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合作建房范文1
甲方：_______________________
地址：_______________________
電話：____________傳真：_____
授權代表：________職務：_____
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話：____________傳真：_____
授權代表：________職務：_____
第一條 前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于_____________、編號為_____的地塊的土地使用權，該地塊的規劃用途為________、容積率為___、計劃建筑面積為___平方米、土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為______;
2.乙方是經主管部門批準獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業;
甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金
建房資金預計為人民幣__________元(大寫______________元)，全部由乙方提供，實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外，包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理，但甲方有義務協助乙方辦理報批手續，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設計、建筑
工程設計和建筑的招標、施工監督由甲方負責，但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可后方可報批并實施。
工程設計的招標工作應在本合同生效后第____天內完成，整個建筑工程應在本合同生效后第天內開工，并在第個月內完成竣工驗收工作。
第六條 產權分成
全部建筑的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產權，乙方擁有____棟____房屋的產權。
乙方應在工程竣工驗收合格后_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作，甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證，乙方應按主管部門的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤，當拖延時間在____個月以內時，乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時，乙方有權解除合同，并有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商，協商不成，應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批準后生效。
甲方：________________________乙方：________________________
授權代表(簽字)：____________授權代表(簽字)：____________
合作建房范文2
地址： 電話：
乙方(職工) 電話：
職務/職稱：身份證號碼：
根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》和《關于加強我省集資合作建房管理的暫行辦法》，為明確集資合作建房單位和職工雙方的權利和義務，特簽訂本協議，供雙方共同遵守。
第一條 為解決職工的住房問題，根據乙方申請，甲方同意乙方參加集資合作建房。該套住房位于 市 路 街(院) 巷 號 棟 層 號，戶型為 房 廳，住宅總建筑面積 ㎡m²， 住宅戶內建筑面積 m²(其中享受面積 m²，超標面積 m²)，公用面積 m²。
裝修情況：
第二條 經省、市房改辦核定，該套住房建設成本總造價為 元，乙方集資額為 拾 萬、 仟 佰 拾元(￥ 元)。其中：每平方米建筑面積 元;乙方控制面積出資額為 元;超標準面積在20m²以內 m²按房改市場價 元/m²計 元，20m²以上 m²按房改市場價加價30%計 元，共計 元;公用部分出資額為 元。甲方資助額為 拾 萬 仟 佰 拾 元(￥ 元)乙方控制面積出資額占建筑安裝成本的比重為 %;乙方擁有該套住房 %的產權，甲方擁有該套住房 %的產權。
第三條 甲方負責向房產管理部門辦理房屋產權登記手續，為乙方領取集資建房《房屋所有權證》。辦理產權登記手續所需繳納的費用，由甲乙雙方按規定各自承擔。
