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土地稅制范文1
土地是古老的稅基和稅源,在經濟發展水平較低的階段,土地稅具有十分重要的地位,是各國政府主要的財政收入來源。隨著工商業的發展,土地稅的地位逐漸被商品稅和所得稅取代。但是,世界各國的實踐表明,土地稅是一種良好的和穩定的稅源。現代土地課稅的重要意義不僅僅在財產和收入的分配上,它將在加強對土地資源利用的管理,在抑制投機交易、抑制貧富過分懸殊等諸多方面發揮重要的作用。
一、當今世界各國土地稅費政策發展的共同取向
世界各國都非常重視土地稅費制度建設,由于在資本主義國家,土地多為私有,因此土地稅收關系比較明確。土地稅收是建立在一定的土地制度基礎之上的,雖然不同國家的土地制度的差異導致了土地稅收性質的不同以及征收的方式和辦法的不同,但是總體說來都存在著共同的政策取向。通過對美國、法國、德國、日本、臺灣等發達國家和地區,以及印度等發展中國家和地區的土地稅費政策的比較研究,現將其共同點歸納如下:
1、“正稅、少費”是各國土地稅費政策的一個重要特征。
在國外,主要采取土地稅收的形式,對于房地產而言無論它處于社會再生產任何環節,要繳納的規費種類都很少且額度很低,一般僅占房地產價值的2%左右。即便如此,在西方許多國家都把收繳的規費列入地方財政預算,明確它的使用方向和范圍,而不列入預算的規費一般都被設置特定的作用。在采用托倫斯登記制度的國家,政府在登記所有權人繳納的費用中,還創設一種保證基金,以賠償通過登記但權益未獲保障而引起房地產所有人蒙受的損失。
2、各國的土地稅收完全是地方稅種,并且是地方財政收入的主要來源。
這樣做的目的是把地方政府的事權和財權有效地結合起來,一方面激發地方政府征收房地產稅額的積極性,另一方面擴大地方基礎設施和公用事業的投資規模,從而形成稅收收入增長的良性循環。這在美國體現得最為明顯,房地產稅由各市、鎮征收,大多數收入歸地方政府所有,用于當地的基礎設施建設,其房地產稅一般要占地方財政收入的50%—80%。
3、從稅收的總體結構來看,各國的土地稅都由土地保有課稅、土地開發利用課稅、土地取得和轉讓課稅三個環節組成;從稅收的分布結構來看,各國重視對房地產保有的征稅,而房地產權屬轉讓的稅收則相對較少。
各國的土地稅收都是把土地看作一種基本生產要素,按照生產要素的流通過程進行課稅,從而保證了課稅的完整性和系統性。強化土地保有課稅將會刺激土地的經濟供給和頻繁的交易活動發生,有利于房地產要素的優化配置。
4、各國在調節土地資源配置過程中,都是運用多種稅、多次征的復稅制,而不是借助單一稅種來實施。
在市場經濟條件下,土地作為生產要素運用于社會再生產過程中,土地所有權、使用權等等都是分離的,從而土地運用于社會再生產過程中,會給不同主體帶來不同利益,只有對與土地有關的不同主體的收益都調節到了,才能達到合理利用土地資源之目的。所以,各國在土地稅制建設中,都是從宏觀調節出發,把土地作為生產要素看待,建立有關土地的復稅制體系。
5、從稅負水平來看,各國土地稅收政策堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。
所謂“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免征外,其余的均要征稅,這就為穩定充足的房地產稅收入提供了物質基礎;“少稅種”,即國外設置的有關房地產的稅收種類相對較少,一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅等稅負不公平現象的發生,另一方面又可以降低稅收征管成本,提高稅收效率;“低稅率”,國外房地產稅率雖然不高,但能在稅基較寬、征收效率較高的條件下,為地方財政創造相對充足和穩定的收入來源。這樣的稅制搭配可以說代表了房地產稅收作為財產稅的未來發展方向。
二、對入世后我國土地稅費制度改革的全方位思考
(一)與WTO原則和內容相一致的土地稅費制度自身改革問題
1、積極推進“費”改“稅”
WTO框架下的貿易自由化原則和透明度原則,要求我國現行的土地稅費制度應該具有公開、公正、透明的特點。然而在我國土地稅費制度各種稅外收費是一個突出現象,且其中很大一部分稅外收費不符合國際慣例的要求,是不合理、不符合規定的,對經濟產生了極強的扭曲作用,也給市場準入帶來了很大的障礙。
