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房地產開發項目范文1
關鍵詞：房地產；項目成本；控制
0引言
伴隨著我國城市建設的不斷發展，房地產開發項目進入了蓬勃發展的階段。在我國，由于國家對土地市場以及房地產市場進行了一系列的宏觀調控，房地產開發企業必須按照市場經濟要求，通過投標競拍的方式取得土地的使用權。一系列的措施使得房地市場的競爭更加激烈，因此加強房地產項目的開發成本控制，對于提高企業的經濟效益，增強企業的市場競爭力，合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫以及避免國民經濟的損失具有重要的意義。
1房地產開發項目成本控制概述
房地產開發項目的成本控制是指通過一定的組織以及管理措施，確保房地產開發項目的成本控制目標得以實現。房地產開發項目成本主要是指房地產開發企業為了開發房地產所支出的全部費用的總和，主要包括項目準備階段的土地使用權出讓金，征地以及拆遷補償，前期費用，建筑安裝工程費用，基礎設施費用，公共配套設施費用以及房地產開發進行組織和管理而產生的管理費用與財務費用以及房地產的銷售費用。房地產開發項目的成本控制，就是在房地產項目的開發實施過程中，對于各種費用進行管理，從而確保預先計劃的成本目標得以實現，提高房地產企業的利潤收益。
2房地產開發項目成本控制影響因素
（1）土地成本。房地產開發項目的土地成本主要是指土地使用權出讓金與拆遷及各項征地補償費用。隨著城市土地資源的不斷減少，以及國家土地紅線的有力控制，土地成本價格不斷上漲，已經成為影響房地產開發項目的主要因素。根據相關資料統計，土地成本已經達到了房地產企業項目成本的30%以上，因此，房地產企業必須根據土地成本對開發項目成本進行評估分析，并確定開發單位面積房產的土地成本，以此作為房地產項目實施的可行性分析參考依據。
（2）建筑安裝工程成本。建筑安裝費用主要是指建筑安裝工程建設的總，包括建筑工程建設費用，設備與安裝成本，室內外的裝修工程成本。在房地產開發項目中，建筑安裝工程成本占總成本的比例較大，隨著我國國內建筑原材料價格的不斷上漲，建筑安裝成本也隨之增加，因此，建筑安裝工程費用也是房地產開發項目的重要影響因素。
（3）基礎設施及公共配套設施成本。基礎設施以及公共配套設施成本是指房地產開發項目的輔助設施成本，主要包括水電暖氣的安裝成本，道路綠化以及排水環衛等成本支出。
（4）財務以及管理費用。房地產開發項目的財務費用主要是指為開發項目籌集資金進行貸款所支付的利息以及各項手續費用，管理費用主要是指房地產企業開發項目管理以及經營活動的各項費用支出。由于房地產開發項目投資的周期長，投資金額巨大，因此財務以及管理費用也是房地產開發項目成本一項重要組成，在制定成本控制目標時必須加以考慮。
（5）房地產開發項目期間的各項稅費。我國房地產開發項目的主要稅費有耕地占用稅，城市土地使用稅，土地增值稅，城市維護建設稅，企業所得稅，印花稅以及營業稅等，稅費種類較多，因此，在開發項目的投資環節應該充分考慮各項稅費，并制定相應的稅務籌劃，并將其作為成本控制組成的一部分。
3房地產開發項目成本控制完善措施
（1）加強設計階段的成本控制管理。對于房地產開發項目而言，設計對于項目的投資效益起到直接的影響作用，例如房地產建筑設計標準，建設工程量以及招投標的限額等工程設計直接關系到工程成本的高低，因此必須加強房地產開發項目設計階段的成本控制管理。在房地產項目設計階段，對于方案的設計以及工程設計實施招投標方式，設計原則應該遵循在保證工程設計安全合理實用的前提下，盡可能選擇施工成本較低，便于實施項目成本控制的方案。其次，應該做好設計施工圖的審核工作，并采取一定的限額措施，在施工圖設計中，根據國家或者地方的相關標準規范，對于建筑的外型，結構等技術圖紙文件進行標準化設計，已盡可能的節省施工成本，提高施工作業效率。
（2）房地產開發項目施工階段的成本控制。首先，加強房地產項目的施工現場管理。優化施工組織設計，結合施工現場的實際作業條件，統籌安排各項資源，做到施工組織設計的技術可行經濟合理。對于重要的分部或者分項工程進行技術經濟可行性分析，盡可能的節省施工成本，提高工程投資的利用效率。其次，加強工程項目建設施工材料的管理。施工原材料作為房地產項目成本的重要生產性支出，在房地產項目施工成本中占有較大比例，因此，加強材料的成本管理，對于房地產項目的總體施工成本控制具有重要的作用。材料的采購以及加工運輸，結合房地產工程建設規模以及施工實際情況，確定材料采購總量以及供應單位，必要情況下建立材料采購的招投標制度。第三，加強施工階段的工程量簽證的監督與管理。對于房地產項目的工程變更，必須建立完善的簽證管理制度，明確工程預算管理部門的職權責任分工，對于工程索賠，加強對工程索賠的預見性以及索賠的審查管理，做到工程量簽證的處理及時管理完善。
（3）房地產開發項目竣工結算階段的成本控制管理。由于房地產開發項目竣工階段的成本已經發生，因此，竣工階段的成本控制應該重點加強項目的審核階段，對于按照設計施工圖紙以及招投標文件與合同規定完成的，必須開具竣工驗收單。對于材料的價格波動以及竣工調價的審定，應該加強工程簽證以及預算的清理工作，嚴格按照合同規定，確定各項規費的的審查以及尾款會簽管理，確保結算質量。
