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項目前期策劃范文1
關鍵詞：施工項目；前期策劃；分析
中圖分類號：TU72 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-02
所謂項目前期策劃，是項目全方位策劃關鍵環節，通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環境、該行業市場的供求狀況、同類項目的現狀及產品的購買行為進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析。在此基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然后根據基本資料，對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，對投資節奏提出專業性意見。其實，項目的前期策劃是一次理性分析過程。
項目策劃是在項目參與各方之間建立一種動態的協定，這一協定的核心是在下面幾個變量之間達成一致，即：完成項目的時間、完成項目所需的工作量、完成項目所需的費用和項目的特征、功能及屬性。這一協定明確了項目的目標、內容以及為實現目標而進行的主要活動，它包含對項目假設及項目風險的識別。策劃允許在今后的實施階段對其方案做某些變更。隨策劃過程的深入，策劃文檔成為項目實施的動態指導。項目策劃包括確定項目實施的總體過程和詳細過程。項目策劃是用于分析項目可行性及指導行動的。項目策劃包括項目決策階段的策劃、項目實施階段的策劃。從事項目策劃的組織形式有：開發公司、建設單位、專業咨詢單位、開發公司+專業咨詢單位、建設單位+專業咨詢單位。策劃是一個知識管理的過程，應重視對類同項目的經驗和教訓的分析；策劃是一個以創新求增值的過程，應堅持開放性的工作原則；策劃是一個動態的過程，應重視論證和調整[1]。
項目決策階段的策劃，即開發管理，決策階段的策劃任務包括環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、風險分析。項目實施階段的策劃，實施階段的策劃任務包括建設期的環境調查和分析、項目目標分析和再論證、項目實施的組織策劃、項目實施的管理策劃、項目實施的合同策劃、項目實施的經濟策劃、項目實施的技術策劃、項目實施的風險分析。
在工程項目的地質勘查、經濟環境、人、機、料資源情況都應該進行.施工項目前期策劃價值分析，提升潛在盈利能力，減少后期施工中不必要的投入。
二、施工項目前期策劃價值分析的主要能容
1.技術方案優化
“雙優化”即施工組織設計（施工方案）和設計優化。設計優化：是指在原有設計基礎上，對局部施工圖進行優化設計的工作，目的是使原有設計更合理、更經濟、更安全、更便于施工。方案優化：是指對投標施工組織設計（方案）進行的優化，在對項目實施條件及設計文件充分了解的基礎上，在保證質量、工期、安全的前提下，通過采用“四新技術”，形成新的更完善，更先進，更合理的方案。雙優化旨在設計聯系實際，在保證設計目的和施工安全的前提下，施工單位通過現場實際情況，采用某種新技術或綠色施工工藝來替代一些造價高昂的原設計內容。使工程造價大幅度降低，節省工期，從而創效。施工單位通過“雙優化”工作可以與設計單位、材料/設備供應商建立良好的互動關系，在優化產業鏈、推進企業管理進步，提高經濟和社會效益取得巨大成效[2]。
2.施工圖預算
施工圖預算（概念同預算價）：是“承包人或發包人”根據施工圖紙計算的造價，比較細。施工圖預算是指擬建工程在開工之前，根據已批準并經會審后的施工圖紙、施工組織設計、現行工程預算定額、工程量計算規則、材料和設備的預算單價、各項取費標準，預先計算工程建設費用的經濟文件.主要作用：是考核工程成本、確定工程造價的主要依據；編制標底、投標文件、簽訂承發包合同的依據；工程價款結算的依據；施工企業編制施工計劃的依據。.一般情況，建設單位投資建設前做投資估算，設計單位設計圖紙時做設計概算，施工單位及建設單位在招投標階段要做施工圖預算。施工圖預算的主要作用是：
（1）施工圖預算是設計階段控制工程造價的重要環節，是控制施工圖設計不突破設計概算的重要措施。
（2）對于不宜實行招標而采用施工圖預算加調整價結算的工程，施工圖預算可作為確定合同價款的基礎或作為審查施工企業提出的施工圖預算的依據。
（3）對于實行施工招標的工程不屬《清單規范》規定執行范圍的，可用施工圖預算作為編制標底的依據，此時它是承包企業投標報價的基礎。
（4）施工圖預算是編制或調整固定資產投資計劃的依據。
3.設備租賃及人員配置
