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抵押貸款范文1
抵押貸款的年限和抵押物有關，一般情況下：
1、房產抵押貸款的貸款年限比較長，通常在1-20年左右，最高可以申請30年的房產抵押貸款；
2、汽車抵押貸款的年限短一些，一般在1-3年左右，不同的金融機構辦理汽車抵押貸款的時間也不相同；
3、一些金融資產抵押貸款的貸款年限比較短，比如國債抵押貸款，貸款年限最長為1年或者不超過國債的到期日。
（來源：文章屋網 ）
抵押貸款范文2
在金融機構的各項資產中，住房抵押貸款幾乎是一項期限最長的契約，短者三五年，長則二三十年。如果資產大量滯留、積壓在這項長期性的住房抵押貸款上，金融機構勢必陷入流動性不足的困境。按照傳統的理論，金融機構克服流動性不足可以選擇資產管理方法或者負債管理方法。但是，隨著金融業務的拓展和金融市場的深化，傳統的資產流動性管理方式對于期限很長的住房抵押貸款的適用性已經大大降低了，金融機構"短期負債支持長期資產"這種不對稱的資產負債結構使得住房抵押貸款的一級市場面臨著許多難以克服的困境。特別明顯的是，由于流動性不足，貸款周轉緩慢，金融機構沒有更多的穩定的資金用于新的住房抵押貸款的發放，從而造成一部分潛在的住房抵押貸款需求不能得到滿足。在這種背景下，住房抵押貸款證券化初步提出并付諸實施。
住房抵押貸款證券化是集合一系列用途、質量、償還期限相同或相近。并可以產生大規模穩定的現金流的住房抵押貸款，對其進行組合包裝后，以其為標的資產發行證券進行融資的過程。一般而言，證券的購買者是銀行、儲蓄協會、人壽保險公司和養老基金。這種證券化的信貸具有批量大、標準化、專業化、流動性強等優點。
與傳統的間接融資相比，這無疑是一種新型的融資方式。其"新穎"之處在于，在對住房抵押貸款按照不同的期限、不同的利率、不同的種類等進行分解的基礎上，將住房抵押貸款進行重新組合和給予重新定價，并以此為基礎發行具有不同風險和收益特征的"結構性信貸證券"，最終達到提高金融機構信貸資產質量和信用等級、分散信貸風險、增強信貸資產的流動性的目的。
很顯然，住房抵押貸款證券化為住房抵押貸款的發放者--金融機構提供了一條新的融資渠道，為已經發放的住房抵押貸款提供了一個交易和流通的場所。這一融資制度安排更便于金融機構進行流動性和資產負債管理，就像公司債券和公司股票一樣，當其持有者需要變現時，就可以通過二級市場來實現。無論對哪一類資產，二級市場最原始、最基本的功能就在于提高該類資產的流動性，住房抵押貸款證券化也不例外。發放住房抵押貸款的金融機構將抵押貸款銷售給二級市場的中介機構，將長期的住房抵押貸款資產變現成了具有高流動性的現金資產，從而為其發放新的住房抵押貸款提供了可能。
二、金融機構：要求不迫切
無論是從理論上分析，還是從實踐的結果來看，推行住房抵押貸款證券化都是有益的、必要的。而其中最大的受益者是住房抵押貸款證券化的發起者－－金融中介機構。
三、分散和轉移風險
金融機構發放住房抵押貸款，通常會面臨各式各樣的風險，如利率風險、流動性風險、拖欠違約風險、地產價格波動及通貨膨脹風險、信用風險和政策風險等，在通常情況下，發放住房抵押貸款的金融機構往往要單獨承擔所有這些風險。通過住房抵押貸款證券化方式，金融機構將住房抵押貸款資產出售給特別目的公司，并且把一份住房抵押貸款合同細分為若干份抵押證券，然后由住房抵押貸款證券的最終投資者持有，這就在很大程度上分散和轉移了存在于住房抵押貸款中的各種風險。
四、實現低成本融資
金融機構把住房抵押貸款分離出來并將它們用作證券發行的擔保品，并通過"信用增強"發行有保障的資產證券，從而獲得充裕的低成本資金。
五、改善資產負債結構
從事長期住房抵押信貸的金融機構，常常因資產的流動性差，不能將資產隨意變現，而承受資產／負債不匹配的風險；或者由于住房抵押貸款較大的提前償付的風險，因而很難建立一種與這種不確定性資產的現金流量結構相適應的負債結構。在這種種情形之下，如果計劃中的還貸現金流突然改變，金融機構就會因很難在短期內對負債結構做出相應的調整而蒙受損失。而通過轉移提前償付風險和提高資產的流動性，住房抵押貸款證券化就為金融機構調整、改善資產負債結構，防范資產期限不匹配風險，提供了新的途徑和手段。
六、提高資本利用水平
金融機構通過抵押貸款的證券化，不僅能得到現金收入，而且減少了長期貸款，有助于提高資本充足率和避免流動性困境；另外，通過抵押貸款證券化，金融機構可以減少對準備金和資本的要求，提高資本金比例，從而有利于增強金融機構的國際競爭力；住房抵押貸款證券化還使金融機構從容地通過出售高風險性資產，來有效地降低資產結構中風險資本的比率，提高資本杠桿效應。這也意味著金融機構可以減少獲得資本金的成本，以較少的資本獲得更大的收益。
除了金融機構之外，投資者也能夠得到住房抵押貸款證券化的好處。由于采取了"破產隔離"和"信用增強"等措施，住房抵押貸款證券化將缺乏流動性的資產轉變為流動性較高、信用風險較低、收益較穩定的證券，從而為投資者開辟了新的投資空間，投資者有了獲取更高收益的投資機會。
但是，在目前的條件下，推行住房抵押貸款證券化的緊迫性卻并不是十分強烈和突出。也就是說，現在金融機構面臨的還不是流動性不足的問題，還不是住房抵押貸款資金短缺的問題。只有在流動性成為問題時，才有進行證券化的迫切要求。前不久，中國建設銀行負責人就曾表示，中國建設銀行在切實防范風險的前提下，市場需要多少個人住房貸款就發放多少，貸款規模不受限制，保證資金的充足供應。這說明，金融機構現在缺乏的不是資金，而是好的貸款項目，流動性壓力對許多銀行而言都還不太大。這在一定程度上說明，金融機構對于住房抵押貸款證券化還沒有迫切的要求。
七、目前實施此方案：缺乏基礎支撐
盡管我國住房抵押貸款證券化具有必要性和必然性，但證券化的"基礎"還極為脆弱。
