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房地產開發方案設計范文1
發展大棚蔬菜，有利于提高單位面積蔬菜特別是葉類蔬菜產量，有利于防寒防澇和抗災度淡，有利于發揮蔬菜種植的示范作用，引導社會力量發展蔬菜生產，保障*中心城市蔬菜供應。20*年在*等鄉鎮開發建設的200畝無公害鋼架大棚蔬菜生產基地已投入生產，促進*中心城市蔬菜產銷平衡。隨著*中心城市的拓展，按人均3厘菜地的要求，蔬菜基地仍然不足，加上城市菜源流向縣城和鄉鎮等情況的出現，致使中心城市蔬菜供應出現季節性、階段性短缺，菜價高位運行。根據市政府《關于加強“菜籃子”工作的意見》（*政綜[2007]448號）和《關于*中心城市無公害大棚蔬菜生產基地開發建設專題會議紀要》（[20*]7號）精神，為發展蔬菜生產，保障市場供應，維護市場菜價穩定，有必要擴大*中心城市無公害蔬菜基地開發建設。
二、建設規模
新建、擴建無公害鋼架大棚蔬菜生產基地200畝，分若干片區建設。
三、基地選址
新羅區轄區內。
四、補助標準
1、鋼架大棚（鋼架管材外徑不小于3.2cm，棚高不低于3米，寬不低于7米，棚內拱間距不超過100cm，拉桿外徑不小于2.5cm并不少于3根）每平方米補助25元。
2、田埂砌磚硬化或三面硬化（面寬不低于30cm）每千米補助20000元。
3、機耕道路硬化（厚10cm×寬3m）每千米補助40000元。
4、配套的蔬菜分揀、整理，肥料、農藥儲存，農機具存放，蔬菜農殘檢測室等生產經營管理設施，鋼結構、活動板房和磚木瓦結構按建筑面積每平方米補助150元，簡易搭蓋不予補助。
5、自動噴灌或滴灌每平方米補助1.5元。
6、農殘快速檢測儀器（檢測結果能數字顯示打印）及相關的配套設備每套補助1萬元。
五、申報對象
必須具有成片種植大棚蔬菜技術和管理經驗且資信良好的社會組織和個人，擴建項目業主必須在20*年建設項目已通過驗收且全部投入生產方可申報2009年建設項目。
六、申報條件
1、生產基地建設用地原則上應符合新羅區萬畝設施農業規劃，新建必須集中連片30畝以上，其中：大棚使用面積不低于25畝；擴建必須20畝以上，其中：大棚使用面積不低于16畝。
2、基地水利、電力、交通等條件良好。
3、基地土壤、水、空氣等符合無公害蔬菜種植要求。
4、基地用地地勢平坦，適宜搭建大棚。
七、建設要求
1、大棚用途必須用于蔬菜種植。
2、管理制度健全，生產和經營管理規范，農殘檢測體系完善，嚴格執行農業投入品管理等規定。
3、承辦業主必須取得種植、銷售蔬菜的工商營業執照。
4、認真履行開發建設管理協議書的各項義務并承擔相關責任。
八、實施步驟
1、招商階段（2009年4月15日前）：市經貿委開發建設招商公告。
2、申報階段（2009年4月16日至25日）：申辦業主統一向市經貿委報送《*中心城市無公害大棚蔬菜生產基地建設項目申請書》（見附件1）、工商營業執照復印件、法人代表身份證復印件、生產管理相關制度、項目建設規劃平面布局圖、土地租賃協議書或租賃土地意向書各一式五份及法人代表或企業的信用報告書原件。
3、審定階段（2009年4月26日至5月10日）：經貿部門、財政部門組織市區相關部門單位審查承辦業主申報資料，實地勘驗建設用地，檢測水質、土壤等工作。開展項目評估，對產地環境、種植技術、管理經驗、種植規模、管理措施、建設資質、資信狀況和用地租賃等項目要素進行論證（具體評估認證辦法見附件2），從中擇優確定建設業主，報市政府批準后由經貿部門、財政部門下達建設通知書，并與建設業主簽定開發建設管理協議書（見附件3）。
4、建設階段（2009年5月11日至12月）：承辦業主實施項目建設。
5、驗收階段（2009年12月底前）：經貿部門、財政部門組織市、區相關部門進行項目竣工驗收。
九、工作分工
為加強大棚蔬菜生產基地的建設管理，成立*中心城市無公害大棚蔬菜生產基地開發建設工作小組，市經貿委領導為組長，市財政局領導為副組長，市經貿委副食品辦、財政局經建科、農業局農技站、農科所蔬菜室負責人，區經貿局、財政局、農業局領導為成員。經貿部門負責制定開發建設實施方案、招商公告、受理項目申請，牽頭組織相關部門開展項目評估論證、確定、驗收、監督并會同財政部門下達項目補助資金；財政部門負責受理項目申請、資金籌措、撥付和使用監督，參與項目評估論證、確定、驗收；農業部門負責基地生產員工培訓和無公害基地認證，參與項目評估論證；市農科所負責技術指導和服務，參與項目評估論證。
十、資金管理
1、基地建設補助資金從市級副食品價格調節基金和市、區新菜地開發建設基金統籌解決。
2、基地建設補助資金按建設進度預撥，經貿部門、財政部門收到《*中心城市無公害大棚蔬菜生產基地建設項目資金補助申請書》（見附件4）后，10個工作日內組織審核。建設業主完成項目總工程量50%可向經貿、財政部門申請撥付進度補助資金，待項目全部竣工完成后，經驗收，再撥付結算資金。
房地產開發方案設計范文2
【關鍵詞】房地產項目；質量管理；研究
