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商業地產范文1
經歷了十年的高速發展，商業地產目前已經達到了相當龐大的規模。有數據顯示，截至目前，中國商業地產開發總量已達到5.64億平方米。一二線城市商業地產已經趨于飽和甚至過剩，全國以購物中心為主的商業地產已經超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預計要達到10000家。
“10年前，大家在問，什么是商業地產；5年前，大家在問，誰在做商業地產；今天，大家在問，誰沒有做商業地產；5年后，大家會問，誰還在做商業地產。”業內人士如此總結出我國商業地產發展的大致脈絡。
如此巨大的體量，隨之出現的產能過剩問題可想而知了。據權威機構報告分析，目前國內各主要城市商業地產供過于求，短期內供應消化壓力較大。商業地產開始面臨產能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場空置率增高的風險加大，商業地產觸地就賺、拿地就贏的時代已經一去不返了。
下面我們就以商業地產中的購物中心為例，看一看商業地產過剩的原因和壓力：
我們看到，隨著零售物業市場體量和版圖的快速擴張，諸多過?！昂筮z癥”出現。比如在國內一些大中城市商業設施的推遲開業、關門歇業甚至倒閉已經不是什么新鮮事。究其原因，一是商業設施的過度開發；二是消費增長乏力，而消費乏力更加劇了商業設施的過剩狀況；三是商業設施缺乏布局和運營經驗。
以萬達關閉部分百貨賣場為代表，顯示出商業地產發展陷入一定的困境。某廣場開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業績欠佳，萬達這個商業巨無霸也不得不根據實際情況作出調整，將合同期尚未到期的商戶勸退。
諸如此類的重大調整已經涉及全國很多家，而遭遇項目轉型的百貨賣場豈止萬達廣場？全國眾多城市曾經門庭若市的著名大賣場都有關門停業的新聞出現，而更多的新建商業街、臨街店鋪出售難、招商難、經營難已經成為目前不言自明的普遍現象。
我們看到的現象是，商場越來越多，前來購物的人卻越來越少，網購的方便、低價和選擇面廣，將商場的人們拉到了互聯網，由此導致越來越多的鋪面空置，進而牽連到商業地產的發展受阻。
在一些賣場內，兒童游樂項目、娛樂項目、餐飲項目開始成為重要的經營內容，但是這些互動體驗式消費場所畢竟發展空間有限。如何進行錯位經營，避免面對面的同質化競爭，大力引入文化、體育、室內探險、互動節目等，是業內人士需要正視的問題。
由此我們看到，在泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業地產的發展現狀正在走向困局。
目前，整個商業地產的市場供應非常大，但是零售行業受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應集中且消費人口尚待培養的新興商圈將尤為明顯。同時，項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特征，租金的上漲空間將持續受限。自去年8月以來，長沙商業用房均價一直呈現走低趨勢。上月，長沙市內六區新建商業用房網簽均價為12161元/平方米，環比下降12.54%，創近一年以來新建商業用房成交價格的新低。同時，辦公用房上月成交均價為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數月份的成交價格。
商業地產范文2
［致辭］
商業地產狂潮正在以驚人速度和能量席卷著中國的每一塊土地。這股狂潮淹沒了許數人的創版權所有業努力，同時也成就了少數人構筑商業地產業王國的宏偉夢想。
在商業地產界風云變幻、起伏跌宕的激烈競爭之中，缺乏對商業地產運作的專業化理解，把握不準商業和地產的最佳契合點，始終是困擾許多開發商的難題，時代呼喚專業化的商業地產管理顧問公司。
一貫秉承誠信、合作、專業、共贏的處事態度，華夏凱英始終致力于搭建一個使商業和地產和諧共舞的平臺，使整個資本流動過程和物質流動過程的參與者都能夠中享受生活樂趣的同時，實現價值的最大化和極致化。