作為機械設備租賃管理，要想管好設備，必須保持信息暢通。要有科學的管理制度，建立維修、保養制度，公司成立以設備管理人員、修理工班長為主的設備檢查小組，對所租賃出去的設備進行定期檢查。對于租賃機械設備，實行單機單車核算，與機長工資掛鉤，每月定期收集當月消耗材料、油料及現場零星開支等成本及完成工程量收入數據，實時進行分析對比，找出與同類型機械設備實際、計劃成本差異，定期考核兌現。及時結算和回收租金對租賃設備來說是很重要的。如承租方到期不及時結算支付租金，則出租方應按合同采取停機或調回機械設備等措施，防止租金不能及時回收而造成不必要的損失。
人員配備，一般是指對組織中全體人員的配備，既包括主管人員的配備，也包括非主管人員的配備。組織人員配備計劃的擬定要以組織需要為依據，以保證經濟效益的提高為前提；它既不是盲目地擴大職工隊伍，更不是單純為了解決職工就業，而是為了保證組織效益的提高。在工程項目中人員的配置也是不可小覷的，人員的浪費也是成本增加的因素之一。在施工前應該依據相關的定額進行技術人員的計算，每道工序的需要的人數都應該計算出來，在進行實際施工時就不會出現，人員的浪費出現人員閑散的現象出現。
4.材料市場調查
施工項目的材料的市場調查是十分必要的，在實際的項目開工前就要對項目需要的建筑材料的價格進行統計，這樣有利于成本的控制，對于項目需要的主要的材料的市場價格進行分析找到比較適合的價格，每個月的材料價格都要有對比分析，只有這樣才能夠很好的掌握材料價格的變化以及實時的材料的價格。只有掌握市場的價格才能夠很好的控制材料的費用，避免出現材料的價格不確定的現象，導致現場的施工成本增加。在項目的前期策劃價值分析時編制市場調查方案，針對工程主要材料、地材、二三項料進行市場調查，填寫實地調查記錄表，通過對投標時材料價格估算結果與市場調查結果對比找到其中的價格的差別，形成市場調查報告，合理運用市場調查結果進行材料的選擇，這樣就能夠很好的掌握材料價格的市場變化。
三、前期策劃常見問題
前期策劃不周會給后期帶來增加成本的影響，項目前期策劃應該做到詳細。前期策劃，當接到一個工程以后，需要對現場進行踏勘，熟悉施工現場，對建設單位提供的水、電、道路等進行復核，看看是否滿足工程施工需要，然后根據施工圖紙、工程投標文件、工程預算、國家標準規范等編制詳細的工程施工組織設計，本設計中要重點體現施工現場布置、施工進度計劃、勞動力安排計劃、機械設備使用計劃、質量、安全、成本控制措施、現場管理組織構成、質量通病防治措施、臨時用電方案、臨時用水方案、安全施工方案、安全應急預案等。為促進項目的持續發展，未來的戰略策劃也是非常重要。從企業戰略設計到產品戰略設計，再到具體的實施方案，不要將前期策劃放在詳規之后。開發商應在詳規之前完成前期策劃事宜。如果沒有項目區域市場調研數據支持、沒有競爭對手項目的市場營銷戰略的應對措施、也沒有確立項目的銷售方向，開發商就進行詳規，前期策劃就會失去其應有的作用。項目前期運行策劃的過程是由總承包單位（對于施工單位而言）組織并對策劃質量把關，項目部具體負責組織策劃，總承包負責對策劃過程實施監控。對編制前期運行策劃所需要的一些基礎資料的準備，需在策劃開始前明確責任人及時間要求，以確保策劃的真實合理性。如果項目的前期策劃不夠詳細或者有漏項的現象出現，就會造成后期工程項目造價增加的現象，項目的前期策劃主要是成本的控制，在實際的過程中應該加大施工圖紙預算、材料、人工以及設備的租賃策劃管理[3]。
四、結論
建設項目策劃是把建設意圖轉換成定義明確、系統清晰、目標具體且富有策略性運作思路的高智力的系統活動。通過項目策劃可以明確項目的發展綱要，構建項目的系統框架，并為項目的決策提供依據，為項目的實施提供指導，為項目的運營奠定基礎。
施工項目前期策劃，在整個過程中必須不斷地進行環境調查，并對環境發展趨向進行合理的預測。環境是確定項目目標，進行項目定義，分析可行性的最重要的影響因素，是進行正確決策的基礎。在整個過程中有一個多重反饋的過程，要不斷地進行調整、修改、優化，甚至放棄原定的構思、目標或方案。在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設置幾個決策點，對階段工作結果進行分析、選擇。項目前期策劃工作的重要作用項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思，確立目標，并對目標進行論證，為項目的批準提供依據。它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響[4]。
參考文獻：
[1]李勝會，任青華.水電工程施工項目前期策劃工作淺議[J].四川水力發電，2013，S1.
