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房產抵押貸款范文1
經雙方協議，訂立下列各條款，應予遵守履行。
一、付款
（1）抵押人須依照該欠單及附表（三）規定之方式，照規定期數及付款日期，按期依時繳交應還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務，且履行合約全部條款者，可依照下列第（七）條之規定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產。
（2）抵押人應按貸款金額繳付手續費_________‰，并必須絕對真實地提供本合約內涉及借款之一切資料，若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，承押人有權立即收回該筆貸款及應付利息，并對依約所收之手續費，不予退還。
（3）依照附表（三）分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應付款項，則須補交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息_________％計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。
（4）該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調整利率，利率經調整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后_______個月開始，照規定期數，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認為有必要時，有絕對權調整及更改每期應付金額或還款之期數。
（5）一切每月分期付款應繳金額按照規定攤還期數，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息_______％計收。
（6）抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致承押人催收或因為任何原因，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費用（如有押品，包括處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。
（7）抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權承押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責。
（8）所有應付予承押人之款項，應交銀行分行或經由該行之總行或分行轉交，此等款項必須以港幣繳交。
二、在合約期間，抵押人必須
（1）依期清還本合約內所有到期款項，無須承押人催收；如依期付款，抵押人有權繼續享有該房產；
（2）按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止。無論在裁決確定債務之前或之后此項利息均按日累積計算；
（3）準許承押人及其授權人在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；
（4）在更改地址時立即通知承押人；
（5）對該房產之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負責賠償承押人之損失；
（6）立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
（7）在按揭期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費及遵守居民公約內之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失；
（8）遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產整齊及完好狀況（正常損耗除外）；
（9）先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產出售、轉讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產或本合約規定關于該房產之權益或該房產之承購權。
（10）在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負責賠償之數目（除非該等條件或數目為承押人所愿意接受，并已認可者）。保單須保障該房產不受意外損毀，火災及天災之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者；
（11）將該房產之“房產權證書”之權益抵押給承押人；
（12）將上述房產權證書保險單據及有關文件，在本合約有效期內交由承押人保管，承押人得收取保管費；
（13）在承押人認為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。
三、倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分
四、上述保險賠償金如不足清付貸款額（包括利息），或抵押人應付與承押人之其他款項時，不足之數應由抵押人負責清付，所有款項結清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權益之前提下，該房產即歸抵押人所有，除如上述者，該房產之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規定抵押人之債務責任。
五、抵押人與承押人的權利
（1）抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人認為合適之租金及年期租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權利：
1．要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權行事；
2．接管人可依據承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修。
（2）承押人依照第五（3）條款，有權將該房產之全部或部分按“經濟特區商品房產管理規定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負責。
（3）承押人可于下列情形下運用其出售該房產之權利：
1．承押人給予抵押人_________個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給承押人；
2．抵押人逾期_________天仍未清繳全部或部分應付之款項；
3．抵押人不繳交地稅或有關部門所征收之其他稅收；
4．抵押人不遵守居民公約；
5．抵押人不遵守此合約之任何條款；
6．抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
7．抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
8．抵押人舍棄該房產。
（4）當承押人依照上述之權利而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當作有效及承押人有權將該房產售給買主。
（5）承押人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運用。倘由于該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無涉。
（6）承押人或按第五（1）條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產所得之款項依下列次序處理：
1．第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及酬報）。
2．第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）。
3．第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息。
扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權收取之人士，拍賣或出售該房產所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權另行追索。
（7）承押人運用上述權力及權利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負責。
（8）承押人可以以書面發出還款要求或其他要求或有關抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當作于發信或掉留之后七天生效。
六、承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外）即作為抵押人所欠之確數證據，抵押人不得異議。
七、抵押人向承押人付清本合約規定之貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用），若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應將該房產所有權轉歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予承押人相等于該部分或全部款項_________個月利息之補償金。
八、抵押人自選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負任何責任；本合約所用（抵押人）一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士。此等人士應共同及個別負擔合約之責任。
九、承押人在執行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規定承押人之一切權利及權力；不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權利論。
十、抵押人使用該房產不論自住、托管或租與別人居住時，必須預先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第（十一）條之規定簽具承諾書辦理。
十一、抵押人如不履行本合約內任何條款，承押人得要求該房產住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期_________天內遷出，抵押人特此授權承押人得同時呈報有關部門，由該有關部門考慮是否將抵押人（業主）因購置該房產而獲準從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補償承押人一切損失。抵押人將該房產出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告_________個月即須遷出。
十二、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障，一切關于此合約所涉及之事宜糾紛，由中華人民共和國法院裁決。如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，承押人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委托給承押人之權力及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決。如承押人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議。如本合約內任何規定在該等地區之法律上無效或被視為非法，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其他規定之效力。
十三、本合約內所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均為本合約之一部分。
附件
附表（一）
抵押人資料
抵押人（業主）姓名：（中文）?。ㄓ⑽模?/p>
性 別： 年齡： 身份證號碼：
住 址： 電話：
指定繼承人姓名（中文）（英文）
繼承人性別： 年齡： 身份證號碼：
附 表（二）
房產摘要
房產地址：大廈名稱：
樓宇座別： 樓數：年期：
面積：（建筑）（實用）
用途：購入價：
房產權證書號碼：深圳市人民政府房產所有證深房字第號
附 表（三）
分期付款明細表
貸款金額：________攤還期數：期
貸款利率：________厘或承押人
按市場情況而調整之利率。以后每月同日繳交，如付款日不
