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房地產開發公司管理制度范文1
【關鍵詞】人力資源；人力資源規劃
一、案例背景
安徽新龍房地產開發公司的總經理吳可平本來是一個性情豪爽的人，但是近一階段心情越來越不好。讓他焦慮是對于自己一手創建、已成一定規模的企業，現在卻越來越力不從心。他的秘書和其他的工作人員說，他們的老板很忙很累，可公司內部呈現的問題卻越來越多，員工也開始有了不少的抱怨。吳先生說：“我覺得公司肯定有問題，但是不是很清楚問題出在那兒？”
安徽新龍房地產開發公司如今已是江淮地區一家規模較大的民營房地產企業，而1997年創建安徽新龍房地產開發公司的時候東拼西湊僅有30萬元資金和6個員工。9年的摸爬滾打，安徽新龍房地產開發公司已具備了一定規模，目前擁有員工180多人，資產規模一億多元。但是隨企業的發展，問題越來越多，內部的人力管理、外部的市場、業務等等，吳可平作為總經理開始覺得自己對公司的管理越來越力不從心。提到創業剛剛起步的安徽新龍房地產開發公司，吳可平掩不住自豪。9年前，原在江淮地區某國營大企業集團任職的吳可平，本來可以風平浪靜的享受安逸人生，但是，他躁動的性格外加敏銳的商業意識，使他毅然離開了該國營大企業集團，而東拼西湊籌集了30萬元，帶領幾個親戚朋友成立了安徽新龍房地產開發公司，經營房地產項目。6個公司成員分別負責公司的財務、項目前期、工程管理、行政等事務。其中財務的負責人孟女士是吳的老婆，初中畢業，當過倉庫保管員僅有一點點會計常識。負責項目前期開拓的趙先生是他多年的好友，曾經是一家鄉鎮工程隊的小隊長，也僅接受過高中的教育。安徽新龍房地產開發公司的飛躍發展在1999年，當時，吳可平憑著對市場的敏銳感性果斷決定投資征地，而那時公司所在的地區房地產才剛剛起步。準確的判斷、廣闊的市場、成功的運作給安徽新龍房地產開發公司帶來較高的回報和巨大的動力，他開始加大力度進行工程承包及商品房地產的開發。隨后幾年，吳可平開發、承包建設的幾個樓盤項目都有較好的收益。
隨著公司的規模的迅速擴大，過去原有的五個部門也增加到十一個部門，人員也由過去的幾個人發展到現在的180多人。人員的增加，諸多的管理問題也頻頻出現。吳可平覺察到，雖然公司提出了明確的戰略規劃，但是總不能落實，追究責任時候，好像大家都有責任，又好像大家都沒有責任，每次都是大伙一起自我批評一頓后，規劃依舊不能落實，公司仍然按原樣運作，毫無新的起色。回憶公司初創的那兩年，他感到大家特別團結，事實上，在公司發展初期的很多困難就是依靠大家的團結和凝聚力度過的。但是現在，員工內部已經出現小利益團體，他幾個是親戚，另幾個是同學，他們只考慮各自小集團的利益。各部門的管理人員都經常各自為政，意見不一。讓他頗郁悶的還有：公司覺得員工的整體素質較低但是還對薪酬不滿，抱怨沒有公平的考核體系。
“公司在若干資源中，最為缺乏的是人力資源。公司所在的城市僅有兩所普通高校，較高素質的人力資源相對匱乏，外部人力資源的提供是一個困難”。吳可平自己也意識到，不解決人力資源問題，公司發展必然受阻。
近年來，隨著該地區對外開放的力度加強，招商引資步伐加快，房地產市場化運作的加速，省內外的等數十家實力雄厚的企業紛紛進入該地區。導致競爭的白熱化，與這些外來公司相比，安徽新龍房地產開發公司的競爭優勢在于低成本的土地，但是在管理、銷售以及人力資源方面都存在著明顯的缺陷。另外，隨著競爭對手的進入，該市的房地產開發迅速升溫，眾多的樓盤都在較短的時間內推進，銷售價格也在逐漸降低，這直接影響到安徽新龍房地產開發公司固守的價格優勢防線。目前安徽新龍房地產開發公司手中仍然有約100萬平方米面積的待開發土地，吳可平犯難的是，別的當家愁的是無米下鍋，而他愁的是要不要下鍋，怎么下鍋？企業目前的狀況已經讓他忙得焦頭爛額。
二、公司面臨的問題
房地產市場競爭的巨大壓力和房地產較大的供給差，能否在這個行業里生存下去是公司老總要考慮的首要問題；其次公司低下的員工素質，短淺的發展目光，導致出現嚴重欠缺的人力資源能力；再者公司今后如何發展，怎樣發展，如何制定科學的發展規劃；還有公司內出現越來越多的管理問題等等，都在考驗著他的團隊和他的安徽新龍房地產開發公司。
三、問題分析及建議
我們通過對案例的背景和存在的問題的研究，決定對安徽新龍房地產開發公司的組織和人力資源兩個方面進行分析和診斷：
1.在組織結構方面，安徽新龍房地產開發公司由于缺少橫向連接的組織和部門，各單位組織基本是獨立行事，各自為政，遇到交叉的問題都直接反映到總經理那里，造成部門間互不交往，壓力上傳，最終導致事無巨細都要由總經理定奪，總經理疲憊不堪的局面。基于這種情況，我們根據房地產企業本身的資金型、項目類型的特性進行了以下組織結構調整的建議：
