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房地產的金融屬性范文1
1.1 使用公允價值計量的優勢和劣勢
在財務報表中可以更加真實地披露信息。企業持有投資性房地產采用公允價值計量模式。在資產負債表日，確定投資性房地產的公允價值時，是參照活躍市場上同類或類似房地產現行價格；不能取得現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格。采用成本法則只能強調會計信息的可靠性，公允價值計量模式則可以更加及時、真實地反映資產的價值。
1.2 更好地體現全面收益觀
資產負債表觀下的收益，應視為企業一個會計期間的凈增加，是一個全面收益的概念，可以全面反映其對企業所有者權益的貢獻，表面企業實際財富的增加值，優化資產和資本結構，充分關注企業長期戰略和可持續發展。
1.3 公允價值難以做到真正公允
投資性房地產公允價值的計量是根據資產負債表日的時間市場的同類或類似房地產的現行市場價格來決定的。但是由于房地產的價格近期波動比較頻繁，同一個城市不同地方的價格也差別較大。若以同地區較高的價格來估計本企業的投資性房地產，會高估本企業的資產；反之，則會低估本企業的資產 。
1.4 公允價值可能會被一些別有用心的人利用
我國的市場經濟還不完善，采用公允價值計量模式可能會受到一些人的干擾和利用，而這些人為因素影響的公允價值變動損益均調整了投資性房地產的賬面價值，也會影響企業的利潤。
2 使用公允價值計量的機會和威脅
2.1 國際會計大環境的趨同使然
當今世界是一個流動的世界，我國的經濟也與世界結合越來越緊密，相互依存和相互加強日益加深，迫切需要借鑒國際通行的規則，不斷完善我國的會計準則，為我國經濟與世界經濟的同步發展提供一個標準趨同，信息溝通的信息平臺。
2.2 房地產市場越來越成熟
房地產產業是我國經濟的龍頭行業，近些年我國的GDP的飛速增長與房地產業的發展有很大的關系。但是從2014年來，房地產業的發展出現了疲憊的跡象。但是，一直以來，中央和地方政府都對房地產業的走勢尤為關注。尤其是這次房地產的危機時，所以我們有理由相信政府今后對房地產業的監管會更加嚴格，房地產業也會越來越規范和成熟。
2.3 公允價值會計計量屬性的接受程度低于歷史成本
在會計計量屬性上，人們更加傾向于選擇以實際交易為基礎，具有確定性，客觀性，靠得住的歷史成本，而對具有變動性和不確定性，需要特定的方法才能取得的公允價值計量方法有一種排斥，而公允價值計量方法相比歷史成本更加復雜。
2.4 房地產的波動性
中國房地產泡沫說，很久之前就已經存在了，尤其是2013到2014年中國房地產的價格是更加撲朔迷離。而采用公允價值計量本身就帶有一定的主觀色彩，加之中國房地產的波動性，會影響到投資性房地產的公允性，進而影響到公允價值計量模式的發展。
3 SWOT矩陣分析公允價值的運用
（1）針對優勢和機會：加強監督和指導使用公允價值計量的運用。
（2）針對劣勢和機會：提高內部控制的質量。
（3）針對優勢和威脅：提高人員職業素質，繼續教育學習。
（4）針對劣勢和威脅：完善相關會計準則，加強會計人員職業道德學習。
4 使用公允價值計量的好處
①公允價值具有很強的相關性，提供的會計信息能將快速變化的經濟情況及時地反映出來。②預測功能。公允價值也有歷史成本所不能比較的優越性。歷史成本雖具有可驗證性，但歷史成本無法揭示資產的經濟實質——未來經濟利益。③在當前金融工具不斷創新，企業金融資產和負債日益增多的情況下，公允價值優于歷史成本。
5 使用公允價值計量的弊端
（1）新準則對公允價值計量操縱利潤的規定。例如，對投資性房地產的規定是在有確鑿證據其公允價值進行后續計量。房地產公司可以隱藏證據并使得其不確鑿，等需要的時候再出示確鑿證據。顯然，他可以選擇一個合適的時機，切換為公允價值進行計量，人為的操縱利潤；
（2）公允 []價值的應用在一些地方不符合會計穩健性。金融工具活躍，市場價格變化快，不符合會計的穩健性；
（3）信息質量的可靠性難以保證，公允價值的獲取存在一定的難度，過度依賴會計人員的職業判斷。
6 對公允價值計量屬性使用的建議
①適度使用公允價值，逐步采用公允價值計量。目前尚不具備全面采用公允價值的條件下，最好采用歷史成本和公允價值兩種模式并存的方法。②通過立法來提高技術的可操作性。當不存在公平市價時，需要應用現值技術來計算出相應的公允價值，在這方面我國應該會計準則以及有關法律規章上予以規范。
