前言：中文期刊網精心挑選了房地產開發的項目管理范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產開發的項目管理范文1
關鍵詞：房地產；項目管理；重要性
Abstract: this paper on real estate development management has briefly discussed, in order to create greater benefit, the real estate industry pay more and more attention to the project management as a key link.
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產開發企業商帶來了巨大機遇，而且促使房地產企業越來越重視房地產開發管理工作，針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益。
二、房地產開發項目管理含義
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1、其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。
3、其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
三、房地產開發管理中的三項重要工作
1、房地產開發用地規劃管理
房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。由于這一規劃管理的不健全導致了一系列關于我國房地產開發用地規劃管理中的問題。首先日益表現出來的是城市問題：①房地產開發商把盡量獲取廉價土地作為房地產開發管理的重要大事，這就導致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規模日益擴大，土地粗放利用現象十分嚴重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進展過程。③基礎設施建設嚴重滯后于城市發展。④保障性住房嚴重供應不足。 其次是規劃問題。我國大部分城市規劃都滯后于城市建設； 房地產開發企業商往往希望通過市場情況來變動規劃設計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產開發的綜合市場競爭力及其經濟效益，房地產開發一定要注重房地產開發用地規劃管理。
2、房地產開發工程管理
房地產開發工程管理是房地產開發管理的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響。使房地產開發工程全局協調、使質量監督等工作科學地開展，對房地產開發工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現代房地產開發企業管理工作的重點?，F代房地產開發企業要認識到開發工程管理工作的重要性以促進企業的健康發展。
首先，房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理來保障房地產開發工程順利開展。因此提升開發企業綜合管理水平是房地產開發工程管理的基礎。
其次，房地產開發商要以市場需求為導向進行房地產規劃管理工作，把綜合協調作為基礎，這樣才有利于房地產開發施工過程的順利開展進行。
最后，房地產開發商要注重房地產開發工程的質量管理。因為質量管理是任何企業處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發企業生存與發展的根本。
3、房地產開發項目風險管理
由于受房地產開發競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。
首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發項目帶來的風險。因為房地產開發有著投資規模大, 建設周期長, 開發條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發存在著較大風險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風險產生的機會。
1）注重優化投資組合,以利于實現風險分散。
2）嚴格控制施工工期,縮短建設時期，盡早地完成開發項目。因為項目產生的風險大都來源于施工建設過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現來減少貸款利息支出;通過與建筑企業簽訂固定預算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。
4）務必要提前預租或者預售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發和團購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預售協議。
5）在銷售過程中, 實行盡量多的優惠政策措施。房地產開發商可以考慮物業費，配套費等是否可以優惠等等措施。
因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風險。這樣才有益于開發企業的效益。
四、總結
房地產開發與管理是一個系統工程，涉及到人文、生態和法制等諸多方面，要把房地產開發管理好，必須樹立現代開發管理理念，著眼未來，把握機遇，迎接挑戰。
參考文獻：
房地產開發的項目管理范文2
關鍵詞：房地產；開發項目；管理；措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：
從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。
一、項目管理和房地產開發的關系