住房抵押貸款證券化需要具備一些最基本的市場條件和制度條件：一是龐大的住房抵押貸款存量；二是要建立兩類市場中介組織，第一類是收購銀行已經創造的住房抵押貸款，并建立抵押總庫，然后將抵押總庫中的抵押貸款細分為標準化的合約，這類中介組織應有穩定的長期資金來源；第二類中介機構為承銷或代銷抵押總庫中的抵押證券，這即通常所說的券商；三是有大量的潛在購買者即最終投資者；四是完善的制度及法律環境等。但是，我國的現實還有相當大的差距。
第一，住房抵押貸款規模太小，一級市場發育嚴重不足。
截止到1999年末，四家國有商業銀行個人住房貸款余額為1260億元，比年初增加了746億元，增幅達145％，個人住房貸款余額占各項貸款余額的比重為2％，占GDP的比重為1．5％。從發達國家和地區的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56％、美國為54％、日本為33％、香港地區為31％、馬來西亞為23％、韓國為14％、泰國為13％、菲律賓為11％、印度尼西亞為5％。我國住房抵押貸款的規模之小可見一斑。沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相似條件、違約率及提前清償率的抵押貸款組群，從而也無從推行住房抵押貸款證券化。
更為嚴重的是，銀行發放個人住房抵押貸款的操作還處于試驗階段，缺乏經驗，沒有形成統一的貸款標準和貸款格式。由于住房抵押貸款在全國才剛剛起步，盡管人民銀行下發了統一的個人住房貸款辦法，但各地、各行之間的情況不同，在具體操作中還沒有形成全國統一的、標準化的住房抵押貸款體系。從理論上說，貸款條件等的標準化是形成抵押貸款組群的前提，現在看來，貸款標準的統一仍需要相當長的一段時間。
第二，缺乏大量、持續、穩定的長期資金供給。
住房抵押貸款證券化作為一種融資方式，它需要有穩定的資金來源或資金供給，也就是需要有比較穩定的對于住房抵押貸款證券的需求，即該證券的投資者。從發達國家的情況來看，住房抵押貸款證券的最主要投資者（購買者）是機構投資者，包括養老基金、保險公司、商業銀行、共同基金、外國投資者等，甚至可以說，住房抵押貸款證券市場在很大程度上是由機構投資者支撐的，而不是分散的個人投資者。但是，在我國，機構投資者的現狀卻不令人樂觀。
一方面，我國能夠參與各種證券投資的機構投資者很少，尤其是類似于國外典型的機構投資者的數量十分有限。另一方面，機構投資者能夠真正用于投資的資金規模也很有限。無論是社會養老保險基金，還是商業保險公司，無論是商業銀行，還是作為典型的機構投資者的投資基金，其成為住房抵押貸款證券的主要投資者都還有一個十分漫長的過程。在這種情形下，一種可能的情況仍然是個人投資者來支撐住房抵押貸款證券市場。然而，由于資產支撐證券的復雜性，個人投資者沒有能力對自己投資的證券進行深入細致的分析，無法憑自己的專業知識對投資可能帶來的后果作出判斷，無法回避投資風險，無法進行投資組合以自覺地防范風險，無法或沒有條件及時根據市場的變化而對自己的投資策略進行科學的調整。因此，個人投資者不可能成為資產支撐證券的主要投資者。
第三，會計制度和稅收制度存在較大的障礙。
住房抵押貸款證券化交易涉及資產出售或融資為目的的不同程度的交易，能否妥善解決住房抵押貸款證券化過程所涉及的會計、稅收問題，是證券化能否成功的關鍵，它們直接關系到證券資產的合法性、盈利性和流動性，也關系到每一參與者的利益。目前我國關于住房抵押貸款證券化的會計處理制度基本上是一片空白，而且由于缺乏統一的會計準則，使得主管部門很難對證券化業務實行有效的監控。由于資產（住房抵押貸款）支持證券交易的創新，傳統的會計方法已經難以適應日益復雜的金融環境，因此，迫切需要根據新的情況，制定一套較為完善的關于住房抵押貸款證券化的會計制度。在住房抵押貸款證券化過程中，還涉及到稅收制度方面的問題，主要包括資產銷售的稅收、特設載體的所得稅處理以及投資者的稅收等方面。制定合理的稅收政策，降低住房抵押貸款證券化的融資成本，對我國開展住房抵押貸款證券化將起到推動作用?？梢哉f，根據我國現行的會計和稅收法規，結合住房抵押貸款證券化本身的特性，制定相應的會計和稅收制度是住房抵押貸款證券化過程中不可缺少的環節。
第四，缺乏被市場投資者所普遍接受和認可的信用評級機構。
資產支持證券的評級是投資者進行投資選擇的重要依據，因此，信用評級機構及相應的信用評級規則體系在住房抵押貸款證券化的信用級別的構造中發揮著極為重要的作用，甚至可以說，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。證券評級機構必須對被證券化的資產的信用風險進行中立的、科學的、公正的評估，以便投資者能夠依據評級機構出具的資信評級結果作出正確的投資決策。而我國的信用評級制度仍舊不完善，評級機構的體制和組織形式不符合中立、規范的要求，評級機構的運作很不規范，信用評級透明度不高，沒有一個統一的評估標準，難以做到獨立、客觀、公正地評估，甚至可能為了推行證券化肆意美化資產，隨意提高其信用級別。缺乏被市場投資者所普遍接受和認可的信用評級機構，必然影響資產支持證券的市場接受程度。
除此之外，資產證券化是一項技術性強、專業化程度高、程序復雜的融資工具，它涉及到經濟、法律等各個方面，因此，需要大量不但掌握法律、信用評級、會計、稅收方面的知識，而且掌握資產證券化方面的知識的復合型人才。而目前我國這方面的人才奇缺，這也成為我國資產證券化的一大障礙。
八、今后一段時期工作重點：創造條件打好基礎
