前言：中文期刊網精心挑選了房地產貸款風險防控范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產貸款風險防控范文1
關鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產貸款；地方融資平臺；風險外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構之間共同的風險敞口以及資產的深度關聯而形成的系統性風險隱患。目前，國外研究關注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統重要性金融機構；二是以結構性投資機構①（SIVs）為代表，游離于金融監管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農、中、建、交等系統重要性金融機構經過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產質量和抗風險能力大幅提升，在經營機制上也更趨穩健。其次，我國直接融資市場發展相對滯后，資產證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構規模較小，與正規金融機構的聯系還不十分密切，一旦出現問題只會造成局部性風險，尚不足以產生系統性風險。
就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關注金融機構共同風險敞口過度集中于房地產行業和地方融資平臺的風險。據統計，截至2011年6月末，全國房地產貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據銀監會統計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監會原主席劉明康在2011年銀監會第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業金融機構要加強對地方融資平臺貸款和房地產信貸的風險防控。經濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業面臨的系統性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產市場中。在本文中，我們將結合房地產、地方融資平臺的信貸風險現狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業、房地產行業和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的相關政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。
二、房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產行業呈現出高速發展的態勢，已經成為拉動我國經濟增長的支柱性產業。然而，在肯定房地產行業積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產行業發展過熱，房地產信貸規模過度擴張，金融體系在支撐房地產行業迅速發展的同時也積聚了大量來自房地產信貸的風險。一旦房地產行業出現劇烈波動，將對銀行信貸安全構成威脅，嚴重影響金融體系的穩定性。除了房地產行業之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關注。自2008年底以來，地方融資平臺的數量和融資規模呈現飛速發展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結構中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產行業的波動，直接關系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產信貸風險現狀
當前，我國的房地產信貸主要由兩部分組成，即房地產開發貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產開發投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產行業。在這樣的宏觀環境下，我國的房地產信貸迅速擴張，各個商業銀行都將房地產貸款作為一個重要的經營領域。圖1綜合反映了房地產信貸增速與金融機構貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結果。可以看出，房地產信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產信貸增速已經超出了合理的范圍，房地產信貸規模存在過度擴張的現象。從金融機構貸款余額中房地產信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構在房地產行業的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構新增貸款7.95萬億，其中商業性房地產貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。
除了導致行業集中度風險外，我國的房地產信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產信貸投放具有明顯的區域集征。由于房地產的開發投資容易受到地理環境、經濟水平等因素的制約，因此不同地區的房地產行業發展水平有所不同。我國的房地產行業具有明顯的板塊特征，房地產貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣三大板塊地區。從2010年末我國各省（直轄市）房地產貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產貸款余額之和占全國房地產貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區吸收了大部分的房地產貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產貸款在區域上的集中投放，容易造成局部地區房地產行業的過度投資，導致房地產泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發，房地產行業區域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產貸款的安全性極為不利。其次，在房地產信貸投放的結構上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經濟下行，房價大幅下跌，金融機構將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業銀行在房地產信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產行業中的優質企業和優質項目。一些全國性的大型房地產企業，以及各省綜合排名靠前的房地產企業成為各商業銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現。
（二）地方融資平臺貸款風險狀況
近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關注。
作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數量和融資規模十分龐大。據審計署對地方政府債務的審計結果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規模大、政府財力作支撐、收益穩定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監會的統計數據顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉嫁到金融體系中，對金融體系的穩定性構成嚴重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經營的項目普遍具有投資規模大、開發周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現象。隨著未來經濟周期的波動，土地出讓收益的穩定性和持續性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。
（三）房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
從上述房地產信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業）與房地產行業以及地方融資平臺之間已有著很深的關聯性。各主要金融機構都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產行業以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產行業、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網絡結構（見圖3）。金融機構之間通過銀行間市場相互關聯，并且共同風險敞口過度集中于房地產行業、地方融資平臺兩個中心點。
進一步，作為該信貸網絡結構的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產行業息息相關，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產行業能否持續快速地發展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據國家審計署的審計結果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產經濟的波動相關聯。房地產行業的持續快速發展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產行業進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產業的快速發展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產價格來實現儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產價格的上漲，滋生并加劇房地產泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產價格之間相互推動、相互捆綁的關系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產行業密切相關，房地產行業的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構成威脅。
因此，房地產經濟的波動將直接影響我國當前信貸網絡結構中的兩個中心主體――房地產行業和地方融資平臺――的貸款質量，進而影響我國金融體系的穩定性。在房地產經濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規模的擴大，房地產信貸需求不斷擴張。由于房地產抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構也都將房地產貸款作為優質貸款進行重點投放，房地產信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數量和融資規模不斷膨脹。反過來，房地產信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產價格的上漲，造成房地產行業的過熱發展。隨著金融體系參與房地產經濟的不斷深入，金融機構的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網絡結構，房地產行業和地方融資平臺作為信貸網絡結構中具有系統重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構產生風險溢出效應。金融體系的系統性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產經濟很容易受到宏觀經濟波動、國家宏觀調控政策等因素的影響。當宏觀經濟下行或者政策因素對房地產經濟不利時，房地產需求會發生變化，市場預期和信心將出現波動，房地產經濟面臨著逆轉的危險。一旦房地產經濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產價格的大幅回落，房地產抵押品價值大幅縮水，房地產信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產及地方融資平臺貸款，各金融機構將受到不同程度的沖擊，資產質量嚴重下滑，資產總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發系統性風險（圖4右半部分）。
綜上所述，通過對我國房地產經濟波動與系統性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的關鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統重要性的信貸主體――房地產行業及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監管，以防范和化解可能因房地產經濟波動而引發的系統性風險。
三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來，為了保持房地產市場的持續健康發展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產的宏觀調控來防范房地產經濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調控，但是缺乏整體性和連續性，尤其是對金融機構的共同風險敞口缺乏有效的審慎監管。結合房地產信貸和地方融資平臺貸款的風險現狀，我們給出如下政策建議。
（一）進一步加強對房地產金融支持的嚴格監管，重點防控房地產信貸的集中度風險
由房地產信貸規模膨脹導致的金融機構共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統性風險防范的首要目標。在已有金融監管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產信貸的審慎監測指標體系，合理評估房地產信貸風險，并構建我國房地產信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監測體系，是有效防控房地產信貸風險的根本前提。房地產信貸監測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經濟指標相結合；在監測過程中，注重總體監測與區域監測并舉，多層次全方位地掌握房地產信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監管部門主要通過壓力測試來評估房地產信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內容更加廣泛，且更加關注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構建有效的房地產信貸風險預警機制，充分利用房地產信貸監測數據來判斷未來風險的發展趨勢，根據預警結果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。
2. 依據房地產信貸風險現狀及房地產價格的走勢，及時、動態地調整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發揮著關鍵作用。較高的LTV會助長房地產信貸的擴張，進一步加劇房地產泡沫的膨脹。在準確判斷房地產信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態地、具有前瞻性地調整LTV，能夠有效地抑制信貸規模的膨脹，促進房地產市場平穩健康地發展。目前我國已重視對LTV的監管和調整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調整機制，提高LTV調整的科學性、靈活性和前瞻性。根據房地產價格變動及房地產信貸增長的形勢，及時調整LTV上限，對具有投資、投機性質的房地產貸款制定更為嚴格的LTV上限。
3. 動態調整房地產貸款對總貸款的比率以及區域房地產貸款比重的上限，并依據金融機構的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產貸款比重上限。在房地產信貸敞口增長過快、金融機構風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產貸款比重上限，直接調控房地產貸款的增速，有效地防范房地產貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區域和個體三個層面出發，有差別地進行調整。在控制總量的基礎上，根據不同區域房地產貸款的風險狀況以及金融機構的運營質量來確定各層面房地產貸款比重的上限。
4. 嚴格執行差別化的房地產開發貸款及住房貸款政策，降低房地產投資的杠桿效應。嚴格控制房地產開發貸款的發放。根據資質、信用、資本金充足率等條件，對房地產開發商進行評級分類，通過保守估計和較為穩妥的審慎做法來動態確定各級開發商的貸款成數，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態調整。嚴格要求商業銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產貸款沖動，降低房地產投資的杠桿效應。
（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關聯度
地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業的審慎經營，并推動投融資平臺主體的規范和可持續運營。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數據庫及風險監測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數據庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規模和質量，為貸款風險的監測和分析提供數據支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態，應當根據我國地方融資平臺運行的現狀，建立一套相對完備的監控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統。依據預警結果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。
2. 適時調整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產收費權等抵（質）押資產的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態調控。依據投融資平臺貸款風險預警的結果，合理地調整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據不同區域的經濟發展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產的貸款價值比具有較好的可控可測性質，是地方融資平臺金融杠桿調控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。
3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當地GDP規模、財政收支結余情況、財政負債情況、預計經濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發放。在此基礎上，可以依據平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。
注：
①結構性投資機構主要指，通過銷售商業票據籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構。
參考文獻：
[1]巴曙松. 地方政府投融資平臺的風險評估[J]. 經濟， 2009，（9）.
