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房地產開發經營管理條例范文1
某開發企業，通過偽造房地產開發項目立項文件取得規劃許可等證件，并領取了商品房預售許可證，預售收入4700余萬，事后，該違規行為暴露。對此違規行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《開發條例》）第39條？
分析
一、關于《開發條例》第39條的理解
《開發條例》第39條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款?！睂τ诒緱l的理解，關鍵有以下兩點。
首先，什么是擅自預售商品房？所謂擅自預售商品房，是指沒有取得預售許可證，實施商品房預售的行為，或者預售許可證撤銷后，仍然實施預售的行為。若已取得預售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經過了行政機關的審查并予以了批準，許可證取得后即具有社會公示性。
其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預售收入，因為《開發條例》第39條的立法本意是懲處開發商違規行為，保護公眾利益，進而維護社會穩定。如果一旦將預售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運轉困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結果。因此，建設部在給河北省建設廳《關于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產開發企業擅自預售商品房的全部收入扣除其開發建設經營成本的所得。
二、關于本案的行政處罰
對于開發企業騙取預售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當手段取得行政許可的，行政機關應當給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全事項的，申請人在3年內不得再次申請該行政許可；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。二是適用《城市商品房預售管理辦法》第15條“開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。
就本案來說，可以處以撤銷預售許可，并處3萬元罰款，同時可以責令申請人3年內不得再次申請該行政許可。
三、關于罰款額度的思考
國家對于商品房預售的行政處罰，經歷了一個從粗到細的過程。1994年建設部40號令《城市商品房預售管理辦法》第13條對于不辦理預售許可、挪用預售款、不辦理備案的情況規定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標準作出具體規定。2001年建設部95號令《關于修改的決定》細化了處罰的標準，增強了可操作性。比如：對不辦理預售許可預售商品房的，“責令停止預售、補辦手續、沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。對不按規定使用預收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”2004年建設部131號令《關于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當手段取得預售許可證的情形的規范，明確“責令停止預售、撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款”。
房地產開發經營管理條例范文2
《商品房銷售管理辦法》
第六條 商品房預售實行預售許可制度。
商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。
《城市房地產開發經營管理條例》
第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期;
(四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
《城市商品房預售管理辦法》
第五條 商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第四十四條 商品房預售,應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分