一、房地產項目的前期質量管理
建立房地產開發項目質量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發項目質量的質量管理。質量負責人的職責是按照投資人項目開發要求，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施。按質量計劃要求，檢查項目質量計劃執行的狀況。對發現的重大質量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質量報告，報上級質檢部門及項目經理。制定開發項目的質量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質量目標和質量要求，熟悉質量管理體系文件，把質量目標層層分解下去，按質量計劃和實施步驟層層落到實處。每個層次權限、職責、資源分配以及保證質量的措施都要進行明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有較強的可操作性。
二、房地產項目設計階段的質量管理
房地產項目在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行全面考察，結合樓盤的策劃定位，確定三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并邀請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，然后設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在幾家方案設計單位都拿出方案之后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再和作出最優方案的設計單位簽訂合同，然后進行細化，提出報批方案。為了更好保證設計質量，應對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，房地產開發項目設計主管人員應以設計合同、設計招標文件、政府有關批文、各項技術規范、地區、氣象等自然條件及相關資料為依據，對設計文件開展深入細致的審查。在審核期間，要特別注意不足設計和過分設計兩種極端情況。
三、房地產項目施工階段的質量管理
房地產項目施工期間的技術質量管理工作，是提升房地產項目質量的重點和中心環節，包含直接施工和輔助施工兩個層面。直接施工的技術質量管理是保證提升房地產項目質量的重點，直接施工管理過程中，要注意以下幾個方面：首先要加強施工隊伍的質量意識。采取思想教育，實現從企業領導到所有員工，都樹立起百年大計、質量第一的理念，形成人人講質量，人人為質量的質量氛圍。其次要加強施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法形式很多，可以采取送出去或請進來的形式學習先進經驗和先進技術，還可以到施工現場進行基本知識普及，技能提高訓練。最后是加強施工現場的技術質量管理。在施工階段要嚴格把好如下幾關：首先是抽驗關。現場工程技術人員要認真檢查施工單位按規定制作砂漿試塊及混凝土，按期進行試壓，做好試壓報告記錄，并采取隨時抽檢制度；其次是施工關?，F場質量監督員和工程技術人員，要現場督查施工人員是否嚴格按照施工方案施工、設計圖紙，不得有任何情況的含糊。對施工單位使用的裝飾材料、建筑材料、預制品、半成品及其他一切構件，要嚴格檢驗把關，不合格的堅決不使用；最后是記錄關?，F場質量管理員及施工管理人員，每天都要認真負責填好施工日記，保證施工質量的各個環節都達到設計要求，切實保證房產質量的提升。施工完成以后，要組織好房地產項目竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》嚴格進行驗收，對不合格的房地產項目，堅決不交付使用。輔助施工的技術質量管理，主要包含對施工隊伍的選取，施工配件、材料和設備的購置，后勤服務及動力供應等方面，直接影響到房地產項目的施工質量。為了提高房地產項目質量，一定要擇優選擇技術質量管理好、技術素質高、資質等級高、現場管理好的建筑企業進行開發施工。對建筑材料及各種構件的規格、性能、色澤、品種等，必須完全滿足設計要求，完全達到有關標準、規范的要求，同時必須要有出廠合格證。在進入工地之前，要進行嚴格檢驗。
目前在社會主義市場經濟的大背景下，作為房地產開發項目來說，要實現經濟效益的最大化，就要通過實施和建立質量管理體制，不斷加強開發前期階段及施工階段的質量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質量控制都要著眼于發現不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產開發企業才會有足夠的流動資金，進行良性循環，滿足市場經濟的需求，從而使得房地產市場更加穩定和繁榮的發展。
