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集體土地使用權轉讓范文1
國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后,才可以轉讓、出租、抵押。
農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉(鎮)企業和鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定,農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請,縣級以上人民政府依法批準取得。
在中國,土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程序都可以取得土地使用權,成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。
1、土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。
2、土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人,將土地使用權再轉移的行為,如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場,土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓,目前情況比較復雜,在法律中并無系統的規定,各地的做法也不一致。從原則上講,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此,集體土地使用權的轉讓,目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的,通過土地使用權出讓取得使用權的,按照土地的用途不同,使用權的年限也不同。
3、土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得出租。
4、土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人,后者獲得土地使用權并支付價款的行為。
5、土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位,為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件,進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后,土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產生,在平等互利的原則上協商解決,因而可由交換單位提出申請,在土地管理部門指導下,經協商提出方案,經縣級以上地方人民政府批準后,進行劃界,申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物,以土地使用權設定抵押權時,其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押;當地上的建筑或其他工作物抵押時,其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。
6、土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更,主要有以下幾種類型:a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥;b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權;c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因處分抵押財產取得土地使用權;g.更改土地使用者名稱、地址等。
7、土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人,相對人予以接受的行為。
8、土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外,其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。
集體土地使用權轉讓范文2
關鍵詞 土地所有權 土地使用權 集體建設土地所有權 現實意義
一、土地使用權與所有權概念
在研究集體建設用地使用權之前。必須先分析土地使用權與所有權的兩個概念：
(一)土地所有權
土地所有權是指土地所有人在法律規定的范圍內享有對土地的占有、使用、收益和處分的權利。根據《土地管理法》的規定，中國土地屬于公有，即國家所有和集體所有。
(二)土地使用權