第四條 住房保修期為竣工驗收之日起十二個月內，如因乙方人為損壞房屋，維修費由乙方自行負責，保修期后乙方住宅戶內建筑面積范圍內所發生的養護維修費用，一律由乙方自理。房屋公共部位及公用設施的正常養護由用戶共同分攤;自房屋竣工交付使用之日起十二個月內如經技術鑒定確認是非人為因素損壞的，由建房單位負責修復。
第五條 乙方參加集資合作興建的住房，除本協議中有限制上市交易的約定以及法律、法規規定不得上市交易的情形外，在取得房屋所有權證后可依法上市交易。乙方按建筑安裝成本全額集資擁有全部產權的，可依法進行房屋買賣、產權交換和租賃。擁有部分產權的，經甲方書面同意，可依法進行房屋買賣和租賃;按現行房改政策規定補足建筑安裝成本費取得全部產權后，也可依法進行房屋產權交換。
乙方參加集資合作興建的住房上市交易后，乙方不得再按房改政策購買公有住房和經濟適用住房或享受政府其他住房資助。
第六條 住房產權年限與土地使用年限相等，屆滿時按政府有關規定辦理。
第七條 其他約定事項：
l、
2、
3、
4、
第八條 本協議未盡事宜按政府房改有關政策處理。
第九條 本協議經甲乙雙方簽章后生效。
第十條 本協議一式四份，甲乙雙方各執一份，房改辦、房產管理部門各執一份。
甲方： 法人代表： 經辦人：
合作建房范文3
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，詩人杜甫的名句讓眾“房奴”唏噓已久。在商品房價居高不下且日益見漲的現實中，住房已經成為壓在都市人身上的一座極重的大山。
自2003年12月北京市民于凌罡通過網絡發起倡議以來，個人合作建房的星星之火蔓延至北京、上海、深圳、溫州、鄭州、南昌、沈陽等大中城市,各地個人合作建房的方案紛紛出爐，成為商品房和經濟適用房之外的另一種住房模式的探索。只是探索之路布滿荊棘，至今還未有個人合作建房全程操作成功的案例。
2007年10月下旬，鄭州市中基房地產開發有限公司(以下簡稱中基地產)成功與某銀行簽訂資金托管委托協議。中基地產是鄭州首家個人合作建房公司，邁開了個人合作建房實質性操作的第一步。此舉引發媒體和網民的關注，一度漸趨平靜的合作建房的爭論，再度風生水起。
“我們的目標就是為廣大‘鄭漂族’提供適合居住、價格低廉的住房”。中基地產法人代表魏仁昌告訴《新世紀周刊》。
“鄭漂”發起成立公司
10月14日，在鄭州前兩波個人合作建房的嘗試宣告失敗后，擁有1DO萬元注冊資金的中基地產掛牌成立，公司位于鄭州花園路一棟寫字樓內。租來的辦公間里，僅有兩張桌子、一臺電腦。市工商局頒發的營業執照上標明中基地產的經營范圍：房地產開發及經營、房地產咨詢及策劃。
“房東聽說我們是搞個人合作建房的，把房租降了不少?！敝谢禺a總經理、發起人王華說。
27歲的王華是河南滑縣人，在鄭州已經工作5年了。眼看著鄭州的房價不斷上漲，王華的心一直在往下沉：每月2000元左右的工資，結余有限。沒有房子，王華總覺得無法張口和女朋友說結婚的事。
2006年，王華曾經參與過鄭州幾位市民發起的個人合作建房倡議，但是后來感覺操作者的思路和運作模式不夠成熟，中途退出了。但他對這種嶄新的模式及其誘人的房價產生濃厚的興趣。今年年初，當他得知溫州有人成功獲取個人合作建房的所需用地后，希望再次被點燃。
王華隨即約請在鄭州工作的幾個滑縣老鄉商討此事。5月份，他們召開了第一次可行性論證會，就有關事項進行溝通。9月，他們邀請溫州合作建房發起人、2006年中國地產十大新聞人物趙智強參與籌劃，宣布溫州鄭州／卜人合作建房協作聯盟成立暨鄭州個人合作建房網開通。
“中基地產是在溫州鄭州個人合作建房協作聯盟基礎上成立的。以往合作建房失敗的一個關鍵因素就是沒有一個合法操作的平臺。不成立公司取得法人資格，連和銀行簽托管協議都不好操作?！蓖跞A說。
中基地產現有6位股東，全部是在鄭州工作多年卻沒有住房的“鄭漂族”。一方面他們買不起房產商出售的商品房，另一方面，因為戶籍限制等原因他們又沒有資格購買政府提供的相對便宜的經濟適用房。
“我們對房產市場消費人群進行了劃分，房產商針對的是中高檔人群，政府的經濟適用房和廉租房針對少數特定人群，那么這兩個都覆蓋不了的人群怎么辦?中基地產個人合作建房項目針對的就是這部分望房心切的‘夾心層’。”魏仁昌說。
該項目總說明書中將參與人資格規定為年滿18周歲且家庭人均居住面積不超過30平方米的中國公民。報名時，每張身份證只能登記一個號碼，期間有市民拿兩張以上的身份證要求替朋友報名的情況，這就產生有人惡意排號、賣號的隱患。
“很難排除有些報名者故意隱瞞實際的情況。除了依靠參與者的自律、自覺外，我們還設立了舉報機制，如果有成員被舉報居住條件寬裕，核實后，該會員的資格將被取消。同時，中基地產還將和房管部門合作，由房產局抽查、審核參與者的實際住房情況。”王華說。
有評論認為，個人合作建房如同自己種白菜自己用，一個從沒有“種過菜”的人，采用原始的“自給自足”方式而從者眾，原因只有一個：市面上的“白菜”太貴了。
借鑒溫州合作建房模式
中基地產的運作方式主要拷貝“溫州模式”，結合鄭州的實際運作情況進行了流程改造：先成立公司作為建房主體接受市民報名，再指定銀行設立賬戶并簽訂資金托管協議、委托有資質的房地產公司拍地建房，然后支付房地產公司委托費用、按約定分配房源。