將原有職能部門劃分為三個職能中心：財務中心、人力資源中心、企管監督中心，由三個副總經理分管；機構壓縮，減少指揮管理制度幅度，降低管理成本。過去安徽新龍房地產開發公司有諸多管理層級，部門下設科級、科級下還有不同的分工，造成層次過多，指揮過長。經過精簡后取消科一級機構，專業化相對較強的成立獨立部門；將管理職能都形成專業化。
在戰略及組織的診斷結束后，我們隨后進行人力資源管理進行診斷。通過發放的調研問卷的信息反饋顯示，大多數員工對于公司的人力資源管理工作主要表現在幾個方面：
房地產開發公司管理制度范文2
關鍵詞：房地產；建設；項目管理
引言
房地產開發行業發展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產開發過程中房地產開發工程項目的管理就顯得由為重要，因為只有管理上去了，每一項工作才能完整的很好，各個部門才能協調。房地產開發建設工程的任務量很大，任務形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產開發中建設工程項目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發現和解決問題的過程中積累經驗，將利益合理的擴到最大化。
一、房地產開發中建設工程項目管理的現狀
房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。提供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。
二、房地產開發中建設工程項目管理的要素
（一）質量
質量是一切良好品牌的基礎，尤其是房地產企業，行業內品牌優質的企業近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質量和相對應服務的保證。
（二）成本
在現代項目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經濟收益。一般來講房地產企業的成本主要來自于建設成本和土地成本，在建設成本和土地成本相對均衡的今天，土地市場和整個房地產市場的標準操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。
（三）進度
產品交付是商品流通的一個重要環節，房地產產品生命周期很長，更多的進度問題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎設施是否符合安全要求是一個重要的標準。
（五）技術支持
使用新技術、新工藝、新材料、降低工程造價，縮短施工周期，提高項目的科技含量。
三、提高房地產開發中建設工程項目的管理
（一）房地產開發中的設計管理
房地產開發中的設計管理直接關系到房地產開發設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手： 其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位。其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求； 其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率；其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量。
（二）加強對成本管理的考核監督
房地產開發企業應根據業務部門及項目建設管理內容的不同，準確劃分責任單位，并明確責任單位的成本管理目標及權責，以責任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統，及時匯總、分析、掌握各個責任單位的成本管理信息數據，對成本控制存在較多問題的責任單位進行監督，提高成本管理的針對性。此外，應根據成本支出內容，全面制定成本管理考核評價指標，對不同責任部門的成本管理績效，以數據為支撐進行評價，并與獎懲機制掛鉤，提高成本管理的激勵效果。
（三）強化現場施工進度管理
在房地產開發工程項目施工的過程中應該嚴格的控制各個施工階段的工作時間，根據房地產開發工程項目的總工期，將房地產開發工程項目分解成若干個分項工程，并制定各個分項工程的工作時間，然后對各個分項工程進行嚴格的監督和審核，同時還應該協調和控制各個施工單位和監理單位的施工進度，根據自身的工作經驗劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產開發工程項目現場施工的進度。