華夏凱英——始終堅持與有能力掌控未來的人展開策略，實現組織與個人的增值和完美展現。
［簡介］
北京華夏凱英管理顧問有限公司是一家專業性的顧問公司。自1993年成立以來，公司一直專注于為商業地產及零售業企業提供商業地產策劃、招商服務、營銷推廣、商業物業管理、經營管理以及商業地產相關設計等綜合的。
憑借多年的商業地產及零售業策劃與開發經驗，北京華夏凱英管理顧問有限公司已在國內多個重點城市和地區成功地籌劃了以購物中心、商業步行街、shoppingmall為主導產業的商業地產項目數十宗，成為國內最卓越的商業地產顧問及策劃機構之一。
［核心服務］
商業地產策劃
對商業地產項目進行定位、定性規模建議、市場策略確定、項目概念設計建議、項目商業組合建議、設計方案的市場化調整等。
商業地產市場咨詢
對商業地產項目進行市場環境分析、市場競爭分析等，從而對該項目的規模、定位、市場策略等做出基于市場調查的定量判斷，并對商業策劃的內容進行量化修正，最終進行項目的財務評價，為開發商提供投資決策及項目設計、融資、招商等所需要的數據依據。
商業地產決策咨詢
以商業地產項目的項目背景為基礎，結合開發商的資源、資金背景，為開發商提供項目投資與否，以及在何種資本框架下，進行投資的方案。
商業地產管理咨詢
針對商業地產開發商、管理運營商在項目開發、運營過程中所碰到的管理架構、erp、公共關系、人力資源等問題，提供專業管理咨詢。
商業地產營銷
對商業地產項目進行出租、出售。商鋪出租的費按照商戶租約的月租金計；商鋪出售的費，具體協商。
商業地產相關設計
商業地產廣告設計、商業企業的ci、vi設計、dm海報制作、商業地產項目招商手冊的設計、印刷業務。
［接洽流程］版權所有
1、初步考察
與項目方初步接洽，對項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，對項目的可操作性做出初步結論。
2、簽署工作協議
確定項目操作的總體思路后，則與項目方洽談合作事宜，簽定《項目顧問服務合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
3、實地調研
根據初步考察的結果，制定詳細的正式市場調查計劃，組成市場調研小組和策劃專家組，開赴項目所在地做正式市場調查。
4、由專家對項目建設規劃設計提出指導性建議
對項目的整體發展戰略、開發內容、開發模式、市場形象、項目主題、項目規劃、、設備設施、服務功能、物業管理和經營管理等各個方面提出具體意見。
5、撰寫各類報告
根據不同客戶的需求，提供不同的核心報告。
6、召開方案論證會
召開合作雙方負責人及有關專家的論證會，對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據討論結果對方案做進一步的完善與改進。
7、完善策劃，促使項目成功
商業地產范文3
夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，從美國的商場、酒店、工業用地、寫字樓等商業地產主要投資方向來看，美國的房地產市場尤其是商業地產有迅速恢復的趨勢，房地產基金的復蘇也預示著整個房地產市場即將復蘇。在夏威夷，公寓平均售價為30～60萬美元，獨棟房子價格為50～60萬美元，折合人民幣為300多萬元人民幣，比廣州的中高檔房子都便宜。但是，由于稅務結構不同，往往令不清楚相關法規的中國投資者在美國購房的成本較高。美國州和州之間房產稅不同，部分州的房產稅會超過房價的3%，而夏威夷的房產稅為0.3%，差距約10倍。不僅這方面的差距大，張勝日進一步舉例說：“美國的房價也與中國不同，美國不按照每平方米單價計算，而是根據房子的整體狀況進行評估，最后給出一個售價。同一個區域兩幢房子由于室內設計、方位等因素不同，每平方米的價格可能相差10%～20%?！贝送猓I房還要考慮其他后續支出，如果購買高檔公寓，就需要支付公寓管理費，以夏威夷為例，一般高檔公寓的每月管理費為600～2000美元。
