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房地產投資合作模式范文1
一是開發與投資并舉模式，此模式追求規?；c高收益。
以凱德置地為代表的房地產投資基金，屬于開發和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發商，所以可以充分利用產業運營和產業投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產、商用房產和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產基金，其運作成立的中國住宅地產投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。
凱德置地80%的土地獲取來自于協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產商合作的拿地戰略，并與目標城市的大型企業合作，開發當地項目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關系，同萬科合作部分商業項目等。
二是側重商品住宅投資模式，此模式追求行業平均收益。
由國內眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發起成立的盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。
此類基金的主要功能定位是：第一，為開發商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發商全程運營管理提供專業支持；第三，為開發商的品牌價值提升創造動力。
三是側重收租型物業投資模式，此模式追求長期穩健收益。
最近幾年，國內涌現出新加坡騰飛基金和內地高和投資為代表的收租型物業投資模式。以開發蘇州工業園區揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數額龐大的中國基金――騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金。兩大基金最初的資產項目包括在中國房地產市場能產生穩定現金流的標的資產。其主要投資中國內地的輕工業和物流設施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產業相關設施、郊區商務辦公樓和產業園，通過多元化的租戶結構、資產優化和租金增長空間來實現投資回報的最大化。
成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區域商業類物業（包括寫字樓和商業）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業的房地產投資理財服務，以及投資產品和相應的資產管理服務，從而實現投資者的豐厚收益。
四是側重城市綜合體投資模式，此模式追求商業運營收益。
由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內地最大的房地產私募股權投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設項目。星浩資本所要開發的地產項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業等多種功能及設施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產基金、實體開發和商業服務，構成了星浩資本的3大業務板塊。
在拿地和實體開發方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現退出。
五是側重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。
保障房類投資基金近兩年開始涌現。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。
該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯合有志于保障房建設的開發商作為基金的發起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產基金管理和房地產投資銀行服務。
六是側重專業化功能性地產投資模式，此模式追求細分市場的領先優勢。
專業化功能地產類基金主要是養老地產和旅游地產基金。
養老地產以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養老社區股權投資計劃設立，注冊資本金達22億元，側重于在一線中心城市建設養老地產，以此拓展其人壽保險主業的價值鏈。其主要特點是專注于養老類綜合社區建設，建成后不出售，而是用于長期經營。
房地產投資合作模式范文2
引言
沈陽市自開始實施公共租賃住房建設以來，已經取得了一定成果。但是公共租賃住房建設對資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續的發展受到了很大的阻礙。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預期的公共租賃房建設的實現。
一、房地產投資信托基金分析（REITs）
1.REITs的含義
