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房地產開發概念范文1
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
醫生的職能
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”、“怎么建”、“賣給誰”等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
法律顧問職能
為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制等，必須以法律法規為準繩或合理避規，或進行調解，或遵照執行，而這些房地產開發商并不完全掌握。
財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效地運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
導演的職能
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
船長的職能
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征得船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
環境問題專家
房地產開發概念范文2
[關鍵詞]實物期權；房地產投資
相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。
一、實物期權的概念
實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。
從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。
二、房地產投資的實物期權特點
第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產開發項目的階段性特點,房地產決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。
第二,房地產項目價值具有波動性。對房地產投資項目標的資產來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區位優勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現在房地產價值的波動上。
房地產開發一般要經過可行性研究、規劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產開發過程可看作是一個序列投資的動態決策過程。決策者根據對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產開發商在獲取土地后,在市場條件成熟且經可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續投資,建設階段的后續投資相當于執行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續期權得不到執行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產價格相比微不足道。
第三,房地產投資具有不確定性。由于房地產開發投資周期長、風險大,因此在整個開發過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產管理政策等)、市場因素(房地產價格、市場信息、短期供求變化等)、突發因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發商個人的知識結構、對房地產開發投資的理論認識和實踐經驗等)、能力因素(房地產開發商的分析能力、決策能力、應變能力和創新能力等)、管理因素(房地產開發商在企業的制度管理、人才管理和經營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產開發項目充滿了不確定性,使房地產開發商在進行房地產項目投資時面臨極大的風險。
第四,房地產投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產開發項目具有期權特性。超級秘書網
(1)房地產開發前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。
(2)房地產開發、設計、建造的投資類似于買入期權的執行價格。
(3)房地產開發所產生的收益現值,類似于期權標的資產的市場價格。
(4)房地產在其開發過程的前期任何時間內可追加或減少投資,在其開發時則可以選擇投入。對于開發過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執行的歐式期權,此處的歐式期權可根據需要分段進行分析。
房地產開發概念范文3
關鍵詞：房地產開發；物業管理；作用；發展
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼:A
一、物業管理的含義