[2]白鶴祥. 強化對地方融資平臺金融杠桿的調控[J]. 中國金融. 2011，（14）.
[3]毛永斌，楊兵，李加. 房地產貸款集中度風險與防范[J]. 現代金融. 2007，（12）.
[4]苗永旺，王亮亮. 金融系統性風險與宏觀審慎監管研究[J]. 國際金融研究. 2010，（8）.
房地產貸款風險防控范文2
銀監會將啟動新一輪房貸壓力測試
【《財經》綜合報道】中國銀監會在4月19日召開2011年第二次經濟金融形勢通報會，劉明康要求繼續認真貫徹差別化住房信貸政策，進一步強化房地產開發貸款的風險管理，開展新一輪的房地產貸款壓力測試。
去年，國家對房地產市場進行了宏觀調控，銀監會曾組織商業銀行進行多輪房地產貸款壓力測試，以評估房價下降及宏觀經濟情況變化對銀行房地產貸款質量的影響。在今年3月舉行的全國“兩會”上，銀監會主席助理閻慶民曾表示，根據壓力測試結果，房價下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內。
對于防范房地產貸款風險，劉明康要求，要貫徹落實國務院關于房地產市場調控的各項方針政策，更加自覺地做好房地產信貸風險防控工作。繼續認真貫徹差別化住房信貸政策，嚴格執行貸款操作流程，進一步強化房地產開發貸款的風險管理，不折不扣地落實房地產開發貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產貸款壓力測試。
在防范集團客戶風險方面，要堅守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發放的貸款以及表外擔保和貸款承諾統一納入授信集中度限額管理。嚴格設定行業授信集中度，密切關注集團客戶過度授信的風險。
劉明康強調，要堅決貫徹落實宏觀調控措施，提高金融服務水平。要堅決貫徹落實穩健的貨幣信貸政策，改變簡單追求貸款規模、市場占有率等粗放式的經營模式，注重建立長效機制和可持續發展，確保貸款條件的嚴格、審慎。
“在保證風險與收益相匹配和商業可持續的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶區改造等保障性安居工程建設，加強還款保障機制的設計和建設。要嚴控合規風險，提高金融服務的質量和水平，把消費者保護落到實處，切實提高金融服務的質量和水平。”劉明康說。
聲音
市政債應和財產稅組合
中國人民銀行行長周小川：市政債和財產稅的搭配組合，有助于解決我國城鎮化發展的融資問題，有關部門正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺產生的債務處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴重。對于已積累的超額外匯儲備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機構和渠道。
保險業將積極推動巨災保險制度
中國保監會主席吳定富：應大力提高保險業的競爭力，不斷擴大保險服務覆蓋面。在管理自然風險方面，“十二五”期間，保險業將積極推動建立適合我國國情的巨災保險制度，提高全社會抵御各種重大自然災害的能力，繼續推進農業保險發展，保障糧食生產安全。
外儲應收購更多資源和科技項目
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌：中國持有1萬億美元外匯儲備就足夠，余下資金應該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲備投資應該修正原則，增加戰略性目標，按照實體經濟的需求收購更多資源和科技項目。
快報
香港首只人民幣計價證券發售
香港首只人民幣計價證券、匯賢房產信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開發售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發行規模為20億基金單位，面向散戶發行的部分占20％，獲2.5倍認購。
富安達基金公司獲批
4月19日，富安達基金管理有限公司從證監會獲得基金牌照，成為中國第64家公募基金公司。富安達基金由南京證券有限責任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區國有資產經營控股（集團）有限責任公司三家單位共同發起設立，注冊資本1.6億元。
房地產貸款風險防控范文3
【關鍵詞】金融調控；金融業；房地產業；和諧發展
房地產是資金密集型的行業，房地產從開發到銷售都離不開金融機構信貸的支持。我國的房地產經濟和房地產信貸是在轉軌經濟環境下成長起來的，超額利潤導致房地產信貸非理性增長，結構性矛盾導致房地產開發貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導致房地產對金融依賴程度高。房地產市場發育不良蘊藏著較大的金融風險。為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續出臺了一系列房地產調控措施，2011年頒布房地產調控的“新國八條”，金融調控正在進入從量變到質變的關鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調存款準備金率和加息等一系列金融調控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產開發資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發展機遇與風險共存，如何共建穩健的房地產金融體系，促進金融業和房地產和諧地發展，是金融業與房地產業共同面臨的重要問題。
一、金融調控對金融業和房地產業的影響
（一）金融調控對房地產業的影響
1、融資困難
我國房地產業的融資方式包括貸款、股權投資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產業的主要資金來源渠道，全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關閉了IPO(首次公開募股)和發債融資的大門；另一方面，調控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產開發貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數據顯示，目前房地產開發資金來源中，國內開發貸款最近一年多時間內持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數據顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內，銷售環比均出現下滑，萬科、中海、保利環比下滑超過3成。因此，目前我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。
2、成本費用提高
一是，由于房地產融資渠道狹窄，在金融調控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費速度放慢，而開發商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費用增加。
3、房地產市場走向分化
信貸緊縮，房地產融資渠道狹窄，使得房地產資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強的中小房地產商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產市場走向分化。
（二）金融調控對金融業的影響
1、銀行放貸額度從緊
實行金融調控以來，我國不斷提高存款準備金率，特別是2011年我國5次提高存款準備金率，使我國存款準備金率達到21.5%，創歷史新高。存款準備金率的上調使銀行放貸額度從緊?！皞ゼ伟步荨狈治觯胄忻可险{0.5個的百分點的存款準備金，將凍結超過3000億元資金。存款準備金率的不斷上調，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風險防控的深入推進，銀行對于房地產業貸款的發放會越來越難。
2、信貸風險增加
金融調控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風險。主要表現：一是房地產信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產商自有資金比重低，銀行信貸占房地產資金的比重高，使得我國的房地產金融面臨著較高的金融風險；三是商業銀行過度競爭。目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。另外，房地產市場分化，一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。