是工作日，意即銀行開門營業之日，則該分期付款額須于付款日前一天工作日
繳交。
首期還款日期： 年 月 日
在承押人未調整利率前，每期應繳付金額（包括本金）及利息）：____。
抵押人已詳讀及同意遵守本合約全部條款并承認收妥該筆貸款，以下簽章作實：_________（蓋章）
承押人同意履行本合約條款，以下簽章作實：_________（蓋章）
房產抵押貸款范文2
有關房產抵押貸款的合同
抵押權人：________________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________
法定代表人：____________ 職務：____________
抵押物業地址：____________郵碼：____________ 電話：___________
抵押權益之房產買賣合同：購房____ 字第________號
第一條 總則
抵押權人與抵押人于____ 年____ 月____ 日會同擔保人簽定本房產抵押貸款合約(下稱“合約”)。抵押人(即借款人)同意以其與擔保人于__ 年__ 月__日簽訂的房產買賣合同(即抵押權益之房產買賣合同)的全部權益抵押于抵押權人，并同意該房產買賣合同項下的房產物業(即抵押物業)，在售房單位發出入住通知書(收樓紙)后，立即辦理房產抵押手續，以該物業抵押于抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行本合約全部條款。抵押權人(即貸款人)同意接受抵押人以上述房產買賣合同的全部權益及房產買賣合同項下房產物業，作為本合約項下貸款的抵押物，并接受擔保人承擔本合約項下貸款的擔保責任，抵押權人向抵押人提供一定期抵押貸款，作為抵押人購置抵押物業的部分樓款。經三方協商，特定立本合約，應予遵照履行。
第二條 釋義
在此貸款合約內，除合約內另行定義外，下列名詞的定義如下：
“營業日”：指抵押權人公開營業的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押權人的一切款項，包括本金，利息及其他有關費用。
“房產買賣合同之全部權益”：指抵押人(即購房業主)與擔保人簽訂的“房產買賣合同”內所應擁有的全部權益。
“房產物業建筑期”：售房單位發出入住通知書日期之前，視為房產物業建筑期。
第三條 貸款金額
一、貸款金額：人民幣____ 元;
所有已歸還(包括提前歸還)的款項，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤銷地授權抵押權人將上述貸款金額全數以抵押人購樓款名義，存入售房單位帳戶。
第四條 貸款期限
貸款期限為____ 年，由抵押權人貸出款項日起計。期滿時抵押人應將貸款本息全部清還，但在期限內，如抵押人發生違約行為，抵押權人可據實際情況，隨時通知抵押人歸還或停止支付或減少貸款金額，抵押人當即履行。
第五條 利息
一、貸款利率按____ 銀行貸款最優惠利率加____ 厘(年息)計算。
二、上述之優惠利率將隨市場情況浮動，利率一經公布調整后，立即生效，抵押權人仍保留隨時調整貸款利率的權利。
三、本合約項下之貸款利率，按貸款日利率或根據抵押權人書面通知按市場情況而調整的利率。
四、合約有效期內，按日貸款余額累計利息，每年以365天計日。
五、貸款利率如有調整時，由抵押權人以書面通知抵押人調整后的利率。
第六條 還款
一、本合約項下貸款本金及其相應利息，抵押人應分____期，自款項貸出日計，按月清還借款本息，每期應繳付金額(包括因利率調整帶來的應繳金額改變)，由抵押權人以書面通知抵押人，如還款日不是營業日，則該分期付款額須于還款日起延次一個營業日繳交。
二、抵押權人有權調整及更改每期應付金額或還款期數。
三、抵押人必須在____銀行開立存款帳戶，對與本抵押貸款有關的本息和一切費用，要照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支增加，概由抵押人承擔償還責任。
四、所有應付予抵押權人的款項，應送____銀行。
五、抵押人不能從中抵扣、反索任何款項。如果在中國現時或將來有關法律規范下，不得不抵扣或反索任何款項(包括稅款)，則抵押人得即向抵押權人補償額外款項，致使抵押權人所得，相當于在無需反索的情況所應得不折不扣的款項。
第七條 逾期利息及罰息
一、每月分期付款應繳的金額，應按照規定期數及日期攤還;尚有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押權人決定，按月息2%至5%幅度計收。
二、抵押人如逾期還款，除繳付逾期利息外，抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%至50%的罰息。
三、抵押人須按照上述指定利率，照付逾期未付款項的利息，直至款項結清為止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。
第八條 提前還款
一、在征得抵押權人同意的條件下，抵押人可按下列規定，辦理提前還款手續：
1.抵押人可在每月的分期還款日，提前部分或全部償還實貸款額，每次提前償還金額不少于____ 萬元整的倍數;所提前償還的款額，將按例序漸次減低原貸款額。
2.抵押人必須在預定提前還款日一個月前給抵押權人一個書面通知，該通知一經發出，即不可撤銷。
3.抵押人自愿提早繳付本合約規定的部分或全部款項，抵押人應予抵押權人相等于該部分或全部款項一個月利息的補償金。
二、抵押人和擔保人同意，在發生下列所述任何情況時，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，或立即追計擔保人：
1.抵押人及/或擔保人違反本合約任何條款。
2.抵押人及/或擔保人本身對外的借款、擔保、賠償、承諾或其他借債責任，因：
A.違約被勒令提前償還;
B.到期而不能如期償還。
3.抵押人及/或擔保人本身發生病變(包括精神不健全)、死亡、合并、收購、重組、或因法院或政府機關或任何決意通過要解散、清盤、破產、關閉或指定接管人或信托人等去處理所有或大部分其所屬之財產。
4.抵押人及/或擔保人被扣押令或禁止令等威脅，要對具不動產、物業或財產等有不利影響，而該等威脅又不能在發生后30天內完滿解除。
5.抵押人及/或擔保人不能償還一般債權人的欠債，在清盤、倒閉時不能清償債項或將要停止營業。
6.如抵押人及/或擔保人因在中國法律規范下，變得不合法或不可能繼續履行本合約所應負責任。
7.如抵押人及/或擔保人因業務上經營前景或其所擁有財產出現不利變化，而嚴重影響其履行本合約所負責任的能力。
8.抵押人及/或擔保人財產全部或任何重要關鍵部分被沒收征用，被強制性收購(不論是否有價收購)，或遭到損毀破環。
9.抵押人沒有事先得到抵押權人書面同意而擅自更改其股權結構。
10.抵押人舍棄該抵押房產。
如發覺上述任何事項或可能導致上述事項的事故已經發生，抵押人及/或擔保人應立即書面通知抵押權人，除非上述事項在抵押權人得知時已獲得完滿解決，否則抵押權人可在該等事項發生后任何時間，以任何形式處分抵押物或根據本合同內第十三條擔保人及擔保人責任條款第一條第二點的擔保期限內追付擔保人。抵押權人于運用上述權力及權利時，而令擔保人及/或抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
第九條 手續費及其他費用
一、抵押人應按貸款金額繳付手續費5‰，在貸款日一次付清，并必須絕對真實地提供本合約涉及的一切資料;若在簽約后，發現抵押人所提供的資料與事實不符，抵押權人有權立即收回該筆貸款及利息，并對依約所收手續費，不予退還。
二、抵押貸款文件費，抵押人在貸款日一次過付____ 幣____ 元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合約所涉及的公證及抵押登記等費用，全部由抵押人負責支付。
四、抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致抵押權人催收，或因為任何原因，使抵押權人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此引起的費用(如處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等)概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起到收到之日止，同樣按日累積計算逾期利息。
第十條 貸款先決條件
一、抵押人填具房產抵押貸款申請表;該申請表須經擔保人確認。
二、抵押人提供購置抵押物的購房合約。
三、以抵押人名義，向抵押權人指定或認可的保險公司投保不少于重新購置抵押物金額的全險;保險單須過戶____ 銀行，并交由該行保管。
四、本合約由抵押人、抵押權人、擔保人各方代表簽署并加蓋公章。
五、本合約須由____ 公證機關公證。
第十一條 房產抵押
一、本合約項下的房產抵押是指：
1.房產物業建筑期內抵押人的權益抵押：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____ (即售房單位)簽訂并經____ 市公證處公證的“房產買賣合同”中，由抵押人將依據該購房合約其所應擁有的權益，以優先第一地位抵押于抵押權人;如因抵押人或擔保人未能履行還款責任或擔保義務，抵押權人即可取得抵押人在該“房產買賣合同”內的全部權益，以清償所有欠款;
(2)該抵押權益之房產買賣合同須交由抵押權人保管。
2.抵押房產物業：
(1)是指抵押人(即購房業主)與____ (即售房單位)簽訂的“房產買賣合同”中，抵押人購買的已建成(即可交付使用)的抵押房產物業(資料詳見附表);
(2)抵押人須將上述第2項(1)點之抵押房產列在本合約的附表二內，以優先第一地位抵押予抵押權人作為所欠債務的押品;
(3)抵押人(即購房業主)現授權抵押權人在接獲擔保人(售房單位)發出的入住通知書后，即代其向____ 市房產管理機關申領房產權證書，并辦理抵押登記手續。
二、抵押房產物業的保險：
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保，保險標的為上述抵押房產，投保金額不少于重新購置抵押房產金額的全險，在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，如抵押人中斷保險，抵押權人有權代為投保，一切費用由抵押人負責支付;由此而引起的一切損失，抵押人須無條件全部償還抵押權人，抵押權人有權向抵押人索償。
2.抵押人須在規定時間內，將保險單過戶于抵押權人。保險單不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償的金額。
3.保險單正本由抵押權人執管，并由抵押人向抵押權人支付保管費。
4.抵押人不可撤銷地授權抵押權人為其代表人，按受保險賠償金，并不可撤銷地授權抵押權人為該賠償金的支配人;此項授權非經抵押權人書面同意不可撤銷。
5.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直至抵押人清還所欠款項。
6.倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
三、抵押房產物業登記
1.物業建筑期的購房權益抵押：向房產管理機關辦理抵押備案。抵押人“房產買賣合同”及由售房單位出具的“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業的《房產權證書》交由抵押權人收執和保管，登記費用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合約全部條款及其他所有義務后，抵押權人須在抵押人要求及承擔有關費用的情況下，解除在抵押合約中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業的《房產權證書》及《房產買賣合同》。
2.抵押人在履行上述第1點條款下，由抵押權人具函____ 市房產管理機關，并將房產權證書交于抵押人向____ 市房產管理機關辦理抵押物的抵押登記注銷手續。
五、抵押物的處分
1.抵押人如不支付本合約規定的任何款項或不遵守本合約各項明文規定的條款或發生任何違約事項時，抵押權人可以立刻進入及享用該樓宇的全部或收取租金和收益;或以抵押權人認為合適的售價或租金及年期，售出或租出該房產的全部或部分及收取租金和收益。抵押權人可雇用接管人或人處理上述事宜，而其工資或報酬則由抵押人負責。該接管人或人將被當作抵押人的人，而抵押人須完全負責此接管人或人的作為及失職之責。
2.獲委任的接管人得享有以下權利：
(1)要求住客繳交租金或住用費及發出有效的租單及收據，并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用費;此等要求，收據或追付事宜，將以抵押人或抵押權人名義而發出，而付款人將不需要問及接管人是否有權力行事;
(2)接管人可依據抵押權人的書面通知而將其所收到的款項，投保于該房產的全部或部分及其內部附著物及室內裝修。
3.抵押權人依照第十一條第五項條款不需要征詢抵押人或其他人士同意，有權將該房產全部或部分，按法律有關規定處分，抵押權人有權簽署有關該房產買賣的文件及契約，及取銷該項買賣，而一切因此而引起的損失，抵押人不須負責。
