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保障房建設范文1
保障房建設項目的開展具有比較高的社會效益，可在一定程度上緩解中低收入人群的住房難問題，同時，建設企業也可以獲得經濟效益。
由于保障房的特殊性，在建設過程中，其會計核算工作與普通住房建設項目的會計核算存在比較多的區別，需要在實際會計核算的過程中格外的注意，以便于保證會計審計核算工作開展時的正確性。
一、當前保障房建設項目會計核算存在的問題
與普通的房產建筑項目相比，保障房建成后出售的價格比較低，而且采用出租的方式時，租金也比較低。保障房的建設由政府來主導，類型包含廉租房、經濟適用房、公租房、限價房及棚戶區改造五種，這五種類型的保障房銷售或出租時，嚴格的要求購房者或租房者的要求，如不符合要求，不具備申請資格，此外，申請對象的條件也會存在差別，依據申請對象的具體條件，對戶型和面積進行限定[1]。
此外，保障房在建設的過程中，政府會制定相應的扶持政策，其中包含資金扶持，使得保障房的建設成本降低，進而使被保障對象使用保障房時，支出減少。這一系列特殊的特征決定了保障房建設項目會計核算工作的復雜性，當前，由于保障房項目會計核算工作發展的還不成熟，因此，會計核算工作中還存在一定的問題，主要體現在三個方面，一是分攤系數問題，而是建設核算制度問題，三是資產負債率問題。
現階段，建設企業在開展會計核算工作時，方法主要包含三種，第一種是政府管理與開發一體，各自采用核算方法進行核算;第二種是建立平臺公司，在平臺中完成會計核算工作;第三種代建制。核算過程中，責權發生制、收付實現制是該項工作開展的基礎性保障?，F階段，在房價一直升高的背景下，為了解決中低收入者的住房問題，主要采用建設保障房的方法，建設過程中，資金緊張是突出性的問題，由此，必須要加大財政投入，在此影響下，會大量的增加企業的賬套，造成制度過度復雜，不但提升核算工作的復雜性，也降低了核算工作的準確性，影響了核算工作的順利開展。
二、做好保障房建設項目會計核算工作的方法
(一)合理的選擇會計核算方式
保障房建設過程中，營利并不包含在建設目的中，因此與房地產開發項目存在較大的差別，其所采用的會計核算工作必然會存在一定的差別，但實際情況是保障房所采用的會計核算方式基本與房地產開發企業相同，影響會計核算工作的準確性。保障房項目并非局限于某一個城市中，而是在全國范圍內展開，由此一來，具體的承建部門不同，選擇會計核算方式時，也應該與實際情況相符合[2]。
通常來說，可供選擇的會計核算方式包含三種，第一，承建部門即具備政府的管理職能，同時，也具備開發的職能，開展會計核算工作時，應采用兩種方法，成都就是使用此種方式的典型城市;第二，建立平臺公司，建立的方式有兩種，一種是在房管局的組織下，設置平臺公司，其與住房保障服務中心平行，具備投資和融資的功能，是一個住房投資公司，黃石為典型的城市，一種是由住房保障局出資，建立子公司，保障房的建設由該子公司來進行，融資工作由住房保障局承擔，重慶建設保障房時采用的為此種核算方式;第三，代建制，保障房的建設由房地產開發企業來進行，開展會計核算時，按照企業現有的會計制度和方式核算。
(二)密切注意會計核算中的關鍵性問題
保障房建設的過程中，承擔的建設單位包含房地產開發公司和事業單位兩種，第一種模式中，由于企業自身具備清晰的會計核算制度，因此，核算工作只需按照企業原有的制度來開展即可，而在第二種模式中，會計核算工作需要分項目單獨建賬來進行，實際操作中，繁瑣性非常強。通常，保障房建設項目由事業單位承建的例子比較少，而且即使由事業單位承建，建設資金均來源于財政部門或上級單位，不同于住房保障局承建項目時的實際情況。
對于事業單位承建的保障房會計核算，國家尚未形成專門的制度，從而導致其會計核算工作的規范性比較差，基于此，本文主要對房地產開發公司承建時的關鍵性問題進行分析和闡述。保障房建設過程中，財政部門會撥付一部分的資金，會計核算工作中，還需要考慮財政部門的需要、完善會計信息質量兩方面的問題，核算的項目包含保障房分項目和各個支出大類，促使審計部門有效的進行監督與審計工作，保證核算工作的準確性[3]。保障房的建設資金來源比較多，會計核算處理時，應按照具體的來源采取恰當的核算方法，來源為財政資金時，核算的項目中，財政補助收入和支出項目應設置在賬目中，同時，非流動資產基金也應該加入其中，來源為自有資金時，財政資金來源所增加的項目都應該撤銷。通過不同的核算項目，保證核算的有效性。
三、結論
保障房建設的主要目的在于滿足中低收入人群的住房需求，開展會計核算工作中，基于特殊性的存在，應合理的選擇具體的核算方式，并在核算工作實施的過程中注意其中的關鍵性問題，從而保證會計核算工作的準確性及合理性，提升會計信息的質量。
保障房建設范文2
北京市朝陽區今年首個公租房項目――原葉美苑公租房于10月中旬開始統一搖號。雖然相關部門聲稱其主要面向低收入人群。但是每平方米38元的月租金依然令月薪兩三千的低收入者難以承受。而全國范圍公租房租金基本全處于這種“高不成低不就”的尷尬境地。另外，保障房屬福利房，房屋設計滯后，質量、安全存在隱患，資金短缺等等問題也是層出不窮。
對此，建設部住宅建設與產業化專家委員會專家劉德涵在接受《中國地產總裁》雜志采訪時表示，保障房應該是由國家出資建設、產權歸國家所有的福利性住房，名稱都應叫公租房，租金不適超過低收入者薪資的10%，這樣才能真正起到保障的作用。
《中國地產總裁》：今年國家計劃安排4.76萬公頃土地用于保障房建設，您怎么看待這個數字？