到目前為止，我國還缺乏大規模開展住房抵押貸款證券化的基礎和條件。在這樣一個大背景下，我們不反對選擇某些金融業較為發達、信用基礎較好且住房抵押貸款有一定規模的大中城市進行試點，為將來住房抵押貸款證券化的推廣積累經驗。在這個試點過程中，要注意克服兩種傾向：一是某些人或者某些地方政府帶有某種強烈的"政治動機"的功利傾向，一心只想爭一個"全國第一"或者"全國率先"，以求在住房抵押貸款證券化的歷史上記下光輝的一筆，而不是真心實意地想推動中國的住房抵押貸款證券化進程；二是某些人或者某些地方政府帶有某種"圈錢"動機的利益傾向，以住房抵押貸款證券化之名，行"圈錢"之實，不計成本，更不計后果，不是從"市場建設"、"制度建設"的角度去想去做，而僅僅是想拿到發行債券的權利，籌集一筆資金，尤其要防止有些地方為了地方利益推動這種"圈錢"行為，政府行為過多的介入對于住房抵押貸款證券化恐怕是利少弊多。
我們主張在目前和今后一個時期內，把注意力和重點放在為住房抵押貸款證券化的推行創造條件和打好基礎上。
第一，完善和發展住房抵押貸款市場（一級市場）。一方面要擴大住房抵押貸款的規模，另一方面要完善住房抵押貸款市場的運行機制。從目前的情況來看，不僅老百姓反映獲得住房抵押貸款難，而且銀行也反映進行住房抵押貸款難。要解決這兩方面的"難"，一方面銀行在貸款期限、類型、利率等方面要有所變化，要更好地為消費者服務；另一方面有必要成立住房抵押貸款擔保與保險的專門機構，負責向發放貸款的金融機構提供擔?；虮ｋU，統一抵押申請、抵押估價和抵押合同，并負責評定證券等級，使之標準化。
第二，加強有關的基礎工作尤其是立法工作。為了最終能在我國建立起住房抵押貸款證券化，從現在起就應著手構筑資產證券化所需要的法律框架并研究制訂有關的法規，除了基礎性法規外，還需要專業性的法律法規，以保障住房抵押貸款證券化的健康運轉。此外，關于會計準則的制定、稅務的處理以及境外融資的處理等等都需要制訂詳細的規章。
第三，進一步規范發展我國的資產評估業和信用評級制度。到1999年底，我國已有資產評估機構116家，證券評級機構兩家。單從數量來看，資信評估機構已經不少，但缺乏質量。從國外資信評級業的發展歷程來看，關鍵不在于資信評級機構的多少，而在于其影響力的大小、可信度的高低。因此，當務之急是著重培養幾家在國內具有權威性的、在國際具有一定影響力的資信評級機構。因此，有必要規范資產評估機構的行為，建立完善的資產評估標準體系，采用科學的評級方法，甚至可以考慮加強國內評級機構與國際著名評級機構的合作，引進先進的信用評級技術和經驗，從而提高我國信用評級機構的素質和業務水平。
第四，注重建立一支強大的專業人才隊伍。住房抵押貸款證券化涉及金融、證券、房地產、評估、財務、稅務、法律等各個專業，需要大量的既有實踐操作技術和經驗、又有豐富的理論知識的專家。我們可以考慮從發達國家和地區引進具備豐富理論知識和實踐經驗的專家，同時加大對現有從業人員進行培訓的力度。
抵押貸款范文3
關鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔保；效果
一、引言
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。我國《商業銀行法》明確提出商業銀行開展信貸業務應當實行擔保。抵押是一種重要的擔保方式。
貸款抵押的作用和現狀，已有許多論述。當借貸雙方之間出現信息不對稱時，抵押和擔保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；藍虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（InwonSong，2004）。
我國抵押貸款發展較快。據人民銀行成都分行聯合調查組對國有商業銀行10個縣級以上機構2000年末貸款情況的統計調查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。
如何衡量抵押貸款的實際擔保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔保效果？實際擔保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究進行初步研究，并提出政策建議。
二、研究綜述與概念設定
1研究綜述
國外研究國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現較高的貸款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。從多國數據比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產法及對債權人權利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現出明顯差異；宏觀狀況對抵押物變現價值有顯著影響（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究對影響因素進行了識別，但沒有對影響的大小進行定量測算。
國內研究內抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究集中在存在的的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔保效果進行系統實證研究的文獻。
2概念設定
抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。
抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標來衡量抵押貸款擔保效果。
貸款回收率：＝1-貸款損失率
抵押物評估價值變現率：=抵押物變現凈值/抵押物評估值*100%
三、與結論
（一）樣本及處理
本利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區貸款抵（質）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當地各個行業與地區；貸款發放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現時間1996年至2004年。
