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房地產管理工作經驗總結范文1
【關鍵詞】房地產；成本；措施
0 前言
隨著國家對房地產行業新一輪調控的實施，房地產市場的競爭日益激烈，房地產開發企業要想進一步擴大利潤空間，提升企業的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關鍵因素。成本管理是企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
1 房地產企業項目工程成本管理
隨著我國房地產市場逐步走向成熟，為達到企業利潤最大化，房地產企業需高度重視項目成本控制，改變粗放式開發模式，向集約式開發模式轉型。項目成本控制貫穿于項目開發全過程，開發企業要做到全過程成本控制，就要在項目投資決策、施工建設、結算評審等各個階段，采取適時和全過程的控制措施。
1.1 房地產成本管理
傳統的成本管理片面的強調節約，主要從降低成本乃至力求避免某些費用的發生入手，強調節約和節省，其目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念?，F代成本管理更注重從戰略高度，從市場全局，競爭對手等角度進行指揮和協調，房地產開發中的成本管理是對開發項目所進行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。
1.2 房地產開發項目成本管理目的
充分調動企業全體員工的積極性，在保證產品質量的前提下，對房地產開發項目的各個階段進行科學合理的成本管理，從成本入手來降低房價并保證企業利潤，增加企業在市場中的競爭優勢。
1.3 房地產開發項目階段構成
房地產開發項目的階段構成有：決策階段、設計階段、發包階段、施工階段、竣工結算階段。
2 房地產企業成本控制
房地產企業成本控制內容一般地，房地產企業成本控制內容包括的比較多。在這個內容里筆者認為，首先要明確房地產企業成本控制的種類和內容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發成本。這是房地產企業無法逃避的事實。項目開發離不開土地的開發，這里主要是指房地產開發企業開發土地時所發生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。第二類是房屋開發成本。這里是指房地產企業開發各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發生的各項費用支出。第三類就是配套設施的開發成本。這是指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經過多年實踐，逐步總結出了以上成本控制的主要內容。了解了這些內容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。其次是前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。再次是基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、排洪及道路等基礎設施費用。第四是配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。第五是開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用。
3 建立科學的目標成本控制管理
房地產項目產品成本組成是企業建立成本管理的基礎，工程項目成本管理是項目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標和各不相同的工作內容。制度的建立和完善是房地產開發企業進行成本管理的依據和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環節成本控制在一定范圍內，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預警。同時，全過程目標成本應根據實際情況進行相應變動，當動態成本與目標成本不一致時，應根據實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發揮意義，防止目標成本發生失控現象。
對目標成本確定這一環節，首先應關注成本水平決策的管理程序及決策過程的規范性。在約定的操作流程中內控制度是否健全，是否存在著有效執行的監督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環節的審計要點。在實際運營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產開發項目本身具有不可重復這一特殊性，即產品的單件性、地理位置的唯一性、結構設計的復雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經驗總結顯示，初步設計階段，影響項目成本的可能性為75%～95%；技術設計階段影響項目投資的可能性為35%～75%；施工圖設計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標成本的關鍵就在于設計，要想有效的控制目標成本就應把工作重點轉移到建設前期，尤其是抓住設計這個關鍵階段。因此在項目運作之初加入項目組，參與設計單位的招投標，了解并掌握開發商與設計單位所確定的項目定位成本。確保初步設計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預算不超過初步設計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設計方案選擇和進行初步設計為依據。
技術設計和施工圖設計是否以設計預算為依據；目標成本的相應項目是否以施工圖預算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據，加以判斷相關本確定的合理性。通過合理的預測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，這也是目標成本確定審計的關鍵所在。在設計方案上，明確要求設計單位應遵循限額設計原則，優化設計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術先進，經濟合理的優化設計方案，切實抓住設計這一關鍵環節。另外，審計人員應廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場，實地詢價，充分利用以往工作經驗所形成的成本信息庫；涉及工程定額的成本確定，應重點審計其定額套用的合理性；對項目的管理費、勘測費等相關費率的確定，均應依照國家計委規定的相關收費標準執行。經過上述各個環節的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預防性和建設性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目成本確定的合理性和客觀性。
4 結束語
總之，房地產企業不僅要重視項目的成本控制，在實際操作上也要有所改變，要堅持培養成本控制人員的專業性，領導也要明確成本控制的目標，把成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上。加強成本控制的思想建設，明確目標，減少一些不切實際的工作，從而使企業在激烈的市場競爭中占有一席之地。
【參考文獻】
[1]夏冬艷.試論房地產開發企業的成本控制[J].現代商業，2011.18.
