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一、 感受轉化思想
例1 一個三級臺階如圖1，它的每一級的長、寬和高分別等于5 cm，3 cm和1 cm，A和B是這個臺階的兩個相對的端點，A點上有一只螞蟻，想到B點去吃可口的食物. 請你想一想，這只螞蟻從A點出發，沿著臺階表面爬到B點，最短線路是多少？
【分析】首先將三個臺階表面展成平面，再利用勾股定理求解.
解：由于螞蟻是沿臺階的表面由A爬行到臺階的右下角，故需把三個臺階展開成平面圖形（如圖2）. 把三個臺階展開成平面圖形后，可知AC=5，BC=12. 在RtABC中，因為 AB2=AC2+BC2=52+122=169，所以AB=13. 故螞蟻爬到B點的最短線路是13 cm.
【點評】解決幾何體上的最短路線問題，需把幾何圖形展成平面圖形，利用“兩點之間線段最短”以及勾股定理來解決.
二、 積累配方策略
例2 如果ABC的三邊分別為a、b、c，且滿足a2+b2+c2+50=6a+8b+10c，判斷ABC的形狀.
【分析】要判斷ABC的形狀，需要找到a、b、c的關系，而題目中只有條件a2+b2
+c2+50=6a+8b+10c，故只有從該條件入手，解決問題.
解：由a2+b2+c2+50=6a+8b+10c，得
a2-6a+9+b2-8b+16+c2-10c+25=0，
所以（a-3）2+（b-4）2+（c-5）2=0.
因為（a-3）2≥0，（b-4）2≥0，（c-5）2≥0，
所以a=3，b=4，c=5.
因為32+42=52，所以a2+b2=c2.
由勾股定理的逆定理知ABC是直角三角形.
三、 體會數形結合
例3 在學習勾股定理時，我們學會運用圖3（Ⅰ）驗證它的正確性. 圖中大正方形的面積可表示為（a+b）2，也可表示為c2
+4■ab，即（a+b）2=c2+4■ab，由此推出勾股定理a2+b2=c2. 這種根據圖形可以極簡單地直觀推論或驗證數學規律和公式的方法，簡稱“無字證明”.
（1） 請你用圖3（Ⅱ）的面積表達式驗證勾股定理（其中四個直角三角形全等）；
（2） 請你用圖3（Ⅲ）提供的圖形進行組合，用組合圖形的面積表達式驗證（x+y）2
=x2+2xy+y2；
（3） 請你自己設計圖形的組合，用其面積表達式驗證：（x+p）（x+q）=x2+px+qx+pq
=x2+（p+q）x+pq.
【分析】這是一道設計比較新穎，與圖形的組合驗證數學關系式有關的題目.實際上是對課本知識的一個拓展. 涉及勾股定理和整式的乘法兩個方面的知識，掌握好圖形面積的計算方法，不難組合成與表達式相符合的圖形.
解：（1） 圖3（Ⅱ）大正方形的面積可表示為c2，也可以表示為4■ab+（a-b）2，即c2 =4■ab+（a-b）2，由此可推導出c2=a2+b2；
（2） 用圖3（Ⅲ）所給的四個圖形拼一個邊長為（x+y）的正方形即可，如圖4所示；
（3） 只要一個邊長為x的正方形，一個長為q、寬為p的長方形，一個長為q、寬為x的長方形和一個長為p、寬為x的長方形（如圖5）；拼成一個長為（x+q），寬為（x+p）的大長方形即可（如圖6，請同學們仿照我的拼法，自行驗證）.
【點評】拼圖驗證關系式問題，是一種比較重要的題型. 更為重要的是，本題體現了數形結合思想，這也不難理解，為什么這么重要的勾股定理一定要安排到八年級才學習，這是因為只有具備了整式乘除、因式分解、等式的運算基礎后，才能在數與形之間有效關聯、深刻理解.
跟蹤練習
1. 如圖7所示，在ABC中，D是BC邊上的一點，已知AB=15，AD=12，AC=13，BD=9，求BC的長.
【分析】根據已知條件無法直接求出BC的長. 因此可嘗試利用勾股定理的逆定理先找出圖形中的直角三角形，然后再考慮利用勾股定理求出線段的長.