10月27日，中基地產正式接受參與者報名，并收取300元報名資格的確認費用。魏仁昌表示，這些錢將全部用于拿地的運作，包括獲取地塊信息、實地查看地塊、對有意向的地塊進行公關、繳納相關稅費、支付工作人員的薪資等。
11月1號，中基地產通過網站和短信宣布，取消300元報名費，只收取10元資料費。
王華坦承，初期收取300元，是希望報名者慎重對待自己的選擇，在享有權利的同時也承擔相應的義務，這也是溫州的操作方式。但很多參與者對此有懷疑，甚至有人認為中基地產借機圈錢。
“如果繼續下去，個人合作建房將陷入信任危機，中基地產不能讓已步入正軌的合作建房走下坡路。”魏仁昌說。
外界質疑的另一個問題集中在：中基地產沒有取得地塊怎么能吸引參與者掏錢?而沒有大家的集資又怎么能取得價格不菲的地塊呢?面對先有雞還是先生蛋的難題，中基地產的想法是，如果地塊面積小，總費用不是太高，參與者自己有能力拿到；如果地塊較大，價位較高，他們將考慮吸引溫州資金的支持。
“資金愿意投資的前提是要求有回報。我們可以將項目建成后的商鋪使用權出售給溫州方，價格當然會比正常的市場價低很多。如果地段好的話，商鋪應該會很搶手，這樣我們的籌資渠道會很多，不一定非要使用溫州資金?！蔽喝什龑ξY金信心十足。
參與者和外界普遍關注資金安全問題。中基地產和銀行簽訂的資金托管協議規定：參與者在發起人指定的日期內，將購地分攤資金以自己的名義、自己的存折、自己的密碼存入指定銀行。正式拿地之前，參與者將資金從自己的私人賬戶轉存入合作建房專用賬戶內。若土地競拍不成功，則將資金全額退回參與者。
“合作建房專用賬戶是銀行特設的重點賬戶，該賬戶資金不能提現，只能用于支付合作建房土地保證金等支出。支出時需要發起人和參與者代表都加蓋印簽才能提現。每動一筆錢時，都有銀行的及時語業務短信告知所有參與者，所以每個參與者都可以即時監督資金的使用情況?！蔽喝什f。
進入拿地環節，中基地產計劃委托有資質的房產公司以招拍掛的方式競爭地塊，他們爭取合作的對象是實力不強的中小房產公司。
“事實上輿論夸大了合作建房對房產商的沖擊，兩者針對的消費人群不同，房產商不見得要圍追堵截。而且拿地并非只有招拍掛這一種，我們可以接手因為各種原因未能開工的某塊建設用地，通過正規的程序，辦理土地轉讓手續，這
就像房產過戶一樣?！蔽喝什f。
鄭州房產界一位人士認為合作建房很難沖擊到當地房市。他說，2007年鄭州預計開發900-萬平方米住房，個人合作建房即使成功，建筑面積難超20萬平方米，算入平均房價里，影響微乎其微。
諸多問題需要面對
房地產是一項專業性非常強的領域。個人合作建房除了資金和拿地等關鍵性工作，尚有諸多問題需要面對，比如房屋建設過程中的各種政策和技術細節及管理期間的枝節等等，成立公司只是搭建了一個平臺，一場前途未卜的攻堅戰才剛剛起始。
中基地產的6位股東來自各個行業。魏仁昌本身就是建筑行業出身，他很熟悉業內的種種操作。王華來自于網絡行業，他創建了“鄭州個人合作建房網”，及時公司通告，收集參與者意見，提供地塊和建房信息供大家投票選擇。他們中的三位已經辭掉原來的工作，專門操作合作建房項目。
進入房屋建設環節后，中基地產將公開招標，篩選、委托房產公司負責開發建設，兩者成立項目部，參與者全程予以監督。同時，還將委托獨立的監理機構參與監管，保證工程質量。
“設計戶型和面積采取所有參與者投票的方式決定，少數服從多數。住房建設涉及規劃、土地、房管、勘察、設計、消防、人防、環保等諸多部門，中基地產會逐漸招聘各方面的專業人才，慢慢齊全以保證項目的質量安全?！蔽喝什f。
合作建房項目的總成本包括土地成本、建設成本、國家規定的稅費、管理費四部分。管理費包括兩部分，一部分是中基地產的運作管理費用，按項目投資總額的3％收??；另一部分是委托房產公司的傭金，按項目投資總額的2％收取。
“我們省去了豪華的接待中心成本和廣告推廣費用，建成后商鋪的轉讓或出租收入也可以沖減一部分成本，核算的合作建房房價可以比市場低30％左右?！蔽喝什嬖V《新世紀周刊》。
他還表示，這個項目主要是滿足參與者基本的住房需求，盡量縮小規模，這樣壓力小，好操作。進入拿地程序后，中基地產將低調運作，從公眾視野中消失。
政府態度對合作建房的成敗影響巨大。之前，鄭州市有關方面負責人表示，個人合作建房組織拿地在程序上不存在問題，政府不設置障礙，在如何規避風險方面，政府可出臺措施給予建議和監管。
“從程序上看，個人合作建房和普通房產商開發類似，只是合作者一開始就參與介入，過程透明，擠壓了一部分成本，沒什么問題。關鍵在于管理方面，發起人要負起一管到底的責任，不能因為中途出現問題而遺留下爛攤子。”中國人民大學房地產信息中心執行副主任譚峻說。
“中基地產合作建房項目的意義，在于探索政府福利政策和地產商品化開發以外的解決中低收入家庭基本住房問題的新途徑，是對現有房產市場的有益補充。只要能達到這個目的，并且符合國家規定，操作方式可以很靈活，就像坐車到火車站，可以坐2路車，也可以坐5路，只要到達目的地就行了”。魏仁昌說。
合作建房范文4
關鍵詞:合作建房;稅務處理;房地產
中圖分類號:F810.42 獻標識碼:A 章編號:1003-9031(2009)10-0086-03