房地產投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產投資項目的投資基金。房地產投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經營和專業化管理，在風險分散的原則下，從本質上看是房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下幾點：一是房地產投資信托本身的特點，稅收優惠。發展REITs的原因是稅收優惠，對絕大多數國家都在稅收法律或特殊法律法規中給予已推出房地產投資信托基金一定的稅收優惠政策。例如，美國國內稅賬單的定義，如果房地產投資信托基金會每年以現金股利的方式回報給投資者，則不需要繳納企業所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產投資信托基金的產品，享受更多的稅收優惠的投資收益。二是強制分紅。從已發行REITs的國家實施運作過程來看，帶來的好處是在房地產投資信托基金的年收入分配做了強制性要求。他們中的大多數是規定將給投資者90%的收入分配。三是投資領域具有限制性。REITs投資領域為房地產領域，不僅直接擁有房地產所有權，還可以依靠房地產項目的管理，租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔保來支持證券。大多數的房地產投資信托基金選擇房地產直接所有權，以房地產項目的管理或資產提升為主要收入來源。
3.REITs優勢
REITs與一般的房地產產業投資方式相比，具有明顯的優勢，有以下幾點：一是相對強勁的流動性。房地產投資信托基金是一種證券化產品，在發行時他們中的大多數都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發行和流通，這樣具有很好的流動性，還可以通過資產證券化將資產轉化為流動資產的形式，這樣就有了快速清算投資的優勢，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強的專業管理和經營。房地產投資信托基金的資產由專業的基金管理機構的投資運營管理，并由具有房地產專業的投資知識和集中管理經驗豐富的專業投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優的投資組合和最優的投資業務，可以有效降低投資風險和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優惠和高額回報。房地產稅收優惠政策極大地刺激了房地產投資信托基金的發展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現金股利的方式回報給投資者，無需繳納企業所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅，所以房地產投資信托基金的獎金數額較大；四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據公布的房地產投資信托的國家或地區法律的角度來看，房地產投資信托基金必須將其不小于現金應稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優勢吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會閑散資金。
二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用分析
1.內外部環境分析
沈陽市是東北地區最大的國際大都市和金融政治中心，也是渤海經濟圈的重要環節與東北地區的重要結合部，具有良好的經濟基礎和投資環境。同時，在現階段大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。
沈陽市公共租賃住房是政府關注的民生項目，在政府信用擔保的同時，項目的風險是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對發達的資本市場上的，沈陽市民營經濟在國民經濟中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項制度保證。目前，中國頒布了《招標投標法》、《證券法》和《擔保法》等用于廉租住房項目實現投資多元化奠定了良好的政策環境，在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。
2.具體操作可行性分析
操作時，房地產基金管理公司聘請有關專業團隊組成房地產管理公司，經過檢查后，將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當RElTs模式步入正軌后，為沈陽市帶來的經濟效益是巨大的。
世界各國迅速發展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經驗，如在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。近年來，REITs模式已經應用在城中村的改造，這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。
三、REITs模式的發展前景
公共租賃住房項目是回報時間長的行業，其發展長期依靠有限的政府財政撥款。同時，通過利用先進的項目管理方式，能夠提高項目建設的速度和質量，使資金得到更高效的利用。沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設，但越來越不能滿足社會和經濟發展的需要。使民營企業參與公共租賃住房建設中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業共同合作來提供工作服務中的監督和指導。因此，REITs模式具有更廣泛的應用前景，是適應沈陽市公共租賃住房項目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國外也有很多成功的例子，在國內有些地方也正在試點，需要做更多的研究工作，加以總結與改進。認真研究REITs模式的理論，并以國外的應用實例為基礎，促進和規范沈陽公共租賃住房建設。在沈陽市REITs模式的項目融資，是保證項目成功的關鍵，政府應該頒布法規及相關程序。涉及規模較大的公共房地產的項目融資，政府應更迅速地完善投資和融資法規，以適應形勢的發展。在操作和協調磋商更加容易，且風險相對較小。
