前言：中文期刊網精心挑選了房屋抵押貸款范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房屋抵押貸款范文1
1、房產抵押需要是借款人名義的房產，如果有第三人共有，則在抵押時必須出具共有人同意抵押貸款的聲明書。在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需要提交離婚協議書或法院判決書；如果離婚后單身，則需要提供離婚后未再婚證明。
2、需要明確貸款用途。抵押貸款一般用于裝修、留學、購買家庭大額耐用消費品等消費項目，如果消費者違規使用抵押資金，有可能被銀行收回，因此消費者要注意政策風險。沒有還清貸款的房子，是無法申請抵押貸款的。也就是說，如果房子還處于按揭狀態中，該房的抵押權其實就在銀行手中，雖然借款人擁有使用權，但是不具備完全產權，所以不能再次申請抵押。
3、小產權房不具備房產抵押貸款交易的權利的。這是因為小產權房實為無產權，如遇政策性用地規劃就面臨灰飛煙滅的可能，因此金融機構不予對該類房產抵押貸款。
在大多數的情況下都可以辦理房屋抵押貸款，但是人們辦理房屋抵押貸款之后，一定要及時把貸款的金額給還上，否則抵押的房屋銀行就有權利進行拍賣。
（來源：文章屋網 ）
房屋抵押貸款范文2
房屋二次抵押貸款多久可以辦下來，主要是看銀行的審核速度與放款速度。如果當前銀行的業務量不大，那么銀行的審核速度與放款速度都會比較快，房屋二次抵押貸款從申請再到放款，一般半個月左右就可以完成。而業務量較大的話，可能會需要20天至1個月左右的時間。
另外，每個銀行的審核速度不一樣，如果用戶是銀行的優質客戶，那么是可以獲得優先審核的權利的。
（來源：文章屋網 ）
房屋抵押貸款范文3
關鍵詞:個人住房抵押貸款業務細分產品結構
鑒于對住宅市場穩步發展的預期,我國個貸市場的發展空間巨大。這種發展空間不僅表現在市場規模上,更反映在業務種類和產品結構的開拓。本文以個貸市場發展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業務細分和產品結構,分析形成專業化分工和多元化產品的意義,結合我國個貸市場現階段特征,提出一些建議。
美國個貸市場業務細分
按業務種類劃分
零售業務(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業務通常由個貸機構一線業務員發起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產開發商或中介機構提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業務客戶。只有很少部分現實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業務由貸款機構一線業務員親自發起,因此相比于批發業務,能更好控制客戶和抵押住宅質量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構和一線業務員數量的增加,業務運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業務的規模經濟效應不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規模地區性個貸金融機構在零售業務領域更占優勢。
批發業務(wholesaleoperation)與零售業務不同,批發業務是指個貸機構直接從發起人手中購買打包后的個貸產品。由于其不參與個貸發起,因此能夠減少分支機構、業務人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業銀行超過5成的個貸資產來自于批發業務,但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產品購入成本勢必會大于賣方的發起成本。
聯系人業務(correspondentoperation)聯系人業務和零售、批發業務的主要區別體現在服務性收益的實現時間。無論是自己發起還是外購打包個貸,聯系人業務都會隨即出售個貸服務權,提前實現服務性收益。這可能是因為其沒有個貸服務能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現金流的折現,盡早回收資金,實現收益,規避風險。
按業務環節劃分
個貸發起(origination)個貸發起環節始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業機構承擔。通常情況下,個貸發起環節的收益約為總貸款額的0.3%～0.4%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發起環節的機構主要包括儲貸機構(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經紀人(Mortgagebroker)和商業銀行。其中,個貸經紀人在該環節扮演的是中間人角色,為個貸發起人尋找潛在借款人。有數據表明,2002年美國50%的新發起個貸都有個貸經紀人參與,該比例在個貸批發業務領域更高。
個貸服務(servicing)個貸服務是繼個貸發起后的第二個環節,主要處理還款過程中的一系列服務性項目,包括還款收繳和歸結、現金流管理、還款時間表更新和調整,還款延期通知和違約清算等。此環節產生的個貸服務性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務的機構主要有個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務環節的市場份額最大,超過40%。
個貸擔保(insurance)個貸擔保業務主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質量風險和抵押物產權風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農村住房服務局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。
