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房產投資利弊范文1
［關鍵詞］ 投資性房地產 會計處理 會計準則
隨著全球化的發展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業新的經濟增長點。我國原有會計準則體系并沒有針對投資性房地產的準則，沒有把投資性房地產作為一個項目來加以處理。2004年5月，財政部的《關于執行和相關會計準則有關問題解答（四）》第九點對房地產企業出租開發品的會計處理進行了規定。2005年6月，我國《投資性房地產會計準則征求意見稿》；2006年2月15日，財政部了包括《企業會計準則―基本準則》和38項具體準則在內的企業會計準則體系，并于2007年1月1日起實施，其中第3號為“投資性房地產”。2006年10月30日，又了企業會計準則應用指南，實現了我國會計準則與國際財務報告準則的實質性趨同。隨著我國會計體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會計準則必將與國際會計準則進一步趨同，公允價值計量在我國企業中的全面推行將成為可能。這對于完善我國會計準則使其與國際接軌，對于使我國會計更好地融入世界資本市場具有重大意義。
一、中外投資性房地產確認的比較分析
在對投資性房地產的確認方面，我國會計準則與國際會計準則的規定基本一致。我國會計準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認，即：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。
在投資性房地產的確認中還有一個關于后續支出的問題。我國會計準則與國際會計準則都規定，與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足確認條件的，應當在發生時計入當期損益。但我國會計準則在將投資性房地產的后續支出計入投資性房地產時，沒有明確規定如何計入，以及被替換部分的價值如何處理。而這些在國際會計準則中都有明確的說明。
二、中外投資性房地產計量的比較分析
對投資性房地產的計量分為初始計量和后續計量。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產計量的比較見表1。
由表1可以看出，關于投資性房地產的初始計量，我國會計準則和國際會計準則保持一致，都要求按照成本進行初始計量。至于有差異的方面，我國會計準則中僅規定了構成投資性房地產初始計量成本的項目組成，沒有規定不作為投資性房地產成本的項目。而國際會計準則另外規定了不作為投資性房地產的成本項目。
三、中外投資性房地產轉換的比較分析
投資性房地產轉換的內容包括兩個方面：一是計量模式的轉換，二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產轉換的比較見表2。
由表2可以看出，對于投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換，我國會計準則與國際會計準則的要求總體保持一致。同時，對投資性房地產信息披露的規定，我國會計準則與國際準則基本一致，只是國際會計準則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價值模式共同適用的內容、公允價值模式、成本模式劃分為三部分單獨披露，每部分又包含許多內容。但它和我國會計準則本質上是一致的。
四、結語
通過以上對中外投資性房地產的確認、計量、轉換、處置、披露方面的比較，可知我國會計準則與國際會計準則的規定大體保持一致。這充分體現了我國會計準則在發展演變過程中向國際會計準則的趨同，有利于我國企業走向國際市場，同時也有利于外國公司進入我國開展生產經營，為我國經濟更好的融入世界創造了良好的條件。同時也應看到，在我國的會計準則整體向國際會計準則趨同的形勢之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產準則與國際會計準則還存在一定差異。因此，對于完善我國投資性房地產會計處理問題，應該完善資本市場及發展活躍的市場體系，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則等。
參考文獻：
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房產投資利弊范文2
關鍵詞：公允價值；新會計準則；應用；改善
一、公允價值的實際運用
由于新準則下，公允價值涉及面較廣，在此無法一一闡述，本文將著重研究的是，在當下中國的熱潮中，我們如何運用公允價值，進行理性投資，從中了解公允價值計量模式的利弊。
公允價值，也被稱作是公允市價和公允價格。確定公允價值的方式一般是在雙方在熟悉市場情況在進行交易的過程中滿足各自的條件，從而自愿確定的價格，又或是雙方在毫無聯系的情況下進行公平交易的條件下的一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中，通常由資產評估機構對被并企業的凈資產進行評估。一般而言，公允價值的用途十分廣泛，它既是房地產行業所執行的標準，也是金融行業所執行的一個標準，公允價值的提出為企業的良性發展提供了一個很好的保障，幫助企業建立起一個公正公開的企業環境。
何為投資性房地產，根據目前學術界的相關解釋：投資性房產指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
投資性房產應當是投資者在進行投資的過程中，可以根據自己的投資，以使本金獲取相應的利潤，可以從中獲取得到一定的報酬。也就是說，房產投資者可以利用手上的資本，獲得房產權或者土地使用權，當手中的土地或者房產漲價之后，進行轉手，從中賺取差價。新準則規定：“在現有的房地產交易中，房產持有者必須具有公信力，必須可靠和真實，以便于對其進行專業評估?！?/p>
