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房地產企業現金流分析范文1
關鍵詞：房地產業；現金流；有效管理；策略
市場競爭所帶來的壓力是任何一個市場主體都不可能逃脫的，所以各行各業的企業都在積極尋求自身長遠發展的有效方式，對于房地產企業來說，減小資金風險，提高現金流管理的有效性，就是一個重要的方式。那么現金流的有效管理對于房地產企業有哪些作用呢？而房地產企業的現金流又有哪些特點呢？
一、房地產企業現金流簡論
對于房地產企業而言，其現金流有著不同其他企業的特殊性，所以，現金流管理的有效性對企業的發展來說有著至關重要的作用。下面我們就來分析房地產企業現金流的特點和進行現金流管理的重要性。
1.房地產企業現金流特征
房地產企業是一個利益回收周期比較長的企業，所以，其具有“投資大、周期長、風險高、供應鏈長等特點，是一種資金密集型產業?！边@是對房地產企業資金使用狀況總的概括，房地產企業當中，企業資金大部分使用處為房地產開發環節和房屋銷售環節，在多種情況下，一個房地產企業要同時進行幾個項目的開發，這種情況下，其所需要的周轉資金就很多。具體而言，房地產企業中現金流的特點如下：首先，投資量大，周期長。這是其中最主要的特點，在開始開發時就需要投入大量的土地出讓金，在實施開發項目時還要投入大量的材料費用和人工費用。而該部分投資要一直持續到房屋銷售出去之后才能夠實現收益，大概需要兩到三年的時間。其次，現金流分布呈現不均勻狀況。主要是因為，房地產企業可能會集中在一年開發多個項目，所以這一年現金流的流出量就要大，而流入量相對就會比較小。最后，資金使用風險較大。若大量資金被投入到了項目當中，那么企業就會嚴重缺少流動資金，而回收資金狀況又不確定，所以風險較大。
2.現金流對房地產企業的重要性
首先，能夠提高房地產企業的競爭力。因為市場經濟的發展充滿了動態性，所以，房地產企業要把握著充分的現金來適應市場需求的變化而進行開發方向的轉變，提高自身的競爭力。其次，對房地產企業的生存和發展起到決定性作用。房地產企業手中現金流的多少就直接決定了其經濟應變能力和償債能力，同時也關系到了房地產企業的融資，現金凈流量的速度同企業發展所需的資金之間是成反比例關系的。
二、房地產企業現金流管理存在的問題研究
由于近些年來房地產企業的重視方向出現了轉移，這就導致了對資金管理中的現金流管理的重視度在下降，所以在現金流管理中出現了一定的問題，這些問題的存在一定程度上影響了房地產企業的穩定發展，導致資金管理中出現了風險。
1.現金流管理工作缺少戰略針對性
由于我國現金流管理工作開展的時間相對較短，所以很多工作還不是非常成熟，現金流管理層面還停留在企業的運行階段，在房地產企業中也是一樣，并沒有針對企業未來的發展戰略進行有針對性的現金流管理。從總體上來看，房地產企業現金流管理尚停留在“現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理”，沒有同房地產企業長遠的發展戰略相結合，也就導致了管理工作缺少針對性和重點。
2.現金流管理欠缺全面性
隨著市場經濟的發展，管理方式全面控制和管理的效果越來越被各個企業所重視，但是，對房地產企業現金流還沒有進行成熟的全面管理。大多數情況下的現金流管理都停留在了事后的分析和處理上，并沒有做好事前的預測和事中的控制。從普遍意義上來講，企業資金運行大致可以分為籌集、運用和分配三個階段，而具體表現出來的就是企業現金的流入與流出。所以，進行現金流的全面控制和管理是房地產發展戰略實施的有效保障，同時也能夠輔助經營過程的有效控制。
3.現金流管理缺乏質量意識
質量意識缺乏主要是指在對現金流進行管理過程中，沒有對業績質量產生足夠的重視度，導致了現金流導向作用沒有充分發揮。因為，在房地產企業中考核方式還是以利潤為主要導向，所以，管理方式和意識存在著嚴重的被動性和滯后性，所以只有在現金嚴重短缺的情況下，才會重視到現金管理質量問題。
在房地產暴利時代終結，近期邁入短暫“負利”時代，且未來中長期保持微利時代的發展浪潮下，絕大多數房企眼下的經營重心，可能不再只是發展或者利潤，而更應該是基于銷售乏力、現金短缺的生存問題。另一方面，伴隨市場、資金、土地集中度越來越高，整個房地產市場優勝劣汰的進化和馬太效應的分化都在加速，房企若不主動出擊，強化自身競爭優勢，被行業邊緣化和淘汰的可能性就非常之大。
三、房地產企業現金流有效管理的策略探析
房地產企業之所以要對現金流進行管理主要是為了實現其價值創造的目的，而從不同的層面來看其又可以分為戰術性管理和戰略性管理，在新形勢之下，戰術性管理顯然已不能滿足經濟長遠發展的要求，所以房地產企業在對現金流進行戰術性管理的提前下，還要做好戰略性管理。
1.房地產企業現金流的戰術性管理
現金流的戰術性管理主要是從現金流的預算、收入、支付、融資等層面進行管理。預算，其重點是控制與規劃房地產企業宏觀上的經營活動，從而對戰略目標的有效實現起到保障作用。而具體的預算實現方式要從年初開始，由財務部進行本年度資金預算計劃的編制，其中包括了資金預算支出和收入兩個體系，對于房地產企業來說，利益是其永恒的目標，所以，預算收入是預算中最核心的部分；收入管理，對于房地產企業來說，其收入的現金流主要來自于建筑物的銷售環節，所以加強收入管理就要加大對銷售環節的管理力度，強化銷售環節的變現能力，對于已銷售的賬款要積極催收，銷售的方式要多元化，盡快讓資金回籠，從而提高資金安全性；支付管理，支付管理主要指的是對土地的成本以及建筑工程款的管理，主要方式可以采取推遲首付款、延長后續付款等時間，施工單位墊付等方式實現；融資管理，指房地產企業要想獲得長遠發展就應該多渠道融資，從而減低融資風險，提高效率。常用的融資方式主要有銀行貸款、投資基金的引入、上市融資、租賃融資等方式。