（4）完善房地產項目的銷售階段的成本控制。房地產開發項目銷售階段的成本控制主要是針對各項銷售費用的控制管理。隨著市場競爭的激烈化，房地產廣告宣傳力度逐步加大，費用支出也呈現不斷增長的趨勢，對于房地產開發項目的整體成本也具有重要的影響作用。銷售階段的成本控制主要集中在選擇優秀的銷售機構，制定合理完善的營銷策劃方案以及媒體的選擇等方面。房地產銷售機構的選擇必須熟悉項目所在地的市場，可以在短時間內完成房地產項目的銷售計劃以降低銷售成本。房地產營銷方案的制定必須符合市場需求，可以通過建立體驗營銷模式，充分利用項目推廣宣傳費用。對于宣傳媒體的選擇，可以選擇網絡或者其他新型多媒體方式，以盡可能的節約宣傳廣告費用，對于實現房地產銷售項目成本控制也具有重要的意義。
房地產開發項目范文2
【關鍵字】房地產；開發；項目管理
房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。
1 房地產開發項目管理的作用和意義
1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險
房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。
1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理
房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。
1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理
房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
2 房地產開發項目管理過程中存在的問題 1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分
房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。 2 房地產開發項目成本管理不及時
房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性?；蚴窃陧椖繉嵤╇A段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。 3 工程建設完成后質量難保證 轉貼于
房地產項目的開發和管理以項目和建筑的質量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質量為基礎。然而由于房地產項目的管理和實施工作的協調上存在矛盾，致使房地產項目工程的后續質量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡單，但在項目實施后期收尾階段，建筑工程實施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開發商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過程中監督方能對相應的工程實施進行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質量管理和責任難以得到一個清晰的定義。
3 房地產開發項目管理的具體措施 1 房地產開發項目的成本控制
房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。 2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制
房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。 3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制
房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。
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房地產開發項目范文3
關鍵詞：房地產開發；經濟；項目；管理
近幾年，我國房地產行業發展迅速，房地產業的發展現已逐步成為拉動我國經濟發展的重要因素。但從房地產行業發展的規律看，我國房地產行業的發展還處于起步階段，期間存在著許多制度和管理方面的問題。我國房地產開發項目管理的水平普遍不高，企業的管理水平低于當前國際的一般水平，不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高等問題。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。
1房地產開發項目管理的意義
1.1房地產開發項目管理的流程
房地產項目管理的流程主要體現在計劃、組織、協調和控制四個方面等。
（1）房地產開發項目的計劃管理。對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，從而使項目有序地達到預期總目標。