除此以外，“企業不得由公允價值模式計量轉為成本模式計量”的規定，防止了上市公司通過改變計量屬性的方法隨意調節利潤。鑒于我國的房地產市場尚處在發展階段，我們必須慎重看待公允價值的使用，因為這畢竟事一種新型計量工具，應當遵循循序漸進的原則在市場中進行利用，以促進房地產行業的健康發展。
二、國內公允價值計量的不足
（一）沒有建立完善的公允價值計量體系
當下，我國在制定公允價值準則之時，是比較籠統和含糊的，并未逐條制定細則，由于準則自身碎片化的緣故，導致準則內部的公允價值沒有共性，難以得到有效的實施。
（二）增加了審計以及企業風險管理的難度，不利于會計監督的實施
以投資性房地產為例，公允價值在投資性房地產的應用有助于計量此類資產的隱性收益，反映其真實價值，從而更好的反映企業資產規模和價值。但是，由于市場有太多的不確定因素，因而房產企業的營業額和企業利潤都會因市場變動而跟著變動。就比如國家在出臺相關的會計政策時，房產企業的利潤和資產都會受到相應的變更，然而變更越大意味著風險越大，從而擴大了房產企業承受風險的概率，這樣一來，房產企業的經營就會受到相應的阻礙，從而增添了房產企業的不確定因素。但是，因為房產市場獨特的經營模式，房產市場的價格沒有一個統一的范疇，以至于其制定的標準不一、參差不齊，這就給企業以及審計師增加了很大的難度。也進一步加大了公允價值計量屬性會計監督實施的難度
三、完善我國應用公允價值的一些措施
（一）要建立一套相對科學的公允價值研究體系
我國的機構和會計工作研究者應當完善公允價值理論，充實公允價值的內容。要大力增強公允價值的權威性、透明性、時效性，從源頭上改善公允價值的公信力。
（二）完善市場經濟環境和法制環境，為公允價值提供良好的運用平臺
當前，我國正處在市場的完善期，不論是政策也好還是市場也好，都還不健全。在當務之急，完善市場的各項規章制度、處理好房產交易市場，還有資本市場，應當說資本市場應該是多元化的，要改善資本來源的單一性，就必須擴大外匯、債券、票據等的市場格局。以此創建合乎規范的房產市場，充分調動市場的積極性，著手打造一個健康的市場環境和完善的市場價格機制，為公允價值計量提供有效數據，并降低公允價值的獲取成本。
（三）努力提高我國會計人員和審計人員的職業道德水平和專業素養
如上文所講，在日常生活中，公允價值并非具有客觀性，而主要依從于人的主觀臆斷。所從事公允價值計量的財務人員的水平以及專業素養的高低對于公允價值的可靠性有很大的影響。因此，在這種情況下，不但要加強道德，法制教育，提高會計人員的誠信度，還應當努力提高會計人員各方面的綜合素質。從而使公允價值的具體賬務處理、公允價值的列報和披露等更加規范，更符合準則的要求。
參考文獻：
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房產投資利弊范文3
關鍵詞：房產稅；不動產購買者；房價
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03
面對居高不下的房價以及房地產市場的非理性繁榮，政府運用了各種經濟、行政等調控手段，如限購、限貸、利率調高等。其中最受關注的就是房產稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產稅改革試點工作?？偟膩碚f，房產稅征收的主旨是遏制房產市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產市場健康有效運行。
一、上海、重慶房產稅的試點工作
征收房產稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。
上海、重慶兩地房產稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經是一個進步了。所以房產稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產稅征收細則：
通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據自身情況來制定適合本土房地產市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。
二、面對房產稅，不動產購買者的所作所為
房產稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產開發商以及不動產購買者。本文是基于不動產購買者的角度來看房產稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。
（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為
一方面房產稅是在房屋保有環節征稅，這將增加房產擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當的住房面積以及房屋套數來減少自己的經濟損失。
（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產稅
從兩個城市的房產稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產稅。此時作為不動產購買者，在做房產投資規劃時就不得不把房產稅考慮在內，因為這將是一項經常性稅務支出。
例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產稅？
應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）
這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產稅2 520元。