主要參考文獻
房地產的金融屬性范文2
2012年的房地產市場也出現了三個問題：一是一些地方的房價上漲壓力較大。10月份70個大中城市房地產價格環比上漲的有35個。二是全國土地供應和開工面積都在下降，這將影響到明后年的住宅供應。三是老百姓對房屋質量問題更加關心?；谝陨先矫嬖颍瑖鴦赵航趶娬{要堅定不移地搞好房地產調控，要加強普通商品房的有效供應。
房地產市場未來的發展仍然存在重要的機遇和挑戰。首先，2020年前仍是房地產行業重要發展機遇期。城鎮化是房地產業發展的基礎。按照常住人口統計，我國目前的城鎮化率是52%，要達到70%的水平，發展空間還很大。如果按固定人口統計，我國目前的城鎮化率只有約36%，那我們的城鎮化的潛力和房地產行業的潛力將更大。
第二，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度。過去房地產市場講“政府提供住房保障，市場滿足不同層次的需求”，市場和保障的主體是分開的。十報告提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，把兩個方面結合在一起。比如政府不一定自己建公租房，可以收購或者租賃一些中小戶型的商品房作為公租房。
第三，擴大內需成為經濟結構戰略性調整的重要基點。目前國家經濟結構面臨戰略性調整，這需要有新興的產業支撐，并非一朝一夕可以完成。在這種情況下，經濟增長主要靠擴大內需。在房地產行業里面擴大內需就是要抓好改善性住房需求的機遇。只要在政策方面有所優惠，這個市場是很大的，即使對高端的房地產市場也不能回避。
第四，要注重土地制度的創新，注重房地產經營的創新。要發展好房地產最重要的兩個因素，一個是土地，一個是金融。未來土地制度的創新可能集中在如何把城市建設用地的增加和農村建設用地的減少掛鉤，以提高進城務工者在城市租賃房屋的能力。另外城市的城鄉土地在保證原來占有率的權益的基礎上得到合理發揮，也將是需要深入研究的內容。未來金融制度改革要深化金融體制改革，推進金融創新為主。住房的金融屬性和投資屬性是客觀存在的，未來在抑制炒房的同時，要引導有條件的居民將住房的直接投資轉變到開發環節的投資。
第五，堅持調控政策不動搖還是主基調。政府的政策調控并不是打壓房地產，而是為了促進房地產市場的長期健康發展。目前政府正在抓緊研究制定符合中國國情的、社會配套的、能夠穩定預期的房地產市場調控體系。但制定一個配套的政策體系并不容易，起碼在明年3月以前現行的房地產政策還會繼續執行。
還有兩項長期性的工作，一是轉變房地產的發展方式，大力開發環保型的項目。第二是結合實際情況引導各個方面協調發展，包括商業地產、旅游地產、老年住區等。
房地產的金融屬性范文3
【關鍵詞】投資性房地產 會計規范 探索
企業會計準則既是會計操作規范和指南,也是審計人員就企業會計報表合法性、公允性和會計處理的一貫性作出審計簽證的依據之一。
《企業會計準則――應用指南2006》(中國財政經濟出版社出版以下簡稱《指南》)中關于“1521投資性房地產”的內容,其絕大部分條款都易于認識和理解,但個別條款因筆者有獨特見解,試述如下:
《指南》第195頁第三條“采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理?！敝械谖蹇钜幎ā疤幹猛顿Y性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷,借記‘投資性房地產累計折舊(攤銷)’科目,按該項投資性房地產的賬面余額,貸記本科目,按其差額,借記‘其他業務成本’科目。已計提減值準備的,還應同時結轉減值準備。”
同文第四條“采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理?！敝械牡谖蹇钜幎ā疤幹猛顿Y性房地產時,應按實際收到的金額,借記‘銀行存款’等科目,貸記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產的賬面余額,借記‘其他業務成本’科目,貸記本科目(成本)、貸記或借記本科目(公允價值變動);同時,按該項投資性房地產的公允價值變動,借記或貸記‘公允價值變動損益’科目,貸記或借記‘其他業務收入’科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額,借記‘資本公積――其他資本公積’科目,貸記‘其他業務收入’科目”。
