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房地產市場的基本概念范文1
關鍵詞：房地產項目、思維邏輯、模式Abstract: With the continuous development and deepening of national macro-control in the real estate industry, the real estate project planning, which is more and more attention and widespread concern in the industry. Planning level means that the merits of the project, planning determines the success or failure of the project market fate to a considerable extent, such a conclusion in mature developers view is allow all doubt consensus and do not need to argue the fact. However, in the face of growing competition in the market, compared with the clear "plan needs", "need to plan" and "how to plan" have a blurred vision, not very clear, this contradiction between purpose and means, conflict concept and method, plagued by developers, also plagued the planner
Keywords: Real estate project, logical thinking, mode
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
策劃思維的邏輯起點
策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發生的事情所做的當前決策，表現為一種借助腦力進行模擬操作的理，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤最大化的經濟性，這些基本元素的有機構成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質量的根本。
策劃思維的邏輯起點
策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產的產品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五星級的家”的身份概念和先辦學校，再建房子的教育概念，以及北京現代城的SOHO概念等都是房地產項目策劃概念設計有口皆碑的典范。
如果說上述概念設計是從整體規劃的角度進行的，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計的領域，前者是生活概念，后者是住宅產品概念，前者是宏觀的小區概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨院式住宅”、北京現代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設計引領時尚的杰作和代表。
一個時期來，沿海城市房地產市場項目策劃，在思維模式的橫向嫁接方面有許多成功的探索，受到權威的肯定，媒體的追捧和消費者的廣泛認同。房地產與旅游的整合產生了旅游房產概念。產權式酒店，時權式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑的“5+2”生活概念等，潘石屹的博鰲藍色海岸是這一概念的知名項目。SOHO、E—house是網絡與房地產的嫁接，奧林匹克花園是體育與房地產的嫁接。這些概念是形成有效傳播的邏輯起點，是注意力經濟求之難得的發展商的產品賣點，消費者的記憶點，也是目前激烈的房地產市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果的重要訴求因子。
房地產項目策劃，在宏觀上可區分為或者說設計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基本概念或范疇，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維的兩個基本領域，即“策劃項目”思維領域和“項目策劃”思維領域。 前者重策略，后者重謀劃。根據對房地產市場不間斷的調研分析，結合企業自身的發展戰略，策劃符合企業發展需要的各類項目，作為項目儲備，可稱之為軟資源儲備，與資金、土地、管理、關系，人、財、物等軟硬件物質資源儲備（可稱之為硬資源儲備）進行有機整合，雙向對接，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動的，即根據項目儲備尋找資源，根據已有資源策劃項目，兩相結合，不可偏廢，實現房地產企業兩類資源的聯動和可持續發展。
房地產市場由初級競爭正逐漸過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產商、投資商面對逐漸走向規范、走向秩序、日趨激烈的市場競爭，在保證硬資源儲備的同時，不斷加強軟資源儲備，并根據策劃項目和項目策劃的需要，調整和健全企業的策劃班子，建立符合這一演變需要的策劃運作機制，可以說是十分必要的。相信有遠見的發展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業在優勝劣汰的市場經濟法則面前的重要性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。