4.抵押權人可于下列情形運用其處分該房產的權力：
(1)抵押權人給予抵押人通知，要求還款(不論屆期與否)而抵押人一個月內未能遵守該項通知全數償還給抵押權人;
(2)抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項;
(3)抵押人違反此合約之任何條款;
(4)抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產;或抵押人為公司組織而被解散或清盤;
(5)抵押人的任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收;
(6)抵押人舍棄該房產。
5.當抵押權人依照上述權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠抵押權人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當做有效及抵押人有權將該房產售給買主。
6.抵押權人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及住客不須理會抵押權人收到該筆款項或租金的運用，倘由于該款項或租金的不妥善運用招致損失，概與買主及租客無關。
7.抵押權人或按第五(2)條款委派接管人或人，須將由出租或出售該房產所得的款項，按下列次序處理。
(1)用以償付因出租或出售該房產而支出的一切費用(包括繳付接管人或人的費用及報酬);
(2)用以扣繳所欠的一切稅款及抵押人根據此合約一切應付的費用及雜費(包括保險費及修補該房產的費用);
(3)用以扣還抵押人所欠貸款及應付利息，扣除上述款項后，如有余款，抵押權人須將余款交付抵押人或其他有權收取的人，出售該房產所得價款，如不夠償還抵押人所欠一切款項及利息，抵押權人有權另行追索抵押人及/或擔保人。
8.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制的損失，抵押權人概不負責。
9.抵押權人可以書面發出還款要求或其他要求，或有關抵押房產所需的通知書，該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報的住宅或辦公地址或投留在該房產內，而該要求或通知書將被認為于發信或投留之后7天生效。
第十二條 抵押人聲明及保證
抵押人聲明及保證如下：
一、抵押人保證按本合約規定，按時按金額依期還本付息。
二、抵押人同意在抵押權人處開立存款帳戶，并不可撤銷地授權抵押權人對與本抵押貸款有關的本息和一切費用可照付帳戶。
三、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;上述抵押房產，在本合約簽訂前，未抵押予任何銀行、公司和個人。
四、抵押房產的損毀，不論任何原因，亦不論任何人的過失，均須負責賠償抵押權人的損失。
五、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分出售、出租、轉讓、按揭、再抵押、抵償債務，舍棄或以任何方式處理;如上述抵押房產的全部或部分發生毀損，不論何原因所致、亦不論何人的過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
六、抵押人使用該房產除自住外，托管或租與別人居住時，必須預先通知抵押權人，并征得抵押權人書面同意，方可進行;如將該房產出租，抵押人必須與承租人訂立租約，租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計壹個月內，租客即須遷出。
七、準許抵押權人及其授權人，在任何合理時間內進入該房產，以便查驗。
八、在更改地址時立即通知抵押權人。
九、立即清付該房產的各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟;
十、抵押期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收的任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費;以及遵守居民公約內的條文，并須賠償抵押權人因抵押人不履行上述事宜的損失。
十一、在抵押權人認為必要時，向抵押權人指定的保險公司投保買房產保險或抵押人的人壽保險，該投保單均以抵押權人為受益人。
十二、當有任何訴訟、仲裁或法院傳訊，正在對抵押人有不利影響時，保證及時以書面通知抵押權人。
十三、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，并保證對該轉讓無異議。
十四、若擔保人按本合約有關規定，代抵押人清還所有欠款，抵押權人應將抵押人名下的抵押物業的權益轉讓予擔保人。
十五、擔保人在取得該抵押物業權益后，抵押人同意擔保人可以以任何方式處分該抵押物業(包括以抵押人名義出售該物業)，以賠償擔保人因代抵押人清償欠款而引起的損失及一切有關(包括處理抵押物業)費用;若有不足，擔保人可向抵押人索償，抵押人承諾所有不足數額負責賠償于擔保人。
十六、抵押人確認擔保人取得抵押物業權益及處分抵押物業的合法地位，由于處理抵押物業而導致抵押人的一切損失，抵押人放棄對擔保人追索的權利。
十七、按照抵押權人的合理請求，采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人合法權益。
第十三條 擔保人及擔保人責任
一、擔保人____ ，地址____ ，(營業執照)____ 是本合約項下抵押權益的房產買賣合同的賣方(即售房單位)，也是本合約項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合約項下貸款本息及與本合約引起有關訴訟費用的為限。
2.擔保期限：以本合約生效日起至抵押人還清或擔保人代還清本合約項下貸款本息及一切費用之日止。
二、擔保人責任：
1.擔保人自愿承擔本合約項下貸款的擔保責任。
2.如抵押人未能按抵押權人的規定或通知履行還款責任，或抵押人發生任何違約事項，抵押權人即以雙掛號投郵方式，書面通知擔保人履行擔保責任，并于發函日起計30天內履行擔保義務，代抵押人清償所欠抵押權人的一切欠款。
3.擔保人保證按抵押權益房產買賣合同所列售房單位責任，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不不負任何(包括可能對抵押人或其他任何人)責任。
4.擔保人同意抵押人將其房產買賣合同的權益抵押予抵押權人，承認抵押權人在抵押人清償本合約項下貸款全部借款本息之前，擁有該房產買賣合同中抵押人全部權益，并保證該權益不受任何人(包括擔保人)侵犯。
5.擔保人保證與抵押權人緊密合作，使本合約各項條款得以順利履行;特別是在發出入住通知書(收樓紙)后，將盡力協助辦理物業抵押有關手續，以保障抵押權人的利益。
6.擔保人因履行擔保義務后，而取得本合約項下的抵押權益房產買賣合同或抵押物業，擔保人有權以任何公平或合理的方式予以處分，以抵償代抵押人清償欠款本息所引起的損失，如因處理該抵押物引致任何紛爭或損失，概與抵押權人無關。
7.擔保人在此的擔保責任是獨立附加不受抵押權人從抵押人處獲得樓房或其他抵押，擔保權益所代替，只要抵押人違約，抵押權人無需先向抵押人追計或處置抵押物業，即可強制執行擔保人在本合約項下的擔保責任直至依法律程序向法院申請強制執行。
第十四條 抵押權人責任
抵押權人基于抵押人確切履行本合約全部條款及擔保人愿意承擔本合約項下貸款擔保責任的條件下：
一、按合約有關規定，準時提供一定期質押貸款予抵押人，該貸款將以抵押人購樓款名義轉入售房單位帳戶。
二、抵押人向抵押權人還清本合約規定的貸款總額連利息及其他應付款項之后(包括轉歸該房產權予抵押人的費用)若同時已全部遵守及履行本合約各項條款者，抵押權人將該抵押權益的房主買賣合同或房產權證書轉歸抵押人，同時解除擔保人擔保責任。
三、若抵押人未能履行還款義務，而由擔保人代清還所積欠一切欠款后，抵押權人即將抵押人抵押予抵押權人的抵押物業權益轉讓給擔保人，擔保人對該抵押物業的處理，與抵押權人無涉。
四、本合約由各方簽署，經____ 市公證處公證，由抵押人簽署提款通知書交于抵押權人收執并經抵押權人已收齊全部貸款文件后二天內，抵押權人須將貸款金額全數以抵押人購樓款名義存入售房單位指定帳戶，否則抵押權人須償付利息予擔保人，利息計算按第五條第一項辦理，由于抵押人或擔保人出現各種導致抵押權人未能貸出款項的情況發生，抵押權人概不負責，且有關各項費用恕不退還。
第十五條 其 他
一、對本合約內任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合約履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容，寬限或延緩履行本合約享有的權益和權力，均不能損害，影響或限制抵押權人依本合約和有關法律規定的債權人應享有一切權益和權力。
三、抵押人如不履行本合約所載任何條款時，抵押權人可不預告通知，將抵押人存在抵押權人處的其他財物自由變賣，以抵償債務;如抵押人尚有其他款項存在抵押權人處，抵押權人亦可撥充欠數。
四、本合約規定的權利可以同時行使，也可以分別行使，亦可以累積;上述權利、利益和賠償辦法并不排除法律規定的其他賠償辦法。
五、抵押人、擔保人與抵押權人，與本合約有關的通知、要求等，應以書面形式進行，電傳、電報一經發出，信件在投郵7天后，及任何以人手送遞的函件一經送出，即被視為已送達對方。
六、抵押權人無需征求抵押人和擔保人同意，可將抵押權人在本合約項下的權益轉讓他人;但抵押人和擔保人未征得抵押權人的書面同意，不得將其在本合約項下的任何還款及其他責任或義務轉讓于第三者;抵押人或擔保人的繼承人或接辦人，仍須向抵押權人或抵押權人的承讓人繼續負起本合約項下的還款及其他責任。
七、本合約所提及的抵押權人，亦包括抵押權人的繼承人、承讓人;抵押人亦包括經抵押權人同意的抵押人繼承人、接辦人。
八、本合約不論因何種原因而在法律上成為無效合約，或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合約，并立即向擔保人和抵押人追償欠款本息及其他有關款項。
九、抵押權人向抵押人和擔保人付還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠的確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
第十六條 適用法律及糾紛的解決
一、本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保護。
二、在爭議發生時，按下述第( )項解決：(1)向____ 仲裁委申請仲裁;(2)向____ 人民法院起訴。
三、如抵押人來自海外或臺灣等地區，或為該地區居民，抵押權人有權在抵押人的來處或居住地執行本合約內由抵押人給抵押權人權力，及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決，如抵押權人決定在上述地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人和擔保人必須承認本合約同時受該地區的法律保障，不得提出異議，如本合約內任何規定，在該地區法律上，被認為無效或被視為非法，并不影響其他規定的效力。
第十七條 附 則
一、本合約須由三方代表簽字，并經____ 市公證機關公證。
二、本合約經____ 市公證機關公證后，以抵押權人貸出款項的日期，作為合約生效日。
三、本合約內所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即購房業主)與擔保人(即售房單位)所簽訂的房產買賣合同(附件三)，為本合約不可分割的部分。
四、本合約用中文書寫，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押權人、擔保人各執壹份、公證處存檔壹份。
第十八條 簽 章
本合約各方已詳讀及同意遵守本合約全部條款。
簽 章：____________________
抵 押 人：____________________
簽 署：____________________
抵 押 權 人：____________________
代表人簽署：____________________
擔 保 人：____________________
代表人簽署：____________________
____ 年____ 月____ 日
登記機關：
抵押登記編號(____)樓花字第____號
抵押登記日期，____ 年____ 月____ 日
房產抵押貸款合同協議書
甲方：_____________
乙方：____________
經甲、乙雙方充分協商，甲方同意對乙方開發的位于_______________的_______________項目的購房人提供商業用房抵押貸款(以下簡稱“商業用房貸款”)。為明確雙方權利義務，特訂立本協議。
第一條 甲方向乙方所開發的上述項目商業用房的購房人提供商業用房貸款。