解：因為AD2+BD2=122+92=225，
又因為AB2=152=225，
所以AB2=AD2+BD2.
根據勾股定理的逆定理，可知ABD是直角三角形. 故ADC也是直角三角形.
在RtADC中，根據勾股定理，得
CD2=AC2-AD2=132-122=25，
所以CD=5. 故BC=BD+CD=14.
2. 有一圓柱形油罐，如圖8所示，要從A點環繞油罐建梯子，正好到A點正上方的B點，問梯子最短需要多少米？（已知：油罐底面的周長是12 m，高AB是5 m）
【分析】 解此題的關鍵是把側面展開，利用兩點的連線中線段最短和勾股定理作答.
解：假設將圓柱體的側面沿AB剪開鋪平，則AA′B′B為長方形，AB=A′B′=5 m，AA′
=BB′=12 m，∠BAA′=∠A′=∠A′B′B=∠B=90°，因此沿AB′建梯子，最省材料，梯子最短.
在Rt AA′B′中，AB′=■
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【關鍵詞】混凝土；排架柱；加固；問題；設計研究
廠房排架柱是工業廠房最重要的承重構件，在工業生產中起著至關重要的作用。到目前為止，大多數工業廠房架柱采用預制吊架的方式。然而一些工業為了節省生產成本，甚至偷工減料，使得排架柱不夠牢固，隱藏著潛在的風險。鑒于此種現象，必須加強工業廠房的混凝土排架的加固設計，最終確保工業正常生產，保障工作人員的生命安全以及財產安全。下面對混凝土排架的加固設計進行詳細闡述：
1.分析混凝土排架柱存在的問題
2.維修加固方案設計
根據現場勘探，在不影響生產的前提之下進行維修加固，對柱下獨立基礎以及基礎梁進行探查，按照《建筑抗震加固技術規程》以及《混凝土結構加固設計規范》設計維修加固方案。首先，對已破壞的鋼筋混凝土排架柱進行包鋼加固，按照《混凝土結構加固設計規范》的相關要求，對原有柱子的受力進行重新分析以及計算鋼材的面積；然后選擇合適的型材，另外在柱下段進行外包混凝土，如下圖2所示。在實際的工程中，根據以下公式以及門式鋼架的支座反力進而計算出螺栓的個數。該公式為：T=Fxe1+Fye2，Nix=Fx/n+Txi/（xi+yi），Niy=Fy/n+Tyi/（xi+yi），Ni=≤N≤NVMb，根據此公式計算出該排架柱需要5個螺栓。
3.以工程概況分析混凝土排架柱加固設計
3.1某工程概況
在改建之前經過現場測試，通過現場監測結果表明：該廠房的結果布置、平面尺寸與原有的設計相符，同時屋架、托架的混凝土設計標號均符合國家標準，現場所采用回彈法對屋架以及托架的混凝土強度進行詳細測試，采用取芯法對柱的混凝土進行相關測試，并用其強度修正了齡期對回彈法所測得的強度的影響，通過結果表明托架、柱子以及屋架的混凝土要求基本都符合原設計要求，但是獨立基礎的承載力以及配筋不滿足要求，加上當時設計規范的要求比較低，廠房的支撐布置較為簡單，不符合現行規范對支撐的要求。還有一部分節點的連接鋼板銹蝕比較嚴重，并不能夠較好的起到連接作用。由于產房的整體剛度相對較小，整體性能比較差，廠房結構偏小，因此，抗震能力較差。
3.2結構加固設計
該廠房混凝土排架的加固設計從基本加固、排架柱加固以及支撐系統加固三方面來探討：
首先，基本加固。針對地基承載力要求以及控制豎向不均勻的沉降，采用錨桿樁進行加固處理，在每個基礎上都另加四根。在進行獨立基礎混凝土配筋驗算時，根據改建后的獨立基礎天然地基的不足部位均由錨桿靜壓樁來承擔。通過錨桿驗算結果表明基礎長向配筋不足，而短向配筋滿足設計要求，因此，其加固措施為：將各個邊均外擴三百毫米，同時將基礎厚度均增加五百毫米，如下圖4所示。根據JCCAD對加固后的基礎進行沉降計算，獨立基礎最大計算沉降量為60毫米，計算結果滿足相關規范對單層排架結構沉降量小于200毫米的要求。
另外一方面，采用JCCAD對加固之后的基礎進行沉降計算，將獨立基礎最大計算沉降量設定為六十毫米，滿足單層排架結構基礎中心計算沉降量不超過210-240毫米的規范要求。對于邊樁基礎情況以及中柱類似，采取同樣的辦法進行加固。