對于土地使用權的含義仍有不同的認識。土地使用權是從土地所有權中分離出來的一種土地權屬。東北財經大學的董藩教授認為，土地的使用權是土地所有權的一項權能，它是指土地的所有者或者合法占有土地的當事人依法利用土地價值的權利。在中國土地法律制度中，土地使用權具有特殊重要的意義。從理論上講，土地的使用權與土地的占有權、收益權是應嚴格區分開的。但在實踐中，土地使用權是廣義的，它以對土地的占有為前提，同時又會因使用土地而獲得一定的收益，享有收益權，也就是說土地的使用權和土地的占有權、收益權密不可分。
土地使用權的法律權能包括：土地使用權的占有權能、土地使用權的使用權能、土地使用權的收益權能、土地使用權的處分權能。
二、對于集體建設用地使用權的認識
因集體土地使用權和國家土地使用權一并歸為中國的土地使用權。所以學界對于集體建設用地使用權有不同的觀點：一種觀點認為，集體土地使用權是一種由“集體組織經濟”享有的單獨使用權；另一觀點認為，中國的集體使用權是一種新型的集體成員對集體土地享有占有、使用和收益權；還有觀點認為，集體土地應為集體組織法人所有，而集體組織成員對集體土地享有股權或社會權。導致目前的狀況是：在理論上承認集體土地由農村集體法定所有，但是最終的處分權屬于國家，所以從這個角度來說，必須通過法律的手段加以完善，以統一學界的分歧。
從土地使用權和土地使用的關系來看，只有規范了集體土地使用權的歸屬，才能更好的促使集體建設用地使用權在市場中流轉。
(一)集體建設用地使用權進入房地產市場的合法性問題分析
我國《憲法》第十條規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。”由于現行法律將土地分為國有土地和集體土地，并未對“土地的使用權”是否為集體土地使用權或國有土地使用權進行界定，因此，此處的“土地的使用權”應該既包括國有土地使用權。也包括集體土地使用權，而集體土地使用權又包括集體農用地使用權和集體建設用地使用權。根據該條規定，其他法律完全可以對集體建設用地使用權的流轉作出明確規定?；蛘哒f，我們的憲法有必要對于集體土地的轉讓問題作相應的條文修改，以便更為明確地指導實踐，依法辦事。
我國2007年10月1日實施的新《物權法》第一百三十五條規定：建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。關于建設用地的使用權人的說法還存在很大的立法空間。至少從目前的實踐來看，集體土地的使用權人有權利在合乎法律的范圍內對土地使用權享有一定期限的占有、收益、處分的權利。
另外，《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”顯然，該條款允許符合特定條件的集體建設用地使用權依法轉移。這里的“依法發生轉移”，應該是依法轉讓的意思。條款中的“等情形”也留下了一定的立法修正空間。
隨著經濟的發展，過去的集體土地使用權可以限制性轉讓已經不能完全符合市場經濟的需求，這是實踐對立法提出的必須與時俱進的要求。為此，國土資源部在1999年底首先批準了安徽省蕪湖市開展集體建設用地使用權流轉試點工作，隨后又批準江蘇省蘇州市、河南省安陽市、浙江省湖州市、廣東省佛山市順德區和南海區等地部署集體建設用地使用權流轉試點。隨后，集中力量對安徽、河南、上海、江蘇、廣東五省市進行主題調研，并先后召開了以集體建設用地使用權為主題的三次土地制度創新座談會，從理論上和實踐上對集體建設用地使用權流轉管理、制度建設進行了深入的研究和總結，推動試點工作。目前，上海市、安徽省、河南省、北京市、廣東省等地已經制定了集體建設用地流轉的地方性規章或規范性文件。就山東省來講，萊蕪市、臨沂市、煙臺市和威海市也已經進行了集體建設用地使用權流轉立法的探索(試點部分資料來源于中國律師網)。
(二)集體建設用地使用權進入房地產市場的主體確定
在流轉主體上，轉讓方既有鄉(鎮)、村、組集體經濟組織，也有鄉鎮政府和村民委員會，還有鄉(鎮)、村企業和個人等；受讓方既有本集體經濟組織內部成員，也有本集體經濟組織以外的單位和個人。例如，《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》中第五條提到：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權；第六條規定：集體建設用地使用者，為依法取得集體建設用地使用權的自然人、法人或其他組織。也就是說只有符合主體資格的組織和個人才有權在房地產市場對集體建設用地流轉。
(三)集體建設用地進入房地產市場的方式
這里列舉作為試點的成都市和廣東省《關于集體建設用地進人房地產市場管理辦法》以及新《物權法》部分內容來說明。
1 《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》中的相關規定：
第十二條、集體建設用地使用權流轉包括出讓、轉讓、出租、作價(出資)入股、聯營、抵押等形式。
第十三條、集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將集體建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓費的行為。
