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關鍵詞:新農村建設;居民點整理;問題;模式;措施
1 農村居民點用地的特點
1.1 用地分布具有明顯的地域性
從地域分布來看,農村居民點的分布與自然條件、社會經濟發展狀況密切相關。平川地區,由于地勢平坦,自然條件較好,交通便利,經濟發達,農村居民點分布的密度高,單個村莊占地規模大;丘陵區和山區,一般地形起伏較大,地貌類型復雜,自然條件較差,交通不便,經濟較為落后,農村居民點分布的密度較低,單個村莊占地規模小。
1.2 人均用地規模普遍偏大
全國人均農村居民點面積一般均超過國家規定的人均用地150平方米的高限標準,人均占地規模普遍相對偏大。
1.3 宅基地是農村居民點用地的主體
根據調查結果,宅基地是農村居民點用地的主體,一般占農村居民點用地的70%以上。宅基地的主導用地特征在村莊內部用地結構中極為明顯,其次是道路、畜圈用地,工、商業用地面積極小。
2 農村居民點整理中所存在的問題
(1)缺少系統規劃,土地利用結構不盡合理。
從總體土看,村莊整體布局較為分散,尤其是山區,道路不連網,房屋不成排,缺少系統的規劃,沒有基礎設施,功能不完善。
(2)居民點內部閑置土地比重高,村莊占地面積大。
據調查,現有農村居民點內部一般約有10%的土地處于閑置狀態,在村莊內部土地尚未得到充分利用的情況下,各地仍在農村居民點外圍劃出一定數量的農田作為建設預留地,致使村莊不斷蔓延,占用耕地,蠶食良田。
(3)土地的人口容積率和利用率較低。
全國人均農村居民點用地一般均超過國家規定的人均用地150平方米的高限標準,尤其在農村居民點內多是平房的“小而全”居住方式的區域,使得農村居民點內土地的人口容積率比較低,從而使得其土地的利用率也比較低。
(4)村莊的復雜性。
很多農村民居以四合院為主,并且隨著分家析產和自由買賣,產生了幾家共院、樓上樓下非一家、共有山墻、共有院墻的復雜現象。 此外,除了主房、院落以外,還有各種附屬建筑物。 因此,建筑的復雜性對于宅基地整理牽涉到復雜的權屬關系、鄰里關系,調解任務繁重,有時候根本辦不成功。
(5)農民住房安置的問題。
在農村居民點整理的過程中主要采取了兩種住房安置措施。一是把農民統一安置到建好的居民區,根據城鎮用地標準以及原先宅基地房屋情況,給予每戶面積不等的住房一套。二是對原先農民宅基地房屋進行評估,發放補償費用,由農民自己在政府劃定的區域建房。給予農民補償款的方法可能導致農民建不到房。原因有二,一是農民獲得的補償款不足以到市場上買房或者自己建房;二是由于農民儲蓄較少,而用錢的地方較多,所以容易導致農民把補償款挪做它用,最終則無錢建房。
(6)責任田再分配的問題。
農村居民點整理后,農民遷移到中心村或城鎮,這就涉及責任田的再分配的問題。對于居所到田地距離較遠的農民則面臨交通成本的問題,這些費用由誰承擔則是問題之一。有些地方把整理出的田地由政府統一經營,成立農業生態園區。園區管委會每年向農民交納租金或一次性付給農民集體補償費用,在這種情況下,如何保證農民的利益則是問題之二。
(7)耕地復墾數量、質量的問題。
在農村建設用地整理的過程中,除了要注重整理的數量以外,還需特別注重整理為耕地后,耕地質量的高低。過去,在實施耕地總量動態平衡的過程中,就因為只注重耕地的數量而沒有過多強調復墾后耕地的質量,而造成了“占好地、補劣地”現象時有發生,給我國耕地的總體質量帶來了一些影響。所以,現階段農村建設用地整理的過程中,應進一步加強對整理出的耕地質量進行評價,做好與建設用地指標掛鉤的工作。
3 農村居民點用地整理的模式
按照建設社會主義新農村的原則要求,以中心村、生態村整治為重點,以點帶面,積極引導,穩步推進農村居民點整治,從農村實際出發,采取以下模式和方法進行整理。
3.1 規劃調整型
對于城鎮建設發展或有關項目的建設以及城鎮規劃區范圍所涉及的村莊,應與城鎮的發展布局和建設項目的安排密切銜接,相互協調,結合規劃布局的要求對村莊建設用地進行統籌規劃、統一安置或改造。
3.2 集中合并型
對于具有一定規模、發展條件好、限制條件少的村莊,規劃長期保留同時接納其他搬遷村莊;或多個行政村已經自然地聚集成更大規模的聚落;或人口規模不大,但交通條件、自然條件、資源條件優越,具有一定的發展潛力的村莊,鼓勵并引導其他村莊的遷入,增強人口在此類村莊的集聚。
3.3 保留改善型
對于村莊自身發展條件較好,但由于城市發展整體利益的需求對其發展進行限制的村莊;或村莊自身發展條件一般,但由于村莊人口較多或具有一定的文化、歷史價值等其他社會文化因素的影響,不能遷入到其他村莊中去的村莊,進行改善居住環境,完善配套為主的整治工作。
3.4 搬遷撤并型