2013年英國經濟復蘇勢頭并不明顯，但樓市出現回暖跡象。原因：一是英政府對房地產業的刺激政策；二是大量避險資金抄底樓市。之前由于歐元區債務危機的持續，寫字樓、商鋪和倉庫租賃需求不斷下降，導致英國商業地產投資回報率在2012年1月跌至超過兩年半以來的最低水平。根據投資物業數據庫的數據，包括租賃收入在內的商業地產總回報率在2012年1月為0.4%，低于2011年12月的0.5%，創下2009年6月以來的最低水平。
事實上，英國政府此番刺激樓市動作很大。不久前，英國財政大臣奧思本在公布財政預算時，宣布了一項名為“助買”的新計劃，旨在支持希望購房但無法承擔房貸首付的人。此外，大量避險資金進入英國抄底樓市，推動英國樓市重拾升勢。近年來，美、歐、日等相繼推出量化寬松政策，令世界市場流動性泛濫，機構和個人急于為其資產尋求避險之地。與其他歐洲國家相比，英國雖是歐盟成員國，但由于沒有加入歐元區，在一定程度上避免了歐債危機的沖擊。同時，由于英國是世界金融中心之一，倫敦成為歐盟及其他國家有錢人的“避險天堂”，而投資房地產自然是他們最愿選擇的方式。以英國倫敦為例，2013年第1季度倫敦中心地帶的商業地產銷售額為27.5億英鎊，其中71%來自于國際買家做出的貢獻。
商業地產范文4
商業地產有多火？即使不是房地產行業的從業者，也能從不斷開工建設的商廈和不斷豐富的購物中心業態中得窺一斑。
“商業地產的火熱是一種正?，F象，是住宅開發到一定階段必然帶來的結果?！币卒仯ㄖ袊┛毓捎邢薰娟惤髡J為，“在城鎮化率超過50%的背景下，本身就是商業地產快速推進的一個階段。在這個階段，大量企業進行商業地產的開發是正常的，這是市場的自然周期?！?/p>
陳建明表示，政府調控抑制了人們的住宅投資需求，使部分資金被擠壓到商業地產中去，這也是商業地產火熱的另一個原因?！斑@本來是在一個正常的發展周期中出現的，但住宅調控加速了這個過程。當前的這種火熱是住宅地產和商業地產互相推動的結果?！?/p>
針對當前不少專家稱三四線城市的商業地產存在泡沫的問題，陳建明認為，任何一個市場都會有一定的泡沫存在，否則市場很難生存。住宅地產和商業地產的發展存在時間差，按照正常的時間差一般是住宅地產的常住人口滿足一定當量三到五年以后，商業地產才會賺錢。所以，如果是靜態地理解這個問題，可能存在泡沫。但是一個動態平衡的過程，所謂的泡沫，絕大多數情況可能是階段性的供需失衡造成的，并非真正意義上的泡沫。所以，現在存在的“泡沫”，是在合理的動態平衡以后可以解決的問題。
商業項目要做到“攻守平衡”
做商業的人很多，真正“上道”的卻不多。這也是不少企業在住宅行業順風順水，卻在商業項目上遭遇“滑鐵盧”的根本原因所在。
作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達廣場在全國各地遍地開花，其復制速度驚人，而“萬達模式”以其超前的投資戰略、“訂單”式乃至自主經營的開發方式以及豐富的開發經驗在業內具有舉足輕重的的地位。
陳建明認為，“萬達模式”是很值得借鑒的一種模式，其最吸引人的點在于“攻守平衡”策略。
何為“攻守平衡”？陳建明解釋說，所謂“攻”，即在做商業的時候考慮“恰當持有”，而“守”則是指“充分銷售”。“攻守平衡”正是萬達廣場最核心的部分。陳建明介紹說，萬達的每個商業項目，都能夠做到租賃和銷售的恰當結合，使得企業不僅能夠快速回籠資金，而且能夠有后期的持續的資金收入來支持項目的發展和運營?！巴耆钟形飿I對大部分民企來說是難以承受的，而如潘石屹般全部賣掉又會在后期經營時面對困難，精明如潘石屹也只能在一線城市的核心地段進行開發。所以，運作商業地產時，恰當持有加充分銷售就可以使企業避免不少危機。”
一位萬達內部人士稱，萬達建筑綜合體的出售比例高達六成以上，持有的經營性物業僅占到三成到四成。萬達是依靠住宅銷售資金反哺持有物業，最終實現“現金流滾資產”的終極目標。
究其根本，折戟于商業地產的無非是因為經營不善而最終“死于”資金鏈斷裂，“恰當持有和充分銷售”的精髓正在于使房企在回籠資金時能夠擁有更多的流動資金。
“因為老百姓的投資渠道有限，商鋪是一種不錯的選擇，只要開發商解決好土地和基本的資金問題，在規劃階段考慮好持有和銷售的比例，一般來說，持有的物業都會對后期的商鋪銷售具有拉動作用。所以，開發商從其中獲利并非難事?！标惤鞅硎荆趯嶋H操作中，開發商要注意的是拿盡可能大的地塊，將銷售物業和持有物業分開。
新型城鎮化下的商業地產