房地產開發中有一項內容至關重要，這就是物業管理。物業在性質上來講具有不動產的相關屬性，與房地產開發聯系緊密，是房地產開發中的重要項目之一。通常來看，物業具有兩種不同的劃分方法，一種是廣義上的物業概念，另一種是狹義上的物業概念。廣義上的物業所包含的范圍比較廣泛，它是指土地，以及土地上面的建筑物、自然資源等方面的不動產，和這些不動產的權屬。例如，土地、房屋、林木、道路、湖泊、江海等等。而狹義上的物業范圍較小，僅僅限于土地，以及附著在土地表面的能夠為人所看到的建筑物，還包括這些不動產的權屬。例如，常見的商品房、寫字樓、住宅區等。狹義的物業還有一個顯著特點，一般被區分為居住物業和非居住物業。而本文就是基于狹義物業中的居住物業展開研究的。
二、房地產開發中物業管理的作用
（一）增強房地產企業的競爭力
房地產開發企業能否有一套完備的物業管理體系，將直接決定著企業的發展前途，為了能夠在競爭中具備一定的競爭優勢，房地產企業在開發的全過程中會模擬一套虛擬的企業整體，其中就包括物業管理企業。物業管理之所以如此重要，是因為其對企業的可信競爭力影響巨大，并且，隨著市場經濟的不斷深入，業主對物業管理的要求越來越高，業主對物業管理的評價高低將會影響到房地產開發企業的命運，從此角度來看，加強房地產開發物業管理體系建設尤為重要。
房地產開發企業如果能夠擁有一套高效完整的物業管理體系，將會促使房地產企業快速的轉變經營理念，尤其是改變沿襲多年的傳統模式。例如，把傳統的4PS理論向現代化的4Cs和4Rs理念轉變，這種轉變的直接動力和直接目的就是針對住戶的滿意度而做出的，為了使住戶能夠有一個舒適安逸的環境是其終極目標。目前，房地產開發公司越來越多，導致競爭力也越來越大，要想在這種經營環境下求得一片生存，就必須重視物業管理的質量，只要打開了這個突破口，房地產企業才能夠提高自己的核心競爭力。
（二）促進房地產企業良好發展
從物業管理的屬性來看，其基本功能就是為業主服務，即為居住區的居民提供一整套的配套設施，來保障住戶的安全、衛生、出行，以及為業主創造一個舒適、文明的生活環境和工作環境?？梢哉f這種服務理念將會直接影響到房地產物業企業的發展，如果物業管理企業能夠重視保障業主的這些需求，那么房地產的保值增值自然不成問題。物業管理的淺層次目標還有延長房屋使用壽命，而在延長房屋使用壽命的過程中也將會提高住戶的居住條件，兩者聯系緊密。
總的來說，房地產企業為了延長房屋使用壽命，會花費一些代價積極保障房屋質量，如此一來將會縮減房屋平均成本，達到既讓房地產物業公司長期收益又能提高住戶對房屋的高度評價，使其房地產增值保值速度加快，這是一種雙贏的結果。根據相關調查，大約有75%的人在購買房屋時都會考慮到物業管理情況。因此，好的物業管理將會促進房地產企業的良好發展。
（三）房地產全過程開發的保障
傳統的物業管理方法已經跟不上時代潮流，隨著物業管理的快速發展，物業管理的范圍越來越大，管理模式也越來越多樣化，一個顯著變化就是物業管理已經進入了房地產開發中的全過程。例如，在房地產的規劃和建造階段就已經加入了物業管理因素，這打破了以往房地產竣工以后才有物業管理的情況，使物業管理融入了整個房地產開發的全部環節中，其功能就是保障房地產開發更好的融進人文因素，使物業管理的人文化管理因素注入整個開發到竣工階段，促進房地產開發的成功，也為將來房屋的保值增值打下基礎。
具體表現為，在房地產規劃階段和建設階段，物業管理可以及時發現規劃和建設問題，為其漏洞提供建議，這樣就能夠保障房屋建造質量、提高技術含量。此外，現代物業管理在房地產的開發前期就可以實現物業建設、使用、和管理的有機結合。
三、房地產開發中物業管理的發展
（一）房地產開發中實現物業管理及服務
物業管理對于業主而言是一種真實需要，是為了維護業主正常的生活秩序、對其業主財產保增值而進行的各種計劃、控制等活動。從另一方面來說，物業管理按照相關的合同給業主提供相關服務，是為業主的需求服務。因此，在房地產開發過程中加入物業管理及服務，對房地產開發過程中業主缺位的現象有積極的彌補。
在房地產開發過程中，物業管理企業站在業主的角度來進行思考，為促進房地產開發企業能開發建設更多滿足群眾需求的房地產產品，切實了解業主的需求，為房地產開發商提供相應的項目調研及分析、客戶群需求分析等方面的咨詢工作，從而進行更高層次的管理與服務。與此同時，物業管理在房地產開發前期與開發商進行溝通，為開發商提供相關的服務，例如，進行相關的物業咨詢、設計監理、審計等服務，或幫助開發商進行物業的銷售策劃、進行物業售后服務工作等。在房地產開發中實現物業管理及服務的全方面滲透，更好的使物業管理在房地產開發中充分發揮作用。
（二）市場化專業化大幅度提高
物業管理作為房地產開發中的重要項目之一，兩者的發展相互影響相互滲透。目前物業管理企業項目獲得權的市場機制還未真正形成，“誰開發、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清現象仍普遍存在，因此物業管理的市場化專業化程度仍不高。隨著物業管理行業向高度市場化的發展要求，通過鼓勵房地產開發企業從社會上聘請經實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化管理等方式，積極引進競爭機制，在有限的市場資源條件中，市場化的提高。人們居住硬件條件的不斷提高，物業管理企業的服務意識、服務水平與業主的需求相一致，物業管理服務質量極大提高，更具市場開發潛力，企業競爭不斷加劇，勢必推動物業管理企業的市場化專業化的大幅度提高，物業管理在房地產開發中占重要性地位，從而帶動房地產開發企業市場化更深更廣推進。