為提高的準確性，對數據進行了如下清洗處理：
1、剔除了無效抵押數據。
2、對明顯異常數據進行了核實修正：（1）剔除了原數據中貸款金額低于3萬元的數據；（2）對實際擔保率大于400％的數據進行了逐戶核實。
樣本的基本情況如下表：
表1樣本基本情況一覽表
變量樣本量均值標準差25％50％75％最小值最大值
實際擔保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33
評估價值變現比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00
融資金額（萬元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640
處置時間（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180
處置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93
（二）主要結論：
1、樣本總體的實際擔保效果不服從正態分布，為偏態雙峰分布，其分布直方圖如下：
實際擔保率的均值為48.88%，顯示擔保的平均效果欠佳；標準差43.55%，效果波動大，穩定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統性因素。
2、評估質量基本呈現向低端集中的β分布特征，評估質量差，評估質量對擔保效果有顯著影響。
從銀行角度看，評估質量（評估價值變現比率）的理想分布應是一個均值大于或等于100%的正態分布，而且標準差越小，評估質量越穩定。
評估價值變現比率的實際分布情況如下圖：
從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現比率越低樣本比率越高，評估價值變現比率均值僅為39.84%，評估質量很不理想。
進一步對評估質量與擔保質量的相關關系進行分析，兩者之間的Pearson相關系數為0.545，雙尾顯著性檢驗系數為0.000，數據顯示兩者存在顯著相關關系。
3、處置時間呈現近似正態分布，與實際擔保效果無明顯相關關系
處置時間的分布如圖，呈現近似正態分布，其均值為54.79月，標準差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產權不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發育程度很低。
對處置時間長度與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設不能得到支持（Pearson相關系數為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數為0.806），即從實證數據看，不能認為處置時間是實際擔保效果的重要影響因素。
4、貸款金額與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
對融資金額與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，融資金額是實際擔保效果的重要影響因素，雙方呈負相關關系。大額貸款抵押的實際擔保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔保率，一是大額抵押物評估技術難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現。
5、處置成本率呈現β分布特征，與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
處置成本率的分布如圖，呈現β分布特征，其均值為20.45%，標準差為21.78%。由于數據的β分布特征，處置成本率數據主要集中在15%以下的區間里（低于12%的數據占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。
對處置成本率與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（Pearson相關系數為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，處置成本率是實際擔保效果的重要影響因素。
6、不同種類抵押物實際擔保效果呈現明顯區別
不同種類抵押物實際擔保效果區別明顯。不動產的回收率總體上高于動產的回收率，具體如下表：
表2：部分種類抵押物實際擔保率統計指標
項目樣本數均值標準差25％50％75％最小值最大值
居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70
居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33
商業用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60
用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67
商業用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33
辦公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5
工業用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10