參 考 文 獻
房地產開發方案設計范文3
關鍵詞：房地產 ; 項目管理;質量控制 ; 問題 ; 對策;
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
房地產開發一般包括“決策———設計———實施”三個階段，項目管理即是在整個開發過程中針對時間、人力、物力和技術的管理，開發商是這一過程的第一責任人，好的管理是在保證時間、質量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務，但目前我們的項目管理水平還有待提高，還普遍存在質量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強項目管理和質量控制力度。
一、房地產開發項目管理的關注要點
1、業主方項目管理自身存在的問題
（1）由于項目實施的一次性, 房地產開發企業大部分屬于項目公司, 使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性, 項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。
（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設資金難以保障, 工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大,建設用地大多為競拍所得, 地價款必須在三個月內支付, 且建設周期長, 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設, 工程款拖欠嚴重。
（3）技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》, 房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員, 工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高, 需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗, 但目前具備如此高素質的人才并不多。
（4）工程發包多為邀請招標, 未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍, 多數由包工頭組成, 掛靠有資質的施工企業, 施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。
2、委托監理存在的問題
目前建設監理制與業主方項目管理并行時, 存在以下一些問題。
（1）權責不明, 責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設計變更與投資控制的權力授予監理, 以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜, 管理混亂。
（2）建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍, 包括設計部、造價部及工程部等, 各專業管理人員配備齊全, 各司其責, 且掌握了投資控制權。因此, 建設單位常直接向施工單位指令, 或干涉監理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
（3）甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者,對于材質有最終決定權, 且監理是受房地產開發企業委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強放行。由于材料是低價購進, 故材質往往有偏差,質量難以控制。
二、房地產開發項目管理中質量控制的有效措施
1、設計階段的質量控制
（1）方案設計階段
在房地產開發項目中, 前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位, 是后來作為規劃方案設計的依據。因此, 作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司, 根據其經驗教訓, 建議開發商根據樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計, 并在設計前對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解, 設計人員在此基礎上進行規劃方案設計, 由建設方組織相關專家討論會, 評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同, 在此基礎上進行細化, 作出審批方案。