（三）法制化規范化為其保障
隨著法制化經濟社會的發展，物業管理涉及房地產開發之間諸多的權利義務關系，房地產開發商與物業管理企業在利益化中矛盾不斷升級，兩者利益之間的不協調等導致物業管理企業虧本經營，難以發展，或存在收費與服務不等值等問題，引發住戶的不滿，影響著房地產開發。因此，物業管理的法制化規范化對房地產開發商的發展有著極為重要的作用。健全物業管理相應的法律法規，法律體系覆蓋物業管理各個領域，使物業管理的各項活動有法可依。物業管理的法制化規范化成為房地產開發商的服務保障，完備的物業管理體系，增強房地產開發企業競爭優勢。
四、結語
近幾年，我國經濟迅猛發展，帶動了房地產行業的興起，越來越多的房地產企業出現使房地產市場充滿競爭力，但是，要想在這種競爭壓力下求生存，房地產企業就必須重視物業管理項目在房地產競爭中的重要作用，物業管理的功能決定了住戶對房地產的需求狀況，房地產開發企業就必須要建立完善的物業管理體系，這也是增強企業競爭力的一大籌碼。
參考文獻：
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[2] 許健.合肥市住宅物業管理問題對策與建議分析[J].合肥學院學報(社會科學版).2013(05)
房地產開發概念范文4
關鍵詞:房地產;房地產信貸;開發貸款;消費貸款;房地產項目風險
中圖分類號:F832.4 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0107-02
金融業是國民經濟中十分重要的行業,房地產業是國民經濟中一個重要的支柱。在當前我國經濟中如何處理好兩者的關系,對我國經濟的發展具有舉足輕重的作用。
一、房地產和房地產信貸的概念及其營銷對象
什么是房地產業?房地產概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎設施、水和礦藏等自然資源;狹義的房地產概念僅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出來的所有權。在此所指的主要是狹義的房地產,是國家政策許可的、個人可以投資的房地產。房地產信貸,就是銀行或房地產信用機構通過各種信用手段,把動員、籌集起來的各種房地產信用資金,以償還為條件暫時讓渡給房地產的開發經營者和消費者使用的一種借貸行為?？梢?房地產信貸資金就是以償還為條件用于房地產業的資金。
房地產信貸的主要營銷對象有三種:
1.房地產開發商,是一手房按揭貸款的供應商,同時也是項目貸款的需求方。
2.房地產中介機構,是二手房貸款的主要批發商。
3.自然人客戶,是通常說的散戶,范圍分散,影響力最大的潛在群體。
二、房地產貸款業務分為開發信貸和消費信貸
房地產開發貸款是指與房地產開發經營活動有關的貸款。房地產貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業。
按照開發內容的不同,房地產開發貸款的種類分為以下幾種類型。
1.住房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售住房的貸款。
2.商業用房開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于開發建造向市場銷售商業用房而非家庭居住用房的貸款。
3.土地開發貸款。是指銀行向房地產開發企業發放的用于土地開發的貸款。
4.房地產開發企業流動資金貸款。是指房地產開發企業因資金周轉所需申請的貸款。
房地產消費貸款也就是個人住房貸款。銀行采取信用、抵押、質押擔?；虮ＷC方式向借款人發放的用于個人消費購買房產的貸款。
目前按消費的房產可分為:
第一,個人住房一手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買開發商銷售的住房,借款人以所購住房作抵押物,開發商提供階段性擔保的貸款。
第二,個人住房二手樓貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買已取得完全產權,可以進入房地產三級市場流通交易的住房貸款。
第三,個人商業用房貸款。是指銀行向借款人發放的用于購買自用商業用房(竣工驗收合格)的貸款。
三、房地產業給金融業帶來的可能性風險
房地產業離不開金融業的支持和投入,同樣金融業的業務發展也離不開房地產業的發展,同時房地產業給金融業帶來的風險不容忽視。房地產項目風險是指由于投資房地產而造成損失的可能性,這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失。
1.政策風險。相關房地產市場政策及相關房地產業務政策的出臺使銀行受到影響,面臨風險的情況。例如,房貸調控政策及征收物業稅的可能,土地政策等相關政策對房地產帶來的影響都會給銀行房地產信貸帶來風險。
2.市場風險。即整個房地產市場的波動,調整給銀行帶來的風險。房地產業的過熱或房地產業的低迷都會給銀行帶來巨大的系統風險。房地產泡沫一旦遭遇金融危機將給金融業帶來的風險無法忽視。
3.技術風險。內部監控的不完善,系統事故等導致的風險。向手續不完備、項目資本金未到位的開發商發放貸款,向主體結構未封頂的項目發放個人住房貸款,都將給銀行帶來極大的風險。