2.房地產企業現金流的戰略性管理
戰略性管理主要是指對房地產企業的現金流進行管理的過程中，要把管理工作同企業的發展戰略、生命周期、平衡發展等結合起來。第一，進行戰略性針對管理。房地產企業現金流的流向要隨著企業戰略的變化而變化，同時要服務于房地產企業的發展戰略，但是，企業發展戰略的制定也要同現金流管理相一致，要有針對性的進行制定，防止盲目自大造成不必要的經濟損失。所以，在現金流向著戰略方向流動時事先一定要對戰略發展的環境和實現的可能性進行調查和分析，從而確保高額的現金流向能夠獲得更高額的利益回報。第二，現金流隨著生命周期而動。對于任何企業來說，其發展都是分階段進行的，在不同的階段中發展目標是不同的，在房地產企業中也是一樣，所以，現金流量也要隨著生命周期的不同而不斷變化?，F金管理者要具有較強的分析能力和洞察能力，從而準確的判斷出不同階段對現金流的需求量，從而制定相應的資金結構，因此，“戰略性現金流量管理必須與各階段的特點相匹配，要突出重點”。第三，管理工作要動態平衡的進行。這里的動態平衡對象指的是“資金的流動性、收益性和增長性”，而其中流動性是指“企業為償付其債務所持有的現金數額或通過資產轉化為現金的能力的描述?！?，而現金流動性的增強是可以通過提高房地產企業現金流量的循環速度來實現的；而收益性是指“企業通過經營使其獲利的能力的表現”，而收益性的實現在于領導者的投資決策，不單單限制在現金流當中，任何資產的投資都可以實現；增長性，是房地產企業發展能力的一種表現，在發展能力中自我的積累能力是關鍵，而這種積累能力又與現金流的有效利用有著密不可分的關系。
結束語：
對于處于競爭異常激烈的房地產企業來說，現金流管理方式方法不正確，就會給其帶來很大的金融風險，所以，一定要在經濟發展新態勢下，把現金流的戰略性管理和戰術性管理相結合，實現全面管理和控制，從而提高房地產企業經濟發展的安全性和穩定性。
“慎拿地、少開工、調結構、保銷售、去庫存、控節奏、快周轉”漸漸成為寒冬房企主流應對之道，面對寒冬，房企一方面要明白不同企業家底不同、執行力不同，要選擇合適且能駕馭的過冬術；另一方面，需要從戰略上認識樓市春夏秋冬皆為常態，學會“開源節流，掌控好現金流”也是房企自身成長與蛻變的最佳課程！
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房地產企業現金流分析范文2
關鍵詞：現金流量；房地產；管理；建議
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章編號：1672-3309（2013）08-35-02
房地產開發企業有別于一般的生產、貿易企業，在開發項目過程中具有現金投資數額大、現金占用風險大、項目周期長、對資金規模和流動性要求高等特點，是非常典型的資本密集型行業。因此，在房地產經營管理中，現金的流動與管理是非常重要的環節，也提供對流動性及經營性風險的重要預警信息。
一、現金在房地產開發各階段的流動
根據房地產開發現金流入、流出的項目，大致分為以下四個階段：第一階段項目立項、科研、規劃設計、市政配套等環節，現金流出包括可行性研究費、工程規劃費、工程設計費、勘察設計、配套設計等各項在立項階段發生的稅費，現金流入主要是股東的投入；第二階段項目拿地、拆遷安置階段，現金流出包括土地出讓金及拿地過程發生的各項稅費、房屋拆遷補償款及各種安置、補償、清理、補助、服務、管理等前期費用，現金流入主要來自資本市場融資；第三階段項目基礎施工、主體施工、安裝施工以及預售階段，現金流出主要包括建安費用及各項施工階段發生的建設、維護、監理、補償、管理等費用，現金流入包括達到預售條件后的預售回款；第四階段項目經營、物業管理階段，現金流出主要包括營業稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等各項經營過程中發生的稅費及物業管理費，現金流入主要是銷售回款。
二、現金流動的預警指標
當前，對于如何建立一套比較科學合理的現金流指標評價體系，沒有權威的共識與證實?；趯W術研究界比較認可的一些指標并結合房地產企業的特點，筆者從房地產經營、投資、融資方面歸納了以下幾類：
（一）現金流量結構分析
一般情況，維持和支撐公司運營發展所需要的大部分現金是在經營過程中產生的，融資類現金對公司起到了輔或補充性作用。經營性流動比例保持在合理范圍內，是企業經營狀況良好的重要標志。在分析企業未來償債能力時，需要更多考慮經營性現金獲利能力能否覆蓋其融資本息償付。
（二）獲利能力分析
根據經營活動現金凈流量與凈利潤、股本等之間的關系，揭示企業保持現有經營水平，創造未來盈利能力的一種分析方法。
1、每股經營現金凈額均值=經營現金凈流量/股數。房地產整體行業的現金趨緊，上市公司中70%的經營現金都呈現“入不敷出”的狀況。負值的經營現金流量更需要警惕在宏觀政策調控下，很可能造成企業實現銷售和資金回籠的困難加大，經營風險增加，現金流量繼續惡化的惡性循環。
2、盈利現金比率=經營現金凈流量/凈利潤。國外破產倒閉的企業中有80%多的企業是盈利情況不錯的企業，例如美國W.T.Grant公司，破產有很大因素在于其凈利潤中存在大量未能實現現金的收入，最終破產清算。因此經營現金凈流量與凈利潤的關系可以反映利潤中為實現現金收入的情況，當然進一步分析中還要結合企業的折舊政策和存貨變動情況。