（2）施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的, 因此, 規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計, 是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式, 各階段的設計成果包括設計說明、技術文件( 圖紙) 和經濟文件( 概預算),其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
第一、開發項目的設計階段質量控制方法。正確地編制設計任務書, 設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量, 就必須對設計進行質量跟蹤, 定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時, 開發商的項目設計主管人員應對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計, 導致經濟性差; 不足設計, 存在隱患或功能降低。
第二、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下, 對設計過程進行管理, 監督檢查,確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求; 組織設計策劃; 并對設計過程進行控制; 負責各專業之間的銜接;負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調; 負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證; 負責控制設計變更; 對設計關鍵控制點進行檢查, 親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。
第三、明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責。建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制; 要求設計單位保證項目具有足夠質量和數量的人力資源, 以確保設計質量; 負責確定設計中采用的專業技術方案, 對設計專業技術方案的先進性、可靠性、合理性負責; 組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。
2、施工階段的質量控制
房地產開發方案設計范文4
【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制
在房地產項目開發過程中，開發企業通過在調研階段、策劃階段、規劃設計階段、建造階段、服務階段等環節進行有效控制，開發出高質量的房地產項目。在此過程中，各環節和各資源往往是相對獨立卻又是密不可分的，只有把各方面資源協調運作好，才能開發出質量上乘的房地產項目，而這一切要靠建立完善的房地產產品質量保障體系來實現。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中，一般對開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。
有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查，也很少對調查結果進行深入剖析和對各方案進行多方案的比選。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期質量控制工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。
2.1 建立開發項目質量管理責任制。
項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。
2.2 制定開發項目的質量計劃。
充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。
2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。
3 設計階段的質量控制
3.1 方案設計階段
開發商在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在此過程中，業主應讓設計師盡情發揮。在幾家拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。