對于房地產開發公司而言，首先它的起步應該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發后，這地塊的開發形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發權后，一個有目標、有任務和管理者的房地產開發活動并隨即產生。與此同時，對于開發的新項目，項目管理隨之產生。
對于個人或者組織者切勿盲目搞開發，對于房地產開發項目，它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業的進步或倒閉。組織者無視開發項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區有一個政府組建的房地產公司，它自己開發了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結果因為成交款無法籌集，導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。
二、于房地產開發項目管理的難點
1、房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，如商品房戶型單一、結構設計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重等等，影響著土地和資本的流通和優化配置。
2、管理體制不健全，致使進度和成本偏離預期目標
我國房地產項目在進行開發時， 對項目管理的理解不夠深入，從而在運用過程中雖然照搬項目管理的模式，但是對項目管理的具體細節研究不夠深入， 尤其是項目管理的體制普通存在著不夠完善的問題，這就在事前管理與事中管理出現了脫節，自然在進度和成本方面也就容易失控，與預期目標出現了很大的偏離，如近年來出現的延遲交房，開發成本過高，房價難以控制，管理費用居高不下等等，都超出預期很多。
3、合同管理方面存在的問題
目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。
三、加強房地產開發項目管理的措施
1 、規劃管理
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。
2、施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理，一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工） 承包模式、項目總承包模式、CM （ConstructionManagement） 承發包模式等。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC） 是指業主（開發商） 和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM 承包模式是由開發企業委托CM 單位，以一個承包商的身份，采取FastTrack （快速路徑） 的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。
對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。_
3、不斷規范建設項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位, 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同, 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中, 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻：
房地產開發的項目管理范文3
【摘要】房地產一直是當前中國最受聚焦的產業，作為開發商而言，如何提高開發工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當前房地產開發工程項目管理現狀，針對相關問題，探討了項目管理應該把握的重點方向。
【關鍵詞】房地產；開發；成本；工程項目；管理
引言
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確?？傮w目標的實現。
2 房地產項目管理的重點
房地產項目管理的重點主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。 1 房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。 2 房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。 3 房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。 4 房地產開發項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
3 房地產開發項目的工程管理
房地產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。
工程項目直接目標管理方法。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，投資、進度、質量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質量完成項目目標。這三個目標彼此之間是對立統一的關系，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。 1 項目成本管理
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。
項目投資管理是在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發生的投資，通過計劃、組織、控制和協調等活動實現預定的控制目標，并盡可能地降低投資費用的一種科學管理活動，它主要通過組織、技術、經濟和管理等措施達到預定目標。