（2）房地產開發項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保證體系，使項目的各項目標得以最終實現。
（3）房地產開發項目的協調管理。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。在各種協調之中，人際關系協調最為主要，項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。
2.房地產開發項目管理
工程施工管理對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。鑒于上述特點，房地產開發商的工程施工管理活動可以總歸納為一個系統模型。這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進度計劃控制系統質量控制系統，合同履行保證系統，經濟效益保證系統等五個子系統。所以，只有五個子系統的協調有效運轉，才能使一個房地產開發項目的施工順利進行。
2.1房地產開發商在工程施工管理中的主要任務
（1）項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。
（2）費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。
（3）進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參見單位進度。
（4）質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。
（5）合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減，合同糾紛、索賠等事宜。
2.2施工控制的主要任務
（1）工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。
1.1.1進度計劃形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：第一類，客官進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網路圖法表示。第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃?？傔M度計劃也可通過橫道圖和網路圖表示。第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。
2.2.2進度計劃的監測―防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成?！斑M度滑動”雖然是一種司空見慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。
3.3.3進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。
（2）質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項。
（2.1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。
（2.2）對工程中的配套設備進檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監督和檢查。
（2.3）確立施工控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。
（2.4）建立有關質量文件的檔案制度。
3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。
（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程 單價比較，研究存在的問題。
（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。
房地產開發項目范文4
關鍵詞：房地產開發；前期策劃；主要措施
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、房地產開發項目前期策劃模式及合同
我國房地產業界現在對房地產項目策劃一般分為房地產戰略策劃模式、房地產全程策劃模式、房地產品牌策劃模式、房地產產品策劃模式及房地產營銷策劃模式。對于房地產專業策劃公司而言, 通常建議房地產開發商采取房地產全程策劃模式，即從房地產公司拿地到建設、銷售、物業移交全過程參與。該模式由原深圳萬科馮佳先生提出, 以土地價值最大化策劃為核心, 包含市場研究、土地研判、項目分析、項目規劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業服務、品牌培植等九個方面的內容，時間跨度自開發商拿地至項目建設、銷售、物業移交、物業管理公司開始行使物業管理權之日止。