劉德涵：今年4.76萬公頃是一個什么概念呢？就是4.76億平方米的用地面積，按毛容積率2.0來計算，能建成的建筑面積就是9.52億平方米。而在我國房地產業發展的比較好的那幾年，全國城鎮住房竣工總面積才有6-7億平方米?，F在保障房規劃建設總面積規模比全國城鎮住房竣工總面積還大，顯然指標太高、規模太大，很不現實。我國十二五規劃建設保障房3600萬套，平均下來每年都要建成700多萬套。若按50平方米一套，則每年都要完成3.5億平方米的建筑量，我認為國家每年拿不出這么多錢來，也是建設規模過大、不可能實現。
據統計到2010年底，我國城鎮人口人均住房建筑面積已經達到31.6平方米，是1977年7.2平方米的4倍之多。這里當然有貧富不均問題，但這個平均水平已經很不錯了?，F在急需弄清的是：（1）當前急要提供保障房的人群范圍、標準和數量；（2）國家可連續提供資金的數量。當前很多地方采用強行攤派的辦法，是不可行的，是有民怨的?？傊磕瓯Ｕ闲宰》拷ㄔO量，國家應循序漸進、量力而行。當前建設規模存在弄虛作假、資金強行攤派、房屋質量問題突出等問題，都是出于保障房定性不清、規模過大、投資來源不明所致。
《中國地產總裁》：現在保障房的名目繁多，公租房、廉價房、兩限房等等都自稱保障房。對此您持什么看法？您覺得保障房應該如何定性呢？
劉德涵：我覺得保障性住房應該定性為國家福利性住房，不是捐獻，不是扶貧救濟，而是像義務教育、公費醫療那樣，是一項長遠的、永久性的、非一時之計的國家福利。其實在世界范圍內，無論是像歐洲、美洲的發達國家，還是像非洲一些發展中國家，都把解決老百姓的住房需求作為國家福利而努力實施。至于保障性住房的形式，我覺得都叫公租房的形式最好。
保障房既然是國家福利，就應該由政府出資建設，產權歸國家所有，再以最低的租金租給低收入人群，來實現溫總理提出的“住有所居”的要求。當前國家能力有限，應該先從低收入者開始，逐漸擴大到中低收入人群。循序漸進，量力而行。
因為保障房是國家福利性住房，主要解決的是“住有所居”的問題，因此面積不需要太大，每套以40-50平米之間即可。保障房的作用，當前是先解決老百姓住房的有無問題，當這些人群收入提高后，每套40-50平方米面積也就滿足不了他們的住房需求了，他們自然而然地就要求高居住水平。那就再把保障房還給國家，國家再次租給其他符合要求的低收入者。而無論國家發展到什么階段，都會有相對的低收入者，都會有先需要解決住房有無問題者。長久下去，這就是一項惠及全民的國家福利政策。
《中國地產總裁》：您對現行的商品房配保障房、公租房配商品房建設的做法持什么態度？
劉德涵：我對此持不同意見。當前保障房建設存在較為嚴重的商業操作問題。在保障房旗號下，杜撰出了公租房、廉租房、兩限房、安居房、限價房、政策房、經濟適用房、小產權房、集體租賃房、安置房等十幾種名目繁多的概念。這些概念到底是什么意思？有哪些保障特性？誰能保證他們都貫徹了國家推行的保障房的目的和政策？沒有人能搞清他們的區別。難道一項國家福利性住房政策，一定要搞出這么多名目來嗎？這有什么意義呢？弄得這么復雜，又有何目的呢？
我認為保障房應該由國家出資建設，產權歸國家所有。可是現在很多地方在資金操作上有不少問題，并不是完全由國家出資，很多地方政府采取了硬性攤派給開發商、企業出金代建、高息貸款、民間集資等方式。這些出資的老板是要利潤的，結果“羊毛出在羊身上”，費用還是回攤給老百姓。難道國家真的拿不出這點錢嗎？雖然我國人均GDP并不高，但是GDP總值已經是世界第二。既然提出要搞保障房建設，以解決低收入人群的住房問題，國家每年從GDP中拿出幾個百分點來支持保障房建設，不但是應該的，也是可行的。至于每年的建設量一定要實事求是、量力而行，能建多少建多少。千萬不要弄成高指標，空喊口號，更不要弄虛作假、玩數字游戲。這樣反而會降低國家威信，令老百姓失望。
《中國地產總裁》：您說到“保障房是國家福利，是惠民政策”，然而當前許多公租房的租金都像朝陽區的原葉美苑公租房那樣，處于一種“高不成低不就”的狀態。
劉德涵：剛才已經提到過，當前的保障性住房存在著較為嚴重的商業操作，并不是由國家完全投資，而是與地產商和銀行掛鉤，可是地產商和銀行是要利潤的，所以就會出現現在這種情況。就以北京朝陽區某公租房來說，月租金是每平方米38元，還說面向低收入者。每平方米38元，40平方米就是1500元錢，再加上水電氣費等等每個月也要大約2000元錢的租金。而低收入者每個月最多掙兩三千塊錢，甚至還有月收入不足2000元的人群。拿出2000元來交房租，他們連吃飯都成問題了，還能租得起房嗎？真正的保障房應該由國家出資建設，產權歸國家所有，租金只是象征性收一點，不要與市場掛鉤，最好不要超過他們收入的10%，只有這樣他們才租得起。
《中國地產總裁》：國務院副總理曾表示，保障房公平分配是“生命線”，對質量問題零容忍。您覺得這是否意味著下一步國家保障房政策的走向呢？
劉德涵：副總理的這些講話很及時，也很正確，這些話溫總理也講過。可是各級政府應認真地加以貫徹，要實實在在地按此行動。若只說好聽的，只表決心，不見行動，沒有措施，沒有明確的辦法，讓下面各自想招，這肯定是搞不好的。我認為國家應該下定決心，從中央來明確保障房的相關規定，并且還要實事求是，量力而行。今年規劃建設保障房700多萬套，這個數字還是相當大的，是很難完成的。
保障房建設范文3
關鍵詞：保障房建設；問題；措施
中圖分類號： TU198 文獻標識碼： A
引言
保障房是構建和諧社會，穩定社會秩序，縮小貧富差距的一大重要舉措，但是隨著時間的推移，保障房開始出現一系列的問題，管理不善、資金不足的等問題都深深的影響了保障房的建設，因此，如何打造保障房的建設質量，成為了當前亟待解決的問題。