[2]潘雄.工程項目前期策劃淺析[J].黑龍江科技信息，2012，28.
項目前期策劃范文2
房地產業迅猛發展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業。因此房地產市場的健康發展與否關系到我國整個經濟的發展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發項目競爭能力，解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。
關鍵詞： 房地產項目；前期策劃；市場定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：
1.房地產前期策劃目前現狀
隨著房地產業的不斷發展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產前期策劃行業取得長足進展，其職業范圍涵蓋了房地產開發、項目咨詢、產品設計、建設規劃、廣告策劃、房產銷售、物業管理等眾多領域。中國的房地產業已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業，越來越系統。
目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業服務階段?，F有的房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才，制約地產企業升級與管理創新。
2.房地產前期策劃的作用
2.1使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。
2.2使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
2.3能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發企業管理創新，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。
3.房地產前期策劃存在的問題
3.1開發商不重視。少數開發商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。
3.2缺乏專業策劃人才。房地產專業人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業策劃人才。同時過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。
3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環境、社會環境、經濟發展水平、地區產業結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。
4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑
4.1深入分析房地產經濟環境及發展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。
4.2為房地產業輸送專業的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業的健康良性發展，為進一步規范房地產市場經濟秩序奠定基礎。
4.3要了解房地產政策法規和有關措施。了解土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。
4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發項目的市場定位，目標客戶定位。
5.展望
隨著我國房地產策劃行業的發展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業會逐漸走向規范和成熟，前期策劃業務的市場規模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容 ，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。
參考文獻：
【1】陳洪官.房地產開發項目前期策劃的應用研究[D].西安建筑科技大學,2007年.
【2】鐘衛英.房地產項目市場定位與投資的互動研究[D].重慶大學;2007年.
項目前期策劃范文3
Summary: project planning is included researching and collecting data during early in the project, in full possession of information for decision-making and implementation of the project on the basis of organizational, managerial, economic and technical aspects of the problem of scientific analysis and justification. Converts to a well-defined, construction expected requirements clear, targeted, actionable plan file activity. Designed to project decisions, providing guidance for the implementation of the project, lay the Foundation for project productivity.