房地產項目的前期策劃也與房地產項目的銷售密切聯系, 許多項目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在很多城市, 還出現了房地產專業策劃公司免策劃服務費、只收取銷售費的新模式。房地產開發項目前期策劃合同從法律上定性, 屬于一種技術咨詢合同。它具備技術咨詢合同的法律特征：
房地產開發項目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同，其中相當大一部分屬軟科學研究，凡屬工程設計、工程驗收、技術轉讓等實質性技術活動不屬此類合同調整, 它主要發生在項目實施之前。
房地產開發項目前期策劃屬于決策服務, 合同履行的結果僅為委托人可供選擇的咨詢報告。除合同另有約定之外, 委托人將受托人提出的咨詢報告和意見付諸實施所發生的損失, 受托人不承擔責任。
二、房地產項目前期策劃重要性的表現
房地產項目前期策劃成功與否，是房地產項目成功開發的關鍵。成功的前期策劃，能充分挖掘項目的價值，并實現企業利益大化。而失敗的前期策劃，則足以讓整個項目開發落敗，從而讓企業蒙受損失。在競爭日趨激烈的房地產市場，前期策劃在房地產開發過程中的地位顯得尤其重要。缺乏前期策劃或者前期策劃不到位往往會給項目帶來災難性的影響，通常在以下四方面表現尤為突出。
2.1項目定位失誤
開發商在高檔區域開發低檔房, 使土地資源造成浪費, 土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種定位失誤是最為典型的缺乏前期策劃、 對區域因素缺乏研判的結果。
2.2功能定位與設計不匹配
有的商品房小區在設計功能、選料過程中與小區的功能定位脫節，或者有的高檔商品房外立面、小區規劃優秀，但功能設計低檔、房型設計不合理, 與高檔社區本身不相匹配。
2.3房型設計與套內面積控制的矛盾
有的剛需產房住宅小區, 卻又追求過大的廳，過大的輔助設施面積，使套內面積大大超出需求對象的實際消費能力，套內面積大，雖然單價不高，但總價都大大超過消費承受能力。類似這種房型設計脫離市場定位, 套內面積控制與房型設計自相矛盾等并不少見。
2.4項目定位與實際規劃建設不匹配
有的小區號稱經濟適用房，但錯誤地把城市規劃的手法用到小區規劃里, 大搞集中綠化、軸心大道丘陵式綠化、大型人工噴泉等等, 其結果是華而不實，徒然增加成本、增加購房者負擔, 而居民住宅前后綠化卻受到冷遇。
三、房地產項目前期策劃的工作內容
房地產項目前期策劃實際上是一系列的工作過程，是開發商通過分析自身能力和項目條件，了解環境特性和趨勢，制定項目開發什么樣的產品、產品賣給誰、產品怎么賣、項目什么時間開發、項目怎么開發的戰略部署。具體內容如下：
3.1項目市場調查分析
（1）城市的宏觀環境：對城市經濟、文化、交通、城市化水平、房地產行業發展狀況，國家地方的法律法規對房地產市場的影響，城市今后發展趨勢分析。
（2）中觀環境：對項目所在大板塊即以區鄉鎮一級為基礎，對此區域內的經濟、交通、文化、人員構成，發展趨勢，房地產發展水平，發展潛力做進一步的分析。
（3）微觀環境：本項目所在地塊環境分析，競爭對手情況調查、同類物業情況調查，市場前景預測。
環境分析是從事房地產策劃的立足點和根本前提，為科學的決策提供依據。只有深入細致地對環境進行調查研究和分析，才能準確而及時地把握消費者需求， 才能認清本企業所處環境中的優勢和劣勢，揚長補短，在競爭中求得生存、在變化中謀到穩定。
3.2目標客戶群分析
通過市場調查，房地產商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”， 也就是說市場能夠幫助房地產開發商進行正確的項目定位，這些正是一個項目成功與否的關鍵；市場調查還有助于房地產企業發現新的市場機會。通過市場調查可以了解市場的現狀及其變動趨勢，從而確定企業今后的經營方向；市場調查有利于房地產企業適時開發新產品。
3.3項目方案策劃分析
（1）地塊情況
對項目地塊的交通、環境、周邊配套，區域發展現遠景做分析，全面闡述項目的“SWOT”,這是整個策劃方案成功的前提，只有深刻分析地塊各個方面的特性及利弊，才能找到項目的突破點。
（2）項目市場定位
所謂定位，是指企業為適應目標市場中消費者的特定需求，而設計和確定企業及產品在目標市場上所處的相對位置，與競爭對手的產品及企業形象相對而言的相對位置。所以房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準，使自身的房產項目有獨獨具一格、與眾不同的特色，進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，實現搶占或侵蝕市場的目標。
（3）項目產品研發與設計
項目產品是提供給市場的能夠提供給消費者某種需求的任何有型建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產產品。主要包括物業實體及其質量、特色、類型、品牌等； 以及可以給消費者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務、保證、物業形象、開發商聲譽等，即房地產整體產品=有型實體+無型服務。房地產整體產品有三個層次的內容：核心產品、形式產品及延伸產品。