之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證
明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部
門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設。
未取得預售許可證訂立的預售合同是否有效:
房地產開發經營管理條例范文3
新房網簽需要1個星期到1個月，新房網簽的時間點，一般是在購房者做完購房資格的核驗后，然后到售樓部去完成網簽。購房資格的檢驗通過，才能進行網簽，檢驗要是沒有通過的話，是沒有辦法進行網簽的，購房的資格檢驗結果是30天左右。要是和開發商簽的是網簽合同，那么簽合同后就可以提交備案，一般通過的時間是3到5天左右。要是紙質的合同，那要看開發商多久提交備案，正常也是要一個星期左右。
根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定：房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。但根據相關規定，如今購房合同都是實行網上備案。
（來源：文章屋網 ）
房地產開發經營管理條例范文4
1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定?；谏鲜稣J識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房?；诖耍P者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
房地產開發經營管理條例范文5
【1】住宅質量保證書格式及范例
本著對住戶負責、對社會負責的原則，本公司對提供銷售的___市___區___路___號___小區___幢___室住宅，在其結構、部件、設施、配套、維修等方面作出下列質量保證和承諾：
一、本住宅建筑面積為___平方米，其中公共建筑面積分攤___平方米。
二、本住宅系統具有相應資質單位設計，并經政府有關部門審定。
三、本住宅通過___市、區(縣)建設工程質量監督部門驗收合格。
四、本住宅自簽約后交付之日起，在正常使用情況下，各部位、部件保修內容與保修期：
1.屋面防水層3年;
2.墻面、樓面(含廚房和衛生間地面)、地下室、管道滲漏1年;
3.室內墻面、頂棚抹灰層出現抹灰脫落、裂縫(頂層墻面溫度裂縫除外)1年;
4.室內地面空鼓開裂、大面積起砂1年;
5.門窗安裝不密閉，出現翹裂、五金件損壞1年;
6.給排水、衛生潔具、電器開關、類具半年;
7.管道堵塞2個月。
五、因住戶使用不當或擅自改動結構、設備管線位置和不正當裝修而造成的質量問題，本公司不承擔保修責任;造成房屋質量受損或其他用戶損失的，由責任人承擔相應責任。
六、住宅竣工后，在規定使用年限內正常使用情況下，經市有關專業主管部門鑒定，屬危險房屋的將予以退還或調換。
七、住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，本公司將直接或委托物業管理公司及時給予書面答復和妥善處理。
八、如對本公司的答復或處理有爭議，凡有關住宅工程質量的，向所有地、市建設工程質量監督站申請協調;凡有關住宅配套建設質量的，向所在地、市住宅建設主管部門申請協調。
九、本公司愿承諾的其他內容(略)。
十、本保證書在住宅交付用戶使用時提供，并作為住宅銷售合同的附件，與合同具有同等法律效力。
保證單位：
法人代表：
日 期：
公司地址：
聯 系 人：
電 話：
郵政編碼：
物業管理公司：
聯 系 人：
聯系電話：
地 址：
【2】住宅質量保證書格式及模板
尊敬的住戶:
感謝您選購了我公司開發建設的商品住宅,為了保護您的合權益,促進我公司不斷提高開發質量, 做好商品住宅售后服務;同時也為了指導您更好地使用我公司開發建設的商品住宅.我們根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》,實行商品住宅質量保證和使用說明書制度,請您密切配合并歡迎您對我們的工作提出意見和建議.
地產開發公司地地址: 物業管理公司地址:
銷售聯系人: 物業管理處:
電 話: 電 話:
開發公司： (章) 管理公司: (章)
年 月 日 年 月 日
本公司對您購買的西安市***區 小區 棟樓 單元 室，建筑面積 m2的商品住宅做出如下質量保證承諾：
一、本商品住宅工程于 20 年 月 日通過了西安市城鄉建設委員會組織的竣工驗收。
二、本商品住宅工程由西安市**區質量監督站進行質量監督。在施工中始終按照國家有關規范、規范、質量標準及設計要求進行施工。
三、本商品住宅工程自竣工驗收之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費承擔保修期內以下項目(見附表)的維修責任，并在承諾期限內負責維修完畢。