第十四條、集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用者將集體建設用地使用權再轉移的行為。
第十五條、集體建設用地使用權出租，是指土地所有者將集體建設用地出租給使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地出租合同，并按合同約定支付土地租金的行為。
第十六條、集體建設用地使用權作價(出資)人股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權收益金折成股
份，由土地所有者持殷，參與分紅的行為。
第十七條、集體建設用地使用權抵押，是指抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
第十八條、集體土地所有者將集體建設用地使用權出讓、出租、作價(出資)入股、聯營和抵押的，須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
第十九條、有下列情形之一的集體建設用地不得流轉：
(1)在城市(中心城區、縣城)規劃建設用地區范圍內的；
(2)在土地整理專項規劃確定的整理項目區內未實施土地綜合整理的；
(3)土地權屬有爭議的；
(4)司法機關依法裁定查封或者以其他形式限制土地權利的；
(5)初次流轉后，土地使用者未按流轉合同約定動工建設的。
第二十條、集體建設用地使用權可以采取協議、招標、拍賣或者掛牌等方式流轉。集體建設用地用于工業、商業、旅游業、服務業等經營性用途以及有兩個以上意向用地者的，應當進人土地有形市場采取招標、拍賣或者掛牌等方式公開交易。
2 《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》中的相關規定：
第二條、集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。
3 最新的《物權法》的第三篇用益物權中第十二章的第一百三十八條規定：采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。此規定除了說明集體建設用地進入市場可采用的方式，也在法律上明確了集體建設土地使用權的用益物權屬性。按照用益物權的基本理論，處分權能并非所有權的特有權能，用益物權也具有一定的處分權能，即有權將用益物權移轉給他人。因為用益物權是一種非專屬的財產權，通過處分用益物權可以實現用益物權人設定權利的目的。而且“處分權的缺失有悖于用益物權的支配權屬性，會影響到物的使用權效率?！?/p>
根據試點省市的相關文件規定及物權法的規定，在此也進一步說明集體建設用地進入房地產市場流轉既合法又合理。
三、集體建設用地使用權進入房地產市場的現實意義
從試點地區對集體建設用地使用權進入房地產市場的摸索，已經對集體建設用地使用權能否流轉、如何流轉、流轉范圍和程序、流轉收益如何分配等積累了寶貴經驗并為國家立法提供了參考依據。例如：流轉試點始終堅持把農民的利益放在首位，使農民真正得到了實惠，農民生活水平有了顯著提高。又如，廣東省規定農村集體建設用地使用權流轉收益按照不低于30％的比例提取用于安排農民的社會保障；江蘇省昆山市為農民建立了養老保險、醫療保險和教育基金等，還確定了最低保障線，規定農民年收入不足2000元的由市、鄉、村按4：2：2補齊?？梢?，最大限度的保護農民的利益是構建集體建設用地使用權流轉制度的目標之一。
另外。對于目前很大程度上源于市場供不應求造成的房地產價格出現且調且漲的局面，國家除了一方面應用貨幣政策和財政政策遏止市場需求外，另一方面，通過集體建設用地使用權的流轉增加土地供應資源以帶動市場供應，也不失為一貼良方來解決現實的問題。同時通過需求和供給兩個角度來相互呼應，改變房地產市場供求失衡的局面，可以使得房價更接近它的真實價值。
集體土地使用權轉讓范文3
一、辦理“兩證”的原則
盤活存量資產，有利改制；簡化手續，規范收費；方便企業，有利發展。在充分考慮鄉鎮企業發展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。
二、辦理“兩證”的范圍
市區范圍內鄉(鎮)、村辦集體工業企業(以下簡稱鄉鎮企業)改制為股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業、私有企業、租賃經營和實施出售、兼并、合并、破產等(以下簡稱為改制)，對符合環境保護、城市規劃要求的工業企業生產性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產處置，應按本意見規定進行土地、房屋資產處置。
三、土地資產處置及其土地使用證的辦理
(一)*市土地行政主管部門負責市區鄉鎮企業改制土地資產處置的審批管理工作。各區土地行政主管部門負責具體實施。未經市土地行政主管部門依法審批，擅自進行鄉鎮企業土地資產處置的行為無效，改制后企業的土地使用權不受法律保護。