房地產開發工程項目成本管理可通過多種方式進行優化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發、建設的全運轉過程中進行成本管控。還可通過目標控制原則和動態控制原則-目標管理是管理活動的基本技術和方法，在實施目標管理的過程中，成本目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明；動態控制原則因成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制原則。所謂動態控制就是收集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續尋找有效途徑，實現投資控制目標。建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目?？傊?，投資預測為投資確立目標，投資控制才有針對性，不進行投資控制，投資預測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。
加強合同管理，控制工程投資。合同管理是項目管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強實施過程中的合同管理，在合同執行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
3.2 項目進度管理
工程的進度直接影響項目效益的發揮。進度管理的主要方法是網絡計劃方法，網絡計劃以網絡圖為基礎。網絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據工程規模及難易程度確定管理人員、專業人員的數量并進行職能分配，項目經理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發現和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。公司內部應配備專職的計劃專員，對涉及全公司及各部門的進度計劃進行全面和定期、定點的過程控制，對制定明確的進度計劃不應輕易變動，如因其它外部原因確需變動，則應報相應主管副總進行審批并下發各部門。在施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。 3項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。房地產公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。
質量是企業的生命 - 質量管理目標的實現是品牌發展之根本 ，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產工程管理與施工單位、監理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則關心的是客戶產品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業關心的是施工單位和監理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數），然后按照確定的技術參數進行招標，定標后確定的產品部品或者施工出來的產品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產企業檢查施工單位和監理單位是否有完善的現場管理體系。所以，首先滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產項目質量的客觀標準；其次房地產項目質量是房地產產品特征和特性的總和。
雖然現在社會上，特別是房地產行業中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是房地產的競爭最終是產品的競爭，是產品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，實際上這是極其不正確的，因為一旦出了問題，面對業主的維權，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。
應當說項目前期控制對質量的影響也非常巨大。一件產品或一項服務能否成功地完成它預定的使命取決于兩大主要因素-即設計質量和施工質量。設計質量是設計人員把握市場脈搏，將潛在消費群體和開發企業所明確的要求完整、如實、創新的體現在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質量管理好，也必須有一個健全、有效的質量控制管理體制，這個體制不外乎三個層次：一是政府監管，二是建設單位（業主）負責，三是建筑產品的直接生產者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監督、管理的全面質量管理是突出“全面”二字，即實行全過程、全企業和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當屬全過程管理即 PDCA循環質量管理（計劃、執行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正。
房地產開發的項目管理范文4
【關鍵詞】房地產開發企業；項目管理；實踐；思想
項目管理是對一些與成功地達成一系列目標相關的活動的整體。這包括策劃、進度計劃和維護組成項目的活動的進展。項目管理水平的高低直接關系著一個項目成功與否。當前房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，而市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。房地產開發企業要在國有土地出讓項目招標中獲勝，企業除了要有足夠的資質、強大的實力外，還須要在施工的管理方面具有優勢，以使企業達到技術、材料、施工等生產諸要素合理科學的配置。運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步才能為企業創造最大的經濟效益。