筆者以為上述規定的立論似有失偏頗。眾所周知,“主營業務收入”和“其他業務收入”同屬于損益類收入科目,而“收入”是指企業日?；顒又行纬傻慕洕婵偭魅?。日?；顒邮杖胍话闶侵钙髽I銷售商品、對外提供勞務、讓渡資產使用權等導致的經濟利益流入企業,而上述兩款闡述的都是讓渡資產所有權而非讓渡資產使用權的賬務處理,因而其規范似嫌牽強。
筆者認為有兩種賬務處理建議可供選擇:
一、參照固定資產、無形資產的賬務處理,將處置投資性房地產凈收益記入“營業外收入”科目,或將處置投資性房地產凈損失記入“營業外支出”科目。該法對于采用成本模式計量投資性房地產的處置較為適宜。即:
處置投資性房地產時,按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產的累計折舊或者累計攤銷,借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目;按該項投資性房地產的賬面余額,貸記“投資性房地產”科目;按已計提減值準備,借記“投資性房地產減值準備”科目;按處置投資性房地產應繳稅費金額,貸記“應交稅費”科目。按其差額,借記“營業外支出”科目,或貸記“營業外收入”科目。
二、比照處置“交易性金融資產”、“長期股權投資”、“可供出售金融資產”和“持有至到期投資”,將投資性房地產的處置凈收益,記入“投資收益”科目的貸方,或將處置凈損失記入“投資收益”科目的借方。此法對于運用公允價值模式計量投資性房地產的處置更為適合。即:
處置投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記“銀行存款”等科目;按該項投資性房地產公允價值變動,借記或貸記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;按該項投資性房地產在轉換日(指原作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,或原自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產)記入資本公積科目的金額,借記“資本公積――其他資本公積”科目;按該項投資性房地產的賬面成本,貸記“投資性房地產(成本)”科目;按處置該項投資性房地產應繳的各種稅費,貸記“應交稅費”科目,按其差額,借記或貸記“投資收益”科目。
上述建議中第一種方法理由如下:
(一)《指南》在列示“6051其他業務收入”的具體項目七項中,未將處置投資性房地產項目歸入規范之中。
(二)《指南》在闡述“6402其他業務成本”的具體內容中,亦未列示處置投資性房地產項目。
(三)采用成本模式計量的投資性房地產,與按歷史成本計量屬性確認計量的固定資產和無形資產同屬于非流動資產,其出租所得屬于收入中讓渡資產使用權的收益,記入“其他業務收入”無可厚非。而投資性房地產處置所得,顯然不屬于日?；顒有纬傻氖杖?應將其歸屬于讓渡資產所有權形成的“利得”,理應記入“營業外收入”科目,同理,當其處置實收金額低于其賬面成本時,應作為“損失”,記入“營業外支出”科目。
(四)《指南》在列舉“6301營業外收入”具體項目中,涵蓋“非流動資產處置利得”項目。而“投資性房地產”屬于“非流動資產”在會計界則是眾所周知的。
(五)《指南》將“非流動資產處置損失”,歸屬于“6711營業外支出”的構成內容之一。
(六)根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,在境內轉讓無形資產(包括轉讓土地使用權)、銷售不動產(包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物)應繳納5%的營業稅。根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定,國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱“三稅”)的單位和個人以其實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據征收一定比例的城市維護建設稅(分別納稅人所在地:市區7%,縣城、鎮5%,其他地區1%)。另外,根據有關規定,國家按納稅人實際繳納的“三稅”稅額的3%征收“教育費附加”。企業在處置投資性房地產應繳的上述稅費時,應貸記“應交稅費”科目。