項目策劃的思維模式
策劃思維有其獨有的個性特質，但決不排斥認識過程的一般規律和科學思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為“信息的輸入、加工、輸出、反饋”等構成的信息流動過程。區分為獲取信息、處理信息、產生方案、效果評估四個階段，對應項目策劃的市場調研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個環節。各階段、各環節的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。
策劃思維的歸納模式
從自然資源的利用上可把房地產項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等
從區位上可分為市區項目、郊區項目；從規模上可分為單體住宅樓和住宅小區；從品質檔次上可分為安居房、經濟適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結構上可分為磚混結構、框架結構等，此外，還可從產品題材、建筑風格、社區文化、生活方式等方面進行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的“獲取信息”階段，也就是市場調研階段的作用主要體現在對市場信息科學、有效、準確的把握上。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項目的產品定位、市場定位十分重要。
策劃思維的推理模式
房地產市場的基本概念范文2
(一)投資性房地產的基本概念
房地產是指房屋和土地及其產權的總稱。隨著我國房地產市場的不斷發展，房屋交易也日趨活躍，企業持有的房地產，除了自身的生產經營活動以外，出現了將房屋用于賺取租金或增值收益的活動，形成了投資性房地產。
(二)公允價值計量模式的概述
公允價值亦稱公允價格、公允市價，指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿的雙方交換一項資產或清償一項債務所使用的金額。在公允價值計量下，負債和資產按照在公平交易中，對市場情況熟悉的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。
(三)投資性房地產采用公允價值計量模式的必要性和可能性
1.投資性房地產采用公允價值計量具有必要性。投資性房地產性質特殊，與一般的固定資產和無形資產不同，投資性房地產的價值經常并不隨著時間的推移而逐漸遞減，相反，其價值往往逐漸增加。如果采用成本模式進行后續計量，投資性房地產的賬面價值將不能如實地反映其真實市場價值。只有采用公允價值模式，才能更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。
2.投資性房地產采用公允價值計量具有可能性。市場經濟的不斷發展，使得越來越多的房地產有了活躍的交易市場，活躍市場的交易價格為公允價值計量提供了良好的參考價格，有利于公允價值的應用范圍進一步擴大。財政部在2014 年1 月26 日了《企業會計準則第39 號一一公允價值計量》，為公允價值的應用提供具體操作指南，改善以前公允價值計量不一致的狀況，規范企業公允價值計量和披露，有利于正確和全面地使用公允價值。
二、我國上市公司投資性房地產公允價值計量的現狀
從2007 年準則實施以來，我國上市公司采用公允價值對投資性房地產進行計量的比例非常小，比例小于10%，從而可見上市公司采用公允價值計量屬性的積極性并不高。投資性房地產公允價值計量模式運用效果與預計的相差甚遠，究其原因是有多方面的。
三、上市公司采用公允價值計量的財務影響
(一)投資性房地產公允價值計量改善了上市公司財務狀況
在投資性房地產會計準則下，企業可以自己選擇投資性房地產后續計量模式。如果企業選擇成本模式對投資性房地產進行后續計量，按投資性房地產的成本確認賬面價值，若投資性房地產增值，則公司可以選擇將部分利潤隱藏起來。如果企業選擇公允價值模式進行計量，會在資產負債表日以投資性房地產的公允價值調整資產負債表賬面價值，使企業資產的賬面價值增值，將企業所持有的投資性房地產的隱性增值收益釋放出來，增加了資產總額，降低資產負債率，提高企業的償債能力。
(二)投資性房地產公允價值計量使財務數據波動不可預見性增強
投資性房地產公允價值變動損益的大幅增長依賴于房價的上漲，促使公司凈利潤快速增長;相反，如果房價沒有顯著變化或下跌，則會導致公司后期業績下滑。再者，近幾年來受到國家的宏觀調控影響，房地產市場不再呈現出前幾年繁榮的景象，房地產價格波動變化較大，采用公允價值計量的投資性房地產的價值可能會縮水，從而導致企業業績下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大。
四、建議
(一)加強信息披露
對于該類上市公司，應該對投資性房地產公允價值計量的信息披露予以加強。對于投資性房地產的相關信息，要結合表內披露和表外披露，強調兩者間的勾稽關系。表內披露投資性房地產的資產負債表日的價值，表外披露投資性房地產的功能用途、初始成本、使用狀態、公允價值計量引起的當期賬面價值的變化情況、公允價值的確定方法及理由依據等。
(二)制定配套稅收政策
國家稅務總局于2007 年7 月頒布《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]80 號)，其中規定：企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。這項政策具有很好的鼓勵效應，相關部門應制定更多的有利政策，從而更好地推動公允價值在實際中的應用，給企業減輕稅務負擔;避免企業為避稅而傾向于繼續使用歷史成本計量模式。
房地產市場的基本概念范文3
[關鍵詞]信息不對稱;房地產市場;解決策略
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.12.111