房地產投資合作模式范文3
關鍵詞：美國；房地產投資信托基金；融資
一、美國的房地產投資信托基金
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和其運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托是金融信托業與房地產業相互融合的一種形式，也是房地產行業的新興的融資模式。自20世紀60年代在美國確立以來，對美國房地產市場產生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國借鑒。
（一）房地產投資信托基金興起的背景分析
REITs在美國的第一次發展的是在20世紀60年代，這正是美國經濟大發展的時期。這一時期，美國經濟保持持續高速增長，出現了城市化建設的浪潮以及戰后新生一代開始步入成年，對住宅消費需求急增，這些因素極大地刺激了美國房地產業的發展，拓寬了REITs的利潤空間。金融業的發展也促進了REITs的發展。在REITs起步階段，美國金融業對REITs的約束比對銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場趨于成熟，美國股票市場經過持續上漲階段，平均收益率遠高于同時期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會資金投向股票市場，直接帶動了REITs的發展。全美投資基金空前繁榮，居民儲蓄的持續增長都直接推動了REITs的發展。經濟增長使得居民收入增長，帶動了對個人投資產品需求的增加。受投資資金規模制約，廣大個體投資者無法投資于房地產業，而REITs作為一種分散風險、高回報的房地產投資產品，正好符合了個人投資者的需求。
1960年美國國會通過《房地產投資信托法》。立法者確立了以下有關REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風險較小的房地產投資機會。認為REITs通過投資多樣化、管理專業化、直接所有權等形式可以為中小投資者帶來通常只有機構投資者和大投資者享有的收益，同時有效地降低了投資的風險。二是REITs必須是消極的投資工具?！跋麡O”的投資行為是指經理和雇員不得直接進行房地產的管理和運作，只是對房地產管理業務的開展予以決策，具體的信托資產管理工作應聘請獨立的房地產投資顧問或承包商來完成。
20世紀80年代到20世紀90年代，美國稅法的幾次改革加快了REITs發展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規的服務。這使得REITs不僅對其財產擁有使用權，還擁有了經營管理權。REITs的經營者不必通過承包人即可直接對其承租人提供服務；1993年美國法律取消了養老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關規則簡化了REITs的運作。以上數次法律的制定有力地推動了REITs的發展進程。放松了對REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國REITs能蓬勃發展的最直接原因。
美國制定了相當完備的監管法規來保證投資基金業的健康發展，監管法規主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護法》等。全國證券交易委員會、證券交易所、全國證券商協會形成一整套基金外部監控機制，在投資基金內部基金受托人獨立于基金經營者對其進行有效監管，確保了財務公開，決策透明度高。
（二）房地產投資信托基金的優點分析
房地產投資信托可以把土地、項目、資金等因素有效的整合起來，在制度下安排財務方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產開發商投資，通過股權信托、資金信托、財產信托及投資基金、資產重組、資本運作等多種方式的組合運用，并與商業銀行、證券公司等金融機構合作，針對性地服務于綜合要求且難度較大的企業或項目。優點表現在：房地產投資信托基金具有高回報率。REITs投資最大的優點是高收益，有定期的股息收益。根據美國法律，REITs必須把應課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對優厚，投資者可以獲得比較穩定的收入。在過去十年里REITs平均年度股息率達6.96%，遠高于十年期美國政府債券5.86%、標準普爾指數公用股4.45%和標準普爾500指數1.79%。由于REITs在交易所上市，價格走勢和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長期的價格升值。房地產投資信托基金具有高穩定性。雖然投資REITs的回報率不遜于股票及債券，但REITs的波動卻遠小于股票，還可對沖通貨膨脹的影響。REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其它金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。當通貨膨脹上升，REITs的資產價值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產投資信托基金具有低風險率。在相同的宏觀經濟環境變化下，不同投資項目的收益會有不同的收益。房地產投資信托為分散風險，進行資產多樣化投資組合管理，使房地產投資信托的投資涵蓋的物業種類足夠豐富，分布的區域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產投資信托基金具有低稅率。與高收益相對的是REITs的低風險與低稅收。根據美國稅收法規REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產投資信托基金具有低融資成本。對銀行貸款而言，房地產信托融資方式可以降低房地產企業整體的融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和企業的持續發展，在不提高公司資產負債率的
