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商業項目策劃范文1
商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等?？梢钥闯?，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業項目策劃范文2
【關鍵詞】全業務；工程項目管理模式；ODN；現狀；優化對策
為進一步探索移動運營商全業務工程項目管理模式優化對策，本文選取某市區移動公司作為案例，簡要分析移動運營商全業務工程項目管理現狀，然后基于現狀分析并提出幾點有效的移動運營商全業務工程項目管理模式優化對策。據了解該市區的移動公司移動通信網絡覆蓋率、接通率等指標，與其他區域的移動運營商相比都較高，其移動通信業務份額在全市區域的86%，并且為基于手機通信業務基本飽和的前提下，開發社區接入、政企、集客等全業務市場，以提高企業的市場競爭力，這就意味著該移動公司要不斷優全業務工程項目管理模式。
1ODN等全業務網絡現狀分析
通過本文研究案例———某市移動公司的移動通信網絡、移動通信業務等相關數據資料總結出ODN等全業務網絡現狀表現。
2ODN等全業務工程管理現狀分析
根據實例移動公司在2014年ODN網絡建設進度慢、ODN網絡沒形成生產力等現狀，歸納總結出ODN等全業務工程管理現狀，具體如下：
①移動通信網絡的規劃與指導已經與固網建設思路及指導原則相背離，導致該移動公司的網絡建設缺乏正確建設思路與指導方法；
②對網絡建設的重視還不夠高，因為工程項目管理中的工作人員出現一人兼多職的現象，導致網絡建設進度緩慢，影響全業務工程項目的建設；
③網絡規劃缺乏大局觀念，進行網絡建設時，并沒有提前與其他移動運營商進行網絡匹配，加之網絡建設管理采用的是煙囪式管理模式，導致不同網絡之間出現壁壘，影響網絡的覆蓋率，對于大型的移動運營商還會導致大量的光纜浪費；
④移動運營商進行網絡規劃和施工，并沒有及時與光交箱施工單位以及光纜施工單位進行交流與溝通，導致光交箱施工與光纜施工毫無溝通；
⑤全業務工程項目的投資管理混亂，沒有意識到網絡建設的必要性，進而阻礙了全業務工程項目建設難以推進；
⑥網絡規劃與建設沒有進行工程總結與評估，導致全業務工程項目規劃與建設出現盲目性，不利于市場份額的提高。
3移動運營商全業務工程項目管理模式優化對策分析
結合前面通過某市移動公司的全業務工程項目管理現狀，分析并提出以下幾點全業務工程項目管理模式優化對策，具體如下：
3.1確定ODN網絡建設目標并制定合理的實施流程
3.1.1建設目標
根據移動業務需求，結合現時代較為先進的網絡技術，基于現有的網絡基礎上確定相應ODN網絡建設目標。可以以樹形ODN網絡架構為主，通過一級或二級分光的方式。FP主干光節點的作用在于將多條配線光纜匯聚到光交接設施上（如網機房、光交接箱等）；DP配線光節點的作用在于調配和收斂纖芯；AP用戶光節點的作用在于將重要的基站業務接入。
3.1.2建設流程
①進行ODT區域分區，即將劃分區域內的家庭客戶、政企客戶和基站客戶的現狀資料收集，然后預測出各種用戶在期末能達到的網絡應用數據，并對不同區域內的道路、河流和鐵路等進行區域網絡劃分；
②OLT節點規劃，了解已規劃化完區域內的機房情況，然后選擇最適合的機房作為OLT節點；
③主干光節點及光纜規劃，先根據綜合業務區的用戶分布情況及路由情況，設置相應的主干光節點，然后再根據節點的位置、管道路由等確定主干光纜的物理路由；
④用戶光節點規劃，基于以上步驟，對每一個用戶都建立相應的光節點，并配置相應的光纜，以實現用戶之間的相互聯系。
3.2優化工程項目管理模式
3.2.1提高對ODN等全業務網絡建設的重視度
①移動運營商領導應該提高對ODN等網絡建設的重視度，并將關于ODN網絡建設的考核指標修正并完善；
②完善與ODN網絡建設相關的生產能力考核指標；
③建立健全專業化、系統化的項目管理體系，以實現對ODN等全業務網絡的高效建設與正常運維；
④要加強全業務中心與移動通信網絡建設的聯系，以促進全業務工程項目管理與網絡建設的協調性及統一性。