(二)鄉鎮企業改制進行土地資產處置，應符合以下條件：
1、土地使用權屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權證書。
2、改制后的建設用地必須符合城市總體規劃和鄉鎮土地利用總體規劃。
對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權，應當按照國家和省、市有關土地確權的規定，經依法處理并補辦用地審批手續后確定土地使用權，依法取得土地使用證后，方可按本規定申請進行土地資產處置。尚未進行土地登記的，企業應向土地所在地的區土地行政主管部門申請確權，由區土地行政主管部門負責地籍調查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權屬證明。
(三)鄉鎮企業改制涉及的土地使用權，有下列情形之一的，應依法補辦征用手續并
按土地使用權出讓方式進行處置：
1、企業整體連同土地使用權轉讓或進行不動產分割轉讓涉及土地使用權轉讓的；
2、改制后企業由本集體經濟組織以外的經濟組織或單位控股的；
3、改制后改變原土地批準用途需重新建設的(房地產項目建設用地除外)。
鄉鎮企業改制后改變土地批準用途，進行房地產開發建設的，按《關于進一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權招標拍賣出讓的通知》(杭政19號)執行。
通過土地出讓方式處置土地使用權的，由受讓者依法辦理土地征用手續和土地出讓手續，繳納土地使用權出讓金。改制企業以出讓方式取得的土地使用權，可依法進行轉讓、出租、抵押。
4、鄉鎮企業改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應當提供下列資料：
(1)建設用地呈報表(村及鄉鎮、區政府蓋章)；
(2)改制企業的批文(由各區的鄉鎮企業行政主管部門負責批復)；
(3)征地協議書；
(4)建設用地規劃許可證及附圖。
(四)鄉鎮企業在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業的，涉及的土地使用權，可采取租賃方式進行處置。
采取租賃方式處置土地使用權的，作為集體所有土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織要與承租企業(改制企業)簽訂土地租賃合同。
集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統一制訂。
以租賃方式取得的土地使用權不得擅自轉讓、轉租和抵押。如確有需要，應經出租方同意并依法補辦有關手續后才能進行。
(五)鄉鎮企業改制為股份合作制企業或有限責任公司，由作為集體土地所有權代表的鄉(鎮)或村集體經濟組織控股的，所涉及的土地使用權允許以集體土地使用權作價人股。但其土地使用權入股的價格需經有土地評估資質的土地評估機構評估，并經市土地行政主管部門確認。同時，以土地使用權作價入股的，由相應的集體經濟組織按股收取紅利。
以集體所有土地使用權作價入股方式處置的，其土地所有權性質不變。企業終止時，土地使用權仍歸原集體所有者。
作價入股的集體土地使用權不得擅自轉讓、出租，不得擅自改變土地用途。
作價人股的集體土地使用權作為企業的法人財產可以抵押，抵押時應按國家關于集體土地抵押的有關規定辦理審批手續。抵押權人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續，補交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。
(六)使用劃撥國有土地使用權的鄉鎮企業改制時，經主管該企業的鄉(鎮)或村集體經濟組織同意后，由改制后企業按現行企業改制土地資產處置的有關規定補辦土地使用權出讓或國有土地租賃手續、補繳土地出讓金或按年繳納土地租金。
補辦土地出讓手續后的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。
補辦國有土地租賃手續后的土地使用權轉讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關規定執行。
(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權的鄉鎮集體企業改制時，可以依法轉讓、出租給改制后的企業使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉鎮企業使用年限后的剩余年限。
(八)鄉鎮企業改制土地資產處置的具體程序：
1、申請。鄉鎮企業向區土地行政主管部門提出土地資產處置的申請，以出讓方式處置的，還應向市規劃部門申請辦理規劃批準手續。
2、權屬確認。企業所在地的區土地行政主管部門在收到企業申請后15個工作日內完成企業用地地籍調查和初審后(有權屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內完成審批工作。