一、引言
合作建房是房地產開發中較常采用的開發模式。根據現行稅法規定,合作建房是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,共同投資建房行為。[1]在實際工作中,由于合作條件、合作目的不同,合作建房的方式也不同。通常的方式有兩種:一種是純粹的“以物易物”,一種是出資成立合營企業合作建房。除以上兩種模式方式外,實際工作中還出現一些與稅法規定不完全相同的合作方式,在稅務處理時存在一定的難點。為此,本文在分析稅法規定的合作建房兩種合作方式稅務處理方法的基礎上,對實務中出現的第三種合作建房的稅務處理方法進行探討研究。
二、合作建房第一種合作方式稅務處理方法分析
合作建房第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。[2]這種合作方式是以提供資金方(乙方)為房屋開發建設的主體,提供土地使用權方(甲方)一般不參與房屋的開發建設,只在房屋建設完成后享有一定的分配權。這種合作方式分兩種情況,分別采取不同的稅務處理辦法。
一是甲方將土地使用權轉讓給乙方,但不直接獲得乙方支付的現金,而是獲得乙方開發建設完成后的部分房屋所有權的分配權。在這一合作過程中,甲方通常將土地使用權過戶給乙方,乙方在房屋開發建設完成后按合同約定將部分房屋過戶給甲方作為支付甲方地價款的對價。因此,甲方發生了轉讓土地使用權的行為,乙方發生了銷售不動產的行為,合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅;對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照營業稅實施細則第二十條的規定分別核定雙方各自的營業額。[3]如果甲方將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
二是甲方將土地使用權出租給乙方若干年,但不直接獲得乙方支付的租金,而是讓乙方在該土地上投資建造房屋并在租賃期內使用,待租賃期滿后乙方將土地使用權連同所建的房屋歸還甲方作為支付甲方租金的對價。在這一合作過程中,土地使用權仍屬于甲方,甲方只是發生了出租土地使用權的行為,對其按“服務業――租賃業”征營業稅;乙方則發生了銷售不動產的行為,對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。對雙方分別征稅時,其營業額也按營業稅實施細則第二十條的規定核定。
三、合作建房第二種合作方式稅務處理方法分析
合作建房第二種方式是甲方以土地使用權而乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。[4]這種合作方式與第一種合作方式的根本區別在于房屋開發建設主體的不同,第一種合作方式是以乙方為開發主體,第二種合作方式則以雙方出資設立的合營企業為開發主體,甲乙雙方不直接參與房屋的開發建設工作,而是通過股權關系來控制和影響開發主體的開發建設工作,并最終通過股權關系實現開發建設成果。這種合作方式分三種情況,分別采取不同的稅務處理辦法。
一是合營企業作為獨立法人自主經營,并按獨立會計主體進行會計核算,甲乙雙方按股權關系共擔風險,共享利潤。按照國家稅務總局“以無形資產、不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”的規定,[5]對甲方向合營企業提供的土地使用權不征營業稅;對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅;對雙方按股權關系分得的利潤不征營業稅。
二是合營企業房屋建成后,甲方不是按股權關系享有合營企業的利潤分配,而是采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配或提取固定利潤。這種合作方式則不屬于營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,因此對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅;對合營企業按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業稅。
三是合營企業房屋建成后沒有進行經營,而是直接按甲乙雙方約定的比例將房屋分配給甲乙雙方,這種合作方式也不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,對甲方向合營企業轉讓的土地,按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅,對合營企業分配給甲乙雙方的房屋按“銷售不動產”稅目征收營業稅,其營業額按營業稅實施細則第二十條的規定核定。合營企業的房屋在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動產”征稅。