關鍵詞：工程項目前期策劃過程管理
中圖分類號：TL372+.3 文獻標識碼：A 文章編號：
《孫子兵法》云：“上兵伐謀”，其中謀是指的是籌劃、運籌。在工程項目管理實踐中往往體現在前期策劃過程中。工程項目的合同、人員素質管理、質量、成本、進度之間的聯系非常緊密，任何一個環節出現疏忽，都會影響整個工程設計項目的成效。精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。項目的前期策劃工作為項目的批準提供了依據。它是項目投資決策的關鍵,是項目實施和管理的依據。工程策劃是指把工程項目建設意圖轉換成定義明確、要求清晰、目標明確且具有可操作性的策劃文件的高智力系統活動。包括建設前期項目系統構思策劃、建設時間項目管理策劃和項目建成后的運營策劃等。從全局和戰略的角度出發的，前期策劃階段主要是上層管理者的工作，但這里面又有許多項目管理工作。為取得成功，必須在項目前期策劃階段就進行嚴格的項目管理，而項目前期策劃工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優化的基礎上。
1、項目前期策劃的過程
1.1項目前期策劃過程的系統性
(1)工程項目構思產生和選擇。
任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產生于解決上層系統(如國家、地方、企業、部門和行業等)問題的期望,或為實現上層系統的戰略目標和計劃等。這種構思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項目或非項目手段)達到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經權力部門批準,以作進一步研究。
(2)項目的目標設計和項目定義。
這一階段主要通過進一步研究上層系統情況和存在的問題提出項目的目標因素,進而構成項目目標系統,通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作:
①情況的分析和問題的研究。②項目的目標設計,③項目的定義;④項目的審查。
(3)可行性研究。
即提出實施方案并對實施方案進行全面的技術經濟分析,論證目標實現的可能性和風險性。它的結果作為項目決策的依據。
1.2項目前期策劃過程的科學性
(1)工程項目構思產生基于對客觀環境的評估與預測,并非來源于某些部門、企業及個人的感性思維，而是一種理性預期。
(2)工程項目的目標設計必須經過詳細的論證。因為方向性錯誤將會導致整個項目的失敗,而且這種失敗常常是顛覆性的。
(3)可行性研究必須建立在大量的技術數據分析與技術經濟論證的基礎上,為工程項目作決策,其中包括項目發展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。
2、項目前期策劃的重要作用
項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思,確立目標,并對目標進行論證,為項目的批準提供依據。它是項目的關鍵。它不僅對項目的整個生命期,對項目實施和管理起著決定性作用,而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響。
首先，前期策劃是項目方向問題確立的依據。項目的構思和項目的目標是確立項目方向問題。工程項目是由目標決定任務,由任務決定技術方案和實施方案或措施,再由方案產生工程活動,進而形成一個完整的項目系統和項目管理系統。所以項目目標規定著項目和項目管理的各個階段和各個方面,形成一條貫穿始終的主線。
其次，前期策劃對整個項目成敗的關鍵。項目的建設必須符合市場的需要,解決市場供需存在的問題。如果上馬一個項目,其結果不能實現企業目標或不能為企業創造效益,就會成為企業的包袱,導致經濟損失,進而影響企業的發展。
3、項目前期策劃應注意的問題
3.1在整個過程中必須不斷的進行環境調查,并對環境發展趨向進行合理的預測。環境是確定項目目標、進行項目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進行正確決策的基礎。
3.2在整個過程中要有一個多重反饋的過程,要不斷地進行調整、修改、優化,甚至放棄原定的構思、目標或方案。
3.3在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設置幾個決策點,對分階段工作結果進行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃,能有效地指導未來工作的開展,并取得良好的成效。
4、工程項目前期策劃管理中設計階段出現的問題及對對策
