，那就是能夠支付“首付”的能力。正因為有這樣的閾值存在，所以任何國家的房地產市場都不會有一般均衡，只會有分離均衡。
分離均衡意味著房地產市場會因為人們收入水平的高低與期限差別而分割成為三個市場：其一，是高收入者才可以入市的商品房市場；其二，是只有低收入階層才可以進入的廉租房市場；其三，是為工資收入較高，但工作年限較短、儲蓄不足首付的人群提供居住便利的租房市場。
毫無疑問，為了實現分離均衡，就必須有三種不同的供給者提供三種不同種類的房產，來滿足這三種不同性質的需求，它們分別是：房產開發商，地方政府，房產出租商，由此分別形成商品房市場、廉租房市場和租房市場的均衡。但是，中國的現實情況是，廉租房市場和租房市場的供給嚴重缺失。地方政府為了從土地使用權出售中獲得較高收入，一般不會根據低收入者的需求來提供足夠數量的廉租房，借以實現低收入者住房市場的均衡。房地產開發商也不會負債建造只租不售的房子，通過長期出租來收回成本，以及微薄的本金利潤。
這樣一來，整個房地產市場中有供給彈性的就只剩下商品房市場，當人們錯誤地把房地產市場當做一個一般均衡的市場來對待，進而把那些因為供給剛性而無法得到出清的低收入者的需求和儲蓄不足首付的人群的需求，加總到商品房市場中去的時候，便會產生商品房市場需求大于供給的假象，從而形成房價單邊上漲的錯誤預期。這種預期一旦形成，就會形成整個社會“買漲不買跌”的羊群效應，從而導致房價泡沫化上漲。
根據以上的分析不難發現，對房地產市場做一般均衡解讀所造成的、將不同類型需求加總的錯誤，實際上就是犯了把“居者有其屋”簡單等同于居者都要買房的錯誤。這一錯誤很有可能衍生出另外一個錯誤，那就是很多低收入者期盼房價下跌來解決其住房問題。但是，國際經驗告訴我們，房價下跌很可能帶來金融危機，一旦危機發生，低收入者的金融約束只會加強、不會寬松，原因就在于他們極有可能遭遇失業的厄運。所以，在任何國家，低收入者的居住問題從來都不是通過商品房市場來解決的，而是要通過政府提供廉租房才能得到有效的解決，這就叫分離均衡。由此可以得出的政策結論是，想要房價回歸理性，政府就必須承擔起提供廉租房的責任。
第四，房地產的商品屬性變成了金融屬性。這一屬性變化源于中國投資渠道的匱乏。中國缺乏穩定性好、收益可觀的資本市場：中國的債券市場不發達，因為政府更喜歡征稅，而不是發債；中國的股票市場不能做多，只能做空，因為根據政府產業政策審批上市的公司大都缺乏盈利能力，不具有投資價值，從而使得股票市場的基本面有利于做空、而不是做多。于是，無處可去的資金便會前赴后繼地流向房產市場，由此形成的投資和投機需求很快就把原本用于居住的房產變成了金融資產。房產的屬性一旦由商品變成金融品，那么就必定會走上自我強化的上漲之路。
第五，貨幣貶值。貨幣貶值歸根到底是由經濟增長下降所造成的。在今天這樣的全球化時代，經濟增長下降會引起資本外流和儲備下降，從而導致貨幣對外貶值。在經濟下行的情況下，央行有必要采取較為寬松的貨幣政策，但在儲備（此為央行資產）以及基礎貨幣（此為央行負債）供給下降的時候，就只能通過貨幣創造來增加流動性，于是就會發生信用貨幣替代基礎貨幣的現象，即增加M1和M2來對沖由基礎貨幣M0供給下降所造成的貨幣緊縮效應，而這又會導致本幣的對內貶值。
在貨幣對外與對內同時貶值的時候，假如沒有有效的資本市場來幫助擁有貨幣資產（儲蓄）的人們對沖貨幣貶值的風險，銀行又不能給予存款人以正利率，那么與其持幣存款遭受負利率的損失，還不如向銀行貸款，利用杠桿去買房子。 摧毀技術進步，扭曲財富分配
由以上這些來自于供求兩個方面的因素所造成的房價泡沫化、非理性上漲，已經給中國經濟帶來了較大的負面影響，具體說來，主要表現在以下幾個方面：
第一，宏觀經濟陷入流動性陷阱。房地產市場就像一個巨大無比的黑洞，吞噬著全社會的流動性，個人儲蓄、企業資金以及銀行貸款持續流向房地產業，從而造成旨在穩定宏觀經濟增長的擴張性貨幣政策一再失效。