1、保障房建設存在的問題
自實施保障房以來，通過這幾年的實施，取得了非常大的成就。可以確定，在未來我國會繼續對其進行投入?？墒牵殡S著不斷延伸的制度，使得保障房的建設出現越來越明顯問題，在迎來保障房建設發展的機遇的同時，推行過程中遇到的問題也不容忽視。
（1）房源不足。 建設保障房必不可缺的就是土地，這是是任何房屋建設的一個最基本的要素。當前，我國可提供保障住房的房源有主要有三種：其一是政府出資新建的住房。其二是社會捐贈的住房。其三是廉租對象在社會上租住的符合標準的住房。但是這三種都存在一定的問題，第一種會比較容易形成貧民區，進而引發一些社會問題。第二種有一定的限制因素，也就是房源比較少。開發商大部分都不會愿意在沒有利潤的狀況下將自己的房子捐出去做保障房。對于第三種來說，其成本相對過高，政府一下不能夠提供相應的資源。這樣一來，資金短缺以及房源匱乏的問題就會難以保障當前一些低收入家庭的住房。
（2）工程建設協調難。經過實際的調查表明，影響工程按期完成的一個重要因素就是工程協調，很多的項目負責人都希望可以為保障房項目開通一個綠色通道，進而使保障工程能夠保質保量的完成。但是，當前我國各地政府官員對保障房重要性的認識還不足，沒有太大的積極性，這就導致了相應的法律制度還不夠完善，執行的力度也不夠強，最終致使了保障房工程建設協調難的問題。
（3）有些保障房的建設選址通常比較偏遠，再加上市政配套跟不上，使得住戶的安居情況不樂觀。在我國的一些地方，“偏遠”是保障房關注度比較高的的一個詞。除此以外，配套設施也存在嚴重的滯后問題，使得居住者的生活質量下降。可以說，各地保障性住房冷遇的主要原因就是位置偏遠、配套設施落后，對于這樣的現象，許多居民寧愿“蝸居”在市區。
（4）保障性住房對象覆蓋面比較狹窄，進入和退出機制還不夠完善。我國廉租住房的分配對象主要是具有城鎮戶口的雙困家庭，現在的政策只適用于雙困難戶，沒兼顧到社會的“夾心層”，除此以外，大部分地方還制定了嚴格的申請標準，這就使得廉租住房覆蓋的范圍比較狹窄。
2、解決保障房的資金問題的措施
（1）以政府投入為主，商業投資可發揮補充功能。以政府財政資金投入為主能夠控制資金投向、力度和節奏，進而有效的防止社會資金盲目涌入，避免由于重復建設而帶來的資源浪費的現象。并且，政府投資能夠擴大內需，拉動水泥、建材、裝修、鋼鐵等上下游市場的投資與消費。政府投資可以撬動社會投資，這是由于房地產市場的市場關聯度非常高，而保障性住房建設一定將水泥、建材、鋼鐵的上游市場需求擴大，還會對家電購置、居民裝修等消費進行一定的刺激，進而發揮擴大內需、優化投資結構的作用。與此同時，還應增加具體的投資建設公司成為投融資平臺，并按相關的程序進行融資，比如發債券、銀行貸款等渠道的內容，還有融入社會資金，由房開等單位進行匹配建設保障房來減少政府的資金壓力。
（2）中央與地方依據事權與財權相符的原則來分擔保障房建設資金。保障性住房建設必須依據與各地的實際情況，只有這樣地方政府才可以使保障房建設規劃的制定更加科學，與當地居民的實際相滿足，并且更多的承擔領導、組織以及協調職責，因此，對于保障性建設來說發揮地方政府的積極性非常重要。可是，若地方政府的財力與職責不能夠相適應，就會將地方政府推動保障房建設的積極性降低。所以，中央財政應對地方政府在保障性住房中的壓力進行充分的考慮，以及項目的輕重緩急，安排專項資金投入到重點保障性安居工程領域，進而與地方資金形成合力。
（3）逐漸以公租房取代經濟適用房，不斷的健全完善公租房周邊基礎設施以及公共服務，憑借經濟社會發展帶動公租房價值的升值，進而達到動態平衡的償債模式。當前，保障性住房體系主要包含了經濟適用房、公租房、廉租房以及限價房，而不同種類住房有著不同的價值與功能。通常來說，以公租房取代經濟適用房和限價房主要有一下幾點原因：第一，公租房可以表現保障性住房體系的宗旨和價值。住房保障要將滿足基本居住需要為原則，可是當前的限價商品房以及經濟適用房還存在著問題，如在投資增值需要和滿足住房需求方面的界限模糊，這就會對正常的房地產市場發展產生一定的影響。第二，投資公租房擁有盈利能力以及長期保值性，對多方融資非常有利。公租房是典型的政府公共產品，金額以名正言順享受免收土地出讓金、相關稅費等優惠政策，最大程度的減少成本，不會成為不良資產或發生房產泡沫。公租房還是一種具有保值增值能力的公共不動產，可以將其理解為政府以現金投資形成的資產儲備，它是公共資產分享經濟社會發展成果的表現。第三，公租房可以長期穩定回收資金，進而形成資金鏈的動態平衡。
3、做好保障房建設管理工作的措施
3.1、完善規范保障房公司內部管理制度
統籌建設的投資公司和行業主管部門（指揮部）通過確立工作職責，要求對內、對外都能做到透明、公開，進而使責任明確。在職責制定上必須要達到指揮部和公司的無縫對接的目的，使責任分界清楚。公司一定要將具體運營工作及質量、成本、進度監管、安全的相關工作做好。對于管理性政策和組織檢查活動或通報會的制定，必須以指揮部名義來進行，日常事務行文尤其是關聯到費用的，也一定要以公司名義進行。與此同時，負責保障房建設投資企業作為建設保障房的主體，要在具體的工作中在嚴格審查各參建主體資質的條件下，統籌安排好各專項建設資金渠道，利用設立的財政專項資金用于投資保障性住房領域的重點工程，對重點保障的公共租賃住房建設，政府要通過資本金的注入、財政貼息、投資補助等措施，吸引社會力量的參與。在監督有力的基礎上，運用企業債券等手段進行融資，發揮金融對實體經濟的服務功能。最后，住房保障領導監查機構還要制定可行的保障房動態監察機制，來監管保障房的申請、審核以及使用的全過程。做到房屋在分配前有預審、使用時有抽查等等，保證房屋的租用落到實處。