對于現狀生產生活條件、發展條件較差,現有人口規模過小的村莊,原則上予以適當,逐步引導人口向其他人口規模較大、基礎設施相對較齊全、發展條件較好的中心村或其他村莊轉移;對位于礦產品儲藏區或者踩空區等禁止建設區內的村莊,逐步進行搬遷撤并;對受水利工程、地質災害或其他自然災害影響嚴重,位于限制建設區內的村莊,逐步縮減用地規模,逐步進行搬遷撤并。通過合理布局新農村居民點,進行村莊整治和退宅還耕,使農村居民點的整治遷并與農業生產發展和農民生活水平提高相結合、與城市建設用地擴展和耕地保護相結合,使農村居民點用地的減少與城市建設用地的增加緊密結合,農村居民點的退宅還耕與農田的整理復墾緊密結合,高效集約利用土地資源。
4 農村居民點整理的主要措施
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關鍵詞：土地開發整理；測繪；應用；創新
1 概述
土地開發整理是目前土地管理中落實耕地占補平衡、加強耕地保護的一項重要工作。大比例尺地形圖具有位置精度高、地形地物要素詳盡等特點，大比例尺地形圖測繪技術及其測繪成果的應用是土地開發整理工作中不可或缺的部分。隨著土地開發整理工作的日趨深入開展，對測繪成果資料的質量要求也越來越高。與此同時，現代測繪技術的快速發展，也進一步促進了土地開發整理工作模式的一些轉變。為了使二者能夠更好的結合，因此有必要對大比例尺地形圖測繪在土地開發整理工作中的應用規律和特點進行研究和探討。
2 測繪技術在土地開發整理中的應用
2.1 土地開發整理測繪的一般內容
土地開發整理中的測繪工作主要包括地形勘測及土地利用現狀調查兩部分，其中地形勘測包括控制測量、地形勘測與地形圖編繪；土地利用現狀調查主要包括調查土地權屬及界線、土地利用現狀類型及界線、測算統計各類土地面積、勘測定界圖編輯等工作。土地開發整理測繪屬于測繪技術的綜合應用。在測繪手段和方法上，既有采用和土地利用現狀調查類似的綜合處理的作業方式，也有采用常規的工程測量或地籍測繪所使用全站儀、GPS等全野外作業方式；一般為大比例尺（常使用1：2000、1：1000或1：500）；要求測繪出明確的權屬界線；需要按照土地利用分類劃分土地類型，并進行分類面積統計；要求有準確的高程和等高線。
2.2 現代測繪技術在土地開發整理各階段性的應用及特點
通常一個完整的土地開發整理項目周期包括可行性研究、規劃設計、施工管理、竣工驗收等幾個階段，在不同的工作階段，對測繪手段的選擇和技術要求均有所不同。
2.2.1 可行性研究階段
目前土地開發整理項目在可行性研究階段所使用的測繪成果資料主要是土地利用現狀圖及其年度變更成果。該測繪數據成果主要是利用衛星遙感正射影像，經過外業調繪和相關內業工作處理后取得。調查比例尺通常為1：10000，局部地區采用1：5000。由于衛星正射影像本身的精度限制，以及人工調繪和內業轉繪等各個環節的人為誤差，導致土地查的測繪數據成果精度有限。加之，土地變更調查通常為一年一度，因此在某些土地變化較快的地區，往往存在變更不及時的現象，導致土地利用現狀的現勢性在該數據成果中不能得到較好反映。
2.2.2 規劃設計階段
為了彌補土地利用現狀圖在精度和現勢性方面的缺陷，土地管理部門規定在土地開發整理工作的規劃設計階段應采用實測的大比例尺地形圖作為項目規劃設計的基礎資料。通常情況下，要求按照1：2000比例尺進行全要素地形圖測繪，在項目涉及的重點施工區域要求按照1：1000比例尺測繪。一般采取先開展控制測量，再進行碎部測量的全野外現場數據采集。控制測量多采用GPS、光電測距導線為主導的方式進行。起算數據常采用雙頻GPS接收機靜態觀測，與國家GNSS連續跟蹤站同步觀測數據聯合解算，或者由項目區外高等級測量控制點引測。高程控制采用四等水準進行聯測定位首級高程控制點。控制網采用GPS技術布設時，各等級控制點可不分級，一次性布設為全面網而整體平差，但是高等級點之間應以直接基線連接。
碎部測量則一般采用全站儀或RTK進行野外采集數據，測定項目區的地物、地貌特征點在水平面上的投影和高程，并按一定比例縮小，用特定的符號和注記繪制成地形圖。
在形成的大比例尺地形圖基礎上結合地籍權屬資料以及土地利用分類劃分和面積統計所形成的勘測定界成果資料，作為規劃設計的直接基礎資料使用。
2.2.3 施工管理階段
在土地開發整理項目的施工管理階段，由項目施工建設單位根據規劃設計階段的測繪成果以及規劃設計資料進行施工。通常由于施工時間和規劃設計時間有一定間隔，因此有必要對施工內容進行前期測繪數據的核實，針對發生變化的區域進行補測，進一步反饋到規劃設計中。一般仍舊采用全站儀或RTK進行野外數據采集。此外，還要設立專門控制點，進行工程施工放樣。這個階段的測繪工作，主要是保證規劃設計內容的落實，對施工整體情況實現跟蹤管理。