設備7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00
7、多元線形回歸分析結果討論
研究試圖對實際擔保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現比率進行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的F檢驗，其決定系數R2約為于0.4。
四、改進抵押貸款管理的政策建議
1、提高抵押物評估工作質量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，由銀行而不是作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機構與評估人員評估質量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內部評估審核制度，并實行嚴格的任職資格管理。
2、區別對待不同種類、不同地區、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝唬⒉煌N類、不同地區、不同金額抵押物擔保效果檔案，在此基礎上制定種類、地區、金額區別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區、金額的抵押物評估價值審核實行區別授權，嚴控高風險種類和地區。
3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。
抵押貸款范文4
1、房子抵押貸款不容易。
2、房屋需要符合銀行要求：一般情況下，銀行受理20年以內的，產權清晰的，可以上市交易的房產。信用情況符合：這個銀行的客戶經理會幫您查您的信用情況，如果信用太差，銀行是不受理的。
3、房主的還款能力：具有抵押物還不行，還要有償還貸款的能力。即要有穩定的收入。委托擔保公司辦理。流程和條件基本和銀行是一樣的，只是手續由擔保公司跑。擔保公司長期和銀行合作，因此在利率，辦理速度，放款上比個人去銀行辦要有好處。要承擔一定的服務費啦。
可以說，用房屋抵押貸款來買房是明知不能為而為之，是沒有辦法的辦法，選擇這種方式的風險也很大，需三思而后行。
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抵押貸款范文5
一、住房反向抵押貸款在美國的發展歷史
上世紀五十年代，房產價值轉換抵押貸款的產品概念傳入美國。美國的第一份反向抵押貸款合同可以追溯到1961年Deering儲蓄協會的Nelson Haynes為他高中足球教練的遺孀所做的貸款安排。美國早期的反向抵押貸款一般由小貸款機構和地方政府機構發起并承辦。地方政府為維護自己的利益，規定貸款只能用于繳納財產稅和房屋修繕。
1981年美國成立了獨立的非盈利性組織――房產價值轉換國家中心，其主要職責是向老年消費者進行反向抵押貸款產品知識的宣傳和教育。根據全國住房法案，國會在1987年設立了房產價值轉換抵押貸款（HECM）保險示范項目，由聯邦住房管理局（FHA）提供這種反向抵押貸款公共保險項目。FHA為經其批準認可的貸款機構發放的貸款提供擔保，有效消除了貸款風險。Fannie Mae于1989年開始購買所有合格的HECM貸款，為反向抵押貸款的流通構建了一個二級市場。之后，反向抵押貸款在美國得到快速發展。目前，全美有120多家貸款機構提供HECM貸款，一些政府部門和非盈利組織如美國退休人員聯合會（AARP）和美國住房和城市發展部（FEUD）為退休房主提供免費的咨詢服務。
1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押貸款產品HomeKeeper，這是對公眾參與反向抵押貸款行業的又一大促進。Homekeeper在首次推出后就大受歡迎，極大地促進了美國反向抵押貸款市場的發展。
上世紀九十年代期間，一些大的金融機構通過改進產品設計和兼并聯合，重塑了美國反向抵押貸款行業的市場結構。1996年ULLICO成立了一個新部門重新設計了自己的產品以細分投資者。1999年Financial Freedom通過Lehman Brothers投資銀行融資兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把從Financial Freedom購買的反向抵押貸款資產包進行了證券化，標準普爾對該項資產組合進行了評級。反向抵押貸款行業的進一步整合發生于2000年，Financial Freedom被Lehman Brothers的一個部門合并，并開始購買Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押貸款業務。2001年8月Financial Freedom成為Lehman Brothers的一個分支機構，開始購買Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押貸款批發業務。
迄今為止，美國的反向抵押貸款市場最為成熟完善，其發展反向抵押貸款的成功經驗被其他國家紛紛效仿。
二、美國主要反向抵押貸款產品
（一）房產價值轉換抵押貸款（HECM）。為促進反向抵押貸款市場的發展，1987年美國國會授權美國房屋與城市發展署（HUD）發起了一項反向抵押貸款保險論證項目，由HUD及屬下的聯邦住宅管理署（FHA）運作，HUD負責設計、修改HECM計劃，FHA負責運營。但HUD及FHA都不是HECM的貸款人，HECM合約是由銀行、抵押貸款公司或其他私人機構發出的，最后，幾乎所有反向抵押貸款合約都將轉售給聯邦抵押貸款協會，同時Fannie Mae也積極參與改良HECM的運作。HECM是美國最重要的、最受歡迎的反向抵押貸款，在每個州都能申請到這種反向抵押貸款產品，占到市場的90～95%。HECM可以采取多種領取方式，有一次領取、每月領取、年金領取，或是以上的組合等。其信用額度方式最受歡迎。