二、發揮金融調控的作用，實現金融業與房地產業的和諧、發展、共贏
1、建立房地產金融風險監控體系，加強監管力度，有效防控信貸風險
目前我國房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善，房地產金融缺乏有效的監管體系。房地產調控是一項復雜的工程，金融機構要關注經濟和政治環境的就化，關注房地產市場的變化，隨時充分掌握房地產市場的有效信息，并及時進行分析，預測房地產市場的發展趨勢，才能走在房地產發展的前沿，并根據房地產市場的變化，合理地運用金融政策進行有效調控，防范風險于未然，促進房地產業健康發展。因此建立房地產金融風險監控體系是十分必要的。
建立房地產金融風險監控體系。首先，建立科學的房地產金融風險宏觀監控制度，層層落實風險監控職責，實現全過程、全方位、全員的監控；其次，金融機構要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系；第三，建立一支房地產金融風險監控的專業隊伍，提高金融機構從業人員的職業素質，增強風險意識。
加強監管力度，做好事前、事中、前后的監控。認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶的財務風險和經營風險，研究信貸風險防范措施，確定投資項目的可行性。加強信貨資金的管理，根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求變化，采用科學、完整的風險度量指標體系對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整，確保信貸資金的使用安全。加強與客戶的溝通，建立良好的借貸關系，為提高房地產企業資金的使用效益出謀獻策，確保信貨資金按期收回。
2、大力推進房地產金融融資模式的創新，建立多元化的融資渠道
房地產是資金密集型行業，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴厲的金融控制下，房地產金融融資模式創新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進房地產金融融資模式的創新，探索房地產信托，債券型、股權型以及混合型REITS，房地產私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產抵押貸款證券化，構筑完善的房地產金融體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散信貸風險。另一方面，金融業憑借完善的金融服務體系，支持優秀房地產企業拓寬融資渠道，鼓勵房地產企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發資金，進一步改善房地產企業的資本結構和資本質量，降低房地產金融風險。
3、加快建設和完善信用等級評估系統，建立良好的借貸關系
完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。過去由于商業銀行之間的競爭激烈，許多金融機構的信用等級評估形同虛設，信用評價制度缺失，貸款機構與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調控越來越深入，蘊藏較大的信貸風險，因此，金融機構建設和完善信用等級評估系統迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構建和完善科學的客戶信用等級評估系統，通過信用等級評估系統，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注房地產市場發展變化，在對房地產房地產市場發展形勢進行分析和預測的基礎上，認真篩選與有效支持優質客戶，將有限的信貸資源分配到真正優質的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統，及時了解房地產企業的經營情況，及時與企業溝通，并給予房地產理財的指導，幫助企業渡過房地產市場調整時期，防止業務發展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風險。
4、合理地運用金融調控政策，調整房地產業投資結構和方向，促進房地產市場健康發展
目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩?！靶聡藯l”國家的政策導向主要在于保持房地產市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設力度，以及廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設上的政策措施、個人轉讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產商優惠，從而實現供給和需求的合理互動。國家對房地產的金融調控政策積極地引導金融機構給予房地產商融資支持，明確的引導房地產商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設。從我國整體水平來看，目前我國房地產市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產業結合政策的導向，在房地產開發的雙軌制的模式下，加速企業轉型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉變，利用金融機構的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設。
在投資方向上，面對金融調控下的房地產市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產市場受金融調控的影響較小，房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍。中國指數研究院的數據以及中房協今年7月份的相關報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標均保持增長。成交量自5月份以來一直延續增長態勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關注到一二線城市，同時也要把業務向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質量，生活方式也在發生新的變化，這勢必推動小城鎮的開發, 推動旅游房地產、休閑養生房地產的高速發展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。
作為國民經濟支柱產業房地產關系到60個相關產業，房地產業不發展，國民經濟就會受到嚴重的影響。我國政府近年來陸續出臺了一系列房地產金融調控措施，目的是為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和金融的安全。因此，建立和完善房地產金融風險監控體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，合理運用金融政策調控，才能促使金融業與房地產業的和諧、發展、共贏。
參考文獻：
[1]鄒磊.房地產金融風險對我國金融安全的影響[J].經濟研究導刊,2011(11)．
[2]韓旭,王翔.金融調控對房地產市場影響分析[J].商品與質量,2011(3)．
房地產貸款風險防控范文4
關鍵詞:商業銀行;不良貸款;防控對策
一、我國商業銀行不良貸款的現狀
(一)真正實現不良貸款“雙降”的阻力依舊很大
依據銀監會公布的數據,2009年我國商業銀行不良貸款繼續保持“雙降”。截至2009年12月末,我國境內商業銀行不良貸款余額4973.3億元,比年初減少629.8億元。不良貸款率1.58%,比年初下降0.84個百分點。但“雙降”背后有兩點值得注意:第一,這樣的成績很大程度上依賴于2009年貸款天量的增加。受國家適度寬松貨幣政策和4萬億經濟刺激計劃的引導,2009年全年人民幣各項貸款增加9.59萬億元,同比多增4.69萬億元。隨著貸款數量增加很大,基數變大,不良貸款必然會被稀釋,這也是不良貸款普降的重要原因。第二,據中國銀行業協會副會長楊再平表示,2009年上半年中國銀行業投放逾7萬億元貸款所產生的不良貸款將在2-3年后顯現,并將最終導致中國銀行業不良資產率上升1%-2%?？梢?隨著不良貸款的后期體現,現階段還不能過于樂觀對待“雙降”。