2.2.4 竣工驗收階段
土地開發整理項目工程施工結束后，需要開展竣工測量和竣工圖編制工作。和規劃設計階段的技術應用類似，采用全站儀或RTK進行野外數據采集，只是該階段的測繪內容，重點針對建設單位實際施工的區域。主要包括：（1）土地平整工程中的坡改梯和格田整理區域，需測繪施工的區域邊界范圍、整治后的地形坡度情況、田土坎以及修建的配套溝、路的位置及走向；（2）線狀工程，需測定施工的溝渠、道路的位置、走向、規格、材質以及相關配套設施（涵管、擋土墻、錯車道、人行橋等）的點位、規格及數量信息等等。將形成的竣工測繪成果和施工前測繪的地形圖以及規劃設計的內容進行對比分析，即可對項目實施的經濟、社會以及生態效益進行全面的評價，也可以對建設單位落實項目規劃設計的具體情況進行合理的評價。
3 無人機低空攝影測量技術在土地開發整理工作中的創新應用
目前應用于土地開發整理中的地形圖的測繪方法，大多采用全站儀、GPS等設備。不管是全站儀還是GPS，都需要人員進行實地測量，受到實際地理環境的限制。而且這種作業方式一般耗時耗力，作業成本較高。
隨著科學技術的不斷發展，無人機低空攝影測量系統方面技術應用也日趨成熟?，F在的無人機航測系統具有影像分辨率高、升空準備時間短、操作控制容易、起降場地要求低、作業效率高等特點，很好地解決了傳統地形圖測繪面臨的困難，航測也成為地形圖測繪的新趨勢。
根據相關研究，無人機低空攝影測量技術已經在土地確權等方面得到了廣泛應用。和農村土地確權工作的要求類似，土地開發整理項目的測繪工作對效率和質量也提出了越來越高的要求。上述分析可見，無人機低空攝影測量所具有的成本低、周期短、效率高等特點，能夠充分地適應土地開發整理工作的要求。因此可以加強小型無人機低空攝影測量在土地開發整理中的應用。
4 結束語
本文總結了土地開發整理工作中大比例尺地形圖測繪成果的相關要求和特點，并分析了目前所使用的全站儀測量、GPS測量在土地開發整理工作中的應用場景和優劣性。結合無人機低空攝影測量技術的發展及其在相關國土管理工作中的應用情況看，從精度要求方面看，無人機低空攝影測量能夠明顯優于其他攝影測量方法；從成本和效率方面看，其相對于全站儀或GPS測量等傳統方式也將是土地開發整理測繪工作中的良好的選擇。
參考文獻
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第二條本市行政區域內的土地整理儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地整理儲備，是指市人民政府確定的土地整理儲備機構，根據經濟社會發展和城市建設的需要，按照本辦法的規定，對納入儲備范圍的集體土地依法實施征收，對國有土地實施收購、收回、置換后，進行土地前期開發整理，并予以儲存，以備供應土地的行為。
第四條本市土地整理儲備實行集中統一管理制度。
市人民政府統一領導本市土地整理儲備工作。市土地資產管理委員會負責本市土地整理儲備計劃的審議和實施的監督工作，協調解決土地整理儲備工作中的重大問題。
市土地行政主管部門負責本市土地整理儲備的統一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。
市土地整理中心作為本市土地整理儲備機構，負責全市范圍內土地整理儲備計劃的組織實施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發展控制區以外的土地整理儲備工作，由區、縣人民政府組織實施。
市人民政府對土地整理儲備機構有其他規定的，從其規定。
第五條市土地整理中心可以委托區、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔區、縣人民政府負責組織實施的土地整理項目。根據需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區域、特定的建設項目實施土地整理。
第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：
（一）因公共利益需要或者實施城市規劃，需要使用的土地；
（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其他原因，停止使用的國有土地；
（三）土地使用權人未按照土地使用權出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規定的期限動工開發，需要收回土地使用權的土地；
（四）土地使用權使用期限屆滿，需要收回的土地；
（五）農用地轉用和土地征收后未確定用地單位的土地；