（二）住房持有者貸款。Homekeeper計劃在反向抵押貸款市場上的重要性僅次于HECM。它由Fannie Mae自己設計并于1995年初發行的一種反向抵押貸款，與HECM相近，不同的是貸款領取方式較少，借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Homekeeper的主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以借到更高數額的資金，這是因為Homekeeper不受HECM借款最大數額的限制。Homekeeper還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處，增加其借款數額。對于同時符合HECM和Homekeeper貸款條件的借款人來說，他們傾向于選擇HECM，這是由于HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向于選擇Homekeeper貸款。與HECM相比，目前Homekeeper貸款規模還較小。
（三）私營市場產品。這是由私人性質的保險公司、銀行和信貸公司向擁有較高價值房產的62歲以上老人提供，對申請人的收入和借款使用目的沒有任何限制。國家再保險人不承保這一反向抵押貸款方案，所以貸款人只能向借款人收取一部分風險保費以承擔借款總額超過房屋凈值的風險。目前，這一方案只向美國部分州提供。其中，最著名的當數由隸屬雷曼兄弟銀行旗下的“財務自由”老年基金公司設計推出的高額反向抵押貸款，即財務自由計劃，只在美國21個州銷售，專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。
三、總結
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對于中小企業主來說，利用自有住房或是廠房等房產向銀行申請房產抵押融資是最常見的一種融資途徑。
在眾多的中小企業貸款方式中，這一方式最大的優勢在于流程簡便、申請容易，相對于中小企業主們青睞的信用貸款來說，額度上也有較大的提高。
但是，在房產抵押融資的過程中，融資比例也有一定的限制。按照目前大部分銀行所設置的標準來看，一般不得超過抵押物評估價值的70％。由于在評估價值上也有一定的折扣，因此，很多動用房產抵押貸款的企業主會發現，貸到他們所希望的額度還有較大的難度。
就在近期剛剛結束的2009年上海金融業服務中小企業洽談會上，來自包括銀行、保險、證券期貨、擔保公司、小額貸款公司在內的多家參展單位齊聚一堂，為中小企業發展中遇到的問題提供了多種解決方案。小洽會也吸引了不少帶著需求的中小企業主到現場了解和咨詢情況。來自松江的劉先生就是其中的一位。劉先生說，由于企業發展的時間還不長，房產抵押貸款是他目前融資的主要渠道，他參加“小洽會”，就是想看看房產抵押貸款能否獲得更高的額度。讓他覺得幸運的是，對于符合一定條件的中小企業，一些銀行已經推出了更高比例的貸款產品。
“押余融”最高額度超過90％
“押余融”是寧波銀行中小企業全面金融服務品牌“金色池塘”中的產品之一。寧波銀行上海分行的參展工作人員介紹說，“押余融”是針對已在寧波銀行獲得抵押授信的小企業，對應抵押差額部分所發放的保證循環授信額度?！巴ㄋ椎乩斫猓河嗳凇且粋€與抵押貸款相組合的融資產品，它可以按照抵押差額的部分來提供融資?！睂幉ㄣy行的工作人員說。
舉個例子來說，假如客戶擁有一套評估價值為300萬元的房產，在銀行辦理抵押貸款的業務，在大部分銀行獲得的最高可貸額度為七成，也就是210萬元，而剩余的三成，就是抵押差額的部分?！把河嗳凇本褪且缘盅翰铑~部分來進行二次融資貸款。將抵押貸款和“押余融”結合起來，小企業可以獲得的貸款額度大幅提高?！皟烧呦嗉?，最高可以達到房產評估價值的100％?！边@位工作人員說：“但在實際操作的過程中，會根據客戶的條件有所調整，一般可以達到房產評估價值的90％以上。”
“押余融”是一種授信額度，通過抵押差額部分來確定。對于獲得這一額度的小企業來說，在這一額度之內，需要使用的時候以“審核”的方式進行提款，無需逐筆簽訂借款合同。同時，額度之內的資金可以隨借隨還，也節省了小企業運行中的財務成本。同時，“押余融”使用的范圍也比較廣泛，額度既可以用于貸款，也可以用于承兌匯票、貿易融資等各類授信產品。
那么，什么樣的客戶才可以獲得“押余融”貸款的額度呢?據悉，這項業務主要針對在寧波銀行辦理抵押貸款業務的客戶，或是結算賬戶開設在寧波銀行的客戶開展，除了各項資質符合寧波銀行的要求之外，銀行會對企業進行一段時間的跟蹤調查，資信良好、企業運營狀況正常的企業，通常在第一筆貸款發放后半年左右的時間內，可以獲得“押余融”的授信額度。但在辦理的過程中，出于風險防范的需要，小企業要提供抵押所有權人的保證作為擔保，一般在申請后2～3天內就可獲得銀行的回復。
“商貿通”抵押率放大至120％
民生銀行的“商貿通”業務，通過抵押、擔保等多種形式，抵押率最高可以放大到120％，這也是“商貿通”業務最大的亮點所在。
但是，與普通的房產抵押貸款產品相比，“商貿通”業務只適用于部分的客戶群體，在房產抵押中也設有一定的限制，因此并非所有的小企業都可獲得這一貸款。
正如“商貿通”品牌的名稱那樣，這一業務主要針對的是商貿流通及相關行業的個體工商戶和企業。如民生銀行各地分行都在所在地城市的著名商圈設立了“商貿通”服務中心，專門為商圈內的個體工商戶、企業提供服務。