情況下優化房地產企業的結構。
二、我國房地產企業融資現狀分析
我國的房地產業長期獨立于金融業之外，采用建筑業的方式進行調控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產金融體系，房地產商自立一派，房地產金融變成簡單的房地產信貸。以銀行為代表的金融系統僅僅成為房地產商的資金供應商。目前我國房地產企業的融資狀況存在如下主要問題：
（一）融資結構單一，開發資金以銀行貸款為主
由于國內金融市場的不發達，目前國內的房地產金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業統計角度看，房地產企業的開發資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款四個部分，而預售款中的大部分來自于銀行對個人的住房消費貸款，因此實際上銀行貸款和預售款均來自于商業銀行，房地產開發對銀行的依賴程度相當高。
（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規模較小
目前，我國房地產企業的直接融資方式有二種：一是股票市場融資。目前我國約有房地產開發企業5萬余家，而在深滬兩地以房地產為主業的上市公司僅102家左右，房地產上市公司占全部房地產開發企業的比例僅為2‰-3‰。對房地產企業來說，直接融資所需的各種審批環節、復雜手續以及較高的融資成本讓不少小型房地產企業望而卻步。即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業債券融資。在過去七八年間，債券融資在房地產企業全部資金中所占比重呈下降趨勢。
（三）法律法規不健全，影響融資渠道的拓寬
我國法規制度不完善是房地產企業融資受阻的主要原因，房地產業缺少一個穩定、規范的融資市場。譬如《公司法》和《企業債券管理條例》對發行企業債券的限制過多，阻礙了一級市場規模的擴大。根據《公司法》規定，只有股份有限公司、國有獨資公司和兩個以上的國有企業或者其他兩個以上的國有投資主體投資設立的有限責任公司，為籌集生產經營資金，才可以發行公司債券。這就將大部分無國有投資主體背景的、有限責任公司性質的商業地產開發公司從可發行公司債券的范圍內劃了出去。對急需開拓融資渠道的中小房地產開發企業來說，發行企業債券更不具備可行性。股票市場和債券市場情形相當：在當前《證券法》的框架下，大部分房地產企業無法上市等等。此外，房地產投資基金屬于產業投資基金，不在目前已經立法的《證券投資基金法》的調整范圍之內。由于目前尚無規范產業投資基金的專門法律，設立房地產投資基金仍處于無法可依狀態。相關法律法規的不健全甚至空位，成為房地產業融資創新的最大障礙，亟待加以健全和完善。
三、構建我國以房地產信托為核心的多元融資模式
通過對美國REITs的研究，結合我國目前經濟發展水平，筆者建議在我國房地產企業建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風險，又可以為我國房地產企業提供較為穩定的貨幣支持。
（一）有利于完善我國房地產金融架構
作為具有金融機構特征的房地產信托投資基金，發揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產信托投資基金在美國既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，我國推出房地產投資信托基金，將大大地提高我國房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
（二）有助于分散與降低系統性風險，提高我國金融系統安全性
銀行和市場對于風險的分擔方式是不同的。在我國商業銀行對風險進行跨時分擔比較有效的，容易把風險在未來和現在之間進行合理分配；而房地產信托跨空間風險分擔能力強，可以在不同的主體之間進行分攤?？鐣r風險分配意味著我國商業銀行承擔的風險主要是信用風險，擁有的資產的交易性比較差，調整的難度較大，只能在未來和現在之間進行分配，很難在當期解決風險積累的問題，如果是在某一段時間的風險超過了警戒線，就會產生危機。房地產信托基金對風險的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進行風險分配，其風險分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場當期的風險累積。從房地產融資的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產投資信托基金，將一定程度提高房地產融資當期的系統風險化解能力。房地產投資信托基金的引入，是我國發展房地產市場信用的重要舉措，不僅不會加大系統風險，相反，還有助于房地產金融系統風險的分散和化解，提高我國金融體系的安全性。
（三）有助于我國房地產企業的資金的循環與積累
房地產投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產投資的收益相對比較穩定。房地產的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統因素的影響。當前我國正處于城市化進程中，住房商品化日益深入人心，房地產市場成為我國經濟發展中一個熱點。在我國國民收入持續增加的背景下，商品住房消費需求占消費總需求的比重也將進一步提高，城市其它房地產相關的需求也將不斷增長，這決定了在我國房地產投資總量不盲目擴大的前提下，房地產投資的長期預期收益比較高，房地產投資信托基金的收益也很高。因此，房地產投資信托基金的引入，可以避免我國單一融資體系下銀行相關政策對房地產行的沖擊。同時可以為那些有意分享房地產業高收益的投資者提供投資機會，有助于緩解中國金融體系的矛盾。