再次，支撐系統加固。支撐系統分為屋面支撐以及柱間支撐，對于屋面支撐布置較為簡陋，在上弦中設一道縱向系桿，下弦各個跨中設一道縱向系桿。根據現行抗震規范重新布置，其具體布置措施為：在現行廠房中各增設一道上弦橫向水平進行支撐，同時在廠房單元兩端以及中部的屋架增設一道垂直支撐，進而加固。對于柱間支撐，由于原廠房在中部設置上下柱進行支撐，兩端設有上柱支撐，同時柱間支撐采用交叉式角鋼，在下柱根據柱的寬度，設置二片支撐，最終滿足相關設計要求。
最后，托架加固。經過預應力混凝土屋架以及托架驗算，對于符合改建以及抗震設防要求，對于裂縫露筋采用環氧樹脂來進行封閉以及修整，并且對所有的連接節點進行全面檢查修補以及調換連接件，進而加強連接節點的整體性質，并且做好構件的防腐處理，最終延長構件使用壽命。
3.3加固設計中遇到的問題
本次加固工程采用粘鋼加固法以及植筋施工方法，其加固效果主要是取決于粘結施工質量以及植筋施工質量。本次結構加固按照下列工藝流程：表面處理、配膠、涂敷膠以及粘膠、固定加壓以及檢驗等。其中表面處理為固構件結合面處理以及鋼板結合面進行處理，同時也是粘鋼在加固施工后最為關鍵的工序。值得注意的是粘鋼加工施工中溫度不宜超過六十攝氏度，其相對濕度也不應大于百分之七十，否則應采取相關措施。另外，需要注意的是鋼筋錨固段應進行除銹，在固化完成之前，應按照廠家提供的養護方式進行適當固化。在結構使用期間，應重視鋼材的防銹處理，應定期對其進行維護以及檢修，及時發現問題，采取針對性措施進行處理。
4.結束語
長期以來，在原有的舊工業廠房改造中，吊車改造以及排架柱的加固處理是比較常見的。對于排架柱的加固設計，最大的難點在于牛腿部位的處理，在此加固工程中，吊車改造就采用了牛腿側面錨固門式鋼架的加固方法。綜上所述，本文首先分析了舊廠房中混凝土排架柱通常所存在的病害，進而通過某工程為例進行了相關設計，該工程經過加固設計，取得較好的實踐效果，完全滿足了調整之后的運營要求，經過幾年的使用，保證了該廠房的正常使用以及后續的使用年限，大大的減少了建設單位的損失，同時排架柱穩定之后也減少了后期的維修成本，保證工業的正常生產，確保了工作人員的生命安全以及國家、企業的財產安全。 [科]
【參考文獻】
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關鍵詞：磚砌體；結構加固；問題
中圖分類號：TU318 文獻標識碼：A 文章編號：
1 存在磚砌體的安全問題
1.1 建筑材料及施工的質量問題
許多磚砌體房屋，由于無嚴格的監管制度，且為了追求價格上的便宜，經常采用一些無生產許可證的私人小廠生產的磚及水泥，聘請一些無上崗證班組施工。多次的實際砌體結構加固工程調查中發現，檢測報告顯示的磚及水泥砂漿的強度，甚至不到規范規定的最低要求（即磚MU10，砂漿M2.5）。建筑材料及施工低質量，且不說無法滿足設計強度要求，在長年風吹日曬后更是發生開裂，松動等現象，可以說已經在很大程度上，造成了此類房屋在抗震安全上的先天不足。
1.2 房屋結構受力問題
許多磚砌體房屋，無正規設計；一味的追求層高，層數，大空間，長懸挑。這樣就造成了許多房屋的受力構件，如墻體、柱子、懸挑梁等，僅在豎向荷載作用下就已經不滿足承載力要求發生局部破壞；更有甚者，由于依照相鄰建筑物的施工經驗，沒依據自身的實際地質情況，將5、6 層的房屋，采用淺基礎建造于無任何地基處理的淤泥地上。在房子建好沒多久，已經發生了肉眼可見的嚴重傾斜及下沉。試想一座已經發生了局部受力破壞和傾斜下沉的房屋，在地震中有何安全可言？
1.3 抗震構造上的問題
圈梁和構造柱是砌體房屋在地震中最有效的構造措施。其能夠加強磚砌體機構的整體性，保證協同變形，然而我國許多磚砌體房屋，不是有圈梁無構造柱，就是圈梁構造柱都沒有，就算有圈梁有構造柱的房屋，其設置位置及數量也遠遠無法滿足規范要求。還有就是眾所周知的預制板的大量應用，且在施工中預知板的擱置長度，嚴重不滿足規范要求，且與圈梁無有效可靠的連接。抗震構造措施上的不足，也是造成砌體房屋抗震安全隱患的重要原因之一。