（三）償債能力分析
充分利用財務杠桿，負債經營是現代企業的一個重要特征。房地產企業資金投入數額大，杠桿效果顯著，但是相應的財務風險也很高。
1、短期融資現金保障系數=貨幣資金/短期及一年到期借款。短期融資現金保障系數是最直接反應企業對償還短期負債的能力。整個行業的保障能力較低，現金對短期負債的能力面臨較大考驗，特別需要警惕財務風險。
2、有效負債率=（總負債-預收賬款）/總資產。剔除了預收賬款后的負債，比較客觀地反映了房地產企業的真實負債。從房地產整個行業來看，有效負債率保持在50%左右，隨著房地產調控的深化，預計企業的融資需求將進一步增加。
三、房地產企業現金管理方式
企業現金管理戰略，即是將資金預算與具體項目開發進度、企業的戰略規劃乃至企業生命周期營運發展相結合，尋求穩健的、低成本和可持續現金流動管理模式。當然，不同企業現金管理模式也是多樣化的，筆者單獨提出了以下幾種模式，結合當前房地產宏觀調控政策及行業市場環境，希望對現金流分析提供多方位參考。
（一）房地產企業現金資金池管理
對于房地產集團企業，為了提高資金的整體使用效益和減少閑置成本，對于旗下同區域或跨區域的項目公司的資金進行統一調配，實現資金集中管理。常用的模式包括設立內部結算中心或具有獨立法人資格的財務公司。采用集團資金池管理模式，一方面加強了集團的預算管理，提高了閑置資金使用效率，另一方面集團內部關聯方交易能夠減少操作成本，降低融資成本。然而，由于集團資金池管理，也容易出現對項目公司顧此失彼，照顧局部忽略集體利益，更因為關聯交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部監管的審查或稅務局的質疑。因此，在分析房地產集團企業的現金管理模式下，建議應該從集團層面項目安排及資金統籌等方面著手；集團公司是否建立規范的內控管理和風險防范體系，若一家項目公司不能履行還款義務，集團資金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，還應該防范潛在稅務風險及內部操作風險。
（二）房地產企業生命周期與多元化的融資渠道管理
根據中國指數研究院《2012中國房地產百強企業研究報告》顯示，百強房地產企業2010年及2011年資產負債率均值分別為70.9%和71.8%，有息負債率分別為48.9%和48.1%。對于這種大的房地產企業，融資比例都將近50%，更別說相對小些的房地產企業，融資需求更為尤勝，投資資金高達80%來自外部融資也不足為奇。因此，多元化的融資渠道是房地產企業突破現金困局，解決流動性問題的一大法寶。
在分析房地產企業融資模式時，可以借鑒對房地產企業生命周期發展的不同時期、不同條件下融資渠道的組合選擇。比如下面展示的是融資與生命周期相結合的一種模式，力求企業經營穩定和風險可控的現金流運作：萌芽期，現金流量表現高流出，融資渠道一般是自由資金、風險投資與股權投資組合形式，現金管理主要為資本的原始積累與投資風險相結合；成長期，現金流量以流出為主，現金流入逐漸增加，融資渠道一般來自金融機構信貸，現金管理主要為解決企業快速發展的資金需求；成熟期，現金流量以流入為主，現金流出逐漸減少，融資渠道一般可來自非銀機構信貸，現金管理主要充分發揮杠桿作用和尋求新的投資；衰退期，現金維持流入，并逐步收縮投資規?；蛭諏嵙π酆竦拈_發企業，現金管理以資金撤回管理或在尋找新項目投入。將現金管理、融資需求與企業生命周期相結合，更準確判斷企業未來償債能力，較全面分析企業經營發展規劃和風險承受能力。
（三）房地產業務模式管理
由于房地產項目的現金投資大、項目前期大量支出、到中后期才有回報的特點，使得這種現金流的大起大落無疑給房地產企業的財務造成了極大的風險。而房地產企業可以通過多種業態的組合、開發項目錯配等方式來平衡現金流管理。比如萬達為代表的“租賃并舉+自營”的商業地產模式，通過銷售保證短期業績，持有部分商業收租物業增值來保證取得長期回報，贏得穩定現金流，并且項目物業綜合體化的特征，以“購物中心+住宅+酒店+寫字樓+公寓”等業態組合，更能夠提升企業的品牌價值，代表性的還有華潤“萬象城”、中糧置業“大悅城”、上海億豐“億豐時代廣場”等。
除了對物業業態的組合，還可以推動產業鏈的組合。房地產一般2-3年的開發周期，資金占用成本較高，通過投資具有穩定現金流的業務，使得房地產企業負值現金流的風險大大降低。2001年后，新世界業務重組：基建、物業開發都是投資回報期長、利潤高、資金投入大的行業；服務管理（設施管理、交通運輸及金融保險）提供了穩定利潤和現金流入；收納的港口管理及新世界百貨也帶來了穩定的現金流。
綜上，關于房地產企業的現金流量分析是個龐大的管理體系，肯定的是現金流在房地產乃至所有行業都占有重要地位。本文從對房地產行業現金流量表介紹，房地產開發現金流量流動介紹，現金流量預警指標的分析和房地產現金管理模式淺析，希望能夠使讀者在業務分析的過程中多一份參考。
參考文獻：
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房地產企業現金流分析范文3
摘 要 本文從目前房地產企業面臨的宏觀經濟環境的背景入手，利用房地產企業的財務報表分析了當前房地產也面臨的財務風險，并對這些風險提出了風險管理措施。
關鍵詞 房地產 財務風險 風險防范
一、引言
房地產行業是典型的資金密集型行業，資金投入量大、回收期長以及變現能力差的特點決定了該行業必然會面臨巨大的財務風險，因此，對當前房地產行業的財務風險進行深入分析，并尋求有效控制財務風險的措施，已成為一個亟待解決的問題。