在“商貿通”業務中突出的特點就是多種貸款擔保的方式共用。如基本的住房、商業用房和工業廠房抵押外，貸款企業還可以根據自身情況和經營模式，選擇一種或是多種擔保方式。像自然人聯合擔保，由3個或3個以上的自然人自愿組成聯合擔保體，相互提供連帶擔保責任；由市場開發商，像交易市場、商業街的市場開發者(或管理者)提供法人擔保；使用商鋪的承租權、企業的應收賬款進行質押等等。這些擔保質押方式密切貼合商貿企業的特點，與抵押共用的話，能夠將抵押額度顯著提高。
如“商貿通”業務中規定，單獨使用抵押方式，最高可以獲得抵押物評估價值80％的貸款額度，貸款期限最長可達10年?？梢钥闯觯c其他銀行的抵押貸款方式相比，這一業務的額度、期限還是有很明顯的優勢的。不僅如此，如果將抵押與擔保、質押等方式相結合的話(民生銀行目前可提供11種方式)，“商貿通”最高的貸款額度可以達到抵押物評估價值的120％。
出于風險防范的需要，民生“商貿通”業務也對貸款企業提出了一定的要求，除了良好的資信記錄、經營狀況外，“商貿通”要求企業主擁有從事生產經營投資活動(包含承包、租賃活動)三年以上的行業工作經驗，同時在民生相關機構所在地有固定經營場所連續經營兩年以上。此外，貸款人原則上需要擁有民生銀行相關機構所在地城鎮常住戶口或有效居留身份，并擁有固定住所。
值得一提的是，民生“商貿通”業務還在民生銀行的網站上專門開辟了電子申請通道，提交自己的信息和需求之后，就會有專門的客戶經理與申請人進行聯系，也方便了貸款企業辦理這項業務。
中行專設中小企業置業貸款
由于很多中小企業使用抵押貸款業務，為的就是獲得流動資金、擴大生產經營條件等等，中行上海市分行最近也推出了一項“中小企業置業貸款”的業務，如果想使用抵押業務獲得新置業的資金，倒不如直接向銀行申請這一貸款，在還款方式上，上海中行也給出了較為靈活的方案。
據了解，符合條件的中小企業法人可以向中行申請中小企業置業貸款，用于購買特定區域內的各類自用房產，貸款額度最高可達房產購置價的50％。這一業務，除可有效緩解企業流動資金壓力、大大提高企業資金周轉效率外，也可為中小企業擴大生產經營創造了條件。
記者了解到，和目前大多銀行推出的針對中小企業法人的廠房按揭貸款不同，市中行此次推出的置業貸款，可用于購買特定區域的各類自用房產，包括用于生產的標準工業廠房以及用于自身辦公的商業用房，上海市的國家級和市級工業開發區內的工業廠房，原則上中環以內的商業用
房都屬于貸款業務范圍。而在貸款期限上，最長貸款期限分別可達5年和7年。中小企業可以選擇按季等額本金、按季等額本息、按月等額本金以及按月等額本息等多種靈活的還款方式。同時，對于符合一定條件的優質客戶，中行還可給予不超過一年的還款寬限期。
皇冠：成功人士的不二選擇
今年36歲的黃豐亮剛剛被提升為公司華東區總經理，為了與自己的身份匹配，黃豐亮準備買一輛高檔轎車。然而，面對市場上眾多的汽車品牌，黃豐亮開始了一場尋覓愛車的旅程，而在旅程的終點，他終于找到了自己的最愛――皇冠。
老家河北的黃豐亮1995年從復旦大學畢業后就留在了上海發展。依靠過硬的文憑和流利的英語，不久他就被一家美國的世界500強公司錄用，從事銷售方面的工作?？恐约翰恍傅呐ζ床妥吭降匿N售才能，黃豐亮很快就被領導慧眼識中，成為公司重點培養對象。一晃十多年過去了，黃豐亮在上海結婚生子并安下了家。而最近，黃豐亮被提升為該公司華東區的總經理，月薪也升到了5萬元。正當黃豐亮全家都為之感到高興的時候，黃豐亮卻犯了難。
黃先生的困惑
原來以黃豐亮的經濟水平，幾年前就完全具備了買車的能力。但頗具理財頭腦的黃先生深知買車容易養車難，相比于一次性拿出的購車費，以后日積月累的養車費用更加昂貴。因此在黃豐亮看來，與其勒緊褲腰帶買輛低檔轎車，還不如經濟寬裕時一步到位直接買中高檔轎車。黃先生說：“我買車看重的是一種駕駛的樂趣，是一種-身份的體現?！?/p>
對如今的黃豐亮來說，自己的收入完全足以承受30萬～50萬元的高檔轎車，而-且自己也需要一輛高檔轎車與自己的職位和身份相匹配，和客戶談生意時也能給，自己增添信心。然而目前市場上30萬～50萬元的高檔轎車品種眾多，競爭激烈?；谶^去對德系車留下的性能及安全性上的良好印象，黃豐亮一開始傾向于購買德系車。尤其對奧迪A6頗有好感，但覺得寶馬5系列和奔馳E系列也都各有千秋，一時拿不定主意。
一次和從美國總公司調回國內的上司一起吃工作餐閑聊時，黃豐亮講起了自己選車的困惑。上司聽了黃豐亮的心理價位和要求后，建議他選購豐田皇冠。
當黃豐亮問起推薦皇冠的原因時，上司笑著說道：“當朋友們每每問到我為什么沒有選擇歐系美系的車輛時，我總是告訴他們，我在不少國家都有過工作經歷，因此也開過很多不同種類的車，歐系的、美系的、韓國的……但是最能讓我感受到駕駛樂趣的車輛還是現在這輛豐田皇冠，可以用一句‘隨心所欲’來形容它?！?/p>
上司進一步解釋道：“我這輛皇冠是剛從美國總公司調回國內時公司幫我配的，一開始我也納悶怎么會給我配輛日系車。結果看到皇冠時，發現它的確氣派非凡、曲線圓潤，一點也不張揚，很符合中國人內斂含蓄的性格。另外皇冠的做工精細，內飾也很豪華，車內的視野范圍廣，操控方便，尤其是剎車感覺非常舒服。而且豐田在國內市場占有率很高，4S店到處都是，保養維修也非常方便……算下來這車我已經開了兩年了，最大的感覺是這車的動力真是不錯!推背感特別強，提速快，駕駛起來特別暢快。就加速這一點上說，他比我之前開過的寶馬和奧迪都有過之而無不及。男人么，內心都有一種駕馭和征服的欲望，皇冠很好地滿足了駕駛者隨心所欲享受駕馭樂趣的需求?！?/p>
有路必有豐田車
聽了上司的建議，黃豐亮對皇冠頓時產生了一種好感，并回想起小時候的一段往事。
在上世紀80年代黃豐亮還在上小學的時候，就因為豐田經典的廣告語――“車到山前必有路，有路必有豐田車”――從而愛上了汽車。有一次語文考試，有道題目要求學生回答諺語“車到山前必有路”的下一句，黃豐亮沒有按標準答案“船到橋頭自然直”作答，而給出了“有路必有豐田車”的答案。結果可想而知，老師點名猛批，更奚落他豐田車不是想當然就能有的，最終招同學哄堂大笑。