(二)潛在的風險貸款壓力越來越大
盡管關注類貸款不被化為不良貸款范圍,但其可以說是不良貸款一個很大的潛在危險。目前房地產貸款是商業銀行關注類貸款最主要的來源,也是商業銀行不良貸款率較高的前五大行業之一。截至2009年12月末,金融機構房地產中長期貸款新增5764億元,絕對數看起來并不高,但增速較上年末增加了20.4個百分點。當前我國房地產市場已出現泡沫,投機炒房促使房價虛高,已經超出了大多數居民的消費能力。美國次貸危機以及迪拜樓市的崩盤啟示我們:一旦泡沫破裂,我國房地產市場價格出現逆轉,其潛在的風險就必然會瞬間暴露出來,而這些潛在風險一旦暴露,那么現行大量信貸下的房地產火熱很可能會催生商業銀行新一批不良貸款之潮。
(三)不良貸款過度集中現象明顯
我國政府應對全球經濟危機實施的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策使得各銀行及時調整策略,及時跟進國家拉動內需的重點建設項目。據央行《2009年金融機構貸款投向統計報告》顯示,在2009年發放的10.52萬億元本外幣各項貸款中,中長期貸款為7.1萬億元,占比為67%。另據中國銀行業協會近期的數據,19家主要銀行5000萬元以上客戶貸款集中度占比是60%左右。貸款資金大部分投放于中長期項目,商業銀行的經營活動中必會出現“短存長貸”問題,這種資產結構和負債結構的不匹配、不對稱,也為不良貸款的形成埋下了隱患。
二、我國商業銀行不良貸款形成的原因分析
按照不良貸款產生的原因,可將商業銀行不良貸款風險劃分為兩類:第一,由宏微觀經濟環境變化造成的,如全球次貸危機、人民幣相對美元升值、地方政府的不恰當干預、借款企業經營不善等。第二,由商業銀行組織和經營管理中存在的問題造成的。顯然,商業銀行不能控制、更不能改變外部的宏微觀經濟環境,只能采取有效措施積極的應對,力求風險損失最小化。本文主要對我國商業銀行組織和經營管理中存在的因素及其可能會誘發不良貸款風險進行了探討。
(一)產權約束缺位以及治理結構缺陷
工行、建行、中行相繼上市后,銀行股東的數目增加了,股權結構也得到了多樣化,自主意識、競爭意識以及效益意識都在不斷增強,管理能力、經營水平和服務質量也有了較大提高,然而銀行的各項改革并沒有從根本上觸及產權和公司治理結構的深層次問題,國有化的產權屬性并沒有發生根本性變化。從這三家國有銀行的股權結構上看,代表國家出資的中央匯金公司、財政部等股東持有的股份均超過60%,而且都是限售流通股。在這種治理框架下,主要股東是國家所有權的代表政府或其人,這就決定著商業銀行在經營中很難擺脫政府的行政干預,自主經營權的實施仍舊會受到很大制約,政策性的不良貸款風險依舊難以避免。
(二)信貸隊伍綜合素質不高,工作責任心欠缺
目前我國商業銀行信貸人員綜合素質仍不夠理想,在一定程度上影響了商業銀行經營管理的整體效果。在業務素質方面:具備的知識面偏窄,相關問題的敏感性、創新意識和綜合應對能力不足;在職業道德素質方面:信貸經營主動性和責任感不強,服務意識差,組織紀律性不高等。據金融犯罪學研究專家白建軍研究發現:近年來,我國100個銀行被騙的案件中,60%屬于內外牽連型詐騙案,所造成的損失占88.8%。
(三)信貸經營理念滯后,風險防范意識淡薄
長期以來,我國商業銀行在一定程度上存在重貸輕管以及粗放經營盲目擴張的現象。在經營理念上不根據本行的經營管理水平和風險防控能力,不顧信貸資產質量盲目擴大經營規模,過分夸大銀行經營的規模效應,忽視風險因素、利潤和長期效益。此外,我國銀行風險防范意識淡薄,對有效防范信貸風險缺乏應有的壓力和責任感。2004年遼寧一對母子“導演”巨額汽車騙貸鬧劇正是利用的銀行審批貸款時的漏洞,先開店“包裝”獲取信任,再偽造證件騙錢,突圍銀行層層“防線”,“優質客戶”最終導致銀行損失貸款5000萬余元。
(四)風險管理防范技術落后
與西方商業銀行完備的信貸數據庫、先進的數理統計模型相比,我國大多數商業銀行大都缺乏詳盡完整的管理信息系統,數據質量欠佳,信貸風險分析計量水平仍停留在比例分析階段,計量基礎薄弱,風險管理防范技術顯得十分落后。正是由于技術上的局限性,使我國商業銀行很難對貸款項目的真實性、必要性和可行性做出充分的科學判斷,更難從總體上測量和把握風險狀況。因此,在銀企信息不對稱的情況下,商業銀行很可能對貸款企業的風險和質量做出誤判,致使一些不良客戶進入了銀行服務范圍。
三、我國商業銀行防控不良貸款的對策
(一)建立真正符合現代市場經濟要求的法人產權制度,健全和規范法人治理結構
一方面,應繼續深化國有商業銀行的改革,建立“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的現代組織結構,使商業銀行真正成為自主經營、自我發展、自我約束的市場主體,較好地實現“兩權”的真正分離。這種決策、經營、監督三權分立且相互制衡的治理機制,可以有效解決商業銀行“權責利”不對稱的問題,進一步加強商業銀行的風險管理與內部控制能力,提高資產質量。另一方面,在產權制度改革的基礎上還應進一步進行股權結構調整,針對現有的股份制商業銀行國有股權過分集中的問題,應適當分散股權,將政府持有國家股為主的股權結構變為以法人持股為主的包括個人股、外資股在內的多元化股權結構模式,通過國有股減持的方式逐步向國家相對控股甚至不控股的股權結構轉化。這種多樣化的股權結構不僅有利于幫助商業銀行開辟新的資本來源渠道,而且可以有效分散銀行的經營風險。
(二)大力培育和諧、健康、積極的風險管理文化,努力提高信貸隊伍的整體素質
樹立科學的發展觀和業績觀,堅持“審慎經營”的基本原則不動搖,努力追求資本、規模、速度、風險、效益的持續動態平衡。特別是在房地產信貸方面,一定要冷靜頭腦,嚴格把關,不能不計風險的成本,片面追求資產負債規模和市場占有率。此外,在信貸隊伍建設上,要加快人才培訓,使每位員工端正風險理念,增強風險意識,提高風險管控能力,為進一步防控和化解不良貸款風險奠定基礎。主要包括兩個方面:第一,“職業道德”教育,不斷增強信貸人員的責任感、歸屬感及凝聚力,激發信貸人員的積極性和創造力,使其樹立正確的價值取向,提高依法合規經營的意識。第二,“業務能力”培訓,在加大對政策、法律、專業等方面的常規培訓的同時,還應該輔助進行產品培訓、技能培訓,不斷更新他們的知識結構,使其具有足夠的知識與經驗儲備應對變化莫測的經濟環境,贏得未來市場。
(三)建立健全責、權、利對等的激勵約束機制,有效規范信貸人員的操作行為
我國商業銀行必須根據責、權、利相結合和激勵與約束相對等原則,不斷完善科學的激勵約束機制,有效規范信貸人員的操作行為。首先,商業銀行應積極探索科學、合理、高效的信貸崗位考核標準和方法,從而客觀、公正地評價信貸人員的德才表現和工作業績,為后期給予信貸人員相應激勵或約束提供依據。其次,強化貸款責任追究制度,加大對違規操作行為的懲罰力度,進而形成強有力的責任約束機制。在此基礎上,遵循權、責、利對稱統一的原則,建立健全信貸激勵約束機制,注重調動信貸營銷的積極性,將不良貸款的狀況與貸款管理人員的利益和目標價值掛鉤,從而激發員工的責任意識及由此派生的創新意識、風險意識及團隊精神,以提高商業銀行經營管理水平和效率。
(四)實現業務發展和風險管理的同步進行,有效防控不良貸款風險
商業銀行應努力實現業務發展和風險管理的同步進行,即通過操作流程來實現風險識別,不斷強化風險控制部門與業務部門的溝通與交流,在信貸業務流程的每一個環節有效控制風險,最終達到降低不良貸款的目的。
1、貸前調查階段,嚴把貸款準入關口,從源頭上防控不良貸款風險。美國次貸危機的根源就在于過度寬松的信貸標準。因此,我國商業銀行應加快建立完善的客戶信用評價系統,并借鑒各類征信公司和評級公司提供的信息,采用科學的評估方法,對貸款的合規性、效益性、安全性進行科學、系統地分析和研究,重點審查資金鏈變化情況和第一還款來源的充分性和可靠性,從而為貸款決策提供客觀、公正、有價值的依據。
2、貸中審查階段,切實加大對貸款業務的監控力度,確保有質有量發放貸款。在貸款審查階段,商業銀行應奉行以風險為基礎的信貸決策方法,正確處理利潤與風險的關系,建立和完善貸款風險評估及審批系統。還應嚴格監控借款人的經濟活動和資金流向,對每筆貸款潛在風險發生的可能性和事實風險可能造成的損失程度做出準確評估,避免批貸的盲目性和隨意性。
3、貸后檢查階段,加強不良貸款的預警和防控,有效減少或規避不良貸款風險。我國商業銀行應結合運用非現場監測預警和現場檢查分析兩種方法,加強與貸款人的溝通,要求貸款人及時提供財務報表和對重大事件及時通報,并對新增貸款進行密切跟蹤稽核調查,貸后定期或不定期進行信用等級評定、貸款風險度測定和還款能力測算,對帶有苗頭性、傾向性的問題貸款及時發出預警信號,使信貸人員能夠及時發現問題,并針對不同級別的客戶風險預警信號實行差別式管理,及時采取有效措施予以糾正或補救,避免問題惡化,造成商業銀行的真實損失。
參考文獻:
1、謝慧陽.銀行貸款存在的問題和不正確的信貸思維[J].經濟研究導刊,2008(2).