第二條 甲方對該項目提供的商業用房貸款最高限額為人民幣________萬元(大寫)________萬元。抵押貸款額度有效使用期自_____年_____月_____日止。期滿未使用的額度經甲方同意后可以延期。
第三條 甲方為該項目購房者提供不超過房價或評估價(兩者取低者)_______%的貸款(其中營業用房貸款不超過房價的_______%)。貸款期限最長不超過_______年。
第四條 每筆貸款的金額、期限、利率、擔保方式、違約責任等，以借款人與甲方簽訂的《商業用房抵押借款合同》的約定為準，低于不符合甲方規定條件的借款人，甲方有權拒絕貸款。
第五條 甲方應按照《商業用房抵押借款合同》的約定及時足額地發放貸款。
第六條 乙方承諾
1、 所開發的項目為合法項目，開發和銷售的各項手續完備，售房專戶的資金專項 用于本項目的建設，不挪作他用，按時、保質地完成項目的建造，使借款人能夠按時入住
2、 與該項目有關的建造和銷售活動存款、結算業務集中在甲方辦理
3、 該項目物業管理單位在甲方開立存款賬戶，統一辦理與該項目物業管理有關的代收、代付業務、
4、 協助甲方辦理抵押貸款項下商業用房的抵押登記或預登記手續，并將房屋他項權證等記文件直接交甲方執管。
5、 在借款人辦妥抵押登記手續之前，對甲方提供的商業用房貸款承擔回購保證責任，并在甲方開立“回購保證金專戶”，按照甲方商業用房貸款余額的______%存入回購保證金。當借款人不能按期還本付息時，負責代為償還，授權甲方直接從保證金賬戶中扣收。有關回購保證責任是具體內容以《商業用房抵押借款合同》的記載為準。
第七條 乙方應在本協議簽訂后、甲方發放貸款前，辦理抵押貸款項目工程質量保險。保險的第一受益人為甲方。保證金額不低于本協議確定的抵押貸款最高限額。保險期限至項目竣工驗收合格可交付使用止，保費由乙方承擔，保險單正本交甲方保管。保險期間，被保險的抵押貸款項目工程如發生保險責任內的問題，須以保險理賠款代借款人償還相應的貸款本息，理賠款不足以償還的，甲方有權向乙方追償;如發生保險責任外并因乙方原因造成的問題，使住房部分或全部驗收不合格，不能交付使用的，有乙方負全部責任，代借款人清償所欠甲方的貸款本息。經甲方同意不辦理工程質量保險的，應在本協議“其他事項”中另作約定。
第八條 乙方如發生承包、租賃、股份制改造、聯營、轉讓、合資、分立以及企業領導變更等重大事項，應當及時通知甲方，并落實相應措施，確保其回購責任的承擔
第九條 在售房及房屋使用過程中，乙方與購房人發生的有關房屋質量、價格、交付時間等方面的問題，甲方不承擔任何責任。
第十條 乙方在印制售樓說明書、廣告宣傳中，有涉及甲方的名稱或其他文字，事先應當征得甲方同意。
第十一條 乙方不履行本協議約定時，另一方有權解除本協議并要求對方賠償損失。
第十二條 未盡事宜，由雙方協商解決，協商不成時，通過甲方所在地人民法院訴訟解決
第十三條 其他事項
第十四條 本協議一式________份，雙方各持_________份，效力相同。 第十五條 提示
甲方已提請乙方對本協議各印就條款作全面準確理解，并應乙方要求作了相應的條款說明。簽約各方對本協議含義認識一致
甲方(公章)：_______________ 乙方(公章)：_________________
負責人：____________________ 法定代表人：____________________
或授權人：______________ 或授權人:__________________
簽約日期：__________________________________
簽約地點：__________________________
房產抵押合同范本協議書
抵押權人：______________________(貸款人)
抵押人：________________________(借款人)
擔保人：________________________(擔保人)
第一條 總則
抵押權人與抵押人于________年________月________日會同擔保人簽訂本房產按揭貸款合同(下稱“合同”)，抵押人同意以其與擔保人簽訂之房產買賣合同項下之全部權益抵押予抵押權人，賦予抵押權人以第一優先抵押權，并愿意履行合同全部條款;抵押權人向抵押人提供一定期限抵押貸款，作為抵押人購臵抵押物業之部分樓款。擔保人同意承擔該筆貸款之擔保責任。經三方協商，特訂立本合同，應予遵照執行。
第二條 貸款內容
一、貸款金額________幣________________元整。抵押人必須將此筆貸款全部以抵押人購樓款名義，存入售房單位賬戶。
二、貸款期限從________年________月________日至________年________月________日共________月。
三、貸款利率：月息________‰。如遇國家利率調整，貸款利率相應調整。
第三條 還本付息
一、本合同項下之貸款本金及其相應利息以分期付款等額償還的方式還本付息。期數_____每期應繳付本_________息__________(不包括利率調整帶來之應繳金額變動)，首期還款日_______________。
二、抵押人必須在抵押權人處開立存款賬戶。抵押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用，可照付該賬戶，若因此而引致該賬戶發生透支，概由抵押人承擔償還之責。
三、如果抵押人未能按規定及時繳付本息時，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。抵押權人有權在原利率基礎上，向抵押人加收20%以上的罰息。抵押人所欠利息，按日累積計收。
第四條 提前還款
一、抵押人自愿提早繳付本合同規定之部分或全部款項時，需提前1個月以書面形式通知抵押權人并經認可，且應給予抵押權人相等于該部分或全部款項1個月利息之補償金。
二、在下列所述之任何情況下，抵押權人有權要求抵押人立即提前清還部分或全部實際貸款額，及(或)立即追討擔保人
1.抵押人及(或)擔保人違反本合同之任何條款。
2.抵押人及(或)擔保人有不正當或違法經營。
3.抵押人及(或)擔保人發生任何之重大變化而影響其履行本合同條款能力。
4.抵押人舍棄抵押房產。
第五條 手續費及其他費用
一、抵押貸款手續費：抵押人應按貸款金額的3‰繳付手續費，在貸款日一次性付清。抵押權人在任何情況下都不予退還該筆手續費。
二、抵押貸款文件及保管費：抵押人在貸款日一次性付￥100元整。
三、公證費用及抵押登記費用：有關本合同所涉及之公證及抵押等費用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及/或擔保人的原因引致抵押權人采取正當行為而引起的費用，概由抵押人及(或)擔保人負責償還，且該項費用自發生之日起至收到之日止，同樣按日累積計收利息。
第六條 房產抵押
一、本合同項下的房產抵押是指抵押人與擔保人簽訂之“房產買賣合同”內抵押人全部權益抵押，包括：
1.房產物業建筑期內(售房單位發出入住通知書日期之前)抵押人之權益抵押。
2.售房單位發出入住通知書后抵押人之房產物業抵押(見附表)。
二、抵押房產物業登記：
1.物業建筑期之購房權益抵押應向________市房地產權登記處辦理抵押備案。抵押人之“房產買賣合同”及由售房單位出具之“已繳清樓價款證明書”等交由抵押權人收執和保管。
2.物業建成入住即辦理房產物業抵押登記，抵押物業之《房產權證書》由擔保方負責辦妥并交由抵押權人收執和保管。
三、抵押房產物業的保險
1.抵押人須在規定時間內，到抵押權人指定的保險公司并按抵押權人指定的險種投保。保險標的為本合同項下之抵押房產。投保金額不少于重新購臵抵押房產金額之全險。在貸款本息還清之前，抵押人不得以任何理由中斷保險，否則由此引起的一切費用及損失，概由抵押人承擔。
2.保險單上必須注明抵押權人為保險第一受益人，且不得附有任何有損于抵押權人權益和權力的限制條件，或任何不負責賠償之金額(除非經抵押權人書面同意)，保單正本由抵押權人執管。
3.若上述保險賠償金額數，不足以賠付抵押人所欠抵押權人的欠款時，抵押權人有權向抵押人及/或擔保人追償，直到全部收回。
4.倘該房產在本合同有效期內受到損壞 而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
四、抵押之解除：
該抵押人依時清還抵押權人一切款項，并履行合同全部條款及其他所有義務后，抵押權人即須在抵押人要求及承擔有關費用之情況下，解除在抵押合同中對有關抵押房產的抵押權益，并退回抵押物業之“房產權證書”及“房產買賣合同”，另具函________市房地產產權登記處將該項抵押物之抵押登記予以注銷。
五、抵押物之處分：
1.抵押人逾期30天仍未清繳全部應付款項或抵押權人按本合同規定要求抵押人立即提前歸還部分或全部欠款而不得時，抵押權人即可通過拍賣、轉讓、出租抵押物等形式行使其處分抵押物之權力。
2.抵押權人處分抵押物所得價款在依次扣除處分該抵押物而支出的一切費用、所欠之一切稅款及抵押人根據此合同一切應付之費用及雜費后，扣還抵押人所欠貸款及應付利息。如有余款，抵押人將其退還抵押人或其他有權收取之士，如不足，抵押權人有權另行追索抵押人及(或)擔保人。
3.抵押權人于運用其權力及權利時，而令抵押人受到不能控制之損失，抵押權人概不負責。
第七條 抵押人聲明及保證
抵押人在遵守本合同其他條款的同時，還作聲明及保證如下：
一、向抵押權人提供一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處。
二、未經抵押權人同意，抵押人不得將上述抵押房產全部或部分以任何形式處臵。如上述抵押房產之全部或部分發生毀損，不論何原因所致，亦不論何人之過失，均由抵押人負全部責任，并向抵押權人賠償由此引起的一切損失。
三、抵押人將抵押房產出租必須事先征得抵押權人的書面同意，且租約內必須訂明：抵押人背約時，由抵押權人發函日起計1個月內，租客即須遷出。
四、如擔保人代抵押人償還全部欠款，抵押人同意抵押權人將抵押物業權益轉給擔保人，擔保人有權以任何形式處分抵押物并對抵押人有追索權，抵押人對擔保人則沒有反索權。
五、按照抵押權人合理之請求采取一切措施及簽訂一切有關文件，以確保抵押權人之合法權益。
第八條 擔保及擔保責任
一、擔保人是中華人民共和國的企業法人，是本合同項下抵押權益之房產買賣合同的賣方，也是本合同項下貸款抵押人的介紹人及擔保人，承擔無條件及不可撤銷擔保責任如下：
1.擔保額度：以本合同項 下貸款本息及與本合同引起有關之訴訟費用為限。
2.擔保期限：以本合同生效之日起至擔保人交付房產，發出入住通知書和辦妥房產權證并交與抵押權人止。
二、擔保人保證按抵押權益之房產買賣合同的要求，準時、按質完成抵押物業的建造工程，抵押權人對此不負任何責任。
第九條 抵押權人在核實已收齊全部貸款文件后起3天內須將貸款金額全數貸出。
第十條 其他
一、對本合同任何條款，各方均不得以口頭形式或其他形式修改、放棄、撤銷或終止。
二、在本合同履行期間，抵押權人對抵押人任何違約或延誤行為施以的任何寬容、寬限或延緩履行本合同享有的權益和權力，均不能損害、影響或限制抵押權人依本合同和有關法律規定的債權人應享有的一切權益和權力。
三、本合同不論因何種原因而在法律上成為無效合同、或部分條款無效，抵押人和擔保人仍應履行一切還款責任。若發生上述情況，抵押權人有權終止本合同，并立即向擔保人和抵押人迫償欠款本息及其它有關款項。
四、抵押權人向抵押人和擔保人討還欠款時，只須提供抵押權人簽發之欠款數目單(有明顯錯誤者例外)，即作為抵押人和擔保人所欠之確數證據，抵押人和擔保人不得異議。
五、本合同未盡事宜，按照國家有關法律及有關法規執行。
第十一條 本合同按中華人民共和國法律訂立，并受其保障。
第十二條 附則
一、本合同須由三方代表簽字，并經________市公證處公證。
二、本合同以抵押權人貸出款項之日期作為合同生效日。
三、本合同內所述之附表一、二，抵押貸款申請書，借款借據及抵人與擔保人所簽訂之房產買賣合同為本全約不可分割之一部分。
四、本合同用中文書寫，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押權人、擔保人各執一份，公證處、登記處各存檔一份。
本合同各方已詳讀及同意遵守本合同全部條款。以下簽章作實：
抵押人：(公章)______ 抵押權人：_________ 擔保人：_________ 代表：________________ 代表：___________ 代表：____________
登記機關：________________________
房產抵押貸款范文3
（以下簡稱抵押人）（抵押人資料詳見附表一）于一九年月日簽訂本房產抵押貸款合約（以下簡稱合約），承押人于即日向抵押人貸予港幣（以下簡稱該筆貸款），并已簽署欠單一份。抵押人愿意將附表二所列之房產（以下簡稱該房產），抵押給承押人，賦予承押人以第一優先抵押權，并愿意履行合約全部條款。
經雙方協議，訂立下列各條款，應予遵守履行。
（一）付款
（1）抵押人須依照該欠單及附表（三）規定之方式，照規定期數及付款日期，按期依時繳交應還款項予承押人或遵照承押人指定之其他方法付款。若抵押人遵照上述方式依期清繳債務，且履行合約全部條款者，可依照下列第（七）條之規定，向承押人贖回本合約抵押給承押人之房產。
（2）抵押人應按貸款金額繳付手續費千份之五，并必須絕對真實地提供本合約內涉及借款之一切資料，若在簽約后，發現抵押人所提供之資料與事實不符，承押人有權立即收回該筆貸款及應付利息，并對依約所收之手續費，不予退還。