3.2.2做好前期的ODN項目建設及管理評估工作
①要對ODN網絡建設項目進行全面梳理，并進行系統性評估和驗收，以保證全業務工程項目管理的有效性，促進移動運營商發展；
②在梳理完成的基礎上，根據移動運營商的總體ODN規劃目標及相關建設流程，將不能完成的規劃目標向后推進延續1個年份，即當年不能完成的全業務工程項目建設目標，可以推導第二年完成，但第二年實現規劃目標時一定要根據第二年的實際情況對規劃目標及相應的建流程進行合理化調整；
③后續ODN規劃與建設中，一定要遵守為用戶提供最佳網絡通訊服務原則，實現網絡資源建設綜合效益。
3.2.3做好管道資源的梳理工作
①要定期對ODN項目可研階段的斷頭管道和斷點管道進行全面梳理；
②要在每一個管理階段都進行目標確定，并將斷頭斷點的管道運用到ODN網絡建設中，以降低管道資源的浪費；
③提高網絡的厚薄覆蓋率，要根據用戶類型及其分布特點，將網絡以厚覆蓋、薄覆蓋兩種方式進行覆蓋。
4結語
綜上所述，通過上文的實例分析了解到，移動運營商全業務工程項目管理目前還存在移動通信網絡規劃偏離固網建設思路與指導原則、網絡規劃缺乏大局觀念、光交箱施工單位與光纜施工單位溝通不暢等問題，所以要從ODN網絡建設目標及流程和工程項目管理模式等方面優化移動運營商全業務工程項目管理模式。
參考文獻
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商業項目策劃范文3
在這里我們不去探討商業地產策劃案的大綱格式和寫作風格，而是分析一份成功商業地產策劃案的核心應該是怎樣的呢？什么樣的策劃案可以順利通過商業地產開發商的審核？
首先，要規范、簡潔、易懂。
大多數策劃公司往往認為一本厚厚的案子更有說服力，更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實力。的確，一份厚厚的文字是很有氣勢的，并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯綜復雜的分析和論證弄的頭暈眼花，不知所云，說白了就是仍然不知道怎么辦。
其實造成這種現象正好說明了策劃公司自己在面對項目時，心中并沒有良好、成熟的方案，不敢輕易下結論。就象民間老中醫一樣，開一大堆子的藥方，治好了是自己的功勞，治死了，那是說明你沒有把握好，與本策劃公司無關。
我們承認面對SHOPPINGMALL這個龐然大物，要涉及的內容、方面非常多，幾頁紙肯定是說不清楚的，但是，即便無法削減策劃案的物理厚度，卻應該可以看到清晰的思路、分明的條理，準確知道現在應該做什么，未來應該做什么，該如何精確實行（實現）。
其次，有較強的可操作性。
開發商花錢請策劃公司，是希望能夠獲得解決實際問題的指導性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經論典的內容。開發商需要的是有較強的操作性、解決問題的辦法或者指明發展方向的內容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內容和無關痛癢的分析，究竟怎樣執行，仍然不明所以。因此，策劃公司在作商業地產案子之初，就要分析開發商究竟最關心的是什么，并明確解決方法，確定以后，要把它做透、做深，可執行性要強，便于開發商在實際運用中的操作。
再次，策劃公司一定要真正懂得商業地產的運營、操作。
現在大多數從事商業地產的策劃公司并沒有本方面的專業人才，多是從住宅、寫字樓方面轉來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統地產方面可能經驗豐富，況且住宅、寫字樓在中國10年了，他們可以去借鑒。但是面對商業地產呢？難道去借鑒超市、百貨大樓的運營可操作模式嗎？再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎？所以策劃公司必須要有一批從商業地產策劃實踐中磨練出來，或者實實在在操作過這類項目的精英，他們要對商業地產的操作流程了如指掌，懂得商業地產如何規劃、怎樣運營、以及解決企業發展過程中的危機應對策略等問題。