在20世紀70年代，信息不對稱現象便受到美國三位經濟學家斯蒂格利茨、阿克爾洛夫、斯彭斯的極大關注和研究，表明信息在交易雙方的不對稱分布中對市場交易行為和市場運行效率產生一系列重要影響[1]，其研究成果為市場經濟提供了一個新的視角，增進了人們對市場行為與市場參與者的經濟關系等問題的理解，為社會經濟的發展產生了重要的推動作用。因此，2001年，瑞典皇家科學院為了表彰他們在“使用不對稱信息進行市場分析”領域所做出的重要貢獻而授予諾貝爾經濟學獎。
1信息不對稱概述
信息不對稱是指由于外在環境的復雜性、不確定性以及參與者的主觀意圖，交易或合作雙方掌握的與交易或合作有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性等方面存在的差異。差異發生在交易契約簽訂之前，容易引發“逆向選擇”;差異發生在交易契約簽訂之后，容易引發“道德風險”。
逆向選擇是指掌握信息較多的一方利用對方對信息的無知而隱瞞相關信息，獲得額外利益，客觀上導致不合理的市場分配行為。信息不對稱是造成逆向選擇的根本原因，解決的關鍵是獲得一方的私人信息并傳遞給另一方，建立信息共享渠道。逆向選擇會損害開發商的重要利益，其解決的方法有四種。一是樹立以顧客為中心的理念，給消費者傳達真實的信息;二是通過廣告、報紙、書刊等媒介傳遞可靠信息;三是建立質量擔保，給消費者信念;四是建立咨詢機制，給消費者更多的機會獲取信息。
道德風險是指占有信息優勢的一方為自身利益而故意隱藏相關信息，對另一方造成損害，增加交易的風險性和交易成本的行為，其本質上屬于問題。在房地產市場中，開發商與消費者簽訂合同后，消費者不知道且沒有約束條款限制開發商的操作過程、缺乏有效的市場監督機制是造成道德風險的主要原因。要避免道德風險的發生，需要在合同設計中，讓人承擔一部分不確定性風險并承擔相應補償責任。其解決方法有四種。一是設計激勵機制，使開發商不利用自己的信息優勢改變合同;二是實施保險制度，有效轉移風險;三是建立長期合同機制，讓開發商付出更多的機會成本;四是完善行業信譽體系，控制對方和克制自己的市場行為。
可見，信息不對稱必定導致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害，為減少或避免這類行為的發生或者降低信息搜尋的成本，提高社會資源配置效率，經濟學家為此提出了許多理論和模型。該理論在彌補傳統的經濟學理論的漏洞的基礎上推動了現代經濟學理論的新發展，標志著經濟學開始由以假設為基礎的推導理論模型向基于現實經濟的理論解釋位移，促使行為經濟學的誕生;同時，以信息不對稱為前提的心理博弈和經濟利益較量，為洞察市場經濟的運行拓寬了理論視角，將對博弈論的發展起著重要的推動作用，也為轉型經濟中的發展中國家進行體制設計和政策選擇提供了具有啟發性的思路。
2信息不對稱在房地產市場的表現形式
信息不對稱在各個行業都廣泛存在，如服務、制造、銷售等，但在房地產行業中表現尤為突出，主要體現在房地產交易、合同訂立、房屋質量、物業管理等多方面。
2.1房地產交易中的信息不對稱
房地產交易主要針對房屋建筑，涉及的內容可以概括為內部信息和外部信息兩方面。開發商掌握的外部信息主要包括市場環境、房屋的開發價值和潛在價值、環境位置、交通狀況及周邊環境等，甚至房地產行業的發展趨勢及風險大小。內部信息主要包括構成房屋的材料、結構、施工質量、物業管理等。作為普通消費者，僅知道開發商公布的外部信息和部分房地產行情內容，開發商有信息的絕對優勢，形成了嚴重的信息不對稱，損害了消費者的利益。
2.2合同訂立中的信息不對稱
根據合同法的規定，合同訂立是指當事人雙方經充分協商并達成一致，但房地產市場中，開發商單方面制定合同文本，消費者只有簽字權，對于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發商制定合同條款時在符合法律法規的前提下，盡可能地保護自身的利益，對消費者造成不利情景。一般消費者對于合同的相關知識了解甚少，不能有效通過合同維護自身的正當合法權益，而且當維護權益需要付出成本時，大多主動選擇放棄。
2.3房屋質量方面的信息不對稱
在房地產市場交易中，消費者得到最終的實物。對于構成實物的實體結構、內部構造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發商為了節約成本對于材料經常以次充好、偷工減料等，消費者只能看到表觀而不能看到內部，許多質量問題只有在一定時間后才能發現。
2.4物業管理方面的信息不對稱
現階段的物業管理模式主要有兩種：專業物業管理公司和房地產開發商的人員，而我國大多數屬于后者。物業管理需要有較高的管理水平，好的服務質量，要有公平客觀的服務意識，能為消費者解決切實問題。但房地產開發商經常由自己專門的物業部門來進行物業管理，遇到事情追究責任時，物業管理公司和房地產開發商互相推責，權責難以限定，物業管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費者沒有選擇物業公司的權利，沒有雙向的選擇機制，缺少有效監管與制度，消費者在購房后許多問題得不到有效解決。因此相關部門需要不斷完善制度，大力推動物業管理行業的發展，使其正規化、科學化、標準化、廣泛化。
3信息不對稱對房地產市場的影響
信息不對稱對房地產市場的影響是深遠的、重大的。在房地產市場中消費者明顯處于信息劣勢地位，而開發商作為人，掌握著產品開發的全部信息，在許多方面信息都占有絕對優勢。開發商為了贏得更多的利益，會利用自身的信息優勢及一切資源來損害消費者的權益。根據資料分析，我國房地產市場仍處于發展階段，在制度不夠完善、監管不全面的情況下，由于信息不對稱而引起的逆向選擇、道德風險、交易率低下等問題已嚴重阻礙行業的發展，長此以往必將影響經濟的大趨勢。
3.1房地產市場中逆向選擇影響