房地產管理工作經驗總結范文2
關鍵詞：工程項目；效益審計
近年來，隨著建筑業，特別是房地產行業的發展，建筑工程項目方面的資金越來越大。為加強項目工程管理，提高投資資金的安全和使用效率，很多企業都對工程造價進行了全過程審計，由原事后審計改為全過程跟蹤審計。
一、建筑工程全過程跟蹤審計的主要做法
在開展全過程跟蹤審計過程中，積極探索全過程跟蹤審計新的模式，不斷創新工作思路，注重新方法、新技術的運用，對全過程跟蹤審計進行全過程的管理。對審計過程中發現的問題，審計人員和施工單位充分溝通，確保全過程跟蹤審計工作質量和效果。
（一）統一思想，提高對全過程跟蹤審計重要性認識。思想是行動的指南，只有思想統一了，步調才能一致，全過程跟蹤審計工作才有成效。在開展全過程跟蹤審計工作前期，集團公司召集全體內審人員對全過程跟蹤審計項目進行討論，統一全過程跟蹤審計工作指導思想，充分認識全過程跟蹤審計工作對集團公司及子公司改善項目投資管理、保證國有資產保值增值的重要性；確定全過程跟蹤審計工作的對象、范圍、重點和難點，全過程跟蹤審計工作方法和時間要求；對全過程跟蹤審計工作方案進行認真學習和討論，加深對全過程跟蹤審計工作方案的理解；在思想上為全過程跟蹤審計順利進行打好基礎。
（二）精心組織，擬定全過程跟蹤審計工作方案。重視全過程跟蹤審計的前期準備工作。在組織內審人員對全過程跟蹤審計工作重要性討論過程中，發揮全體內審人員的積極性和創造性。內審人員從不同的角度，各抒己見，對全過程跟蹤審計提出意見和建議。在綜合討論意見的基礎上逐步形成全過程跟蹤審計工作方案，經集團公司審計監督委員會討論通過并經主要領導批準后執行。全過程跟蹤審計工作方案是全過程跟蹤審計工作規范性文件，方案明確審計范圍與對象，審計方法，審計中介機構選擇辦法，審計費用結算及支付方式，組織、協調和監督。全過程跟蹤審計工作按實施方案進行，配合審計工作；審計人員按方案開展工作，有的放矢，確保全過程跟蹤審計質量。
（三）精選中介，提高審計工作執行力。根據審計工作方案，委托招標機構對工程跟蹤、決算審計進行公開招標。招標文件經招標機構、審計部共同修改，確認后對外公開。
（四）關注過程，確保全過程跟蹤審計質量。全過程跟蹤審計的關鍵是審計人員參與項目全過程。從購進土地開始，審計人員參與項目立項論證、圖紙設計、施工和設備招投標過程，參加有關業務會議，發表自己的專業意見。特別是在施工階段，要求中介機構委派具有相應資質和從業經驗的審計人員駐點工程現場；根據工程進展情況及時更換具有相應資質的審計人員；審計部每月定期派人深入審計現場，檢查現場審計情況；審計人員每月向法規審計部書面報告審計情況。檢查結果和書面報告等作為對中介機構審計費用支付依據之一，并作為要求更換審計人員和中介審計機構的依據。加強審計組織、協調和監督，保證審計質量，控制審計風險，確保編制審計報告質量。
（五）溝通協調，確保全過程跟蹤審計順利進行。在全過程跟蹤審計過程中，審計人員協調一致，交流各自的工作經驗和體會，相互學習，取長補短；遇到不能解決的問題及時向領導匯報，請求解決；及時傳遞相關信息，請業務部門人員參加審計會議，共同分析審計過程中存在的問題和原因，提出具體可行的整改建議。項目審核結束后，要求施工單位或業務單位核對人員及時在審計定案表上簽字確認，審計人員及時報送審計報告，結束項目審計工作。
二、建筑工程項目中全過程審計的重要內容
1、工程收入確認的審計
根據建設合同會計準則的規定，如果建設合同的結果能夠可靠地計算，應根據完工百分比法確認合同收入和成本。目前建筑企業工程項目由于受客觀條件和管理水平的限制，不能完全按照建設合同會計準則的要求計算收入，具體表現在：
（1）確認的工程完工程度可靠性較低，在施工管理過程中工程項目管理者為了完成利潤目標、承包指標、更充分地得到實惠和利益等目的，可能操縱收益多計收入；有的為了以長遠打算，將當期完成的工作量隱瞞不報留在下期再報，造成人為的少計收入，或待工程決算以后再沖回或再計收入，
（2）建設單位或業住按形象進度審定的工程量不及時和不準確（僅作為支付工程款的參考依據）。
（3）與建設單位或業主工程決算審定嚴重滯后。實際工作中通常是由工程項目的工程預算員編制工程形象進度預算確認收入并結轉成本。
2、工程成本確認的審計。
建筑施工企業在工程施工過程中的成本管理工作是企業生存和發展的基礎和核心，在施工過程中搞好成本控制，達到降低消耗增加效益的目的，是工程項目經濟活動特別重要的環節，對施工過程中成本審計主要通過對人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費等構成成本的各要素審查，找出薄弱環節，提出對策和建議。
3、安全、質量、工期的審查，審查施工進度是否按計劃進行，是否拖延工期，拖延的原因是什么，是否辦理了工期延期簽證，是否存在只抓進度而放松工程施工安全和質量管理，有無違規操作而導致安全質量事故的發生造成經濟損失。
三、開展全過程跟蹤審計工作的幾點經驗總結
1、領導重視是做好全過程跟蹤審計工作的前提。全過程跟蹤審計工作得到領導的高度重視，主要領導親自審批審計工作方案，并明確紀律，提出具體要求，及時協調解決審計過程中發現的問題。領導對全過程跟蹤審計工作的重視，是審計工作順利進行的保證。
2、取得全過程跟蹤審計工作支持是堅持依法審計、客觀公正的原則。全過程跟蹤審計的依據是相關法規、招投標文件、合同協議、工程聯系單等。在全過程跟蹤審計工作中，堅持“一個標準”、“一把尺子”、“一個態度”，對事不對人，沒有親疏之分，頂住各種壓力和阻力，就能得到領導和施工單位的理解、支持和信任。