（四）加強施工的質量管理
房地產項目管理的質量管理主要包括：第一個是設計階段的質量管理，搞好質量管理的前提是對深度設計圖紙的設計保持高質量要求，使其能夠滿足工程建設的所有要求；第二個是管理者對施工現場“人、機、料、法、環”合理部署。實施過程質量管理是指在房地產開發實體質量的形成階段施工中對現場工作進行的質量管理措施。房地產工程管理人員需要綜合分析項目質量管理的關鍵，根據建設項目具體的特點、難點建立質量管理體系。同時要建立質量獎罰制度，通過對承包單位管理人員、監理單位現場人員監督，對項目實施過程的質量管理進行促進。
（五）加強管理工作的信息化建設
在當前信息化時代，信息化建設及管理水平對企業意義重大。房地產資金投入大，生產周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設不僅是辦公自動化，還在于針對房地產企業自身的管理工作需要有效適應自動化管理軟件，從而加強項目開發管理及工作中各部門的有效聯系，提升信息的交互速度與質量，避免因信息孤島而出現管理工作滯后、疏漏以及錯誤的發生，進而全面提升管理水平。同時還有利于幫助企業樹立現代化、信息化、科技化的社會形象，贏得更多消費者的青睞。
（六）加強建設工程的監理管理
加強對監理單位的資質管理，建立公有序的監理市場；適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。建設單位協調、監督與檢查監理工作。
結束語
綜上所述，房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。
參考文獻
房地產開發公司管理制度范文3
【關鍵字】 房地產業務 審計 風險導向
集團公司在商品房領域，公司開發了浦東高行、常熟、月浦、信陽、紹興和鎮江等多個地區的項目。在保障房領域，公司先后與當地政府合作承接了上海、揚州、慈溪等多個地區的項目。審計部對上述項目均開展了包括投資管理審計在內的各項審計工作。
一、房地產審計業務現狀與不足
（一）房地產審計現狀
目前房地產審計業務包括投資管理審計、負責人離任經濟責任審計和績效考核審計。其中投資管理審計是審計部對公司房地產開發類項目專設的一項審計。審計內容涵蓋開發的全部過程，包括項目前期、實施、竣工驗收、銷售、交付使用以及后評價等全部生產經營活動的真實性、合法性、合規性，以及開發項目的收益性、效果性等。審計部根據審計工作計劃或公司的安排在項目開發前期、中期或后期任一時點進行審計；離任經濟責任審計在發生項目主要負責人員離任時進行；績效考核審計通常在項目進入收尾階段時進行。
目前公司開展房地產審計的一般工作流程如下：根據審計計劃擬定審計項目―下達審計通知書―擬定審計方案―組織實施審計―交換審計意見―出具審計報告―征求意見并報送審批―后續整改跟蹤。主要分為四個階段，在審計前期，確定具體的房地產審計項目及審計時間后，安排審計人員組成審計組，由審計組撰寫審計通知書，并在實施審計前通過OA系統送達被審計單位。
現場審計階段，審計組進場后，與被審計單位相關責任人召開進場會，說明審計目的和要求，由被審計單位的負責人作情況介紹，并向審計組提供真實、完整的審計資料。
審計組完成現場審計后，根據審計底稿及時編寫審計報告初稿，并報審計部負責人審核，報告初稿經審核后向被審計單位初步征求意見，對存在爭議的地方進行初步溝通，需要修正的，補充相關資料進行修訂形成正式報告。
審計整改階段，根據管理者審批后的審計報告，對其中存在的問題和風險發送審計整改通知，限期上報整改結果，并由審計組進行整改效果評價，對未整改完畢的問題和風險，持續跟蹤落實，必要時開展后續審計。
（二）房地產審計不足
1.沒有突出重大風險與重點環節
目前開展的房地產審計，基本是依據開發流程進行的全過程審計，沒有突出重點環節和重大風險事項。如目前已做的投資管理審計，是按房地產開發流程，從拿地―成立項目公司―前期可研、投控―設計―報建―開發―銷售―清盤，對各個開發環節逐一進行確認和評價，重點不突出。
2.合理性審計不夠
目前房地產審計過程中，更多是關注于合法性的計，如項目開發報建是否按照國家規定流程進行辦理；項目開工建設前是否按規定取得各類許可證照；項目預售前是否達到預售條件，是否按時申報取得預售許可證；以及各類后期竣工驗收工作、交付工作等是否符合國家和地方規定等。而對于合理性審計，如項目開發定位是否準確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價策略是否合適等，審計關注不夠。
3.審計評價依據不足