開發商與消費者對于房屋建筑質量信息的不對稱，會造成“逆向選擇”。房地產市場中，房屋的質量參差不齊，價格與質量呈線性關系，好質量相對房價較高。開發商掌握著工程實體資料，清楚知道房屋的質量狀況，而消費者僅知道市場上房屋交易的平均質量，對于有質量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購買價格只是按平均質量水平所對應的價格，消費者傳統消費心理希望物美價廉，大多數消費者在購買房屋時首先考慮的因素是房價，并選擇價格較低的進行購買，結果消費者會購買市場上房屋質量低劣的產品，而高質量的產品被空置，失去交易機會，造成“劣勝優汰”的現象。但是，房地產開發商為了銷售房屋產品以盡快回籠資金并賺取利潤，往往會重新評估市場、重新定位房屋品質及房價，以滿足消費者的需求。這種通過改善房屋質量而降低價格，使整個市場充滿太多劣質產品，必將影響房地產行業的健康發展。
3.2房地產市場道德風險影響
信息不對稱同樣會造成道德風險的發生，在市場上消費者了解到的信息都是開發商為了宣傳該商品的正面信息。開發商為了贏得市場和消費者認同，在房屋的廣告宣傳中通?？浯髮嶋H的外在環境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對于實質性信息，房屋內部構造、材料使用情況、潛在質量問題等都隱藏起來，給消費者一個美好的藍圖。由于信息不對稱，消費者無法知道隱藏的信息，一般根據知道的信息來判斷，往往會改變原來的消費心理。在簽約后，開發商同樣通過信息不對稱，在工程中通過對材料的使用、設計、容積率等變換來獲取利益，從而損害消費者利益，造成墻體開裂、漏水等質量問題，使消費者權益受到嚴重損害。
3.3對房地產經濟影響
房地產市場中信息不對稱不僅對消費者利益造成損失，還對社會經濟影響較大。房地產市場每年使用資金上萬億，開發商注重對高品質、高檔房屋的建設開發，缺少與收入水平相適應的房屋開發。開發商為賺取利潤，高檔房屋開發數量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發量較少，高檔房的供給量遠大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關系結構不對稱，大量消費者的需求得不到有效滿足;同時大量高檔小區房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進行流通，開發商資金的使用風險也增大，因此，消費者的消費需求不能有效釋放，影響著市場經濟中擴大內需的發展。
總之，信息不對稱對開發商、消費者、社會經濟都有影響，開發商面對“逆向選擇”，好質量的房屋被空置、無法出售而缺少競爭力，消費者面對逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對于房地產市場而言，信息的不對稱造成房地產市場經濟的低迷，交易率低下，阻礙擴大內需經濟需求轉型，影響著房地產行業的健康發展，影響著國民經濟的發展。
4房地產市場中信息不對稱問題的解決對策
4.1建立完善的社會信用評價機制
信用是聯結不同經濟主體之間平等關系的紐帶，為所有進入市場的主體建立信用記錄，是當前亟待解決的社會問題。有了信用記錄，市場行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關者的誠信數據，為自身做出正確決策、維護正當權益奠定良好基礎。建立信用記錄，關鍵是借助社會公共資源，依靠網絡技術平臺，以法律法規、部門規章及相關制度為準繩，以守法、守信（市場交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實力（經營、資本、管理、技術）為綜合評價指標，建立高增值的守信獎勵機制和高力度的失信懲罰機制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統予以公示，并根據情節輕重，進行法制教育，采取行政、經濟、法律和社會輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發商探索出一套符合誠信原則、促進公平交易的營銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產行業的健康發展、持續發展仍有不小的距離。因此，建立房地產業“社會誠信綜合評價體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴大守信者信用額度，可以有效解決房地產營銷中因信息不對稱帶來的誠信問題。
4.2建立透明的網絡在線交易系統
信息不對稱是市場經濟的弊病，要想減少信息不對稱對經濟產生的危害，政府應在市場體系中發揮強有力的作用。與建立信用的社會評價機制的方法不同，政府規制具有強制性。目前，政府采取的房屋建筑質量規范、物業管理條例、通用的合同文本、房地產中介和房地產經紀人的職業資格認定制度等，對緩解房地產市場信息不對稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結合現實交易情況來看，如果政府對房產交易環節進行政策調整，建立商品房網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，培育誠信中介機構等，可以改變房產交易中消費者的劣勢地位，有效促進行業的健康發展。
建立商品房網絡在線交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發商掌握的傳統銷售模式，為雙方平等交易創造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發商、銷售商視為銷售秘訣，通過認購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創造購房沖動，從而帶動樓盤快速銷售，創下了多個銷售當天即清盤的業界“奇跡”。房地產開發者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價值，只在乎賺取差價的投資越來越多，從而擠壓自住型購房者的需求，造成供求關系的緊張。建立網上交易系統，實施透明、陽光的銷售方式，有利于讓消費者掌握更多的房產信息，消除消費者在房產交易中不平等的地位。從總體上來說，網上公示樓盤信息，觸動了房產交易中的利益格局，使消費者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產市場信息不對稱的狀況。