工程項目前期管理是指工程建設中的項目決策階段,它包括:項目建議書、可行性研究報告、設計階段。設計階段又分為初步設計、技術設計和施工圖設計。設計階段是根據可行性研究報告提供的科學依據,擬定修建原則,選定方案一對重大、復雜的技術問題通過科學實驗、專題研究,落實技術方案•確定工程數量,提出文字說明和適應施工需要的圖表資料。
工程項目前期策劃管理存在的問題主要是在項目前期管理的設計階段由于國家法律、制度的缺失,建設單位對設計階段的認識不到位,設計人員知識結構不全面,缺乏經濟思想造成工程項目投資控制不力、造價的失控。通過加強相關法律制度的建設和完善和轉變管理觀念，以及提高項目管理人才標準，逐步由傳統管理模式轉變為系統管理模式。將低效率的文件的傳遞形式上升為應用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來,使物質流與信息流保持一致和同步,保證信息的準確性和及時性。隨著系統工程理論和方法的發展,項目工程中的系統管理方法也愈來愈多地強調運用系統模型,力求達到量化,能精確地表達多因素的實際行為狀況和各要素之間的相互關系。因為,項目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項目管理的方法是告訴人們在團隊合作的過程中如何加強每個個體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。
5、結束語
我們認為“策劃”是為完成某一任務或為達到預期的目標,根據現實的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢,圍繞活動的任務或目標這個中心,對所采取的方法、途徑,程序等進行周密而系統的全面構思,設計選擇合理可行的行動方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現實所提供的條件的基礎上進行的、具有明確的目的性、按特定程序運作的系統活動。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃,能有效地指導未來工作的開展,并取得良好的成效。總之,精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。項目的前期策劃工作為項目的批準提供了依據。它是項目投資決策的關鍵,是項目實施和管理的依據。雖然項目前期策劃為項目決策階段的管理工作打下了基礎,但是由于某種原因在工程項目前期奮階段的管理過程中或多或少都存在一些問題。
項目前期策劃范文4
近年來，隨著社會經濟的快速發展，旅游房地產項目也得到較好的發展，而旅游房地產項目的開發也受到越來越多人的關注。從風險收益的角度來看，旅游房地產是一種高投資、高風險、高收益的行業，如果能夠保證該項目的正常開發，就能夠保證開發者收到很高的經濟收益。而旅游房地產項目的前期策劃，就是該項目開發、運行及收益的有效保證。在這樣的情況之下，就應當對旅游房地產項目的前期策劃進行成分的了解，并對其進行科學的管理，這樣才能把握住旅游房地產項目開發成功關鍵，從而有效促進旅游房地產行業的穩定進步。
一、旅游房地產項目前期策劃概述
（一）前期策劃的含義
旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發地的實際情況、經濟發展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經有了更加全面、專業的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發具有創造性、決定性。
（二）旅游房地產項目前期策劃的原則
從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創新觀點，保證策劃的創造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發展情況，做出長遠的項目策劃。
（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性
在旅游房地產項目的開發中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監理作用，保證項目走向的正確性。
二、旅游房地a項目前期策劃的主要內容
旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環境建設、生態景觀建設等。
三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題
首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現出項目的特點，沒有創造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現在旅游房地產項目前期策劃的戰略發展方面，很大一部分策劃都只是針對現有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發的風險與收益并存，要想保證項目開發的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。