最后，以實際調查數據為基礎，不可閉門造車。
商業項目策劃范文4
只所以存在這樣一個的問題，主要源于業界對房地產策劃的誤解。時常聽說，“你現在房子賣不動，不如找個公司策劃策劃”?，F在仍有不少房地產公司在樓盤啟動后才開始找策劃公司，有的公司甚至在開盤前才找策劃公司，這真讓人擔心。
如果一個樓盤出現了死局，即使再高明的策劃者，也無能為力。死馬能當活馬醫嗎？
想筑巢，策劃先行。一個房地產項目，在上馬之前。必須要進行可行性分析與研究，國家的宏觀經濟形勢怎樣？整個房地產市場如何？項目所在區域的市場如何？項目地塊建什么類型的物業？如何進行功能定位與市場定位？區域性的競爭對手有哪些？項目的成本即預期的利潤如何？該項目如何進行市場推廣等等，這些問題如果搞不清楚，就稀里糊涂地上馬，恐怕沒什么好結果。
我接觸過一個項目，這個項目是縣級商業地產項目，總建筑面積3萬多平方米，規模不算大。在上這個項目之前，根本沒有做過市場調研，當我接觸這個項目時，房子已建到兩層（原規劃是三層商城鋪面），廣告做了不少，但銷售就是上不去。據我了解，這個項目在上馬時，與之一街之隔的一個步行街項目已經封頂。而這個縣城只不過10萬人口，商業承載能力很差，商業鋪面的經營者利潤普遍偏低，同區位的商業鋪面的年租金也低的驚人。當我把這種情況告訴項目負責人時，他說：要知如此，真不該上這個項目。當我們在啟動一個項目時，嚴謹而周密的市場調查是不可或缺的，而市場調查則是房地是策劃的基礎。
所以說，沒有策劃，就沒有成功的房地產。有人說，只要我老老實實地蓋房子，精心“筑巢”，不怕引不來鳳， 這句話確實有道理，其實并不完全是這樣，可以說房地產策劃貫穿于整個房地產運作的全過程。一個房地產項目沒有精心構筑的過硬的工程質量和完善的配套設施，不能算作好項目，但好項目沒有成功的市場推廣往往也不容易成功?！爸病毙枰邉?，“引鳳”同樣需要策劃。二者都必須給予高度重視。在這方面我覺得要做好以下幾點：
一是我們所筑之巢要對鳳有吸引力。即巢的內在素質反映了鳳的需求，比如，堅固（優良的工程質量）、安全（完善的技保體系及物業管理）、舒適（優美的環境）、方便（區位優勢）等等。
二是定位準確的市場推廣。你要把你的樓盤信息以最低的成本和最有效的說服力傳遞給目標客戶，讓他們愿意購買。
商業項目策劃范文5
為推動成都市加快建設全面體現新發展理念的城市，助力塑造“三城三都”城市品牌，將大熊貓的生態、文化價值和成都美麗宜居公園城市建設有機結合，按照市委、市政府對熊貓主題樂園項目的要求，XX集團高度重視，就項目規劃、合作模式等前期事宜積極與市林業和園林局、成都XXX集團等相關各方溝通協調，爭取將XXX與“XX之都”總體規劃相融合，取得初步進展?，F將有關情況匯報如下。
一、項目基本情況
（一）項目范圍
項目選址東至XX路，南至XX路，西至XX項目，北至保利XX公園，面積約XX畝，其中XXX基地建成區約1000畝，XX集團已取得土地XX畝（其中46畝已納入XXX基地建成區），商業用地XX畝，農業與景觀綠地XX畝（其中XX區XX畝），道路與基礎設施等其他用地約XX畝，另有XX畝住宅用地屬于XX區所有。
（二）與XXXX基地的關系
1.空間關系
項目核心區（273畝地塊），容積率0.4，距XX基地太陽產房約500米，距月亮產房約700米，同時與現有基地相鄰用地均為生態綠地，可作為XXX項目與XXX基地之間的生態緩沖帶，確保不對熊貓繁育生存環境產生不利影響。
2.價值關系
XX項目特色為時尚熊貓、旅游熊貓、文創熊貓，以文化為靈魂，以旅游為市場，努力打造熊貓文化創意高地，與XX基地在配套功能上形成互補，相輔相成，滿足游客的更多需求，同時也增加項目自身造血功能。
（三）項目產業控制
XX集團對熊貓星球項目范圍內及其周邊產業規劃導向進行了初步梳理，根據區域內資源特點，以規劃為引領，對項目范圍內產業業態、建筑風貌、建筑體量等進行了明確，真正把熊貓星球項目建設成為大熊貓生態文化的體驗地、目的地。
二、工作推進情況