據有關資料表明,許多地方僅官方認定的土地收費項目至少在百項以上,如果把搭車收費等亂收費項目計算在內,估計多達二百項之多。與其他國家相比,其實我國與土地開發相關的稅收負擔并不重,屬于中等稅負國家?？墒俏覈嘘P土地開發的各種收費卻大大超過了稅收負擔,據估算,我國土地稅收約占房地產開發總成本的10%左右,而各種收費卻占總成本的30%以上,而國外與土地開發有關的費用僅占房地產價值的2%左右?？梢哉f,目前我國的土地收費狀況與入世的要求極不適應,對開放和繁榮我國房地產市場產生了極大的阻礙。
縱觀世界各國的土地收費情況,可以說涉及房地產收費的項目少而又少,且費額很低,主要是以稅收的形式,甚至有些國家還出現了“稅”改“費”的情況。在發達國家,即使很少的費用也要納入地方財政預算,對稅和費實行分列預算和分別管理,任何收費項目均要有嚴格的法律依據,變動收費標準需經過嚴格復雜的法律和行政程序,還要經過嚴密的計算和公眾討論。發達國家的經驗值得借鑒,可以說“正稅、少費”已經成為國際土地稅費制度發展的必然趨勢。
2、適用WTO國民待遇原則,建立國內外統一的土地稅費征收標準
國民待遇原則(National Treatment)通常是指一國給予其境內的外國國民的待遇不低于或等同于其本國國民所享受的權利和待遇。目前我國土地稅費的征收標準存在兩大差異:一是國內和國外之間的差異,二是國內城鎮和鄉鎮之間的差異。這種差異的存在必然會導致不平等競爭,這將有悖于WTO的基本原則和精神。以城鎮土地使用稅為例,該稅只向國內企業和本國納稅人征收,且該稅只對城鎮和工礦用地開征,對城鎮以外的鄉鎮企業用地則不征收;對外資企業用地征收的是場地使用費。此外,耕地占用稅和城鎮維護建設稅等也只對內開征。因此,建議對目前我國現行所有的土地稅費制度進行清理,統一土地稅費對國內外的征收標準,體現公平稅收,保障公平競爭。
(二)適應加入WTO形勢,如何充分發揮土地稅收的宏觀調控作用問題
1、加重對土地保有課稅,按具體用地類型實行差別稅率,促進土地資源的集約利用和優化配置
加入WTO以后,大量的國際資本將會滲入我國的各行各業,土地作為重要的生產要素將發揮巨大的作用,其資產的顯化會更加強烈,今后土地資源利用效益的高低將成為影響企業生存和發展的重要因素,只有提高土地資源的利用效益,實現其優化和合理配置,降低產品的生產成本,才能提高國內企業的國際競爭力。在加入WTO的新形勢下,就要求對當前土地稅收體系的設計要考慮能夠實現土地資源的集約利用;同時配合產業結構調整,實現土地這一生產要素由劣勢產業向優勢產業的集中。
目前我國土地保有環節的課稅主要是城鎮土地使用稅,該稅采用四級定額稅率,最高稅額僅為10元/ m2,土地保有成本過低,不利于促進土地使用者合理、節約使用,不利于土地向優勢產業集中。從世界各國的稅收分布結構來看,各國非常重視對房地產保有的課稅,而對房地產權屬轉讓的稅收則相對較少。不少國家和地區將土地保有課稅作為一種房地產政策,其目的主要是想通過征收保有稅,提高不動產占有成本,從而促進不動產的流轉和有效利用,提高不動產的供給量。臺灣的土地保有稅具有非常明顯的政策意義,此外還有法國、德國、韓國、日本等國家,其保有稅的設計值得借鑒。
建議提高城鎮土地使用稅稅率,同時按照具體用地類型采用差別稅率,在原有按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分類的基礎上,區別對待居住用地、工業、商業用地和其他用地,對工業和商業用地采用較高的稅率,對居住用地采用一般稅率。此外,改現行土地閑置費為土地閑置稅,充分發揮稅收的制約作用,對占而不用的土地征收高額稅率,要面向國內外企業和個人征收。
2、完善耕地占用稅,加強對農地資源特別是對耕地資源的保護
加入WTO后,必然會大大增加對農地的需求量,大量的農地將非農化。目前能對農地保護發揮一定作用的土地稅種只有耕地占用稅,但是目前的耕地占用稅最高稅額只有15元/ m2,最低稅額僅為1元/ m2,且該稅率十多年未作調整;同時該稅的課稅范圍過于狹窄,該稅所指的耕地是指用于種植農作物(包括菜地、園地)的土地,對林地、草地、養殖水面等非耕地則沒有明確的規定。因此對占用農地但又未占用耕地的行為無稅收上的約束,不利于農地資源的保護。建議對所有農地均征收農地占用稅,按地類的不同實行差別稅率。