上述建議第二種方法除與第一種方法(一)、(二)、(六)點理由相同外,還有如下4點理由:
(一)投資性房地產包括“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”,其投資性由此可見一斑。
(二)投資性房地產,如屬自行開發形成,不但資金占用大,而且開發時間長;如屬外購形成,不但耗費大,而且取得手續和程序冗雜。類似于“長期股權投資”、“持有至到期投資”,投資性房地產同樣具有投資的長期性。
(三)有投資必然有投資收益或投資損失,以“投資收益”科目反映采用公允價值模式計量投資性房地產處置利得或損失順理成章。
(四)采用公允價值模式計量的投資性房地產,應同時滿足兩個條件:
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
房地產的金融屬性范文4
關鍵詞：信用經濟 房地產市場 銀行危機 金融穩定
很多工業化國家的經驗證明，多數金融周期和房地產市場都有著密切聯系。由于房地產的資產屬性，其價格受投機因素影響嚴重，呈現出大起大落的不穩定特點，使房地產價格成為導致銀行危機的隱含風險。
信用經濟：現代市場經濟的特征
信用具有多層次、多側面的含義。經濟學意義上的信用即借貸活動，是以償還為條件的價值運動的特殊形式。在商品交換和貨幣流通存在的條件下，債權人以有條件讓渡的形式貸出貨幣或賒銷商品，債務人則按約定的日期償還借款或償付貸款，并支付利息。
商業信用是信用發展史上最早的信用方式，人們通過所謂“賒賬”，即債權債務關系的建立和消除實現商品的交換，商業信用在生產和流通的連接中起到了中介作用，加速了商品的生產和流通。隨后信用超出了商品交易的范圍，作為支付手段的貨幣本身也加入了交易的過程，產生了以貨幣為借貸對象的信用活動，資本借貸市場即是貨幣信用發展的產物。
貨幣不僅為普通商品交易提供了一種準確的衡量手段，同時也使借貸活動得以簡化，并通過借貸活動將貨幣資本化。貨幣借貸在社會發展的多數時期都存在，但是只有到了資本主義社會，它才成為資本家擴大再生產的主要手段，成為資本形成和資本積累服務的關鍵力量。隨著社會生產規模的擴大，生產創造自身需求的均衡格局被打破，特別是經歷了經濟大蕭條之后，需求增長對整個社會產出的增長和經濟發展更加關鍵，生產投資越來越取決于人們對未來需求條件的預期，基于人們對經濟生活的預期性，產生了投資的意愿。
資本借貸市場乃至整個金融體系的發展，為物質資本及相應的技術開發和研究的投資提供了資本來源，將投資意愿轉化成現實的生產力，促進了整個社會的生產和進步，從而突出了信用對經濟的推動作用。隨著資本借貸在經濟發展中重要性的提高，信用已成為連接生產、交易、分配和消費諸環節的紐帶，市場與以貨幣為核心的信用關系更為密切。信用的擴張與收縮推動著經濟的擴張與收縮。
“信用經濟”一詞由德國舊歷史學派代表人物布魯諾•喜爾布蘭德(Bruno Hildbrand)提出，他以交易方式為標準，把社會經濟的發展劃分為三個時期，即物物交換為主的自然經濟時期、貨幣媒介交換的貨幣經濟時期和信用為媒介的信用經濟時期，從這個意義上來講，信用經濟是社會經濟的高級形式。馬克思不以交換方式為標準，而是從資本主義生產方式出發，以資本主義信用為研究對象，將信用經濟看作貨幣經濟的一種形式，其信用的含義即為資本借貸。
根據馬克思的分析，在發達的市場經濟中，再生產過程的全部聯系以信用為基礎，市場經濟就是信用經濟。因此信用經濟是現代市場經濟的主要特征。
銀行危機：銀行信用與產業擴張的互動
信用經濟中銀行信用是借貸資本運動的主要形式，借貸資本的運動體現為銀行資本的運動。銀行資本從來源上看，主要包含兩部分：自有資本和借入資本即存款。銀行資本的循環和積累取決于資本的回流，一旦資本回流受阻，則會造成債權債務關系鏈條的斷裂，從而引起信用危機和經濟危機。
銀行的債權主要是為企業提供借貸資本，銀行信用的擴張可伸縮到企業生產過程擴大強化的極限，銀行信用的收縮使企業生產的收縮強化到極限，與此同時生產擴張的市場風險也就轉化成了銀行資本回流的風險。因此，信用的無限制擴張隱含了金融風險和經濟風險，銀行系統加大了金融危機和經濟危機的可能性。
在經濟學發展的早期，銀行系統在經濟周期過程中的強化作用就已經得到一定的承認。例如，穆里紐克斯在其《銀行論文集》中寫道：“銀行對于商業和金融危機的形成具有推進和擴大作用，因為，銀行不是設法抑制過度交易量的狀態，而是通過對需求的自由貼現，使經濟和金融危機進一步形成和擴大。于是，經濟危機剛一出現，銀行就會突然地改變它們的作法，并突然采取一個截然相反的態度，大規模地、迅速地減少貸款”。