4.財務風險。對借款人的財務分析不到位、財務狀況了解不全面給銀行帶來的風險。首先從企業的資產、負債、所有者權益的總體變化分析入手,然后在分類分析的基礎上進行總括分析,最后給出評價結論并指出企業經營活動中存在的問題。
5.流動風險。房地產信貸業務期限較長,大部分貸款均屬于中長期貸款,資金占用周期長,不確定性、不穩定性高,同時使銀行面臨資金的流動性危機,從而帶來流動風險。
6.社會風險。即種種原因的信用環境差、風險識別手段落后,社會風氣、人民還款意識和社會道德約束力等的信息不對稱,不能按時、足額償還銀行貸款的情況給銀行帶來的風險。
四、我國目前房地產信貸的現狀
2008年以來,盡管央行采取了從緊的貨幣政策,但是商業銀行房地產貸款并沒有減少,2008年上半年,房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點,表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。2008年下半年,國家金融政策頻出,商業貸款基準利率4次降息、住房公積金貸款利率5次調息、3次下調存款準備金率、首套住房首付比例調至20%、優惠利率下浮30%、存量房交易減免稅費等等,這一系列利于房地產市場發展的政策落地后,又為房貸市場注入了新生力量。
2009年第一季度房地產開發貸款余額新增3 364億元,比2008年同期多增1 403億元。其中,房地產開發貸款新增2 218億元,比2008年同期多增1 257億元;購房貸款新增1 149億元,比2008年同期多增146億元。
由此可見,我國房地產信貸不但沒有因為國際上美國房貸市場危機引發的“金融海嘯”在全球的擴散而減少,反而在大幅度的增長中。那么,如何應對房地產信貸可能給銀行帶來的巨大風險,成為了今天銀行信貸業務的重中之重。
五、房地產信貸業務的風險防范
個人房貸的風險往往在3～8年后大量顯現,我國房地產信貸高速發展是在2000年以后逐年遞增,防范房地產信貸業務風險,是弱化金融風險的一個重要方面。
1.加強房地產貸款評估工作。選擇市場前景好的項目給予貸款支持,避免銷售價格不實風險,避免開發商惡意套現風險、避免項目風險,評估工作包括的基本內容有:
(1)貸款項目評估。通過對開發商素質和業績評價,項目市場位置、前景分析,項目的財務盈虧平衡分析,判斷項目是否具備擇優挑選的條件。
(2)對期房價格的市場評估。避免開發商高價銷售住房給銀行帶來的風險。通過期房市場價格的評估確定貸款成數,降低開發商提高市場價格帶來的市場風險,通過評估還可以避免開發商惡意套現的行為,避免形成“虛擬經濟”、 “泡沫經濟”,預防金融風暴。
2.加大借款人準入條件的審核。借款人是否符合貸款對象范圍,貸款用途、年限、額度是否符合相關規定,借款人職業、收入、信用記錄是否良好,是否有按期償還貸款本息的能力,提供的資料是否真實、有效,是否能提供合法、有效、足值的擔保等準入條件的審核。
3.加強貸款動機及交易行為真實性的審核。必須約見借款人,堅持面談制度。在面談中了解借款人對購房基本情況的了解程度,了解客戶借款的態度。調查借款人借款行為的真實性,其與開發企業是否有關聯,收入是否真實,聯系方式是否真實。交易要件是否齊全,開發商營業執照、商品房銷售許可證、新門牌號碼審批表、國有土地使用證、商品房買賣合同及首付款發票是否齊全,在二手房交易中,未更名的房產證、契稅證、商品房轉讓合同及首付款支付憑證、共有人同意轉讓書等。
4.貸款內部審核中要注意的問題。留意一人多筆貸款的行為,對借款人主體、擔保、信用、金額、成數、利率、年限、變現價值等的審核,貸款內部審核人員在規定的時間內提出審批意見,限制條件等管理措施。禁止開發商或房地產中介機構辦理抵押登記等手續,要核驗房產證、完稅證明、抵押登記及過戶手續等的真實性。
房地產開發概念范文5
關鍵詞：房地產 房地產營銷 營銷策劃
Abstract
Recent years, the impetus of real estate development in our country has become more and more swift and violent. The competition of real estate also has become much intense. In order to makes the own enterprise has a position in the market, makes profit and the enterprise will go step further development, the proprietors of real estate begin realizing that the tactics of marketing is very important in competition. This paper begins from the idea of real estate marketing, comes up to the tactics of the marketing implementation content, further elaborated marketing of the real estate project implementation which exists question、countermeasure and development ,and make the union concrete project case application.