個貸風險管理(riskmanagement)按業務環節將個貸業務細分的一個重要目的是,提高各個環節的專業化水平,通過一環環的牽制降低和分散風險。比如個貸發起機構必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務機構承擔服務過程中的操作風險,個貸擔保機構承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環節主要針對個貸業務的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構完全規避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發達的國家。在美國,個貸風險管理環節的參與機構包括聯邦國家抵押協會(FNMA)、政府國民抵押協會(GNMA)、聯邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構和商業銀行。個貸證券化主要借助前三大機構,聯邦國家抵押協會和政府國民抵押協會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產實施證券化;而聯邦住房貸款抵押公司的業務主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產全部實施證券化。
個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發達國家和發展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發達國家,發展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。
美國個貸市場產品結構
按貸款利率劃分
美國個貸市場最早出現的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現,造成貸款人出現流動資金不足、資產與負債期限結構不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發浮動利率個貸產品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調幅度與浮動利率調整幅度限制正相關,與調整間隔負相關。在美國個貸市場,浮動利率調整幅度限制主要表現在每期調整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內的調整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數個貸產品還會提供一段時期內的固定利率政策,被稱之為混合浮動利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執行固定初始利率,之后每年調整一次利率。浮動利率的調整通常依據一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產品,被稱之為價格水平調整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。
按承保標準劃分
個貸產品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產品。其中FHA提供擔保的低息個貸產品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產品只面向曾經在戰爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯邦政府支付。第二種個貸產品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產品即為貸款價值比不超過8成的常規型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產品的市場比例見圖2。
按還款方式劃分
盡管個貸產品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。
特殊類型的個貸產品
這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設計理念與價格水平調整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統的個貸產品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠實現遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。
對我國個貸市場業務細分與產品結構的啟示
多樣化個貸市場參與機構
現階段,我國個貸市場各類業務多集中在商業銀行手中,一定程度上造成業務運作效率和利潤空間無法充分發揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業務鏈上的各類機構(圖3)協同工作不僅有利于個貸業務風險的分散,而且使得各細分業務縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應性。我國個貸市場的發展方向也應該是細分個貸業務,引入更多專業化、差異化機構參與其中。作為個貸市場傳統貸款人的商業銀行可著重于個貸批發業務,多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務環節。
合理化個貸產品結構
我國個貸市場產品相對單一。盡管不斷有新的產品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業銀行的個貸政策從規模擴張向謹慎放貸、提高個貸質量轉變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產品結構的不完善,還直接影響到住宅市場的產品結構。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產品結構,而非簡單依靠商業銀行創新個貸產品,因為這類個貸產品可能與商業銀行的業務定位和風險偏好不符。