2 砌體結構抗震加固的設計思路和方法措施
針對存在以上三個主要問題的磚砌體房屋，如何進行加固才能使其既能滿足當地的抗震設防標準，又能做到因地制宜，節約造價，最低限度的影響建筑使用空間與功能呢？有一個清晰的加固設計思路：合理嚴謹的計算及加固方法的優選是很重要的。根據多年的砌體結構加固設計的經驗，步驟和方法可簡單的分為：尋找問題收集資料，發現問題整理資料，根據資料解決問題三個步驟。
2.1 設計人員的現場踏勘與房屋的檢測鑒定及地質鉆探（即尋找問題收集資料）
作為后續抗震加固設計的前提，設計人員的現場踏勘與房屋的檢測鑒定及地質鉆探是非常重要的?，F場踏勘使得設計人員對房屋實際存在的問題有更感性的認識，而且能更清楚的了解什么部位適合加固，什么部位加固施工不方便或加固后會影響房屋使用功能等具體情況，避免了閉門造車;檢測鑒定，能準確真實的反映出房屋建材質量，退化情況，傾斜率等，還能為無正規圖紙的房屋測繪出實際房屋及構件尺寸及位置，為后續加固設計提供可靠依據;地質鉆探能明確該房屋地基承載力，及地下水位和地基土液化情況等，為后續的地基基礎加固設計提供可靠依據。
2.2 設計人員的計算分析（即發現問題整理資料）
經過現場踏勘并已有檢測資料后，設計人員將房屋實際構件尺寸，建材的強度，該地區實際的地質情況，抗震設防烈度，實際使用荷載等參數，輸入電算。電算結果就能顯示出該房屋地基基礎承載力、墻體、柱子抗壓抗剪承載力，挑梁抗傾覆力，梁下砌體局部抗壓承載力等不足的部位。分析出承載力不足的程度如何，以便區分開來，選擇不同的加固方法，避免不必要的浪費。
2.3 根據計算結果及現場實際情況，采用不同的方法進行抗震加固（即根據資料解決問題）
在計算結果分析整理后，設計人員就可以采用不同的加固方法，提高該房屋的抗震承載力。磚砌體結構的加固方法大致分為三個內容：地基基礎的加固，豎向受力構件（即墻、柱）加固，水平受力構件（即梁、板）加固。
（1）地基基礎的加固：磚砌體房屋的基礎形式大多數均為墻下條形基礎（分為無筋毛石條形基礎，鋼筋混凝土條形基礎）有時也會采用鋼筋混凝土片筏基礎。對于墻下條形基礎，一般情況下采用截面加大的方法增大基礎與地基的接觸面積來提高承載力。
如果為軟弱地基，有限的截面加大無法滿足承載力要求，且無法阻止基礎不均勻沉降時，通常條形基礎可以考慮采用換填墊層法，打木樁法，或水泥攪拌樁法，等淺層地基處理方法。提升房屋范圍位置處地基土的承載力特征值；對于片筏基礎通?？稍谙鲁恋囊粋?，打若干錨桿靜壓樁，這樣既能提高承載力防止繼續下沉，同時也能起到一定的糾偏作用。
（2）豎向受力構件（即墻、柱）的加固：墻柱的加固，應先從結構體系上考慮其合理性，是否橫墻間距太大，是否有按抗震等級在規定位置設置構造柱。在結構體系合理的前提下，對局部受力不滿足的構件進行補強加固。加固方法主要有：
①鋼筋網外噴射混凝土墻體加固法或鋼筋絲外粉聚合物砂漿外加層加固法：該兩種加固法都屬于復合截面加固法，但后者提高承載力的效果不如前者，相對的造價也較低，更多應用于構造上修復原受損墻體恢復其原先承載能力使用。該兩種方法能在不同程度上，提高墻體的抗壓及抗剪承載力。在墻體厚度不足，墻體承載力不足嚴重時，還應采用鋼筋網外噴射混凝土加固法。但應注意，抗壓不足時縱向鋼筋應計算確定二水平鋼筋可按構造設置；抗剪不足縱向鋼筋可按構造設置水平鋼筋，應計算確定。墻體兩側的鋼筋網，應通過拉結鋼筋穿過原墻體灰縫，按一定的間距梅花型布置，使得兩側鋼筋網與原墻體可靠連接。
該兩種方法（即俗稱夾板墻法）的優點是，加固后無建筑布局無明顯變化，在提高墻體承載力的同時，不太影響原來的建筑使用。
②增設鋼筋混凝土組合磚砌體壁柱法：該方法主要用于在應設置構造柱的位置增設構造柱，提高梁底墻體局部抗壓承載力，提高結構整體抗側力。然而該方法使得墻體在很多部位突出，在一定程度上影響到了建筑的正常使用，尤其是在走廊兩側將較大的影響走廊的寬度。