1 合理配置人力資源
首先房地產企業應該配備一個具備良好素質的項目經理，項目經理的素質，決定了他能否帶出一支合格的項目管理隊伍。只有具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目中的各項工作在健康而有序的環境下開展起來。其次，在房產開發和建設過程中，對房地產開發企業施工部門內部推行項目承包制。房地產開發企業是一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工是項目的基礎。在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而取得最大的經濟效益，這是是企業在競爭中的很大的成敗因素。
2 堅持保證質量、降低消耗的原則
在制定施工計劃之前，先要做好市場調研，對所投資的項目進行客觀分析，避免盲目決策。施工計劃的決策由管理者以及執行者親自參與，且在各項工作進行的過程中，實行自我控制，施工計劃應該分解下達到旗下的各職能部門。企業生產運行的目的和任務必須明確，應該要有目標，運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，要堅持保證質量、降低消耗的原則。不能簡單地應用數字模式對產量、成本、利潤三者的依存關系作簡單的分析，還要根據企業生產管理的需要，進一步完善和健全成本管理制度，建立健全的目標成本管理制度。可以對目標進行細化，通過目標分解，跟蹤并通過信息反饋各子系統運行情況，及時進行總結和完善，不斷推進成本管理，從而確保企業經濟效益的提高。
3 挖掘內部潛力
目前，我國房地產開發企業的管理水平還普遍不高，經濟效益還普遍低于當前國際的一般水平。在國家對房地產市場進一步規范的過程中，房地產開發企業利潤勢必將隨之降低。所以，只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓新創新，才能使房地產企業得以生存和發展。在運行過程中房地產開發企業需要依據自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，從而達到提高項目管理水平以及工作效率的目的。房地產開發過程項目管理策劃體系可以將學習型組織的概念引入由相關者組成的團隊，在充分進行相互交流、學習的過程中不斷提升企業自身的創新能力，建立一支綜合實力強大的團隊，能夠在價值鏈上的進行增值和創新，以充分滿足廣大客戶的需求。
項目管理過程，是項目管理企業從宏觀、戰略角度的管理到項目微觀管理的實施過程，根據項目的性質、定位特點，建立項目全過程管理體系，實現投資、進度、資源、成本、質量等方面的綜合管理。形象一點說，房地產開發項目管理其實就是各種價值目標的搏弈過程，當各個目標的實現達到平衡時，價值增值就達到最大化。項目管理工作的實施思路更主要的是體現價值鏈上客戶關系競爭性平衡、資源整合及縱向一體化構建、動態信息技術運用等先進的管理創新思想。認真抓動態過程的管理，反復運用，統籌和協調管理層面，達到房地產行業的平衡發展，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在，才能實現價值的增值。以下將就項目的實施及控制管理、結束階段的實踐過程來具體分析項目管理過程。
3.1 項目實施及控制管理
房地產開發包含前期規劃，工程建設以及市場營銷和物業管理四個階段。在前期進行項目的規劃時，應該考慮到房地產市場需求的變化、市場客觀因素的影響、項目存在著計劃頻繁變化、成本難以控制等問題。為此，應該探討通過采用項目管理的方法和手段對采購項目進行輔助決策,加強對采購項目的范圍變更、進度和費用控制等方面的管理,以期實現對項目的有效控制。項目的工程建設，房地產開發企業根據項目計劃進行招標采購的方式。在對開發項目的施工實行承包經營責任制后，應該在施工之前決定項目之間的邏輯關系，并確定各個項目實施的先后順序，通過進度控制，保證項目實施的時間有效性。在項目實施的過程中，發現存在的問題后漏洞后，可在適當條件下，進行工序，工時以及資源的調整，協調好各部門之間的關系?？刂崎_發的質量，施工部門的質量保障體系，進行設備質量控制，監理規劃，并制定相應的控制計劃，使各部門有條不紊，有章可循的運作。在當前房地產形勢迅速發展，銷售異?；鸨男滦蝿菹?，重視房地產市場營銷，對于房地產企業打造銷售品牌，以及克服短期行為，實現企業的可持續發展，仍然具有十分重要的現實意義。當前房地產市場營銷應關注的幾個問題有：1、房地產市場營銷應重視品牌質量2、房地產市場營銷應彰顯企業和所開發樓盤的亮點特色，宣傳推介、吸引顧客的眼球的。房地產企業和所開發的樓盤，應該在市場營銷中，有意無意地把最能打動別人的優勢和品質展示出來 3、在房地產市場銷售活動中，必須要講究誠信，堅守誠信，實事求是地進行推介活動，使消費者產生信賴感。房地產企業必須重視和加強銷售員隊伍建設，要通過專業培訓和業務指導，不斷提高他們的專業業務知識和技能。在市場營銷階段，房地產企業只有充分認識房地產市場營銷活動在整個房地產開發環節中的重要意義，才能認識市場，把握市場，駕馭市場，最終在激烈的市場競爭中立于不敗之地。最后在物業管理方面，在我國房地產企業物業管理模式通常是“父子型的物業管理模式”，管理體系還不夠完善。因此，需要建立完備的管理體系，嚴格執行投標市場機制以及相關法律、法規，加強物業管理公司的合作，督促物業管理公司給顧客提供完善的物業管理。
3.2 項目結束階段
房地產開發的項目管理范文5
關鍵詞:房地產；項目開發；管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。
隨著房地產市場微利時代的到來，房地產開發企業市場競爭的形態、內涵、方式也必然將發生深刻的變革，正確的房地產的開發經營與管理理念已成為各房地產企業在競爭中取得優勢的重要法寶。