3、地價評估和確認。企業委托具有土地估價資質的評估機構進行地價評估。企業持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結果確認，市土地行政主管部門在川個工作日內完成地價確認工作。
4、處置方案擬訂。由企業所在的區土地行政主管部門會同該企業擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補辦土地征用手續的，按國家、省土地管理法律、法規的規定補辦征用手續，在報送土地資產方案時一并報送補辦征用的有關材料。
5、方案審批。采取補辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權作價入股的，市土地行政主管部門根據區土地行政主管部門的初審意見，批復有關處置方案。如需辦理征用的，一并補辦征用土地審批手續。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負責方案批復，由企業所在區的土地行政主管部門負責具體實施，并辦理有關審批手續，在審批后由區土地行政主管部門負責將有關租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。
6、簽訂合同或協議。企業根據批準的處置方案，按批復意見簽訂協議或合同。辦理國有土地使用權出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關手續；辦理集體土地使用權租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業簽訂作價人股協議。
7、土地登記發證。使用國有土地的企業辦理土地登記手續，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業，可向土地所在地的區土地行政主管部門申請登記，經區初審后，報市土地行政主管部門審批。
(九)集體土地資產處置的有關政策措施：
1、土地使用權以出讓方式處置的，企業改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續，且不改變用途并不重新建設的，由改制企業繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業務費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業，并用于職工基本養老保險。該資產的最后處置權屬于國家。
2、鑒于歷史原因，對改制企業補辦規劃、土地、房產等手續時，屬企業生產性用途的可免收市政配套費，參照國有企業改制的有關政策，減半收取其它規費、手續費。
3、為有利于企業發展，土地征用費的標準適當低于撤村建居的標準，同時，企業過去已付的租用費可抵扣土地征用費。
4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標準自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調整一次，每次調整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉鎮村集體經濟組織負責收取，主要用于鄉鎮或村基礎設施、公益事業的建設，不得移作他用。
5、以集體土地使用權作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認價的80％確定。
(十)改制后企業若需改變原土地用途，須報經市規劃部門和市土地行政主管部門批準，重新補辦有關手續，補繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進行房地產開發建設，必須統一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權招標或拍賣出讓。
四、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的辦理(市規劃局辦理)
(一)辦理建設用地規劃許可證的資料：
1、市土地行政主管部門開具的企業改制聯系單；
2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規劃院四線室申請劃出規劃控制線；
3、土地使用權證(復印件)；
4、填寫預審表和建設用地規劃許可證申請表。
(二)辦理建設用地規劃許可證的流程：
1,憑以上資料報送總窗口；
2、綜合處預審后，根據內容報處、局審正；
3、預審后轉各業務處室，辦理規劃用地許可證手續；
4、辦理完畢后報送總窗口，核發建設用地規劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯系回執單)。
(三)辦理建設工程規劃許可證的資料：
1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；