更為可怕的是，流向房地產市場的資金，不管是購房者，還是開發商，都是帶著杠桿的，由此產生的后果便是杠桿率越高，房價漲的越快，房價越高便需要更高的杠桿率，而高杠桿的背后則是全社會的高額負債。其結果就是，硬生生地把中國從儲蓄型經濟變成了今天這樣的高負債經濟，這不僅會制約中國經濟的增長，而且還帶來了發生債務危機的風險。
第二，擴大收入分配差距。收入差距不可能完全被消除，因為人們的人力資本和創造財富的能力是有差別的。合理的收入差距反而有可能成為人們努力工作、增加人力資本投資的激勵。從這個角度來講，公平的收入分配，以及廣泛的收入再分配政策并不可取，因為這樣的政策會帶來負面的激勵。
但是，由房價上漲帶來的收入分配差距擴大卻是非常有害的，因為這與人們的勤勞和努力幾乎沒有什么關系，只與人們獲取杠桿的能力有關。社會收入分配差距擴大會對社會穩定產生沖擊，引發各種矛盾，從而會迫使政府推行各種各樣的收入再分配政策。
然而，經驗表明，社會收入再分配的政策效應大都是負面的，促進經濟增長的政策永遠要優于收入再分配政策。從這樣的意義上講，先以房地產業作為支柱產業來“推動”經濟增長，然后再用收入再分配政策來“公平”收入分配的政策組合，實在是一種糟糕的組合。
第三，極高的環境成本。工業化會帶來環境成本，但是，今天中國環境惡化，在很大的程度上是由過度發展房地產業造成的。在地價不斷上漲的壓力下，房地產開發商為增加盈利，自然傾向于提高容積率，為了提高容積率，就需要蓋高樓，于是就要使用大量建材，包括鋼筋、水泥、玻璃等等，正是這些產業構成了今天中國最為重要的污染源。
以2004年為界，之前，中國經濟增長的動力主要是出口貿易、加工制造，盡管也有環境污染，但是卻并沒有像今日這么嚴重的霧霾，而且來自出口的學習效應還促進了中國的技術進步，這對未來降低中國環境污染的社會成本會產生十分積極的影響。但是，自從2004年之后，隨著結構調整和出口下降，房地產業逐漸成為中國經濟增長的支柱產業，于是就出現了樓有多高、霧霾指數便有多高的污染。
在此特別有必要指出的是，與房地產相關的產業在破壞中國環境的同時，并沒有帶來多少技術進步和創新，原因就在于與房地產相關的工業基本上都是屬于粗放型的，其主要產品就是螺紋鋼、水泥與玻璃，這些產品的技術含量很低，但其生產過程卻會對環境產生很大的破壞性。
由此可見，以房地產來推動經濟增長實在不可取，因為這種做法一點兒都不經濟：壓制了技術進步、破壞了環境、錯配了資源、擴大了收入差距，還增加了數量巨大的庫存（空置房）。事實告訴我們，正是以上這些問題讓中國經濟走上了不可持續的泡沫經濟之路。 破解泡沫，更要當心風險
時至今日，房地產價格幾經暴漲，已經將中國經濟推向泡沫化，中國經濟正面臨著自1979年改革開放以來最為嚴重的金融風險，因而必須采取堅決、而又有效的措施來加以化解。
目前各地房價上漲過快地區的政府，幾乎無一例外地采取了限購的政策，這并不能從根本上起到遏制房地產業泡沫化發展的趨勢，特別是當政府有關部門把限購當做調控房價的政策工具來使用時，就一定會采取相機抉擇的策略，即在房價下跌時取消限購，而在房價過快上漲時又對某些類型的購房者實施限購，結果，政府的這種機會主義的做法不僅穩定不了房價，反而有可能對房價上漲起到助推的作用。
比如，最近在各地盛行的居民通過離婚再購房的應對策略，實際上已經成為推動房價進一步上漲的重要因素，因為離婚買房的本質就是加杠桿。所以，真要讓房價穩定，政府就不能采取上述那種機會主義的策略，而是要根據上文分析中所提到那些能夠影響房價的因素，進行系統性的政策優化，具體說來，我們需要通過以下一些政策組合來達到穩定房價的政策目標：
從短期來講，控制信貸和社會資本流入房地產已經成為當務之急。為此，可以采取以下兩個措施來加以限制：第一，除了嚴格執行有關房地產抵押貸款的信用甄別制度外，還可推行銀行房地產抵押貸款的準備金制度，即商業銀行每發放一筆房地產抵押貸款，就需要向央行上繳一定數量的準備金，這既可減少流向房地產市場的信貸資金總量，也可防范房地產市場潛在的違約風險；