（4）開發建設、營銷、物管方案
對開發建設的周期、進度安排，開發分布做總體規劃；對營銷的的節點做出總體的進度安排。這里著重指營銷策略的安排，在項目形象導入期、樹立期、拉升期等不同的環節分別輔助以不同的策略組合來完成，從而實現總體的營銷目標；而在物管方面則應以“以人為本”的思想和物業先期進入的方法在總體上對物業進行安排和部署。
四、房地產前期策劃中規避風險的主要措施
4.1減少項目開發經濟風險
一個好的前期策劃方案，至少在市場調查分析、項目投資分析、項目規劃建議、項目可行性總評估分析等四個層面為開發商提供項目決策依據。認真做好開發項目前期策劃工作，科學指導項目開發，能夠降低項目的開發經濟風險。
（1）充分評估項目地塊特征、開發商的實際開發能力，提供具有前瞻性、獨創性、先進性、可操作性的策劃方案，切實規避項目開發的經濟風險。
（2）要收集好項目的基本情況，包括獲得開發土地的成本、開發地理位置、政府主管部門對開發項目規劃控制指標、市政配套設施狀況，自籌資金規模、建設規模等等。
（3）注重調查數據的來源和依據，注重資料的綜合分析。分析論證要有科學性，對正式提交的方案要及時組織專家進行審查和評定，使前期策劃方案對開發項目真正起到指導作用，從而降低風險。
4.2房地產政策法規和政府有關措施的政策風險
目前國內房地產的發展受國家政策、行業法規制約影響大，在前期策劃過程中應充分分析國家的行業政策、稅收信貸政策，比如“9070”政策、限購限貸政策及政府的控規調整等規避項目開發的政策風險。
4.3對項目開發的市場風險
房地產項目由于建設期比較長，且目前調控政策日趨嚴厲，由于市場供應及行業競爭加劇導致的市場風險必須嚴加控制。重視營銷，加快出貨節湊并及時回收資金是規避市場風險的最佳方式。
4.4 前期策劃的時效性風險
前期策劃是基于現狀及相對未來一段是時期內所做的開發策劃方案，所以具有一定的時效性。在實際開發過程中，由于項目開發周期較長，故應要不斷針對環境、市場及競品的變化作局部的調整，而不能一成不變地按前策方案實施，避免因策劃時效性所產生的風險。
房地產開發項目范文5
一、建立房地產開發項目質量控制體系
要建立房地產開發項目質量控制體系，應成立控制小組，并確定該制度的負責人來管理房地產開發項目的質量控制。該質量負責人的責任是按照開發商的項目要求，編定具體的項目質量控制計劃，并組織人員進行實施和監督，確保計劃的順利進行。在遇到十分嚴重的質量問題時，要盡力組織小組研究解決問題，同時編寫質量問題報告，上報上級部門。
二、施工前的質量控制
(1)方案設計階段。房地產開發項目在設計階段分為方案設計、初步設計以及施工圖設計。在方案設計階段需要進行可行性研究、市場調研以及產品策劃定位后，再確定方案設計。所以，選擇一個優秀的全程策劃咨詢是房地產開發項目必不可少的任務。依據一些以往的工作經驗，房地產開發商可以依照具體項目定位，擇優選出幾家有實力且有想法的的設計公司對項目進行量身定制，在設計前，讓設計公司充分了了解到項目的可行性研究、市場調研和產品策劃定位的結果，設計公司根據以上方面進行方案設計，組織團隊開展研討會，選出最優的設計方案。(2)初步設計階段。對于初步設計的管理則更為嚴苛，要對確認的方案以及基礎的技術指標細化，并且要對項目中的例如水、電、煤氣、水暖、通風等基礎配套設施的設計方案進行修正，使其更具實用性和功能性，并完成項目的初步預算。(3)施工圖設計階段。該階段的設計是在前兩階段的設計已經完成且通過審核之后展開的，在該階段，要完成對具體設計的說明，要通過與建筑方面的專業設計進行深入的配合，確定工程項目施工的可實施性，完成項目施工圖。
三、施工中的質量控制
1、施工現場安排質量控制負責人，對施工方的施工質量進行監督。
與設計環節相比，房地產開發項目在施工環節的質量把控環節更為復雜，能否有效的進行控制，與施工方進行良好的溝通協調也是保證項目質量的關鍵。因此，首先，開發商應該做到嚴格執行質量控制的各個環節，和施工方對項目的各項措施和要求進行交底，是施工方能更加主動自覺地完成項目任務。其次，督促質量控制負責人及時的檢查施工現場，令其配合管理，高質量的完成項目施工。檢查的主要方面有:1)檢查設備，根據合同，檢查設備的種類和數量是否達到要求，在可用性方面也要進行檢查;2)檢查人員，依據協議，施工配備的施工人員資歷和條件是否合格;3)及時的檢查在項目施工各階段的工程是否符合規定的質量。最后，對施工方要有有效地控制。
2、制定嚴格的質量控制方案。
(1)要嚴格檢查各個單項項目的開工報告。在施工之前，要質量控制負責人檢查施工方提供的開工報告和施工的技術設計和進度方案等，審批合格才能開工;(2)徹底全面連貫的質量控制監督。在工程現場的質量控制負責人要對施工方的施工流程、施工技術和施工方案進行控制。主要是審核施工的原材料、使用設備、施工人員和其他等于開工報告是否相符;(3)遵循專業質量控制人員審批合格的技術程序和檢查程序，施工方的自檢人員在每個項目完工后進行自檢，自檢確認無問題后，上報專業質量控制人員進行檢核;(4)專業質量控制人員應當抽樣檢測至少20%的工程，進行進一步的實驗和測試，對不達標的的具體項目要勒令施工方進行修補或者返工重做。