Key words: real estate marketing of real estate tactics of marketing
引言
改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產市場得以逐步發展壯大起來，2006年，我國經濟承接著2005年的穩健發展軌跡，繼續演繹高增長態勢。因此，作為國民經濟支柱產業的房地產業也順勢而動，在拉動經濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產市場的迅猛發展，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，也越來越受到開發商們的重視。
在現代市場經濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產開發商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發房地產項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業的不斷發展。但目前許多開發商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發建設的中間環節，是開發商將潛在的市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自我發展的有效手段。故而可以說，房地產營銷策劃是關系房地產開發經營成敗的關鍵。
1 房地產營銷策劃
1.1房地產營銷策劃內涵
房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
雖然目前房地產行業發展勢頭迅猛，但其中許多經營理念卻跟不上行業發展的速度，顯得相對滯后。一些地產開發商，盲目跟風，開發建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產”，故而房地產營銷策劃就顯得尤為重要了。
1.2房地產營銷策劃特點
1.2.1“以人為本”
房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產開發一定是首先強調“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業的一切經營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產營銷策劃的根本所在。
1.2.2地產營銷策劃是各種理念的復合
理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括[3]：
生態理念。近代以來，地球環境污染加重，客觀上要求房地產開發必須樹立起可持續發展生態理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發展鋪平了道路。
房地產開發概念范文6
【關鍵詞】客戶關系管理；房地產企業；核心競爭力
所有產品的生產和銷售，都是以客戶為中心的，房地產產品也不例外。從地段的選擇到建設施工，再到新房產的出現和房地產現場銷售，以及最后的售后服務，都是以客戶的需求為導向。
20世紀90年代以來，隨著全球經濟一體化和網絡經濟的深化和發展，房地產開發企業所處的市場環境發生了巨大的變化，企業的經營理念也由此發生了深刻的改變，由以產品為中心向以客戶為中心轉變。在這一背景下，客戶資源成為房地產開發企業的戰略資源，由此推動了客戶關系管理在企業中的應用。
一、客戶關系管理及企業核心競爭力的內涵
（一）客戶關系管理的定義與內涵
1.客戶關系管理的提出
客戶關系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認為：客戶關系管理是整個企業范圍內的一個戰略，這個戰略的目標通過組織細分市場，培養客戶滿意行為，將從供應商到客戶的系列處理過程聯系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。
事實上，客戶關系管理最早開展于20世紀80年代初美國的“接觸管理”，歷經90年代的“銷售力量自動化系統”“客戶服務系統”以及“呼叫中心”技術，不斷演變發展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業的戰略層次上。
2.客戶關系管理的定義
客戶關系管理，是企業為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發展戰略，并在此基礎上開展的包括判斷、選擇、爭取、發展和保持客戶所需實施的全部商業過程；
客戶關系管理，是企業以客戶關系為重點，通過開展系統化的客戶研究，通過優化企業組織體系和業務流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業效率和利潤水平的工作實踐；
客戶關系管理，也是企業不斷改進與客戶關系相關的全部業務流程，最終實現電子化、自動化運營目標的過程中，所創造并使用的先進的信息技術、軟硬件和優化的管理方法、解決方案的總和。
3.客戶關系管理的內涵
對于CRM的合理內涵，可以從管理和技術兩個視角來準確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產品和服務，與客戶建立起長期、穩定、相互信任、互惠互利的密切關系，實現客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術。一個完整的CRM系統綜合應用了數據倉庫技術、數據挖掘技術、Internet技術、面向對象技術、客戶機與服務器體系等信息技術，為企業的銷售、客戶服務和決策支持等領域提供一個業務自動化的解決方案。
（二）核心競爭力的含義
“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執安大學商學院的普拉哈拉教授和倫敦商學院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業評論》發表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學術界和企業界的廣泛關注，而且盡管最初關于這一理論的討論都是定性的，在學術界和企業界的共同努力下，有關企業核心競爭力的模型已經逐步走向定量化研究，發展成為一套比較成熟的企業競爭問題解決方法。
所謂企業核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業可持續性競爭優勢的開發獨特產品、發展特有技術和創造獨特營銷手段的能力，是企業在特定經營環境中的競爭能力和競爭優勢的合力，是企業多方面技能和企業運行機制如技術系統、管理系統的有機融合。