四、合作建房第三種合作方式稅務處理方法探討
除以上兩種合作建房方式外,筆者在實務工作中發現存在另外一種特殊形式的合作建房方式。
甲公司和乙公司均為房地產開發企業,且都具有房地產開發資質,雙方采取的合作建房方式為:甲公司作為項目報建方提供項目建設用地,并參與項目開發建設及經營管理工作;乙公司提供項目除土地地價之外的全部開發建設資金(包括項目所需的全部建筑、設施設備及安裝資金,項目的勘察、設計、環境、綠化、消防、環保、人防、小區道路等報建及建設費用),并負責項目的開發建設及經營管理工作,乙公司還承擔包括廣告費用、委托銷售費及其他為銷售房屋而支出的費用等全部銷售費用。為準確核算項目利潤,以甲方名義開設甲乙雙方共管的項目結算專戶,用于歸集所有的項目收入和成本費用。房屋建成銷售取得收入時,在足額扣留以甲方為繳費主體的各項稅費(包括營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、土地使用稅、企業所得稅、銷售過程中須交納的政府規費等所有稅費以及政府可能新開征的稅費)后,按雙方約定的比例分配。
在該合作方式中,甲方并沒有將土地使用權轉讓過戶給乙方,也沒有將土地使用權出租給乙方,房屋開發建設的主體也不屬于乙方。同樣,甲乙雙方也沒有出資成立合營企業合作建房,因此該種合作方式與第一種、第二種合作建房方式不完全相同,不能按上述方法進行稅務處理。如何對這一特殊形式的合作建房方式進行稅務處理是筆者在實務工作中遇到的難題?，F結合實際工作中的經驗對該合作方式的稅務處理方法進行分析。
合作開發房屋的報建單位和建設主體是甲方,所有項目收入和成本費用均通過由甲乙雙方共管的甲方賬戶歸集,房屋銷售合同也由甲方與購房人簽訂,所以甲方為合作開發項目的會計主體和納稅主體,承擔營業稅金、土地增值稅及企業所得稅等納稅義務。
1.營業稅、土地增值稅的稅務處理方法分析。甲方沒有轉讓土地使用權,因此無須繳納轉讓土地使用權的營業稅和土地增值稅。合作開發房屋建成銷售時,甲方發生了銷售不動產的行為,對其按“銷售不動產”稅目征營業稅。同時,就其營業額按土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定預繳土地增值稅,待項目全部竣工、辦理結算后再進行土地增值稅清算。[6]因乙方提供的建設資金視同投資,不屬于資金借貸關系,在土地增值稅清算時不得扣除利息費用。
2.企業所得稅的稅務處理方法分析。在合作建房企業所得稅的稅務處理問題上,國家稅務總局做出明確規定:企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,按下列規定進行處理。首先,凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的,企業在首次分配開發產品時,如該項目已經結算計稅成本,其分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額應計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。其次,凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的,應按以下規定進行處理:一是企業應將該項目形成的營業利潤并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。二是投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。[7]
在該合作方式中,甲乙雙方沒有分配開發產品,也沒有分配項目利潤(因為分配基數不扣除產品開發成本和產品開發費用,分配的是稅后凈收入而不是營業利潤),這在形式上不符合稅法規定的情形。筆者認為,在實務中進行稅務處理時,對與現行稅法規定不完全相符的業務形式,必須遵循實質重于形式原則,根據業務的實質選取適當的稅務處理方法。就該合作方式的業務實質來看,雖然甲乙雙方分配的是稅后凈收入而不是營業利潤,但是由于雙方實質上是共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為,因此,企業所得稅可以按照實質性投資收益進行稅務處理。根據國家稅務總局上述規定,先以甲方為企業所得稅納稅人,按照規定繳納企業所得稅。由于乙方投入的建設資金視同投資,甲方不得在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣,乙方從甲方分得的稅后凈收入不視為利息收入,而視同股息、紅利所得不用繳納營業稅。企業所得稅法第二十六條規定:符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入。[8]乙方分回的稅后凈收入屬于分到甲方稅后性質的股息、紅利等權益性投資收益,因此不需要繳納企業所得稅?！?/p>
參考文獻:
[1][2][4]中華人民共和國國家稅務總局.關于印發營業稅問題解答(之一)的通知(國稅函發[1995]156號)[Z].1995.