除此之外，培育誠信中介機構，建立信息對稱的機制，將改變交易中消費者的劣勢地位，有利于消費市場的信息和諧。目前房地產市場上，房地產中介機構或房地產經紀人，對解決信息不對稱現象有一定作用，但市場的魚龍混雜、從業人員素質低、誠信度差，將極大削弱其應有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽好的、公正的、專職的經紀人從事中介工作，以獲得開發商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實現信息對稱。
4.3建立誠信的信息市場體系
對房地產開發商來說，要敢于把自己的“私有信息”變為“共享信息”，主動消除因信息不對稱給消費者帶來的疑慮，樹立“誠信為本”職業操守，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業廣告，應力求妥當可信，樸實無華。同時，房地產企業也要努力增加自身的信息含量，仔細研究消費人群的偏好，最大限度地獲得消費信息，以最快的速度建設消費者滿意的商品房，將信息經濟作為盤活整個市場的原動力。對消費者而言，要充分利用信息社會的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當消費者掌握了真實的商品信息時，才可能獲得房產交易中的平等地位。但需要特別指出，開發商和消費者由于各自利益的不同，總會制造一些不對稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產“信息對稱”銷售是不可能出現的，開發商與消費者信息不對稱的狀況始終會存在。
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房地產市場的基本概念范文4
【關鍵詞】房地產稅；實施；經濟發展；影響
要分析房產稅的影響首先必須了解什么是房產稅，為什么要開征房產稅，以及房產稅如何征收。
1 房產稅的基本概念及其目的
房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。從性質上看，房產稅屬于保有稅，即針對不動產保有行為的一種征納。
從房產稅所具有的特性來看，房產稅具有兩個目的：一、有利于籌集地方財政收入。房產稅屬于地方稅，征集房產稅可以為地方政府籌集市政建設資金。二、有利于加強房產管理。房產稅是調節房地產市場的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產投資規模。
2 房產稅的計稅方法
根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：
第一、按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：
年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%) ×1.2%
第二、按租金收入計算，其計算公式為：
年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%) 1 房產的計稅余值
按稅法規定，對于企業自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。
所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產原值，是指企業按照會計制度的規定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規定，企業對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。 2 租金收入
按照規定，對于企業出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計據。房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規定計征房產稅
房產稅是一個社會性的問題，它的實施關系著整個社會經濟的持續穩定發展，同時，房產稅的開征也有力地影響著社會公平。
3 征收房產稅對社會經濟的影響 1 在短期內，對個人住房征收房產稅必將抑制商品房的投資和投機需求
政府有關負責人表示，試點征房產稅開始后，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部將總結試點經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內征收、這必將影響部分購房者投資房產的意愿，甚至開始拋出投資投機性住房。
對個人住房征收房產稅，增加了住房持有成本，無論是自住房購買者還是投資者都會更加謹慎。未征收房產稅前，住房持有成本低，很多買得起房的人都會多買房子囤起來，等房價高的時候再賣出去。征收房產稅后，住房持有成本增加，購房者就會考慮到可能承擔的風險，很多人在買房時就會量力而行，在房產投資上也更加謹慎。 2 征收房地產稅不會影響房地產業的發展
雖然國家為了房地產的健康發展對個人住房征收房產稅，一定程度上可能會抑制商品房的投資，但是，與此同時，由于國家加大了保障性住房的建設步伐，所以，國家對房地產市場的宏觀調控措施并不會影響房地產業的發展，恰恰相反，國家對房地產市場的宏觀調控措施不僅會加快穩妥的解決居民的住房問題，而且會促進房地產市場持續、平穩、健康的發展。 3 對個人住房征收房地產稅將加大我國地區間稅收分配差距，從而影響到地區間經濟協調發展
我國由于地區間的經濟發展存在差距，各地區房地產銷售價格有顯著差異，基本趨勢是越發達地區房價越高，地方政府征收的房地產稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區間稅收分配差距，影響地區間經濟協調發展。
因此，我認為房產稅應該根據不同地區的實際情況按不同的稅率征收。