第二，堅決停止和取消與房地產市場相關的“金融創新”，其中最為典型的就是房地產抵押貸款的證券化。世界各國房地產泡沫破滅的重要經驗是，房地產抵押貸款的證券化最終都助長了房地產泡沫和違約風險。以上這些措施針對的是流量問題，面對今天中國房產庫存不斷增加的結構性存量問題（即中國中心大城市房產供不應求和一般城市房產供給過剩、庫存積壓嚴重的結構性問題），政府還應當盡可能釋放人們的剛性需求，借以達到去庫存的政策目標。為此，就有必要采取降低交易稅的政策措施。
房地產交易市場的實際情況是，幾乎所有的交易稅都是由買家來承擔的，各種相關稅收加總，大概要占到房價總值的5%以上，或者更多，如若能夠降低此類稅收，那么剛性需求的購房者就有可能提前2～3年進場購房，這對降低房產庫存和房產投機或者投資者手中的空置房，防止房產恐慌性拋售的危機都會起到十分積極的作用。
最后，央行的貨幣政策目標需要進行調整，應該從狹義的物價管理拓展為包括資產價格在內的廣義價格管理，正如我們在上文中所建議的那樣，對房地產抵押貸款征收準備金，可能是央行進行廣義價格管理的一種比較可行的政策措施。
再從長期來講，要使房地產市場健康發展，就必須深化各種體制改革。首先，我們需要借助改革，讓房地產市場回歸分離均衡。回歸分離均衡最為重要的政策措施，就是各級地方政府必須根據低收入民眾的實際需求提供廉租房，然而為了保證地方政府能夠切實承擔起這樣的職責，就必須開展財稅體制的改革來幫助地方政府走出土地財政的陷阱，這意味著必須重建中央政府與地方政府間的財稅關系，保證地方政府有足夠財力承擔起各種社會職能。
其次，中央政府要對現有的金融體系進行徹底的市場化改革。比如股票市場的注冊制改革、銀行系統的自由準入改革等，當諸如此類的改革可以為投資者提供穩定收益、為居民儲蓄提供為正利率的時候，銀行信貸與社會資本就不再會盲目流向高風險的、并且具有博傻性質的房地產市場。
最后，國家必須承擔起維持貶值穩定的職責。為此，就要采取促進出口的貿易政策來增加外匯儲備的供給，而不是急于讓人民幣離岸。此外，輕易不要開放資本項，因為由開放資本項造成的資本跨境流動會對匯率帶來沖擊，從而對幣值產生影響，進而改變人們的投資策略。不僅如此，大量的實證研究告訴我們，新興市場經濟國家開放資本項幾乎沒有成功的，開放資本項的好處是不確定的，但是風險卻是可以明顯觀察到的。
房地產的金融風險范文4
【關鍵詞】房地產；金融風險；規避
1 引言
由于當前金融市場的發展尚不完善，缺乏有效的風險對沖與分散工具，不能將風險有效的分散出去，因此規模龐大的房地產信貸一旦變為不良資產，整個金融系統將面臨著更大的風險。房地產金融體系的風險，是土地制度、房地產業、商業銀行管理等因素的綜合影響結果，避免風險擴大需要深化相關領域的改革。本文就房地產金融風險的規避談幾點粗淺認識。
2 導致房地產金融風險增加的因素
2.1 融資渠道單一
房地產企業開發資金來源比重大的分別是銀行貸款、自籌資金和其他資金這三塊。房地產企業自籌資金中有約70%來自銀行貸款，所謂的其他資金即房屋定金和預收款也有30%來自銀行貸款。房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上，房地產開發企業的資產負債率平均維持在75%左右。目前國內房地產開發企業的融資結構具有明顯的貸款依賴性特征。房地產投資項目由于回收期長、投資金額大等特點，通常開發商的自有資金不足以滿足投資所需，銀行信貸成為一個很重要的資金來源途徑。銀行信貸幫助的是開發商的整個開發環節，與此同時銀行尤其是商業銀行也就承擔了整個房地產投資過程的風險。
2.2 信息不對稱
貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，所以隱瞞信息、挪用貸款資金等現象時有發生，產生了“道德風險”，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，不能對其信用進行評估，導致房地產金融風險加大。
2.3 抵押物風險