3.2、做好保障房的質量監督管理工作
3.2.1、出臺相關的制度
要做好質量管理，應出臺相應的政府針對保障房規范標準，由具體的投資建設公司來從管理的角度進行管理，一定要實行四制的管理工作，請好監理單位，發揮其監督履職行為；行業主管部門，比如：住建局的要進行有效的監管等等。
3.2.2、穩定人員
當前，質監組每組工作通常是采用老帶新模式，這樣就會使工作達到穩定、熟練的狀態。在未來的工作中，保證人員穩定而不被大量調整是工作的首要任務。伴隨著不斷增加的保障房安裝工作量，要考慮獨立出一個安裝監督組，在具體的工作中加強對相關技術人員的培養，以及高技術水平人員的重用。
3.2.3、增強、規范各小組間交叉巡查工作
通過增強巡查工作實現各組質監工作查漏補缺作用，均衡各組間的監督工作深度和重點。交叉以主要分部驗收監督工作為主，日常巡查為輔。同時統一否決驗收的相關尺度，防止不同組之間相互拆臺的現象，進而影響到現場工作的順利進行。
3.2.4、進一步深化現有監督模式改革
要有針對性組織集中交底培訓、觀摩等活動，重視效果。進一步深化當前實施的監督模式改革，對原材料現場隨機封樣監督抽檢工作進行強化；強化樣板監督和問題的處理；豐富對較差工程、單位的監督手段；實現同類問題一次、二次出現責令整改――同類問題第三次出現或典型性違規問題與指揮部聯動處理――情節嚴重的作不良行為記錄或行政處罰，用這三個層次的監管措施能有效地制約較差的工程或單位。
3.2.5、拓寬融資渠道
比如在2010 年，全國土地出讓金收入為2.7 萬億元，按10%計算，2011年可以為保障房建設提供資金2700億元；按2010年情況推算，2011 年中央財政對保障房撥款將達1300 億元左右；中央已批準的28 個城市作為公積金貸款投資保障房建設的試點，公積金貸款約可提供 838 億元。上述三項合計為 4838 億，距離 1.3萬億元還缺8162 億元。由此可見，單純依靠財政投入難以滿足資金需要，要想解決保障房資金不足的問題，就必須拓寬融資渠道，發揮市場機制多方籌集資金。
結語
總而言之，保障房的建設減輕了人們的住房壓力，促進了社會的和諧發展，因此，一定要重視推進保障房的建設，解決當前存在的難題，為保障房的建設前進的道路掃清障礙。
參考文獻：
[1]紀崴. 保障房建設:資金破解之道[J]. 中國金融,2011,11:83-86.
保障房建設范文4
關鍵詞：中小城市；保障房；問題；對策
0 引言
自《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以來，各地高度重視住房保障工作，始終作為重要工作任務和重大民生工程，著力改善城鎮中低收入家庭住房困難，在廉租住房和經濟適用住房等保障性住房及政策體系建設方面取得了長足進步。但在實際工作中，對于中小城市來說保障房建設還存在不少問題，以下就保障房建設存在的問題及對策淺談一下。
1 目前我國中小城市保障房建設中存在的問題
1.1保障對象資格審查把關不嚴
在保障性住房對象的審核過程中，由于政府主管部門只能根據申請人提供的信息資料和自己已經調查到的信息資料來審核申請對象是否符合申請條件，不能完全了解申請人的年家庭收入、人均享用住房面積、是否有注冊公司、是否有車輛等情況，導致一些居民采取虛報瞞報收入的手段來騙取保障房，以至一些中高收入者享受了不該享受的優惠政策，使有限的社會保障性住房資源未能用在最需要的居民身上，造成保障性住房制度福利成效低下。
1.2保障性住房選址困難
國家對保障性住房建設用地有明確的規定，但在實際實施過程中，個別地方政府在保障性住房建設用地供應上執行政策的偏差很大，由于開發商品房，地方政府能得到的收益很大，地段、市政及生活服務設施好的地塊建成了商品房，出于成本考慮，保障性住房大多建在地理位置相對偏僻的城郊，小區周邊醫療、衛生、公交、商業、教育等配套設施不完善。地理位置的邊緣化、保障房物業管理服務費較高等問題增加了困難群體的生活成本。導致一部分低收入居民好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。
1.3規劃設計不周妥
大多保障性住房規劃設計滯后，樓內空間布置不合理，影響使用功能，施工圖的建筑設計一直存在簡單套用圖紙的問題。保障性住房的建設單位是政府，從設計任務書下達、設計圖紙的審核等各環節都存在不認真、不嚴謹、不嚴密的問題，使得保障性住房設計圖紙較為簡單獲得通過。
1.4保障房資金來源不足、施工質量差
保障性住房資金來源是單一的政府性補貼，需要支付高額的拆遷補償、征地、配套等費用，況且在下撥資金時有挪用的現象，使得保障性住房資金供應緊張，導致施工方使用廉價的建筑材料，并且施工工藝簡單、粗糙。一些保障性住房的施工管理、工程監理、質量驗收等環節把關不嚴，建筑質量存在隱患。相關政府管理部門在管理保障性住房建設中人手少、經驗差，建設單位和監理單位管理不到位，使得在建設過程中，不能有效杜絕質量事故的發生，存在工程質量隱患。
1.5保障房退出機制還未真正形成
與清楚明見的保障房申請程序相比，退出機制顯得模糊又粗糙。主要表現在以下幾個方面：對于利用不正當手段騙購、騙租的，缺乏具體的可操作性規定；對于合法手續申領的，在日后生活條件改善了，不在符合保障房擁有的合法條件了，政府如何回購讓新的住房困難戶入住，缺乏具體的制度框架；地方政府保障房主管部門為了工作好干，把上級下達的保障房任務指標完成就算完成任務，后續的保障房退出工作就不下大力去做了，這就造成了保障房是“住得進去，退不出來”的局面。