由于耕地保護是關系到國計民生和民族安危的全局性戰略問題,糧食安全問題任何時不能放松,所以應該在入世后為避免耕地的流失,對耕地采取特殊保護,建議開征耕地保護特種稅,采用高稅率。同時應要求對農地占用稅(包括耕地保護特種稅)的稅款必須納入地方政府財政預算,實行?？顚Ｓ?專項用于農地(耕地)的開發、治理和保護。此外,可以考慮借鑒臺灣的做法開征荒蕪土地稅,即對可利用而逾期未利用,或作低度利用和違法利用的農用土地課以重稅。
土地稅制范文2
第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)開發土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉讓房地產有關的稅金；
(五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；
(二)提供扣除項目金額不實的；
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
土地稅制范文3
稅收籌劃方案存在知識和信息局限，往往嚴重脫離企業實際情況，缺乏全局觀念、戰略觀念，沒有站在戰略高度設計。政策風險，例如土地增值稅政策發生變動，產生籌劃風險。執法風險，由于稅務部門不予認同，產生的不合法行為。成本風險，籌劃成本超過了籌劃收益。土地增值稅籌劃成功，但綜合稅負反而上升等風險。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險形成的主要原因。
稅收籌劃是主觀的。稅收籌劃方案設計往往取決于設計人員的主觀判斷。征納雙方對稅收籌劃的認可存在分歧，稅務機關是否認可，直接影響到方案能否達到預期的目的。稅收籌劃會受房地產企業的內外部條件限制，外部條件主要是適用的稅收政策，內部條件主要是內部從事的房地產開發活動。稅務機關執法力度的加強。稅收籌劃需要支付籌劃成本，所以房地產企業要遵循成本效益法則，控制籌劃成本。
3.房地產企業土地增值稅稅收籌劃風險控制。
(1)完善稅收籌劃信息管理機制。要廣泛收集相關稅務信息，主要是針對稅收法律法規方面的信息，全面的了解我國稅收法律法規，全面了解土地增值稅的相關政策，對整體的企業現狀全面研究，對稅收問題進行整體考慮，必須聯系各個稅種之間的制約關系，例如要了解行政聽證、復議等方面的法律制度。同樣要全面的收集稅收籌劃信息主體的相關內容，企業是稅收籌劃的主體，受到內部各因素的制約，因此稅收籌劃的方案應該根據企業自身的經營情況、內部管理情況、人力資源情況等進行稅收籌劃。全面綜合的考慮才能有效的避免風險的發生。要提高稅收籌劃信息質量，信息必須是準確、及時、完整的，相關人員在取得信息時，要熟練的掌握國家的政策，準確理解法規意圖，及時反映國家的稅收法規的變化，信息必須是完整的、全面的，才能提高稅收籌劃信息的質量。
(2)提高稅收籌劃人員素質，針對土地增值稅稅收籌劃涉及到多個領域，如法律、財會、稅務、建筑等各個領域的專業的知識，所以合格的稅收籌劃人員必須具備熟練的財務會計知識、法律、稅務、建筑知識，良好的溝通與統籌能力，良好的職業道德，注重培訓和后續教育，不斷的提高籌劃人員的知識和技能。
(3)建立稅收籌劃方案修正制度，政府部門也在不斷的對土地增值稅稅收法規進行修訂和完善，房地產企業作為稅收籌劃的主體，經營的情況也在不斷的變化，根據變化中的稅收籌劃策略，為企業帶來了各種風險，企業必須根據環境的變化，及時調整計劃，將風險降低到最低限度。
(4)積極尋求稅務機關支持，政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(5)事后采取積極有效的補救措施，稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(6)土地增值稅的核心是增值率，房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
4.總結
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摘 要 稅收籌劃是企業一項非常重要的財務管理活動，可以為企業減少稅收支出帶來經濟利益，并提高企業的財務管理水平和競爭力，故而其已經成為企業發展不可忽略的重要因素?；诖?，本文對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義進行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產企業的納稅籌劃提供參考。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃 房產