2、建設項目實測1／500地形圖兩份(詳細注明占地面積、建筑幢數、層次、建筑面積準確數字)；
3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設計單位蓋章)；
4、有消防、環保、質監部門的書面審核意見；
5、違法建筑行政處罰證明及補交規費證明件；
6、填寫建設工程規劃許可證申請表。
(四)辦理建設工程規劃許可證的流程：
1、上述資料報送總窗口受理；
2、由綜合處送有關業務處室并報局進行規劃定性，確定是否允許補辦建設工程規劃許可證；
3、如確定允許補辦，則到法規處接受違法建筑處罰，并到有關部門辦理交納規費手續；
4、交納罰款和規費后，憑單據及補辦資料由法規處報送總窗口受理，轉各業務處室和局領導審查批準補辦建設工程規劃許可證手續；
5、由總窗口核發建設工程規劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內辦理完畢。
五、房屋所有權證的核發
(一)鄉鎮工業企業無論以何種方式進行改制，改制前應有合法有效房屋權屬憑證，不具備房屋權屬憑證，必須依法補辦，并取得房屋所有權證。由市房產管理部門核發權證。
(二)房屋所有權證的辦理。
l、*年12月9日前，經批準建造的房屋，應按規劃部門建房批準文件和用地審批手續，受理登記核發權證。未經批準建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負有法律責任的具結，經鄉(鎮)政府證明報市規劃部門審核同意，由市房產管理部門受理登記、核發權證。
2、*年12月10日以后經批準建造的房屋，在提交建設項目批準文件、土地使用證、建設工程規劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發權證。未經批準的，應按規劃部門和土地管理部門的審批程序，經行政處罰后，補辦有關手續，憑補辦批淮文件受理登記。
在批準用地范圍內，對少批多建房屋的超批準建房面積部分，經規劃管理部門行政處罰和規劃審核補證后，受理登記。
凡在*年*市區開展房屋所有權總登記至今，已領取房屋所有權證的，根據房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續，領取新的房屋所有權證。其中房屋所有權主、客體已發生變化的應持有效憑證，辦理房屋轉移、變更登記。
(三)房屋租賃管理。
凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向企業所在地的區房產管理部門登記備案。
六、其它事項
(一)西湖風景名勝保護區鄉鎮企業的土地使用證和房屋所有權證的登記發放，按西湖風景名勝保護區的規定執行。
集體土地使用權轉讓范文4
第二條 凡在大連高新技術產業園區規劃用地范圍內使用國有土地、集體土地進行開發建設的單位和個人，均應執行本辦法。
第三條 大連高新技術產業園區（以下簡稱園區）的土地，由大連高新技術產業園區管理委員會（以下簡稱園區管委會）依法統一管理。
任何單位和個人不得侵占或非法轉讓園區內的土地，不得隨意改變園區內的地形、地貌，不得破壞和擅自動用園區的地上、地下設施。
第四條 園區內集體土地的征用，由園區管委會統一負責。集體土地未征用前，改變土地使用性質進行建設的單位和個人，應到園區管委會土地管理部門辦理有關審批手續。
第五條 園區內國有土地實行有償、有期使用制度。中華人民共和國境內外的單位和個人，除法律另有規定者外，均可通過出讓、轉讓、劃撥待方式在園區獲得國有土地使用權。
土地使用者開發、利用、經營土地，須遵守中華人民共和國法律、法規及本辦法的規定，其合法權益受法律保護。
第六條 園區內土地使用權出讓，由園區管委會根據《大連市國有土地使用權出讓和轉讓管理辦法》組織進行。
出讓國有土地使用權，園區管委會土地管理部門應與土地使用者簽訂土地出讓合同。簽訂土地出讓合同時，土地使用者需支付出讓金額20％的定金；簽訂合同后，按出讓合同規定的標準和期限繳納土地使用權出讓金，逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。
第七條 土地使用者支付全部國有土地使用權出讓金后，應到園區管委會土地管理部門辦理土地使用權登記，領取土地使用證，并按合同規定，按年度繳納土地使用金。
第八條 凡申請在園區內有償劃撥用地的單位和個人，應憑興辦項目的批準文件和有關資料，到園區管委會土地管理部門辦理用地手續，簽訂土地使用合同，領取土地使用證書，取得土地使用權。
第九條 凡以有償劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，應按地土地使用合同規定的標準和期限一次向園區繳清征地費和開發配套費等費用，并按年度繳納土地使用費（稅）。
第十條 取得土地使用權的土地使用者，須按土地使用或土地出讓合同規定的期限破土動工。逾期者，繳銷土地使用證，其已交付的征地費、開發配套費等費用或定金、出讓金不予退還。
第十一條 取得土地使用權的土地使用者，不得擅自改變土地用途和用地范圍。如需改變應到園區管委會土地管理部門重新辦理有關審批手續。