2、房地產項目的開發
房地產開發是房地產活動中一項重要制度，屬于房地產生產、流通、消費諸環節中的首要環節。所謂房地產開發，是指在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動產，與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。
房地產開發的流程包括房地產開發公司的準備工作與行政審批部分。其中，房地產開發公司的準備工作是在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金；行政審批部分是根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
近幾年我國經濟的高速平穩增長，居民的消費水平不斷提高，國際大的投資環境的改善使得國外更多的基金愈加關注國內的房地產企業，這些利好都使得當前的房地產行業充滿了發展機遇。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，如果不做實際的可行性研究，就會使房地產項目不能順利的進行下去，從而使房地產項目在開發中遇見很多問題。
為了使房地產項目順利的開發，我們應該注意：
首先，我們應該實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭的機制，以達到控制成本的目的。要通過設計招投標來選擇設計單位。必要的時候組織設計方案競選，根據設計方案的優劣，從中選擇能保證設計質量的設計單位。從而有利于房地產項目的開發及成本的控制。
其次，我們應該加強專業技術交流，針對每次房地產項目的實際進行限額設計。房地產項目成本的控制是要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，同時要和技術水平和管理水平相適應。既不能夸大成本，也不應該因過多的降低成本而出現房地產開發過程中的偷工減料等問題。
再次，結合前面的審核，選出合適的設計單位之后，我們也應該做好后期的監督工作，能夠確保用于房地產開發建筑中的材料不能弄虛作假，使房地產項目的開發順利的進行。
3、房地產的管理
在確定了開發定位之后，在實施建設的過程中，房地產項目的管理又是占了相當重要的地位，它直接關系到工程的進度、質量和造價，直接關系到項目開發成本的控制問題，更是直接影響到民生安全的問題。房地產開發是以盈利為目的的，如何開發優質的房地產產品，如期的將房地產交付消費者使用，并節約造價以獲取高額利潤，均依靠房地產開發項目的管理來實現。因此，房地產開發企業對其工程建設的項目管理顯得尤其重要。
現行的房地產項目管理模式，可分為部門制、公司制、事業部制和專業管理制等四種。其中，部門制項目管理按照項目開發流程，一般設置開發、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。我國房地產開發企業的項目管理歷史較短，缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。我們將分析我國房地產開發項目管理存在的問題，并提出如何改進和完善項目管理模式，提高房地產項目管理水平。
我國房地產開發項目管理存在的問題主要包括：業主方項目管理中的問題以及委托監理存在的問題。業主方項目管理中的問題是由于項目實施的一次性，房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。委托監理存在的問題是因為權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。但是建設項目監理缺乏獨立性、公正性。另外，建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心，使我國房地產開發項目管理存在問題。
房地產項目管理措施：（1）房地產項目管理中的成本控制：成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理的措施來降低成本。另一方面我們要尋找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。（2）房地產項目管理中的進度控制：房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作、建設階段、租售階段。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時間上的安排。（3）完善監理制度，提高監理水平。適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場；拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。（4）明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。（5）對提供的材料進行質量控制，監理單位應參與材料招標的資質審查，避免不合格材料參與競標。對進場材料，建設單位應該嚴格按供貨合同與質量檢驗標準進行質量檢驗。
5、結語
我國的房地產業已成為居民的消費熱點和推動國民經濟發展新的經濟增長點。本文結合我國房地產開發經營與管理，聯系房地產開發經營與管理有關的基本知識，在房地產開發與管理在應用中存在的問題進行了明確的分析，并且本文提出了針對相應問題的解決方案；從而使房地產項目的開發得以順利的進行以及達到現代房地產業的要求。
參考文獻：
[1] 陳建敏.房地產開發經營與管理［M］.北京大學出版社，2009（9）
[2] 李清立. 房地產開發與經營. 2011（10）
[3] 李珊珊.淺析房地產開發項目的風險與管理 2008 中國科技信息
房地產開發的項目管理范文6