二、當前房地產業財務風險現狀分析
以下分析中主要選取四個房地產業的標桿企業：萬科、招商、保利、金地。
（一）財務風險分析
大多數上市房地產企業的速動比率較低，資產負債率偏高，且現金流為負值，財務風險并不低（見表1）。
從四家標桿房地產企業的現金流情況來看，經營性現金流均為負。保利地產三季度末的經營現金流已經為-81.76億元，比上年同期現金情況減少67.67%。甚至有部分企業的現金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產現金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。
1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大
從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業在經歷了大幅拿地、迅速擴張之后，出現了嚴重的資金壓力，均需要加強對資金的風險監控。尤其是招商地產，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。
2．資產負債率普遍偏高，長期償債令人擔憂
從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產企業2008年三季度的資產負債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內到期的非流動負債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經營活動產生的現金流仍為負。
（二）盈利能力分析
1．營業收入增加，但仍難抗行業大勢
從上表中可以看出，四家標桿房地產企業營業收入同比普遍增長，但仍難抗行業大勢，紛紛調減銷售。報告期內萬科業績穩步增長，前三季度營業收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產2008年前三季度的營業收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業收入為13.12億元，同比降低27.53%。
2．利潤增長放緩
萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導致了利潤下跌。
而保利地產2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集團前三季度的凈利潤出現小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數據來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。
招商地產前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數據來看，凈利潤卻出現大幅提升，達1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業務地產業務，而是由于遠期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。
（三）資產管理能力分析
1．存貨激活，存貨周轉率下降
由于房地產項目建設周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內銷售并回籠資金計算，存貨周轉率應該不低于0.4。但四家標桿房地產企業早在2007年就已經跌破0.4這一安全值。
其中，保利地產三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。
招商地產三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產今年的計劃銷售目標為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴重影響了招商地產的銷售額，造成了存貨的積壓。
即便是龍頭企業萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。
2．現金流持續惡化，資金壓力大
存貨的大量積壓，嚴重的制約了經營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產企業經營活動產生的現金流量凈額均為負值，而期末現金流仍保持正值，這是由籌資活動產生的現金流來彌補的。萬科已連續兩年出現融資前的負現金流狀況，2008年三季度末，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-19.89億元，投資活動產生的現金流量凈額則更低，達-21.3億元。保利地產更為嚴重，已經連續5年出現負現金流增長，2008年三季度末，保利地產經營活動產生的現金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。
三、當前房地產企業進行財務風險管理的措施