亞瑟•波恩也觀察到：“如果經濟減縮一開始就伴隨著金融危機，或者如果金融危機在稍晚的時候出現，那么幾乎可以斷言，總量經濟活動規模將呈現劇烈下降，而且持續時間可能也會超乎尋常地長”。這些觀察結論均指出，金融周期和經濟周期相互影響。
銀行借貸資本的運動主要是以產業資本的運動為中介，因此銀行借貸資本的支出與回流與相關產業的發展存在緊密的關系,銀行信用于相關產業的擴張與收縮相互推動。受利潤的驅使，銀行總是將貸款流向經營狀況良好且高額利潤的產業，因此這些產業就有了互動性。瑞威爾認為，有競爭性的銀行業周期與經濟周期錯綜復雜地交織在一起。
通過貸款給那些經濟中最有利可圖的商業冒險業務活動，使得銀行與這些當前經營狀況良好的經濟部門聯系得過為緊密，銀行系統的壞賬會與日俱增。
穆里紐克斯列舉了1987一1988年間德克薩斯州房地產市場崩潰的例子，說明了當時銀行業同能源工業部門聯系過密的情況。這種情況在上世紀80年代末期、90年代初的日本銀行中存在。當時，在日本的銀行業中也出現了取消管制的情況，他們與房地產和股票市場的聯系過于緊密。麥持加爾夫和金德勃格也同意這種觀點，他們認為，“危機往往產生于對經濟中某一部門利潤的過高期望，從而更激發了對資金的過高的需求……于是銀行信貸的擴張增加了資金供給和自我興奮的程度……越來越多的公司和家庭趨向于投機性的籌資，而與理性的行為越離越遠，最后只能導致狂熱和沖動”。
從以上研究中不難看出，在信用經濟中，銀行信用的擴張與收縮與產業資本的擴張與收縮是相互推動的，在眾多的產業中，與銀行危機緊密相連的往往是房地產業，房地產市場是金融周期作用于經濟周期的主要渠道。
房地產市場與銀行危機：房地產資產屬性的作用
房地產價格的形成是一個復雜的問題。房地產是特殊的商品，具有雙重屬性，一是生產和生活資料屬性，二是資產屬性。作為生產生活資料的房地產生產以及消費和其他商品生產沒有其他區別，受資金使用的機會成本、房地產需求狀況及技術條件等制約，其價格的高低也是由成本及供求雙方力量相互作用來決定。然而，從存量市場看，房地產資產本身可以成為資產選擇和組合的對象，從而表現出類似于金融資產的投機資產性質，并具有類似于金融資產價格波動的特征。即使對于房地產增量市場，由于房地產業是一個資金密集型產業，又往往存在較長的建筑供給時滯，新增資本也往往具有投資和投機的兩重性。
根據斯蒂格利茨的觀點，資產價格的決定與一般商品價格決定有所不同，諸如黃金、土地、股票甚至17世紀荷蘭的郁金香等形式的資產具有長期的壽命，可以在某一日期被買入，而在另一時期被賣出。這樣，人們愿意在當前為這些產品支付的價格，就不僅僅取決于這些產品目前所具有的市場條件，而且還和人們對未來條件的預期直接相關。因此，與那些一般的商品相比，資產的價格決定就有所不同；而且預期在資產價格的決定中發揮著重要的作用。因此房地產價格的波動，不僅會受到供求力量相互作用的正常波動，也會受到投資者投機因素的作用而出現異常波動。
房地產價格波動的不穩定性，不僅會影響到房地產業本身的投資，還會通過各種渠道作用到銀行系統，為銀行系統的穩定造成隱患。
隨著房地產市場的發展，當房地產的價格有投機心理主導時，就會產生價格超出經濟基本面的情況，從而產生價格泡沫。價格泡沫越大，銀行風險就越大，發生銀行危機的可能性越大。而且泡沫的形成與破裂對經濟的影響具有不對稱性，房地產泡沫的形成與經濟擴張往往是累積性的，而房地產泡沫的破裂卻是瞬間的。房地產泡沫的形成與破裂通過各種渠道作用到銀行系統和實體經濟，造成了銀行危機和經濟危機。
房地產價格的財富效應
房地產價格主要通過財富效應影響消費者的消費行為。根據生命周期模型，家庭根據其凈財富和持久收入，在各個時期最優分配其消費支出。
房地產價格上升增加了家庭財富，會刺激家庭的當期消費，但房地產價格上升帶來的收入增加是虛擬的，家庭消費水平的提高要通過消費信貸來實現，因此部分房地產便可被用作抵押，已獲得收入進行消費。同時，房地產價格上升，使消費者對未來的房價預期會更加樂觀，房地產消費的高收益預期會導致家庭房地產需求過度膨脹。
消費者收入的提高和各消費需求的高漲，使銀行對個人消費信貸看好。于是，更多的消費者通過銀行信貸對房地產進行提前消費，房地產價格因此又有了上升的動力，是消費者的收益預期通過房地產的價值提高得以實現，導致房地產需求進一步提高。如此房地產價格，消費者需求和銀行信貸相互推動，滋生出了房地產泡沫。一旦泡沫破裂，消費者預期收入無法實現，引起收入縮水，出現還貸困難，銀行資金被大量套牢。