第十二條 以出讓方式取得土地使用權的，土地使用權可依法進行轉讓、出租和抵押，并按規定辦理登記。
土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓、出租和抵押。
第十三條 以有償劃撥方式取得土地使用權，土地使用權不得擅自轉讓、出租和抵押。確需轉讓、出租和抵押的，需經園區管委會批準，簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金。
第十四條 土地使用者轉讓土地使用權，應按有關規定繳納土地增值費。
第十五條 土地使用權期滿，地上建筑物及其他附著物所有權歸國家無償取得。土地使用者需要續期的，應在期滿前一年向園區管委會土地管理部門提出申請，經批準后重新辦理有關手續；不需要續期的，土地使用者應在出讓期滿之日起十五日內，持國有土地使用證和土地使用出讓合同，到園區管委會土地管理部門辦理注銷登記。
第十六條 違反本辦法，由園區管委會土地管理部門根據國家有關法律、法規規定予以行政處罰。
集體土地使用權轉讓范文5
各省、自治區、直轄市及計劃單列省轄市土地（國土）管理局（廳），新疆生產建設兵團土地管理局，解放軍土地管理局，各直屬單位：
為了認真貫徹執行中華人民共和國國務院第55號令的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》，切實做好土地登記發證工作，現將出讓、轉讓、抵押、出租國有土地使用權登記機關通知如下：
一、對外商、華僑、港、澳、臺商及國內土地使用者依法出讓國有土地使用權的登記發證，由土地所在縣、市土地管理部門審核，并依照《土地管理法》及有關批準出讓土地使用權權限的規定，報經原批準出讓的人民政府批準后辦理土地登記、發證。
二、通過依法出讓取得的國有土地使用權，依法進行轉讓、出租、抵押、終止等變更土地登記的，按國家土地管理局頒布的《土地登記規則》的規定，由縣、市土地管理部門辦理土地登記、發證。
（此件已經國務院批準）
集體土地使用權轉讓范文6
【關鍵詞】集體土地；房屋登記辦法；房屋登記
《物權法》和《房屋登記辦法》的頒布，使得我國集體土地內的房屋登記較之前的情況有所改善。在這之前，我國沒有一部專門的法律來明確的規定這一范圍內的房屋登記，很多地方也沒有集體土地內房屋登記的概念，即使有房屋登記，也僅是以相關條例來進行。并且由于相關的配套制度不是十分的健全完善，有一些已有的規定在執行起來也是困難重重。相較于國有土地上的房屋登記而言，集體土地內的房屋登記還有一段路要走?！斗课莸怯涋k法》頒布實施之后我國的房屋登記基本實現了制度上的統一。集體土地內房屋的登記方法有：
一、集體土地內房屋所有權登記的登記方法
所有權登記時集體土地內房屋登記的主要內容，包括所有權初始登記、所有權變更登記、所有權轉移登記。
1、集體土地內房屋所有權初始登記
在進行房屋所有權登記之前，應該明確申請登記的房屋的土地性質，應為宅基地及集體所有的其他建設用地。只有在這種性質的集體土地上建筑的服務才能依法進行登記?！锻恋毓芾矸椒ā肪鸵幎舜迕褡≌屠闷渌募w建設用地來建筑的房屋如果是依法建造的話，可以申請登記。對于那種符合條件但是是違法亂建的服務不能申請房屋登記。并且要在已經進行初始登記的服務登記簿上、房屋權屬證書上注上“集體土地”的標記。
在申請房屋所有權初始登記的時候，申請人要提供其屬于所在地農村集體成員的相關證明。農村集體經濟組織當中如果有申請房屋所有權初始登記的，要提交相關的材料給上一級的村民大會同意，持有村民會議或者村民代表會議同意的證明材料。在辦理集體土地內房屋所有權初始登記的時候，要堅持相關的原則，要先辦理土地、宅基地的使用權證明，或者提供相關的材料，由當地相應的管理部門頒發宅基地使用權證明。在這個基礎上才能繼續辦理房屋所有權的初始登記，以免造成初始登記辦理完成而宅基地使用權無法辦理，造成后續宅基地使用權與土地使用權矛盾的情況發生。無論是村民住宅還是其他集體土地集體建設的服務，都應該堅持先辦理土地相關證明，再辦理房屋證明的有先有后的原則。在辦理初始登記的時候，受理申請之后，登記部門應當對登記事項和申請結果進行公告，公告無異議后方能申請初始登記成功。
2、集體土地內房屋所有權變更登記
房屋所有權變更登記是房屋登記當中經常會遇到的問題。不同類型、不同性質的房產，變更登記不同，報告登記的內涵、外延也不一樣。《房屋登記法》中規定的房屋變更不同以往，僅指權利客體的變更和相應的權利內容變更，以及登記事項的變更?？偟膩碚f，雖然土地性質的差異會導致土地上房屋所有權變更的不同，但都應該要堅持縣登記土地使用權，在登記房屋使用權的順序原則。集體土地內的房屋使用權變更與國有土地內房屋使用權的變更登記總體上來說區別不是很大。均需要準備相關的登記申請書、申請人的身份證明材料、房屋的所有權證明材料、所有權發生變更的證明材料和其他的必要材料，然后再依據相關的程序進行所有權變更的登記。
3、集體土地內房屋所有權轉移登記