1．建立多元化的融資渠道，降低資產負債率。一方面，加強預售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發等這些傳統融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權投資來擴充自有資金；或者可以利用房地產信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，改善資本結構減輕籌資壓力、降低財務風險。
2．進行市場調研，防范市場風險。房地產企業應對市場容量和社會承受能力認真調查，進行嚴格的投資項目決策論證。
3．建立適應市場的營銷策略。各房地產企業需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發揮資金成本的杠桿作用，創新營銷策略，進一步拓展市場。
4．進行財務分析和財務監督。加強投資項目的風險分析和方法性研究，對企業的經營活動和經濟業務進行事前、事中、事后的監督，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
5．加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質。
6．確定財務成本管理戰略、加強內部控制、建立健全策劃監督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。
參考文獻：
房地產企業現金流分析范文4
關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務風險成因
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02
一、房地產企業財務風險概述
（一）房地產企業財務風險的分類
房地產企業財務風險包括：財務預算風險、現金流量管理風險、經營風險、資本結構風險和內部控制風險。財務預算風險：是指企業沒有全面優化企業的資源配置、全方位地調動企業各個層面員工的積極性，使企業效益不能達到最大化的風險?，F金流量管理風險：是指企業沒有將現金流量作為管理的重心，圍繞企業經營活動、投資活動和籌資活動構筑的管理體系，對當前或未來一定時期內現金流動在數量和時間安排方面沒有全面的預測與計劃、執行與控制、信息傳遞與報告以及分析與評價。經營風險：是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致公司盈利水平變化從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導致未來收益下降和成本增加。內部控制風險：是指企業沒有對其經營設定經營目標、保護資產的安全完整、保證會計信息資料的正確可靠，沒有確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規劃、評價和控制的風險。[1]
（二）房地產企業財務風險的特點
1.房地產投資周期長。由于房地產投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，多則幾年，從土地獲得、市場調研、投資策略、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。
2.房地產投資額巨大。房地產企業投資不是一筆小數目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時耗用大量資金，資金收回期較長，使企業長期處在資金短缺狀況無法運轉，會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。
3.房地產投資追求高收益。房地產企業由于投資高，投資報酬率也較高，風險也會相對較高，例如通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業帶來的風險。由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。[2]
二、房地產企業存在的財務風險及成因分析
（一）財務預算風險
房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預算風險也就越大。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。
（二）現金流量管理風險
1.現金流量觀念。房地產企業開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
2.償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，使企業成本負擔加重，償債風險增大。
（三）經營風險
1.經營部門協調能力不強。企業經營過程，表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在，都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業風險的存在。例如，對經營環節，房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關部門和環節，任何一個環節出現差錯，都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
2.對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業預期收益。[3]
（四）內部控制風險
