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養老地產項目范文1
【中圖分類號】F830 【文獻標識碼】A
根據我國2010年第六次全國人口普查結果顯示，60歲以上（含60歲）的老年人口已經達到了1.78億，占全國人口總數的13%以上。與2000年第五次人口普查對應數據比較，我國人口結構正在加快趨向老齡化的進程。而對于人口密度較高的發達城市，其老齡化程度遠遠高于全國平均水平，如上海市60歲以上（含60歲）人口達到城市總人口數的25%、北京市60歲以上（含60歲）人口達到城市總人口數的20%。因此，對于當地政府來說，所面臨著沉重的社會養老壓力；而同時對于養老開發企業來說，則是面對著一個巨大的養老產業消費市場，擁有著無限的商機。但由于受到發達城市在發展經濟建設中所產生的一些特征影響，在發達城市就地開發養老地產項目也存在明顯的問題。這些問題是否會阻礙養老產業在發達城市中的發展，還有待于進一步的研究。
一、發達城市養老產業發展現狀
由于發達城市的老年人口眾多，形成了巨大的養老產品消費市場，吸引了包括房地產業、保險金融業以及國外連鎖養老機構在內的多家大型企業集團的關注，并紛紛啟動了開發養老地產項目的投資計劃。由于開發商考慮到老年人可能受到長久以來傳統的“居家養老”模式影響，不宜在遠離子女或陌生環境下進行養老生活，因此針對居住在發達城市中的老年人開發養老地產項目時，多數選擇在當地進行開發投資。目前在發達城市中投資開發的養老項目多以具有養老題材的商業社區、養老院或托老所等形式為主。
二、發達城市開發養老地產項目所存在的問題
雖然在發達城市擁有一個龐大的養老消費潛在市場，致使各大實業集團加強了面向養老產業開發的投人。但隨著發達城市在經濟發展大潮中的不斷飛躍，也隨之產生了一些特征，這些特征的出現有可能阻礙當地養老產業的發展。如形成了昂貴的土地成本、稀缺的建筑用地資源、被嚴重污染的生態環境、政府有限的政策支持等特征。
1.高額的建設開發成本
在養老地產開發過程中，企業所支付的開發成本主要體現在土地成本和建安成本的花費上。由于發達城市中的人口數量眾多，人們對房地產的剛性需求較大，從而導致發達城市的土地價格急劇飆升，可謂是“寸土寸金”。而企業投資開發養老地產項目是屬于營利性質，因此無法得到政府關于土地優惠政策的扶持；此外，由于發達城市經濟發展水平較高，物價指數也相對大幅度提升，從而導致人力資源成本也相對較高，并且養老地產開發不僅需要建設老年人必要的居住場所，還要對于如醫療保健中心、老年活動中心、大型商業中心等養老基礎配套設施的建設。因此，決定了企業在發達城市開發養老地產項目時需要支付高額的開發成本。
在世界整體經濟危機環境的影響下，開發企業的投資成本是有限的，為了實現利潤最大化的終極目標，開發企業不得不選擇以在普通商業社區搭建養老題材設施或在養老社區中減少配套服務設施的投入等方式，控制開發成本。但通過這些方式開發的養老地產項目失去了其真正的養老意義，無法滿足老年人對于養老的需求。
2.稀缺的建筑開發用地
隨著近幾年房地產市場的火熱，各地政府為增加財政收入，從而提高城市發展建設的速度，將大部分城市中心區域的空閑建筑用地高價賣給房地產開發企業，用于建設商業住宅樓盤，致使當前養老開發企業在城市內尋求到能夠滿足養老建設開發需要且面積充足的建筑用地已十分困難，而選擇到的建筑用地面積和地理位置又無法體現出養老地產項目整體科學規劃的優勢。例如，由于建筑面積不充足，致使無法構建符合老年人養生需求綠色植被生態區以及健全養老配套服務設施；另一方面，由于地理位置遠離城市中心區域，致使老年人無法及時得到醫療救助、文化娛樂等方面需求。
3.不適宜養老的生態環境
隨著發達城市經濟快速的發展，人們在一味的追求“物質文明”所帶來的享受時，忽視了對生態環境的保護，致使發達城市中的生態環境遭到嚴重的破壞，危機到人們的身心健康。例如：在發達城市中擁有巨大的汽車保有量，每日有大量的汽車川流不息在城市中的每一處角落，所排放的尾氣對城區內的空氣、土壤、植被造成了嚴重的污染；此外，還將對人們生活的空間產生極大的噪聲污染。另一方面，發達城市多以工業產業作為經濟發展的主體結構，而工業生產所排出廢汽、廢水以及廢棄物，給周邊環境造成的污染可能是無法恢復的，雖然大多數的工業生產企業將工廠設置在城市周邊的郊區，但往往向城市中心區域提供日常人們所需的蔬菜、水果等食品，同樣是來自城市周邊地帶。因此，這些食品被污染的可能性較大，并且隨著空氣的流動，被工業污染的空氣同樣可以飄移到城區內。其中，北京市在2013年的一月份內，由于污染造成了長達二十多天的霧霾天氣，嚴重影響了人們的日常生活和身體健康。
老年人隨著年齡的增長，身體各項機能也在逐漸的衰退，比較容易被污染的環境所影響，導致身體疾病的發生。另外，在發達城市中快節奏的生活和工作，會給老年人帶來一定的心理壓力，不利于老年人養生的需要。
4.當地政府的重視力度不夠
在當前以“經濟建設為中心”的核心執政方針影響下，各地政府首先將有限的財力和精力投入到可以將GDP指數快速增長的產業中。對于發達城市來說，GDP指數尤為重要，成為大多數人衡量政府執政能力水平的標準。從而導致發達城市政府的資金和政策往往向“投入少，收益快”類型的產業傾斜，而養老產業開發的特點是前期投入成本較高，后期收益緩慢，主要盈利增長點集中在后期養老配套服務方面。因此，養老產業開發無法得到當地政府的重視，開發企業希望得到政府提供的優惠政策相對較為困難。