（六）依法確認的閑置土地；
（七）依法確認為無土地使用權人的土地；
（八）政府委托管理的其他國有土地；
（九）其他納入整理儲備范圍的土地。
第七條本市實行土地整理儲備計劃管理制度。
市土地行政主管部門根據城市建設的需要，按照本市經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經市土地資產管理委員會審議通過，報市人民政府批準后，由市土地整理中心組織實施。
土地整理儲備計劃應當包括下列內容：
（一）年度整理儲備土地規模；
（二）年度整理儲備土地供應規模；
（三）年度末儲備土地的存量規模。
第八條土地整理儲備計劃按照項目實施管理。城市發展控制區以內的項目實施計劃由市土地行政主管部門審批和下達，城市發展控制區以外的項目實施計劃由區、縣人民政府審批和下達。經批準的土地整理儲備項目實施計劃作為辦理相關審批手續的依據。
第九條對納入土地整理儲備項目實施計劃范圍內的土地，土地行政主管部門應當限制土地使用權的轉讓，規劃行政主管部門應當限制新建、改建、擴建地上建筑物，優先組織編制控制性詳細規劃，相關管理部門應當積極做好配合工作。
第十條市土地整理中心及其委托的單位實施土地整理，應當在現狀調查的基礎上，結合被整理土地的實際情況，制定土地整理實施方案。土地整理實施方案應當包括土地整理的范圍、補償標準及進度安排等內容。
土地整理實施方案須報經土地行政主管部門批準后方可實施。
第十一條根據土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細規劃的意見，報規劃行政主管部門審定。
第十二條實施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據批準的土地整理實施方案與被整理土地使用權人簽訂土地整理補償協議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規定辦理城市規劃、建設用地和房屋拆遷等各項審批手續。涉及國有農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實施計劃、土地整理實施方案批準文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續。涉及農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
依法辦理土地征收、農用地轉用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農用地轉用計劃時，扣減相應指標。
第十四條被整理土地使用權的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關規定辦理相關手續。
地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權屬登記的有關規定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉移所有權的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權利人的委托書及其他要件，辦理權屬轉移登記手續。
第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質的房地產評估機構，按照國有土地使用證書規定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現狀利用條件等進行土地和房產價格評估；根據評估結果，市土地整理中心及其委托的單位結合經濟測算分析，與被整理土地使用權人協商確定補償標準。
第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關規定，確定補償標準。
第十七條整理城鎮住宅國有土地的，按照國家和本市有關房屋征收拆遷的規定確定補償標準。
第十八條使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。
以有償方式取得的土地，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優先購買權。
人民政府行使優先購買權的具體辦法，另行制定。
第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統一管理，納入政府儲備土地。
第二十條根據公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權人達不成土地整理協議的，可以按照法律法規規定的權限和程序申請對被整理土地使用權人的房屋及其他不動產實施征收。