由于國內房地產價格評估起步較晚，評估機構未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。同時抵押物的處置問題也是一個難題，在我國由于多種因素作用，銀行不能簡單地將欠款人從其居住的房屋趕走來處置抵押物，而抵押物的處置不規范，給銀行帶來很大的風險。
2.4 投資快速增長
由于近幾年房地產投資的迅速發展，房地產投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業。很多開發商乘機進行投資或者說是“投機”，加快了投資的迅速發展，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險。
2.5 銀行違規操作現象時有發生
房地產業是國民經濟的支柱行業，近幾年的持續高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入，惡性競爭使得各商業銀行不惜違規操作或放松信貸條件發放房地產貸款，在一定程度上助長了房地產投資的不良傾向，也促使金融腐敗的滋生。而各種違規操作和金融腐敗導致房地產貸款質量下降，隨時都有發生災難的可能。
3 房地產金融風險規避的措施
3.1 分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善企業信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 提高風險防范能力
房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
3.4 加大監管力度
政府應加強宏觀調控，引導房地產企業有序競爭，具體來說應調整住房結構，增加廉租房和經濟適用房建設；改善需求結構，防止過分投機。銀監會應針對當前銀行房地產信貸風險制定有效監管措施，定期或不定期對信貸業務進行檢查來防范風險。央行應及時披露房地產信息，引導公眾合理預期，規范市場行為。
4 結束語
綜上所述，房地產商品因其固有的特性，是良好的金融擔保品，適合財務杠桿操作，也是良好的對付通貨膨脹的資產；但是，流動性較差，開發和轉換使用成本較高等使房地產金融市場具有更多的風險。由于我國的房地產市場發展不完善，相關體制和制度也不夠健全，種種因素致使房地產風險無法回避。房地產金融風險是一個龐雜的復合體系，在新的形勢下，防范和控制我國房地產金融風險關鍵在于充分認識房地產金融風險產生的根源，建立適應我國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系，使房地產金融的發展跟得上房地產業發展的步伐。
房地產的金融風險范文5
信息經濟學是研究在非對稱信息情況下，當事人之間如何制定合同(契約)及對當事人行為進行規范的問題。借助于信息經濟學，能夠從微觀行為的角度更深刻地認識房地產金融風險。信息經濟學認為，不對稱信息是房地產金融風險產生的主要原因。
我們對房地產個人信貸和對房地產開發企業的信用等級評估等，實質上都是基于信息經濟學對房地產金融風險的解釋。正是因為信息的不對稱，才需要專門的中間部門來減少和消除個人同房地產開發企業、個人同金融機構、金融機構同房地產開發企業之間的信息差距，以消除和減少可能的房地產金融風險。
不對稱信息是指，當事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社會分工和專業化的存在，從事交易活動的雙方對交易對象以及環境狀態的認識是很難相同的，因而，信息不對稱是現實經濟活動中的普遍現象。不對稱信息大致可以分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由當事人的行為造成的，一般出現在合同簽訂之前；第二類信息是內生的，取決于行為人本身，它出現在簽訂合同之后。第一類信息將導致逆向選擇(Adverseselection)，第二類信息將產生道德風險(Moralhazard)。這兩種情況在金融市場上出現就會降低市場機制的運行效率，影響資本的有效配置，造成房地產金融風險。