（三）購買者的疑慮消除——放心去購買
作為普通住房購買者，比較擔心房產稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產稅征收細則中，我們都可以看出房產稅的征收是針對炒房客和高端房產業主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產稅，對擁有房產較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當的放松政策，確保百姓利益的。
（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高
房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環節增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現象，這就會使房產稅的征收出現僵持狀態。
（五）購買者的觀望態度——等待一個成熟的購房時機
在我國，“買房置地”的傳統觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩定狀態，房產購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經濟的穩定發展，房產市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。
三、房產稅改革的對策建議
（一）及時建立全國住房信息數據庫
房產稅改革試點已經一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態的全國住房信息數據庫，實現個人房產信息網絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產稅在全國范圍內實施提供良好的數據支持。這一動態數據庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產市場的發展形勢，從而不斷完善各項法律法規。
（二）科學完善征管體制
房產稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產稅征收和管理體制。一方面房產稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產稅征收整個過程中的一系列工作的管理監督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。
（三）合理制定稅率
雖然房產稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調節貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產市場的供需趨于合理化。在今后的房產稅征收中，各地可根據上海、重慶兩地試點經驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調整，制定出合理適宜本土的稅率。
（四）組建完整的專業房產評估隊伍
房產稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業隊伍，包括專業的評估人才、評估部門以及專業的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業予以重視成為我們面臨的一大問題。培養高素質的評估人員，正確且公平的評估每一個房產的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。
（五）加大房產稅的投資力度
房產稅試點的可行性以及目標可否實現都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產稅是否可以抑制高房價。有人質疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續上升，也就是說房產稅在短期內對平抑房價還是起到了一定的作用?；诖?，就需要加大房產稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產稅的實施營造一個良好的環境。
房產稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發展態勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則要履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，仍需維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提出合理建議?？傊慨a稅的改革工作需要大家共同努力，積極創造條件為房地產市場走向理性化營造良好環境。
注釋：
①上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。
②重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。
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房產投資利弊范文4
[關鍵詞]婚姻法司法解釋（三）；公證實踐；房產
有關婚姻家庭方面的公證事項一直在國內民事公證中占有較大的比重。隨著人們家庭財產的日益增多，財產問題（特別是房產問題）對婚姻關系的影響越來越大，當事人對婚姻家庭財產方面的公證業務需求也不斷增多，特別是《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法司法解釋（三）》）的正式實施，為當前存在的一些社會熱點問題提供了法律支持，進行了合理規范，提高了法律的可操作性，其在明晰諸多婚姻家庭財產歸屬的同時，也對公證實務產生了一定的影響。