作為我國國民經濟支柱性、基礎性產業的房地產業，是我國財政收入的重要來源。然而，近年來，房地產行業卻被人們認為是“暴利行業”，引起了社會的廣泛關注。但是，如果稍微對房地產行業進行深入調查，就會發現當前我國的房地產行業事實上處于一種較為尷尬的狀態。房地產企業面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負重。因此，對土地增值稅進行納稅籌劃，不僅能減輕房地產企業稅負，提高經濟效益，而且還能提高房地產企業的競爭力，實現利益最大化目標。
一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃主要是指企業根據國家稅收政策規定，根據自身的實際經營情況對生產、銷售等經營活動進行科學合理地調整，進而利用免稅、避稅、節稅等手段來提高企業的經濟效益。對房地產企業而言，由于其涉及的稅種比較多：房產稅、營業稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產企業的經濟效益。由于目前我國房產市場的價格一直處于居高不下的狀態，加之長期以來我國對房產市場實施干預政策，因此土地增值稅的政策變化對房地產企業的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產企業需要根據實際情況重新對土地增值稅的納稅籌劃思路進行梳理和調整，以期能夠在房地產市場上得到長期的生存與發展。
房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠實現其經濟目標。隨著我國宏觀調控政策的實施以及政府的干預，房地產企業的納稅籌劃空間必定會縮小到一定的范圍。而房地產企業要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤，就需要對土地增值稅的納稅籌劃進行合理的考慮。并根據實際情況調整籌劃思維，改變和創新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標，確定納稅籌劃的方向，進而能夠運用正確的土地增值稅納稅籌劃來應對我國宏觀調控以及政府干預所帶來的影響。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
（一）根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案
根據房地產企業土地增值稅的征稅范圍選擇最優納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺的相關政策中有這樣的規定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對房屋進行建設，那么建設后的房屋根據比例分配，暫時免收土地增值稅。但是一旦房屋建設完成后便進行轉讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產企業便可以根據這一政策來對土地增值稅的繳納進行籌劃;第二，利用代建房的方法進行納稅籌劃。這主要是指房地產企業代客戶對房地產進行開發，當開發完成后，房地產企業可以向客戶收取相應的代建費用。而代建費用從實質性上來講屬于勞務收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產企業不用繳納土地增值稅。
（二）根據銷售收入進行納稅籌劃
根據銷售收入進行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產是否合并籌劃法、分散營業收入籌劃法以及合理定價籌劃法。其中對于增值率不同的房產是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對增值率不同的房地產進行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產企業應該根據具體的分開和合并計算的相應稅額后，再采用低稅負的計算方法，來實現節稅的目的;分散營業收入籌劃法主要是由于房地產企業的營業稅和土地增值稅提高了其稅收負擔，加之我國的土地增值稅采用的是超率累進稅率，因此對房地產的銷售價格進行分散，在降低增值率的同時還可以降低土地增值稅，以實現節稅目的;而之所以采用合理定價籌劃法是因為在稅法中已經明確規定了納稅人建設、銷售住宅時，若增值額沒有超過項目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規定對稅費進行計算，因此房地產企業可以充分利用這20%的范疇進行納稅籌劃。