謹慎創新個貸產品
在住宅價格持續上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產品,放低借款門檻,以此拓展業務,擴大市場份額,卻忽略了個貸產品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內,抵押住宅價值的變化并不能用現狀來判斷。相反在價格處于高位的住宅市場中,抵押物價格下跌的可能性加大,引致違約的概率更高。由此,在住宅市場價格上升或下降的不同階段,貸款人應該從長遠角度考慮,理性的、謹慎的拓展個貸產品和個貸業務。
房屋抵押貸款范文4
一、商用物業抵押貸款的主要特點
（一）商用物業難管理
商用物業主要是指已竣工驗收并投入商業運營，經營管理規范、能夠合法租賃且綜合收益較好的商業或工業營業用房、辦公用房。較高的準入條件決定了較大的管理難度：一是用于貸款的商用物業必須權屬明確，并辦理了合法、有效的產權手續；二是要求借款人必須及時將物業租賃合同向當地政府房產管理部門登記備案；三是受利益驅動及其他原因，借款人和商用物業承租人、租戶等之間易發生經濟糾紛。
（二）資金使用難監控
一是借款人大都為從事房地產或相關行業的企業，關聯交易頻繁，加之房地產開發的利益驅動，極有可能將貸款資金挪用到關聯房地產企業用于房地產開發。二是銀行雖明確規定貸款不得用于置換不良貸款，但少數借款人仍通過多種途徑將不良房地產開發貸款重組為商用物業抵押貸款，變相挪用信貸資金。
（三）還款資金難封閉
一是借款人雖在銀行開立賬戶專門用于歸集商用物業經營收入，并承諾接受貸款行對其物業經營收入、支出款項的封閉式監管，但仍有少數借款人誠信不足，多頭開立銀行賬戶，或擅自提前一次性收取多年以上的租賃收益等逃避銀行對物業經營收入的監管。二是對借款人將除租金收入外的其他經營收入來源作為還款來源的，較之租金收入更是難以落實其來源的可靠性。
（四）緩釋作用難奏效
一是抵押物價值受市場影響波動大，銀行在貸款發放前對貸款抵押物確定的評估價值與當前市場公允價值，以及最近一次評估價值與貸前評估價值一般都有較大差異。二是貸款期間內，借款人雖然根據相關規定要求辦理抵押物的財產保險，但因未在所投保險的保險單中明確貸款行為優先受償人，一旦風險事件發生，第二還款來源不能發揮風險緩釋作用。
二、商用物業抵押貸款風險事件的成因分析
（一）客戶經營中的主要問題
1. 企業實際控制人過度擴張。部分客戶的實際控制人為了追求高額利潤，盲目擴大經營范圍，由其直接或間接控制的多家公司分別進行運作管理，集團內部財務資金高度集中，關聯交易頻繁，一旦其中一個公司出現問題，可能使整個企業陷入困境。
2. 企業在商用物業租賃過程中極易發生經濟糾紛，導致其經營管理受到較大影響。鑒于商用物業租賃業務牽扯面廣，涉及企業股東和商用物業承租人、眾多的租戶等多方面，貸款期間，一旦因客戶與任何其它單位發生經濟糾紛，極易出現其銀行監管賬戶被凍結，公司大股東或實際控制人因涉嫌經濟糾紛被當地公安機關拘留等不良后果，甚至作為經營收入重要來源的商業物業也可能連帶被查封，客戶經營隨即陷入困境，最終導致物業租金等收益不能正常歸集。
3. 企業不嚴格遵守國家有關商業物業管理制度，導致銀行還款來源得不到有效保障。客戶在申辦信貸業務時，少數企業違反借款人應將商業物業租賃合同及時向當地政府房產管理部門登記備案的相關要求，也沒有全面、真實地向貸款行反映其與外單位已有的經濟糾紛問題，甚至出現擅自將抵押物拆除、轉讓、捐贈、私自銷售或重復抵押等不良行為，很大程度上削弱了貸款銀行權益。
（二）銀行內部管理中的主要問題
一是貸前調查不深入，客戶選擇不審慎。貸款發放前，經辦機構對客戶存在的經濟糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況，沒有進行細致調查和給予足夠的重視，加之此后在貸后管理中又發現客戶的一系列不誠信行為，反映出少數銀行在商業物業抵押貸款業務辦理過程中，經辦機構對風險分析不夠細致，在客戶選擇上審慎性不足，準入把關不嚴。
二是貸中審批不嚴謹，風險判斷缺乏獨立性。貸款審批時，合規性審核人員依然未對客戶存在的經濟糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況向經辦行進行深入了解，部分審批人員對客戶的授信風險沒有形成獨立的見解，且風險判斷和審批結論高度一致，客戶的潛在風險隱患仍未能得到充分揭示，貸前調查的不足在審批環節沒有得到有效堵截和管控。
三是貸后管理不細致，問題整改不及時。經辦機構沒有提前發現信用風險事件發生前的各類先兆性跡象并及時預警，也沒有通過貸后回訪以及現場和非現場核查等手段逐一查實客戶已經出現的異常情況，喪失了及早采取保全應對處置措施的時間和機會；對貸后管理和風險排查中發現的問題，沒有采取有效應對處置措施，后續整改力度不夠，潛在風險隱患最終演變為資產損失。
四是履崗盡職不到位，問責處理不嚴肅。貸款行在貸前調查、貸中審批和貸后管理環節，對未能及時發現借款人未將商業物業租賃合同向當地政府房產管理部門登記備案、私自銷售已抵押商鋪，以及貸中審批風險判斷缺乏獨立性、貸后管理問題整改不及時等問題，沒有及時采取有效堵截和管控措施，反映出銀行相關崗位人員的不盡職或失職行為依然不同程度的存在。在此后的責任處理環節，也未對存在不盡職和失職行為的相關人員嚴格追究責任并進行嚴肅處理，以致少數經辦機構短期內接連發生商業物業抵押貸款風險事件。
三、商用物業抵押貸款風險防范對策
（一）加強業務培訓，增強合規意識
狠抓業務人員業務理論和職業操守的學習和培訓，確保每一位商用物業抵押貸款業務辦理人員，在熟知國家及相關主管部門有關商用物業管理、銀行業商業物業抵押貸款管理等相關制度規定的基礎上，自覺遵守、嚴格執行各項管理要求，不斷強化風險意識，確保業務辦理合法、合規。
（二）強化信貸管理，主動應對風險