③局部墻體置換混凝土構造柱法：鑿除需增設混凝土構造柱位置的舊墻體，將其置換為混凝土構造柱，此做法相較于增設鋼筋混凝土組合磚砌體壁柱法改造后基本不改變原本墻體厚度，不影響建筑正常使用，但是施工比較麻煩，而且應做好可靠支撐，避免墻體拆除時發生危險。
（3）水平受力構件（即梁、板）的加固：梁板的加固一般分為在梁板結構受力上的加固和抗震構造上的加固。
①梁板結構受力上的加固：梁板結構受力上的加固一般可采用截面加大的方法或粘貼鋼板或碳纖維布加固。截面加大部分應依據實際受力情況增設鋼筋。并應與原結構可靠連接（遇混凝土柱采用植筋方法；遇磚墻磚柱應鑿除局部磚砌體擱置）。粘貼鋼板或碳纖維布應注意鋼板與碳纖維布與原梁板的粘結質量，在粘貼前應充分做好梁板粉刷層的清楚，結構面的平整，避免出現空鼓。且應注意粘貼鋼板或碳纖維布的錨固長度滿足規范要求。
②抗震構造上的加固：抗震構造上的加固一般有：增設構造上需要的圈梁、增加預制樓板的擱置長度，加強預制板之間的整體性等。增設圈梁及增加預制板的擱置長度一般采用墻體或梁兩側增設角鋼且對穿鎖緊的方法來實現，角鋼既能充當圈梁增強墻體的整體性又能使得預制樓板的支托長度更長。
加強預制板之間的整體性可，采用掛鋼絲網或鋼絞線粉刷聚合物砂漿的方法實現。
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根據《建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房〔2000〕12號）的精神，結合房地產評估機構脫鉤改制的工作情況，現就2001年房地產價格評估機構一級資質評定的有關問題通知如下：一、申報范圍
（一）對于1999年建設部公告第16號和2000年建設部公告第19號公布的93家一級房地產價格評估機構，凡按照〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號文件要求完成脫鉤改制，符合建房〔1997〕12號文件規定條件的，可以按建房〔1997〕12號文件規定的程序重新申報一級資質。
（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機構要求條件，在本地區有典型作用的二級機構，各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。
二、審點
各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要根據〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關規定，加強初審工作，在初審中應重點把握以下幾個方面：
（一）房地產估價機構資質申報要與脫鉤改制相結合。未按有關規定進行脫鉤改制的房地產估價機構，不得進行資質申報。
（二）在審核機構內專業估價人員尤其是注冊房地產估價師時，既要審核專業人員數量，更要注重對專業人員實際的估價水平、估價業績、執業行為情況的考核。
（三）考核機構的經營業績時，考慮到當前我國估價行業的實際，對申報一級資質的估價機構的業績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規定執行。
（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產估價機構的年審情況作為重新評定一級機構的重要依據。對于未經年檢或年檢不合格的機構不得申報。
三、申報時間
各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質的機構進行初審，并將初審的有關材料（附件一、二）上報建設部住宅與房地產業司。
四、評定及公布