4 征收房產稅對社會公平的影響
從房產稅征收的對象來說，對個人住房征收房產稅，一是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。
住房是居民財產的一個主要組成部分。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、動產和不動產。房地產差不多占了資產總額的一半。眾所周知，有錢的人住的房子大，理應多交稅，窮人住的房子小，甚至沒有房子，他們理應少交稅或者不交稅。
近年來房價暴漲，住宅的價值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒有相應的稅種，貧富差距可能會越來越大。向房地產衍生的資產性收入征稅是完全合理的。
當前，中國的貧富差距居高不下。根據世界銀行《世界發展報告2006》提供的近年來收入分配不平等狀況的測量指標，在127個國家里，中國與幾個拉美和非洲國家并列于第95位。收入不平等程度高于中國的只有29個，其中27個是拉丁美洲和非洲國家。亞洲只有馬來西亞和菲律賓兩個國家的不平等程度高于中國。非常遺憾，中國被列入少數收入分配不平等程度很高的國家。
值得特別關注的是，近年來貧富差距非但沒有縮小，還在繼續加大，這說明我們的稅制亟待改革，其中房產稅缺位是一個很重要的原因。開征房產稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過開征房產稅提高地方政府轉移支付和改善公共福利設施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產稅還可以讓廣大民眾分享房地產(包括土地)升值的好處，有助于促進社會公平。
5 結束語
房地產市場的基本概念范文5
【關鍵詞】房地產教學改革實踐
【中圖分類號】F293.3【文獻標識碼】A【文章編號】2095-3089（2016）09-0047-02
《房地產經紀與房地產投資》是經濟學專業一門重要的專業必修課。改課程主要講述房地產投資概述、房地產投資分析、房地產市場分析、房地產開發項目的區位條件分析、房地產基礎數據估算、房地產投資項目財務分析等。學生通過該課程的學習，引導學生對房地產相關工作崗位所需要的理論知識和動手技能，為學生今后從事房地產相關的工作奠定理論和實踐基礎。
房地產投資課程有以下幾個特點：1.概念性和需要記憶的內容多；2.課程更新的速度比較快；3.與實踐聯系緊密。根據房地產投資課程的特點，在教學中通過“教學做”讓學生理解基本概念的同時，對房地產投資分析方法和技能也能充分的掌握。
一、房地產投資教學現狀和難點
1.課程知識體系繁雜
房地產投資課程理論知識較多，涉及多么學科。涉及到房地產的相關概念、法律法規；房地產開發、經營、消費、服務和管理過程中需掌握的一些規律。上述知識涉及經濟學、經濟數學、管理學、會計學和市場營銷學等多門學科，此類內容難度較大。因此，對于三本學生而言，房地產投資知識體系比較繁雜，內容難度較大。
2.教材內容跟不上專業知識的更新速度
由于房地產是中國經濟發展的重要支柱，房地產相關的專業性知識一直是學者關注的熱點，所以相關的專業知識更新的速度很快。同時隨著房地產的不斷發展，房地產市場法制不斷的完善。近幾年國家對房地宏觀調控不斷發生變化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去庫存，房地產法規也相應的做出調整。以上這些原因都會導致房地產專業知識發生變化，這就要求我們在教學過程內容也要做出相應的調整，而新教材的修改或編寫都需要一定時間，這就導致了現有教材內容跟不上房地產專業知識的更新速度。
3.實踐教學缺乏條件
正如我們之前提到了，房地產投資是一門實踐性很強的課程，實踐方面教學對這門課至關重要。但是現實的情況是大多數學校對房地產投資課程教學中注重理論知識，而不注重實踐教學環節。最主要的原因是很多老師在教學過程中缺少實踐教學中所需要的大量專業資料，很多學校也沒有相關的房地產模擬評估實驗室。
二、房地產投資課程教學改革的內容
1.改革教學內容，突出教學重點
不同院校的學生、不同專業的學生有不同的特點，因此，在選擇教材時要有一定的針對性，盡可能選用最新出版和適合三本院校學生的教材，給學生提供3～5本參考書。時機如果成熟可以針對本校學生編制適合他們的教學教材。
《房地產經濟與房地產投資》課程的特點是理論多、應用性強。由于理論多，知識體系繁雜，學生在學習過程中往往感覺枯燥無味，對這門課不感興趣。所以老師在理論教學過程中要突出教學重點，使學生對重點知識能更好的了解，做到有的放矢，達到教學目的。另外，在教學過程中老師要進行課堂角色轉變，由傳統的滿堂灌到課堂上學生成為學習的主體，而老師由主角變成導演。老師根據課程目標設計相應的教學形式，根據課程教學任務布置相關的教學任務，讓學生在角色扮演中完成相應的任務，達到教學效果。
2.加大案例教學
隨著教學手段的不斷發展，現在的大學生更喜歡多媒體教學手段，同時應用多媒體教學傳達的信息量也更多，特別適用于案例教學這個環節。案例教學是結合實際例子，用剛學過的理論知識進行解釋和分析，案例教學對《房地產投資》課程有很大的意義。通過案例教學使學生對理論知識有更深的理解，同時也能激發學生對改課程的學習興趣，提高課堂的教學效果。
3.到房地產估價事務所進行實地考察
老師在教學過程中缺少實踐教學中所需要的大量專業資料，很多學校也沒有相關的房地產模擬評估實驗室。這種情況因資料的可得性差，和學校對實驗室投入少等原因在短期內得不到解決。那為了加強實踐教學環節，老師可以組織學生到也為進行實地調查研究，也可以組織學生進行階段實習或組織學生到相關單位聽講座，達到教學效果。
三、結語
房地產經紀和房地產投資是一門實用性很強的課程，老師在教學過程中，要針對存在問題，進行教學改革，有效推動該課程的建設。學生通過該課程的學習，引導學生對房地產相關工作崗位所需要的理論知識和動手技能，為學生今后從事房地產相關的工作奠定理論和實踐基礎。
參考文獻：
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[2]橫艷陽.房地產開發概論課程教學改革探討[J].高等建筑教育.2011（1）