（3）依照附表（三）分期付款依期清繳，系本合約首要條件，抵押人如逾期未清付全部或部分應付款項，則須補交逾期利息，逾期利息率按月息計收，利率由承押人決定，最低按月息2％計收，由到期之日計至該款收到之日止，無論在裁判確定債務之前或之后，此項利息均按日累積計算。抵押人若不依期繳交本金及利息或其中部分時，則全部所欠款項及利息不論屆期與否必須立刻一次償還給承押人。
（4）該筆貸款未清還前，抵押人必須按本合約規定利率付利息，惟承押人可隨時依市場情況調整利率，利率經調整后，立即生效。該筆貸款之本金及利息，由貸出款項后一個月開始，照規定期數，每期付款金額及付款日期按月攤還。利率如有改變時，將由承押人以書面通知抵押人該較高或較抵利率，承押人認為有必要時，有絕對權調整及更改每期應付金額或還款之期數。
（5）一切每月分期付款應繳金額按照規定攤還期數，倘有逾期欠交期款等情況，抵押人必須立即補付期款及逾期利息。逾期利息之利率由承押人單方面決定，最低按月息2％計收。
（6）抵押人如不依約清付本合約內規定的一切款項，引致承押人催收或因為任何原因，使承押人決定通過任何途徑或方式追索，一切因此而引起的費用（如有押品，包括處理押品的各種手續費、管理費、各種保險費等）概由抵押人負責償還，并由各項費用確實支付之日起，按上述關于逾期利息率計至收到之日止，同樣按日累積計算。
（7）抵押人必須在銀行分行開立存款帳戶，抵押人并特此授權承押人對與本抵押貸款有關之本息和一切費用可照付該帳戶，若因此而引致該帳戶發生透支或透支之增加，概由抵押人承擔償還之責。
（8）所有應付予承押人之款項，應交銀行分行或經由該行之總行或分行轉交，此等款項必須以港幣繳交。
（二）在合約期間，抵押人必須：
（1）依期清還本合約內所有到期款項，無須承押人催收；如依期付款，抵押人有權繼續享有該房產；
（2）按照指定之利率照付逾期未付款項之利息，直至款項結清為止。無論在裁決確定債務之前或之后此項利息均按日累積計算；
（3）準許承押人及其授權人在任何合理時間內進入該房產，以便查驗；
（4）在更改地址時立即通知承押人；
（5）對該房產之損毀，不論原因如何，亦不論任何人之過失，均須負責賠償承押人之損失；
（6）立即清付該房產之各項修理費用，并保障該房產免受扣押或涉及其他法律訴訟；
（7）在按揭期間，繳交地稅，有關部門對該房產所征收之任何稅項、管理費、水費、電費及其他一切雜費及遵守居民公約內之條文并須賠償承押人因抵押人不履行上述事宜之損失；
（8）遵守一切中華人民共和國之法律及保持該房產整齊及完好狀況（正常損耗除外）；
（9）先行咨詢并取得承押人書面同意，方可將該房產出售、轉讓、抵押、按揭、舍棄或以其他交易方式處置該房產或本合約規定關于該房產之權益或該房產之承購權。
（10）在本合約簽訂后，立即向承押人指定之保險公司投保不少于重新購買該房產價值之全險，該保單不得附有任何特別限制條件，或任何不負責賠償之數目（除非該等條件或數目為承押人所愿意接受，并已認可者）。保單須保障該房產不受意外損毀，火災及天災之損失，直至本合約停止生效為止。保單須過戶承押人，訂明承押人之利益獲得補償之前，不得對抵押人付出任何款項。抵押人如違反本條規定，承押人得依照上述方式另行代為投保，并得向抵押人收回全部費用及利息。抵押人同意任命承押人為其代表人，接收保險賠償金及任命承押人為該項賠償金之支配人，且此項任命系不能撤回者；
（11）將該房產之“房產權證書”之權益抵押給承押人；
（12）將上述房產權證書保險單據及有關文件，在本合約有效期內交由承押人保管，承押人得收取保管費；
（13）在承押人認為必要時，向承押人指定之保險公司投保買房產保險或抵押人之人壽保險，該等保單俱以承押人為受益人。
（三）倘該房產在本合約有效期內受到損壞，而保險公司認為修理損壞部分符合經濟原則者，則保單項下賠償金將用于修理損壞部分。
（四）上述保險賠償金如不足清付貸款額（包括利息），或抵押人應付與承押人之其他款項時，不足之數應由抵押人負責清付，所有款項結清之后，本合約即告終止，在無損于保險公司權益之前提下，該房產即歸抵押人所有，除如上述者，該房產之損毀均不能使本合約失效，亦不影響本合約規定抵押人之債務責任。
（五）（1）抵押人如不支付本合約規定之任何款項，或不遵守本合約各項明文規定之條款者或不遵守居民公約，承押人可以立刻進入及享用該樓宇之全部或部分或收取租金和收益；或以承押人認為合適之租金及年期租出該房產之全部或部分及收取租金和收益。承押人可雇用接管人或人處理上述事宜而其工資或酬報則由抵押人負責。該等接管人或人將被當作為抵押人之人而抵押人須完全負責此接管人或人之作為及失職之行。每位按上述被委派之接管人，將有以下之權力：
（甲）要求住客繳交租金或住用費及發出有效之租單及收據并有權以訴訟、控告、扣押或其他方式追討欠租或住用費；此等要求，收據或追討事宜將以抵押人或承押人名義而發出，而付款予接管人，抵押將不需要問及接管人是否有權力行事；
（乙）接管人可依據承押人之書面通知而將其所收到的款項投保于該房產之全部或部分及其內之附著物及室內裝修。
（2）承押人依照第五（3）條款，有權將該房產之全部或部分按深圳“經濟特區商品房產管理規定”之程序拍賣，此等拍賣或出售并不需要抵押人或其他人士之同意，承押人有權簽署有關該房產買賣之文件及契約及取消該等買賣，而一切因此而引起之損失，承押人不須負責。
（3）承押人可于下列情形下運用其出售該房產之權力：
1．承押人給予抵押人一個月之通知，要求還款（不論屆期與否）而抵押人未能遵守該項通知全數償還給承押人；
2．抵押人逾期三十天仍未清繳全部或部分應付之款項；
3．抵押人不繳交地稅或有關部門所征收之其他稅收；
4．抵押人不遵守居民公約；
5．抵押人不遵守此合約之任何條款；
6．抵押人系個人而遭遇破產，或經法院下令監管財產；或抵押人為公司組織而被解散或清盤；
7．抵押人之任何財產遭受或可能遭受扣押或沒收；
8．抵押人舍棄該房產。
（4）當承押人依照上述之權力而出售該房產予買主時，買主不須查詢有關上述之事宜，亦不需理會抵押人是否欠承押人債項或該買賣是否不當。即使該買賣有任何不妥善或不規則之處，對買主而言，該買賣仍然當作有效及承押人有權將該房產售給買主。
（5）承押人有權發出收條或租單予買主或租客，而買主及租客不需理會承押人收到該筆款項或租金之運用。倘由于該款項或租金之不妥善運用招致損失，概與買主及租客無涉。
（6）承押人或按第五（1）條款委派之接管人或人須將由出租或拍賣或出售該房產所得之款項依下列次序處理：
1．第一用以償付因出租或拍賣或出售該房產而支出之一切費用（包括繳付接管人或人之費用及酬報）。
2．第二用以扣繳所欠之一切稅款及抵押人根據此合約一切應付之費用及雜費（包括保險費及修補該房產之費用）。
3．第三用以扣還抵押人所欠之貸款及應付之利息。
扣除上述款項后，如有余款，承押人須將余款交付抵押人或其他有權收取之人士，拍賣或出售該房產所得價款如不敷償還抵押人所欠一切款項及利息，承押人有權另行追索。
（7）承押人運用上述權力及權利時而令抵押人受到不能控制之損失，承押人概不負責。
（8）承押人可以以書面發出還款要求或其他要求或有關抵押品所需之通知書。該書面通知可以郵遞方式寄往抵押人最后所報之住宅或辦公地址或掉留在該房產內，而該等要求或通知書將被當作于發信或掉留之后七天生效。
（六）承押人要向抵押人討還欠款時，只須提供承押人高級職員簽發之欠款數目單（有明顯錯誤者例外）即作為抵押人所欠之確數證據，抵押人不得異議。
（七）抵押人向承押人付清本合約規定之貸款總額連利息及其他應付款項之后（包括轉歸該房產權予抵押人之費用），若同時已全部遵守及履行本合約各項條件者，承押人應將該房產所有權轉歸抵押人，倘抵押人自愿提早繳付本合約規定之部分或全部款項，抵押人應給予承押人相等于該部分或全部款項一個月利息之補償金。
（八）（1）抵押人自選購之房產如有缺點（無論顯著或隱藏）引致損失或損傷，此與承押人無涉，如有第三者向抵押人提出損失或損傷之索償，承押人不負任何責任。
（2）本合約所用（抵押人）一詞，其涵義包括一家公司、或兩位或兩位以上共同借款之人士；此等人士應共同及個別負擔合約之責任。
（九）承押人在執行本合約各項條款時之寬容、延緩或容忍，或給予抵押人額外期限，均不能損害、影響或限制本合約所規定承押人之一切權利及權力；不能作為承押人對任何破壞合約行為之棄權，亦不能作為對以后任何破壞合約行為放棄采取行動之權利論。
（十）抵押人使用該房產不論自住、托管或租與別人居住時，必須預先書面通知承押人，并得承押人同意，方可進行，如出租給任何人，抵押人必須要求承租人依照本合約第（十一）條之規定簽具承諾書辦理。
（十一）抵押人如不履行本合約內任何條款，承押人得要求該房產住客，不論抵押人自住，托管居住或租住者限期三十天內遷出，抵押人特此授權承押人得同時呈報有關部門，由該有關部門考慮是否將抵押人（業主）因購置該房產而獲準從外地遷移戶籍之住客戶口取消，因此而造成之一切后果，全部由抵押人承擔，住客向承押人追討賠償時，抵押人亦須補償承押人一切損失。抵押人將該房產出租時須事先征得承押人同意，同時必須與住客訂約，闡明抵押背約時，接到承押人通告一個月即須遷出。
（十二）本合約按中華人民共和國法律訂立，受中華人民共和國法律保障，一切關于此合約所涉及之事宜糾紛，由中華人民共和國法院裁決。如抵押人來自海外或港澳或臺灣等地區，或為該等地區之居民，承押人有權在抵押人之來處或居住地執行本合約內由抵押人委托給承押人之權力及向抵押人進行追索，包括仲裁、訴訟和執行仲裁或訴訟之裁決。如承押人決定在上述該等地區執行上述權力，進行追索、仲裁、訴訟等行動，抵押人必須承認本合約同時受該等地區之法律保障，不得提出異議。如本合約內任何規定在該等地區之法律上無效或被視為非法，被認為無效或被視為非法之規定，并不影響其他規定之效力。
（十三）本合約內所述之附表（一），附表（二）及附表（三）均為本合約之一部分。
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││
│附 表（一）│
││
│ 抵押人資料 │
││
│抵押人（業主）姓名：（中文）?。ㄓ⑽模々?/p>
│性 別： 年齡： 身份證號碼： │
│住 址： 電話：│
│指定繼承人姓名（中文）（英文） │
│繼承人性別： 年齡： 身份證號碼： │
││
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│附 表（二）│
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│ 房產摘要 │
││
│房產地址：大廈名稱：│
│樓宇座別： 樓數：年期：│
│面積：（建筑）（實用） │
│用途：購入價： │
││
│房產權證書號碼：深圳市人民政府房產所有證深房字第號 │
││
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│附 表（三）│
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│ 分期付款明細表 │
││
│貸款金額：＿＿＿＿攤還期數：期 │
│貸款利率：＿＿＿＿厘或承押人│
│按市場情況而調整之利率。以后每月同日繳交，如付款日不│
│是工作日，意即銀行開門營業之日，則該分期付款額須于付款日前一天工作日│
│繳交。 │
│ 首期還款日期：19＿年＿月＿日 │
│在承押人未調整利率前，每期應繳付金額（包括本金）及利息）：＿＿。│
││
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抵押人已詳讀及同意遵守本合約全部條款并承認收妥該筆貸款，以下簽章作實：
房產抵押貸款范文4
在朋友的提醒下，羅駿試著用廠房抵押的形式向銀行申請貸款。“沒想到這辦法還真管用了?！庇捎趶S房是羅駿多年前購置下來的，而非租用，所以銀行很快接受了他的抵押貸款申請，為公司提供了80萬元貸款，加上可支配的流動資金，他順利購下了這批面料。
房產抵押方便企業貸款
毋庸置疑，房產抵押貸款是中小企業獲得貸款最為方便的一種渠道，基本上，各家銀行都可以提供這一融資方式。由于目前中小企業中，有房產的占據了多數，也使得這一方式更具可行性。
據了解，房產抵押貸款對房產的屬性界定非常寬泛，既包括了營業用房、辦公用房，如商鋪、寫字樓、賓館酒店等，也包括住宅。因此，在銀行的房產抵押貸款產品中只要沒有特別注明是商用房抵押貸款，那么即使企業所使用的經營或辦公用房是租賃的，只要企業主有個人房產，也可以作為抵押物為企業申請貸款。
這對很多小企業主來說是十分有利的。因為很多老板的個人資產和企業資產往往劃分不明，企業的賬目報表并不規范，甚至一些老板為了合理避稅的目的，會造成企業資產比實際少的情況，而這些都可能給融資制造麻煩。
據銀行信貸員介紹，不少小企業主的財務報表都很“難看”，但深入實地考察，卻會發現情況要好于報表所呈現的，企業的資產很可能隱藏在報表以外。在這種情況下，如果企業使用房產抵押的方式申請貸款，成功率要高出很多，在審核時往往可以“加分”不少。
部分房產融資有難度
不過，也并非所有的房產都可以抵押貸款。比如，房齡超過20年或戶型小于50平方米的房產可能較難抵押。因為對于申請貸款的房產，銀行都需要評估其變現能力，而這種類型的房產可能變現能力較弱，所以銀行在受理時會相對謹慎。
又如，產權屬性不明確的房產無法用作抵押。產權不確定的房產主要包括：未滿5年的經適房、小產權房、不能提供購房合同、協議的已購公房、不能提供央產房上市證明的央產房、租賃而來的廠房、辦公用房等。因為產權屬性不能確定，所以不具備申請房產抵押貸款的先決條件。