建設部住宅與房地產業司受理一級房地產價格評估機構申報后，委托中國房地產估價師學會組織國內知名專家和業內資深人士組成“一級房地產價格評估機構評定專家小組”，由專家小組根據建房〔1997〕12號文件的規定對申報機構進行綜合評定，提出評審意見報建設部核準，其中評定合格的機構由建設部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發資質證書。
五、1999年建設部公告第16號公布的32家一級資質房地產估價機構有效期即將屆滿，但由于受房地產估價機構脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機構正常開展業務，這部分機構的資質有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產估價機構名單一經公布，過渡期即自動終止。
六、其它
（一）各地申報一級房地產價格評估機構要實行總量控制，做到有計劃、有重點的發展，防止一哄而上。
（二）各地主管部門要結合估價機構資質的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產估價行業進行一次深入全面的清理整頓。對于未按規定標準設立的、執業行為不規范的、評估制度不健全的、嚴重違反職業道德的以及非房地產估價師執業評估的，要按照有關規定嚴肅處理。
（三）各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要將本地區房地產估價機構脫鉤改制的總體情況及二、三級機構的審批情況（包括機構名稱、法定代表人、聯系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設部住宅與房地產業司備案。
附件：
一、申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料
二、房地產價格評估機構資格等級申報表（略）
附件一：
申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料：
1.省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局同意申報一級機構的文件；
2.申請變更機構的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復；
3.房地產價格評估機構資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；
4.房地產價格評估機構原資格證書正、副本原件；
5.機構營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；
6.機構的章程（復印件加蓋單位公章）及有關規章制度；
7.注冊資金證明或驗資報告（原件或復印件加蓋單位公章）；
8.出資人情況介紹及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；
9.法定代表人、總經理的任職文件及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；
10.脫鉤改制前后主要房地產估價人員對照表；
11.當地人才服務中心提供的機構人員人事情況證明；
12.專職房地產估價人員資格證明及其聘任（用）合同復印件；
購房顧問范文5
“十一”過后，北京投資客胡女士準備錯峰出游到三亞購房。臨行前，她來到建外SOHO置業100多媒體房產展銷中心，了解國慶期間三亞樓市、房價走勢及熱銷樓盤情況。
【需求剖析】
置業顧問介紹，今年國慶、中秋八天時間里，三亞共賣出265套商品房，銷售面積為2.38萬平方米，實現銷售金額達4.09億元。銷售樓盤比較好的是鳳凰水城、魯能三亞灣新城、金中海?藍鉆、蘭海?美麗新海岸等。今年黃金周，三亞商品房銷售有兩個突出特點：一是知名度高的樓盤賣得特別好，二是新樓盤比較少。而品質好和配套服務齊全的樓盤成為購房者的首選。