第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統一管理，土地使用權屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。
任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。
第二十二條政府儲備土地未供應前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。
政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應。
第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應當制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準。
第二十四條城市發展控制區以內的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。
政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應當對土地出讓成本進行核定。
第二十五條經市人民政府批準，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。
第二十六條市土地整理中心及其委托的單位應當加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。
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關鍵詞：土地整理；推進；城鄉一體化進程
土地整理是人類利用自然和改造自然的措施，是社會經濟發展到一定階段，解決土地利用問題的必然選擇。加快推進城鄉一體化，是工業化、城市化發展到一定階段對經濟社會發展提出的必然要求。目前，我縣正處在工業化初期向中期轉變的關鍵時期。實施城鄉一體化建設過程中對建設用地的需求不斷增加，在實行土地用途管制制度下，用地矛盾日益突出。每年建設光靠建設用地計劃指標已滿足不了城鄉一體化發展的需要。如何在保護耕地和加快建設用地供給的兩難中求平衡求發展，我們通過土地整理來推動城鄉一體化建設，進行了積極的償試。
一、土地用途管制與經濟建設用地的矛盾轉換
1.“吃飯”與“建設”矛盾是一對長期的矛盾，保護耕地與保證建設用地供應是我國社會經濟可持續發展的重要保障。
新《土地管理法》實施后，我國土地管理進入用途管制制度時代。保護耕地，確保耕地總量動態平衡成為我國土地管理工作的重大戰略和艱巨任務。保持耕地總量動態平衡，是促進農業可持續發展一個新的戰略目標，事關子孫后代和長遠利益。我國人多地少的基本國情，必須要求我們按照可持續發展的要求，統籌考慮“吃飯”與“建設”的需要，在切實保護耕地的前提下，進行各項建設，發展各項事業。
2.開展土地整理是解決確保耕地總量動態平衡和保障經濟建設用地這對矛盾的雙刃劍。
新修訂的《土地管理法》第四十一條明確規定：“國家鼓勵土地整理，縣、鄉鎮人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對田、水、路、林村綜合治理，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境?！蓖ㄟ^開展土地整理新增有效耕地面積的72%可以用來換取建設用地折抵指標，保障城鄉一體化建設對用地的需求。這就在理論和政策上保證了土地整理一方面保證耕地總量的動態平衡，另一方面又解決了建設用地不足的矛盾。所以，經濟要發展，耕地要保護，土地整理是條出路。
二、土地整理對推進城鄉一體化建設的現實作用
1.積極開展土地整理，為建設用地需求提供資源儲備。
近年來，我們為保證建設用地供應，積極開展土地整理工作，取得了顯著的成效。在開展土地整理工作中：一是實行土地置換政策，拓展城市發展空間。允許工礦等建設用地復墾以后等面積置換到城郊周圍，作為城市發展用地。二是實行基本農田異地代保。，一方面促進了土地整理工作，另一方面又為城鄉一體化發展提供了資金補充。三是繼續加大土地整理力度，獲取建設用地指標；并加大遷村并址和村莊整理的力度，引導自然村和區域規模小、群眾有要求的行政村向中心鎮、中心村集聚，對舊村用地進行復墾，爭取建設用地置換指標，支援城鄉一體化建設。
2.土地整理工作推進了城鄉一體化進程。