1. 加強貸前調查，切實把好準入關口。一是要優選貸款客戶，優先選擇資信較好、經營管理經驗豐富、財務狀況較好、合作意愿較強的客戶作為借款人。二是要嚴格商用物業項目準入，認真遴選優質商用物業項目，審慎介入零散出租商用物業項目，不得進入出租率、租金或抵押物價值持續或大幅下滑的物業項目，嚴禁違規以非自有商用物業抵押辦理貸款。三是認真核查貸款用途，確保其用于商用物業在經營期間的經營性資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求，不得用于置換不良貸款。
2. 嚴格貸中審查，充分揭示潛在風險。一是要求合規性審查人員從嚴把關，在對客戶資料信息進行嚴格審核的前提下，對客戶是否存在經濟糾紛、在他行有無不良信用記錄等需要重點關注的關鍵細節進行深入了解，絕不放過一個疑點。二是審批人能夠充分揭示客戶的各種潛在風險隱患，對客戶的授信風險應有獨立的見解，形成獨立的風險判斷和審批結論，在審批環節對貸前調查的不足，及時采取有效的堵截和管控措施。
3. 細化貸后管理，及時化解風險隱患。一是持續關注借款人財務狀況、股權變動情況、商用物業出租情況等，通過密切監控租金收入賬戶、在商用物業內設置POS機等方式，切實加強租金收入封閉管理，防范租金收入外流。二是加強對抵押物的實物狀態、價值變動、權證保管等狀況的持續監控，按規定定期對抵押物業進行價值重估，在價值發生重大波動時，應加大重估頻率，確保抵押品足值、有效。三是加強對客戶和項目的跟蹤管理，密切關注監管機構和外部審計機構發現的問題，及早化解風險隱患，確保銀行資產安全。
房屋抵押貸款范文5
隨著我國經濟社會的不斷發展，國民健康狀況及醫療水平的提升，人均預期壽命已達到75歲。全國老齡工作委員會辦公室指出目前我國已進入老齡社會，并處于快速老齡化階段。據預測，至2013年年末，我國60歲以上的老年人將突破兩個億，占總人口數量的1/5;到2050年我國60歲及以上的老年人口數量將達到4.3億，占總人口數量的1/4。另外，社會環境發生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統的家庭養老困難重重。目前，我國養老保障體系是以國家養老保險為基礎、企業養老保險和個人儲蓄養老保險為補充，但鑒于我國養老問題的緊迫性及我國養老保障體系中的一系列問題，為了更好的解決養老問題，國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。
發達國家比我國較早進入老齡化社會，社會服務保障體系相對完善，金融保險市場發達，相關養老經驗豐富?？v觀世界各國的反向抵押貸款業務，美國的相關業務開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規等對我國以房養老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運行模式。借鑒別國經驗，依據我國實際現狀發展適合國民的金融養老產品，對緩解我國養老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。
二、“以房養老”的概述
“以房養老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)。傳統的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產產權。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機構同意借款人以擁有的獨立房產為抵押，其獨立評估機構受委托對借款人進行綜合評估，評估內容包括借款人年齡、預期壽命、房產未來估值及折損等。金融機構按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務費用后，將房屋剩余價值分攤到預期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機構領取一定數額的現金，以滿足“住房富有、現金貧窮”的老年人日常生活及醫療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機構才有權處置該房產，將房屋進行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權。
“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養老金較少，而子女沒有贍養能力或沒有子女的，[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及醫療衛生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨立產權住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產轉化為現金流，以保障老年生活水平。
三、“以房養老”的國際模式
(一)“以房養老”的美國模式
目前，美國是住房反向抵押貸款發展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀60年代萌芽，至20世紀80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業務數量甚少。真正意義上的發展是1987年聯邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯邦住房管理局(FHA)推出住房價值可轉換抵押貸款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同時美國住房按揭貸款聯合會(房利美 Fannie Mae)將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運作，加強了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費者的認同，美國住房反向抵押貸款迅速發展。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]?，F階段，美國已形成了三類產品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯邦抵押聯合會推行的房屋價值轉化抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私營機構財務自由老年人融資公司推出的財務自由計劃(Financial Freedom Plan)。