對于胡女士關心的國慶期間三亞的房價情況，置業顧問表示，國慶期間三亞房地產企業肯定會給出一些購房優惠，但優惠的幅度不會很大。國慶樓盤的定價是多數開發商最頭疼的事。如果價位定高了，有價無市可能賣不動；定低了，也有可能被客戶搶購，或者導致客戶產生不急著買房的心理。
國慶期間，三亞各大樓盤推出多種戶型供購房者選購，都旨在吸納人氣和關注度。其中，海景房備受購房者青睞。三亞海景房項目主要是靠外來客群購買，基本上都是有一定閑錢的人，主要用來旅游時自住或投資。北京人在三亞一般瞄準高檔住宅，單價都在萬元以上。國慶黃金周，三亞海景房銷售不錯，各類戶型價格每平方米主要在1.5～3.5萬元左右，其中，一線海景房銷售成績比較好的有美麗新海岸，金中海?藍鉆、山水天域、三亞灣新城的成績也不錯。銷售成績最好的是鳳凰水城，國慶期間一共賣出68套商品房。
【樓盤搜索】
置業顧問為胡女士介紹了鳳凰水城、蘭海?美麗新海岸兩個投資熱點項目。
三亞鳳凰水城是三亞乃至全國罕見的超級度假大盤，該項目尊享山、海、河三大自然景觀體系：背山、面海、臨河。項目位于三亞灣二線腹地，一覽三亞灣17公里海域景觀。三亞河上游河段全線穿越項目，項目東北部群山連綿，擁有良好山系景觀。項目位于城市中心區與新城區發展主軸核心位置，有良好的交通及區位優勢，并承接三亞城市脈絡未來走向。體育會展中心、金雞嶺公園、新行政中心分別緊鄰鳳凰水城。在每一個度假組團社區，配置五星級社區服務大堂、游泳池等系統度假活動需要的“泛酒店”硬件配套體系。同時，鳳凰水城將成立中國第一家泛酒店度假屋管理公司，針對客戶的度假、養生、投資需求，設計并提供一套完全服務體系，全面解決鳳凰水城購買者的度假及投資效益。
位于三亞灣中段一線海域的大型高檔純度假住宅項目蘭海?美麗新海岸，南區為別墅和酒店等度假區，北區由10棟度假式高層公寓組成，面積有50平方米、100平方米、280平方米等多種面積，戶型為一室一廳、二室二廳、三室二廳、四室二廳等。60米超大觀海通道保障戶戶最大的觀海景觀。園區內有優美的庭院、環繞的水系。小區不僅有天然氣、有線電視、入戶防盜門、單元電子對講門、周界安防系統等基本配套，而且還有醫療健康會所、文體中心、社區服務中心、金融、郵電等完善的小區配套。三亞蘭海度假物業管理公司更是為業主提供體貼入微的管家式服務。漫步在小區私有的三亞灣沙灘上，暢游在水清見底的大海中，可盡享世界級的灣區生活品質。10月2日正式開始預購的2、3號樓均價為12000元／平方米，共9萬平方米，房源量居三亞同檔次住宅之首，并有多種房型供選擇。
購房顧問范文6
本刊記者／何照新 特約撰稿／武希捷
回顧2013年，國家采取了各種措施抑制房價，仍止不住大多數城市房價不斷攀升的趨勢。一方面，普通工薪民眾買不起住房；另一方面，我國一線城市房屋空置率達到40%。這種反差，在一定程度上表明投資性消費是房價高漲的有力推手。然而，能夠一擲千金購房無數的炒房團，卻打起逾期收房的主意。
2013年1 1月，北京市天晴房地產開發有限公司（以下簡稱天晴公司）的法務部門先后向7位炒房人發出《律師函》，要求這些炒房者分別繳納因逾期收房拖欠的20萬元物業費、供暖費以及違約賠償金，并及時收房。炒房團的成員收到《律師函》后，發現開發商果真將維權訴諸于行動，也改變了強硬態度，開始面對面地與天晴公司商談收宜。
具有強勢地位的開發商，為何會被炒房團牽制？
炒房團北上“囤”房
201 1年，是北京房地產市場劇烈波動的關鍵時期。
2011年3月，天晴公司一個項目樓盤開盤。開盤當天，人潮涌動，很多人都是售樓處的?？停麄冇械臑樽优Y婚買房，有的為改善住房條件買房，有的則為了在北京安家。因而，這些家庭將買房列為頭等大事，他們時常與售樓顧問溝通，生怕漏掉細節影響買房進程。與此相比，投資客買房可謂不問價格，只求升值潛力。
在該樓盤開盤后的一天下午，十幾位帶有溫州口音的購房者一同來到天晴公司售樓處，向售房顧問咨詢買宜，問的問題大多關于樓盤的區域環境、房屋戶型朝向及升值潛力。這些人雖然穿著普通，但聽口氣每個人都想當即買下幾套住房。售房顧問一看來了這么多大客戶，賣力地宣傳樓盤的升值空間以及團購房屋的優惠幅度。