四、施工后的質量控制
在施工后的驗收階段，應采取分層次的驗收方式:(1)分項驗收。對于關鍵的分項工程，應該根據合同中的質量評級標準的要求，并結合項目施工的實際狀況，按照質量等級要求檢查，并測算出檢驗項目的合格率，確定出分項工程的質量等級，以確定是否合格可以驗收該項工程。(2)分部驗收。在分項工程的驗收完成之后，按照分項工程的質量合格率，依據分部工程質量等級要求，可以確定是否可以驗收。(3)完工驗收。在前兩步的完成的基礎上，對前兩步的驗收進行統計整合，并且參考其他的質量評判措施作為參考，檢驗結構是否合理安全，各項功能在質量達標的基礎上能否配備齊全，以確認該工程的質量是否達到預期，完成驗收的最后一步。
五、結語
房地產開發項目范文6
【關鍵詞】房地產宏觀形勢內部優勢資本市場融資
一、研判外部宏觀形勢
房地產開發是一項步驟繁雜的工程，涉及到的行業和審批部門之多也是其他行業難以相比的。綜合考慮，項目開發一般應具備以下流程，即:提出設想―可行性研究―申請用地―項目設計―征地及拆遷安置―籌措資金―工程招標―施工―銷售。
也正因房地產行業涉及眾多上游和下游行業，所以房地產行業對一個國家的 GDP 影響占很大比重，也是各國重點考慮的行業之一。2009 年，中國能率先走出全球金融海嘯，實現保八目標，2010年，中國超過日本成為繼美國后的，世界第二經濟大國，房地產行業起到了至關重要的作用。
但從2009 年底，中央就陸續放出政策信號，2010年要“促進房地產市場平穩健康發展”，各地方政府也貫徹落實中央精神，各自出臺了相關政策，如北京市的相關職能部門聯合了《關于貫徹( 2010)4 號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》( 以下簡稱《意見》) ，共分為十一條措施，被外界稱為北京版“國十一條”，《意見》的亮點在于增加了政策性保證性住房的供應，這可在一定程度上調整房地產市場的供給水平。但本人認為，政策是深遠的、是方向性的，在短期內，能夠迅速起到調整作用的，還是中國人民銀行繼2010 年六次上調存款準備金率之后，今年以來三次上調存款準備金率。截至2011年3月25日，大型商業銀行的存款準備金率達到 20% ，中小金融機構的存款準備金率也將高達16.5%。力度之大，歷史上都是不多見的。據不完全統計，每次對準備金率調整，將凍結商業銀行資金3000億元，而且這使得市場對加息預期越來越強烈，而且預期持續存在。這些對于房地產行業取得資金都將會成為不利因素。
二、根據內部自身優勢采取措施
現今房地產行業取得資金一般采用三種方式，即: 自由資金、商業借貸、資本融資。商業借貸這種方式，是現今許多中小房地產公司的首選，因為自有資金很難支撐龐大的房地產開發投資需要，資本市場融資又達不到相應的資質，所以大多數企業都需要通過銀行借貸。但根據以上對宏觀形勢的分析，和中央不斷出臺的限制政策，商業貸款這個途徑可能也將很難達成，或者需要付出更高的成本，這就是擺在中小房地產商面前的問題。不同規模的房地產商怎樣根據自身優勢和特點，用最小的融資成本取得相應的資金呢? 下面本文將按照企業性質和規模，將國內房地產企業大致分成三類進行分析:
1．具有國企背景的大型企業。作為有著國企背景的大型房地產企業，在很多方面都具有得天獨厚的優勢，這是許多中小企業所無法匹敵的。而作為國有企業，也具有自身的特殊使命，就是在保證國有資產保值增值的同時，還要起到保證國計民生穩定的作用。很多國有房地產公司在很早就進入了資本市場，沒有進入的，也竭力想抓住時間窗口擠入進來。資本市場就如一塊大蛋糕，每個上市企業和想要上市的企業都想分得一杯羹。如:金隅股份，經過幾年的努力，2009年7月29日終于在香港聯交所主板正式掛牌上市。上市當日，金隅股份 H 股報收9.97 港元，逆勢上漲 56% ，成交 76.49 億港元，凍結散戶資金超過 4660 億港元，超額認購倍數達到775 倍。2010 年金隅集團的利潤總額，憑借在香港資本市場上的溢價，在市屬國有企業中首次擠入前三甲，排名第二位。這些實例都說明資本市場是一個具有優勢的，也是可行的房地產行業融資渠道。
2、大型民營企業。作為民營房地產企業的管理者，也越來越認識到通過資本市場、利用資本市場的必要性。從綠城集團到2009 年剛剛在H股上市的龍湖集團都在創造一個個神化。2009 年11月20 日在恒指下跌197.18 點的情況下，龍湖地產股價首發卻逆勢上揚，當日，龍湖地產以7.2 港元開盤，最高達到8.19 港元，最終報收8.01 港元，全天漲幅13.3%。而龍湖地產的董事長45 歲的吳亞軍也成為中國“第二女富豪”。民營企業憑借銀行貸款融資做大市場后，要把蛋糕繼續做大，而且還要保證做大的同時要做強，這就需要更大的資金投入，銀行信貸已經不能完全滿足其需求，而且為了降低資本成本，通過資本市場直接融資是可選之路。所以這也成為現在許多大型民營房地產企業所尋找和努力的融資出路。
3、中小型民營企業。許多中小型企業不具有在任何資本市場IPO的資格，這是否意味著，它們通過資本市場融資這條路是行不通的呢？答案是否定的。途徑是有的，本文認為在本身業績良好的前提下，有可能的方式為借殼上市，這種方式應該是取得效益最大化的最優途徑。