四、應對措施
第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環境及行業競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發展，而是應當有可持續的發展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。
五、結語
項目前期策劃范文5
摘要:工程項目前期管理對于工程實施的整個過程來講具有相當重要的作用。但是我國目前工程項目的前期工作仍然處在起步階段。本文就監理公司介入滯后、對項目建議書階段與可行性研究階段不夠重視、項目前期合同管理有疏漏等方面問題提出加強前期管理工作應采用的相應對策。關鍵詞:項目前期管理 問題 優化策略
中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A
工程項目前期管理在工程項目中具有的重要地位。目前,與國外相比我國工程項目前期管理工作還處于起步階段,對于項目建議書階段和可行性研究階段的不重視,工程項目前期管理中出現的問題主要可以歸結為:監理部門介入項目管理的時間滯后;對于項目建議書階段和可行性研究階段重視不夠;疏于項目前期合同的管理。嚴重制約了工程項目前期管理的有效開展。1、工程項目前期管理問題分析1.1監理部門介入時間滯后我國目前監理單位介入工程項目的時間主要是從施工階段開始的,目前監理公司主要參與到施工過程中對施工的質量、投資、進度進行控制。而對于工程項目前期的項目建議書階段,設計階段監理公司很少涉足。監理公司以及其他一些咨詢性質的公司完全可以提前進入到工程項目中來,為工程項目的可行性研究,以及設計階段少走彎路提供指導和咨詢。造成監理部門介入工程項目時間滯后的另外一個原因是“相關法規不健全”。例如《建筑法》在實際操作中,所謂的“建筑工程監理”就是指“施工監理”在項目施工階段才介入項目管理工作,對項目的交付結果的影響程度有限。1.2對項目建議書階段以及項目可行性研究階段重視不夠由于傳統觀念和一些認識上的誤區,我國項目管理的內容歷來偏向施工階段的控制而忽視前期工作,例如投資方面,投資方面與工程項目前期有著密切的關聯,如果不做好前期工作中的可行性研究報告工作為投資做好準備那么,項目的投資很可能陷入高風險,低回報的局面。總結來講目前我們對項目建議書階段以及可行性研究階段不重視主要表現在以下幾個方面:（1）不能從實際出發審核項目的投資,從而容易使投資失控。目前一些項目的建設不是從實際出發進行大量的實際調研或者是咨詢相應的咨詢公司,來論證其可行性,而是盲目的根據經驗,或者受其上級部門指示盲目進行投資建設,從而低估了項目投資,這種高的風險性的投資建設往往會使的在項目建設期間投資失控。（2）可行性研究的時間周期太短容易造成前期決策失誤。我們在進行可行性研究時,往往因為觀念上的不重視而使所花的時間都比較短,這樣一方面使得可行性研究所得到的數據缺乏真實性,公正性。從而造成前期決策的失誤,而一個項目一旦前期工作決策失誤,在后期的施工階段無論如何努力都將無法彌補其損失。（3）由于人員素質底,調研手段不先進而造成項目建議書階段與可行性研究階段研究結果可信度底。由于基層單位缺乏信息手段,技術經濟人員數量質量不高,信息不靈,往往無法進行可靠的市場預測分析。加之基礎資料不落實就急于開展工作。資金籌措和各種外部協作條件往往憑經驗假定。1.3項目前期合同管理中所存在的問題（1）建筑企業施工合同管理與投標管理脫節。工程施工合同管理與招投標管理有著密切的內部聯系,它是有效控制施工進度、施工質量、施工資金投入的法律性文件。然而在實際工作中,施工企業招投標中“經濟標”、“技術標”編制及管理與工程項目的施工合同管理分屬公司內不同職能部門及工程項目組。一旦投標中標,施工合同與甲方簽訂后,此“合同”只是以文件形式轉給項目經理部,技術交底往往流于形式,最終使得施工合同管理與招、投標管理在實施過程中嚴重脫節。（2）很多中小項目沒有按合同示范文本簽訂施工合同。為了培育和發展規范化建筑市場,自1991年,建設部和國家工商管理局聯合制定了《建設工程施工合同示范文本》,1999年又進一步修訂完善了《建設工程施工合同示范文本》,目的是規范合同當事人雙方的行為,維護建筑行業內正常的經濟秩序。但是,一些建設單位不能嚴格按照施工合同示范文本簽訂施工合同,個別企業自制不規范的施工合同文本,與施工企業簽訂施工合同,也有的建設單位的建設項目未按規定的程序報建及招、投標,由建設單位自己指定施工單位,用自己制定的施工合同文本與承包商簽訂施工合同。