[3]中華人民共和國財政部,國家稅務總局.中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則[Z].2008.
[5]中華人民共和國財政部,國家稅務總局.關于股權轉讓有關營業稅問題的通知(財稅[2002]191號[Z].2002.
[6]中華人民共和國財政部.中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則[Z].1995.
合作建房范文5
一、概述
二、關于合建契約的法律性質
三、和建房屋原始取得人的確定
四、合作建房產權糾紛的預防
關鍵詞：合作建房 合建契約 產權糾紛 土地使用權的取得
一、概述
合作建房是指當事人以土地使用權作為出資，另一方投入實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據是《城市房地產管理法》第27條，即土地使用權可以作價入股，合作開發經營開發房地產。在實踐中卻因和建房屋產權歸屬問題而產生糾紛。在合作建房關系中，必然會有一方轉讓土地使用權或部分房屋所有權的情況，依我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條，房地產轉讓包括合作建房，合作建房的結果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權原始取得人的確定也很關鍵。合作開發房地產不是一種個人行為，而是一種行為。凡是不具備房地產開發資質證書的，均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為，和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質，那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業，并且已經取得了資質證書，那么，合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在起訴前取得房地產開發資質證書，或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效?！『献鏖_發房地產不是一種個人行為，而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的，均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為，和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質，那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業，并且已經取得了資質證書，那么，合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在起訴前取得房地產開發資質證書，或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
二、關于合建契約的法律性質
合建契約是指當事人之間關于一方提供土地使用權，由另一方出資建設，并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權的協議。這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間，也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。為此，有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態：一是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發產提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。二是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。三是以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商。四是雙方共同組成一個新的房地產開發公司，并以該公司的名義進行開發建設，等所建設房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有，對此沒有產權糾紛，只是股東間利益分配的糾紛，由公司進行調整。