四、根據國家房屋建筑工程質量保修辦法規定房屋建筑工程保修期從竣工驗收合格之日起計算;用戶在使用過程中發現質量問題，可直接拔打公司維修電話或認真填寫附表“商品住宅質量反饋表”寄給我公司，因住戶使用不當或進行家庭裝修不當以及不可抗拒的自然災害而造成的質量問題，不在我公司保修范圍內。
五、住戶入住后，有關商品住宅質量的來信、來訪、投訴，本公司將直接(或委托物業管理公司)及時給予答復和妥善處理。若對我們服務人員的工作不滿，可直接向本公司(或物業管理公司)投訴。我們將及時進行處理。
六、如對本公司對有關商品住宅工程質量問題的答復或處理有爭議，可根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》及建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》的有關規定，向本地的建設工程質量監督站申請協調;凡有關商品住宅室外配套問題，可根據國務《城市房地產開發經營管理條例》等有關規定，向本地建設行政主管部門申請協調。對協調意見仍有分歧的可向本地仲裁委員會申請仲裁。
七、經省級及其以上資格的專業質量鑒定部門鑒定，凡屬地基基礎和主體結構質量不合格且無法修復的危險房屋，我公司將予以退房或調換。
八、本質量保證書作為商品住宅銷售合同的附件，是本公司承擔商品住宅質量責任的法律文件，與銷售合同具有同等法律效力，請用戶妥善保存，不得偽造、涂改。
號序 維修項目 國家規定的保修期公司承諾的保修期問題處理期限
1、屋面防水 5年
2、墻面、廚房和衛生間地面滲漏 5年
3、墻面、頂棚抹灰脫落 2年
4、地面空鼓開裂、大面積起砂 2年
房地產開發經營管理條例范文6
房地產市場的主要特點是：土地批租的國家壟斷性和稅費的統一性相當強；房地產投資大、周期長、潛在的風險多；資金積累的初始性和經濟效益比較高；房地產業的群體性、關聯性和區域性比較突出。
一、房地產業存在的主要問題
（一）房價水平偏高、價格上漲過快
2006年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，漲幅比11月高0.2個百分點；環比上漲0.6%，北京、深圳更是房價上漲最快的城市，12月份兩城市漲幅達到兩位數，分別為10.4%和10.0%。
（二）房地產供應結構不合理，畸形發展
從2006年全國銷售商品房面積看，在我國三類住房（高檔商品住房―豪華型住房，商品住房，經濟適用房）中，90平方米以下只占20%，90到144平方米占53%，144平方米以上占27%。從銷售套數上看，90平方米以下占33%，90到144平方米占52%，144平方米以上占15%。政府為了首先滿足中低收入者的住房需要，提出了經濟適用房的概念和標準。從建設部拋出的方案看經濟適用房每戶90平方米的標準難以實現，因為在目前房產市場上，戶型偏大用房是一個突出的問題。一般需求是120平方米，這就導致90平方米的住房沒人買，房地產開發商對此項開發也按兵不動，從而致使120平方米以上大戶型的住房價高排隊買不到。這是由于房地產供應結構不合理所造成的矛盾所致。
（三）房地產市場秩序混亂
全國各地商品房庫存量居高不下，目前已高達近億平方米，特別是高檔商品房的空置率同比數字仍在不斷上升，造成極大的社會資源浪費；房地產資金投向層面不合理，普通商品房特別是經濟適用房的開發建設比例與我國現階段居民的收入層面相比，比例明顯偏低，導致城鎮低收入者的住房需求無法得到保障與滿足，這種供給與需求之間的矛盾日益加劇；房地產開發過程中存在非法侵占、征用土地以及拖欠農民工資等現象仍然不斷發生，引發嚴重的社會問題；房地產投資增長偏快、能源消耗過大，以至于引發鋼材、煤炭、水利、電力等原材料供應緊張。
二、對促進我國房地產業發展的幾點建議
（一）轉變觀念、明確政府在房地產業發展中的地位和職責
1.樹立房地產的二重性觀念。近期政府所采取的房地產業的調控政策效果不顯著，其原因是對土地和房地產的二重性認識不清，若只依靠住房的商品化，解決不了社會中低收入階層的住房基本保障問題。若只靠財政補貼，住房公積金也解決不了住房商品化市場的發展，滿足不了各階層對住房的需求。中國人民大學徐孟州教授和北京市建行谷祥總經理指出：“在我國社會主義市場經濟條件下，房地產具有公共產品和商品的二重性。”房地產作為公共產品，政府應當低價和廉價地向中低收入者提供住房保障，也就是市場經濟下住房的社會保障問題，這部分住房不應當做商品，而應當用財政補貼和住房消費者出資的方法解決低收入者的住房問題。房地產作為商品，投放市場尊重價值規律進行公平競爭、增加收入、獲取利潤。由于二重性的這個觀點不明確，混淆了政府提供公共產品、公共服務的社會職能，與發展商品經濟反映商品市場――房地產市場的兩種職能作用，混淆了政府與社會保障、政府與市場、政府與廣大居民消費者、政府與房地產開發商之間的法律關系。