目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規定進行解釋說明。
1.申請者條件要求
住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨立產權的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關機構提出貸款申請并簽署協議。
申請者在申請貸款之前要向相關機構咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務狀況有何影響[2]。咨詢機構必須是經美國住房和城市發展部(the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)批準的機構，這些機構要與反向抵押貸款的提供者保持獨立關系，并確保信息的真實性。咨詢機構多為專業咨詢公司或老年機構，以保證潛在申請者得到準確的信息。
2.貸款額度及貸款發放、償還方式
貸款的額度主要受借款人的年齡、當時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。
貸款的發放及償還也較為靈活。一次性全部領取、一段時間內分期分段領取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領取方式。在信用額度內，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協議到期時，房屋將被放貸機構出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機構對貸款人及其繼承人也無追索權。
3.借款機構的相關要求
房屋價值轉化抵押貸款(HECM)是由政府主導，貸款機構為聯邦住房管理局(FHA)授權的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構[4]。當資產出售時，貸款額度超出凈資產的話，聯邦住房管理局(FHA)承保的保險可以保障貸款機構避免損失。
對房屋價值可轉換抵押貸款(HECM)產品來說，利率由政府規定，但貸款機構可以根據各自情況調整利率水平：利率根據一年期短期國庫債券利率調整;年度調整利率最高上浮2%，總共不得超過5%;月度調整利率總共上浮不得超過10%。
4.申請涉及的費用
(1)貸款申請費。即用于借款人準備借款合同及貸款程序中的費用。該貸款申請費的多少依據申請者的房屋評估價值[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費;如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費用為$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。實際中，不同貸款機構的收取的實際費用不同。
(2)貸款保險費。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯邦政府的保險。HECM保險保證貸款機構破產后借款人仍繼續收到貸款;或貸款到期，貸款數額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補全部貸款，則聯邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費為貸款額的50個基點。另外，HECM最新規定，允許消費者一次性付清保險費，以保證他們將來足額拿到貸款。
(3)房屋產權調查費用及產權保證保險費。不同的州域和貸款機構對房屋產權調查費用的收費標準不同。
(4)房屋評估費用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現金支付，且該費用不能用所貸款支付。
(5)服務費。服務費用由貸款機構向申請者收取，服務內容不僅包括初期借款服務，還包括之后發送賬目清單及合同執行的一系列服務。費用大概為每月30～60美元不等。該費用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續費也提前從貸款金額中扣除。
簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產稅、房屋責任保險，直至房屋所有權轉移到貸款機構。
5.風險分析
(1)借貸人的風險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續費用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內，所以，從美國來看，聯邦住房管理局(FHA)規定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當借款人不能持續繳納財產稅、保險和房屋修理費用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當其中一方老人去世或永久性搬離(即需要醫療救助)時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權繼續居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。
(2)貸款者的風險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權。因此，房屋價值的波動是影響貸款機構風險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認知相對貸款人有優勢，當借款人的壽命大于預期壽命時，導致貸款數額高于房屋價值的風險。
(二)“以房養老”的新加坡模式