關鍵詞：房地產；開發項目；目標成本管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著市場經濟體制改革的不斷深化，房地產業得到了前所未有的發展。目標成本管理是現代企業建立起的動態成本管理模式，通過有效的目標成本管理不僅能夠控制企業發展成本，而且能夠給企業的各種決策提供重要的依據。房地產業的目標成本管理也一樣，出來能夠使得企業的項目成本降低以外，還能夠使企業的經濟效益提高，增強企業的市場應變能力和核心競爭力。因此，房地產業加強項目目標成本管理是非常有意義的。
一、目標成本管理的涵義與作用
房地產開發項目的目標成本管理具體指在工程項目立項時，對工程項目的成本目標和利潤目標加以確定。要想實現在工程項目立項時確定的成本目標，就需要對工程建設的整個過程進行全面的目標成本管理。房地產開發項目站在市場價格收益的立場出發，與目標利用率相結合，給房地產開發項目確立一個能夠接受的最高成本。房地產企業的開發項目目標成本管理屬于工程項目建設的全過程管理，必須要細化到每一個工作人員身上。
房地產開發項目的目標成本管理在整個目標成本管理中起著至關重要的作用，目標成本的管理在整個企業管理中占據著舉足輕重的位置，是工程項目管理的重要內容，在一定程度上決定了企業效益的高低。房地產開發項目目標成本管理是一項高技術的工作，不僅需要完整的管理體系，而且需要有專業人才，只有這樣才能保證成本的控制與降低，提高企業的利潤，進而促進企業更快的發展。與此同時，要想降低工程的成本，提高企業的經濟效益，還需要科學制定目標成本，合理分解指標等。所以，房地產開發項目目標成本管理在合法履行合同條款中也有著非常大的作用。
二、目標成本指標的制定
在進行房地產開發項目的目標成本指標的制定時，要根據企業的具體要求進行科學合理的分解，要分別制定加工、設計、項目管理等各個方面的目標成本指標，并且要高度落實相關部門的責任。工程項目施工的相關管理單位要依據工程的目標成本指標對該工程項目的成本進行全面的控制與管理，指派專門的負責人負責成本的控制，科學制定工程管理的程序，在成本管理上要層層把關，使工程項目的目標成本有效控制在目標成本指標范圍之內。
三、目標成本管理的策略
（一）項目設計的目標成本管理
要想有效控制設計的目標成本，就必須要做到以下幾點：第一，設計單位要根據目標成本指標選用設備, 堅決不能夠使用超規格的設備,；第二，房地產開發項目的成本管理相關領導要能夠參與到材料和設備的技術談判中，及時了解技術狀態；第三，要想做好采購成本的控制, 設計單位不僅要給采購工作人員提供采購和出庫清單，而且要同時給成本管理相關領導一份，以此達到控制實際成本；第四，要想做好設計成本的控制, 設計單位要定期提供設計成本預算、分項報價、人工單價清單等。
（二）項目經營的目標成本管理
經營的目標成本管理首先要控制建造計劃, 收取進度款；其次，要進行傭金和參與保險合同的談判；再次，要加強對設計工作人員的考核,以此控制設計成本；最后，要控制加減賬項目的成本，控制加減賬項目的成本首先要提出設計的變更,及時做好設計成本的調整,；其次，要提出計劃的變更,及時做好由計劃變更引起的成本調整；第三，超出合同的部分適當增加成本, 及時做好成本調整。
（三）項目制造費的目標成本管理
要想有效進行制造費的目標成本管理，首先要加強制造成本的控制, 各部門要按照一定的周期提供一份制造成本清單,根據目標成本考核來控制制造成本；其次，要加強材料的成本管理,各部門要按照出庫單領用材料；再次，要控制領用材料的成本核算,防止超目標成本指標的使用。
（四）采購、領料的目標成本管理
1、在進行房地產開發項目的采購目標成本管理時，首先，要通過技術選型、價格競標等方式控制采購成本，采購工作人員要定期提供采購材料，同時還有材料的各種合格證件等；其次，采購工作人員要定期提供材料入庫清單和出庫清單，及時控制出庫材料的數量控制，同時要做好材料領取的登記；再次，要加強供應品的入庫和出庫的記錄，根據供應品清單, 清點供應品入庫, 出庫領用做好登記工作。
2、房地產開發項目的領料成本管理體現在一下幾種途徑：第一，領料要按操作流程進行,領用物資應根據設計清單，領料單要經過審核方可進行匯總分析。在設計單位沒有提供材料定額前, 物資部要根據設計單位的一定比例進行物資發放,。
（五）項目建設的目標成本管理
要想有效控制房地產開發項目的建設目標成本，首先要確保工程項目按計劃進行, 控制建造周期；其次，要對生產部門工時進行核對審查，在對勞務項目控制時, 要及時督促單位上報實動工時,將該項目對應的加工費中扣除；再次，如果出現材料遺失的情況, 領用部門要經過批準后再次行領料。
四、加強房地產目標成本管理的建議
（一）落實成本責任制
對于房地產項目的開發運作，要進行成本的分級管理。對不同階段、崗位、程序上的成本支出活動，由建設企業內部的各個部門、團隊、班組等組織體系分別執行成本控制，也可將其視為一種能夠有效分解、落實崗位責任的管理模式。在實施成本分級管理時，首先需要正確處理各參建單位、班組在具體監控、管理工作中的關系。其次，還需要樹立、明確財務部門在項目開發中的地位與作用，并正確處理與其他組織機構間的關系。
（二）建設目標成本管理體系
房地產開發項目的目標成本管理應由堅強的領導班子進行管理，而且要建立健全組織體系。建立有效的目標成本管理中心，全面開展目標成本管理工作，并由企業經理直接領導目標成本管理中心工作。與此同時，還應該建立目標成本管理指標體系，將目標成本管理責任的具體化，建立目標成本管理責任制。此外，還可以將目標成本管理與企業組織結構有效結合，以目標成本管理中心、項目部、班組為中心，全面開展目標成本管理工作。
（三）建立目標成本管理評價體系
房地產企業要建立健全建立成本管理評價體系，從企業自身角度出發，對房地產開發項目目標成本管理進行綜合評估，評估內容主要以項目目標成本管理合理性及可行性為主，目標成本管理評價體系是企業成本管理效果的具體體現。
總結：
隨著市場經濟的發展，房地產的市場競爭逐漸規范。房地產業要想健康持續發展，就必須要建立一套完善的成本管理體系，而且要加強對工程項目成本的監督與分析，對成本的任何信息都要及時反饋，只有這樣，才能夠給房地產企業制定營銷策略提供可靠的依據，提高企業的經濟效益。因此，房地產開發項目的目標成本管理有著非同尋常的意義，直接關系著企業的發展壯大，以及房地產的整體發展。
參考文獻：
[1]沈建國.綜述房地產開發項目的目標成本管理[J].城市建設理論研究（電子版）.2012(01).