例如，某房地產公司對同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時進行開發，其中甲房產的銷售收入為320萬元，乙房產的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。
第一步，采用分開計算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計算，合并核算的土地增值稅要低于分開計算的。因此房地產企業只需要把兩處房產同時進行開發銷售，并把扣除的費用一起計算并申報，便能減少繳稅的費用。
（三）利用扣除項目方法進行的納稅籌劃
利用扣除項目方法進行的納稅籌劃主要包括兩點。首先，利用加計允許扣除項目籌劃法。在《土地增值稅實施細則》中明確規定了房地產企業可以按照“合計數”的1/5對允許扣除項目的金額進行加計。因此，其他行業的企業在從事房地產行業之前，需要設立一個從事房地產開發和交易的相對獨立的企業，這樣才能實現節稅計劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據利息費用情況選擇最優納稅方案。在房地產的開發過程中，由于各種各樣的因素會使房地產企業大量借貸，因此產生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產企業的土地增值稅。根據相關的稅法規定，房地產企業在以下兩種情況時扣除其利息支出：第一，能夠根據轉讓房地產的項目分攤，同時還能提供相關金融機構的證明，可以照實扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計算的金額，其他房地產開發費用，按照取得土地使用權所支付的金額和開發成本的5%以內計算扣除。房地產開發費用=允許扣除的利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（5%以內）;第二，不能根據轉讓房地產的分攤項目計算利息支出或者是無法提供相關金融機構證明的，其利息支出需要納入到房地產的開發費用中統一扣除，房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例（10%以內）。
例如，一個房地產企業在對某地區的A商用房進行開發時，其中開發成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價款。假設該房地產開發公司開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產企業土地增值稅納稅籌劃應該怎么進行？如果應扣除的利息為70萬元時，又該如何進行土地增值稅的納稅籌劃？（假設當地政府規定的兩類扣除比例是5%和10%）。
第一步，計算。房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當允許扣除的費用為100萬元時，該房地產企業應該嚴格按照房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當允許扣除的利息支出為 70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。
結束語：
由于房地產企業土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強，并直接關系著房地產企業的稅后利潤，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業納稅籌劃的利益。同時房地產企業還需要樹立正確的納稅籌劃意識，制定科學的戰略籌劃，從合理節稅的角度開拓增收節支的渠道，保障企業的生存和發展。
參考文獻：
[1] 李文，李暢.土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J].會計之友，2010（11）：40-42.