房地產市場的基本概念范文6
關鍵詞：房地產；投資；投入產出；關聯產業
中圖分類號：F299 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2014）01-0021-04
房地產是國民經濟的重要組成部分，也是推動社會發展和促進地區經濟增長的主導產業。1998年7月國務院頒發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式開啟了我國住宅貨幣化、私有化發展的道路，中國也真正進入了“商品房”時代。自此，以市場化為導向的我國房地產業迅速發展，房地產開發投資、房屋開工面積及房屋銷售面積等指標大幅上漲。進入新世紀以來，我國房地產業更是蓬勃發展，年均增長率在20%左右，極大地改善了我國居民的住房條件，也促進了國內投資與消費的雙重上升，帶動了其他相關產業的發展。房地產業屬于資金密集型、勞動密集型產業，而且產業鏈長，房地產業一個非常重要的特點就是具有很強的產業關聯性。因此，房地產業的波動一般會對許多和其相關聯的產業發展產生較大的影響，調控不當會產生經濟泡沫，影響國民經濟的健康發展。
一、基本概念
（一）產業關聯理論
產業關聯是指在經濟生產活動中，各產業之間存在的廣泛的、復雜的和密切的經濟聯系。產業關聯理論又稱投入產出理論或產業聯系理論，側重于研究國民經濟發展中產業之間的中間投入和中間產出之間的關系，更能夠清晰地反映各產業的中間投入和中間需求，可以幫助分析各相關產業的關聯關系。該理論主要是由美國經濟學家里昂惕夫在理論上借鑒了古典經濟理論、馬克思的再生產理論、瓦爾拉斯的全部均衡論和凱恩斯的國民收入理論的有益思想；并受魁奈經濟表、原蘇聯國民經濟平衡表中棋盤式表格的啟示，在20世紀30年代提出的。
產業關聯中最基本的聯系是產品、勞務聯系；其次是產業結構變動的最活躍、最積極的因素即生產技術聯系，還有勞動就業聯系、投資聯系；產業間產品和勞務聯系的價值量的貨幣表現是產業價格聯系。
（二）產業關聯類型
從產業發展的角度分析，產業關聯主要是指產業之間存在的一種供需關系。關聯度越高，相互依賴性就強，聯系就越密切。依據產業間供給與需求的關系，產業關聯度分為向前關聯和向后關聯。
向前聯系是指某些產業因生產工序的前后，前一產業部門的產品為后一產業部門的生產要素，這樣一直延續到最后一個產業的產品，即最終產品為止。
向后聯系是指后續產業部門為先行產業部門提品，作為先行產業部門的生產消耗。
二、基于投入產出的房地產業關聯度分析
投入產出分析就是運用投入產出表從數量上分析產業之間的相互關聯程度，其分析結果可以作為一國（或地區）制定社會經濟發展戰略與產業指導政策的依據。現已成為研究產業結構問題的重要方法之一。
（一）產業關聯的計算
投入產出表的第I象限反映了產業之間相互影響、相互依賴的活動過程，通過計算第I象限的各個系數可以揭示產業之間的關聯度。
通過前面對房地產業與42行業的向后關聯和向前關聯度的計算結果可知：
（1）房地產業與42個行業的向后、向前關聯有異有同。房地產業與42個行業具有明顯的向后關聯關系，而向后關聯關系較為明顯的行業有38個。房地產業向后關聯值超過42行業關聯度均值的有13個，主要是勞動密集型的服務業；向前關聯值超過42行業關聯度均值的有14個，主要是服務業和制造業；向后、向前關聯值超過42行業關聯度均值的行業中有9個相同的行業。向后關聯的產業中有8個產業的關聯值在0.01以上，向前關聯的產業中有5個產業的關聯值在0.01以上。
（2）從關聯產業性質看，以勞動密集型產業為主。從房地產業的向前、向后關聯的產業看幾乎所有產業都不同程度的與房地產有一定的聯系，而且關聯度較高的主要是勞動密集型的服務業和生活消費型的制造業，這些行業也是吸收剩余勞動力就業、帶動城鎮化發展的關鍵行業。
三、房地產業的生產（投資）誘發系數
生產（投資）誘發系數是各產業部門的生產受各需求項目的影響程度的相對數，是最終使用對部門生產（投資）誘發數量的測度值，它表示增加1單位最終產品的使用量需要某一部門所增加的總產出量。簡單地說，最終需求各項的生產誘發系數，表示某一單位最終需求所誘發的各部門的生產額，是用來說明各產業部門的生產受各需求項目影響程度的相對數。生產（投資）誘發系數反映了某一個需求項目（如消費、投資、出口需求）每增加一單位的社會需求，各產業部門將誘發多少單位的生產額。生產誘發系數越大，它的生產波及效果也越大。其理論根據是著名的列昂惕夫靜態投入產出模型，生產誘發系數則是誘發生產額與相應的最終需求額的合計之比，計算公式如下：
X=（I-A）的逆矩陣乘以Y（最終使用結構向量）
A是直接消耗系數矩陣，I是單位矩陣，Y為最終需求，X為總產出。產出X和最終需求Y通過列昂惕夫逆矩陣聯系在一起，通過最終需求Y的變化能夠導致產出X的變化。
因為房地產業的投資發展涉及面廣，房地產業投資開發能夠帶動很多相關產業的發展。房地產業的投資和消費對其他相關產業的影響有多大，可以通過生產誘發系數來反映。
根據誘發系數的計算公式和2007年投入產出表，我們計算出42部門行業的誘發系數結果如表-4所示。
從房地產業和42部門行業生產誘發系數來看，房地投資對42個行業均有一定的誘發帶動作用。其中，對金屬冶煉及壓延加工業，通用、專用設備制造業，化學工業，交通運輸設備制造業，金屬礦采選業，建筑業等6個行業的誘發效應十分明顯，誘發系數均大于1；對金屬冶煉及壓延加工業的誘發作用最顯著，誘發系數接近2.2。電力、熱力的生產和供應業的行業誘發系數超過42行業誘發系數平均值的2倍；通信設備、計算機及其他電子設備制造業等9個行業的誘發系數超過了42行業誘發系數平均值。誘發系數在0.1以上的共有32個行業。
從以上結果我們可以得出如下結論：
第一，房地產業投資對工業部門的投資和產出的帶動作用較為明顯。在生產誘發系數大于1的行業中主要是工業部門的產業，這說明房地產投資對工業部門的誘發帶動作用較為明顯，則工業部門的生產發展對房地產業發展的依賴程度也較大。