一、在當事人夫妻關系認定方面
在日常接待工作中，筆者曾遇到過當事人身份證上登記的出生日期與結婚證上記載的日期不符、身份證上登記的姓名與結婚證上登記的姓名同音不同字、結婚證上登記的年齡有誤等等。這類在結婚登記程序上存在瑕疵、但沒有欠缺結婚的實質要件的情況，其法律效力缺乏明確的法律規定。《婚姻法司法解釋（三）》第一條第二款規定：“當事人以結婚登記程序存在瑕疵為由提起民事訴訟，主張撤銷結婚登記的，告知其可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟”。此條解釋的出臺意味著當事人以婚姻登記中的瑕疵問題申請宣告婚姻無效的，只要不屬于《婚姻法》第十條關于婚姻無效的四種規定情形之一，法院就只能判決駁回當事人的申請，而不是將符合結婚實質要件但結婚登記程序上有瑕疵的婚姻直接宣告為無效。對于上述工作中遇到的問題，可以通過讓當事人提交其他證明材料理清他們之間的關系、在談話筆錄中對當事人進行詢問并詳細記錄他們的陳述、對涉及的法律問題進行告知等。而非是一刀切的要求當事人補辦結婚證。
二、婚前房產升值部分仍屬于個人財產
夫妻一方財產在婚后產生的收益包括投資經營收益及其他收益?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ǘ分灰幎▊€人財產投資所得收益為夫妻共同財產，但對婚后產生的其他收益卻未明確?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ返谖鍡l規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產?！备鶕鲜鼋忉尩膬热?，在公證工作中可以對當事人的咨詢作出準確的解釋。
三、夫妻一方婚前以貸款方式購買房屋的產權問題
隨著房價的不斷攀升，婚房特別是夫妻一方在婚前以貸款方式購買房屋、婚后夫妻雙方共同償還貸款已經存在于很多家庭，該房屋的產權歸屬問題也成為了夫妻雙方及雙方父母所關注的。
《婚姻法司法解釋（三）》第十條規定： “夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
根據上述解釋的內容，對于在辦理涉及上述情形房屋的贈與及委托公證時，認定誰作為贈與人、委托人就是一個重要的環節，這不僅關系到不能侵犯財產共有人的權益，而且還關系到售房款的歸屬問題，從而還可能引起由一方財產進行投資的收益、孳息、自然增值的進一步財產關系的變化。筆者認為公證員在審查當事人的財產狀況時是沒有權力自主界定該不動產的權屬的，應當問明購置財產的來源，不能僅僅根據房產證記載的發證時間在雙方婚后就直接認定為夫妻共同財產，也不能聽一面之詞，當事人在申辦這類公證業務時，仍需要夫妻雙方共同來辦理，如果夫妻雙方無異議、首付款出資人的配偶也不主張任何權利的，公證員可以應當事人的申請辦理相關公證事項。如果沒有盡到合理的審查義務，就想當然地將房產認定為夫妻共同財產，將會給公證質量留下隱患。
四、減輕了公證員辦理處分房地產公證事務的執業風險
一方瞞著另一方把共有房產賣掉怎么辦？《婚姻法解釋（ 三） 》第十一條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”
夫妻一方擅自出售共同共有的房屋，是對另一方共有權的侵權行為，不應當確認其具有買賣的效力，但如果買受人出于善意，支付了合理對價，并且已經進行了過戶登記，符合《物權法》第一百零六條規定的善意取得的必要條件的，就應當按照這一規定，確定買受人取得其所有權， 對方只能要求賠償損失。
在委托公證辦證中，會有夫妻之間因為有矛盾，于是一方就以出具虛假的單身證明或者干脆領著假配偶就瞞著另一方偷偷委托把房子賣掉，但是無論如何，倘若買房的第三方在購買時是善意取得，付出了公平的價格，他的合法權益就應該得到保護。當然，倘若夫妻一方背著對方把房子給賣了，另一方當然有權要求賠償損失，法院也會支持這個請求。
五、對辦理繼承公證發生的影響
房產投資利弊范文5
關鍵詞：房產稅；房地產市場；社會公平；宏觀調控；監管
Discuss impose house property tax possible negative effects
WuYaLun XinZhou professional technology institute of shanxi XinZhou 034000
Abstract： housing property tax's influence on the economy in has been theory and social hot discussion topic. People see the positive function of house property tax at the same time， more to deal with the possible negative influence a clear and comprehensive understanding， so as to nip in the bud， in order to achieve the purpose of disadvantages. This paper， from the housing property tax to the house and real estate market equilibrium， social justice and social problem three aspects in-depth analysis of the possible negative influence， and puts forward the corresponding solving measures.