三、發達城市養老人群需求分析
在發達城市中擁有健全的公共設施、充足的物資供應等基礎條件，使老年人群體并不缺乏物質方面需求。由于發達城市中大多數老年人受過良好的教育并具有相對較高的經濟基礎，使他們更多是對于晚年期間“自我實現”的精神層面追求，希望體現出生存的價值。
1.對優質生態環境的需求
優質的生態環境可以為老年人營造出愉悅和享受的精神狀態，例如身處在優美的自然環境中，會使老年人心情舒暢、思路開闊；此外，通過和諧的社會交往活動，從而使老年人獲得社會認知感，得到心理方面的滿足。而發達城市中嚴重的環境污染和巨大的生活壓力，將無法實現老年人在優質生態環境條件下進行晚年生活的美好愿望。根據北京市養老群體的調查顯示，有高達21.3%的老年人愿意遠赴生態環境優質的異地進行養老。
2.對養老配套服務的需求
隨著發達城市老年人生活水平的不斷提高，老年人對于醫療保健、家政護理、文化娛樂等養老配套服務標準也逐漸提升，但發達城市的經濟發展制約了養老產業形成規?；I化的配套服務產業鏈，無法提供老年人滿意的配套服務需求。根據全國老齡委的調查結果顯示，目前我國在城市中進行養老的老年群體，僅有約16%的養老者對服務需求感到滿意。
養老地產項目范文2
計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。
國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。
面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。
然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。
“養老地產根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。
“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的。”北京太陽城集團（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。
而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商?！?/p>
賣房還是賣服務
養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。
傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。
“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿?！敝禅P泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。
而在郝榮?？磥?，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營?！?/p>
醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。
創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈
利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決?！?/p>
像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作?！梆B老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了?！敝禅P泊表示。
此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。
然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。
盈利模式未知
種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。
“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。
在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。
當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。
朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利?！?/p>
除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。
所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。