房地產貸款風險防控范文5
關鍵詞:商業銀行;房地產融資;風險管理;控制策略
一、房地產融資風險分析
(一)房地產融資風險類型
第一,宏觀經濟風險。由于房地產開發活動受宏觀經濟形勢的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產開發活動也必然有著周期性的漲落。自20世紀80年代以來,我國房地產業就有過三次大起大落的經歷,而這三次漲落與我國經濟發展的態勢基本是一致的。一般而言,經濟發展趨勢是影響開發時的主要因素,在經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處在不斷上升勢頭,房地產金融獲利的機會也就較多;當經濟不景氣時,失業增加,收入下降,房地產市場需求也隨之下降,供過于求,房地產金融業就會少獲利或虧損,出現風險。
第二,市場風險。目前我國房地產投資主要還是靠銀行貸款。據相關調查數據分析得出:房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外,至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。由此可知,房地產項目中60%的資金來自于銀行。當社會購買力不足或供過于求的時候,或者說通貨膨脹造成社會購買力下降,進而導致投資者收益減少時都會形成風險。這樣開發商和購房者一旦出現風險,直接受損的是銀行。
第三,經營操作風險。一方面,經營風險房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。房地產開發從獲得土地、前期開發、項目投標、投資、施工、驗收到銷售,涉及部門環節多、周期長,期間的風險可來自籌資方式、地段選擇、設計定位、項目組織、施工質量、材料及總體估算、行政干預等各個環節,而一旦某個環節出現風險,則整個項目的風險就會產生連鎖反應。另一方面,是銀行自身經營房地產信貸業務不善而導致的風險,主要表現在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風險。二是房地產金融業務還沒有形成規范化的操作規程,特別是對房地產開發企業資產質量審核不嚴、對企業經營活動檢測不夠、抵押擔保率不高等,使一些投機分子有空可鉆,增大了銀行風險。
第四,變現風險。變現風險即流動性風險,主要是指市場中因消費者購買力較低而導致房地產商品不能在市場中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產經營者造成損失的風險。房地產是一種比較特殊的商品,不能移動、不能運輸,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產投資公司從獲得土地使用權到開發建設物業,最后向客戶出售或者出租,這一過程需要很長時間,有的甚至需要幾年。
(二)商業銀行在開展房地產融資業務中存在的問題分析
第一,房地產企業過分依賴銀行融資,銀行成為風險轉嫁對象。由于我國房地產金融體系不完備,房地產開發和經營的股權融資形式還沒有完善,企業債券發行又受到了嚴格控制,房地產開發資金來源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產開發公司經營周期相對較長,用款時間較為集中,房地產資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開發公司套取銀行房地產信貸資金現象突出。目前,某些商業銀行為擴大房地產信貸市場份額,出現了急功近利的傾向,一些不法開發企業抓住可乘之機,使用各種手段從銀行套取房地產信貸資金,如在進行房地產開發的同時挪用項目資金進行其他投資,或為了相對容易獲得貸款,申請貸款時故意將項目所需貸款打折扣,銀行在發出第一筆貸款后就陷入被動,待項目建設出現資金缺口時銀行往往被迫追加貸款。部分房地產開發公司由于利益的驅動,缺乏誠信,面對有錢不還的不正?，F象,銀行往往無可奈何。
第二,同業競爭無序,違規的金融業務時有發生。房地產信貸融資業務在各銀行的業務中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭奪房地產信貸市場份額,各家銀行在簡化手續、提高服務質量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優惠措施,使同業間競爭日趨激烈,甚至表現出惡性競爭的態勢,有的銀行為了爭奪一些效益較好的房地產公司和收入較為穩定的個人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴重違反了國家有關房地產信貸的政策和規定,帶來了諸多潛在風險。如向“四證”不全的房地產開發項目發放貸款。甚至有的銀行基層房地產信貸部門為追求盈利,超規模發放貸款或把房地產信貸業務視同銀行信貸業務,混業經營,超范圍發放貸款,大量房地產信貸資金用于補充企業流動資金及購置其他固定資產。有的銀行房地產信貸起步晚,資金來源少,資本金嚴重不足,且不到位,而又盲目擴充業務,而這些現象在房地產信托中也屢見不鮮。
第三,房地產業風險預警體系建設滯后。少數銀行內部管理制度松弛,導致內控風險時有暴露。房地產業的快速發展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發展業務的同時,忽視了內部管理和風險控制的重視。突出表現為:缺乏房地產融資業務發展的總體和長遠規劃,純粹是為了發展而發展,對市場運行趨勢的分析及風險預警體系建設明顯滯后;管理部門對其全盤業務的開展沒有制定一套完整的管理辦法和發展方向,平時又缺少檢查、誘導和監督,使其內部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產信貸部門人員結構不合理,對銀行信貸業務較精通,而對房地產業的專業知識了解較少,缺乏敏銳的市場分析能力和風險控制經驗,制約著房地產融資業務的發展。
第四,房地產融資業務服務體系不健全。房地產融資業務涉及銀行、評估機構、房地產管理機構、保險公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現狀是:涉及部門多、手續煩、涉及到評估機構、登記部門、公證部門和保險部門等。辦理時間長,環節多;評估有效期短。不動產評估有效期最長為2年,一般為1年,動產為1年,超過有效期須重新評估;由于目前的房地產評估機構好壞不一,管理較混亂,評估費用依據評估資產標的收取,評估結果暗藏風險。因而商業銀行有時需要自行重新評估抵押物的價值,增加了環節和成本。
二、商業銀行控制房地產融資風險的主要策略