此外，尚在按揭中的房產往往不能直接抵押。有銀行表示，由于按揭中的房產抵押他項權尚在銀行手中，產權實質上處于暫時移交狀態，不具備完全產權，因此借款人并不具備該房產的抵押支配權。如果企業主想通過這類房產申請貸款，就必須先將按揭中未還款部分還清，然后再用已經還清貸款的房產申請貸款。現實中，倒也有從不成功變為成功的案例。
上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企業，目前的員工數量達到300人，年銷售額2000多萬元。由于公司前期投入了大量資金用于研發，并沒有購買廠房等固定資產，所以當睿元想要申請銀行貸款時遇到了障礙?！耙驗槲覀兪堑谝淮紊暾堎J款，所以每家銀行都很謹慎，要求必須有房產抵押?！逼髽I負責人告訴記者，在多次碰壁后，他們終于在招行小企業信貸中心的組合方案下獲得了400萬元貸款。
原來，招商銀行小企業信貸中心在與睿元接洽后發現，企業負責人擁有一套價值400萬元的個人按揭房產，目前還余有按揭貸款120萬元左右。針對這一情況，小貸中心提出了一個方案，先將此房產按揭銀行轉為招商銀行，再以此房產余值部分提供160萬元的抵押貸款，同時，結合睿元獲得的價值500萬元的訂單，合計為其提供400萬元的貸款。
二次抵押房貸并非不可行
實際上，像睿元這樣的情況，也屬于二次抵押的一種，據了解，目前銀行真正可行的二次抵押房產一般是企業提供的個人按揭房產。開展這種業務大多會要求按揭貸款在本行進行。
原因是，如果兩個貸款行并非一家，一旦出現企業逾期，不能還款，在房產處置時會牽涉到兩家銀行，增加操作難度。所以遇到此類業務，一般銀行會要求房產主把抵押貸款做個轉移手續。
銀行有關專家表示，二次抵押貸款對企業的好處在于，首先強化了擔保方式，更容易獲得貸款，其次隨著時間推移，房產按揭部分的還款可以降低貸款金額，空出來的部分可以變成現金，為企業提供營運資金的支持；三是房產增值部分可以變為現金。
而之所以能做二次抵押的企業廠房、商鋪比較少，是因為較多銀行在為一家企業提供房產抵押貸款時，會提出要求，不能在其他銀行做二次抵押貸款業務，所以，盡管不少銀行可以接受二次抵押方式，但業務量較少。
在上家銀行沒有提出相關要求的前提下，同時，在房產價值與抵押貸款金額相比有較大空間的情況下，不少銀行會接受二次抵押，上海農商銀行就是其中之一。據有關負責人介紹，若首次貸款就在上海農商行進行，申請的成功率會高出許多。前后兩次的授信額度一般不超過抵押物價值的70%。而如果首次貸款并非在農商行進行，企業可找擔保公司提供剩余價值追加抵押擔保，或是反擔保給政策性擔保公司。
房產抵押貸款范文5
1、 動產的概念、范圍與動產的區別，抵押的概念、條件與質押、留置的區別。
2、不動產抵押貸款的概念、條件等，重點論述以下幾方面：
（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規定；
（3）抵押物的價值必須符合法定程序確認；（4）抵押權益實現的法定操作程序。
3、我國現有法律對不動產抵押貸款的規定，涉及有關法律法規。
（1）《中華人民共和國民法通則》；（2）《中華人民共和國合同法》；（3）《中華人民共和國擔保法》（4）《中華人民共和國城市房地產管理法》；（5）《中華人民共和國土地管理法》。
4、 行政法規
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
5、部門規章
《城市房地產管理法》、《關于土地使用權抵押登記有關的通知》、《集體土地使用權抵押登記的若干規定》。
二、押貸款的主要風險形式及形成原因：
1、一物多押；2、轉貸或借新還舊時未重新設定抵押；3、抵押財產未經共有人同意；4、抵押手續不全，未進行有效登記；5、抵押物價值不實；6、抵押財產違法。
三、
于不產抵押風險防范措施：
1、加強制度建設，構建行之有效的風險防范體系。2、堅持房地同時抵押原則。3、嚴格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴格控制借新還舊和轉貸手續。5、對抵押財產認真審核，落實所有者權人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項。
四、
公益事業單位貸款存在的問題：
《擔保法》某些條款對公益財產的抵押設定了很多限制條款，嚴重了公益事業的。
是的核心，金融市場是市場經濟體系的動脈，是市場配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩健運行，對經濟全局的穩定發展至關重要。我國《商業銀行法》規定：商業銀行的經營原則是效益性、安全性和流動性。隨著加入WTO，銀行間的競爭將日趨激烈，而我國的商業銀行，特別是國有商業銀行普遍存在資產質量不高，效益不好的現象，要想和國外銀行競爭，必須盡快調整信貸結構，發展優質授信產品提高經營效益。而不動產抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發展不動產抵押貸款的同時要注重風險的防范。本文就如何防范不動產抵押貸款作如下論述：
一、不動產抵押貸款的概述
1、關于不動產
動產和不動產是法律上對作為法律關系的客體的物的最基本分類。按我國《民法通則》及《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見》的解釋，不動產是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設備。”95年頒布的《擔保法》規定，“本法所指不動產的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構筑物，林木。其中房屋等建筑物和構筑物應包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區分動產和不動產的主要法律意義體現在以下二個方面：（1）物權轉移的法律要件不同。不動產物權的法律轉移為要式法律行為，除要求當事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機關進行登記；而動產物權的變動除當事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設定擔保物權的方式不同。動產以設定質押權為主，即使設定抵押權，也不要求登記；不動產則只能設定抵押權，且以登記為抵押權之生效要件。”
2、不動產抵押貸款的概念及設立要件
（1）關于抵押
抵押權是擔任物權的一種，95年10月1日生效的《擔保法》系統的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權設定及實現方式等。根據《擔保法》第33條規定：“抵押是債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為對債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規定，以該財產折價或拍賣，變賣該財產的價款優先受償。”抵押權具有以下性質：①附隨性，即從屬性，抵押權隨著主債權的消滅而消滅；②不可分性，抵押權不可與主債權相分離而獨立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產生的替代物當然得為債務提供提保。
（2）抵押與質權、留置的區別
質權是為了擔保債權的履行，債務人或第三人將其動產或權利移交債權人占有，當債務人不履行債務時，債權人有將其占有的財產優先受償的權利。留質權是債權人按照合同的約定，占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，債權人有留置該財產，并就該財產有優先受償的權利。
（3）不動產抵押貸款
不動產抵押貸款是指金融機構要求借款人提供押品作擔保而發放的貸款。抵押權的標的依其性質可分為：①不動產；②不產的用益物權。如土地使用權、典權等；③準動產。主要指車輛、船舶、航空器等；④動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性，因此，本文所指不動產抵押貸款當包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。不動產抵押貸款設立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權。②抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規定，下列不動產是不能作抵押的。A、用于、醫療、市政等公共福利的不動產；B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；E、產權關系不清或有爭議的財產；F、來自全體共有人書面同意的不動產；G、未取得合法權證的違法建筑物。③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據評估的價值確定抵押率和擔保價值。④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。
3、我國有關不動產抵押貸款的主要法律法規。
我國關于不動產抵押的法律主要體現在《擔保法》和《城市房地產管理法》等法律中。另外還有一些法律法規對不動產抵押也進行了規范：比如《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》、《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》等。以上這些法律法規對不動產的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規定，在實際操作中一定要以上法律執行。
二、不動產抵押貸款的主要風險形式及形成原因
（一）借款人信用意識淡漠，一物多押騙取銀行貸款。
《商業銀行法》第36條規定：商業銀行貸款借款人應當提供擔保。該法確定了貸款發放應當擔保的原則。另一方面，隨著中國加入WTO，和國際接軌日益密切，銀行的風險意識在不斷加強，商業銀行在發放貸款時要求借款人提供貴客擔保，各擔保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財產多次向多家銀行抵押，其主要表現形式有：
1、擔保法生效前將財產抵押給甲銀行，擔保法生效后又將同一財產抵押給乙銀行。由于在擔保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動產抵押給甲銀行時，不動產的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔保法生效后，又將同一財產抵押給乙銀行，并進行登記。甲銀行的貸款擔保因乙銀行的抵押權的設定而落空。2、抵押人將其不動產的產權證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動產主管部門補發的產權證書后，將該不動產抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產重復抵押騙取貸款。在我國多數城市，房產和土地多由二個部門管理，即分別由房產局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產抵押給乙銀行，并在房產局辦理登記。而根據不動產的特點和法律規定，土地與其地上建筑物應同時抵押，這樣同一房地產的重復抵押使得甲、乙銀行在實現抵押權時勢必發生沖突，給貸款造成風險。
（二）轉貸或借新還舊時沒有重新設定抵押，貸款變為信用放款。
附隨性是抵押權的特性之一，即抵押權不能獨立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權存在而存在，隨著主債權的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉貸款和借新還舊都是用一筆新發生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結果是一筆新債發生，一筆舊債消滅，其擔保效力并不當然及于新發生的債權。而在實踐中往往錯誤地認為：抵押合同約定的抵押期間于轉貸或借新還舊時還未到期，甚至長于新貸款的到期日，抵押在轉貸或借新還舊時仍然有效，其擔保效力應及于新貸款，因而在辦理新貸款時，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。
（三）抵押人擅自以共有不動產抵押，抵押行為無效。
根據法律規定，抵押人只能以其擁有合法所有權或用益物權的不動產設定抵押，否則抵押行為無效。共有財產的抵押必須經全體共有人書面同意，不則抵押人無權就共有財產設定抵押。以共有財產設定抵押無效的行為主要有三種形式：