但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做。”
養老地產項目范文3
盡管被評論界詬病為裝修堂皇、氣質冰冷，缺少家的歸屬感，但是由于地理位置優越、硬件設施完備，加上并未脫離主流市場的消費定位，也讓很多業內人士看好這個項目的未來。
不斷加深的對住宅市場的調控促使開發商向持有物業模式轉型，而公眾對養老問題的擔憂讓很多人看到了其中新的商機。保利地產在2012年度計劃里提到試水養老地產，董事長宋廣菊更是表示養老地產將成為保利未來新的利潤增長點。
但是知易行難，高昂的產品造價與當前市場需求之間的脫節，讓很多養老地產項目更像是一個博宣傳的噱頭。投資大、回收期長的養老地產到底該怎樣做也成為了行業共同面臨的問題。
“現在這一階段區域養老需求產生的支撐能力其實都還不夠，有實力住到高端商業養老項目中去的客戶非常少。而且在中國做養老地產有經驗的人太少了，沒有有經驗的策劃人員，沒有有經驗的管理人員，基本上一拍腦袋就做的其實都做不太好。”戴德梁行華北區研究部主管及高級助理董事魏東向《新財經》記者說。
不可復制的星級養老公寓
“從去年12月24號開幕，到目前為止有34名老人入住，按照總編300人來講租住率達到11%。”北京保利安平養老產業副總經理錢京對《新財經》記者說。
他表示，對于一個高端老年公寓項目，這樣的入住速度“還可以”。這是4月中旬的一個周末，天氣晴好，和熹會的大廳內人來人往，不僅有很多看房子的家庭和老人，還有一個80多人的老年參觀團。
65歲的徐大爺在女兒的陪同下也來看了房間，他們本身就是西山林語小區的住戶，住進家門口的老年公寓心里比較容易接受。徐大爺看過住宿的房間，覺得條件還不錯，讓他更感興趣的是位于一樓的活動室，室內高爾夫、臺球、沙狐球都興致勃勃地玩了一會兒。徐大爺說：“現在入住的老人都是70歲以上的，感覺年紀比較大，所以還不能決定?！?/p>
根據客服經理孫娟的介紹，和熹會采用會員制加房租的收費模式，目前會員費10萬元，加上醫療押金2萬元，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。房屋租金則根據居住面積和朝向從11000多元到5000多元/月不等，每個房間兩張床位，也就是一張床位的租金是房間租金除以二，但是目前入住的老人都比較注重條件，所以除了夫妻兩人共用一個房間的，其他老人都是單獨一人租住一個房間。
“前30個老人的會員費是5萬元，現在會員費為10萬元，這也是根據市場接受程度調整的結果?！卞X京說。
2012年年中的時候，和喜會項目曾經在保利的一些小區內做推廣，當時介紹的價格是會員費40萬元再加房租、餐飲費？？高額的會員費或稱為風險保證金作為入住條件是早期很多養老地產的收費模式，開放商希望通過一次性收費快速回籠資金，覆蓋土地及建房的成本。但從和喜會的演變來看，這樣高額的會員費制度很難被市場接？受。
由于和熹會是由保利地產西山林語小區內的一座酒店改建而成，現成的土地和樓盤為這個項目減少了很多前期投資壓力，讓它可以輕裝上陣，成為“保利地產探索養老地產的第一塊試驗田”。
錢京坦言：“和熹會這個項目本身不具備可復制性，目前所收的會員費不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠遠不夠。不可能老年公寓都按照四星級酒店的標準去投入建設，再做新的老年公寓項目會按照老年住宅的水準去做，酒店的裝修和住宅裝修成本差太多了?！?/p>
事實上，與目前許多正在開發的養老地產項目不同，和熹會當初開建時有一定的成本優勢，因為酒店建成較早，因此其建筑成本要比現在的新養老機構要低，這也意味著同樣價格的收費，它的利潤會高于新建的養老機？構。
和熹會是通過對原有酒店建筑的后期改造，做成保利對養老機構改造的探索項目，通過它把養老服務的體系建立起來，為以后第二個、第三個老年公寓的運營管理做準備。
不計成本的養老探索
雖然和熹會目前來看收益并不好，但卻是保利地產長期來不惜成本的探索。
在保利地產2012年度計劃里，試水養老地產被列為重要的一項規劃，董事長宋廣菊更是表示養老地產將成為保利未來新的利潤增長點。但是知易行難，做養老地產的想法早就存在，真正付諸實施已經過了數年準備。
早在2008年，保利地產就派高層到日本考察養老地產的經營模式；2011年8月，保利地產與北京安平投資有限公司共同出資成立養老產業專業管理公司；2012年12月24日，第一個養老公寓項目和熹會開幕。
因此，和熹會可以說是保利地產不計成本打造的一個“典范”，就如錢京所說，更多是借助這個平臺以建立起一套養老服務的體系。
錢京表示，未來把整個項目都開發成老年公寓的可能性不大?！罢麄€項目都做老年公寓是不太可能的，西山林語整個小區的建筑面積是120萬平方米，拿出2萬多平方米來做老年公寓現在看來還是有點兒大，有1萬到1.5萬平方米的老年公寓在一百二三十萬建筑平方米的項目中就足夠了，以后我們會探索適當規模的問題?！?/p>
“保利地產在全國42個城市都有開發項目，其中很多項目中都有可以改造成老年公寓的自持物業，這也是我們下一步需要探索的方向。今年地產公司比較明確的是北京、上海等城市中都要籌建老年公寓項目。”錢京說。