（3）施工合同背離招標文件和投標書內容。在工程項目招投標中,招標文件是建設單位向施工企業發出的訂立施工合同的要約,投標文件是施工企業回復建設單位要約中全部條款的承諾,是施工企業向建設單位做出按要約簽訂施工合同意思的表示。招投標文件是簽訂施工合同的主要內容之一。但有一些業主存在著買方市場優勢地位,或者要求附加條款,或者強調施工企業一次包死,不計風險包干費,使最終簽訂的施工合同與招標文件及投標書出現較大的背離,從而為施工合同的執行帶來很大困難。我國項目管理還處于初級階段,面對我國前期管理階段所出現的各種問題。如何解決的改變工程項目管理中存在的問題,提高項目管理前期工作的效率,可以從以下幾個方面著手。2、解決的改變工程項目管理中存在問題的對策2.1工程項目管理制度的改革從工程項目管理制度入手,在一些政府投資的項目中采取“代建制”從而加強工程項目的前期工作?！按ㄖ啤笔侵刚ㄟ^招標的方式,選擇有相應資質的工程管理公司或具備相應工程管理能力的其它企業,作為投資項目建設期間的法人,代表投資人或項目使用者全權負責項目建設全過程的組織管理,項目建成后交付給使用單位的制度?！按ㄖ啤笔且环N關于何如進行投資項目建設的制度。該制度的主要思想是工程管理,是通過項目管理來實現的。它能將整個工程項目看成一個有機整體,按照工程項目前期重要性程度,給予相應的重視程度。工程項目各個階段對項目投資影響程度不同。一般來說,投資決策階段對項目投資影響最大,幅度達到70-90%;其次是設計階段,幅度達到30-70%;最后是施工階段,如果在不更改項目設計的情況下,該階段通過投資控制影響幅度僅5-10%。由此可以看出,越處于項目前期階段,對項目投資控制更有效、更重要。“代建制”將工程項目建設各階段視為一個有機的整體,采用投資限額制,‘架構有效的投資體系。在“代建制”的投資控制體系中,從項目建議機會研究階段起,政府投資主管部門--發展與改革委員會(簡稱“發改委”)開始對項目投資進行控制;在可行性研究階段,按照國家對可行性研究報告的深度,前期公司對項目進行投資和規模等進行論證,為“發改委”批復項目提供依據;在設計階段,設計單位以“發改委”批復的依據,進行限額設計,如果初設投資概算超過可行性研究報告投資估算一定比例,或初設規模超過批復規模,該項目將由 “發改委”重新批復;在施工階段,代建單位將以初設概算為項目投資限額對項目建設進行管理;在竣工決算階段,決算超出最初的投資限額部分,由代建單位自行負責,若決算低于限額,按照合約雙方按一定比例分配。通過這個投資控制體制,從根本上克服了投資項目投資控制難的問題。2.2加強工程項目前期合同的管理（1）理順招標合同,投標合同與施工合同的的內在關系。分析眾多施工企業現行的施工合同管理與招投管理中存在的問題不難發現,盡管施工合同中的合同條件就是招、投標文件的組成部分,但是“經濟標”部分工程造價是依據社會的平均生產能力及社會人、材、機的市場平均價格綜合編制而成,這種靜態的工程造價體系往往是多年不變,已遠遠不能適應一般施工企業的現場施工管理要求,與企業的施工定額及市場“工、料、機”價格相背離。因此,在實際施工中企業不得不放棄招、投標中的造價相關條款,重新編制施工預算,修改施工組織設計。然而,工程造價實現量價分離后,工程量清單將由投資商或業主委托設計單位依據設計圖紙直接計算給出,可減少圖紙理解錯誤,并大大減少工程量計算的重復勞動,施工單位在投標中只負責審核,并根據自身的管理水平及采購能力等報出適合自己企業的工程單項報價,在以后的施工中得以嚴格貫徹執行,這樣就真正實現了招、投標管理與施工合同管理的內在聯系,并保證了管理實施的一致性,從而理順了兩者依存的內在關系。
（2）大力推行施工合同示范文本和招、投標示范文本,規范合同表述形式。FIDIC合同條款之所以能夠在世界范圍內得以廣泛應用,一方面是由于FIDIC合同條款本身的嚴密和完善,同時它能給工程管理帶來便利,以可減少合同履約過程中的爭議。我們有理由相信隨著我國施工合同示范文本的不斷完善,廣大業主及施工企業將能提高對合同文本的認識,大力推廣建筑工程施工合同示范文本,規范合同的表述形式,它必將從根本上改變合同管理的現狀,減少合同中的矛盾與錯誤,提高合同履約率,進而提高工程施工現場管理水平。（3）加強承、發包商雙方對合同的法律認識。通過深入貫徹《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國招投標法》的力度,通過不斷的宣傳、學習培訓,使合同的承發包雙方切實認識到法律是保障施工順利實施,保護雙方合法權利的必備工具,是走向市場經濟中科學管理的坦途和橋梁。依法運用施工合同監督、評審等管理手段在施工進程中可以減少或避免施工進度、質量、造價等方面出現的偏差和問題,從根本上避免可能引起的合同矛盾糾紛,減少由此帶來的經濟損失。把工程施工合同履約這一管理意識作為約束建筑市場經濟行為的普遍準則,真正建立起社會主義建筑市場經濟所需要的法律法規體系,加大合同履約的行政監督及法律處罰力度,充分體現法律的威攝能力,從而可以把招投標管理與合同管理落實到實處。2.3提高人員素質,轉變落后觀念切實提高工作人員素質,轉變其中不利于加強項目前期管理的落后觀念對于提高我國前期工程項目管理水平非常重要。（1）要一切從實際出發,從項目本身出發來考慮問題,改變以往上項目是由于長官意識,或者經驗主義的作風,認真重視項目建議書階段以及可行性研究階段工作的重要性,采用科學的方法進行可行性調查研究,切實作好造價控制工作,降低投資風險,增加項目前期工作的可信度。（2）在項目管理過程中不僅注重各個環節的結合,注重項目的成效和人員的團隊協作精神,而且還注重跨部門的配合以及比較柔性的管理,增加工程項目中的工作效率。（3）提高人才培養標準。我國項目管理尚處于初級階段,項目管理水平落后,合格人才匱乏。但我國需要參與全球競爭,項目管理面臨著如何與世界接軌,如何按照世界通用的項目管理科學方法和管理技術對項目進行規劃、實施、控制的問題。引進最新的項目管理知識和方法,推行項目管理專業人員資格認證制度,是我國經濟發展的需要,也是在世界市場對外承包項目和對國內企業管理的迫切要求。2.4進一步完善國家法律法規工程項目前期工作的加強還離不開各項法律法規的健全。例如監理公司介入問題時就談到了由于建筑法規的不健全而導致的工作漏洞。不僅僅是監理方面的解決需要各方面法規的支持,項目管理前期一些其他問題的解決也有賴于各項法規的完善。在加入WTO,與國際市場接軌的時候,為了使我國工程項目建設進入更健康、完善的軌道,我們也應該完善我國法律、制度,在建設過程中不斷修改法律中不合理的地方,保障我國工程項目建設能在市場經濟條件下順利發展。參考文獻:[1]吳曉玲.工程項目前期管理初探.北京.北方交通大學出版.2003(6);[2]劉新梅.工程經濟分析.西安.西安交通大學出版社.2003(3);