房屋的所有者可以依法申請房屋所有權的轉移登記。對于集體土地內的房屋而言，并不因此而可以自由的轉讓。相較于其他性質土地上的房屋來說，對于集體土地內房屋的轉讓，有更加嚴格的條件限制，這主要是由于宅基地的特殊性質的決定的，集體土地內的房屋，其宅基地性質為集體所有。宅基地是一種比較特殊的存在，它上面承載的不僅是使用權的問題，也承載著一種身份和資格，是農民安家立命的依靠。目前的法律法規也禁止了農村宅基地的自由轉讓。在申請集體土地內的房屋所有權轉移登記的時候，要提供集體組織統一轉移變更的證明材料，從而避免違法行為的產生，這直接的保障了農民的權益。在申請所有權轉移登記的時候，登記部門對于那種不符合轉移登記條件申請要拒絕通過。這也才能維護好農村土地的依法使用，促進農村經濟的健康發展以及農村社會秩序的穩定。
和辦理房屋所有權的初始登記一樣，集體土地內房屋所有權的轉移登記也要堅持先辦理土地使用權登記再辦理房屋所有權轉移登記的原則。一旦辦理了相關的土地使用權證明，也就意味著受轉讓人已經取得了土地的使用權，據此，相關的服務登記部門就可辦理后續的服務所有權轉移登記，避免先辦理房屋所有權轉移登記之后難以取得土地使用權登記，造成幅所有權與土地使用權主體不一致的情況發生。
二、集體土地內房屋抵押權登記和其他登記的登記方法
1、集體土地內房屋抵押權登記的登記方法
按照《物權法》和《擔保法》的相關規定，并不是所有的集體土地內房屋均能夠進行抵押登記，有的房屋并不具備申請抵押的資格。例如農村的宅基地就不能申請抵押?？梢陨暾埖盅旱挠屑w土地上建設的廠房等建筑設施，相應的建筑所在范圍內的集體土地使用權在同時有抵押權。在申請登記的時候，遵循的原則依然是先登記房屋建筑使用權、抵押權，再登記土地抵押權。登記中的房屋建筑用地使用權其范圍僅限于房屋建筑所占的土地范圍，超出這一范圍的土地使用權不與房屋建筑一起抵押。
就目前我國的國情條件來說，人地之間的關系決定了在實行集體土地內房屋抵押權登記的過程當中要嚴格管理，在集體土地內普通住房抵押權登記的時機還不是很成熟時要禁止相關的普通村民住房的抵押權登記。但是，隨著經濟社會的不斷發展，各項法律法規、管理制度的不斷健全完善，農村社會保障制度的完善，城鄉之間一體化格局的基本形成，各項土地管理法中對于集體土地內房屋抵押權的登記仍有調整的可能空間。
2、集體土地內房屋的其他登記
除以上集體土地內房屋的登記之外，《物權法》規定的還有一些登記制度，如更正登記、預告登記、異議登記以及地役權登記等。相較于國有土地內的房屋登記而言，二者既有區別，也存在相同之處。對于及土地內房屋的登記來說，除了地役權登記之外，幾乎所有的登記，都需要遵循先登記土地，在土地的使用權等相關權利明確之后，再進行其他關于房屋權利的登記，保證土地的使用權與房屋建筑的的所有權主體的一致性。集體土地內房屋的更正登記、預告登記、異議登記和地役權登記在登記的過程中，優先考慮、優先適用的是《房屋登記辦法》，《房屋登記辦法》所設的各項制度內容可以用來作為集體土地內房屋登記的一個大的依照框架。對于那些在《房屋登記辦法》中沒有規定或沒有明確規定的內容，可以參照其他相關的法律法規。
三、集體土地內房屋登記的注意事項
雖然《物權法》和《房屋登記辦法》的頒布實施改善了過去房屋登記制度較為混亂的狀況，但在實際的執行過程中還是回遇見各種各樣的問題，在對集體土地內房屋進行登記的時候，需要注意的有：
1、登記申請者的身份認定
在集體土地內房屋登記的過程中，房屋所有權的初始登記和轉移權登記都涉及申請者的身份認定。登記要求申請人應該屬于集體經濟組織的一員，但是就目前來說，我國沒有一部法律法規明確規定屬于集體經濟組織的一員的具體內涵。在實際的登記過程中，應該要明確什么是集體經濟組織，什么人可以認定為集體經濟組織的成員，在這個基礎之上再進行認真的審核，確保登記申請者的身份認定有效。
2、嚴格執行登記原則
除了個別的登記類型之外，集體土地內房屋的登記都必須要遵循一個原則：在登記的時候要縣登記土地使用權，在進行房屋建筑使用權的登記，堅持先地后房的登記原則。只有這樣，那土地和房屋的使用權所有主體才一致，避免不一致導致的各種爭端與矛盾。除了堅持這一原則之外，在具體的登記過程當中，還要堅持《服務登記辦法》、《土地管理法》等法律法規的具體規定，嚴格的按規定辦事，做到有法必依。
3、集體土地內宅基地上所建的村民房屋不具備抵押登記的資格
為保證農民的權益、農村經濟的發展、農村社會的穩定和諧，《物權法》和《房屋登記辦法》、《擔保法》中都明確的規定了宅基地的使用權不具有抵押資格，同理，宅基地上所建的村民房屋同樣也就不具有抵押轉讓的資格，不能進行抵押權登記。集體土地上的房屋中可以進行抵押權登記的只有集體性質的廠房等具備抵押權登記的資格。
總結：
《房屋登記辦法》的頒布實施填補了集體土地內房屋登記的相關空白，為集體土地內房屋的登記提供了法律依據。在具體的登記過程當中，要注意相關的重要事項，嚴格的按規定登記。在目前集體土地內房屋登記比較復雜的情況之下，實現城鄉房屋的統一登記的時機還不成熟，這是以后房屋登記的努力方向。在還沒有走到這一步之前，房屋登記最主要的工作就是以《房屋登記辦法》為指導，以嚴格的登記方法為保證，認真做好現階段的登記工作。
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