目前審計工作主要處于確認和評價階段。既然是評價，就要有相應的評價依據、相關業務流程的管理制度和體系。而目前公司關于房地產業務的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產業務的發展，組織機構的調整，部門職責的重新界定，大部分制度已經不適應目前公司房地產業務的發展現狀。沒有適用的內部控制制度，使得在審計活動中，沒有合適的評價標準，客觀上也影響了審計的質量。如對商品房公司進行審計時，多次發現項目可研信息、投資估算、設計概算以及施工圖預算均未上報公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實際上公司對此也并無明確的內部控制制度要求。再如對項目公司績效的考核，公司迄今為止對房地產項目開發公司的績效考核沒有建立考核管理制度，而各項目公司年度經營指標也只在公司下達指標的基礎上，由房地產分公司在各子公司中進行統籌，對于如何考核沒有約定。從審計過程看，項目開發團隊普遍反映團隊為公司創造了很大的效益，而沒有得到應有的回報，影響士氣。
4.審計人員知識經驗不足
目前審計部門的員工，由財務和預算人員組成，這種人員構成目前從事施工業務的審計可以保證審計質量，而施工業務只是整個房地產開發鏈條中間的一個環節。進行房地產審計需要審計人員具備戰略、投資、財務、法律、金融、項目報建、工程管理、成本控制等方面的知識。這些知識是目前審計人員所欠缺的。公司目前進入房地產開發領域的時間較短，開發項目不多，實施過的審計項目也不多，經驗不足，且主要依據自身的認識進行審計評價，評價是否合適，有待商榷。
二、房地產審計業務要點
（一）項目公司基本情況
一是調取向上級集團公司提交的申請報告以及批復意見、營業執照、公司章程、董事會決議、開發資質文件等資料，查明項目開發主體是否合法合規成立，是否滿足項目開發資質要求。二是調取項目公司組織機構圖及人力資源狀況，檢查機構是否健全、人員是否滿足開發需求。三是調取項目公司各項管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調取驗資報告等，查明項目公司注冊資本金是否按時、足額、合法到賬。五是調取開發地塊初始資料，了解開發項目情況。
（二）項目投資控制審計
調取項目開發可行性研究報告、投資估算、設計概算、開發成本預算等相關資料。檢查項目是否按照規定執行立項程序，檢查項目拿地、項目開發的可研及市場分析情況；檢查項目開發決策的科學性以及決策程序是否符合公司規定；投資估算是否上報審核并確定估算指標；設計定位是否科學合理，設計圖紙是否滿足節點需求和質量要求，設計概算是否上報審批并確定概算控制指標以及設計變更情況等；開發成本預算是否清晰完整并可用，開發成本列項是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預算），對比是否具有可比性，是否滿足控制要求。
（三）項目前期開發審計
一是調取土地、報建和各類開發證照，如土地證、項目建設工程規劃許可證、土地規劃許可證、施工許可證等，檢查項目開發是否按規定取得相應證照，分析取得證照的進度對項目的影響，檢查項目開發是否按照證照規定范圍和批復時間進行。二是調閱項目招標及合同評審資料，審查項目是否制定相應的招標工作計劃，結合招標資料報送、招標結果出具、合同簽訂等資料，審核各項招標工作是否按期完成。是否依法進行招標，是否以不合理的條件排斥潛在的投標人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實質的其他協議，工程是否發包給具有相應資質及資質等級的單位等。整理未按計劃完成招標工作的清單及原因，分析對項目開發進度的影響。
（四）開發過程管理審計
一是關注開發工期、質量和安全情況。二是檢查項目開發的成本控制情況，內容包括是否列明開發成本明細項目并有相關依據，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關變更、簽證、新增價格等是否如期、如實審核。
（五）開發項目后期審計
包括地名門牌是否按時申報完成、是否存在工程抵押情況、前期物業的招標和合同備案工作以及各類項目驗收工作，如建設工程規劃驗收、消防驗收、衛生驗收、環保設施驗收、綜合驗收等；關注項目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產證的辦理情況及拖期原因等。
（六）銷售審計
一是項目是否按節點取得預售（現售）許可證并開展銷售工作，預售價格是否按節點報物價局審批備案；預售合同是否按照規定文本和方式簽訂，預售備案和抵押登記工作是否按節點進行等。二是關注銷售計劃情況及銷售回款情況，調取銷售計劃表、銷售表價和售價預測表等，審查評估未售房產的未來情況。三是審核項目的年度銷售指標及回款指標的實現情況。