項目前期策劃范文6
一、基礎架構
企業―銀行IT項目合作技術架構有多種形式,最常見技術架構如下圖所示(圖一)。
系統分為兩層實現:資金管理系統后臺和集團資金管理企業客戶端,客戶端部署在客戶方。集團資金管理系統后臺建議用C語言開發,以獲得較高的運行效率;集團資金管理企業客戶端建議采用J2EE B/S架構開發,以增加客戶部署的靈活性。
系統通過兩種聯接方式為企業客戶提供服務,第一種是客戶終端方式,第二種是銀企直聯方式。
客戶終端方式是客戶不存在自身的資金管理系統,由集團資金管理系統(客戶端)為客戶提供客戶終端,客戶通過從客戶端發起指令,進行資金管理。
銀企直聯方式是客戶有自身的資金管理系統,其資金管理系統與銀行端通過專線直聯,客戶通過資金管理系統發起指令,通過銀行集團資金管理系統對自身資金進行管理和調度。
集團資金管理企業端發起的交易通過集團資金管理系統的參數來控制交易路由,對外支付交易由集團資金管理企業端發起,通過部署在銀行的服務器進入網上銀行或通過互聯網直接進入網上銀行進行交易;其它交易轉發至銀行端集團資金管理模塊處理。
二、安全管理
(一)加密體系
1、 加密算法
DES( Data Encryption Standard)算法,于1977年得到美國政府的正式許可,是一種基于私有密鑰來實現加密數據的方法。該算法首先對64位(實際有效為56位)的二進制密鑰進行篩選、等分、移位、選取等操作。然后采用處理后的密鑰對加密數據進行換位、擴展、壓縮等16次迭代處理、最終得到加密后數據。DES算法是可逆的,在擁有相同密鑰的情況下,可以對加密后的數據進行解密得到原始數據。
2、報文加密
針對企業端和銀行的通訊加密,建議采用DES加密算法。首先對密鑰進行變換處理,也就是密鑰存儲時需要變換,而并不是將密鑰直接存儲。銀行端的密鑰經過變換存儲在數據庫中,客戶端在每日簽到的時候更新密鑰。通過以上處理可以完全保證報文的安全性。
每個集團在簽約后,都會得到一個USBKEY。每日簽到的時候,系統讀取USBKEY中的信息,確定系統合法性。然后系統將USBKEY中的信息發送到平臺,平臺根據信息更新密鑰,并將新的密鑰返回給客戶端。
(二)數據庫安全
為保證存儲在數據庫中的重要數據的完整,避免非法篡改,系統必須對數據庫中重要數據庫表的主要字段(最好全部字段)產生DAC,通過檢驗DAC來實現對非法篡改數據庫數據的防范。
在DAC設計中,需要遵循如下幾個原則:
DAC的生成密鑰遵循密鑰管理功能設計要求和統一管理要求;DAC的設計要求各使用DAC的庫表設計出對應的敏感字段,并對這些字段進行運算;在程序設計中,盡量避免使用動態SQL語句,如果確有需要使用動態SQL語句的地方,也不要使用全動態的SQL語句。
(三)應用安全
1、操作安全
系統可通過為每個操作員定義不同的角色和級別來實現操作安全。操作員角色用于界定操作員所擁有的分工職能范圍,操作員級別用于界定在所屬分工職能范圍內所擁有的權限大小。級別越高,權限越大。最簡單的實現方法是使用位圖,通過確認操作員對應交易權限的位圖,確認是否可以使用該交易(圖二)。
例如,將操作員分為記賬員、復核員、業務主管、系統管理員等四個級別,系統初始時將只包含一個業務主管和系統管理員。
2、訪問安全
在實際應用中,可通過控制訪問系統的IP地址進行登陸限制(非指定IP地址的用戶不能登錄)。同時客戶端登錄時要通過IC卡進行驗證,客戶每次登錄本系統時,首先要刷IC卡,由讀卡器驗證IC卡中的信息,驗證通過才可輸入操作員、密碼進行登錄。
系統應對每個報文均驗證操作員、IP地址和卡信息,避免直接操作交易帶來風險。
三、IC卡身份驗證
利用IC卡技術存儲集團客戶信息和操作員個人信息,在客戶登錄時進行認證。避免因操作員密碼遺失所帶來的風險。
(一)銀行開戶及交易安全性
企業使用集團資金管理系統時必須先同銀行簽訂協議,協議明確相關業務流程、責任和委托關系等。集團資金管理系統集團開立、賬戶簽約只在銀行端辦理,通過規范簽約流程嚴格審查所簽約的賬戶歸屬該集團公司,簽約時同客戶簽訂委托協議。系統控制由集團資金管理系統發起的交易只能是集團企業已經簽約賬戶,包括查詢賬戶、歸集和請款的轉出轉入賬戶。
(二)交易流程及額度控制
集團資金管理系統對于關鍵易,均應提供復核審批流程控制。系統初始化時,由企業主管對錄入員設置帳戶查詢和轉帳權限,對復核員除設置權限外,還要設置流程金額。對于超過流程金額的交易,需要主管審批。只有復核成功的交易,才發往系統處理。
除對復核員的流程金額進行控制外,對于支付類交易,系統應實現控制每筆、每日、每周、每月的交易限額,該限額建議由總公司主管進行設置。