2.樹立以人為本與社會和諧觀念。實現以人為本要求，應當在國民經濟發展的根本目標上，充分體現滿足人民群眾日益增長的物質文化生活需要；在住房問題上，體現政府有責，人人有份，既能解決和滿足高收入者的住房要求，又能解決和滿足中低收入者的住房要求，在住房的資源配置達到公平合理，協調發展。構建和諧社會要求，應當把住房當作國計民生的基本要素看待，只有安居才能樂業，和諧社會要求政府給社會公眾提供良好的社會環境和居住條件，這其中也包括抑制過高的房價、以保證最基本的居住條件。
3．從中國人多地少，資源有限的實際出發，正確引導住房消費。要與資源節約型、環境友好型的社會目標結合起來。目前不少居民與開發商超越自身能力，貸款購房和盲目攀比、追求大、洋、豪趨勢。而有些人存在住房過多、過好、擠占社會資源的情況。要通過社會引導和國家宏觀調控政策，不斷調整和防止住房相差懸殊的情況。
（二）從稅收的調控角度實行有輕有重、有獎有限的稅收政策
我們在梳理和分析了近兩年出臺的有關房地產業稅收制度（包括二手房交易的營業稅、調整后的城鎮土地使用稅等）之后，認為這項政策是限制房地產交易的成分比較濃，并且有的也難以實行，建議要從根本上改革房地產稅收制度，如創造條件，初步開征社會保障稅、物業稅和遺產稅。而對現有的土地增值稅制度、城鎮土地使用稅制度、契稅制度、營業稅制度、印花稅制度、城市維護建設稅等要在認定他們的屬性的基礎上充分挖掘他的作用。但我們認為稅收對房地產的調控作用也不是萬能的。他必須與價值規律、價格政策、財政補貼、財經政策相配套，同時我們認為加強房地產稅征管力度，做到應收盡收也是很重要的。譬如對房地產開發企業征收的土地增值稅由過去實行的“先予預征后清算”的辦法，改為“限期結算清繳”的方法。這就有力地加強了對房地產開發商的稅收征管力度，以及對房地產業從開發到銷售全過程的的調控作用。
（三）開辟多渠道的房地產市場的資金來源，實行有區別的房地產信貸制度
針對目前房地產經營融資渠道單一，房地產業對營業銀行的過分依賴和風險加大的情況，我們認為從住房的二重性的基本觀點出發，應當適度發展房地產資本市場，適度實行信托投資，適度劃分銀行信貸結構和適度發展個人住房儲蓄，合理使用住房公積金制度，以及逐年加大和嚴格掌握政府對住房的財政補貼。對個人住房的資金來源仍然主要依靠個人收入中住房消費與投資部分和住房公積金，以及住房儲蓄與貸款。強化社會信用制度。預防房地產業的發展而帶來的金融風險。住房信用貸款的形式可以是封閉式的，也可以是非封閉式的。但封閉式的形式比較成功。
（四）大力完善房地產業的法律制度體系
針對目前我國尚無一部對房地產開發、經營動作過程以及房地產業開發企業的行為作出規范的法律狀況，以及涉及房地產開發、經營管理的法律條文不僅數量少、體系不健全，而政府也往往只是運用某些政策措施、行政手段、臨時辦法對房地產進行調整，而缺乏系統的法律規范和約束。例如，商業銀行中的個人住房按揭貸款業務已經開展多年，在對貸款對象的審查程序上不僅要求銀行自身進行審查，還委托了某些中介機構、如律師事務所、資產評估事務所進行審查，不可謂不嚴格，但事實證明這類審查流于形式的仍然為數不少，實踐中房地產按揭貸款欺詐案件在數量上大幅上升，商業銀行自身的規定根本沒有起到為其規避金融風險的目的。顯然，以規范性的法律加以約束和調整，強調嚴格的法律責任，才有可能使商業銀行金融風險的概率降低。房地產開發、經營中的土地交易、資金投向缺乏法律的規范和約束，投機性極大。房地產開發法律、政策中的歧視性規定也引發壟斷，破壞了房地產市場的公平競爭秩序。涉及房地產處置的某些法律規定也不明確、具體，帶來處置上的難度。例如，我國目前房地產開發企業一般是以房地產抵押方式獲取商業銀行提供的開發貸款的，而當房地產開發企業經營不良導致停業、破產時，雖然政策上允許以開發企業設定抵押的房地產作為償還商業銀行貸款的資產，但可能由于受到房地產市場整體低迷狀況的影響以及紛繁復雜的變現程序的制約，商業銀行要處置抵押的房地產確實會出現一定的困難。
在這種新情況、新問題面前，提出修改有關房地產法律調控的幾項建議。
1.對1994年制定的《城市房地產管理法》進行修訂，包括對房地產開發取得土地的法律形式及其有關規定，房地產開發的原則和組織形式，房地產交易行為的有關規定（含房地產轉讓、抵押、房屋租賃、中間服務機構）違反房地產法的法律責任進行補充。
2.建議對1997年制定的《建筑法》，包括建筑許可制度、建筑發包承包，建筑工程監理，建筑安裝生產管理，尤其是建筑工程質量監理進行補充。
3.建議修訂1990年制定的《城市規劃法》，對城市規劃中的土地、建筑、市政、市容、交通等內容規劃的制定，對城市新區開發和舊區改建，對城市規劃的審批和實施程序進行修訂和補充。