進一步講，核心競爭力是企業長期內形成的、蘊涵于企業內質中的、企業獨具的、支撐企業過去、現在和未來競爭優勢，并使企業長時間內在競爭環境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現為企業擁有的關鍵技術、產品、設備或者企業的特有運行機制，更為重要的是體現為上述技能與機制之間的有機融合。企業核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產品競爭力、營銷競爭力、研發競爭力、財務競爭力等的統領。從企業核心競爭力不同表現形式角度可將企業核心競爭力分為三類：核心產品、核心技術和核心能力。它們之間關系密切，產品來自技術，技術來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴展其核心產品在世界市場上的份額，為各種客戶生產核心產品，使公司獲得加強核心競爭力和擴展步伐需要的收益。
二、客戶關系管理（CRM）是提升企業核心競爭力的有效途徑
美國企業戰略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業組織中的積累性知識，特別是如何協調不同生產技能和整合多種技術的知識和技能，并在這基礎上形成超越競爭對手的獨特能力。企業核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優越性。企業在創造價值和降低成本方面比競爭對手更優秀。（2）不可交易性。無法像其他生產要素一樣通過市場交易進行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。
構筑與強化核心競爭力是房地產企業生存和發展的必要條件。CRM環境下，企業核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強化。
（一）充分的客戶價值
CRM體系下，由于企業能夠準確把握客戶的需求特征，尤其是房地產企業，一切從客戶的角度出發，就能夠為其提供根本性的利得，促使客戶效用最大化，也即能為客戶帶來長期性的關鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產企業創造長期的競爭主動權，也會為它創造超過行業平均利潤水平的超值利潤。
（二）高度的獨創性
作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產企業核心競爭力將更為企業獨自擁有，成為房地產企業在發展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業文化，內化于整個企業組織體系中，難以被其他企業所模仿和替代的能力。
（三）多元的延展性
擁有強大的核心競爭力，意味著房地產企業在參與依賴核心競爭力的相關產品市場上擁有了選擇權。CRM環境下的房地產企業核心競爭力是一種基礎性能力。通過這個堅實的平臺，企業可以更好地統領其他各種能力，可以向更有生命力的新領域延伸和擴展。一個企業核心競爭力的多元延展性保證了企業多元化發展戰略的成功實施。
三、客戶關系管理有助于房地產開發企業核心競爭力的培育
目前，中國房地產市場已經發生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產品越來越多，政府監管越來越嚴格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產開發企業在開發、建設和營銷等各個環節進行變革，而CRM的導入有效的幫助房地產開發企業完成了這種變革，并推動企業核心競爭力的形成。新的市場環境下房地產開發企業的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務能力、社會資源的整合能力以及品質保證能力四個方面。
（一）對市場的把握能力
對房地產開發企業而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業自身，市場的風險要由企業去承擔，市場把握能力對企業生死攸關。
（二）服務能力
房地產商品使用中的服務在某種程度上就是維修?，F在客戶投訴最多的就維修服務不到位。良好的服務不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業樹立品牌，提高企業信譽。
（三）社會資源的整合能力
房地產開發項目就是社會資源的整合，每個項目都會涉及眾多的相關單位。
（四）品質保證能力
房地產商品不用于一般的家用電器，它是一個消費時間跨度很大的產品，品質保證必須是第一位的。
在上述四個方面，對市場的把握能力、服務能力都和CRM息息相關。房地產開發企業導入CRM的出發點，就是在引進客戶關系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統之中，以提升一線營銷人員的能力，強化來訪客戶向意向客戶轉化、意向客戶向準業主轉化、準業主向業主轉化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉。
房地產產品具有非常特殊的性質?？蛻魺o法參與房屋的建設過程，只能通過與放肆產開發企業的互動過程，來感受房地產開發企業的服務水平和能力。服務是一種客戶的主觀體驗過程。在這個過程中，生產和消費是同步進行的，客戶和房地產開發企業的營銷人員之間存在著內在的互動關系，客戶對服務質量的感知就是在互動過程中形成的。
傳統的管理只關心客戶在互動關系中的導什么，只注重服務生產過程所形成的結果，就是說客戶得到了什么服務。至于這種結果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環境條件下的道德，企業并不關心。而客戶關系管理理念認為，結果質量知識客戶感知服務質量的一個部分，而不是全部。傳遞服務結果的方式，即服務的過程質量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務的。對房地產開發企業而言，客戶感知的服務質量，除了結果質量、過程質量之外，還有一個是環境組合質量，即客戶的服務過程是在什么環境條件下進行的。如當客戶進入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設施、鄰居的素養，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺?，F場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現場親身感受得到的效用，要遠遠高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。
總之，客戶關系管理的核心思想就是“客戶關懷”。房地產開發企業借助先進的信息技術和管理思想，通過對企業業務流程的重組來整合客戶信息資源，對內能夠實現客戶信息和資源的共享，對外能夠為客戶提供更經濟、便捷、周到的產品和服務，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產企業核心競爭力，最終實現房地產開發企業利潤的最大化。
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