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，內部控制的好壞直接影響資金運營狀況和利潤的實現，房地產企業是一種開發周期較長、投資額較大的企業，在開發期間不免會有許多不確定因素的發生，不做好內部控制，把資金管理好，那么開發期將會受到阻礙，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產企業財務風險的控制對策
（一）財務預算風險控制對策
房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。[4]
（二）現金流量風險管理控制對策
第一，房地產企業的經營及管理活動都會在現金流上表現出來，現金流出現問題企業的資金鏈將產生斷裂，其經營活動無法保證，將導致企業經營破產。我們首先要強化日?，F金流的監控和管理，對于企業銷售費用、營運成本、工資和企業貸款利息等支出性現金流和銷售等流入性現金流進行嚴密的統籌管理，緩急并存；同時我們要對重大現金流進行科學管理，嚴格控制支出，對支出項目合理性、金額、審批等進行多次審核，防止出現現金支出安全性問題。房地產企業財務風險涉及企業經營和管理的各個方面，針對這些風險，我們要用科學的態度予以應對，除了在日常財務管理工作之中對財務風險進行嚴格監控之外，我們還需要采取各種措施把財務風險消滅在最初的階段。房地產企業的償債、盈利、營運和現金流風險各具特色，我們的財務工作人員也要有更加高超的職業能力，把財務風險管理做好。[5]
第二，房地產行業具有很高的償債風險，安排資金結構以規避償債風險具有很重要的意義。房地產企業應該加強資本結構控制，根據企業規模和融資環境等確定權益和債務的比例，對于項目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預售資金比例各三分之一；同時，房地產企業要合理搭配債務逾期，按照房地產開發的周期選擇搭配期權結構，以中長期負債為主，利用擔保貸款按揭資金，增加預售的資金回籠。更好預測利息和息稅前資金利用率發展情況，調整籌資方案；再次，房地產企業要合理安排償債資金，在預售和銷售環節嚴控資金的回收，配合財務部門組合償債資金，做到按時還款。[6]
（三）經營風險控制對策
房地產企業營運風險的控制就是要消除企業內部各種變現能力不強的部分。我們首先要明確企業的資產結構，房地產企業的流動資產大多是不易折現的實業產品，所以房地產企業沒必要特意降低流動資產比率，但是我們要加快流動資產的周轉率；同時我們對房屋銷售的部分要強化管理，對于預售和銷售制度進行改革和創新，完成銷售的業績，以防營運風險的發生。
（四）內部控制風險控制對策
首先，建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。其次，強化房地產開發企業財務管理，健全財務管理機構。房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理，不但要懂經營、善管理，而且要學習會計法規和常識，因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息，特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。最后，強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。[7]
參考文獻：
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[2] 袁愛群.淺析房地產企業財務風險及規避[J].現代商業，2008（2）：21～23.
[3] 陳松華.房地產投資開發風險析[J].中外房地產導報，2009（2）：55～58.
[4] 宋民剛.房地產投資風險識別與防范[J].價格理論與實踐，2002（6）：106～108.
[5] 樊利.淺析房地產投資及風險防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.
房地產企業現金流分析范文5
關鍵詞：營改增；房地產；稅負；凈利潤；現金流
中圖分類號：F299 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-02
實施營改增之后，所有企業新增的不動產所含增值稅進項稅額都被納入抵扣環節，使房地產交易更加活躍，能夠有效緩解房地產企業發展過程中的房源積壓問題。與此同時，也實現了消費型增值稅制度，擴大房地產企業投資，使其更具經營活力，從而實現房地產行業經濟結構的轉型。2016年5月1日，在全國范圍內推行營改增之后，不僅對房地產企業重復征稅情況進行有效控制，也實現了我國產業結構優化，使我國房地產行業涉稅業務處理發生了較大的變化。
一、“營改增”后房地產企業稅率分析
房地產行業涵蓋的內容比較多，包括建筑業、交通運輸業、銷售業等，對其他產業經濟增長起著間接推動作用。而建筑安裝成本稅額在房地產行業可抵扣進項稅額中的占比很大，房地產行業的進項增值稅稅率受建筑安裝成本的增值稅稅率影響。
實施營改增之后，房地產行業適用增值一般計稅方法。主要原因如下：建筑安裝成本在房地產行業成本中的占比很大，可在征稅過程中增加可抵扣進項稅額，故而，如將房地產行業稅率設定為6%，相對較低。實施營改增之前，房地產行業中的不動產銷售營業稅征收比為5%。實施營改增之后，如果將增值稅的征收比確定為17%，會增加房地產行業的稅務負擔，不利于其發展。國家依據房地產行業具體情況及現行稅收制度，在實施營改增之后，將房地產行業的增值稅率確定為11%。