2 加強中小城市保障房建設的對策
2.1增強部門合力、嚴把保障對象資格審查關
保障性住房主管單位，要專門成立領導小組受理并審查申請保障房家庭的資格，在初審和復審過程中，相關人員簽字確認，明確責任。交警、工商、房管、公積金管理中心和申請人所在的單位等相關部門根據相應職能職責，對申請人車輛、公司、房屋、公積金繳納、收入等情況進行嚴格的審查和篩選，最后將符合申請條件的家庭進行公示，公示期滿無異議后進行分配。在保障性住房分配過程中采用電腦搖號的方式，紀檢、檢察部門全程監督，公證員現場公證，全過程進行錄像，這樣確保分配過程中陽光操作、公平公正。
2.2加強保障性住房選址的適用性
保障性住房的選址工作應做到以人為本，要將本地區的住房困難人群進行詳細的調查、摸底、統計、分析，著重分析人群主要在那些區域，結合城市規劃、配套設施，綜合考慮保障人群的工作、生活、就醫、就學等實際情況，合理確定選址的地塊。優先安排保障性住房的土地供應，如出現用地緊張的情況或與商品房開發有沖突的地塊，可靈活采用將保障性住房與商品房配套建設，如本縣的邑博園小區就將廉租房和商品房配建在一個小區，達到了很好的效果。選址方案初定后，要召集行業內專家召開論證會，召集保障群眾的聽證會，這樣建設的保障房才能更有效的滿足住房困難群眾的需要。
2.3加強保障性住房施工圖的設計
保障性住房設計不講排場，不講闊氣，不講外表形狀，以滿足困難人群居住為首位，以實用功能為主，兼顧戶型的平面布局以及空間結構；保障性住房設計要找設計實力雄厚、資質等級高的單位。設計單位要安排有一定資歷、設計水平較高的設計師進行設計，設計時既要考慮小戶型的特殊性，又要顧及到出入、光照、使用的舒適性。
2.4強化資金管理，確保工程質量
保障性住房是中小城市改善民生的標志性工程，國家撥付建設資金后，要努力的用好管好。資金撥付后，要直接撥付到保障性住房主管部門和財政部門共同監管的賬戶，撥付資金時，先由保障性住房主管部門核實，財政部門審批后直接撥付到施工企業，確保專款專用，安全使用。為保證保障性住房工程質量，要選擇市場信譽好、施工能力強、管理水平高、施工經驗豐富、工程質量安全有保證的施工企業承接保障性住房的建設，，并嚴格落實工程質量安全終身制?？⒐を炇蘸?，建設單位在建筑物明顯部位設置永久性標牌，載明建設、勘察、設計、施工、監理等工程質量責任主體的名稱和責任人姓名，以確保工程質量。
2.5建立退出機制，形成科學合理的內循環機制
加強保障房的管理，建立合理的退出機制，杜絕新的住房大鍋飯。保障房一經投入使用，應按經濟規律落實養護和維修。對廉租住房住戶，因家庭經濟收入發生變化，生活條件好轉的，應制定相應辦法督促其搬家騰退，讓房與需要保障救濟的“雙困”居民，不能再現老體制下“公房永租權”的大鍋飯現象。要盡快調整政策，使保障房真正適合中低收入家庭和低收入家庭的消費。比如將購買限制條件調整為按照社會平均工資測算的家庭年收入水平以下，對壟斷行業、社會平均工資指導水平較高的行業從業人員進行限制。建立租賃戶的個人租賃信用檔案。通過制度來規范個人租賃信用活動和當事人的租賃行為。租賃戶的個人租賃信用檔案從租賃戶申請之日起開始建立，到入住時正式建檔，從社會保障性租賃房退租時歸檔。建立信用等級評定制度，并在租金、以及以后社會保障性住房的申購中給予優惠政策，同時可以將該信用檔案作為日后個人信用檔案一部分，盡快建立經濟適用房租賃市場，加緊出臺相關政策規定，積極引導、適度消費，形成一部分人購買、一部分人租用的經濟適用房供銷格局，形成合理的租售結構，滿足一部分既買不起經濟適用房，又不具備租用廉租房條件的居民的需求。
保障房建設范文5
一、保障房建設現有資金渠道窄，障礙多，資金籌措困難
目前，我國保障房建設資金渠道主要有三個，一是銀行貸款，二是土地出讓金，三是住房公積金。三個渠道都存在局限和一定的法律障礙。
首先，支持保障房建設的銀行貸款規模小，銀行參與保障房貸款的積極性不高。雖然央行和銀監會相繼出臺了相關文件號召商業銀行在風險可控的原則下優先給予保障房建設貸款支持，但目前主要是國家開發銀行和四大國有銀行給保障房發放貸款，股份制銀行參與很少，占比較低，遠遠不能滿足保障房資金需要。究其原因，一是保障房項目利潤率較其他商品房項目低，特別是公租房和廉租房等出租類項目租金低，難以覆蓋銀行的資金成本，有些保障房項目運作機制和盈利模式不清晰，也會影響貸款本息正常收回預期。再者，保障房項目往往抵押擔保不足，貸款期限過長，這對商業銀行風險管理水平提出更高的要求。
其次，土地出讓金作為目前保障房建設的主要資金來源，不僅規模小，而且實施力度不到位。財政部、住房和城鄉建設部印發《關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知》，強調土地出讓收益的10%均將作為保障性住房的建設資金。但自2010年以來房地產調控措施頻出，土地出讓金增幅下降，用于保障房建設的土地出讓金更是捉襟見肘。2010年中央出臺了最為嚴厲的房地產調控政策“國十條”，限制異地購房，大幅度提高二套房貸款標準，2011年1月26日又公布新“國八條”，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍，并在上海和重慶進行房產稅試點。在這些調控政策影響下，各地房地產市場交易萎縮，嚴重沖擊土地一級市場，全國土地出讓金增長放緩，根據國土部的數據顯示，2014年全國土地出讓金總額為4.3萬億，較上年增長不到10%。由于用于保障房的資金來自于土地出讓的凈收益，因此用于保障房的土地出讓金額度隨之下降，對于龐大的保障房建設資金需求杯水車薪。