土地整理推進了縣城的城市化水平，城市品位。土地整理推進了小城鎮建設。小城鎮是區域經濟發展到一定階段的產物，小城鎮的發展是區域經濟在空間上的綜合體現，是城鄉一體化的重要組成部分。我們堅持小城鎮土地利用可持續發展戰略，因此制宜地、科學地選擇區域小城鎮發展模式和用地橫式，使全縣小城鎮建設邁開了腳步。土地整理推進了工業化進程。城市要拓展，拓展的基礎是工業園區和旅游度假區。由于保障了建設用地需求，使工業園區得到了蓬勃發展。土地整理推進了農業產業化進程。對現有土地進行田、水、路、林綜合整治，把土地建設成“田成方、渠成網、樹成行、路相連”的標準化農田。創造良好的農業生產條件，為效益農業的發展和實現規模經營成為現實。通過土地整理后，農業產業結構進一步調整，糧經比例進一步提高，產業化經營規模進一步擴大。土地整理推動了基礎設施現代化進程。
三、推進城鄉一體化建設對欠發達地區加快發展的現實意義
1.加快推進城鄉一體化，是工業化、城市化發展到一定階段對經濟社會發展提出的必然要求。
積極推進城鄉一體化，走“以城帶鄉、以鄉促城、城鄉結合、優勢互補、共同發展”的城鄉一體化發展道路，是保持武義縣經濟社會持續健康快速發展的重要舉措。積極推進城鄉一體化，就是加快實現農村的現代化。所以，越是欠發達地區，越要推進城鄉一體化。
2.加快推進城鄉一體化，可以促進經濟和社會的協調發展。
按照城鄉一體化的要求對中心鎮、中心村進行規劃建設，有利于合理配置人口、資本等生產要素，減少和避免資源的不必要浪費，使有限的資源發揮更大的效益；有利于打破城鄉分割，縮小城鄉差別，加快實現農村現代化；有利于加快農村人口向中心鎮、中心村集聚，逐步樹立現代市民意識。
3.加快推進城鄉一體化，更有利于更好地實施“工業強縣、開放興縣、生態立縣”的三大戰略。
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關鍵詞：農村宅基地 整理模式 分析
中圖分類號：TU982.29 文獻標識碼：A
農村宅基地整理是一項復雜繁瑣的系統工程，當地的自然、經濟、社會等很多因素都對其有較大影響。積極穩妥地開展農村宅基地土地整理是我國建設社會主義新農村的必然要求，也是社會經濟發展的客觀需要，也是關切科學發展觀土地利用由粗放向集約型轉變的客觀要求，是實現我國耕地總量動態平衡的重要措施。開展農村宅基地（居民點）土地整理，一是從農村社會經濟發展來看，開展農村宅基地整理有利于實現農民居住條件的改善，促進小城鎮發展，有利于在一定程度上解決公共資源配置的問題；二是從耕地保護來看，開展農村宅基地整理有利于保住18億耕地不減少，節約集約利用有限的土地，實現可持續發展；三是從地方發展來看，加強農村宅基地整理有利于促進城鄉土地統籌利用，緩解城市用地壓力。
近幾年，隨著新農村建設運動的不斷深入，許多地方農村宅基地整理也取得了一定的成效，形成了一套農村宅基地整理模式，總結起來，我國農村宅基地土地整理模式主要有以下類型：
1 遷村并點型
在我國廣大農村地區，村落的形成往往是為方便耕作而自然形成的聚居和散局。一般情況，聚居規模的大小都與當地自然地貌、耕作條件等多方面因素影響。在平原地區，聚居規模通常較大，而在西部山區，聚居規模則較小。但是如果在適合聚居地區的規模較小的話，一方面不利于行政管理和農民生活質量的改善，另一方面也不利于基礎設施配套。因此對于這些規模過小的自然村，應實事求是、因地制宜，向中心村縮并，同時對小村舊址進行復墾還耕。所謂遷村并點型農村宅基地整理就是根據一定地區內現有村莊的發展現狀，規劃出相應的中心村；然后將規模小、用地大、基礎設施落后的自然村居民遷入中心村或集鎮，并將原來的自然村農村宅基地整理為耕地，從而促進農村居民的集中居住和耕地的連片集中，提高農村建設用地的集約利用程度和農用地的規模經營程度。此種類型主要是在山東省、安徽省土地較平坦的區域。
遷村并點型農村宅基地整理模式，多適用于自然地貌條件較為平坦的地區，而廣大西部地區聚居規模過大則不利于耕作，其與經濟發達與否關系不大。特別提出的是，此種模式演化過程，政府和職能部門要對農民加以引導，在新建過程中要節約集約利用土地，要有統一的規劃和建設方案，不能再由其自身任意發展，即有利土地的節約集約也有利整個村容村貌。
2 縮村騰地型
由于受長期的小農經濟因素，在廣大農村居民點建設長期缺少必要規劃，許多農村村落無序發展、農民住房呈滿天星分布，加之農村存在大量“少批多占宅基地”、“一戶多處宅基地”以及“建新不拆舊”等情況，加重了農村的空心化，造成大量土地浪費。而這些農村中有些村莊農戶規模已達到數百戶，用地范圍較大，人口較多，既不適宜合并、也不適合搬遷，農村居民點的土地整理采取“縮村騰地”方式為宜。即應宅基地總量不增加的方法，節約集約利用土地。