在市委、市政府和相關部門的關心支持下，XX集團作為項目投資和運營主體，積極推進項目落地相關工作。
（一）積極參與項目總體策劃及概念性規劃國際咨詢工作，待新一輪規劃與城市設計確定后，統籌推進項目策劃、規劃工作。
（二）協同XX商業策劃團隊、XX工作室以及法國XXX，從城市設計角度、產業融入角度、大熊貓品牌的識別和體驗角度出發，開展XX項目商業策劃工作，使項目更符合國際化標準，為成都市建設世界文化名城奠定堅實基礎。
（三）積極統籌整合XX公司及XXX資源，圍繞XX項目的創意策劃、規劃設計、產業整合、資源導入、項目運營等環節，專題研究項目定位、公司組建、投融資模式等工作，盡快在重資產投資層面引入XX公司等戰略投資者共同開發建設，就共同出資設立輕資產運營公司方面與XX公司抓緊協商。
（四）以科研文化為靈魂，以生態綠化為支撐，以控制保護為保障，圍繞XXXX博物館，堅持以市場為導向，在確保大熊貓基地科研繁育不受影響的前提下，研究項目商業運營模式，以涵蓋生態、文化、旅游、時尚、科研、康養功能的文化旅游精品與XX基地形成功能互補，滿足XX基地周邊市場需求。
三、存在的問題
（一）XX項目核心內容為XX博物館，在該博物館周邊已有兩個擬建博物館，一是XXX以文化教育為主線、科普服務為主體、地學展陳為特色的成都自然博物館；二是XXX擬改擴建的以科研繁育、科普教育為主題的博物館。這兩個即將實施的博物館與XXX博物館在內容和主題上可能會部分重疊，將對XXXX博物館在主題創新方面提出更高要求。
（二）您實地調研XX時，提出XX基地周邊要更好地保護好生態本底，具體范圍需在XXX項目總體策劃及概念性規劃中確定，XXX項目用地的具體定位和空間布局尚待進一步明確。
四、下一步工作打算
商業項目策劃范文6
關鍵詞： 建筑策劃； 高校土地；強度；策劃定位
Abstract: In this paper, Shandong Jianzhu University peaceful district's land functions replacement and redevelopment for example, considering the interests of all parties Game, traditional architects, planners rely on experience and standardize the different indicators of controlling detailed planning of land development,trying to maximize the use of technology and ideas of architectural planning to expand the strength and function to determine land development, win-win situation for the city government, universities, developers, and ultimately the overall interests of the city.
Key words: architectural planning; university land; strength; planning positioning
中圖分類號： 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
1概念釋義
莊惟敏教授將建筑策劃定義為“建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現代科技相結合，為詳細規劃立項之后的建筑設計提供科學而符合邏輯的設計依據?！?/p>
嚴格的說，我國的建筑過程中沒有完整而正確的建筑策劃。通常人們認為的建筑策劃是項目委托方提給建筑師們的設計任務書或是建筑師們提給項目委托方的策劃性設計，其實這并不是真正的建筑策劃。
2現狀調研
1區位概況