良好的硬件是借助了已有的條件，但這個項目想要獲得成功更多還是要靠軟件――服務。怎樣服務老人，組織安排老年人的生活起居和集體活動，還有日常保健，甚至醫療康復方面的照顧才是真正決定項目成功與否的關？鍵。
今年2月初，春節到來前夕，和熹會組織了親子論壇的孩子們探望老人、表演節目，讓老人享受到天倫樂趣。孫娟介紹這樣的活動和熹會將經常組織，比如請戲曲票友來和老人聯歡，請老年舞蹈隊、服裝表演隊來給老人表演和交流，另外每天這里都會組織各類集體活動，“絕不會讓老人閑著沒事做”。
最受咨詢者關心的還是醫療護理的條件。和熹會因為有醫療背景的安平公司參與，所以醫療與保健康復養生的比重比一般的養老機構要大得多。
和熹會內設有安平門診，有常年住診的全職醫生，還有999醫療急救車。服務人員大都為護校畢業的護士，在護理專業上有一定優勢。
而在特殊護理收費方面，孫娟介紹，完全自理的老人護理費用最低是500元/月，對于需要特殊照顧的老人會有一個10天的觀察期，然后根據老人身體狀況確定一個收費標準，最高可以達到幾千元/月。不知道現在入住的老人中是否有人需要全方位護理，在服務與收費標準之間，和熹會顯然也需要探索出一套合理的模式。
在錢京看來，現在養老地產更多關注的是地產開發，對養老機構、養老設施投入運營之后運營平臺的建設關注比較少，“我們探索的一個重要方面就是運營管理體系的構建問題。我們做的是養老機構，第一是要把這樣的老機構辦成醫院；第二是要以對老人的生活照料為主，這需要有必要的醫療專業知識和技巧，能嫻熟地運用在日常的照料過程中，所以在護理模式上我們在做一些探索?！?/p>
長期投資價值被看好
花大把資金和時間建一個不錯的養老公寓，所收會員費連裝修成本都不夠，這樣的舉動也許只有像保利地產這樣財大氣粗的大型房企才可能做。相比之下，許多地產項目雖然打出養老地產旗號，但大都是度假地產、旅游地產的宜居養老概念，與真正的“養老”相去甚遠。
據了解，現在大部分開發商的收益都集中在第一階段，就是一次性房產銷售的收益，后面幾個階段實際上是可以給開發商帶來高額回報的，但是涉及的開發商還比較少。目前規劃長遠的開發商都開始向長期持有物業轉型，這些可持續發展的模式包括商業、文化地產、養老地產？等。
即使看好未來的養老市場，但是高昂的土地及建設成本讓養老地產真的有利可圖嗎？魏東表示比較樂觀，“我接觸過一些境外投資基金進來做養老地產，這些基金對回報的要求非常高，他們應該是很看好這塊市場，所以未來應該會不錯?！?/p>
戴德梁行華北區企業服務部主管及董事王剛也看好養老地產長期的投資價值?！皬脑律┑某杀揪湍芸闯鰝€人護理服務這塊的價格會越來越高。中國的養老地產才剛剛起步，還沒有特別成型的產品，但是未來10年應該會有很大的發展。以泰康的模式為例，100萬元的會員費，加上每月近萬元的房間租金，利潤肯定是不錯的?！?/p>
能付出這么高成本的市場群體是否會太少呢？
王剛認為在中國的一線城市應該不成問題?！霸龠^20年，六七十歲的老人去這樣一個地方每月花一兩萬元享受養老服務，很多人都負擔得起。”但王剛也指出，“做養老地產是政府比較鼓勵的方向，如果拿地價格比較便宜，那么相對利潤就確實可以較高?？墒侨魏问袌鲎龅娜硕嗔硕疾恍?，泰康做了，保利做了，如果別人都跟著做就未必可？行。”
養老地產更接近于持有型商業地產的運作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報周期長。就如業內人士指出：“養老產業中的地產并不是盈利載體，后期運營服務才是企業持續追求的利潤點?！?/p>
養老地產項目范文4
摘要：本文針對目前秦皇島市養老地產的發展環境，結合國內外養老地產的現狀，提出秦皇島市養老地產發展的對策。
關鍵詞 ：養老地產；REITs
一、秦皇島市養老地產的發展環境
秦皇島市優越的地理位置和自然環境使它成為京津唐等眾多周邊城市養老的首選之地，擁有眾多歷史文化古跡，目前的交通也都較為便利。另外還有一個重要的因素是，這些地區都較為遠離市中心，房價也相對便宜，這就大大降低了購置養老房的成本。雖然秦皇島尚未有真正意義上的養老地產，但從整體的環境和趨勢來看，勢必成為開發商開發養老地產的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、國家發改委公布首批全國養老服務業綜合改革試點地區名單，河北省秦皇島市、廊坊市入選。首批養老服務業綜合改革試點地區將重點圍繞健全養老服務體系、引導社會力量參與養老服務、完善養老服務發展政策、強化城市養老服務設施布局、創新養老服務供給方式、培育養老服務產業集群、加強養老服務隊伍建設、強化養老服務市場監管等8個方面開展工作。
京津冀一體化被提上國家戰略層面之后，河北已經出臺《河北省新型城鎮化規劃》，對石家莊、保定、廊坊、秦皇島等市確定定位，其中秦皇島市將會發揮其環境優勢，承接北京行政、醫療、文化、旅游、教育、健康養老、體育等功能的轉移。
秦皇島發展養老地產的內外部環境已經成熟。
二、國內外養老地產調查
1.國內：投入大，概念多，定位高
國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。養老產品具有復雜性和多樣性，同一企業可能選擇多種盈利模式，而同一盈利模式也不一定適合多個企業。