“縮村騰地”型農村宅基地土地整理模式以節約用地、合理布局為基礎，對宅基地進行統一規劃，充分利用現有閑置、廢棄土地，通過優化布局現有村莊的結構來提高土地利用的集約化水平。這種宅基地土地整理模式既防止了村莊無限外延，也符合農民不愿離開鄉土的傳統思想。
3 異地遷移型
我國丘陵地區的農民大多依水源、平地而居，庭院面積較大。因此往往建房地點都占用原本最優質、條件較優越的耕地，喪失了優越耕地的生產功能。此外，一些分布于偏遠山區的村落，因交通不便、自然條件差，就地改造難度大。因此，應該將這些農村的村民宅基地遷往基礎設施較為完善的中心村或集鎮，將原有土地復墾為耕地，而對山區條件不好的還草、還林，將大規模增加耕地數量。
“異地遷移”型農村宅基地土地整理是一種針對丘陵山區的土地整理模式，在平原地區采取這種模式，效果往往不明顯，新增耕地將不會太多；而丘陵地區農村居民居住較為散，異地遷建、集中可以騰出更多的耕地。而我國此種類型土地占國土面積的一半以上，這種宅基地土地整理模式的推行對我國耕地增加和糧食安全，意義重大；但是，實施條件是有利生產生活，不能盲目趕農民上樓。
4 生態移民型
生態移民型，主要適用于廣大中、西部農村地區的偏遠山區，在這類型地區貧困總是與所處生態環境密不可分，由于農地的過度開墾破壞了當地脆弱的生態平衡，加劇了農民的貧困。當地農民為了謀生不得不舉家外出打工，使本地農村宅基地的閑置具有了更多季節性的特征。要實現社會的可持續發展，減少對環境的破壞影響，應加強對“空心村”地區采取整體搬遷，退耕還草、還林。例如：重慶、四川、陜西等地區，將分布在偏遠貧困村，逐步采取整體生態移民與扶貧模式，進行整體搬遷。
5 重建家園型
此種類型，主要針對災后重建地區，不得已而采取的模式。對于災前土地利用效果不理想的條件下，災后要有科學規劃和引導、約束，在重建過程中集中、集約利用現有宅基地，然后將節約出來的宅基地整理為耕地，也是一種不錯的方法。
6 近郊農村城鎮化型
隨著我國區域經濟的快速發展，各地城鎮的城市化水平不斷提高。在一些經濟發展水平較高、區位優勢明顯的中心城鎮和城市的城鄉結合部，此地區農民收入一般較高，農民對土地的生產功能的需求較弱，具有較強的城鎮化趨勢。因此，應該較為高端的規劃和涉及，逐步把農村宅基地建設納入整個城市規劃范疇，并與城市發展相結合，提倡建設樓房和小區化，農業生產要向規?；r業生產經營轉變，從而降低人均用地標準、提高土地利用率，推動農村城鎮化的進程。例如：浙江省海寧市馬橋鎮建中村按這一模式使人均農村居民點用地從125㎡降到97m2。
參考文獻
[1]李佳，汪景寬.農村宅基地整理及模式探析[J].中國農村小康科技，2009（10）.
土地整理中心范文6
一、區域概況及研究方法
（一）區域概況
北海市位于廣西南部、北部灣東海岸，位于東經108°50′45″～109°47′28″，北緯20°54′～21°55′34″之間，全市南北跨度114公里，東西跨度93公里。轄合浦縣、海城區、銀海區、鐵山港區（一縣三區），25個鄉鎮5個街道辦事處，戶籍人口159.83萬人，土地總面積3988.67平方公里，其中市轄區1226.50平方公里，森林面積970平方公里，森林覆蓋率達24%。此外，北海市有113.50萬農業人口，而農村居民點規模達225.9754平方公里，農村居民點用地較為粗放、低效，人均面積高達199.10平方米。
（二）數據來源
本文基礎數據主要有高分辨率遙感影像圖、歷年土地利用現狀調查和人口數據及其他相關數據和資料。其中，土地數據來源于區域2009年土地調查成果，人口數據來源于統計年鑒。
（三）研究方法
1. 農村居民點再開發潛力測算
本文提出潛力測算方法是基于隨機抽樣的樣本行政村及其居民點分析后確定有關標準，再通過遙感影像圖識別，采用GIS技術進行數據處理和空間分析，獲得有關潛力數據，主要涉及六個步驟。
（1）標準制定
基本思路是以行政村為單位進行隨機抽樣，基于農村居民點現狀（布局、規模），考慮農戶搬遷所需距離、農業生產最大耕作距離兩方面因素，根據抽樣選擇出的行政村土地現狀，制定擬搬遷居民點和中心村選擇標準。文中，農戶搬遷距離是指零星居民點搬至中心村的距離，農業生產耕作距離是指中心村居民在本村內耕作的距離。
（2）影像識別
根據區域高分辨率影像圖，按照步驟①制定的標準確定各村的擬搬遷居民點和中心村，結合相關數據和土地利用等情況，計算土地面積和人口，制訂最優搬遷方案。
（3）人口增長預測
采用回歸分析等相關人口預測方法，計算再開發潛力測算時所需要的規劃末期（2020年）的各類人口數量和增量，將平均值作為預測結果。
（4）中心村安置潛力
用于安置搬遷居民點的面積，為中心村潛力扣除村內人口增量需新占用地之后的用地面積。中心村潛力為中心村內容空閑地面積。
SXZ=Bt×QZm①
PaZ=PZZ-SXZ②