3.2 施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件（圖紙）和經濟文件（概預算），就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。
4.1.1 明確質量目標
房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。
4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃
在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。
4.2 開發項目建設的施工過程質量控制
項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。
4.2.1 工程施工質量控制特點
（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。
（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。
（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。
（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。
4.2.2 施工階段工程質量的影響因素
影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。
（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。
在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。按現代項目管理理念：高質量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質量投入。
5.結語
房地產開發企業應通過建立和實施質量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準確地過渡，提高工作質量，降低不可預計風險，滿足市場需求。還應滿足該組織規定的質量目標，確保影響產品質量的技術、管理和人的因素處于受控狀態。所有的控制應針對減少、消除不合格，尤其是預防不合格，從而做到持續的質量改進。
參考文獻：
1. 張 坤。建設工程項目管理
房地產開發方案設計范文5
一、房地產開發企業成本的概念
房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補償費用，地質勘探、測繪以及規劃、設計等前期工程費用，與房屋開發相關的道路、照明、綠化等建造的基礎設施費用，施工過程中的建筑安裝工程費用，消防等的公共配套設施建設費用，各種管理、銷售等的開發間接費用。
二、我國房地產開發企業成本管理存在的問題
（一）缺乏系統全面的成本管理意識
房地產行業的投資周期長，投入資金大，項目類型多樣，涉及的因素多，導致了成本構成比較復雜，從而在進行成本控制的時候難度高、不確定性大、不可控因素多。如土地成本受國家相關政策影響、資金成本受國家金融政策影響、建筑原材料價格隨市場的變化而波動、消費市場的變化以及企業經營管理水平參差不齊等都會影響到企業成本。當前我國大部分房地產企業采用的成本管理方法是在預算價格的基礎上進行事后結算，未能真正理解全過程、全成本的管理思想，造成企業資源的極大浪費。財務人員僅僅根據合同控制開發成本，疏于成本控制。
（二）缺乏合理、健全的成本控制系統
目前我國大部分房地產開發企業在前期規劃和方案設計階段的成本控制意識較為薄弱，施工時往往也只重視控制施工過程中建筑安裝成本即主體工程項目成本，而不重視控制各種設備的費用以及一些附屬工程項目的成本。目前有很多房地產開發企業尚未系統地制定規范性的成本控制及管理制度，雖然有的房地產開發企業已經設置了單獨的成本管理部或工程造價預決算部等職能部門，但只是在事后對工程造價進行核算，沒有發揮對房地產項目開發前和開發過程中的成本控制功能；即使有的房地產開發企業制定了規范的成本預算和成本控制制度，但這些制度往往形同虛設并沒有得到有效的實施。
（三）缺乏有“綜合能力”的成本管理人員
隨著房地產開發企業的精細化管理，成本管理崗位逐漸分離出來，需要有“綜合能力”的成本管理人員，此類人員要了解房地產項目開發的全部流程，既要掌握財務知識、又要懂得設計、工程管理以及房產銷售等方面的知識。但在目前的房地產開發企業中還比較缺乏具備了這種“綜合能力”的成本管理人員。
三、目標成本管理在我國房地產開發企業的應用
房地產開發全過程分為項目定位、規劃、設計、工程招標、施工、工程結算和后評估階段。房地產開發企業的目標成本管理就是對以上各個階段目標成本的組成因素進行全面管理。
（一）項目定位、規劃階段