模式一：“賣房子”的太陽城
位于北京市昌平區的太陽城項目70%的土地和建筑做養老住宅，銷售70年的產權；其余30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。這樣最大的意義在于風險可控，而不會在做養老產業初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。
模式二：“賣會員”的親和源
親和源公司在上海市浦東新區建成了中國第一個會員制養老社區。該項目的房屋不出售產權，而是以會員卡的形式進入養老產品市場。其會員卡分為A、B兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的權限相同；B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。不管是何種會員卡，其會籍費及每年的年費都相當的可觀。
模式三：“多點開花”的萬科
萬科也早已經開始試水養老地產，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。萬科的管理人認為“各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，全國各地萬科所提供的養老地產服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”；而萬科橡樹匯品牌，則主要“賣服務”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地產及安平投資有限公司共同出資興建的“西山林語和熹會”項目采用的收費模式同樣為“會員制+房租”，但項目目前還處于虧損階段。但保利計劃打通金融通道，通過REITs（房地產信托投資基金）上市。
模式五：用保險資金投入的泰康
泰康人壽在保險資金正式獲準進入養老地產市場后第一個拿到牌照，其負責人認為，“保險資金做養老地產優勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優勢，能夠忍受行業的長周期，此外還有客戶優勢等”。不過，泰康的養老產品并非面向大眾，一般需購買泰康人壽200萬元以上的相關產品，才能獲得入住泰康養老社區的資格。
2.國外：重資產，高成本，難賺錢
縱觀全球養老地產市場，根據參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開發型以及政府和開發商合作開發型。其中美國的養老地產經營時間較長，相對歐洲以及其他發達國家的養老地產發展較為成熟，基本以商業化運營為主，也是市場化程度最高的。
在美國，老年社區或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼，通常只向退休者提供最基本的養老需求。在美國，環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業化運作，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地。
養老地產需要新建大量和老年人有關的建筑及配套設施，是典型的重資產行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高；此外，因為要聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大?？偟膩砜?，美國養老地產行業成本很高，傳統開發商想要從中賺錢并非易事。美國養老地產的發展方向是差異化養老社區，太陽城模式和持續護理退休社區模式是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向年長者提供日常協助或醫療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現了第三種模式———由金融機構（通常為REITs，房地產信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經營回收成本。
三、完善秦皇島市養老地產發展的對策和建議
1.加強宣傳，更新公眾觀念
秦皇島市政府應聯合大中型企業及社會團體，加大宣傳，注重引導，幫助老年人及其子女盡快轉變傳統養老觀念，倡導健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養老環境，同時也解決子女的后顧之憂。要逐步在全市范圍內形成有利于老年人入住養老地產的輿論環境，增加社會各界對養老地產的接受程度，從而更好地增加養老地產市場的有效需求。
2.創新發展和經營方式
秦皇島市養老地產的發展模式不僅要適合中國的國情，更要適合秦皇島市的基本情況。可以考慮將養老地產做成多模式的規?；a業。對于成功的模式，養老地產企業完全可以走異地復制的路子，用同樣的商業模式，融合本地特色，尋求多元化。目前，秦皇島市海港區65 個社區全部建立“居家養老”服務站，養老地產的經營完全可以利用這些資源。