最后，住房公積金支持保障房建設存在法律障礙。2009年的《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（建金〔2009〕160號）允許試點城市“利用住房公積金發放保障性住房建設貸款，定向用于經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設”。但是，依據2002年修訂的《住房公積金管理條例》，住房公積金歸職工個人所有，個人財產需要遵循收益最大化原則進行投資。而保障房是微利的投資項目，追求絕對收益的個人與保障房的公益性質之間存在矛盾，因此，將個人財產形式存在的住房公積金運用于保障房建設在理論上是沖突的，在實踐中也存在法理障礙。
二、債券融資為保障房建設提供了重要的資金渠道
雖然公租房、廉租房租金收入低，但是保障房項目享有國家減免稅收、減免土地出讓金等優惠政策，只要進行合理的結構安排，進行合理的經營和管理，租金收益就有保障。只要保證用于保障房的債券融資能收到不低于同期國債的收益，發行保障房債券就會有很好的市場前景。發行保障房債券既可以為投資者提供收益較為穩定的低風險偏好的投資工具，滿足不同投資者的投資需求，又可以擴大各類投資者的投資組合范疇，理論上可以成為保障房建設的重要融資渠道。實踐中，國家以及地方政府也采取了一定的政策措施鼓勵利用債券融資支持保障房建設。
1.不斷擴大的地方政府債券為保障房建設提供了有力的資金支持
近年來，各地方政府債券融資中平均有15%-25%用于保障性安居工程建設投資（見表1）。在國家政策支持下，我國地方政府債規模不斷擴大，數據顯示，2013年我國共發行地方政府債3500億元，2014年4000億元，2015年地方政府債規模預計將達到6000億元，在不斷擴大的地方政府債中，按照20%的比例投入保障房建設，2015年將有1200億資金用于保障房，成為保障房建設的重要資金來源。
2.大型房企發行中期票據，彌補保障房建設資金缺口
中期票據是我國債券市場近年來的創新產品。2008年《銀行間債券市場非金融企業中期票據業務指引》的頒布，允許滿足條件的企業在銀行間市場發行中期票據融資。中期票據憑借公司信用發行，無需擔保，具有較低的融資成本，2013年7年期中期票據的發行利率為5.6%，而當年金融機構五年期以上貸款年利率為6.55%。另外，中期票據的發行方式靈活，一次注冊可多次發行，只要在2年的有限期限內，發行主體可根據自身資產負債管理的需要、信用市場利率的波動以及投資者的需求因素，自行確定各期票據的發行進度和規模、利率形式以及發行的期限結構，更能全面滿足發行主體多樣化的籌資需求。
中期票據融資成本低，發行方式靈活，可以循環發行，使債務期限與保障房建設償還周期靈活匹配，成為各地保障房建設重要的融資工具。近年來，符合條件的大型房地產開發企業利用銀行間市場發行中期票據，為保障房建設籌措資金。首開股份在銀行間市場發行了43 億元的中期票據，用于公司保障性住房項目的建設；棲霞建設申請注冊發行總額不超過人民幣17億元的中期票據，用于西花崗保障房項目配套資金；保利地產發行了40億元、3-5年的中期票據用于保障房建設。早在2011年9月，北京國有資本經營管理中心在銀行間市場成功發行50億人民幣定向中期票據，用作支持北京市8個保障房建設項目；2012年4月，北京保障性住房建設投資中心發行60億保障房私募債定向中期票據，成為全國發行規模最大的一筆保障房私募債，專項用于當地7個保障房項目；2012年7月份上海發行約400億元總額度的中期票據，以緩解保障性住房建設資金籌措困難；2012年6月，天津市政府金融辦發行140億元保障房中期票據，這是天津市被中國銀行間市場交易商協會納為保障房發債試點城市之后，推出的首批保障房定向融資資金；2013年3月，南京地區首批保障私募債由國開行江蘇分行為南京市河西國資集團發行，金額達35億元，期限3年，發行利率5.55%，專項用于當地3個保障房項目。
與傳統融資渠道相比，私募性質的中期票據是發行者向與其有特定關系的少數投資者為募集對象而發行的債券，發行審核采取備案制，審批周期更快，期限較銀行貸款長，因此，受到保障房建設主體的青睞。
3.發行企業債支持保障房初見端倪，但規模有待擴大
由于地方政府債的發債主體僅限于地方政府，且規模有限；中期票據雖然優點很多，但由于中期票據是無擔保的信用融資，通常僅限于規模大、信用高的大企業。對于大量的保障房建設企業來說，難以滿足發行中期票據的條件。企業債對發債主體的限制相對少，具有融資規模大、期限長、成本低的相對優勢，可以作為保障房建設企業融資的另一個重要融資途徑。
為了更好利用企業債支持保障房建設，2011年6月，發改委制定《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，明確允許投融資平臺公司申請發行企業債券籌措資金。為了及時滿足保障性住房項目的融資需求，優先辦理相關企業債核準手續。另外，承擔公租房、廉租房、經濟適用房、限價房、棚戶區改造等保障性住房建設項目的其他企業，也可在政府核定的保障性住房建設投資額度內，通過發行企業債券進行項目融資。該通知還指出為了及時滿足保障性住房項目的融資需求，對符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業發行企業債券，用于公租房等保障性住房建設的，將優先辦理審核手續，簡化審核程序，縮短核準周期。受此政策影響，企業債發行提速，2012年企業債的發行規模為上年的三倍之多。但是，在實際操作中出現利用保障房名義套取債券資金，實際用于保障房建設的企業債規模不清，資金用途監管不力，個別地方平臺也出現借保障房套用資金用于土地開發基建項目。因此，在增加企業債發行規模的同時，加強對資金用途的監管，確保企業債成為保障房建設的資金來源。