房地產價格的資產負債表效應
鑒于銀行廣泛采用房地產抵押的貸款形式，房地產主要是通過外部籌資成本的變化影響投資。
如果房地產價格大幅下降，經濟主體的擔保價值、凈資產下降，不良資產增加，外部資產籌措成本上升。一方面，債務人還貸困難；另一方面，債權人擔心債務人風險增加，兩者的行為均趨于謹慎，投資需求因而收縮。因為債權人和債務人之間存在信息不對稱，房地產價格的下降和投資需求下降之間就會出現惡性循環，即所謂“金融加速器”。
在經濟增長迅速，房地產價格不斷上升的過程中，人們普遍對未來持樂觀的預期，資金的借方與貸方均樂觀的預期未來收益，容易低估風險。進行房地產投資的經濟主體，由于抵押品的價值上升而降低了籌資成本，在良好預期的基礎上增加對銀行貸款的需求，而銀行也會在低估貸款者風險的基礎上，增加貸款的供給，擴大了房地產投資規模。
隨著房地產投資規模擴大，企業資產值進一步增加，于是有了更高的擔保值獲得更多的銀行貸款，進一步的擴大投資規模。在這一時期，房地產價格上漲―借款人的銀行債務增加―房地產投資增加―房地產價格飛漲―借款人資產增加等環節循環運動。
但是一旦某些因素使經濟主體對經濟的預期發生變化，自有資本不足的問題就會暴露出來。因為房地產價下跌，使抵押品的價值下降，自有資本大幅減少，金融機構和經濟主體的行為更加謹慎，同時對交易對方的態度也趨于謹慎。此時銀行借貸，可能會造成企業生產的資金鏈斷裂，使企業和個人的破產風險增加。正是這一點使得泡沫形成與崩潰時期的影響呈現出非對稱性的特點。
房地產價格的其他效應
房地產價格泡沫使貨幣政策的作用機制被扭曲。房地產價格市場泡沫使虛假的價格信號導致實際資源的不當配置。在政府實施寬松的貨幣政策時，房地產價格的上升會使大量的貨幣流入該產業，從而減少對其他實體經濟的投資。使得貨幣政策的作用機制被扭曲，致使虛擬資本價格升高，造成銀行風險并使產業結構的不合理與資源的浪費。另外房地產價格下跌，使人們對整個實體經濟的信心降低，影響人們對未來經濟的預期，導致投資者高估風險，使投資減少，造成整個經濟的萎縮。
根據以上分析，信用經濟中金融周期和經濟周期是相互影響的，而房地產價格又是金融周期影響經濟周期的主要渠道。大多工業化國家的發展（歐洲國家和日本）及東南亞金融危機，都已證實了房地產市場和金融危機有著緊密的聯系。房地產的資產屬性使其價格受到投機的嚴重影響，容易產生價格泡沫，導致房地產價格的大起大落，房地產價格泡沫的膨脹與破裂會造成整個銀行系統的危機。為了避免危機的發生，降低銀行風險，盡量避免銀行資本在某一特定產業的過度支出。應鼓勵各種產業采取多種融資方式，減輕銀行風險。
1998年，我國逐步取消實物和福利分房制度，實行貨幣化住房分配制度和市場化供應制度，同時建立個人住房抵押貸款制度，擴展房地產開發的資金源泉。自上世紀90年代末以來，以住房為主體的房地產業得到了長足發展，房地產市場出現了數年較快增長的局面，以每年20%的增長速率而增加投資力度。
由于近幾年我國股票市場持續低迷，投資者將房地產投資作為新的最佳投資選擇，每年以3%-5%的增長速度涌入房地產市場，使房地產的資產屬性越來越突出。鑒于房地產價格的波動和金融周期的密切聯系，房地產市場的穩定對金融穩定乃至整個經濟的發展有著重要的意義。
參考文獻：
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房地產的金融屬性范文5
關鍵詞：房地產價格；周期性波動；影響因素
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產是我國國民的重要資產之一，同時又與其他產業存在很強的關聯度，使房地產成為我國支柱性產業。一方面，房地產作為實體經濟的一部分，可保障人類正常生產和生活；另一方面，房地產作為資產的一部分，它具有增值保值的良好特性，已成為人們重要的投資手段。因此，準確把握房地產價格波動的因素和內涵，了解房地產價格和影響因素之間的關系，對我國政府采取宏觀調控具有重要意義。
一、 房地產價格的內涵
房地產是一種介于商品和金融資產之間的虛擬資產，是實體經濟和虛擬經濟的紐帶。它的價值是房屋建筑物價值和地產價值的統一，是房地產價值和地租資本化價格的貨幣表現。