房地產開發項目的成本高低和利潤多寡與其定位息息相關。一旦項目的定位確定下來，就要對項目成本進行預算。因此，項目定位、規劃階段的管理關鍵點是評估項目的經濟性，確立項目的盈利目標，制定發展計劃，完成目標成本的測算。通過目標成本的測算，決策層可以更好的進行決策，反向推算出售價，預計利潤等；財務部門可以盡早分析現金流，做好融資準備。
規劃階段是需要對項目如何開發，怎么開發進行調研和可行性分析，這直接決定工程造價的多寡，以及項目資金的分配情況。在該階段，應以市場需求為導向，進行充分的調查研究和分析，形成一份完備的可行性研究報告，由經驗豐富的技術部工作人員在此基礎上對費用進行測算，制定明確的成本控制目標、確立相關的措施以及經濟性評價的方法，從而做出相應的投資決策。
（二）方案設計階段
投資決策完成后，下一個階段就是控制設計成本。此階段的管理關鍵點是方案的設計是否符合定位要求，同時應盡量選取市場技術成熟的做法，保證開發期和控制成本。在做初步設計的預算時，充分地從施工技術上和經濟上考慮對開發項目的影響，在此基礎上對項目的設計進行公開招標，組織有經驗的專家對投標單位的標書進行綜合評審，在保證開發項目工程質量的前提下，從中選出最優的投標方案。主要由設計部門掌握設計的經濟性，成本部門根據類似的歷史數據及經驗，結合當前市場預期確定目標成本。
（三）施工圖設計階段
施工圖設計階段是房地產項目開發的關鍵階段，如何設計施工圖直接影響工程造價的高低，不合理的施工圖設計會加大項目施工的難度，進而會導致項目的開發成本的增加，在后續施工的過程中，發現問題進行變更時，往往難度很大，而且也會直接增加項目開發成本。因此，房地產開發企業必須從項目設計階段開始，企業的前期部、工程部、營銷部、財務部、成本部、采購部等多個職能部門在規劃、設計、項目銷售的各種費用方面就應達成一致，并讓委托設計單位明確項目的品質和目標成本，在分析項目的經濟性和技術性的基礎上，通過對比多個方案，運用行業內相似項目的成本資料進行成本測算，優化施工圖設計方案，選擇投資回報率較高的施工圖設計方案作為依據。施工圖設計階段控制項目開發成本，是房地產開發企業目標成本管理的關鍵所在。
（四）招標、合同簽訂階段
施工圖設計階段完成后，就進入了工程招標及合同簽訂階段，該階段是目標成本的執行階段。采取工程招投標方式可以通過競爭擇優選擇施工企業，在確保項目施工質量的同時，有利于降低項目的造價，從而控制項目的成本，是實現目標成本管理的基礎。一般情況下，合同簽訂的條款就是招標文件上的條款，因此招標與簽訂合同階段的管理關鍵點在于成立招標小組，嚴格按照設計規劃完成招標計劃的編制、招標文件的制定、發放、答疑、收標、評標、確定中標單位、合同的簽訂等流程。簽訂合同時，應由房地產開發企業的法律顧問對合同條款進行審核，保證合同按期執行，有效預防施工糾紛的發生，減少或避免施工索賠事件的發生，從而降低項目成本。合同變更要嚴格遵守合同變更確認批準程序，以提高合同履約率。另外，如在招標階段發現設計的施工圖中存在問題，應在預定的目標成本不增加的前提下，及時修改施工圖設計方案，減少項目施工時由于設計變更而增加的工作量以及施工費用。
（五）施工階段
施工階段是施工企業按施工合同和施工圖紙進行施工、將工程設計意圖最終實現并建成房地產開發項目實物產品的階段。在這個階段，由于項目施工工藝繁瑣，施工過程周期較長，工程材料及工程設備價格波動較大，工程現場控制及調度等管理協調水平因素都會對工程造價成生重大影響。因此，在施工階段要對目標成本的動態變化進行重點監督和控制，實時掌握最新的成本狀態，讓公司決策層清楚成本調整的原因、內容、增減的幅度、產生的影響等。在這個階段，房地產開發企業成本管理部門應實時監控合同履行及項目工程進度，做好項目工程款的支付等成本管理工作，細化項目成本費用指標，發現成本費用差異時，由工程部進行項目變更簽證的管理，做到事前審批和事后確認以確保目標成本的實現。
（六）結算與后評估階段
該階段的管理關鍵點是及時結算以及編寫后評估報告。施工企業按照合同規定的內容全部完成所承包的工程，經驗收合格，并符合合同要求之后，就要向發包方進行最后的價款結算。工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節，在確定工程造價時，堅持以現行的工程造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，認真核實每一項工程變更是否真正實施，實事求是。項目工程結算過程中，應根據合同以及補充協議、招標文件、施工竣工圖等資料，核對項目施工設計圖以及相應的項目變更后的情況與施工方提供的施工竣工圖是否相符，施工竣工圖與實際竣工工程情況是否相符，結算方式與招投標要求的方式是否一致，工程量的計算是否合理，材料人工等的計價基礎是否正確。
在竣工決算階段應以財務成本管理部門、預算審計部門為主。在竣工后的一定期限內，應分析各成本科目費用和變更簽證等成本數據，完成審計工作，同時考核和分析成本費用指標的完成情況，編寫詳細的后評估報告，作為歷史數據存檔，供新的開發項目測算、設計方案改進參考。
四、我國房地產開發企業目標成本管理相關優化措施