土地稅制范文5
房地產企業開發的納稅規劃劃主要是指房地產開發企業為了更好地規避或降低自身稅負而利用稅法存在的漏洞或缺陷進行的一種非違法的避稅籌劃。就房地產開發企業來說，納稅籌劃的進行將有助于房地產開發企業稅負的減輕，在一定程度上降低房地產企業的開發成本、降低房地產價格，促進我國社會主義社會的和諧發展起著重要的作用。
一、土地增值稅概述
土地增值稅是指對于有償進行轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額征收的一種稅。我國法律規定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。
二、房地產開發企業土地增值稅的籌劃技巧
自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風險，房地產開發企業如何才能做好土地增值稅的籌劃？
（一）不同增值率的房產是否合并的籌劃
土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果把增值稅率不同的房地產合并在一起進行核算，可能會提高低的房地產的適用稅率，從而增加房地產的稅負，也有可能會降低低適用稅率，而降低該部分房地產的稅負，所以，納稅人需要分別核算分各種情況相應的稅額，再選擇低稅負的核算方法，而達到節稅的目的。
例如，甲房地產公司同時開發A、B兩幢商業樓，并且它們處在同一片土地上，銷售A房產取得收入620萬，允許扣除的金額為100萬；銷售B房產共取得收入500萬，允許扣除的項目金額為200萬，對于這兩幢商業樓，公司是分開核算還是合并核算能帶來節稅的好處呢？
（1）分開核算時：A房產的增值率=（620-100）÷100×100%=520%；應納的土地增值稅為：（620-100）×60%-100×35%=277（萬）；B房產的增值率=（500-200）÷200×100%=150%；應納的土地增值稅為：（500-200）×50%-200×15%=120萬；共繳納土地增值稅397萬
（2）合并核算時：兩幢房產的收入總額為：620+500=1120萬；允許扣除的金額：100+200=300（萬元）；增值率為：（1120-500）÷300×100%=373%；應納土地增值稅為：（1120-500）×60%-500×35%=197萬
通過比較可以看出，分開核算對公司是有利的，因為分開核算比合并核算節稅200萬元。
（二）利用加計允許扣除項目選擇最優納稅方案
稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金的20%，，免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優惠。房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算和不分開核算稅負是有差異的。哪種更節稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。
例：E房地產公司出售商品房取得銷售收入5億元.其中普通標準住宅銷售額為3億萬元.豪華住宅的銷售額為2億元?？偪鄢椖拷痤~為3.2億元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2.2億元.豪華住宅的扣除項目金額為1億元。
（1）不分開核算：銷售稅金及附加=50000*5%*（1+7%+3%）=2750萬，全部可扣除項目金額=32000+2750=34750萬，增值額=50000-34750=15250萬，增值率=15250/34750*100%=43.88%，適用30%的稅率應繳土地增值稅額=15250*30%=4575萬
（2）分開核算：1）售普通住宅：銷售稅金及附加=30000*5%*（1+7%+3%）=1650萬，全部可扣除項目金額=22000+1650=23650萬，增值額=30000-23650=6350萬，增值率=6350/23650*100%=27%，適用30%的稅率應繳土地增值稅稅額6350*30%=1905萬；2）售豪華住宅：銷售稅金及附加=20000*5%*（1+7%+3%）=1100萬，全部可扣除項目金額=l0000+1100=11100萬，增值額=20000-11100=8900萬，增值率=8900/11100*100%=80%。按規定適用40%的累進稅率應繳土地增值稅稅額=8900*40%-11100*5%=3005萬，共繳土地增值稅：1905+3005=4910萬，通過比較，分開核算比不分開核算多支出335萬元稅款。這主要是普通住宅的增值率為27%，超過了20%，無法享受免稅優惠。所以進一步籌劃的關鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內。