山東建筑大學和平校區地處濟南市歷下區，城市中心區邊緣，南臨和平路，北靠解放路，西接歷山路，總用地26公頃?；貣|部的山大路商務科技中心區，區內商業網點密集，個體私營經濟發展迅速。基地南部為文東科教區，高校林立,東部遙望中央商務區，周邊居住區比較集中，生活服務設施比較完善。
2體規劃要求
土地使用性質：以居住為主，同時兼有部分商業、文化娛樂、行政辦公。
商業：該基地位于老城商業主中心的邊緣外側，受老城商業主中心的輻射。
文化娛樂：根據總體規劃，歷下區圖書館將在該基地附近建設。
3制性詳細規劃對基地要求
根據《濟南市山大路片區控制性規劃》，山大路片區商業開發的具有顯著的優勢區位和潛力：
濟南市和山東省行政中心向東部遷移，必然帶動城市發展重心東移；濟南市已確定發展總部經濟的設想，本片區內沿二環路西側的用地極具商務開發的潛力；部分遷出高校原校區沿街用地會進行商業開發，規模不容忽視。該地區商品住宅房價水平較高，區位優越，在今后仍然是濟南市商品住宅開發的熱點地段。
4基地周邊設施分析
基地位于濟南市文東高教區核心區域，周邊有山東鐵道職業技術學院、山東醫科大學、山東師范大學等12所大學。另外，基地周邊還有若干?？萍夹g學校及培訓學校。
基地位于老城邊緣地區，周邊商業設施齊全，商業氛圍濃厚。周邊文娛設施分布眾多，高校內的綠地，廣場，體育設施等，也可作為城市共享文設施。
基地周邊醫院分布廣泛，且都為大型綜合醫院，醫療設施完善。但是幾所小學基本達到飽和狀態。由于基地位于濟南市中心，交通相對比較便利，公共交通尤為便利。但存在交通擁擠、缺少南北向交通聯系、缺少公共停車場等問題。
3居民意愿調查分析
本次調查共發放問卷100份，回收95份，以下是根據問卷得出的結論：
近半數居民對周邊綠化環境不滿意，希望擴大綠化面積。半數以上居民平時鍛煉都是利用高校內的場地，該區域公共活動空間的嚴重缺失，高校在周邊區域中承擔的部分休閑公共場所的功能。
周邊公共服務設施可基本滿足居民日常需求。居民希望增加商業和文化娛樂設施略多。
半數以上居民認為建工學院的拆遷對他們的生活有影響，但影響不大。
建工學院拆遷后的再開發的類型，周邊居民認為適宜開發成商業娛樂用地的占到三成，其余多認為適宜開發成居住和商務辦公用地，還有部分居民建議開發成教育或體育用地。
4周邊房地產研究
1基本概況
基地以北：商住，居住為主。該地塊商業以沿街商業為主，多分布與解放路沿線，形式較分散。
基地以南：商業，文化為主。該地段集中分布了較多的高校用地和商業設施用地，醫療服務設施為經十路以南的千佛山醫院。
基地以東：居住區為主。該地段主要是居住區。無醫療服務設施。
基地以西：商業服務區，商業較為集中，是濟南市重要的商業服務中心。醫療服務設施為泉城路附近的歷下區醫院。
2分析評價
住宅開發大量減少：
目前，以泉城路、泉城廣場周邊區域為核心的城市中心區，在開發項目95%以上是寫字樓和商鋪項目，新規劃的項目中也有90%以上是商業地產為主的項目。
濟南市的中心區域，尤其是泉城路和泉城廣場周邊，不僅是濟南的政經濟文化中心，而且還是商業中心，發達的交通條件和配套設施，決定了其房地產價格無可厚非的優越。
5策劃定位
1設計思路
和其他大中城市相對比，濟南市一樣有植物園，體育中心，廣場等。濟南作為全國副省級城市和特大城市，也想有自己的步行商業街——泉城路。但因為泉城路有著特殊的區位，無法解決的城市交通問題,最終沒有成為專用步行商業街。
2在基地內開發建設專用步行商業街對城市的收益
城市交通
在基地內開發建設一條平民化的專用步行商業街，在步行街外兩側另劈平行的交通道路。沿商業街北側可做一條城市支路，也可解決因為山師附小上下學高峰時段的和平路壓力。
城市經濟收益
濟南具用豐富的旅游資源，但景點間缺乏有機的聯系，濟南成為了旅游“中轉站”?；匚挥诖竺?、暴突泉和千佛山懷抱中，在這里做一條專用步行商業街，可使三大景點有機的聯系起來。
3策劃定位
按交通控制定位為專用步行街，完全禁止車輛通行，只供步行者使用，同時考慮應急的消防、急救、疏散等通道要求。在商業街的中部提供一個休息環境，由小賣亭、樹木、草坪、噴泉雕塑和休息椅等小品組成，豐富了步行商業街的內容和景觀環境。
6效益分析