1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對共同房產平等地、不分份額地享有所有權。任何一名家庭成員對該共有房產作處分必須經其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財產作抵押。根據我國《婚姻法》等相關法律規定：除雙方另有約定外，在婚姻存續期間，夫妻任何一方或雙方取得的財產屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續超過一定時間的也屬共同財產。對夫妻共同財產，任何一方未經另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財產未經他人同意的，其抵押行為無效。
（四）抵押不登記，抵押行為無效。
在不動產上設定抵押，世界各國均要求設立抵押登記。有的國家規定抵押登記是抵押登記行為的對抗要件，有的國家規定登記是抵押行為的生效要件。根據我國的《擔保法》規定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經登記不發生法律效力。在實踐中，由于工作人員對法律知識掌握程度各異，或許為節省融資成本，往往出現下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時的不動產權證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強制執行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權。
（五）抵押物評估價值與實際價值差距較大，債權難以全部保全。
抵押貸款對銀行而言最根本的目的是確保債權的安全，故抵押債權的價值應大于或等于債權?！稉７ā芬惨幎?，抵押擔保的債權價值不得超過抵押物的價值。而且銀行還往往設定一個抵押比率，以進一步保障貸款安全。但在實踐中，一方面抵押物的價值隨市場行情而變動，相對不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價值，最終抵押物可能無法滿足擔保債權的需要，其主要表現在：1、中介機構的不規范競爭使得其常應抵押人的要求高估抵押物的價值，抵押人藉此高估的評估報告抵押貸款；2、銀行業務人員經驗不足，根據抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價值，致使抵押品價值水份大，抵押物實際價值小于貸款金額。這種操作實屬違規操作。3、用土地使用權抵押時，勿視取得土地使用權的方式。凡是通過劃報方式取得土地使用權的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現時，必須交40%－60%的出讓金，結果實現抵押權時，實現所剩價值款很少，很難實現全部債權。
（六）法律規定不得設定抵押的財產。
隨著經濟體制的不斷深化，事業單位的經濟運行也發生巨變，它們對資金需求在與日俱增，而事業單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實際操作中，根據《貸款通則》和《擔保法》的有關規定，公益事業單位的某些財產是不得對外設立抵押擔保的?！稉７ā访鞔_規定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。但是在《若干規定問題解釋》中規定了社會公益單位“以其擁有的公益性質以外的設施為自身的債務設定抵押的，人民法院可以認定有效?！痹趯嵺`中，往往分不清哪些屬公益性財產而盲目設定抵押，使抵押行為無效。另外導致抵押貸款形成風險的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現，抵押擔保虛化；行政部門違規行政導致抵押無效；主合同無效導致抵押無效；抵押人以其財產設定抵押后，在6個月內宣布破產；抵押人將其全部財產抵押給一個人；銀行與債務人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會造成貸款抵押無效的行為。
三、關于不動產抵押貸款的風險防范措施
針對以上提到的貸款風險形式，要想減少風險發生，應采取如下控制風險的措施：
（一）加強制度建設，構建行之有效的不動產抵押貸款風險的防范體系。
在實施貸款前，一定做好事前調查和初審工作，確保不動產抵押貸款的真實性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動產取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經過市場交易取得的土地，權屬是否有爭議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監管或以其它方式限制流轉；3、抵押物是否被列入文物保護范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經過共有人同意；6、抵押物是有否有轉讓或正在長期租賃現象，（如長期處于租賃狀態，且已付過租金，將直接抵押權的足額實現）；7、驗證抵押人提供的抵押物的材料是否真實，復印件和原件進行核實，必要時必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評估機構是否具體主體資格，抵押物的評估價格是否公正等。
（二）堅持房地產時抵押的原則。
在我國，對土地及其地上建筑物或構筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項不動產，共各自獨立，分屬不同的權方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當其分別抵押給不同債權人時，抵押權人實現抵押權時可能會發生沖突，給貸款造成風險。有鑒于此，銀行在發放不動產抵押貸款時，必須堅持房屋和土地同時抵押的原則。
（三）嚴格抵押程序，及時依法登記。
各國的物權立法均要求對物權的變動采取一定方式公布于大眾，對不動產采取登記方式 ，我國的《擔保法》規定，不動主抵押合同的生效要件是依法進行登記，不經登記不生效。因此，銀行在辦理不動主抵押貸款時，必須在簽定抵押合同后，及進到各相應主管部辦理抵押登記。
（四）借新還舊或轉貸時的風險防范。
借新還舊或墊款轉貸時，從法律角度看是一個舊的債權債務消滅和一個新的債權債務關系產生的過程。根據我國《擔保法》的規定：“抵押權與共擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅?！币蚨?，為原有債權債務履行設定的擔保必定隨著舊債權債務關系的消滅而消滅，新成立的債權的擔保必須重新設定方為有效。為規避借新還舊或墊款轉貸時，導致抵押失效的法律風險，實踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉貸時，就新成立的債權重新設立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時，有二個必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發生額還是余額，其二是抵押人愿意連續提供抵押擔保的債務的發生期間，即抵押人愿意就多長時間內發生的債務提供擔保抵押。
（五）對抵押的財產進行認真審核，避免單方抵押無效。
特別是在零售貸款中，用現有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實房屋的產權關系，房屋產權是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因為根據我國《擔保法》規定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實情況，必要時請求主管部門出示證明。
其它注意事項包括審查抵押物的合法性；國有資產作抵押時是否經過發政委批準；集體財產抵押時是否經過全體職代會通過，有限責任公司或股份有限公司財產抵押時是否經過董事會批準；用劃拔土地抵押時應征得市縣人民政府土地管理部門的批準，足額扣減應交納的土地出讓金等。
四、公益事業單位貸款存在問題
隨著我國的加快，人民群眾對公益事業的要求越來越高，原公益事業單位的服務已遠遠滿足了不群眾的需要，加大投入改善設施是公益事業迫切需解決的問題。而國家財政的困難無法滿足現實需求，公益事業通過銀行融資就尤為顯得重要。而現有的法律的某些規定嚴重制約著工益事業單位的融資。
根據《擔保法》和《擔保法若干問題的解釋》的有關規定，社會公益事業單位不能做為保證人，禁止以社會公益單位的具有公益性質的設施作為抵押物。僅規定社會公益單位的具有公益性質的設施“以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定有效。該項規定在一定程度上限制了社會公益事業的發展。在現實生活中，社會公益事業在融資的目的在于購置高尖端設備和用于完善社會公益事業的設施，但依照法律規定，社會公益單位可以用以抵押的財產只能是盈利性財產，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購買的設備，也不能作為抵押物抵押給銀行?！庇捎谏鐣鎲挝坏挠载敭a價值較其所融資金而言往往反差較大，在社會信用體系尚不完善的今天，籠統地將社會公益單位可以設定抵押的財產加以限制并不利于社會整體服務水平的提高。
要解決這一問題，應根據社會公益單位在社會經濟生活中的地位劃分為非盈利社會公益和盈利性社會公益單位。對非盈利性社會公益單位由國家財政專項拔款支持。對盈利性單位，應允許其以自身設施作為抵押擔保，以利其發展壯大和向其它社會成員提供更加便利的社會公益服務。
不動產抵押貸款較其它擔保貸款而言風險較小，已成各家銀行接信業務中的主要方式，特別是中長期接信業務，只要銀行授信人員在貸款前能認真細致做好調查，嚴格按銀行的有關規定制度和《擔保法》的要求執行，認真辦理有關手續，貸款能不斷對抵押物進行檢查，這種貸款和風險是一定會避免的。
參 考 文 獻 資 料
［1］葛春堯《不動產抵押貸款的風險及法律防范》［C］法制出版社2002年1月
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［4］齊建鐵《不動產抵押貸款的風險與防范》估介師資訊網 2004年4月日
房產抵押貸款范文6
關鍵字：改善，住房， 融資 ，合理，多渠道
Abstract: the research of real estate finance simply reference system, and its actual fusion, to establish real estate finance and mortgage loan guarantee system has the positive sense.
Key word: improve, housing, financing, reasonable, multi-channel
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
第一章 多渠道房地產金融體系
為了更好推進住房制度改革，解決住房問題以及擴大內需，促進作為國民經濟支柱產業的房地產業的發展，我們亟待建立與完善現階段特點的切實有效的住房金融體系。而長期以來我國住房金融自身存在供需雙方的“雙缺口”，即：供給方存在住房資金嚴重不足，而需求方由于房價與收入的懸殊對比使得有效需求嚴重不足。且住房資金存在復雜來源，與市場化的住房金融的并軌尚需等待制度完善與時機成熟。
根據以上分析，建議成立以住房金融管理委員會為決策管理核心，以各種政策性金融機構與商業性金融機構相結合的住房金融體系。
1.1住房金融管理委員會
住房金融管理委員會是實行政府的各項住房計劃（主要針對中低收入家庭）的決策管理核心，以指導和監督開展相關業務的金融機構經營和管理各種住房基金、政府財政性住房貸款等住房資金為主要任務。其成員可以包括人民銀行、財政部、社會保險機構、各種房改機構等。該機構是住房金融體系的宏觀管理機構，對住房金融進行宏觀的指導、監督和管理，其職責包括：（1）制定住房金融政策，如根據國家經濟發展水平制定國家對經濟適用房的建房貸款的貼息和補貼計劃，根據居民支付能力的變化制定對個人購房貸款的貼息和補貼計劃；（2）監督管理有關金融機構，對參與住房資金運作的金融機構進行資格審查和登記，并對其住房資金的運用進行監督；（3）負責管理政府的住房發展基金，其資金來源包括政府提供的財政撥款、政府低息貸款、各種住房基金及自身籌集的資金，也揚發行債券、同業拆借等在內的手段向資本市場籌庥住房資金；（4）負責住房金融一級和二級市場上的擔保和保險、購買住房金融機構股票債券等。
1.2各種政策性住房金融機構
成立專門性的政策性住房金融機構是出于以下兩方面的考慮：一方面，我市目前的現實決定了住房問題的解決必然是一個長期的過程，而且由于原有的住房體制遺留的惡果難以在短期內清除，居民的住房問題不可能在沒有政府干預的放任的市場體制下得到解決，政府在住房金融這一關乎住房體制改革的命脈的領域進行干預是必然的；另一方面，當前正面臨著由計劃經濟向市場經濟的全面轉軌，銀行系統也正進行著政策性銀行和商業銀行的職能的明確和體系的剝離，政府不應當再以行政手段直接干預市場，將房地產政策性信貸強加于國有商業銀行，而住宅產業不僅對穩定社會起著巨大的作用，也在國民經濟中占有重要地位，因此有必要成立各種政策性住房金融機構。這些機構應當包括：