房地產的開發成本主要由地價、前期工程費、建筑工程建設成本、市政工程設施費、管理費用、貸款利息、稅費等構成。
圖1
根據房地產的開發成本構成來分析房地產價格波動，由圖1可知：土地價格和建安費用在房地產開發成本中占有很大比重。其中，土地價格的確定是由最初的劃撥逐漸發展為招投標形式，它符合供需二元性。除地價外，房地產價格的其他構成，如前期工程費、建筑工程建設費成本等均由供需二元性和價值決定。
二、 影響房地產價格波動性的因素
房地產價格波動對我國國民經濟運行、行業發展等影響頗深。近年來，隨著房地產業的快速發展，房地產業增加值占國內生產總值的比重也越來越大。國內生產總值（GDP）是衡量也是影響我國房地產價格變動的重要指標之一。GDP增長能夠帶動與房地產密切相關的鋼鐵、水泥等原材料行業發展，這些行業的發展往往促使房地產成本提高；同時GDP的增長也可提高房地產開發商信心，使房地產開發商加大對房地產的投資，進而影響房地產價格。
土地價格是房地產價格的重要組成部分。隨著我國土地出讓方式由最初的劃撥轉變為現有的招投標形式，土地出讓的透明度大大提高，同時也提高了土地出讓價格。土地價格與房地產價格變動是交替式的，互為因果，互相促進，只是在不同地區表現幅度不同。
我國當前的市場機制并不完善，必要的政府干預對于健全房地產市場起了巨大作用。但是過分的干預也會導致“調控失靈”。目前政府的調控政策主要包括產業政策、土地政策、財政政策以及法律手段和政府監督等。這些政策主要是對房價的沖擊，同時也是抑制房價上漲的外在動力。如產業政策，它是國家規劃、干預和誘導產業形成和發展的一種政策，主要的實施手段有政府直接干預、立法措施以及政府的協調指導等等。產業政策與其他政策的關聯性較強，產業政策一般包含多種政策因素。
三、 房地產價格波動的周期性
土地資源的稀缺性和房地產的固有屬性，使得我國房地產價格整體呈長期增長的趨勢。但是根據經濟學理論，房地產價格還具有明顯的周期性。通常一個房地產價格周期可以細分為不動產供求失衡（蕭條）、市場趨于活躍、繁榮、緊縮和蕭條五個階段；對應的房地產價格變化則表現為低谷、上升，達到頂峰，下降，跌至低谷的周期性過程。
在房地產價格跌至低谷時，政府或采取一些措施刺激消費，提高購買力。由供求原理可知，需求或將不斷增加；隨著需求增加，價格逐漸上漲，此時需求仍不斷增加；隨著房地產價格不斷上漲，逐漸趨于繁榮，此時需求不斷減少；當房地產價格極高時，人們對房地產的購買需求開始下降，房地產價格逐漸下降，直至跌至低谷。一般而言，政府采取宏觀調控，人們的心理因素等對于經濟周期的影響都如催化劑一般，只能起到緩解的作用，無法阻止房地產價格的周期性波動。
以遼寧省房地產價格的變動為例進一步說明房地產價格波動的周期性。遼寧省房地產價格的第一個波動周期是1995年起至1997年，1997年達到頂峰，因國家宏觀調控的影響，房地產業經過一個短暫的輝煌期后迅速回落。第二個波動周期是1998年國家實行住房改革起至2001年。這段期間，全國房地產價格大幅上漲，但是遼寧省房地產業經過一個漲幅后在2003年有一個較大的下滑，這就體現出了地方政府在房地產業發展上的作用——有力的控制了我省過快發展的房地產業。從1995年到2012年，遼寧省房地產業共經歷了三個周期，其中兩個完整的周期，持續期分別是6年和3年。
自1999年以后，國家的房地產業迎來了它的黃金期，全國房地產業繼續升溫。 至2010年，政府出臺，“國十一條”，“國十條”等調控政策，我國房地產價格在2010年6月首次出現下跌，隨后繼續緩慢上漲。
房地產是人們生產生活中必不可少的一部分，近幾年來，房地產業得到迅猛發展，經濟問題與社會矛盾也不斷凸出。為保證我國經濟持續穩定快速發展，本文提出以下建議：
一是要嚴格管理房地產金融系統，提高開發商貸款門檻，加強金融風險防范，有效遏制房地產投機行為。二是要加強土地市場管理，降低房地產成本，緩解房地產價格增長過快而帶來的諸多矛盾。三是要積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，以改善住房條件為目的，努力解決無房人群的住房問題。四是要積極優化住房結構，加強建設廉租房，經濟適用住房，重點開發普通商品房。
四、 結語
我國房地產業正處于快速發展階段，房地產價格波動仍存在很多不可預料的問題。房地產作為實體經濟和虛擬經濟的紐帶，對經濟具有擾動和穩定的雙重作用。因此，必須加強房地產的金融風險防范，優化住房供應結構，才會促進我國房地產業健康，蓬勃發展。