逆向選擇與房地產金融風險。在間接融資的資本市場上，銀行貸款的收益取決于利率和企業還款的可能性，而企業還款的可能性在很大程度上與企業經營活動有關。在借貸市場上有眾多風險程度不同的企業，當銀行不能觀察到項目投資風險或確定投資風險成本太高時，銀行只能根據企業平均風險狀況，決定貸款利率。但這樣一來，那些低風險企業由于借貸成本高于預期水平而退出借貸市場，那些愿意支付高利率的企業都是高風險企業，因為從事高風險甚至投機性事業才能獲得超額利潤來償付高利息。這時，貸款的平均風險水平提高，銀行收益可能降低，而呆帳增多，房地產金融風險顯著增加。逆向選擇問題可以通過實施低利率來解決，如西方國家采用信貸配給制，維持較低的利率水平，拒絕一部分貸款申請。這雖然犧牲了資本配置效率，但可以減少信用風險。如果不控制利率上升，逆向選擇的房地產金融風險就會出現。隨著國家宏觀調控的加強和市場的變化，許多企業虧損，難以還貸，金融機構支付發生困難，房地產金融風險問題十分突出。如前幾年在我國，一些金融機構為了完成儲蓄指標，違反國家規定，高息攬儲；為了避免虧損，又高息放貸，結果貸款流向投機型的高風險企業。
道德風險與房地產金融風險。雖然在交易雙方達成合同時信息可能是對稱的，但在合同實踐中，往往出現一方缺乏另一方的行動信息的情況，這時，擁有私人信息的一方就可以利用這種信息優勢從事使自身利益最大化、但損害另一方利益的行為。道德風險普遍存在于以信用為基礎的各種金融業務關系中，是造成房地產金融風險的另一主要原因。當銀行與企業在簽訂資金使用權的契約后，企業在貸款執行過程中可能出于機會主義的動機，隱藏資金使用的真實信息，采取不完全負責任的態度，而不采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而釀成房地產金融風險。如何減少企業的道德風險轉化為房地產金融風險取決于契約設計的兩個方面：
(1)減少交易雙方的信息差距，使企業的信息優勢不足以獲得較多的機會主義收益。例如我國國有銀行采取的駐廠信貸員制度和主辦銀行制度，其意圖都在于改變銀行的信息劣勢，減低信息非對稱程度。并且后者更著重通過銀企之間的重復博弈關系，從而有效避免在一次博弈中可能出現企業的道德風險行為，有利于雙方長期的合作。
(2)強化銀行對企業的約束和激勵機制，使企業經過成本收益分析后能放棄機會主義行為，自覺按照雙方達成的意愿行事。例如實行貸款抵押或質押，評定企業信用等級，頒發貸款證等制度安排，分別從資產、信譽等方面建立起約束和激勵機制。
信息經濟學對房地產金融風險的探討是深入有效的，對于我們認識房地產金融風險和防范房地產金融風險有極大的啟迪：
(1)房地產金融風險產生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地產金融風險的核心問題就是建立完善的信息機制，各金融主體應當注重相關信息的搜尋、整理、分析和運用。
房地產的金融風險范文6
關鍵詞：房地產 金融風險 原因 問題 對策
隨著社會經濟的快速發展和人們生活水平的提高，以及國家相關政策的推動，我國的房地產業呈現快速發展的態勢。房地產市場的大發展，對于提高人們的生活質量，拉動社會經濟的發展就有重要的作用。但是在房地產繁榮的背后，存在著房地產投資過大，土地供應緊張，房地產交易市場結構不合理，房地產的價格持續上漲等情況，加大了房地產的金融風險。
一、房地產金融風險的概述
（一）房地產金融風險的概念
房地產金融風險主要是指金融業機構在管理房地產金融業務的過程中，因為對房地產的相關現象的認識存在漏洞以及信息的缺失而出項決策失誤、管理不當等情況，致使經濟收益、公司信譽以及公司資產等收到損失 [1]。
（二）房地產金融風險的分類
本文指例舉了房地產金融風險中的幾項風險
1、信用風險
房地產金融的信用風險是指房地產開發商在銷售商品房的過程中，出現資金緊張、經營不善、經濟效益負增長甚至導致企業的破產等情況而無法償還銀行欠款，或者是借款的住宅消費者由于各種原因致使收入減少等問題而無力償還。
2、流動風險