Keywords： housing property tax； The real estate market； Social justice， The macroeconomic regulation and control； supervision
2011 年2 月，備受爭議的房產稅在重慶、上海開始征收。至此，關于房產稅的種種猜測畫上了句號。然而關于房產稅的影響從始至終就沒有停息過，對其功過利弊，見仁見智。支持者認為，實施房產稅可以有效的抑制房價的過快上漲、擠壓房地產泡沫、實現房地產資源的合理配置，同時也有利于調節收入分配、縮小收入差距、實現社會公平。這也是國家推出房產稅的初衷，有的人甚至把他作為國家調控房市繼加息、限購之后的“最后一招”，是解決與規范房地產健康發展、維護民生的“治本之策”。
那么，房產稅真果真是如有些人所說的那樣的“靈丹妙藥”？事實上任何事物都是矛盾的統一體，是一分為二的，房產稅的開征對經濟的影響具有很大的不確定性，許多消極影響也是必須重視的。
一、對房價和房地產市場均衡發展的消極影響
一種觀點認為，開征房產稅在一定程度上增加了房產的保有成本，從而減少房屋的空置率，打擊與抑制對住房的投機性需求，穩定了人們的預期，可以有效緩解供求矛盾，最終達到抑制房價上漲、實現房地產市場的均衡和健康發展之目的。在當前的宏觀經濟形勢下，開征房地產稅對房價及房市也可能會產生消極影響。
眾所周知，商品價格的取決于市場供求，是買賣雙方競爭的結果。我國房地產市場長期處于供不應求的不均衡狀態。從今后的發展趨勢來看，這種供求矛盾有可能加劇。從需求角度來看，隨著經濟的發展和人們收入水平的提高，作為生活水平重要標志的住房，人們對其需求將日益增加。從當前引發房價上漲的因素來看，對房屋的投資性需求也將有所增加。由于金融、資本市場不完善，投資渠道狹窄；儲蓄存款作為主要的投資方式，相對于高物價實際利率為負；而股市又是處于風雨飄搖的狀態中，許多2007 年入市的資金現在仍未“解套”。房地產就目前來講是公認的相對風險較小而收益很高的“暴利行業”。正是在這種預期的驅使下，大量資本源源不斷的涌入到這個黑洞中，國家采取各種措施均未奏效就是鮮明的例證，各地“地王”頻現就是最好的說明。前期國家為應對金融危機實施的相對寬松的貨幣政策，對拉動房地產的需求起到推波助瀾的作用。再從供給角度來看，按照傳統經濟理論土地的供給是一定的，隨著城市化進程的加快和國家嚴格控制土地的使用，城市可用地是絕對減少的。這樣，供不應求的格局將更加突出。
在這樣一種供求失衡的格局中，房地產稅的實行并不能有效解決這一對突出矛盾。首先它并不能有效抑制對房地產的需求，特別是有效打擊抑制房地產的投機行為。以重慶房產稅征收方案為例看，當前全國住房的市值以百萬億計，而所征收的房產稅款只有區區十億多，這樣的稅制對市場的調節作用是微乎其微的，對于一種“暴利”的投機更起不到任何的有效的制約。
有人還擔心，此番政府開征房產稅又會成為開發商提高房價的借口。由于房產稅是在流通或者交易中征收的稅種，在當前房地產市場處于賣方市場、供求失衡的狀態下，發地產商會以提高價格的方式把房產稅轉嫁到普通民眾身上。這無疑會推高房價，加重普通購房者的負擔。還有部分經濟學家敏銳的看到，由于房產稅的實行，會推高房租價格。這對于當前國家通過廉租住房解決房價上漲和低收入者住房的政策是相悖的。
二、對社會公平可能產生的消極影響