新加坡實行“以房養老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養老”模式有較強的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。
新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產權在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內，保險公司在老人去世后處理房屋產權，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權獲取剩余資金。但此產品僅限于私人建造的商品房且該產品的設計是有追索權，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔心由于長壽問題導致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。
新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發展局統一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負責發放生活費，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機構獲得房屋所有權后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。
(三)“以房養老”的日本模式
東京都的武藏野市于1981年將“以房養老”模式引入日本，現階段實行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養老”模式，也有通過銀行等民間金融機構參與機構的“以房養老”的模式。
1.政府參與型
就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨立產權的65歲以上的老年人，且不能與子女同住;要求建筑為獨門獨戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當地低收入標準的家庭無資格申請，且已享受“低保”的家庭不能申請，集體住宅不能申請。
每個月的融資上限是30萬日元(可以支持老年人夫婦兩人的生活)，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達總額度上限，則貸款期滿。每三個月發放一次生活費，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內，由擔保人負責一次性償還[7]。
2.民間機構參與型
參與“以房養老”的民營機構大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產公司。而結合信托業務開展“以房養老”是日本的典型特點。1981年在武藏野市試點推廣時，信托業務就有所涉及。日本將結合信托業務的住房反向抵押貸款稱作“資產活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機構參與的方式主要采用借貸人將[專業提供論文寫作和寫作論文服務，歡迎您的光臨dylw.net]房屋抵押，向經辦機構貸款。為進一步發展信托業務，日本已經嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產生成金融資產年金，貸款人將為借款人提供醫療看護資金，同時將金融資產年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產品[8]。該信托業務可以使多數信托機構持有的居住用不動產結合，形成更大的資產資源。
四、國外“以房養老”經驗的啟示
(一)完善法律法規
各國住房反向抵押貸款的發展，都是在政府制定了相關法律法規，保障機構及申請者的權益的基礎上而發展起來的。住房反向抵押貸款涉及產權、土地70年使用權限、金融保險及市場監管等問題，這些需要政府完善相關法律法規，明確市場參與主體，規范市場運作環境，增加市場透明度，增強借款方的市場信心。
(二)政府支持
國外經驗表明，住房反向抵押貸款的發展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風險保障、監督審查等。住房反向抵押貸款發展過程中還會面臨利率波動、壽命風險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機構多為銀行和保險公司，要求風險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關金融機構及貸款人將會面臨較大的風險，不利于我國住房反向抵押貸款的發展。
(三)加大思想宣傳
受中國傳統文化影響，我國國民對“以房養老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國民對住房反向抵押貸款的了解及認可。雖大部分機構民眾對住房反向抵押貸款有了初步認識，但了解程度不夠深入，要加大對其宣傳力度，使各層級政府、社會、相關機構及國民真正了解其發展模式及利弊。
房屋抵押貸款范文6
筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。
被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。
筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。
二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。
住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]
債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位
借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]