合建契約是一種諾成性的、雙務、有償合同，也就是說，合建契約的成立，不以交付基地或房屋為必要條件；一方須提供土地，他方需完成建筑雙方均互有義務，且互為對價。但其空間屬于哪一類有名合同，在上是有爭議的。我國學者有四種觀點：一是承攬契約。將基地權得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物；把建筑商取得的部分基地權利看作基地權利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當作部分基地權利與部分房屋所有權的交換。三是合伙契約。基地權利人以土地為出資，建筑商以資金與勞務為出資，共同建筑房屋，并分享權益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權利人完成一定工作，土地權利人以轉讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權利作為報酬，而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項。②
對于合建契約的性質不可一概而論，應該具體問題具體。在四種合作建房形式中，第一種是土地使用權人（公民或法人）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，在工程尚未完工之前，各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。土地使用權人與房地產開發商共同出資、共同經營、共享利益，在預售房地產權轉移之前依合伙的規定合建房屋由雙方共有。當只有房地產開發商一方出面經營而土地使用權人僅提供地皮并不參與實際建設時，也不能解釋為“名為合伙實為借貸因為出面經營都為實際出資人，只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。這時可以將土地使用權持作定作人，把房地產開發商當作承攬人，將開發商根據合建契約取得的房地產權益看作是承攬報酬，故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發商的名義進行建設，房屋建成后，開發產依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人，同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商，這時可以認為是土地使用權人將其部分土地使用權與開發商的部分房屋所有權進行交換，故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務的行為，但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品，可以成為互易的客體?；旌掀跫s說是對承攬說的進一步解釋，但既然已經認定是承攬關系，而且將承攬的部分建筑物作為報酬，那么就再沒有必要解釋為買賣契約。
我國《城市房地產管理法》第60條第2款規定：“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”這是為了貫徹房與地的權利主體一致原則。根據我國建設部2001年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條第1款的規定，“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件?！蔽覈冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第3條第3款規定：“本辦法所稱房屋權利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳，若解為房屋的中有人，則須具有本權才能成為受法律保護的占有權。這種本權，在合作建房中，除土地使用權外，還可以是根據合建契約而取得之債權。于是，并非只有土地使用權人才能取得合建房屋的所有權。
三、合建房屋原始取得人的確定
在我國，取得房屋所有權的前提是先取得一定的土地使用權。根據《土地管理法》第53條的規定，建設項目經批準后，建設單位才能申請土地使用權。根據我國《城市規劃法》第30第至第32條的規定，申請建設工程規劃許可證的人應該是土地使用權人。但是，我國的房地產開發公司大多脫胎于行政機關（城市房地產管理部門），于是，在實踐中就出現了建設單位提供土地使用權，而以房地產開發公司的名義進行建設狀況③。我國《城市房地產開發管理暫行辦法》（建設部1995年1月23日以第41號令）對此作了相應的規定。在這種情況下，作為非土地使用權人的房地產開發公司卻可以申請建設工程規劃許可證，據此，他可以申請辦理產權登記。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則?！奔赐恋厥褂脵嗉捌涞厣辖ㄖ锼袡嗟闹黧w必須是同一個人（包括公民和法人）。于是，對非土地使用權人卻能取得地上建筑物所有權這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動產看待。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條第2款的規定，當建筑物作為動產看待時，不受房產和地產權利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權，再轉讓部分房屋所有權給土地權利人以換取部分基地權利，那么就可以將合建契約解釋為互易合同。