稅務籌劃在我國仍處于起步階段，不論是納稅人還是稅務機關都要在理論上進行深入研究。一方面要加快我國稅收法律法制建設的進程，不斷完善稅法，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對稅務籌劃進行正確的引導，規范稅務籌劃服務，避免其行為產生偏差，以促進稅務籌劃健康、有序地發展。
土地稅制范文6
武烈河沿岸及山間溝谷地段主要為第四系松散孔隙潛水及基巖表層風化裂隙潛水，孔隙潛水主要賦存于第四系全新統地層下部的砂礫石中。武烈河Ⅰ級階地，地下水水位埋深3.2~5.1m，含水層厚度為6.0~8.0m，地下水水位一般年變幅1.5~2.5m。山間溝谷的含水層主要為圓礫層，地下水穩定水位埋深0.9~8.5m，地下水年變幅1.5~2.0m。水質分析結果表明，該區地下水為HCO3--SO32--Ca2+型弱堿性微硬淡水，pH值為7.1~7.4，屬二類地質狀況，地下的砼結構和鋼砼混合結構可能會受到地下水的微弱腐蝕。該河區的二級階地、緩坡、暴露的山脊部分幾乎沒有地下水，所以區中的地下水大都由降水產生，和武烈河、灤河的水位也有著很大的關系，一般通過地下徑流排出。
二、巖土工程中地下水引起的危害及預防措施
開展巖土工程的施工時，地下水的不良影響主要體現在地下水位的變動和地下水的運動引起的壓力，但這兩者會導致地下的土層結構發生改變，進而使土質疏松、軟化，最終使大量地下水層流失，產生管涌、基坑突涌等事故。
1地下水位變化引起的危害
（1）導致地下水位上升的因素多種多樣
一般有地質狀況、環境狀況和人類活動等，例如：巖土層狀況、巖石性質、降水多少、溫度和具體操作等。這些因素可能都會使地下水位上升。該現象導致的不利后果有：地下土體質量的降低，建筑物所受到的腐蝕作用增大；巖土體可能出現位移、崩塌等情況；一些巖土體的自然結構、硬度等也會被破壞；還可能會使該地區的土壤出現飽和液化、流砂、管涌等現象；由于滲透作用的提高，還可能會影響建筑基礎的穩定性。
（2）地下水位下降多半是人為因素所致
如地下水被大量抽取、修建水庫截流，導致下游地下水補給不足等。地下水位下降趨勢較大時，會引起地裂、地面沉降、地面塌陷等地質災害，還可能產生水源匱乏、水體污染，地表植物無法生長等惡劣影響，這對于巖土結構和建筑物的穩定性都有著非常不利的影響，甚至還會威脅人們的生命財產安全。
（3）若地下水位經常變化則極易使巖土結構發生不均勻脹縮或是不規則的變形
若巖土結構的脹縮變化太大，還可能產生地裂問題，影響附近建筑物的整體穩定性。此外，地下水位的變化必然會使其滲透性受到影響，這可能會使土體硬度降低、含水量提高等，進而影響土體的承載力和強度，嚴重威脅巖土工程的正常施工。
2地下水活動產生的壓力作用引起的危害
自然條件下，地下水的各種運動只會出現很小的壓力，附近建筑、土體等也不會受到不良影響?？墒侨祟愒谶M行巖土工程的施工時，會使地下水的運動平衡遭到破壞，再加之動力壓力的影響，就會導致一系列惡劣的巖土工程問題，流沙、管涌等就是出現頻率最高的。
3巖土工程中地下水引起危害的預防措施
進行工程勘察工作時，要先對基坑挖掘可能對周邊土體的隔水層厚土、性質等造成的影響，并科學的確定含水層隔板的深度和承壓水頭的具置。還要以基坑實際的挖掘深度為依據。來預估進行開挖工作時含水層及隔水層受到的影響，是否可能出現突涌和管涌情況。若有出現該現象的可能，則必須事先制定高效應對方案：首先，進行基坑挖掘工作時，一定要把握好實際的深度，并將基坑底部的隔水層厚度控制合理的范圍內，將突涌發生的可能性降到最小。其次，基坑周圍要設置排水孔，降低承壓水頭壓力。施工過程中，要在基坑周邊修建排水溝，強化地面硬化處理，確?；觾燃爸苓叿e水能夠及時排出，避免地表水下滲至基坑周邊土體中，導致基坑周邊水位抬高等影響基坑安全性和穩定性的不利狀況發生。此外，建筑物的四周還要留有補水設備，防止因降水不足而出現干旱或供水不足現象，這也可能引起地裂、地基沉降等問題。
三、結語