三、進一步推動保障房債券發行工作，規范發債行為
利用債券融資建設保障房較股權融資有很多優勢，是利用社會資金解決保障房融資困難的重要途徑。但實踐中，尚需要各級政府和相關部門采取一定措施推動各類保障房債券發行工作，規范保障房債券發行行為，擴大保障房債券發行規模。
1.規范地方政府投融資平臺發債行為
地方政府投融資平臺承擔著保障性住房的建設任務，發債需求大，規范其發債行為十分重要。首先，建立平臺公司債務履約記錄，對于記錄良好的融資平臺公司，給予優先發行保障房債券的權力。其次，使融資平臺的信息更加透明化，尤其是債務以及收益情況，并進行必要的平衡資產和債務管理。
2.加強對保障房債券融資前后的管理和使用監督
保障房債券融資應與制度約束同行。首先，盡快制定關于保障房債券融資管理的規章、規范性文件，盡快落實相關債券發行的操作規則和監管規則。其次，明確政府監管職責。對于政府監管部門來說，既要保障高效便利的申請、核準流程，也要做好對地方投融資平臺及企業的前期盡職調查和后期監管督促工作。最后，加強對募集資金投向和用途的監管。保障房債券募集的資金應?？?、專戶、專賬使用，不允許以某些保障房項目為名連帶多募集資金用于其他用途。對于擅自改變資金用途的企業要加大違法處罰力度。
3.建立保障房債券融資長效機制
保障房建設是一項長期工程，需要大量的資金支持，需要相關部門建立保障房債券融資的長效機制。首先，對政府債來說，一是增加中央的地方債券中保障房資金比例，并且保證地方債券融資得到的資金切實優先用于保障房建設。二是建議增加發行中央政府債專項用于保障房建設，為租賃型保障房建設和長期持有運營進行融資。三是加大地方政府專項債發行規模，并增加地方政府專項債用于保障房建設的資金比例。其次，對企業債來說，應在完善政府各項保障房債券融資優惠支持政策的同時，加大中央財政對地方的資金支持力度，通過財政、稅收補貼適度提高對保障房債券持有人的經濟回報。
4.強化中介機構服務，加強信息披露
進一步強化中介機構獨立、公正、客觀、誠信的市場服務功能。承銷機構、評級機構、會計師事務所、律師事務所等中介機構應當勤勉盡責，對債券發行人所提供的文件資料內容進行嚴格核查和驗證，保證出具文件的真實性、準確性和完整性，并在債券發行后加強對發行人和投資者的后續服務與管理，以保證保障房債券市場健康發展。
參考文獻：
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保障房建設范文6
關鍵詞：保障性建設；廉公租房融資困境；房地產信托投資基金REITs
一、我國保障房建設現狀及存在的融資困境
2008年強調“發揮房地產業支柱產業作用”，2009年要“增加普通商品住房供給”，2010年為“加快推進住房保障體系建設”，規模為580萬套，“十二五”期間全國保障房建設目標為3600萬套，其中2011年完成1000萬套，而后每年完成500萬套左右。而隨著去年1000萬套保障房建設，保障房供應量將首超商品房，國內住房供應格局將發生顯著變化，與此相應，房地產金融格局也將發生重大變革。因此，為保障住房供地和建設計劃的有效落實，應多渠道增加保障性住房資金投入。這需盡快建立起由政府主導的市場化投融資和建設機制，實現保障性住房建設的可持續。
據住建部稱，去年1000萬套保障性安居工程中，經濟適用房和兩限房近200萬套，投資約5000億元。經濟適用房和兩限房建成后都配售給特定的保障對象，低于市場價格，但能完全覆蓋建房成本，因而，融資不難。另有400萬套是各類棚戶區改造，投資5000億元左右，中央財政將提供400億元補助，加上省級、市級財政補助后，須由工礦企業和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。這3400億元中，工礦企業和職工自己能籌集的預計在1400億元左右，剩余2000億元需要向金融機構融資。
融資真正困難在于廉租房和公租房。按規劃要新開工建設廉租房160多萬套、公租房近220萬套。據估計，在1.3萬億的保障性安居工程總投資中，除去經濟適用房、兩限房及棚戶區改造，可知廉、公租房所需投資在3000億-4000億元。其中，廉租房主要靠財政投入，來源包括住房公積金增值收益、土地出讓凈收益中按10%提取的部分等。而公租房則除了政府籌集的項目資本金外，全部需要向金融機構融資。
因此，依靠傳統的貸款模式解決公租房融資，難度很大。要撬動銀行信貸資金，銀監會需要出臺差別化的信貸政策，難度也很大。綜上，我們認為，金融創新才是解決問題的根本之道，本文將重點介紹關于信托方案的融資模式——REITs。
二、信托REITS 融資模式簡介
房地產投資信托，在美國等大多數國家被稱為Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs，是一種以發行基金受益憑證的方式集合不特定的多個投資者的資金，將社會上資金集中起來，由專業的投資管理機構，以多種方式運用于房地產投資領域，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托組織形式。與一般投資基金不同的是，其投資范圍僅限于房地產領域，其主要投資對象是回報率較穩定的物業，如寫字樓、商場、住宅物業、醫療中心（如養老院）等，投資者的主要收益來源為房地產租金收入及其資本增值。