戴德梁行在2012年曾發出預測，在城鎮化和服務業這兩大推進劑的推動下，商業地產將進入黃金十年。如今，城鎮化建設升級為新型城鎮化建設，商業地產參與其中，將不再僅僅是蓋一座商廈那般簡單?！霸诔擎偦ㄔO中，難度最大的是一些遠離中心城市，遠離老城區，人口當量較少的小城鎮建設，這就要求小城鎮在規劃期要做好產業定位，商業的地位就顯得很重要，需要它來帶動小城鎮的發展?！?/p>
陳建明認為，簡單地將產業劃分為三個產業是“簡單粗暴”的一種劃分方式，并不科學。 “科學發展的城鎮化是農業、工業、特色農業、商貿、生態、商業、旅游、商務和房地產九大產業的科學組合和合理規劃，既要考慮產業競爭力、可行性、又要考慮持續發展，對第三產業的細分有利于城鎮化的長治久安，告別霧霾?！?/p>
在陳建明看來，小城鎮在發展的過程中，商業的規劃在其中起著至關重要的作用。而細分以后的產業定位正有利于小城鎮的商業規劃，也是小城鎮由“美麗城鎮”上升為“魅力城鎮”的根本所在。
要打造一個小城鎮，并且使小鎮獲得更加持久的發展，需要商業地產的力量。陳建明介紹說，商業在城鎮化過程中的作用有三個境界，第一是常規小鎮的商業的升級換代，商業作為配套設施出現，品牌和規模都不大。第二是“美麗城鎮”中的商業，如果城鎮本身的當量足夠，品牌和規模都會有所提升。第三是“魅力城鎮”。“像在美國的一些主題公園周邊形成的小城鎮，旅游消費的當量帶動多少，就會形成多大的消費，因為大量客流的存在同時會帶來很高的商業價值?！?/p>
商業地產范文5
關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
商業地產范文6
今年出臺的“新國八條”以及信貸收縮等措施再次強力打壓了樓市的反彈機會，住宅市場進一步承壓。而不在限購范圍內的商業地產，在經過去年的預熱之后，已經成為投資者們無法忽視的價值寶地。
住宅投資價值縮水
4月17日，自去年出臺“國十條”已滿一年，持續不斷的樓市調控政策也取得了成效。日前，根據國家統計局公布的數據顯示，3月份，全國一、二手房價格均呈現下降勢頭。雖然滬深廣等一線城市的房價并沒有出現大幅下降，但漲幅的回落依舊能夠顯示出房地產調控已經對房價產生了明顯的影響。
有業內人士認為，在國家樓市調控措施不斷發力下，居高不下的房價已經開始出現松動，同時也從側面反映出住宅市場的投資屬性已經開始削弱，預期回報值在不斷降低。市場的觀望情緒不斷加重，也導致了住宅市場的投資價值已不如調控前那般明顯。
另外，由于房地產市場受政策壓制明顯，住宅投資開始縮水，為了保住住宅市場的利益，一些開發商選擇了捂盤惜售，放緩了推盤的節奏。此外，由于商業地產不受限購，投資回報高于住宅，不少開發商從住宅市場轉向開發商業地產。
投資者轉戰商業地產
由于商業地產不在限購范圍之內，迎合了投資者的主流心態，前來咨詢soHo、商鋪和寫字樓的客戶絡繹不絕。
福建申發置業有限公司總經理羅新表示，
“從政策的走向上看，政府是不會放任住宅價格繼續走高，而商業地產則沒有這些顧慮。從整個中國房地產的發展大勢來看，收緊、打壓住宅市場將會導致住宅價格‘穩中有降’，這也必定會帶來商業地產新的一次革命?！?/p>
君臨?盛世茶亭銷售經理裘滿也認為，在調控下，住宅市場受到打壓，商業地產不受政策影響，投資者正在從住宅向商業地產轉型，開始注重投資店鋪、soHo等項目。
諾亞財富管理中心的研究報告也指出，雖然商業地產存在著一定的風險，但商業地產的價格波動小于住宅地產，而且目前市場普遍看好商業地產，因此，投資商業地產風險不會太大。從長期看，隨著市場的變化，尤其是房地產投資信托基金的推出以及社保基金進入商業地產的準入條件成熟，商業地產的價格將越來越多地向租金價格靠攏。
此外，羅新還認為，住宅市場將迎來一波降價潮?！邦A計在近年年底，房價或將下跌10％左右，因此，投資者應掌握節奏，果斷出手，逢低買進。”他同時指出，住宅地產在未來仍是主體，未來10年后住宅價格達到5萬元／平方米都不算高。
開發商向商業地產轉型
記者在住交會上明顯感受到了開發商對與商業地產寄予的厚望和宣傳熱度，在本次住交會上，超過8成的房企力推涉及商業地產的樓盤。一些大品牌開發商也明確表示將進入商業地產市場。據悉，一直主營住宅項目的福晟集團就宣布將于5月份推出位于閩江北岸中央商務區的商業地產項目。