第一,提高銀行風險防控能力、規范銀行操作。銀行信貸風險的規避應重在事前預防而非事后補救。貸前,應收集有關借款人的資料;貸后,應關注借款人所發生的可能會影響到貸款安全的事情。目前在決定對房地產商是否進行發放貸款時,主要評估對象是房地產商的抵押資產,一旦無力歸還貸款,銀行規避風險的辦法就是沒收房地產商的抵押資產,但這種評估方式只是消極的補救措施。所以,要改變把房地產信貸當作低風險項目品種開發的觀點,嚴格對房地產信貸各環節實施監控。商業銀行必須遵循央行有關規章制度來辦理信貸業務,杜絕不符合規定的開發商攫取貸款的機會,要加強對房地產市場的認識,不被虛假繁榮所迷惑。推進銀行體制改革,加強內控制度建設。銀行要制定科學的銀行內部業績考核辦法,建立責權合一的激勵和約束機制。
第二,把準宏觀經濟脈搏、提前預測,合理規避宏觀風險。商業銀行要盡快建立自己的專家隊伍,組織、強化對宏觀經濟發展的分析、研究。這種專家隊伍必須是高起點的,組織結構不必層層設置,可考慮兩級構架:總行一級和在經濟發展水平相差無幾的區域一級(如珠江三角洲、長江三角洲、東北老工業基地等)。總行主攻全球及全國經濟形勢,區域主攻區域經濟,使兩者相互補充。隊伍建設上要以社會學者為主,內部人員為輔,使信息來源更具廣泛性、全面性。
第三,加快建立完善的房地產風險預警體系。商業銀行應建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制。在房地產開發企業的自有資金得到落實后,可根據項目的進度和進展狀況,分期發放貸款,并對其資金使用情況進行監控,防止貸款挪作他用,具體表現在:一是商業銀行應嚴密監控建筑施工企業流動資金貸款使用情況,防止用流動資金貸款為房地產開發項目墊資。二是商業銀行應對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業銀行應密切關注房地產企業的開況,確保對主體結構已封頂住房的個人住房貸款發放后,該房屋能夠在合理期限內正式交付使用。四是商業銀行應密切關注建筑工程款優于抵押權受償等潛在的法律風險。五是商業銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產開發項目的影響,加強市場風險預報,建立針對市場風險程度和風險類型的階段檢測方案,并積極采取措施化解因此產生的各種風險。
第四,配備建筑工程估價專業人員,從技術上防范房地產開發貸款風險。為有效防范房地產貸款風險,國外銀行一般都是聘用信譽較高的社會專業中介機構進行技術把關。但是由于目前國內信譽較高的社會專業中介機構尚未充分發展起來,大部分的可行性研究報告都是由開發企業自行編制的,所以國內的商業銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價,對于業務量大的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,配備專門的估價人員,實行持證上崗;對于業務量較小的銀行,可以設置建筑工程估價崗位,也可以聘請外部的專業人員來做這項工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內容和雙方的權利義務等。
第五,加強對評估機構的管理,防范抵押物的評估風險。商業銀行可以根據一定的條件,如從事評估業務的年限、資產規模和業務量、資質等級、是否具備充足的有執業資格的專業評估人員、在行業內的聲譽等來確定擬合作的評估機構名單,并與評估機構簽訂合作協議,規定雙方在評估質量、工作效率、收費標準、賠償措施、相關信息共享等方面的權利和義務。在進行抵押物評估之前,客戶經理要注意采用合理的方式,說服客戶聘用銀行確定名單中的評估機構。評估機構的名單管理是一個動態的過程,銀行應定期對名單中評估機構的工作進行審核和評價,內容主要包括是否有價值虛增的問題、是否已發生實質性風險、客戶對其工作效率和服務是否滿意等,然后根據評價結果對名單進行調整。
三、結束語
我國房地產融資風險控制,目前不管在實踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發展起來的房地產融資市場,本身存在太多矛盾性的問題。當然,房地產金融中的各項管理制度和風險防范措施,都是為該項金融業務保駕護航,確保這一業務的健康持續發展。但如果控制過嚴,門檻過高,也會在一定程度上減緩發展速度,影響長遠發展。所有的經營都存在風險,而風險通常也與收益存在著正比例的關系。因此,商業銀行在拓展房地產融資業務中更主要的是追求風險可控,如何處理好銀行業務發展與風險的關系,這將是房地產金融發展中的重要課題。
參考文獻:
1、孫翠蘭.我國房地產融資方式的比較、選擇與調整[J].金融論壇,2005(11).
2、曹建元.房地產金融[M].上海財經大學出版社,2003.
3、周雪飛.商業銀行信貸業務創新[J].中國房地產金融,2007(4).
4、王重潤.房地產融資結構與金融風險研究[J].中國投資管理,2006(9).
房地產貸款風險防控范文6
關鍵詞: 金融危機 房地產金融 風險管理 房貸政策
中圖分類號: F830.572 文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)011-042-04
近期，美國次貸危機有愈演愈烈之勢。美國最大的住房抵押貸款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)先后被政府接管，華爾街三大投行相繼破產，美最大儲蓄銀行華盛頓互惠倒閉，國會最新批準的8500億美元的救市計劃也被認為作用有限。同時，美國次貸危機的影響更猛烈地沖擊到了其他國家。
2007年以來，我國各大機構購買美國次級債和雷曼公司債券的消息紛紛見諸各大媒體，雖未傷筋動骨，但分析人士估計損失數額也達數百億，令人心驚膽寒。其中僅中國銀行2007年年底前曾持有美國次級債高達74.51億美元，及有關債務抵押債券4.96億美元，雖然該行在2008年2月份聲稱已經全部出售了上述債券，但據分析已賬面巨虧。
我們知道，次貸危機發生的根源在于美國有關房貸公司和銀行為了追求高額利潤，不顧高風險，對還款能力明顯不足的客戶，甚至是“三無”客戶（無收入、無工作、無資產）發放次級住房抵押貸款（Subprime Loan）。而投行、評級機構和保險公司等中介機構也為了追求超額利潤不負責任地將這些貸款“包裝”為固定收益證券CDO（Collateralised Bond Obligation），甚至將部分CDO評為AAA級，行銷全世界。
這些次貸客戶在利率提高、經濟下滑和房價下跌這三座大山的擠壓下，最終資不抵債，宣告破產，而房貸公司和銀行被迫收回價值大幅縮水的房產后，無從處理，最后自己也資不抵債，破產了之，同時連累了世界多國大量次級債購買者。
然而這場危機還遠未結束。據報道受次貸危機影響，美國大量房產市值嚴重縮水，近一年來房價已平均下跌了16%。近期，美國底特律的一幢2層小樓，竟以1美元的價格被貸款銀行拍賣，而其房主原購入價為65000美元?？梢姶钨J危機對美國經濟造成了多么大的沖擊。據專家預測，美國的房價還沒降到位，在未來的12-18月內，美國可能約有40%的借款人（或2000萬人）發生“房不抵貸”的情況,即其所購房產價值會縮水到低于其按揭貸款的應付金額(美國將其作為可能發生斷供的標準）。