此外，針對重資產模式的諸多弊端以及國內金融市場日漸成熟的背景，秦皇島市完全可以考慮由金融機構參與投資，借鑒美國REITs 最常見的凈出租模式，即REITs 公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益。在美國，正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs 獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地產市場上最有實力的長期投資人。
3.完善土地、稅收和金融等相關政策
(1)土地政策的優惠。目前，大部分的政府共建用地被作為養老地產的土地，這樣使得養老地產的項目土地成本要比普通的房地產用地便宜很多，即便是這樣，仍存在很多房地產企業借養老地產的名義進行“圈地”，嚴重的損害了正常的交易秩序，造成了土地資源福利的浪費。因此政府不僅要給予養老地產優惠，而且要建立起相應的監督制度，保證土地正常的應用于養老地產項目的建設，防止新的社會矛盾的出現。
(2)稅收優惠。養老地產的開發建設過程中涉及的利益關系者眾多，其中關系最為密切的是三個參與方：運營商、投資商和施工方。而政府的稅收政策在很大程度上決定了他們的積極性。養老地產項目的投資回收期較長且利潤較小，因此政府的稅收政策傾斜相當重要。另外，養老地產運營后免除養老機構的企業所得稅等一些稅款可以很大程度地促進養老地產的發展；在個人所得稅方面，針對個人所得稅和未來有可能出臺的遺產稅，可以將資產注入養老基金和減免一定比例的遺產稅。
(3)信貸優惠。在信貸方面，秦皇島市應出臺相應的政策性貸款支持規定，對政策性銀行針對養老地產的貸款給出明確指標，并在貸款人資質、貸款利率、擔保抵押、還款方式等方面給養老地產的運營商、投資商“開綠燈”。
4.規范行業標準及評估制度
由市政府牽頭，建立養老地產市場準入、退出與監管機制，嚴格執法，規范養老地產市場行為。在市場準入方面，政府應當建立更加嚴格的投資商準入制度、開發商準入制度以及配套服務經營者準入制度。對房地產開發主體能否進入市場的資格和條件加以審核，既讓不夠資格的房地產開發主體進不來，又讓那些違反規則的房地產開發主體退出去。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為秦皇島市養老地產的發展提供良好的發展環境。
一般來說，對于養老社區和養老地產的評估標準主要有：住區設施認定、養老服務認定、安全保護認定、運營管理認定等四個認定。在住宅設施認定方面，原建設部曾出臺了《老年人居住建筑設計標準》，但很多養老地產項目在規劃建設中并未按此標準執行。因此，秦皇島市政府有關部門應盡快研究和制定出適合秦皇島市養老地產的標準，從結合我國國情、合理使用資源、突出養老文化、符合市場需求的角度，提高養老建筑的設計水平。
課題名稱：
本文系秦皇島市科技局項目“關于秦皇島市社區養老服務體系的研”階段性研究成果（項目編號201402B063）。
參考文獻：
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[2]王瑤琪,班曉娜.我國養老地產發展困境及對策[J].合作經濟與科技,2014.09:6-7
養老地產項目范文5
[關鍵詞]養老地產 融資模式 基金 投資信托
過去10年，房地產行業進入了空前的繁榮時期，高房價、秩序混亂、和大批量的地產項目建設引發了全世界對中國房地產市場泡沫危機的恐慌。我國早已將房地產行業列為八個不鼓勵扶持的行業之首，房地產企業在融資過程中舉步維艱。這使得養老地產的研究和開發與積極進行社區養老房屋建設的國策方針產生了極大的矛盾。普通的開發貸已經不能夠滿足房地產企業正常的運營和維護，引入社會資本是大勢所趨。
一、私募股權投資
私募股權投資（PE）是指通過私募基金對非上市公司進行的權益性投資?？紤]到私募股權退出機制的因素，最優化的資金融資方式并非私募股權投資，但該方案仍不失為一種快速有效的融資手段。私募股權的投資可以解決部分因前期資金狀況不良，但開發模式優良及前景廣闊的養老地產項目。
養老地產開發商通過養老金、私募股權投資以及自有資金的整合，對養老房地產進行項目開發，開發完成后可以通過部分銷售的形式回籠部分資金，同時也可以發行REITs的方式實現項目的滾動開發。自身留有的項目可以轉入運營階段，通過養老服務、分時度假、商業租賃和物業管理相結合，實現可持續經營。
二、養老產業基金
我國房地產產業基金嚴格來講也是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業的人員或專業的公司運作管理的資金。在房地產的開發、經營、銷售等價值鏈的不同環節，及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制度。由于我國將房地產企業列為八個不鼓勵支持的行業，眾多房地產企業在開發時遇到了艱難的融資困境，房地產產業基金憑借安全性、規范性、便捷性及穩定性成為了解決該項問題的首選。