（七）財務管理審計
一是審查項目資金收支情況、進行資金流量分析、檢查項目開發融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項目銷售費用、管理費用、財務費用、各類稅費等，分析費用開支明細及金額，測算土地增值稅清算情況。三是根據財務賬面記錄，分析開發成本列項的準確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點項目開發的整體收入成本效益情況，分析項目投資收益和資本回報情況。
（八） 經濟責任審計
對房地產開發公司主要負責人進行的任期內經濟責任審計或離任經濟責任審計，除上述事項外，還將確認被審計負責人任期內銷售及回款指標完成情況、任期內的收入利潤實現情況以及任期內員工收入情況等。結合管理狀況對其任期內內部控制的有效性進行評價。
三、房地產審計業務強化對策
（一）加強以增值為目標的內部審計
根據內部審計的定義，內部審計目的在于為企業（組織）增加價值和提高運營效率，通過系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制和治理過程的效果，幫助實現企業（組織）目標。而目前審計工作主要還處于評價的階段，雖然在審計活動中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對增值型計開展還遠不夠。如何更好地實現增值型審計，一是開展內部審計時從實現公司戰略的高度出發，在房地產板塊的內部控制評價、項目公司法人治理、績效管理、風險管理等方面發揮更大的作用。二是做好內部審計活動，在審計活動中放低姿態，以誠相待，充分發揮內部審計的咨詢職能，與被審計單位共同探討房地產經營活動中可能面臨的風險，問題產生的原因，共同協商解決問題的方案，最終出具的審計報告才會有質量、有分量，管理決策者可以了解真實的情況，被審計單位也樂于接受。實現與被審計單位的合作共贏，實現內部審計從“我要審”到“要我審”的轉變。
（二）建立以風險為導向的內部審計
風險導向審計的實質是利用風險管理方法、系統管理和戰略管理理論，強化內部審計工作的規劃和分析，通過系統、持續的評價各項風險，對被審計單位不同時期管理的重點和風險進行確認，并將審計資源投入到各項經營管理重點和薄弱環節。風險導向審計在審計項目實施過程中始終貫穿風險評估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對公司來說，應對前期審計部所做過的審計工作、內部控制評價工作，公司其他職能部門房地產事業部房地產業務檢查、規劃和指導過程中發現的各類情況進行總結，找出房地產開發過程中重要的風險點和薄弱環節，有針對性地開展審計活動。
（三）加強投資效果全過程審計
目前在公司開展的房地產審計活動中，重點是盤點項目公司的開發成本發生情況、利潤實現情況、股東回報情況等。對于房地產開發，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發生在前期，獲取土地的決策，項目開發主體形式的選擇，開發產品的定位以及產品的設計，將決定大部分開發成本，最終影響投資回報的實現情況，這其中大部分內容又遠非目前作為被審計對象的項目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計的對象，值得思考。而項目公司作為開發主體，其內部控制是否健全有效，對于公司管理決策者和上級單位的決策執行是否到位，也可作為審計重點。
（四）與其他部門聯動開展聯合審計
目前在公司開展的其他業務類型的審計活動中，多次與其他部門合作，開展聯合審計工作，取得了較好的審計效果。在今后開展房地產項目審計時，可以考慮聯合其他部門，借助其投資控制、法律事務、財務管理、項目管理等方面的專長，彌補審計部現有人員業務上與知識上的短板，共同開展審計工作，以期達到更好的審計效果。
（五）提升審計人員的知識技能與水平
房地產審計業務的開展，要求審計人員在知識儲備的基礎上，具備更高的素質和知識技能。審計部門應通過多種途徑，如對標學習、網絡教育、內部培訓等，提升審計人員開展房地產審計的知識技能和水平。
如何科學、合理、有效地對房地產業務進行評價、揭示風險和有效控制，對公司審計部門開展內部審計提出了更高的要求，本文嘗試對近年從事房地產審計的經驗教訓進行總結，希望能對公司房地產審計業務的提升提供借鑒與參考。
參考文獻
[1] 馬紅亮.房地產公司風險導向內部審計案例分析[J].中國內部審計，2012（10）.