合作建房范文6
一、指導思想
以“三個代表”重要思想和*屆三中全會精神為指針，按照省委、市委深入開展“兩風”建設的安排了部署，采取有力措施，進一步加大工作力度，切實解決我局各級領導班子和領導干部以及各部門及其工作人員在“兩風”方面仍存在的問題，進一步提高黨的執政能力，調動各方面的積極性，齊心協力、開拓進取，努力開創黨委辦公室工作的新局面。
二、工作重點內容
按照局黨委的要求，結合我局實際，今年下半年以“五承諾”、“四樹立”、“兩禁止”、“一嚴懲”為重點，進一步把“兩風”建設推向深入。
（一）各級領導班子和領導干部要在黨風廉政建設上履行“五承諾”做廉潔自律的表率。
一是堅決拒收財物。凡是給領導干部送錢、有價證券、貴重物品的，一概拒收，拒收不了的立即上交組織，并記錄在案。
二是堅決抵制跑官要官。凡是向領導干部跑官要官的，不但不給，而且要批評教育。并告訴組織部門，記錄在案，對這樣的人決不重用。
三是決不參與木材經銷活動。領導干部及其家屬決不在當地經銷木材、開辦木材加工點，決不干預和插手木材經銷活動。
四是嚴格要求家屬和身邊工作人員。決不允許他們利用領導干部的影響謀取私利。凡是打著領導干部及其親屬、身邊工作人員名義辦私事、謀取私利的，黨委辦公室要一概拒絕，嚴肅批評，并向上級領導同志報告。
五是帶頭遵紀守法。嚴格執行憲法和法律，嚴格執行黨的紀律，嚴格執行廉潔自律各項規定，嚴格遵守各項規章制度，自學接受監督，決不越權，更不濫用權力。
（二）開展“四樹立”活動，帶動黨委辦公室形象的全面改善
開展以依法行政、廉潔高效為核心的樹公務員良好形象活動。堅持規范行政，把一切行政行為納入法制化、制度化軌道。強化責任意識，大力提高工作效率，全心全意為基層、企業和群眾服務，杜絕不作為現象。銳意改革創新，善于從實際出發，創造性地貫徹執行黨和國家的方針政策，保護調動基層、企業和群眾的積極性。提倡廉潔從政，杜絕行政亂作為現象和行為，保障各類經濟主體和人民群眾的合法權益。
（三）在辦公室干部中厲行“兩禁”，大力整肅干部風紀
一是禁止賭博。辦公室工作人員特別是領導干部禁止以任何方式參與賭博，一經發現，一律先行免職，再依法處理；禁止在上班時間、會議期間和下基層時間打麻將，一經發現，先行停職，然后依紀處理。
二是禁止侵犯群眾利益。對損害群眾利益的突出問題，要開展專項治理。堅決糾正吃拿卡要、刁難群眾和漠視群眾疾苦等問題，切實維護人民群眾經濟、政治和文化的合法權益，進一步密切黨同人民的血肉聯系。
（四）配合有關部門嚴懲毀林、盜伐、濫伐、超限額采伐、私賣木材行為。
三、工作步驟
辦公室深入開展“兩風”建設工作，從7月下旬開始至年末，整個過程大體分為三個階段。
（一）準備、動員、學習階段（7月28日—8月31日）
這一階段主要做好制定工作方案，思想動員，領導干部承諾，學習提高等項工作。
1、研究制定工作方案。按照黨委深入開展“兩風”建設的要求，結合實際，研究制定工作方案，要找準本單位、本部門存在的突出問題，研究切實可行的解決辦法，使方案具有較強的針對性和操作性。
2、思想動員。黨委辦公室領導動員講話，講清深入開展“兩風”建設工作的重要意義，分析“兩風”建設中存在的突出問題，對深入開展“兩風”建設進行安排部署，動員黨委辦公室工作人員及黨員積極投入到“兩風”建設中來。
3、學習提高。組織辦公室工作人員學習有關文件。通過學習進一步提高對深入開展“兩風”建設必要性、重要性的認識，使全體工作人員都能從提高黨的執政能力，鞏固黨的執政地位的高度，從確保振興老工業基地和實現全面建設小康社會目標的高度，充分認識深入開展“兩風”建設的重要意義，增強深入開展“兩風”建設的自覺性和主動性。
（二）查擺、整改、建設階段（9月1日－11月30日）
1、廣泛征求意見。采取發放征求意見函、召開座談會、個別談話等形式，廣泛征求和聽取群眾的意見。
2、自檢自查。領導干部和黨員干部要在學習提高的基礎上，搞好自檢自查，認真查找“兩風”方面還存在的問題。尤其要對照“兩風”建設解決的重點問題進行查擺，深入開展批評與自我批評，切實解決問題。
3、制定整改措施。針對查擺出的問題，制定整改方案，明確整改責任，提出整改時限要求，認真落實整改措施。
4、民主測評。進行民主測評，接受群眾的監督。
5、加強領導班子和干部隊伍的廉政建設。以樹良好形象等活動為載體，開展扎實有效的廉政建設。樹立和宣傳勤政廉政的先進典型，進一步弘揚正氣。針對工作中暴露出來的問題，進一步整章建制，更好的規范黨員干部的行為。
（三）檢查總結階段（12月1日－12月31日）
1、自檢自查。對深入開展“兩風”建設工作的情況進行自檢自查，發現問題及時解決，工作中的薄弱環節要認真加以改進。
2、全面總結。認真總結深入開展“兩風”建設的成效、做法和基本經驗，提出今后加強黨風廉政建設和工作作風建設的意見。
四、工作措施和要求
（一）開展“兩風”建設專項舉報。向社會公布黨委辦公室開展“兩風”建設舉報電話，接受監督。