在房地產中的金融風險主要表現在資產結構中的中長期貸款比例較高，擁有的現金不能支撐提款的需要，暫時也沒有資金融入的手段和渠道，導致資金流動困難。開發商大多使用房產作為抵押物向銀行借款，借款人無法償還時，銀行有權對房產經過處理變賣后取得償還，但是如果房產一時間賣不掉，而銀行缺少現金應付提款需求，也形成流動風險。
3、利率風險
如果銀行出現了貸款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值縮小，都會引發經濟效益的風險。
二、我國主要房地產金融風險
（一）房地產投資增速較快，空置面積總量較大
盡管我國的房地產金融近年來發展迅速，重要性增強，但是與之相對應的管理和研究一直相對匱乏。近年來我國房地產業出現了投資需求過大，房價急劇上升的現象，并且在國民經濟市場中引發了連鎖反應，導致了鋼材、木材等行業的快速發展以及水電等資源的緊張。盡管我國家相關部門采取了措施，以抑制房地產的過熱的發展，但是并沒有取得預期的效果，建成的住房面積遠遠的大于銷售的住房，造成多數房產空置的現象，并且空置的面積還在不斷的增加。
（二）不合理的因素導致了房地產價格的過快上漲
近年來房產的價格逐漸增長，這其中除了價值規律的作用以外，還有其他一些不合理的虛增因素在“作祟”，這些因素主要包含了不規范的使用土地，劃撥出讓方的土地等行為普遍。在房地產行業不斷繁榮的今天，很多的人看到了房地產行業所帶來的巨大的經濟效益，而紛紛投入房地產領域，導致一些實力低的房地產開發公司通過違規操作而大肆的全占土地，在經過倒賣變相的提高地價以獲取高額的差價，肆意的炒房活動愈演愈烈以及個別的房地產開發商巧妙的利用市場上的虛假信息，制造假象、引導消費者的購買欲望，使商品房價格出現不合理的上漲。
（三）我國宏觀調控力度較低，相關的法律法規不健全
現階段，以房地產開發、營建、竣工、出售等過程相關的金融業務存在較大的風險，盡管在金融風險剛剛抬頭時，國家就采取了一系列的宏觀調控的手段抑制金融風險，但是國家一些部門過低的估計了房地產金融風險的“潛能”，調控力度較小，、連續性較差。近幾年甚至是房地產金融風險較大，已經影響到國民經濟發展的情況下，國家才采取相應的宏觀調控的措施，沒有隨時進行房地產金融風險的監控。此外，針對我國房地產金融風險的相關法律法規相對匱乏，沒有設立專門的房地產金融風險管理法律，從而無法規范房地產行業參與者的行為。
三、房地產金融防范措施
（一）積極引導房地產金融機構的有序競爭
國家相關部門要建立健全房地產金融政策和規定，規范房地產市場參與者的行為，開展積極有序的市場競爭。由中央銀行審查具備資格的金融機構才允許經營，并且中央銀行對金融機構實施嚴格的監督，阻止其不正當的競爭行為和非法的壟斷行為。對于經過審查不具備經營資格或者常出現嚴重違規的金融機構不能在從事金融業務，防止其擾亂房地產市場。此外就我國現階段房地產開發而言，對外匯的需求量并不大，所以銀行不要為放低才開發多借外債。
（二）完善房地產金融體系，建立風險防范機制和風險預警系統
我國在房地產金融領域中，對金融風險的預防工作尚不完善，沒有一套完整的保證體系用于金融風險的預防。所以建立健全房地產金融市場的法律法規體系、監督管理體系、資金信用體系、風險防范體系等用于保證房地產市場穩定快速發展是當務之急。與此同時，還要建立房地產金融等閑的防范機制，構件風險識別、防范與控制評估的預警系統[2]。
（三）加強國家的宏觀調控手段
國家政府部門應該加強是對房地產市場的統計工作，完善房地產市場信息系統，建立房地產市場金融等閑預警體系。通過對房地產發展的相關數據信息進行采集、分析、發送等，保證政府部門對房地產市場的經營情況全面掌握，對其加強管理監督，促使房地產行業的理性投資和消費。
四、總結
房地產金融風險的出現和預防措施是隨著我國國民經濟的發展而不斷變化的，所以房地產金融市場要與時俱進，適應社會經濟的發展，加強宏觀調控對房地產市場的監管和調控，切實的促進我國房地產也持續、健康發展。、
參考文獻：
[1]曹振良.房地產經濟學通論[M].北京.北京大學出版社，2005