房地產開發公司管理制度范文4
一、發達市場條件下，房地產開發金融的主要特征
（一）融資來源多元化
美國，房地產開發的主要融資渠道有：私人投資者（養老金基金，保險基金，富有的個人，合資企業等）、公共投資者（房地產投資信托，股票市場融資，公私合營等）、私人貸款（個人貸款，銀行抵押貸款，建設貸款等）、公共貸款（再開發貸款等）、私人贈款（非盈利目標的贈與等）、公共贈款（可支付住宅信用，稅收優惠，歷史遺跡保護贈款等）、權益融資（運用開發商從其他項目獲得的現金流）及其他。
德國，除了抵押貸款，“二戰”后出現了新的與房地產金融相關的金融工具。主要有：封閉式房地產基金、開放式房地產基金和房地產公司股份。德國的封閉式房地產基金是根據其民法或商法成立的一般合伙制企業。
日本，近年來，為了改變泡沫經濟破裂以來房地產市場長期低迷的狀況，日本政府致力于房地產證券化的發展。
（二）債務融資是房地產開發的重要融資來源，商業銀行僅是眾多貸款人之一
傳統上，投資者和開發商都會將債務最大化、股權投資最小化作為其投融資策略，這主要有以下幾個原因：（1）受到資金的限制。大部分開發商會在其資源允許的范圍內盡力開發最大的項目。（2）債務杠桿作用越大，投資回報越高。（3）債務資本成本一般低于股權資本成本，或者至少70%與80%貸款價值比之間的差別很小。中期型債務的貸款價值比往往可以達到90%甚至更高。
在發達國家，商業銀行只是眾多房地產開發項目的貸款人之一，人壽保險公司、銀行和抵押貸款公司、節儉和信貸（S&L）機構、互助儲蓄銀行和退休基金等也為房地產開發提供貸款。除了貸款，公開發行公司債券和抵押票據也是房地產開發債務融資的重要形式。
（三）股權融資有多種實現方式，公開上市只是其中之一
截至2007年底，在紐約證券交易所掛牌的上市公司近4000家，嚴格意義的房地產開發上市公司只有12家，其中美國房地產開發股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在東京證券交易所掛牌的上市公司中，不動產公司98家；上海證券交易所有上市公司864家，其中房地產公司37家。香港證券交易所房地產上市公司的市值占總市值的比重為13.26%。
二、我國房地產開發金融發展狀況和問題
（一）發展現狀
1、房地產金融發展很不平衡，服務能力整體薄弱
我國現有房地產融資渠道以銀行信貸為主,其他方式發展相對滯后，在產品品種、利率自和抵押品種方面都與發達國家有很大差距。同時，房地產金融機構范圍狹窄，只有銀行能經營房地產抵押貸款，房地產金融機構定價能力還不足，不能根據借款人的信用來浮動利率，無法體現對不同開發資質的企業貸款利率的差距。
2、商業銀行貸款是房地產開發最主要的融資來源
按照國家統計局的統計，我國房地產開發投資的資金來源被劃分為：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等四個大類。1997―2003年，來自國內貸款的部分占房地產開發投資的比重一直穩定在23%左右，2004―2007年受房地產宏觀調控政策影響，該比重下降至18.5%左右。盡管表面上，銀行貸款占房地產開發投資的比重未達到1/4，但實際上，如中國人民銀行研究報告所言，即55%以上的房地產開發資金來源于國內銀行貸款。截至2007年末，全國商業性房地產貸款余額為4.8萬億元，比年初增加11261億元，增長30.6%，增速比上年提高8.5個百分點。其中，房地產開發貸款余額為1.8萬億元，比年初增加3613億元，增長25.7%，增速比上年低1.3個百分點；購房貸款余額為3.0萬億元，比年初增加7622億元，增長33.6%，增速比上年快14.6個百分點。
3、購房人的定金和預付款被用于房地產開發
統計數據表明，我國購房人繳納的定金和預付款被用于房地產開發。2003―2007年，定金和預付款占房地產開發投資的比重遠高于銀行貸款。
我國房地產開發投資的融資來源中還包括了銀行發放的個人房屋按揭貸款。2006和2007年，這部分資金占房地產開發投資的比重分別為10.4%和13.1%。這種情況也反映了個人消費者所承受的不合理的工程項目風險，而這些消費者又是弱勢全體，一旦開發商沒有按時按質建造房屋，他們缺乏觀測風險的能力，缺乏手段在開發商破產時通過法律渠道提訟。在面對這樣的不利情況時，有的消費者會選擇在工程進行時停止交付房屋按揭款，最終把項目風險轉嫁給銀行。
4、房地產開發以債務融資為主，權益性資金占比小
盡管近年來中國人民銀行、銀監會等始終強調房地產開發的企業自有資金投入，但自有資金占房地產開發投資的比重一直不到20%，2005―2007年較2003和2004年有所提高，基本穩定在18.7%，2003年最低為15.2%。
5、第三方融資來源沒有獲得較快發展
開發商自籌資金中，除了開發商自有資金，大部分來自于第三方融資，如房地產私人股本基金、房地產投資信托計劃、以及非銀行機構的借貸等。2004―2007各年第三方融資來源占房地產開發投資的比重分別為13.6%、14.5%、13.2%和12.8%，2005年以來比重不斷下降。
6、房地產開發貸款多為保證貸款
（二）存在的主要問題
1、在幾乎為單一銀行體制的房地產開發金融條件下，房地產公司的高負債率問題具有宏觀效應
資產負債率高是各國房地產開發公司的普遍情況。但從宏觀效應看，由于我國房地產開發金融對銀行貸款的高度依賴，房地產開發公司高負債率所可能招致的風險大于房地產金融發達的國家。
2、國內銀行房地產開發融資服務能力不足，加大了房地產開發貸款的風險
（1）風險定價能力的不足。世界銀行的研究報告指出，我國銀行收取的開發貸款利率不足以涵蓋信貸風險。銀行應該對風險收取費用，實施恰當的貸款信貸標準。雖然貸款機構按照人民銀行和銀監會的要求正在收緊貸款標準，但是中國人民銀行的報告仍顯示，在2005年，盡管開發貸款質量較差，銀行向開發商發放的基本貸款率仍在5.5%到6.1%之間，與居民住房貸款的利率相差不大。
（2）產品提供能力不足。以澳大利亞麥格理銀行為參照物。麥格理基金提供的房地產開發金融產品主要有兩大類別，一是風險共擔貸款，向房地產開發商提供規模上限可與項目建設成本相當的貸款。典型的做法是2/3的貸款被看做債務，剩下的1/3貸款被看作權益。二是房地產開發的結構化融資，即按照每個房地產開發項目的要求進行創造性債務和權益結構化融資。我國商業銀行單一的房地產開發貸款產品與麥格理銀行能夠提供的產品和服務有著很大的差距。