想到這里，黃豐亮突然對皇冠產生了一種奇妙的感覺，并決定對皇冠做一番深入的研究。
新浪汽車、搜狐汽車、太平洋汽車、汽車之家……黃豐亮開始在各大網站上廣泛收集有關皇冠的信息，并把皇冠的各種性能數據和自己原來較中意的奧迪A6進行全方位的比較。結果發現皇冠的空調系統、音箱系統、汽車的安全性、動力系統、外觀、內飾等各方面都毫不遜色，而在節油性和舒適性上則明顯有過之而無不及。而且黃豐亮發現皇冠還在J.D.Power(美國最具影響力的權威汽車評級機構)的質量調查中得過冠軍!黃先生第一次從理財的角度，認識到了皇冠的優點。
選擇皇冠 無怨無悔
此外，黃豐亮還在汽車論壇上發帖尋求皇冠車主們的切身體驗，以期獲得更客觀公正的信息。
結果黃豐亮發現大部分皇冠車主都對自己的愛車褒獎有加。一位蘇州的網友對皇冠的節油性表示了強烈的認可。他在回帖中寫道：“其實我最滿意的還是皇冠的油耗，由于工作和生活的需要，我經常要穿梭于市區與開發區之間，油耗曾經是一度讓我很頭疼的問題。但皇冠在油耗上的表現讓我很滿意，我現在的百公里油耗只有8升，這對于排量3.0L、長度將近5米的車來說是很難得的。而且在操控性上，皇冠的表現一樣優秀，急轉急停、剎車制動、加速減速的表現，都很出色。我非常享受這其中的駕駛樂趣?！?/p>
一位北京網友則從另一個角度對皇冠做了這樣的評價：“自從買了皇冠，我的許多商業活動都增加了不少便利。我以前也乘坐過很多車，比較起來，皇冠給我突出印象是安靜。關上車門，車外嘈雜的聲音，仿佛跟隨著我的關門動作，一起被我關在了門外，就像回到只屬于自己的空間，屬于自己的世界……那種感覺，是很愜意的，尤其我這樣生活節奏快的商務人士，安靜本身就是一種至高的享受?！?/p>
還有一位上海網友表示：“因為工作關系，我經常在不同路況的道路行駛，無論是高等級的高速公路還是路況稍差的省道，皇冠都給我帶來了舒適平穩的駕駛體驗。在4000公里的時候我的皇冠在上海4S店做了首保，從發動機里排出的機油在行駛了這么長時間后依舊比較清澈。這從一個側面顯示皇冠發動機良好的性能。特別值得一提的是皇冠的服務非常體貼和到位，對行駛過程中的一些該注意的問題，一汽豐田公司都能及時提醒和回訪。這讓我感覺非常慶幸自己選擇了皇冠。”
和幾個網友交流下來，黃豐亮對皇冠的好感也逐漸上升了。
精致構造 暢快體驗
別人說得再好，也不如自己親眼目睹來得真實。于是認真在網上做完了前期預備功課后，黃豐亮馬不停蹄地來到了豐田4S店實地了解情況。第一次近距離親眼看到皇冠，給黃豐亮留下了極為深刻的印象。那輛外觀典雅的皇冠車，靜靜地躺在店里最顯眼的位置，一眼望去，賞心悅目。打開發動機前蓋，銀色發動機罩下的V6發動機
依舊散發出耀眼的精致光芒。轉到車后，黃先生更是被皇冠尾部設計的細節部分所吸引，那渾厚敦實的尾部加上奪目的紅色LED尾燈，充滿陽剛之氣之余，增添了少許的嫵媚和性感，使皇冠車體現出少有的“商務家用兩相宜”的獨特魅力。
打開車門，駕駛位置一覽無余，淺色系的基調，加上少許跳躍式面板裝飾，皇冠的內飾和它的外表一樣，內斂不張揚。坐進駕駛室，座位合身舒適，伸手撫摸方向盤，做工精細，手感極佳，簡約卻不簡單。方向盤中間那個皇冠徽標，同樣內斂中蘊藏著無盡的張力，體現出了有別于一般轎車的品位和尊貴，時刻提醒著你開的是具有尊貴血統的皇冠車。整輛轎車可謂渾然天成，精致得恰到好處，沒有絲毫突兀的感覺。坐在皇冠車中，黃先生完全被皇冠身上所帶有的尊貴氣質所征服。
當然，要讓理性精明的黃豐亮下決心選擇皇冠，顯然還需要更多的理由。這不，第二天一大早黃豐亮就迫不及待地駕駛著從上司那里借來的皇冠出去兜風。這輛皇冠上司雖然開了兩年，但從外觀上看卻保養得很好。啟程上路，黃豐亮感覺操縱輕盈，過彎毫不拖泥帶水，在光滑平坦的市區柏油路面行駛，由于皇冠性能優良的減震系統、寬大的輪胎以及符合人體工程力學的舒適座椅，過濾掉了各種路面的凸凹以及高速磨擦的聲音，給人帶來一種強烈的舒適感和安全感，就像在水面上滑過一樣，使黃豐亮情不自禁想起了冰上芭蕾……
至此，熟諳理財之道的黃豐亮明顯感覺到，在30萬～50萬元的眾多同類型轎車中，CROWN皇冠的確具有較好的性價比，優勢相當明顯。更重要的是，與皇冠的零距離親密接觸，讓他深深地感到，即使拋開理性分析，單單從完全的感情上說，他也完全被皇冠的尊貴氣質和駕駛所吸引，黃豐亮心中的天平終于完全倒向了皇冠。
尋尋覓覓 終得至愛
于是沒過多久，黃豐亮便在4S店簽訂了皇冠的購車合同?？删驮谒却使诘截浀哪嵌螘r間里，黃豐亮對皇冠的認識又從技術和情感層面，上升到了文化層面――他發現皇冠擁有如此悠久的歷史和如此顯赫的業績。
從上世紀60年代進入中國后，皇冠已經為中國消費者提供了近半個世紀的尊貴享受與真誠服務。國產皇冠于2005年上市后，憑借其優異的商品性能，在國內高級車市場一直名列前茅，贏得了近20萬消費者的喜愛與信賴。進入2009年，皇冠仍以優異的表現牢牢占據著細分市場三甲的位置。
更重要的是，黃豐亮在網上查閱相關資料的時候發現，皇冠與其他同檔次轎車相比，其最突出的優勢在于這輛車背后所蘊藏的文化內涵上。因為對于高端轎車消費者來說，除了對座駕有精細的做工、舒適的座位、優越的性能等剛性要求外，更需要一種文化心理上的暗合和精神需求的自我肯定。而皇冠系列轎車在中國有很長的淵源，許多國人的心中都有著一種難以割舍的皇冠情結，對他們來說，買皇冠似乎是最好的選擇――因為皇冠身上正暗藏著其他品牌難以比擬的象征社會尊崇和歷久彌新的文化符號。黃豐亮這才意識到，自己之所以從一開始就對皇冠有一種說不出的好感，就是因為皇冠大氣、內斂、不張揚的文化氣質和自身的文化品位正好吻合。
頓時，黃豐亮有了“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費功夫”的欣喜感，對著妻子高喊：“我終于找到最適合我的座駕了!”
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