吃一塹，長一智。我國部分銀行購買了大量次級債和雷曼債券已經損失慘重，那么大家是否都認識到了應積極調整自己的房貸政策，避免重蹈覆轍呢？
事實上，目前國內個人住房抵押貸款市場中存在的風險尚未被充分揭示，一旦房價普遍下跌，或經濟增長減緩，這些風險就會逐漸顯露，并威脅到銀行房貸資產的安全。
一、強調增長時忽視“拐點”來臨
據了解，目前國內大部分銀行仍將個人住房抵押貸款視為高收益、低風險的優質業務，強調要大力發展，并力圖盡快提高其在總資產中的比例。不少分支機構都因此背負著較重的任務指標。
不可否認，目前個人住房貸款業務仍是我國商業銀行最優質的資產業務之一，幾乎各家銀行的房貸不良率都明顯低于全行平均不良率，其中如房貸業務發展較快的興業銀行，截止 2008年6月30日 ，全行不良貸款率為1.04%，而個人住房貸款余額1162億元，不良貸款比率僅為0.14%。
然而，2008年以來，樓市進入“拐點”，銷售日趨疲軟，住房貸款的需求也隨之減少。據央行統計，2008年上半年，全國完成房屋銷售面積2.6萬平方米，銷售額為1萬億元，分別比上年同期下降了7.2%和3.0%。全國住房貸款新增額為2154億元，比去年同期少增1022.3億元。在上述情況下，國內銀行是否仍應堅持完成既定的房貸增長目標值得認真探討。我們認為，在樓市出現“拐點”時仍下達高增長目標至少會導致以下問題：
1、僧多粥少，會導致業務競爭更加白熱化，從而提高成本，使房貸業務很難再“高收益”。
比如在某些城市，部分銀行為了爭奪二手房貸款業務，競相提高對中介公司的返費，有的甚至高達貸款金額的2%。而目前國內銀行房貸業務的平均利差也僅2.5%左右。也即如按上述標準返費，有關銀行在發放二手房貸款后的第1年只能掙到很少的利潤，如果這中間再出現不良貸款，需要提取貸款損失準備的話，利潤就更少了。
2、過分強調業務增長，可能導致基層銀行為了完成任務鋌而走險，使房貸業務不再“低風險”。
比如數月前媒體曾爆出上海個別銀行曲解銀監會規定，暗自抬高貸款成數或降低利率，發放一手樓貸款等等。深圳部分銀行也在呼吁銀監會給一手樓貸款“松綁”。 如果樓價明顯下跌，這些在高點時發放的高成數貸款很可能出現像美國那樣的“房不抵貸”情況。
此外，為了爭奪客戶，部分銀行很可能“慌不擇貸”，對還款能力偏弱的客戶也發放貸款。一旦經濟下滑，這些客戶很可能就無法正常還款。
雖然各家銀行在判斷客戶的可貸性時，都會“執行”銀監會2004年頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》有關規定，即客戶月供不得大于其每月可支配收入的50%，但這條規定很難落實和監管。因為我國目前大部分客戶都無法提供清晰可辨的財產性收入證明，比如銀行工資流水或個人所得稅年度納稅證明等。一些客戶即使其收入不符合銀監會上述條件，也可能通過開具虛高的收入證明來獲取銀行貸款。中國銀行“森豪公寓”一案即反映出上述做法在現實中不但存在，而且可能造成極大的危害。
正是由于銀行在“拐點”到來時仍力挺住房貸款業務，所以，才有房地產開發商敢放言，如果房價下跌，樓市低迷，銀行會比開發商先倒下。因此，我們不能不防。
二、部分“抵押”未落到實處
所謂個人住房抵押貸款（Mortgage），是英、美等國創設的分期付款貸款品種，其核心在于法律術語“抵押”二字。因為住房貸款的期限可以長達數十年，風險難料，只有當買房人將房產抵押給貸款機構以后，貸款機構才能對該房產享有優先受償權，有權在買房人不能還款時將該房產的處置收入優先受償?！暗盅骸笔琴J款人最可靠的法律保障。
我國為了保障貸款銀行能充分享有抵押權，也先后頒布了《城市房地產管理法》、《擔保法》以及《物權法》，確認可以在房地產管理部門辦理房產抵押登記，抵押權自登記完成時設立。
根據上述法規，各家銀行不僅可以對存量商品房（即現房），還可對尚未竣工驗收的商品房（即期房）也辦理抵押，而且后者已經成為我國住房抵押貸款的主力軍，至少占全部房貸余額的50%以上。
既然有以上法律依據，銀行的抵押權是否都得以落實了呢？據了解，目前在我國部分城市，房地產管理機關尚未開始批量受理期房抵押登記業務，他們僅批量受理存量房抵押登記業務。這就造成了在某些城市，大量對期房發放的住房抵押貸款實際上徒有“抵押”之名。從其發放時起，到開發商竣工驗收，辦妥大產權證，再到客戶辦妥小產權證，并配合貸款銀行辦妥抵押登記，是一個馬拉松式的過程。如果中間有一個或多個環節出現問題，抵押登記就會受到影響。比如，開發商或客戶不配合銀行辦理房產證或抵押登記，或者房地產管理機關辦證程序拖沓冗長，會導致需要數年才能辦妥存量房抵押登記。如果這中間出現了客戶無力還款等問題，銀行就會非常被動，因為如果沒有辦理抵押登記，就無法對房產享有優先受償權。
三、貸款風險分類標準不夠統一
據了解，我國目前各商業銀行都已經按銀監會有關規定實行了國際通行的貸款風險五級分類制度（有些采用七級分類，但基本分類方法相同），也即根據借款人或抵押物的實際狀況，依次將住房貸款分為正常、關注、次級、可疑和損失等五類，其中后三類貸款被統稱為“不良貸款”。世界上大部分國家的監管機構及商業銀行均將不良貸款指標作為衡量其資產質量的重要指標，并依此作為調整其信貸政策和相關財務數據的依據。
但是，目前我國銀行界對個人住房貸款的風險分類標準并不統一。其中，部分銀行對逾期90天以上的住房貸款即劃分不良貸款；而部分銀行(包括部分上市銀行)對逾期180天以上的住房貸款才劃分不良貸款，也即他們對90－180以內的貸款是劃分為關注類。
那么誰劃分的標準更貼近監管要求呢？理論上，根據財政部2001年11月頒布的《金融企業會計制度》，對貸款本金或利息逾期90天沒有收回的貸款是作為非應計貸款。而結合銀監會2007年頒布的《貸款風險分類指引》有關規定，非應計貸款至少應計入次級類貸款，即某一類不良貸款。因此，從更嚴格的意義上講，對逾期90天以上的貸款劃分為不良貸款會更貼近上述要求。
由此看來，我國部分銀行對外公布的不良貸款數據似乎存在調整的必要。雖然調整幅度無從考證，但從我國截止2008年6月末擁有3.3萬億的住房貸款余額看，這個問題似乎不應被忽略不計，因為即使是資產質量最好的銀行，住房貸款不良率也在0.15%左右。
四、資本充足率和貸款損失準備金不足
由于存在上述種種問題，我們推論出，我國部分商業銀行的資本充足率和貸款損失準備可能不足，需要加強風險防范措施。原因如下：
1、部分貸款未辦妥抵押可能導致資本充足率不足
其實，西方國家銀行之所以青睞個人住房抵押貸款業務，還有一個重要原因，即《巴塞爾協議》規定該項業務的風險權重僅為50%，而對企業、個人的債權及其他資產的風險權重均為100%。中國銀監會在2004年頒布的《商業銀行資本充足率管理辦法》（2006年修訂）也做出了同樣規定。因此個人住房抵押貸款所需消耗的風險資本僅為其他業務的50%，可以減輕商業銀行的資本擴張壓力。