（一）建立企業成本數據庫
房地產開發企業可以利用網絡信息技術，將手工的成本記錄工作轉化為數據信息化管理，這樣可以實時地跟蹤各種費用的發生情況，便于及時地進行控制調整，不至于在工程決算時才發現不合理的費用，導致成本的增加，從而降低財務風險，最大化地發揮成本控制的職能。
房地產開發企業成本數據庫要包含項目開發的財務數據、項目的數據、合同信息、還有各種指標數據以及歷史數據，各部門可以根據權限隨時進行查詢共享這些信息，管理層可以根據歷史數據和當前項目的需求制定項目開發方案，并及時的了解項目的動態，控制好項目的成本。
（二）抓住設計階段
長期以來房地產開發企業往往只重視控制施工階段的成本，把主要精力放在建安費用的審核及工程款的結算方式的選擇上，不重視房地產項目設計階段的成本控制，但據相關數據統計表面，方案設計階段影響成本的可能性為25%-65%，而施工圖設計階段影響成本的可能性為10%-30%，可以看出控制好設計階段的成本是有效的完成預定目標成本的關鍵點所在。因此，在設計階段就應該根據已有投資預算配合設計任務書的需求，在保證達到所有的需求的基礎上，盡可能的降低成本，嚴格控制方案設計和施工圖設計的不合理變更，做好限額設計，保證預定目標成本的落實。
（三）重視工程合同變更管理與施工現場控制
房地產開發企業應該嚴格規范施工組織機構，完善成本控制流程。在建設過程中，要注意合同變更對預定目標成本的影響，及時進行處理。第一，由于簽訂合同以后，成本管理部門已經將合同金額按照成本科目進行拆分。當合同變更后，在保證不改變預定目標成本的情況下，應根據相應的變更情況，細化變更的合同金額，及時的調整付款情況，確保預定目標成本的落實。第二，隨著項目的開發，由于項目的工期長，往往中途會出現各種問題，應根據預定目標成本及時對施工中出現的較大誤差進行調整。如果項目施工出現了變更情況，應該根據相應的規章制度進行處理，并做好工程簽證。此外，不同的計價方法會導致項目工程費用的不同，因此應通過測算，選擇適合的計價方法。
（四）設置合理的組織機構，提高施工組織執行力
房地產項目目標成本管理過程中，應該實行項目經理責任制。項目經理在其授權范圍內指揮房地產項目的開發建設，在項目開發過程中項目經理應通過科學的管理方法建立和完善適合自身需要的資源庫，以利于對項目的人員、資金、材料、設備等進行組織調配，提高資源的利用率。此外，項目經理還能在項目規劃和施工的過程中，對整體工程進行系統性的細化，使得各承包商明確自己的工程要求和驗收指標，按標準完成所承包的工作，減少各承包商之間工程銜接的復雜度，有效地降低項目開發的成本，從而確保項目開發預定目標成本的落實。
（五）加強人力資源建設
房地產開發方案設計范文6
【關鍵詞】成本控制，企業管理，成本管理，房地產開發
1、引言
在房地產開發建設項目管理過程中投資決策以及項目各項經濟決策，對整個工程造價以及項目的經濟效益，都具有決定性影響，也是房地產開發中成本管理重要時期。編制科學合理的項目可行性研究報告、編制高質量的項目投資估算、設計精確的施工圖，這樣能夠較為準確地估算出建設項目成本。因此，投資決策階段與開發設計階段在項目開發建設中起到真正控制總投資的作用。
2、影響房產開發成本控制的因素
2.1可行性研究
市場研究、技術研究和效益研究是可行性研究階段三大架構，三者缺一不可。首先任何一個房地產開發項目都必須對市場進行研究預測，這樣可以更好把握投資的方向、投資的市場定位；技術研究分析則需要結合設計初始方案，進行項目功能分析以及各方案優選，選擇出經濟和技術結合較優化的方案；效益研究是通過項目建設市場定位、擇優方案技術研究，能夠為企業帶來多少效益?？尚行匝芯渴欠康禺a開發項目前期的初始階段，它決定著開發項目是否能夠實施以及整體規模和經濟目標。因此，可行性研究階段對房地產開發成本控制起到了決定性作用。
2.2投資估算
在對開發項目建設規模、新技術應用、產品方案、設備方案、建筑設計方案、項目實施進度等科學研究完成后，并基本確認的前提條件下，估算所需資金總額并測算開發期每年資金使用計劃。這是項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，同時也是開發項目決策重要依據。
投資估算是為房地產開發的決策階段提供一個總的成本控制目標，是成本控制目標前提；是初步設計概算依據，同時控制初步設計概算資金額度，是開發項目投資控制目標之一；投資成本控制是項目投資決策和籌資決策重要依據，對于選擇融資渠道、經濟評價和方案優選都起到重要作用。
2.3技術設計
1）建筑設計
建筑方案設計質量關系著后續的其他各專業方面質量，關系到各個專業成本控制成敗，它是設計中成本控制第一步。建筑方案設計好與壞，不僅決定結構專業成本控制，而且也對電氣化、智能化、節能環保、內外裝修等都有影響。這就要求找到美觀舒適和成本控制之間一個平衡點。
2）結構設計
建筑結構是建筑物骨架和主體，其工程造價在建筑成本中占有非常重要的地位，結構設計與建筑成本有直接關系，優秀結構設計能夠控制房地產成本，對房地產開發成本控制具有重要作用。