房地產投資信托基金（REITs）在運作過程中并未采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，正是因為其“集合投資制度”間接從事房地產投資有著更顯著的優勢。具體優勢如下：
(1)借助于基金這種證券化工具，流動性高，變現能力強。
(2)適合中小投資者，集合投資，規模經營。
(3)專業化管理，有效控制投資風險。
(4)只用于房地產方面投資，投資收益可預測和穩定。
但是，信托模式的廉公租房REITs與房地產信托產品兩種方式又有所不同，具體如下：
1.投資對象不同。房地產信托產品的專業性非常高，基本上每個信托的資金都運用在一個房地產項目上，且多投資于房地產項目的開發和建設，并主要進行債權性質的融資，信托模式的廉公租房REITS的資金70%以上都必須用于收購廉公租房房源，其余資金可分散投資到不同的項目，以降低風險。
2.對房地產資產的處理方式不同。房地產信托產品多為項目開發的投資，一般不參與具體項目的管理；信托模式的廉公租房REITS募集資金后，是請專業管理公司對資金進行管理，并確定投資組合。
3.收益憑證的流動性不同。房地產信托產品沒有統一的流通市場，大多數只能以柜臺交易的方式轉讓收益憑證；信托模式的廉租房REITS的收益憑證一般在證券交易所上市交易，以買賣的方式實現完全的流動。
三、我國廉公租房建設引入研究
1.我國廉公租房REITs融資模式的可行性分析
(1)充足資金來源為REITs融資模式提供了可能性
自改革開放以來，我國國民經濟快速發展，居民收入逐年增加，但由于長期以來我國居民的投資渠道狹窄，中小投資者風險承擔能力有限，為了資金安全，居民大多選擇將收入存入銀行，小比例資金用于購買股票、債券或投資基金，但2008年全球金融危機后，居民又減少對股票等投資，而將大部分收入存入銀行。
(2)政府保障為REITs融資模式提供了穩定性
廉公租房REITs融資模式能夠成功運行的重要保障之一就是政府參與，能吸引廣大風險承受能力有限的個人投資者和中小機構參與；另一方面，政府提供的長期低息貸款擔保、稅費減免以及廉公租房REITs中的政府補貼等優惠措施，可降低項目成本。
(3)專業管理為REITs融資模式提供了風險保障
廉公租房REITs與其他投融資模式不同的是，將所有權和經營權分開，這就為專家管理、專業化經營提供了前提條件。將REITs資金交由具有資金管理行業的從業經驗的專家進行專業化的管理和運作，有利于克服投資過程中的信息不對稱，確定投資方案，可降低非專業性帶來的投資風險。
2.我國廉公租房建設引入REITs融資模式的積極作用
(1)REITs融資模式是我國房地產業發展的迫切需求
長期以來，我國房地產融資的主要途徑就是銀行貸款，而這種融資格局不斷受到一系列信貸政策影響，再加之土地儲備、開發進度、經營策略等多方面因素影響，房地產企業的現金流不穩定，投資風險較大，因此迫切尋找更靈活、更方便的融資模式來提供更雄厚的資金后盾，減輕銀行信貸壓力。
(2)彌補現有廉公租房融資渠道不足，緩解政府資金壓力
雖然國家對廉公租房制度落實情況越來越重視，但從之前分析的由于融資理念的保守、地方政府的不積極、以及執行力度不強，使得現有的融資渠道效果不佳，不能解決廉公租房建設所需資金。引入廉公租房REITs融資模式將開辟新的融資渠道，是現時期緩解政府投資建設廉公租房資金壓力的較好選擇。
(3)廉公租房REITs模式豐富了投資品種，增加新的選擇
我國現階段資本市場資金充足，但由于投資渠道較少，無法滿足包括保險資金和社保資金在內的機構投資者和廣大個人投資者投資需求。而由政府作保證的廉公租房REITs具有回報穩定、風險較小的特點，是介于普通投資品種和國債之間的投資品種，對謹慎型投資者很有吸引力，也將會是社保資金、保險資金等保值增值的好渠道。
3.我國保障房REITs融資模式政策建議
(1)制定相關REITs法律條文
廉公租房房源的供給周期一般都在一年以上，周期較長，資金投入量大，運行過程中存在的不確定因素多，政府應建立完善的法律、法規和配套政策，明確各級政府以及REITs運行主體在住房保障中的責任和具體的實施方式，尤其是針對保障性住房的供應和建設提供法律保護和依據。
(2)制定配套相關REITs優惠政策
廉公租房作為一種準公共產品，其本身并不具備高回報率的優勢，要想吸引投資者的投資興趣，政策優惠是一個很重要的方面。REITs尤其是廉公租房REITs需要有專門的政策或者法律為期提供運作便利和稅收優惠。
(3)加強對相關部門及運行主體的監管
廉公租房的保障性特征決定了廉公租房建設過程中實施的主體是政府。政府不僅需要承擔制度的制定，而且需要組織和監督廉公租房建設過程中的實施環節。沒有政府的組織領導，廉租房制度將無法建立；沒有政府強有力地監管，也就談不上REITs模式在廉租房融資中的順利推行。
(4)建立專業人才培養機制
REITs的運作需要從業人員既要有專業的房地產知識，還要有扎實的金融知識。因此，政府必須制定一些房地產和金融專業綜合人才的培養和政策，提高REITs行業從業人員的準入標準，保證從業人員的高素質，以利于行業的規范運作和長遠發展，避免操作風險。
參考文獻:
[1]保障房融資有望嘗試信托模式[N]，首都建設報/2011年/2月/18日/第001版.