式中：SXZ為中心村人口增量用地面積，Bt 為規劃末期人均用地面積， QZm為中心村人口增長量，PaZ為中心村安置潛力，PZZ為中心村總潛力。
（5）搬遷居民點還建面積
搬遷居民點還建面積是擬騰挪搬遷的居民點安置所需要的用地面積，為該居民點規劃末期用地面積與中心村安置潛力之差。本文設定搬遷居民點優先安置在中心村空閑地內，搬遷居民點還建（新占用地）比規劃期末用地規模少，根據搬遷居民點規劃期末用地需求，在考慮中心村安置潛力之后，得到還建面積。計算公式為
Sxq=Bt×Qbm③
Shj=Sxq-Paz④
式中：Sxq為搬遷居民點規劃末期用地需求， Bt為規劃末期人均用地標準，Qbm為規劃末期搬遷居民人口數，Shj為搬遷居民點還建面積，Sxq為中心村安置潛力。
（6）農村居民點再開發潛力
農村居民點再開發潛力即為可增加的土地面積，即搬遷居民點的現狀面積與搬遷居民點還建所需面積之差。即在搬遷居民點還建面積供給之后其所節約的土地面積。計算公式為
ΔP=Sbq-Shj⑤
式中：ΔP為農村居民點再開發潛力，Sbq為搬遷居民點現狀面積，Shj為搬遷居民點還建面積。
2. 農村居民點再開發潛力分級
潛力測算結果分級是劃分再開發區域潛力等級、進行再開發實踐的前提，通過分級結果反映各鎮潛力差異。潛力分級以鄉鎮為對象，以潛力系數值為基準。計算公式為
α=ΔP/S⑥
式中：α表示潛力系數（%）；ΔP為農村居民點再開發潛力；S為區域農村居民點總規模。運用SPSS軟件分析功能，計算各鄉鎮農村居民點再開發潛力系數值情況，獲得分級結果。
二、研究結果
（一）再開發潛力結果
根據土地利用現狀及上述分析，北海市現狀農村居民點用地低效、空閑與閑置面積大，且布局散亂，人均居民點用地面積遠遠高于標準。根據《土地開發整理規劃編制規程》規定，將搬遷所需還建的人均面積、新增用地的人均面積標準擬定為二級標準中值（80平方米/人）。根據上文步驟④～⑥及相關計算公式，最終得出全市各鄉鎮的農村居民點再開發潛力，結果詳見表1。
綜上所述，北海市農村居民點再開發潛力為7691.36公頃，農村居民點用地再開發潛力較大，而在建設用地再開發過程中，很多因素影響潛力值釋放，如農戶協調情況、資金能力、搬遷補償方案等，因而實際可以增加的土 地面積即潛力值可能變小，但根據不同地區自然地理和社會經濟等情況差異，理論潛力的釋放也差別較大，有必要結合建設用地再開發實踐對潛力釋放影響因素等內容進行專項研究。
（二）潛力分級
根據上文確定的公式⑥，以潛力系數為標準對區域農村居民點再開發潛力結果進行分級，得到潛力分級表（見表2）。
I級潛力區：潛力級別最高，涉及北海市過半鄉鎮，是規劃期內農村居民點再開發實踐工作的首選范圍，潛力系數平均值高達39.98%，從而論證了區域農村居民點再開發潛力大。
Ⅱ級潛力區：主要涉及北海市合浦縣，包括常樂鎮、閘口鎮、山口鎮。潛力級別為2級，是規劃期內農村居民點再開發實踐工作的重要區域，潛力系數平均值為34.17%。
Ⅲ級潛力區：涉及三鎮一鄉，集中在北海市西部。潛力級別為3級，可作為規劃末期潛力釋放區域進行再開發，潛力系數平均值為28.66%。
Ⅳ級潛力區：位于北海市東北部，只涉及合浦縣曲樟鄉。該鄉北部地形為低丘，因地形條件限制，再開發規模潛力相對較小。潛力級別為最低，系數為19.05%。
三、結論與討論
本文主要分析農村居民點再開發潛力測算和分級，將北海市作為實例，計算研究區域2020年農村農居民點再開發的相關潛力值（包括再開發總潛力以及中心村潛力等），其中再開發總潛力達7691.36公頃。研究結果表明北海市農村居民點布局散亂、規模小，用地極為粗放低效，因此其再開發潛力較高。為村鎮建設用地的再開發的其他相關研究奠定基礎。
本文在選擇居民點搬遷方案時，增加了農戶搬遷距離及其進行農業生產活動的耕作距離兩個方面的考慮，結合影像識別等基礎數據，基于區域土地利用現狀，分析各個行政村及其內部居民點現狀（布局、規模），確定合理的中心村及最優搬遷方案。在此基礎上，將農村居民點劃分為搬遷居民點、不搬遷中心村，以鄉鎮為單位采用不同方法進行潛力測算。綜合考慮空閑地潛力與新占土地減少后可增加的土地面積（即潛力），更加符合農村實際情況。
本文提出的潛力測算方法不僅能使結果真實、可靠，也為今后較大尺度的農村居民點再開發潛力測算方法以及再開發實踐工作提供了研究基礎和方向。此外，本文的研究存在一定局限。根據北海市地形及地理情況，通過抽樣確定區域范圍統一的標準，具有一定的局限性。另外，本文也沒有考慮居民點內部結構、農村居住環境、基礎設施等因素對農村居民點再開發實踐的影響。這些問題都需在以后的研究中考慮并完善。
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