（三）土地儲備貸款存在潛在風險
盡管房地產開發的每個階段都有融資需求，但各個階段所面臨的投資風險不同，其中土地投資風險最大。在發達國家，土地購買資金主要來自于權益投入。我國的情況恰與理論相反，由于土地儲備貸款主體的政府背景，土地儲備貸款規模增長迅速。
此外，國家審計署《國有土地使用權出讓金審計調查結果》指出，土地儲備貸款中存在兩個突出問題，給土地儲備貸款帶來較大風險。一是土地儲備貸款的抵押物不實，即用于抵押的土地并非是真正已儲備的土地，同時有的土地儲備機構貸款規模過大而還款能力不足。二是土地儲備貸款被用于市政設施建設等非土地儲備用途。產生這方面問題的根本原因是部分地方政府將土地儲備貸款作為重要的融資渠道，為獲取城市發展所需的巨額資金，以儲備土地的名義大量貸款用于城市建設。除了貸款風險外，土地儲備貸款規模過大，還會大量透支地方政府未來的土地收益，增加未來的還款壓力和風險，還會造成盲目超量儲備土地和建設規模的過度擴張。
三、促進我國房地產開發金融發展的對策建議
（一）通過制度建設和金融創新改變房地產金融發展滯后的狀況
當前，房地產金融發展面臨的主要問題是制度環境不利于金融創新，金融創新跟不上實體經濟發展的需要，產生了很多需要金融創新才能解決的問題――單一、分割的金融體系妨礙了“適銷對路”的金融產品的產生和發展，現有的金融產品難以滿足房地產開發及行業發展的融資要求等。要改變上述狀況，唯一的選擇是加快我國金融改革，為房地產開發金融創造更廣闊的發展空間和前景。使我國的房地產開發也能如發達國家那樣，能夠按照市場規則，自由選擇融資工具及其組合，如銀行貸款或中間業務，保險基金以及信托投資基金、私募基金和上市等。
（二）通過制訂和實施相關法律規定，使私人股本和債務融資有效地支持房地產開發
如果不同的機構能夠憑借各種金融或者法律手段進行投資，那么形成一個穩定和有效的房地產開發金融市場就會比較容易。這些手段包括為開發商提供的部分信用擔保，開發貸款證券化，以及能夠為土地開發和低收入住宅建設提供資金支持的投資基金。
應該在合理的法律和監管框架內鼓勵非銀行機構提供開發貸款。應允許私人貸款者和投資者按照對銀行的有關限制，在貸款中承擔風險。
（三）加快制度建設，規范土地儲備貸款，加強風險防范
房地產開發公司管理制度范文5
【關鍵詞】房地產企業；財務管理
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，增強防范財務風險能力、才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：
（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產開發建設需要大量前期資金的注入。高額的地價和房屋工程造價，使企業投入的資金數量很大；開發經營過程又具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年以上；資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發，資金籌集任務顯得十分繁重。
（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高
房地產開發資金投入量大、建設周期較長，同時在較長的開發經營周期中，還存在著許多不確定的因素，這對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產開發企業一般都是負債高額經營，開發產品單位價值極高，一旦決策失誤，將導致企業陷入困境，因此，房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
（三）開發經營活動復雜多樣，成本管理工作繁瑣
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前，大部分房地產企業的財務管理還處于初級階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：
（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有嚴格按照財務管理制度執行。三是財務管理處于“事后反映”水平，未能達到“事前預測、控制事中、分析事后”的財務管理目標。
（二）有效的資金管理體系尚未形成。雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理，沒有到預期效果。
（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。
（四）高價拿地。士地作為房地產企業主要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還是房地產企業的自身價值體現。若一味最求高價拿地，爭當“地王”，就存在機會成本和資金利用效率的問題。
（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。
（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如企業領導者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。
（一）健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用及項目資金管理辦法，根據使用情況進行跟蹤管理，若發現違規現象及時向項目部和有關部門反饋，進行實施監督、嚴格控制，完善核算辦法和監督手段。
（二）優化企業資本結構
房地產企業必須保證其資本結構的合理性，在企業償還能力足夠時，可適當采取負債經營模式，以此籌足項目開發資金。企業在通過傳統方式進行融資的同時，可通過豐富融資渠道（如房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式）、資本權益比率的合理搭配等方法，進一步降低資產負債率，改善企業的資本結構，從而降低財務風險。