根據戴德梁行的調查數據，2010年人民幣房地產基金的規模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。在我國的地產市場上已經運作著大量包括海外房地產產業基金在內的多支產品，如亞洲物業集團（SAP）、荷蘭ING旗下的中國房地產基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂園地產基金和嘉實基金等。
三、房地產投資信托
房地產投資信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 產生于上世紀60年代的美國，通過發行受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業的投資機構經營房地產及相關業務，最后將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的集合投資制度，是除房地產產業基金之外的第二大類型的重要投融資工具。因為是吸納了大量的散戶投資者，所以該類產品的成本利息對于房地產企業來說，借款利率相比地產基金來說要高出很多，目前市場上，信托接待利率達到了15%左右。為了降低融資成本以及降低投資風險，在成熟房地產投資信托的市場上，融資的主體更加傾向吸納來自政府公共機構、養老金、其他金融機構（如銀行、保險公司）、基金會和富有人群。
四、保險資金的利用
據統計，我國保險資金的資產總量已經超過萬億元，如同農村社會養老保險基金一樣，這一龐大而低成本的資金仍然未被得到良好的開發和利用。各國政府對保險資金的運用的監管理念和監管方式不盡相同。在成熟的市場經濟中，政府普遍注重維護市場本身在資源配置中的基礎性地位，盡量減少對資源配置的直接干預，賦予保險公司足夠的多元化資產配置空間和抉擇的主動權。為了控制風險，多數國家或經濟體的《保險法》對保險資金投資房地產設置了比例上限。德國、美國、日本、中國臺灣、新加坡等國家和地區設置的比例大體在10%-20%之間，這些保險資金以直接或間接的方式投資于房地產領域。
間接的投資方式如上述所提到的REITs、抵押貸款證券化產品（MBS）、購買房地產上市企業的債權或股票等。在我國，中國保險監督管理委員會只允許有10%的資產總量可以在金融市場上進行支配，這樣的投資區間僅相當于美國投資房地產領域的投資百分比。2006年3月國家出臺的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》來看，雖然沒有將房地產列入可投資范圍，但保險資金投資房地產領域已原則上獲批。時過八年，雖然投資的資金總量和項目數量仍然相對偏少，但泰康保險，平安集團、中保集團以及中國人壽已近陸續在上海、北京、深圳等地通過直接和間接的方式投資于房地產領域，尤其是中國人壽和泰康保險也已經實質性地進入到養老地產投資熱潮中去。在整體房產企業融資吃緊的情況下，我國保險資金適度介入房地產領域是必要而又可取的選擇。
五、總結
隨著我國經濟的快速發展和日漸加劇的人口老齡化問題，人們對健康和生活品質的關注催生了人們對“養老、養生地產”的熱衷，無疑養老地產的市場需求是不可抑制的。但養老地產的優勢與挑戰是并存的，由于這一產業還屬于探索階段，養老地產的發展尚處于困境。由于養老地產的開發模式與消費對象的特殊性，融資方式顯得至關重要，以上四種融資方式或將成為目前養老地產項目最熱衷的手段，如何選擇一種或是多種模式相結合的融資模式將成為養老地產項目成功的關鍵。
參考文獻：
[1]蓋國鳳，丁莉，鄧湘雪.中國養老地產盈利模式研究綜述[J].吉林工商學院學報，2013，（02）.
養老地產項目范文6
在敏感的A股市場，與養老題材相關的房地產、醫藥保健股集體大漲。世聯地產8月與著名養老產業集團恒安照護簽署戰略合作協議，擬探索符合市場特點的養老服務模式，9月份公司股價區間漲幅超過30%；上海三毛的“祁連山路-養老產業園”項目進入前期籌備階段，在短短3個交易日斬獲20%的漲幅收益。
在社會層面，“以房養老”概念正式進入公眾視野，引發關注和熱議。在公眾普遍表達對養老金缺口擴大擔擾的同時，也激發了投資養老地產和各種養老服務業市場想象。
由于養老服務屬于“準公共產品”，企業不能完全以商業利潤最大化作為經營目標，一定程度存在“市場失靈”。企業因難以獲得高額利潤，大多不愿提供養老服務，導致養老服務業發展滯后于需求。因此養老服務業需要政府出臺相應的稅費優惠和投資補償政策。
龐大的養老服務業市場
隨著我國人口老齡化程度加劇，養老服務業發展面臨日益強勁的市場需求。數據顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，未來每年將凈增600～800萬老齡人口。數據還表明，我國65歲以上老人已占總人口的9%以上。
如此龐大的老年群體必將催生龐大的養老服務市場需求，一個巨大的養老服務“銀發產業鏈”呼之欲出。所謂養老服務“銀發產業鏈”，包括養老地產業、養老保險業、養老醫療保健業、康復護理業、托管托養服務業、養老陪護家政業，以及圍繞“以房養老”的金融服務業、房屋評估拍賣業、中介咨詢等現代服務業。產業鏈長、涉及領域廣，對上下游行業具有明顯的帶動效應。