但是，在計算風險資產時應注意，問題的關鍵在于個人住房抵押貸款，必須是有抵押的，而抵押必須是經依法登記后才能生效的，不是僅僅與借款人簽署借款抵押合同就生效了。
因此，正如我們前面所談到的，在部分城市的部分商業銀行，對期房項目發放的個人住房貸款中，有些還沒有辦妥抵押登記，那么從嚴格的意義上講，這些貸款是否還能按50%的風險權重來計算風險資產呢？如果不能，那么是否需要重新審視有關資本充足率呢？
2、貸款風險分類偏松可能導致貸款損失準備不足
前面討論過，我國尚有部分銀行未將逾期90-180天的住房貸款計入不良類，由于這些銀行對貸款的風險分類偏松，可能會導致其貸款損失準備金提取不足。
因為根據2002年中國人民銀行頒布的《貸款損失準備計提指引》，銀行應當合理估計貸款可能發生的損失，及時計提貸款損失準備。貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。其中專項準備是指根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提的用于彌補專項損失的準備。對于關注類貸款，計提比例為2%；對于次級類貸款，計提比例為25%；對于可疑類貸款，計提比例為50%；對于損失類貸款，計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。損失準備提取不足的，不得進行稅后利潤分配。
可見，是否能對貸款進行嚴格的風險分類，關系到商業銀行是否能足額提取損失準備，還關系到其不良率、利潤率等基本財務指標。
綜上，部分銀行似乎需要重新審視自己的資本充足率和貸款損失準備金是否已充分達到防范風險的底線要求，并及時采取措施進行彌補。
五、風險貸款回收面臨司法困境
在我國，即使是銀行進行催收訴訟，也并不感到輕松。據了解，如果銀行想通過拍賣房產來收回風險貸款，根據《民事訴訟法》計算，其理論周期約為一年。但實際上銀行往往會碰到以下問題導致回收周期曠日持久。
比如借款人故意“失蹤”，不接傳票，那么根據《民事訴訟法》在、判決和強制執行等階段均需公告送達，且每次至少60天（如果借款人在國外就更長），這就延長了180天。
如果借款人和承擔保證責任的開發商不服判決需要上訴，那么一般需要延長約90天。如果抵押房產被法院認定為系購房人及其所扶養家屬居住的房產，那么根據《最高人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（法釋【2005】14號）銀行還需等法院裁定拍賣后給予他們6個月的寬限期，等借款人主動騰房，上述期限過后購房人等如無處可居的，銀行還需為其提供臨時住房。而如果購房人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院就不應強制遷出，也即銀行無法再收回貸款。如果抵押房產被借款人出租給第三人，而承租人不愿意騰房，那么銀行還需要打騰房的官司后，才能繼續申請拍賣房產。
如果以上幾關都闖過了，可以對抵押房產進行評估和拍賣了，這個程序又是曠日持久。因為只有法院才能選擇評估和拍賣公司，銀行無法主導進程。為了減輕低估抵押物可能造成法律責任，評估公司往往先期估價較高，導致缺少競買人，于是造成抵押物流拍。而隨著房地產市場的低迷，抵押物流拍已經不再少見。流拍三次后，銀行一般才能申請以物抵債，這時他們才能自主的處理抵押房產。
所以，在目前的司法環境下，由于風險貸款的回收過程偏長，一旦風險貸款集中涌現，在短期內很難消化。
綜上，我們認為，國內商業銀行如能及時借鑒美國次貸危機，及時采取風險防范措施，調整房貸政策，方能盡快提高自身“免疫力”，避免受到次貸危機的更大波及。同時，國內房地產管理部門和法院等有關政府機構，也應及時采取措施，幫助商業銀行防控風險，創造良好的外部環境，為穩定我國的金融秩序發揮重要作用。主要可以從以下方面入手：
1.重視貸款質量，適當放緩速度
目前，房地產市場進入“拐點”已是不爭的事實。在此情況下，國內銀行更需審時度勢，重視房貸質量，適當放緩業務發展速度。一方面，我們需要更嚴格的審查客戶資信狀況，對有不良記錄的客戶，或負債過重的客戶，三思而后貸；另一方面，我們應該按規定控制貸款成數和利率，并對房產價格進行貸前評估，對一手房價格最好也能評估，以此避免開發商和客戶串通，套取更多的銀行貸款。
此外，國內銀行應重新審視自己對房貸業務增長下達的戰略目標，市場萎縮了，如果我們這時拔苗助長，只能適得其反，促生違規行為。而且如果房貸業務不能辦妥抵押登記，風險權重和其他貸款一樣大，因此對這類房貸業務還是要從嚴審查。
2.全面辦理抵押登記
建議全國的房地產管理部門配合銀行，全面提供期房抵押登記服務。同時，也建議各家銀行提高對抵押登記的重視程度，加緊辦理抵押登記，這將大為減少銀行體系的潛在風險。
雖然我們拍賣抵押房產存在這樣或那樣的困難，但這仍比我們手中沒有任何押品要強得多，因為前者收回貸款可能只是時間問題，而后者往往就是聽天由命了，如果客戶或開發商喪失了還款能力，房產也被其他人查封，貸款就很難收回了。
3.統一貸款風險分類標準
對部分未按逾期90天以上標準認定不良貸款的銀行而言，在短期內集中調整難度的較大。我們覺得，也許可以采取循序漸進的辦法，即可以先對逾期90天以上的貸款比照不良貸款加強貸后管理、監測和催收。對未辦妥抵押登記的住房貸款，更要加以側重。待逾期數字有所下降后，再及時調險分類標準。
4.提足風險資本和貸款損失準備
由于資本充足率和貸款損失準備金是衡量一家銀行抗風險能力的基本指標，因此，在這方面最好能做到充分覆蓋。在目前環境下，即使符合監管要求，也最好能重新審視自己的風險資本和貸款損失準備金政策，做到有備無患，留有充分余地。
5.改善司法環境
司法風險是銀行所不能控制的外部風險。美國次貸危機再次證明，如果銀行體系出現了風險，最后埋單的只能是廣大納稅人和國家。因此我們呼吁國家有關司法機關，簡化司法程序，提高執行效率，為銀行收回風險貸款，提供充分的便利和幫助。
如果我們盡力做好以上幾點，并改進其它方面的風險控制措施，即使房價或經濟出現了大的波動，相信我們也不會發生像美國那樣的次貸危機。
參考文獻：
1.《房地產金融》，鄧宏乾主編， 復旦大學出版社，2006年12月出版；
2.《次貸危機》，辛喬利，孫兆東 著，中國經濟出版社，2008年03月出版；
3.《人民銀行報告：上半年金融機構存款呈定期化態勢》，中央政府門戶網站省略，2008年08月15日；
4.?Bailout plan offers vague help to homeowners櫻y Alan Zibel and Adrian Sainz, AP Business Writers，October 2, 2008；
5.省略 staff writer ，October 2, 2008；
6.省略 staff writer，October 2, 2008；