后經詢問得知，這些人是專職炒房人。一位中年女子介紹，他們在2011年前三個月已經為買房轉戰了好幾個城市，上海、廣州、成都等大城市都有他們的足跡，而北京是他們購房的最后一站?！拔覀兠看味际墙M團來，大家一起商量，一起買，就圖個心里踏實！”這位女士說。
炒房團中一位老人說：“我現在就把買房當成事業，既鍛煉身體，又能投資理財?！焙髞?，經過這些炒房者的推薦，售樓處又陸續接待了幾波來自溫州、陜西等地的購房者。
由于炒房團購買力度大，使得該樓盤剛開盤三天，房屋即告售罄。天晴公司負責人聞昕此事，也樂開了花。
開發商苦盼收房
2012年6月，樓盤竣工。天晴公司的銷售人員第一時間將這一好消息通知了買房人。此時，大部分買房人聽到這個消息，都火速趕完售樓處取鑰匙收房，緊鑼密鼓地進行自己的裝修計劃。誰知，買房時干脆利落的炒房團成員此時卻沒了動靜，銷售人員一再通過電話、書面方式催促他們收房，但結果都是只聞其聲、不見其人。． 銷售人員李凱回憶道，那段時間他每天不停地打電話給溫州團、陜西團的業主們。然而，電話那頭不是回答“現在生意忙，過兩天再收房”，就是手機永遠占線。更有甚者，竟然說：“房子錢都全款付你了，我愛什么時候收就什么時候收，你管不著！”
后經天晴公司調查發現，此處樓盤120套房屋，交付率為73%，剩余29套房屋未交付。這29套中的27套為炒房者購買的房產。
隨著時間的推移，炒房團逾期收房的弊端顯露出來。天晴公司負責人眼看著公司為業主墊付的物業費、供暖費等多項費用成幾何狀態驟增，再加上空置房屋中的維修問題凸顯，負責人犯了難。一位知情人士苦言：“過去是賣不出去房子發愁?，F在房子好賣了，可讓人痛快收房子又成了愁事。如今，炒房團占了我們業主相當一部分比例，光墊付費用我們開發商每年就要損失200多萬元。”
時至今日，炒房團采用消極收房策略，讓開發商“被迫持有”房屋的做法在房地產行業相當普遍。炒房團為何要逾期收房呢？仔細分析，不難發現，炒房者購買房屋不為自用，只為投資需求。因而，炒房人需要等到房價漲到預期值才會出手房屋。由于收房和賣房之間存在時間差，炒房人為了減少物業等費用的支出，會想盡辦法將該筆費用轉嫁給下家。
擔不起的債務和風險
通常情況下，物業費由購房者本人繳納。如果炒房團逾期收房，房屋風險轉移給了天晴公司。而這些風險通常包括房屋毀損、物件損害及產生的相關費用。
天晴公司賣房之時，雖然與購房人簽訂了《前期物業服務合同》，并約定買方應當在入住通知書載明的交房日期當日交付12個月的物業服務費，但對于住宅項目來講，物業費在物業共用部分交接前是由天晴公司負擔（購房人收房達到建筑面積50%，才能實現共用部分交接）。如果購房人大規模不收房，天晴公司將無法轉移責任。況且，房產項目一般采取地源熱泵供暖，由于樓盤近三成的房屋是空置房屋，天晴公司必須在供暖季采取地源熱泵低溫運行等方式避免設備損壞，公司每年為此支付百萬元的維修費用。
此外，天晴公司還要承擔房屋毀損風險。根據《合同法》規定，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。也就是說，房屋未交付，天晴公司就要承擔房屋毀損、滅失的法律風險。
法律制約炒房團
炒房團消極收房的舉動觸動了天晴公司的經濟命脈，嚴重影響了公司的正常運營。由于天晴公司在與購房者簽訂的《房屋買賣合同》已經加入“約定解除權”條款，即若買受人未在交付通知書所載明的交接期限內辦理房屋交接手續，則自該商品房交接期限屆滿之日起，買受人按日計算向出賣人支付已交付房價款萬分之一的違約金。逾期超過60日，出賣人有權解除合同。天晴公司經過深思熟慮，通過公司法務部門發出《律師函》最后通牒炒房團成員，催促炒房者盡快收房并繳納相關費用，并告知炒房者如有法律法規規定或合同約定的正當理由不收房，應以正式函件回復并說明理由；否則，天晴公司將對逾期收房者提起民事訴訟，并按照約定解除房屋買賣關系。
炒房團成員收到上述載明巨額違約金的《律師函》后，一下子慌了神兒，他們主動和天晴公司取得聯系，央求兩方坐下來協商解決問題。