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房地產的金融屬性范文6
然而，當前我國經濟下行壓力明顯，房地產市場陷入低谷，如果適度鼓勵以租賃為盈利手段的住房投資，對租賃性投資和投機性投資區別對待，或許有助于穩定經濟增長預期，也有利于為逐漸退出以“限購”等短期行政調控手段、嚴厲打擊住房投機活動創造條件。
房地產的投資屬性和投機屬性有根本性區別。房地產的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投資需求。房地產的投機品屬性是以交易和賺取差價為途徑，而非以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投機需求。
長期來看，居民滿足自身的居住需求，既可以購買，也可以租賃。低收入者應從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購買能力或沒有購買意愿前提下，存在從商品房租賃市場滿足其住房的需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵和支持的，而投資需求和投機需求一并成為當前房地產調控的主要目標。
目前，經濟下行壓力要求對房地產調控進行微調。今年一季度，我國經濟增長率為8.1%，成為國際金融危機爆發以來的最低點，出口、投資的增速下滑是經濟下行的主要原因。其中，房地產投資增速放緩是投資增幅下滑的重要因素。今年1-3月，全國房地產開發投資同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點，增幅創近年來的新低。
1-3月，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，銷售額下降14.6%。其中，住宅銷售面積下降15.5%，銷售額下降17.5%。東部、中部和西部地區商品房銷售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量價齊跌的現象比較普遍。與此同時，住宅二手市場，交易量也都跌至低點，居民購房的觀望情緒較嚴重。
其背景是，地產調控政策目標是抑制住房投資性需求，包括租賃性投資需求，這嚴格限制了租賃市場商品房源的增加。與此同時，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財政負擔。而保障性住房的投資、分配、運營和管理仍面臨著一系列值得研究探討的問題，并可能出現尋租現象。
當然，與過去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來加大保障性住房建設十分必要。但與此同時，也可考慮采取適當措施，對房地產發展進行長期規劃，建立和完善住房體系的雙通路，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場，其中包括住房租賃市場，積極鼓勵社會資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。
當前鼓勵居民尤其是中等收入家庭進行租賃性住房投資，無疑可拓寬居民儲蓄的投資渠道，同時為中等收入家庭獲得持續、穩定和無風險的投資收益。
這其中面臨的最大挑戰是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以賺取價差為手段，來實現其投資盈利的目標。這需要制定一系列配套政策，包括：
首先，以征收高額房地產交易稅打擊地產投機。嚴格執行住房購買者資格審查的“限購”政策，的確可以打擊地產投機行為，但同時也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調控手段，與我國地產市場長期發展的目標未必吻合。實際上，打擊地產投機最為有效的工具是征收高額房地產交易稅，即投機者在賣出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機行為。
其次，征收房屋空置稅和房產稅。房屋長期空置，是資源的巨大浪費。因此應考慮征收房屋空置稅，杜絕這種行為。同時，加快推出房產稅或物業稅，增加房屋的持有成本，使原本空置的、無持有成本的房屋，不得不通過租賃來降低房產稅負擔。是否空置的標準，可依據房屋的水表和電表流量判斷。