二、“營改增”對房地產企業稅負的影響
實施營改增之后，房地產行業不再繳納營業稅，而是改繳增值稅，稅負也較之前有所不同。
1.構建模型
推行營改增之后，房地產行業面臨增值稅發票獲取難度較大的問題。以某房地產項目為例，位置偏僻，磚瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供應，供應商是小規模納稅人、個體戶或農民，增值稅專用票獲取難度大，無法實現進項稅額抵扣。
我國營業稅改增值稅尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地產行業無法在短時間內實現全面的進項稅額抵扣。經歷一定的發展周期之后，可獲取增值稅進項可抵扣稅額憑證[1]。
2.測算和分析稅負變化
實施營改增政策之后，房地產行業稅負有所改變。分析典型性的房地產企業，假定11%增值稅稅率進項稅額可抵扣比例具備全面適用性，依據[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分別為應稅收入和營業成本），對企業增值稅額進行計算，對比計算結果與該年度同等收入規模營業稅額。結果表明，實施營改增之后，增值稅稅率和進項可抵扣稅額是房地產行業稅務負擔主要影響指標。而該背景下，房地產行業的增值稅進項稅率相同。如果企業能夠獲得更多的進項稅可抵扣稅額，就能減小其稅務負擔。房地產行業的增值稅稅率是11%，假定其能夠取得進項可抵扣稅額，營業成本和營業收入之比超過44.64%，可減輕稅務負擔。
我國營改增發展周期較短，仍然存在政策和制度層面的缺失，很難獲得增值稅發票，房地產行業也不可能全面實現進項可抵扣稅額，違背了營改增實施初衷。國家要結合房地產行業實際情況，加大營改增政策的推行力度，使進項稅額可抵扣率達到100%[2]。
三、“營改增”對房地產企業凈利潤的影響
營改增實施之前，分別將房地產企業的營業收入和營業成本假定為S1和C1，銷項稅率和上游行業增值稅稅率分別用B1和B2表示，進項可抵扣稅額比例為N，可用以下公式對房地產企業凈利潤進行計算：營業收入是S1（1+B1），營業成本是C1-C1×B2×N，營改增之前的營業稅金及附加減去營業稅額，即可得出營業稅金及附加，營業總成本則包含營業成本、營業稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、資產減值損失。營業收入減去總成本、營業外支出、所得稅費用，再加上其他經營收益和營業外收入，即可得出凈利潤。
實施營改增之后，房地產行業及上游行業的增值稅稅率都是11%，如果能夠全面獲取可抵扣進項稅額，即可增加企業凈利潤。故而，在房地產行業實行營改增，不僅能夠使其進行有效融資，而且能夠增加房地產行業利潤，為其開拓廣闊的市場發展空間。外部市場環境因素和稅收政策等，都會對房地產行業凈利潤產生影響。實施營改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，進項可抵扣稅額比例也無法滿足要求，未來一段時間房地產企業利潤會有所下降。要依自身實際情況，對凈利潤變化趨勢進行明確認識和界定，減輕房地產企業稅負，實現其發展[3]。
四、“營改增”對房地產企業現金流的影響
當前市場環境下，傳統會計管理模式已經不具備適用性，也無法滿足房地產企業的稅務管理要求。房地產行業運作及發展中涉及到的資金比較多，實施營改增會影響房地產企業現金流量?，F金流量具有明確的概念界定，它主要由經營活動現金流量、投資活動現金流量和籌資活動現金流量三個方面的內容構成。房地產企業的銷售額減去稅負變化，即可得出現金流量。經計算可明確，實施營改增之后，增加了房地產企業的現金流量。具體而言，銷售商品提供勞務的收入增加，營業稅和增值稅會對各項稅費產生影響，且該變化過程存在不確定性。因此，房地產行業現金流量增加的實現條件是增值稅稅率和上游行業增值稅稅率都是11%，全面實現進行可抵扣稅額。與此同時，也會降低房地產企業的稅負，使其利潤空間更加廣闊。但是，受外部稅收制度的影響，進項抵扣鏈條仍然不夠完整，無法全面實現進項抵扣額。政府和相關部門要依據房地產行業的實際發展情況，加大營改增全面推行力度，使該行業稅收制度不斷完善，實現營改增目標[4]。
五、房地產企業營改增建議
在房地產企業實施營改增之后，增值額要計算繳納增值稅，并依據增值額計算繳納土地增值稅。這兩項稅種存在性質上的差別，但是計算依據都是增值額。由于增值額計算中，采取的計算方法不同，很容易出現誤差。當前，土地增值稅實施中仍然存在一定的缺陷。政府和相關部門可依據房地產行業的實際情況，將土地增值稅并入增值稅中，提高增值稅稅率，使增值稅在房地產行業發展中極具適用性[5]。
六、結束語
綜上所述，在房地產行業實施營改增，需要考量的專業要素比較多。政府和相關部門要依據房地產行業發展背景及營改增要求，對營改增稅率和實施過程進行合理確定，做好稅收籌劃工作，降低房地產企業稅負，為其開拓廣闊的市場發展空間。
參考文獻：
[1]孫作林.“營改增”對房地產企業稅負和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015，（31）：47-49.
[2]鐘順東，陳燕寧.“營改增”對房地產開發企業利潤的影響分析[J].中國管理信息化，2016，（01）：146-147.
[3]唐紅英.“營改增”對房地產企業稅負、凈利潤及現金流的影響分析[J].新經濟，2016，（18）：71.