（三）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求和市場需求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產產品是一種特殊商品，它具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看，房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據目前的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
（四）合理設置內部審計機構
房地產行業財務管理活動的高風險性特點決定了其設置內部審計機構的必要性，并且要保證內部審計的獨立性。在企業建立一種制約機制，把內部審計與財務控制有機地結合起來，將使企業的風險管理更加有效。在業務處理上也有較強的權威性，能很好地完成內部審計對內部控制的監督。
房地產開發公司管理制度范文6
摘 要 房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業的未來發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。本文首先分析了現階段我國房地產業的的市場發展現狀及發展中面臨時的問題，然后著重闡述了房地產業未來發展趨勢。
關鍵詞 房地產 發展現狀 發展趨勢
一、現今我國房地產市場現狀
1.房地產企業開發能力低，規模經濟差
房地產企業是非常典型的資金密集型企業，并且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。20世紀90年代中后期到現在，房地產企業數量多，規模小。雖然我國房地產開發業不再象以前那么混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對“ 小、散、差”的特點并沒有改變。
2.房地產企業資產負債率偏高，經營風險大
由于歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。
3.房地產企業信用差，不重視品牌的創立
作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。
二、我國房地產企業發展中面臨的問題
1.企業的所有制性質問題
由于房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，房地產占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。由于所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響，對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。
2.企業發展中的規模問題
目前中國房地產企業“散、小、差”的特點已是有目共睹。大多數是小公司或者項目公司。缺少大型房地產企業集團，即使是規模較大的開發公司也是資本少、市場份額小。然而，從理論上講，房地產業所需資金量大、高投入、高回報、高風險的特性，以及房地產企業屬于資金密集型。管理技術密集型、人才密集型企業等特點，決定了房地產開發行業的進入門檻應該較高。與國際經驗相比，大陸房地產業進入門檻過低、房地產企業規模過小等問題亟待改進。
3.房地產企業的效益問題
目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經儲備大量地塊的房地產開發商而言，被利用的中央宏觀調控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發商和政府的特殊關系都有助于其“坐地加價”，獲取房價失控狀態下的超級暴利。一個幾乎不做任何物質勞動、增值的行業，或者說頂多做了房地產創意策劃和住房銷售的行業，卻獲得了遠比房地產金融、整個建筑業、房地產服務業等整個產業鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本。
三、房地產企業發展趨勢分析
1.努力實現法制化正規化
制度化是企業發展規?；?，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業下一步的重點，加入世貿則加速了這一進程。未來中國房地產企業將按照現代企業制度的基本原則，加強房地產企業內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度等的規范化，企業的內部運行和組織以及企業的外部環境和房地產行業管理都將進一步向制度化方向發展。
2.企業應該逐步走向民營化
近年來，民營經濟在房地產領域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。民營企業具有良好的管理機制而迅速增強了企業綜合實力。而國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。
3.房地產企業需要實現集團化規?；洜I
未來中國房地產業競爭加劇，將導致房地產企業向規?；?。集團化方向發展。其實，目前中國房地產開發行業中大魚吃小魚的態勢已然顯現，快魚吃慢魚也是早晚的事。企業集團化經營已成為世界經濟發展的必然趨勢。生產社會化和生產專業化是近現代社會生產發展的新特點和基本形式。隨著社會化大生產的飛速發展和科學技術的創新進步，生產過程中的專業化程度越來越高。這就從客觀上要求企業實行多種經營逐步聯合，集中使用生產資料和資金，采用專業分工和相互協作的先進生產方式進行生產交換。聯合提高了生產力，增強了競爭力。由此可見集團化經營有利于生產要素的合理組合，使資源得到優化配置和合理利用，從而形成企業的規模經濟效益，增強企業的活力。
參考文獻：
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