3、加強房地產開發成本控制措施
3.1房地產開發技術設計成本控制
決策階段成本控制主要表現在于可行性研究，各種預算數據，這些提供的數據質量直接影響到建筑成本以及投資成本。但并不是最重要的因素，對成本控制的關鍵環節在于房產開發的設計階段。設計階段成本控制可以使得建設項目設計節約很多建筑成本，做好設計階段成本控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資根本所在。
1）科學建筑設計。要根據建筑項目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管網、道路以及綠地布局，確定房屋間距和建筑層數、人口和建筑密度；布置好公共設施規模及服務半徑，并劃分好各部分之間的投資比例；建筑平面布置應科學合理，同時兼顧建筑工程造價等因素；合理設計建筑凈高和層高，可以大大降低建筑成本，還能節省材料、節約用地、節約能源、同時有利于抗震。
2）優選結構方案。建筑結構設計是建筑物的主要框架，根據建筑層數和使用功能，選擇合理結構體系，對建筑成本控制也是起到重要作用。在確定結構體系之后，還應對結構進行多方案比較。通過多方案比較后，選擇一個最佳的結構設計方案，一個優秀結構設計方案比一個差的方案要節省很多建筑成本，因此，優選結構方案可以降低建筑工程造價，進而達到開發項目的成本控制。
3）嚴格控制計算數據。在結構設計中，設計人員在計算和配鋼筋時，往往是取荷偏大，計算參數有意識放大；擔心計算不準，有意識根據計算結果又擴大，所以其最終出圖結果顯然比精確計算大很多。因而，應該進行嚴格控制計算數據，也可以有效的實現成本控制。
3.2房地產設計過程中成本控制
1）加強人員素質
工程造價是一門綜合性學科，它包含政策、技術、經濟以及實用等特性于一體的綜合體，因此，行業管理人員的素質直接影響整個開發項目投資管理和成本控制。在我國的一些設計人員不懂得工程概預算方面專業知識，同時經濟技術管理員對工程技術有關知識不是很深入，因此，要從現在注重加強對行業專業人員素質培養。一方面，有關部門領導應該要重視對專業業務人員培訓工作，加強工程造價管理人員知識的實效性和全面性。應該經常邀請行內專家對造價管理業務人員進行有關培訓；另一方面，建筑設計單位和有關設計人員應該樹立經濟核算觀念，克服設計中輕視經濟、重視技術、設計保守、超前等不利傾向。在建筑設計工程中建筑經濟人員必須加強對項目投資分析對比，及時準確的反饋造價信息，能動地影響整個設計過程，這樣必然能促進開發項目投資得到有效地進行成本控制。
2）合理設計結構以及層數
有關主管部門要從根本上轉變認識，清楚了解設計階段對建設工程項目造價影響巨大。建筑層數直接影響著整個工程造價的高低。低層建筑可以降低工程費用；高層建筑可以節約用地。高層建筑一般要設置電梯等公共交通面積較多，同時還要增加補充設備如垃圾通道、供電和供水設備等。作為高層乃至超高層建筑，要改變結構形式，以提高結構強度抵御較強風力荷載對建筑的影響，這樣也會使工程造價大大增加。因此，科學合理規劃建筑層數以及結構可以很好的控制成本。
3）實行限額設計
針對我國目前房地產開發項目設計中存在的不足，我國大力推行限額設計，這是工程建設領域有效使用和控制投資支出的一種有利措施。在開發設計的各階段，合理確定和正確把握限額設計，特別是在限額設計目標值確定之前，進行可行性研究分析以及開發方案設計時，應該加強價值工程分析，科學合理的選擇建筑功能以及工程造價與之相匹配的最佳設計方案；當整個投資限額確定之后，合理使用和分解投資限額，為了克服投資限額不足問題，根據具體情況適當調整使用比例，這樣可以很好地解決限額設計不足的問題。進而，整個項目來講就可以很容易到達了成本控制目標。
3.3成本控制制度措施
成本控制也要建立行之有效的制度措施；規范工程招投標制度，就要建立一個公平、公正、公開、健康的行業競爭氛圍，嚴格杜絕不規范的招投標行為發生。只有做到這樣，經濟合理、造型新穎、技術先進、安全適用、綠色節能、節約投資的最優設計方案，才有可能脫穎而出。從事設計行業人員必須執行嚴格的執業資格考試和注冊制度，加強建筑施工圖審查制度，以及積極推進工程設計責任保險制度等；可靠工程設計監理制，隨著設計監理制的不斷推進，利用專業的監理的第三方特殊地位，使其參與招投標全過程中，那么對招投標環境也是可以起到一個約束作用，使監理制度在工程建筑設計中發揮監督和協調作用。在設計階段進行監理，這樣在一定程度上發現和更正設計過程中出現經濟、技術方面的一些錯誤，從而可以提高設計的質量，可以有效地控制工程造價。
4、結語
成本控制在房地產開發項目中起到很關鍵作用，對開發項目投資額有重大影響。房地產開發企業常常忽視前期的決策階段與技術設計階段的成本控制的重要意義。只有重視前期的設計等階段的成本控制、才能保證其它各階段的工程造價被控制在合理范圍內，使項目投資控制目標能夠實現，這樣可以避免三超現象的發生。
參考文獻：