第二，產業關聯與生產誘發之間不一定存在完全必然的聯系。從前面的分析可知，與房地產業關聯比較密切的以勞動密集型的服務業為主，而房地產業誘發帶動作用較大的產業主要是工業部門。也就說與房地產業關聯度較大的產業不一定是誘發帶動較明顯的產業，產業關聯與生產誘發之間沒有必然聯系。
綜合房地產業的關聯作用和誘發帶動作用可以看到，房地產業的發展與國民經濟發展關系密切。從產業關聯角度分析，房地產業的發展能夠帶動勞動密集型產業發展，促進社會就業；從生產誘發的角度分析，房地產業的發展能夠帶動工業部門的生產，消耗一部分工業產能。從業這一角度看，房地產業是能夠同時影響我國第二產業和第三產業發展的關鍵行業。
四、啟示與建議
房地產投資是推動房地產發展的基礎性因素，與經濟增長和產業發展密切相關，保持房地產投資的穩定增長，對保持國民經濟平穩發展和其他產業協調發展有很大作用。從宏觀經濟發展的角度分析，如果房地產投資持續過熱，推動房價持續上漲的同時，最終將會導致經濟泡沫，引致經濟和社會發展危機。因此，通過調節房地產投資領域與規模，使房地產投資保持在一個較為穩定的水平，是進一步轉變經濟增長方式，穩定經濟發展的有效措施。
（一）嚴控房地產投資過熱，促進房地產業平穩發展
自2008年金融危機以來，我國基礎投資明顯增加，房地產投資市場持續升溫，房價持續上漲，引起了政府和社會各界的高度關注。政府出臺的一系列調控措施到目前仍沒有達到預期效果，反而使得房價一直上漲。究其原因有：
第一，城鎮化的發展，需要房地產業提供住房。近年來我國城鎮化水平穩步提高，城鎮化率從1990年的22%上升至2012年的52.57%，大量人口涌入城鎮，導致城市住房需求迅速增加，再加上我國傳統觀念的影響，新涌入城鎮的人口多數都想擁有個人的住房，導致住房剛性需求居高不下，引致了房地產業的快速發展。金融危機以來，多方資金流入房地產業，再加上民間投機、投資的熱捧，導致房地產市場發展過熱。
第二，房地產關聯產業多，涉及大量勞動力就業。從前面的分析可以看到，房地產業的發展，關聯到許多勞動密集型產業，如果房地產業發展特別不景氣，將波及關聯產業的發展，勢必嚴重影響我國的基層勞動力就業和農村剩余勞動力的轉移，也會對我國的城鎮化發展帶來很大的負面影響。這或許也是決策者調控房地產最大的擔憂或顧慮。
第三，房地產業對相關產業投資誘發帶動作用大，調控不當將導致相關產業產能過剩問題集中爆發。從房地產業對42部門行業生產誘發帶動作用來看，除了涉及勞動密集型的服務業以外，更多的是對第二產業的一些行業的誘發帶動作用較為明顯。在當前外部需求持續低迷、國內經濟增速平緩的雙重影響下我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃和船舶等五個行業產能嚴重過剩，而房地產行業對相關行業的誘發帶動作用十分顯著，如果對房地產業的調控過度，將直接誘發相關產業產能過剩問題更加突出，并集中爆發，對我國經濟發展和產業轉型升級將產生巨大的影響。
依據上述分析，在考慮城鎮化住房需求、保證勞動力就業、化解產能過剩等因素的前提下，對于房地產的調控，應當是嚴控房地產投資過熱，讓房價回歸合理，促進房地產業平穩發展，使得房地產業在我國全面建設小康社會的進程中，發揮更大的積極作用。
（二）通過改善房地產投資傳導機制促進經濟增長方式轉變
改革開放以來，我國GDP保持高位增速，依賴于投資和出口，消費對經濟增長的拉動作用較弱。尤其是從1998年住房制度改革之后，居民房地產消費大幅增長，再加上2008年國際金融危機以來，政府經濟刺激計劃資金最終以不同的途徑和方式流入房地產市場，致使近年來我國房地產投資上漲幅度十分迅猛，在拉動基礎勞動力就業的同時，也助推了房價的快速上漲，帶來諸多社會問題。在國家經濟轉型，全球能源危機日益凸顯的新階段，我國經濟增長的驅動力來源開始發生根本性變化，即從以政府投資和擴大出口拉動為動力促進經濟增長，逐步轉變為依靠國內居民消費增長和社會投資推動經濟平穩發展。這種經濟發展方式的轉變，意味著我國房地產業的發展也將面臨新的形勢。
當前，我國房地產投資的流向主要是商品房領域，2007年以來我國城鎮居民商品房價格的迅速上漲加重了居民的購房負擔。大量的資金都流向購買住房，再加上購房后的還貸壓力，使得居民消費能力整體上大幅下降，這種發展態勢非常不利于我國依靠內需推動經濟增長方式的轉變。因此，如何通過改善房地產投資傳導機制促進經濟轉型是新形勢下保證房地產市場健康發展和促進我國經濟增長方式轉變的關鍵問題。
在西方國家，住房除了具有商品功能外，還有社會保障的職能，也就是在一個成熟的社會中，住房的商品性比例和社會保障性比例應當有一個協調關系。過多強調住房的商品化職能，就會導致房價過高，居民購房負擔過重，將導致其他消費銳減。而過多強調住房的社會保障職能，又會弱化住房的商品屬性，不利于居民在條件允許的情況下改善住房狀況。因此，合理的住房結構比例是經濟社會順利發展的前提。
因此，在我國轉變經濟增長方式的發展背景下，我國房地產業的發展不能一味靠投資于商品房來帶動經濟增長，政府應出臺有關調控政策，引導資金投向社會保障性住房（經濟適用房、兩限房和廉租房），讓房價逐步回落到廣大居民能夠承受的區間，以此來促進居民的一般性消費，從而達到擴大內需的目的。這樣做的好處一是有助于解決目前的住房難問題，讓更多居民擁有住房；二是有利于科學調控房地產市場，讓房價回歸合理；三是把房地產投資波動給宏觀經濟帶來的不利影響降到最低，避免盲目投資造成經濟泡沫。同時，房地產投資流向保障性住房，還有助于解決由于貧富差距過大造成的兩極分化，也就是使得房地產投資的最終流向更多向普通民眾傾斜，而并非向地產企業、投資炒房的社會群體傾斜，這對我國構建和諧社會有很重要的作用。
總的來說，當前我國房地產業發展過熱，對我國宏觀經濟調控和其關聯產業發展都帶來了一些不利影響。但我國的城鎮化發展，全面小康社會的建設仍然需要房地產業提供一定的支持；在化解產能過剩，促進勞動密集型產業發展方面也離不開房地產業的帶動。為此，對于房地產業的發展，我們要理性對待，對于目前發展情形下的房地產市場，我們要適度調控，既不能放縱任其自由發展，也不能過分打壓；既要保證房價穩步回歸理性，避免產生經濟泡沫，又要促進房地產業的健康發展，保證市場上充足的房源供給。
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