包括養老服務業在內的整個服務業，是我國經濟發展短板和經濟結構轉型重點方向。2012年全國服務業增加值占GDP比重僅為44.6%，低于世界中等收入國家水平。四川省服務業比重比全國平均水平還低10個百分點，特別是養老服務業處于供需嚴重不平衡局面。保守估計，按我國65歲以上老年人口對家政服務、醫療保健的基本需求水平，養老市場目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發展到3萬億元，甚至有機構預言將達到4萬億元，年均增長速度為11%～15%。
國際養老機構看好這一前景，紛紛瞄準中國市場。漢和同富房地產高級顧問布羅姆?科爾在新書《中國龍進入老齡社會》中提出，國際運營商或許可組建獨資企業，經營專門養老住宅場所。美國養老護理住宅業龍頭“魅力花園”在上海投資建設了首個合資養老項目，預計明年開業。
可以預計，養老服務產業鏈將成為我國調整結構、擴大內需、拉動就業的長期投資主題。
保守估計，養老市場目前年需求至少為1.3萬億元，2020年將發展到3萬億元。
“以房養老”方式：三大難點待破解
《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中受到最大關注的莫過于“以房養老”方式。為此民政部通過官網公開回應，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”即“以房養老”，是“完善投融資政策”的措施，還只是開展試點?！耙苑筐B老”方式屬于個性化的自愿選擇，是市場行為，與政府的基本養老保險公共服務政策沒有任何替代關系。
所謂“以房養老”，是指有房無錢的老人，自愿將名下的產權房抵押給金融機構，以定期獲得一定數額的養老金，相當于將自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再將該房產出售用于歸還銀行貸款。從本質上看，“以房養老”是一種金融服務工具和產品，是一種自愿的、可選擇的、補充的養老方式。這種方式在國外已有許多成熟作法，在國內10年前已提出，北京、上海等地還開展了試點。
但“以房養老”方式仍難以推進，無論金融業還是市民都無動于衷，究其原因主要有三方面。
房產價值評估難?！耙苑筐B老”屬于市場行為，價格因素對交易雙方至關重要。由于我國房價漲跌趨勢難料，房主擔心未來房價上漲導致現價估值過低，銀行則擔心未來房價下跌造成損失，因此雙方難以就房屋抵押現值達成一致。
抵押期限制約。我國城市居民房產土地使用期僅70年，還可能面臨中途拆遷等不確定因素，而銀行抵押期限不可能太長。老人擔心早逝領款期短于抵押期，銀行方則擔心到期不可能趕走老人賣房收款。
成本高操作難。銀行對住房“反按揭”必然要收取與按揭同樣高的利息，其貼現率等于長期貸款利率，高昂的成本對于老年人或許難以接受。而銀行方由于不具備對房產的直接處置能力，其額外的委托評估、保險、拍賣成本尚需扣除。交易費用過高，相應的保險、評估、拍賣市場機制不健全，都制約著“以房養老”方式的推廣。而受中國傳統觀念制約，老人大多希望把自有房產作為祖業留給兒孫繼承。
以上三大難點，使得“以房養老”方式現階段只能“看起來很美”。《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》從國家層面提出試點“以房養老”方式，對房屋賦予養老功能，這對于房地產市場將起到間接的促進作用。
相信未來隨著我國房地產市場和房價的基本穩定，以及相關金融保險市場的逐步健全，“以房養老”將成為滿足老年人不同層次需求、供老年人自主選擇的新型養老補充方式。
養老地產：應鼓勵開發普通養老社區
各行各界在養老地產上的動作
養老地產嚴格來說不是單純的房地產業，而是包括房地產、康復醫療、文體娛樂等養老設施和管理服務在內的綜合體系，存在著投資成本高、回收期長、投資風險較大等特點。近年由于國家對養老地產給予了低地價等優惠扶持政策，吸引了大批保險公司和房地產商進行投資。
在金融界，保險公司借助強大的資金實力以及保險業務的協同效應，率先啟動養老產業鏈商業模式，如泰康人壽、中國人壽、新華保險等紛紛開發養老地產項目。將保險產品與養老社區相銜接，是目前保險公司進軍養老產業的主要商業模式。作為一種嶄新模式，養老社區向上銜接了醫療保險、護理保險和養老保險等產品，又帶動下游的老年醫學、護理服務、老年科技產品等。
在房地產業界，萬科、保利、綠地、首創、華潤等巨頭近年專門成立了養老地產研發團隊。但總體來看，還缺乏清晰的市場定位和成熟的運營模式。目前大多將目標客戶定位于高收入者，熱衷于打造“高端養老社區”，屬升級版的養老機構。
應從高端住宅產品轉向普通養老社區
保險公司和開發商都把養老地產視為商業地產項目長期經營，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，都接近于高端住宅產品開發。如養老地產項目泰康之家門檻就較高。美國養老住宅管理公司“魅力花園”在上海建設的養老社區，每月收費也高達6000元至1.2萬元人民幣， 服務包括家務管理和護理。
可以說，目前我國的養老地產大多屬于上述高端類型，適合普通人的養老地產或養老院卻少有投資者。享受多重優惠的企業將養老地產推向高端化，引發了市場關于補貼富人的質疑。