房地產企業現金流分析范文6
［關鍵詞］房地產公司；財務風險；控制模式；資產結構
［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2012）31-0092-02
1 房地產企業財務風險所具備的特征
第一,較低的資金周轉率。房產企業的項目開發先后分為四個環節：征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售和物業。這四個環節每個都需要消耗大量資金,而只有擁有預售許可的房地產企業才能在第三環節實施預售,從而回收部分資金。此外,房產價值大的固有特點使大多數購房者都會選擇分期付款的方式,這又減緩了資金回收的速度,很多企業的資金回收期甚至長達十至二十年,這使眾多企業面臨不可小覷的籌資壓力。
第二,過度使用財務杠桿。房地產企業常常選用貸款的方式來滿足大量的房地產開發的資金需求,其直接后果是財務杠桿的過度使用和高企的資產負債率。財務杠桿實際上是一柄雙刃劍：其好處在于公司在自由資本少的情況下,掌握大量可支配資金；其壞處在于更大的流動風險會隨著高企的財務杠桿而產生,很容易為企業帶來強大的還款壓力,為股東權益的收益率帶來不穩定性。
第三,不匹配的資產期限。大部分房地產企業的業務經營主要依靠舉債實現,這種經營模式要求公司有很高的變現能力,公司的自有資產必須與其借款量相互匹配,不然很容易將公司置于資金短缺的風險之中。存貨是房地產企業的主要流動資產,其種類分為開發產品和非開發產品,進一步細分的話可以將房地產開發產品分為擬開發土地、在建開發產品、已完工商品住宅和出租開發產品,非開發產品則涵蓋了原材料、庫存商品和低值易耗品。例如萬科的年報顯示其2008年的存貨占流動資產的76%。流動性差、不易變現是此行業存貨的主要特點,這致使流動負債和流動資產的匹配度較低,償債壓力很大。
第四,不均衡的現金流入期限。公司正常經營的重要保障是良好的現金流,但每年不穩定的現金存在于很多上市的房地產企業之中。現金流不穩定的原因之一是很多房地產企業利用預售來獲得提前流入的資金量,而忽略了各個項目銷售期和預售期的匹配,從而導致一年高一年低的主營業務現金流。原因之二是公司投資收益的現金流也存在不均衡現象,現金冗余和短期償債風險會隨著現金流入量的改變而交替出現,在長期運營中,現金利息涵蓋比例無法得到保證。
第五,較弱的項目調整能力。幾年,甚至長達幾十年的開發周期使得許多項目投資巨大,具有較長的管理周期,這不利于房地產項目實施計劃的及時調整,資金一旦被投放到項目之中便會加大現金流出。很多不確定因素都存在于長期的開發周期之中,一旦某一因素導致項目被迫停止,現金流產生的可能便會降低,無法收回已投入的資金,公司的日常經營便會受到阻礙。
第六,房地產企業發展的關鍵來自于土地儲備。近些年來,土地增值便成為了驅動房地產企業利潤水平提升的主要動力。在沒有發生大變化的市場之中,公司是否獲得利潤的根源在于取得土地的能力,因此一家房地產企業的競爭力體現在土地儲備量之上,房地產公司市值的主要考量因素便成為了其擁有土地的數量及質量。
2 房地產公司在財務風險管理中存在的問題
第一,過高的資產負債率。規模巨大的投資是房地產公司項目的主要特征,其自有資本很難一次性應付如此巨額的資本需求,在這種情況下,很多房地產公司都會轉向銀行尋求貸款支援,巨額貸款在幫助房地產公司渡過難關的同時也增加了其債務償還的風險,一個負債率過高、財務風險過大的房地產行業便由此誕生。
第二,較差的資產流動性致使房地產行業出現較大的償債壓力。由于房地產存貨是房地產公司的主要流動資產,這些存貨的變現能力差、變現周期長,而大部分房地產企業都有很多期限長短不一的債務需要償還。公司也許可以利用長期銷售來償還對應的長期債務,但是卻很難在較短的時間內籌集到需要的資金去應付短期債務,這種極易出現的短期資金短缺給房地產公司帶來了很大的財務風險。
第三,“圈地”現象嚴重。房地產項目開發的主要生產資源就是土地,土地的數量和質量對公司在市場和行業中的表現有著直接而重大的影響。也正是如此,“圈地”現象在房地產行業中極為嚴重,其機會成本嚴重影響了資金的利用效率,在算清土地增值稅后,高額的稅收補繳政策將會打擊一直被房地產公司奉行的“低價拿地”策略。
第四,房地產公司主營業務的贏利能力正在被多元化的盲目投資侵蝕。多元化投資一直被我國房地產公司視作防止企業出現財務危機的主要策略,但是很多公司在對自身條件、狀態和投資行業狀況缺乏充分研究和部署的情況下,便做出不成熟的多元化投資行為,這種盲目行為不僅不能夠為公司帶來足額的利潤和必要的保護作用,還很可能拖累公司現有的主營業務,抵消其主營業務的贏利,為房地產業務的發展帶來很多財務管理上的麻煩。
第五,很多公司都存在不完善的公司管理結構。我國房地產企業內部管理結構的完善基本停留在形式上,在實際運用過程中則缺乏實效性,監管體系更是處于極為危險的真空狀態。一系列不必要的管理問題也會由此產生,例如公司管理層很難完全以公司的利益為出發點來作出最適合公司發展的決策。
3 財務風險的防范