1.2.1房地產發展銀行，這是繼國家開發銀行、國家進出口信貸銀行和中國農業發展銀行之后的第四家政策性銀行，它是住房金融管理委員會制定的各項政策和計劃的推行者，但并不直接參與住房金融一級市場的業務，其主要職能是：①發揮住房抵押機構的儲備中心的職能，由政府充當保證人，通過發行債券、同業拆借等手段向資本市場籌集住房資金，以此作為住房建設和購買的融通資金；②購買住房金融機構的股票債券，為其提供從事住房金融業務的資金；③負責具體實施和執行住房金融管理委員會制定的各項住房金融政策，包括給相關的商業銀行提供各種政策性住房貸款，監督這些貸款的運用，給執行政府制定的優惠住房信貸計劃的商業銀行等金融機構提供利息補貼，等等。
1.2.2國民抵押貸款擔保公司，主要負責為一級市場上的個人住房抵押貸款提供保險或保證，充當無條件償還貸款的保證者和保險者。
1.2.3住房抵押公司，作為二級市場主要經營機構，在二級市場上收購一級機構的抵抗貸款債權，并將其匯組成為抵押組群經過擔保和信用加強后，經政府擔保后以證券的形式出售給投資者，其作用在于改善一級機構抵押資產的流動性，調節資金余缺。
政策性住房金融機構將貫徹政府的政策性很強的措施或強制性措施，實現政府對住房金融的方針、計劃和目標，一般享受政府的支持，包括：政府給予財政貸款；依靠政府固定渠道融資；享受政府特定利率優惠。
1.3商業性住房金融結構
目前以建設銀行和工商銀行兩家國有專業銀行和房地產信貸部為主體的住房金融體系，形成了一個較完整的住房金融服務網絡和管理體系，同時，住房公積金的歸集主要也由建行承擔。顯然，在此基礎上利用現有的組織資源和體制基礎，以市場化的運作方式進行住房資金的具體運作，不僅可以降低住房金融體制改革的成本，也可以通過對這些專業銀行引入住房金融業務這一活躍的因素，推進其向商業銀行的發展，同時，這與我國經濟體制市場化的發展趨向也是一致的。
總之，建立以住房金融委員會為決策管理核心，以房地產發展銀行發揮住房金融中央銀行作用、以國民抵押貸款擔保公司和抵押公司為調劑、商業銀行為具體實施者的住房金融體系，以商業金融機構和市場運行機制為基礎，采取多種手段進行間接的調節和參與，既達到了有效管理和控制的目的，又保持了系統應有的活力和效率，既符合住房金融與整體金融一體化的客觀趨勢，又發揮了政府對住房金融進行干預的作用，必將對我市的住房產業健康發展、居民住房消費的合理化起到重要的推動作用。
第二章完善抵押貸款擔保體系
2.1建立與完善住房抵押貸款擔保的意義
發展住房消費信貸是普通百姓解決住房問題的一條重要途徑。但在我國住房抵押貸款始終未得到長足發展，對我國住房市場的發育推動極為有限，為此必須建立與完善住房抵押貸款擔保體系，促進住房消費信貸。
2.1.1促進住房信貸資金良性循環
通過抵押貸款擔?；虮ｋU，實行住房按揭保證保險，貸款住房保險、貸款定期人壽保險、貸款保證保險，以及由政府或私人組織的各種擔保公司提供的住房抵押擔保，構建了多層次的住房抵押貸款保險網，分散了一級抵押市場上貸款風險，提高了貸款安全性與流動性，促進住房消費信貸資產良性循環。也為金融機構在二級市場上順利轉讓債權或發行抵押債券提供保證。
2.1.2發展個人住房消費信貸
實行住房抵押貸款擔保、保險公司或擔保公司出面，拉近了銀行與購房者的距離。由于保險公司或擔保公司實力及資信情況，銀行對于購買了保險或由擔保公司擔保的購房者能較為放心地貸款，購房者能順利迅速地獲得貸款。
2.2完善住房抵押貸款擔保體系
要使住房抵押貸款對我國住房市場的發育能真正起到強勁的推動作用，必須為大眾化的住房抵押貸款創造條件，建立與完善住房抵押貸款的風險保障系統。
2.2.1商業保險公司對抵押貸款進行保險
商業保險公司開展的此項業務主要針對高收入者，在險種設定上大致可分為①保證保險。它是還款的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款人不能還清本息時由保險公司負責融通或當房地產作為抵押物貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。②信用人身保險。該險種是維持借款人正常還貸能力的信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入失去部分或全部不定期貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被查封或拍賣，既解除購房者后顧之憂，又保證貸款銀行及時回收貸款。③財產保險。防止由于意外災禍而造成較重房層損失而以房屋或其有關利益作為保險對象的保險。④綜合保險。在開發以上抵押貸款保險險種同時，可推出適合中國國情的一攬子保險，稱為“綜合保險”，即將涉及房地產風險的風種保險組合在一張保單上。其手續與保費較單獨購買相關險種更方便，更便宜，從而為銀行辦理“一攬子抵押”業務提供便利。
2.2.2開發商對抵押貸款進行擔保
①回購擔保。購房者在辦理按揭貸款時，銀行要求開發商為購房者提供擔保，一旦購房者到期不能夠歸還銀行本息或發生其它嚴重違約行為導致銀行宣布全部貸款提前到期，則發展商應“回購”房屋，并代購房人向銀行履行債務。②連帶保證方式。當借款人違約時，發展商代購房人履行了到期債務，也就取得了向購房人的追償權，若發展商一次將購房人欠銀行的主債務全部還清，銀行可將對購房人的主債權以及相應抵押權轉讓給開發商，從而發展商代購房人履行債務而應享有的權利也得到保證。
2.2.3成立住房抵押貸款擔保公司
前兩種方式在一定程序上取得了分散銀行風險，促進住宅信貸消費作用，但因購房人要交納保險等各種費用并一次性付清加重購房者負擔，所以僅局限于解決高收入居民住房需求。對于中、低收入購房者，可通過成立政府抵押貸款擔保公司，對他們的住房抵押貸款進行擔保，充當無條件償還貸款的保證者與保險者。其運行方式可通過借款人支付的保費組成的互助抵押貸款保險基金對居民重建，新建或購買新舊住房的貸款提供保證，并對這種擔保的貸款給予比普通住房抵押貸款具有更優惠的條件，同時吸收存儲部分廉租房或舊公產房以周轉那些違約拖欠無力還貸消費者。
隨著政府抵押貸款擔保公司的確定與健全，有關房地產方面政策法規的完善，產權市場、住房轉換、拍賣等市場以充分發揮，鼓勵私人投資成立住房抵押貸款擔保公司，按商業化進行運作，對住房抵押貸款進行擔保，承擔風險，賺取相應利潤。
總之，對于住房抵押貸款進行商業保險公司保險，開發商擔保、擔保公司擔保三管齊下，初步建立與完善了住房抵押貸款風險保障系統，金融機構貸款的違約風險大大降低，住房抵押貸款的安全性與流動性大大提高，居民的住房抵押貸款環境也大大改善，合法權益也得到有效保障，住房抵押貸款必將得到長足發展，將極大推動住房市場的發育與完善。
第三章發展與完善房地產抵押貸款證券化
隨著住房制度改革的推進，老百姓住房觀念的轉變，政府、金融、保險部門以積極配合，住房消費信貸必須成為普通百姓購房的一條重要途徑。隨著房地產抵押貸款的證券化，建立抵押貸款的二級市場，以保證貸款資金的長期性與穩定性。
3.1房地產抵押貸款證券化可能性與必要性
實施房地產抵押貸款證券化必要性源于兩方面：一是金融業發展的必然要求?，F行的抵押貸款方式使銀行面臨一系列風險，如借款者信譽、利率、房價、流動性風險等。證券化后可有效分散與轉移銀行的制度性風險，以風險轉移與分散給廣大的投資者，同時提高銀行資本充足率及流動性。二是房地產業發展的客觀要求。抵押貸款證券化后，現實與潛在投資者的介入，抵押貸款以二級市場得到發展，從而大大拓寬一級市場的房地產抵押貸款的資金來源，實現房地產抵押貸款業務發展勢頭強勁，且有些地方為證券化作了基礎性工作。證券業的發展已經能為房地產抵押貸款證券化提供硬性環境。住宅抵押貸款證券的潛在投資群已具備個人各種投資基金，人壽保險金，退休基金都是潛在投資者。
3.2房地產抵押貸款證券化及其運作模式
房地產抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS），就是集合一系列購房抵押貸款，將其組合包裝后，以其為標準的資產發行證券進行融資的活動，它的實質是一種債券：第一步，商業銀行向購房者提供抵押貸款。第二步，商業銀行將抵押貸款真實出售給一家獨立銀行存在的特別目的公司（SPV）or Trustee。第三步，S P V or Trustee再委托承銷商對以抵押貸款為標準的資產進行重組和包裝，在對這組資產群所產生的現金流作為擔保及其進行必要信用評價后發售給投資者。第四步，購房者支付的本息，通過銀行及委托機構回報給投資者。
3.3抵押貸款證券化試行過程中政府定位
參照國際經驗，住房抵押貸款證券化的試行與推廣單純靠市場機制來實現不太可能，政府必須予以支持、規范與參與，充分發揮政府對新興市場的培育功能。如美國政府首先成立了“FHA”（聯邦住宅貸款銀行）等官方機構，促進抵押貸款的市場發育，其次建立一款債權的風險，再次成立FHLMC等政府機構，對MBS給予政府擔保，同時設立聯邦家庭住房抵押貸款公司，發展與保持一個全國性住房抵押貸款二級市場。而英國對房地產抵押貸款所采用的信用保證方式，是對原抵押款和該抵押貸款證券同時進行保險或加強保證。
根據我國實際情況，結合國外的成熟經驗，政府在積極試行房地產抵押貸款過程中應首先做好以下工作。
3.3.1設立專門政府住房抵押貸款保險機構
為了配合MBS，政府成立專門保險機構，并給予優惠政策，促使保險公司擴大保險范圍、提高保險額，進行險種創新，推行住房抵押貸款保證保險，信用保險以避減抵押貸款風險。首先由于政府信用的保證，抵押貸款債權違約風險低，易引起機構投資人興趣，形成二級市場投資需求，從而增加一級市場資金來源，同時如果房地產抵押貸款的現金流量低于房地產抵押貸款證券應支付的本利外，可憑借銀行信用由保險公司給予貸款，以彌補不足。其次，該機構可規范化的受理保險的住房抵押貸款，如利率標準，償還方式，引導市場促進住房抵押貸款的標準化，從而為二級市場的發展創造條件。
3.3.2實施抵押貸款的標準化
抵押貸款的標準化是MBS的重要前提條件。標準化包括建立統一的基準期限的標準單位、貸款合同與貸款程度的規范與標準化。由于不同銀行的貸款期限不同，同一銀行同一時期也有不同年份的到期抵押貸款。要推行抵押貸款歸集起來，其他期限抵押貸款按利率因素互換成基準的標準單位。通過一系列標準經的措施，為二級抵押市場實現創造條件。
3.3.3先行設立國有住房信用的SPV
在住房抵押貸款證券化業務流程中，一個重要環節是商業銀行將抵押貸款真實出售一家特別目的公司（SPV/SPC）或信托機構，SPV不能用現有的金融代替，可選取幾家信譽較好，實力雄厚的非銀行實現風險隔離，保證資產質量。它主要功能在于買賣有認可保險的抵押貸款債權或將買進的債權加以組合包裝，分割細化，發行抵押貸款債僅證券。其證券收益以住房貸款本息作后盾，保險公司承保，其發行程序以規模按國家有關規定執行。在試點階段只允許政府的專門信用公司從事該項創造條件起示作用，到較為成熟時可逐漸規范非政府機構的準入。
當然，要使房地產抵押貸款證券化過程順利啟動及有效動作，還必須健全與完善有關法律制度，稅收與監管等各方面工作。
第四章建立購房債券制度，拓寬住房融資渠道
由于近期內實行工資改革（把住房費用納入工資，從而工資大幅度增加的條件尚未具備，推行購房債券制度可以成為一條新的住房融資渠道，廣泛地吸納社會資金）。
4.1購房債券制度的運作
購房債券是由國家發行的用于職工購房或租房的有價證券，每年發行一次。一切尚未進行工資改革的企業都要按本企業當年用工人數以現金購房，政府機構財政撥付經費的事業單位工作人員，則由國家撥付。購房債按月發給職工，職工所得到以購房債券，只能用于購房（包括經濟適用房和市場價商品房）或租用廉租房。如果購房者手中的購房債券不足，可用現金補差額。購房債券可在親友之間轉借，調劑。例如，一個職工想購買80平方米的住房，靠個人積存，需要若干年才能有足夠的購房債券（除非自己再拿出一部分現金），如果親友都是職工，能從他們那里借到或調劑到購房債券，就可以提前購到住房。如果職工現有的購房債券數量還不夠買房，可以自己保管。購房債券是計息的，將來用債券購房時，本息一起計算。
4.2發行購房債券的意義
一方面，發行購房債券對房地產開發公司十分有利，他們收到的購房債券到期（比如風扇債券為期10年）后可以向發行者兌現，如果房地產公司需要資金，可以把尚未到期的購房債券向商業銀行抵押，取得貸款。對房地產公司而言，最重要的是能夠把住房賣掉，消化空置的商品房，故使收到的是購房債券，也是合算的。另一方面，發行購房債券也極大的增強了居民住房消費能力，增加了房地產市場有效需求，滿足大部分居民的住房需要。
同時，出于以下兩方面考慮，國家不直接提高職工工資或以貨幣形式向居民發放購房補貼而發行購房債券。第一，如果由政府對職工發放購房補貼或提高工資，其貨支出量過大，對政府受不了。而由國家發行購房債券并按人數，按期把購房債券撥給各級政府機構和由財政撥付經費的事業單位，由后者發給工作人員，比較可行。第二、如果用人單位向職工發放的是貨幣，職工不一定拿出購買住房，很可能被用于日常支出，甚至被儲蓄起來，從而達不到活躍住房市場的作用。結果，過量的商品住房仍賣不掉，房地產公司仍缺乏繼續興建住房的積極性。反之，職工住房緊張與消費市場疲勞問題都將大為緩解，整個經濟可能因此而搞爛。
總之，在現時期推行購房債券制度不決為一種可行的住房融資渠道，對于解決職工住房緊張與住房消費疲勞的問題都將起著極大的推動作用。
結論
上述四種措施為建立多渠道房地產金融與抵押貸款擔保體系提供堅實的基礎，具有積極的意義。