支持者認為，房產稅的開征作為一種社會收入再分配，有利于調節收入分配，縮小收入差距，從而實現社會公平。然而，這只看到了問題的一個方面，事實上，房產稅的開征最終也可能不利于社會的公平。
以上海房產稅征收方案為例，明顯的特點是只對增量征收，而不對存量征收，即只對新購住房征收房產稅，而不管在征收之前有幾套房、有多大面積。這樣的方式承認了現有社會不公平的合理性，是對既得利益者的偏袒。許多學者指出，這是“對稅收公平原則的最大褻瀆”，是對新購房者的懲罰，根本無法降低住房的空置率。
這勢必會迫使更多的購房者和投機者在政策實施前出現集中交易的行為，現實也證實了人們的這種擔心。
宏觀政策的實施要兼顧經濟效率與公平，但在不同時期又要有所側重。就目前來看，國家政策的導向是在保證經濟穩步發展的前提下，更加注重社會公平，也即在“把蛋糕做大”的同時力求“把蛋糕分好”。而社會公平從一個側面來說就是要合理確定分配政策，處理好國家和居民的利益關系。在國民收入分配中長期存在的問題是過分注重國家，突出表現為國家財政收高于經濟增長速度，而居民收入的增速則低于經濟增長速度，這是社會分配不合理的一個方面表現，使得人民未能真正充分共享改革發展成果，人民生活水平的提高同經濟發展不一致。國家為扭轉這一格局，采取種種措施在國民收入分配時提高居民收入所占的比重，剛出爐的“十二五”規劃提出由原來的“國強”到現在更加注重“民富”。而在人民普遍收入水平不高的情形下開征房產稅，無異于政府與民爭利，減少居民收入，使得本就已經不合理的收入分配更加不公平。
再從房產稅對收入差距的影響來看，能否真正有利于社會公平也是很值得懷疑的。正如《人民日報》（2011.01.17）撰文指出的，房產稅可能會誤傷中低收入家庭。主要是因為房產稅不同于個人所得稅和營業稅，不是依據個人的所得或營業額來征收，而是依據房屋估價這種不動產來繳納的。對于非營業性住房來講，不動產是不能直接變現的，這就需要人們用其他收入來繳納房產稅，這對于掙錢能力較弱的中低收入者來講無形之中增加了一筆不小的負擔，而對于掙錢能力較強的高收入者或者是可以賺取高額利潤的投機商而言影響則甚微，對于無房的中低收入者而言，這無疑是雪上加霜。這顯而易見是不利于縮小收入差距的。經濟學家郎咸平把房產稅看作是“從民眾身上割肉”，不僅沒有法理依據，也有損社會公平，在監管不到位的情況下，極易產生****。
三、房產稅實施的相關配套措施尚未完善可能引發的社會問題
一是關于房產稅的合法性問題。稅收具有法制性和固定性，“有稅必有法”，任何稅收征管及其變化，都要由國家立法機關制定相應的法律，規范稅收行為以調整稅收關系，這樣稅收才具有合法性。而從目前來看，房產稅并未有一部真正有效力的、成文的法律規范加以調整與規范，即使是作為試點，也應納入到法制的軌道，否則依法治國就會只成為一句口號。
二是評估機制不健全，使得在房產稅在試行過程中實際操作受到了制約。稅基的確定對于稅收有非常重要的影響，因為它直接決定著納稅的多少、居民的切身利益。對于房產稅來講，涉及到對房產的估價、面積的測量等。而目前我國獨立的、富有資質的評審機構嚴重匱乏，從屬于政府的評審機構作為利益相關方，會影響到評審結果的客觀公正性。普遍認為的可行方案是依據市場價格估價，然而市場價格一方面經常變化，另一方面又會由于區域差別大，操作起來困難重重。
此外，由于缺乏必要的監管和制度保證，這一措施的出臺又可能產生各種各樣的逃避稅行為。在實施房產稅的地方已經出現了隱匿個人房產、虛假過戶和假離婚的事情，以期達到逃避稅行為，由此引發的社會問題也不少，而目前的法律制度又不能很好的解決這些問題。
總之，對于房產稅實施的消極影響必須有全面而清醒的認識。一方面要認識到，隨著時代的發展，為解決民生、實現社會公平，對個人住宅開征房產稅是社會發展的必然，決不能因噎廢食，因為有困難和消極作用的存在就裹足不前；另一方面也要看到，房產稅影響面廣、意義重大，必須審慎對待。要把握適當的時機，采取正確的措施以趨利避害。這就需要國家完善相關的配套法律制度，加強監管，發展生產，增加人民收入，通過試點不斷總結經驗教訓，穩步推進，才能達到調控目標，實現經濟發展與社會和諧的統一。
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房產投資利弊范文6
房屋租賃3主流
在澳大利亞，房屋租賃有很多種形式，家長可以為孩子選擇一種比較合適的方式。
寄宿家庭
所謂寄宿家庭，就是將孩子寄宿于房東家中，由房東提供所有家具及生活用具，并提供三餐。這種房屋租賃方式比較適合年齡較小的留學生，房東可以對寄宿的學生在生活方面照顧周全。但這種方式的價格較高，寄宿家庭的費用現在一般為每周300澳元(約合1800元人民幣)。
與房東合住
即房東提供家具和房間，但不負責學生的三餐，這種房屋租賃方式比較適合自理能力較強的留學生。其價格相對寄宿家庭要便宜50％，甚至更多，現在的租金一般為每周100～130澳元(約合人民幣600～800元)。其缺點在于，因為生活習慣和作息時間不同，租戶受房東的限制較多，雙方甚至會產生一些摩擦。
與同學合租
這是目前留學生廣泛采用的一種房屋租賃方式。其租金價格較為便宜，與第二種方式的價錢差不多。但缺點在于必須向當地房產中介求租，房屋一般也不配備家具，而且不容易找到滿意的房屋。
“以房養學”新時尚
目前有一種新興方式可保住房求學兩不誤――以房養學，即在澳大利亞購房供孩子居住，多余的房間出租獲利。
利弊分析：一石二鳥之計
在澳洲，買房不僅是一種消費行為，還是一種很好的投資方式，買房人能夠從長期的房屋增值中獲得較好回報。澳大利亞的房價雖然要比國內高，但是其土地具有永久使用權，房價在中長期來看是穩定增長的。在過去幾年，全澳房價快速增長，一些有眼光的投資者獲利頗豐。例如在過去的38年間，悉尼房價平均每7年翻一番，在2001～2002年以及2002～2003年，悉尼地區的平均樓價分別取得了17．03％和18．98％的增值，房屋的租金回報率大致也在4％～6％。
因此，對于一些條件較好的家庭來說，以房養學是一種很好的留學生活選擇。家長通正：物業的增值和租金收入，除了可以彌補學費和生活開支，還能再獲得額外的收入，從而改變留學教育僅僅是家庭單方面純粹投入的狀況。
當然，家長們最終是否采用以房養學的方式，還要取決于家庭實際經濟狀況，做到量人為出、量力而行。
操作實例：3年獲利50萬
中國留學生小丁在2001年被澳大利亞新南威爾士大學錄取，并于同年赴澳。小丁家庭環境較好，其父母考慮到將來小丁畢業后還將留在澳大利亞發展，與其租房住，不如自己做房東。在父母的支持下，小丁在學校附近購入了一套三室一廳的公寓，價值22萬澳元。當時澳元與人民幣兌換率為1：4．5，房屋折合人民幣99萬元。
購買了這套公寓后，小丁自己住一個房間，其余兩個房間租給了同學，每周獲得租金240澳元――足夠支付小丁每周的生活費用，且有剩余。