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房地產投資合作模式范文4
關鍵詞：海南??；房地產投資依托基金；可行性研究
中圖分類號：F832.49 文獻標識碼：A文章編號:1003－9031(2011)06－0044－04DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.06.12
2008年12月3日，國務院金融“國九條”提出了“創新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式,拓寬企業融資渠道”，這是中央政府首次明確提出要利用“房地產信托投資基金”創新融資方式。2009年12月31日，國務院《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》（國發［2009］44號）第十四條提出了“條件成熟時，在海南開展房地產投資信托基金試點?！北疚膶⑼ㄟ^分析在海南省發展房地產投資信托基金的可行性和面臨的主要問題，并提出一些構想及政策建議。
一、在海南省發展房地產投資信托基金的可行性
（一）房地產投資信托基金的概念
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。從本質上，它是一種投資基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足中小投資者將小額投資轉化為大額投資的需求。同時，它又類似于一個產業公司，通過對現存房地產的收購持有和經營獲利，在不改變產權前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力，因此它是一種證券化的產業投資基金。
（二）REITs可以拓寬房地產企業的融資渠道
國務院出臺了一系列房地產宏觀調控措施，長期依賴銀行貸款的房地產業受到很大的融資壓力。由于缺少其他融資渠道，房地產資金鏈條日益緊張，正常的投資項目無法保證后續資金需要。而REITs給房地產業提供了一個全新的融資途徑，增加了可供運作資金的新來源，可以間接地將房地產資產證券化，為房地產開辟了一條全新而穩定的融資通道，并且可以降低房地產公司的整體融資成本，節約財務費用，在不提高公司資產負債率的情況下優化資本結構，有利于公司的可持續發展。
據統計，2010年6月末，海南省房地產開發企業的資金來源中，國內貸款占13%，企業自籌資金占16%，其它資金占71%，其中購房者的定金及預付款占資金來源的61%。從圖1走勢可以看出，當年1、2月受國務院批準海南國際旅游島建設的影響，海南省房地產定金及預付款所占比例迅速上升；而3月以后，隨著房價的高漲，房地產資金漸趨理性，定金及預付款所占比例逐漸回落，同時國內貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。
這種定金及預付款占比的不穩定性，使得房地產市場不穩定，市場波動過大，大量的金融風險將積聚于商業銀行。因此，引入房地產投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產企業的融資渠道，平抑資金和市場的大起大落，促進海南房地產業的平穩健康發展。
（三）REITs可以擴大投資者的投資渠道，防范和分散投資風險
改革開放以來，海南省居民的儲蓄存款增長迅猛,尋找資金出路的意愿強烈。雖然我國股市已經運行二十余年，但其投資的風險較大；國債市場近年也有所發展，但目前市場利率一直處于較低水平；個人投資者非常需要更低風險更高收益的投資渠道[2]。由于房地產開發資金需求量大，一般個人投資者根本無力問津，而REITs的引入正好可以擴大投資者的投資渠道，讓眾多的中小投資者有機會投資房地產行業，使投資者無須直接擁有房地產就能分享到房地產投資利潤，也促使居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預期回報率。另外，房地產投資信托基金是委托專業的房地產機構或人員進行集中管理，根據各地行情和各個房地產項目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規避投資風險[3]。
（四）REITs可以滿足商業房地產需求
海南省房地產業經過近20年的探索發展，已經逐漸走向成熟，特別是在商業地產領域，建省后國內及國際大企業大集團紛紛進入，拓寬了商業地產市場，但因商業地產投入大，資金占用時間長回收變數大，使銀行對其一直持以謹慎保守態度。造成開發商由于資金壓力，往往采用類似于住宅開發的方法，在項目建筑完工后就開始分割出售，這就導致了海南的商業地產只重視新建房的銷售，而忽視存量市場的經營，這恰好給REITs提供了更多的持成熟物業入市的機會。長遠來說，海南商業地產前景極佳，隨著國際旅游島建設和城市化進程加快，大型購物中心、寫字樓、酒店越來越多，商業地產的升值潛力巨大。RE1TS可以從股權的結構、客戶的選擇、物業運營、品牌的建立、經營空間等諸多方面考慮，進行商業房產的運作經營，提高物業效率，獲取高額利潤[4]。此外，REITs因持有物業的時間較長，能夠長期有效地抑制房地產市場的投機行為。
（五）國際經驗和國內案例為海南發展REITs提供了重要參考
1．REITs在國外和我國香港地區的發展情況
REITs作為投資信托制度在房地產領域的應用，自1960年美國推出第一只REITs產品至今，全球房地產投資信托基金得到很大發展。全球已有22個國家推出REITs產品，并有4個國家正在進行有關REITs方面的立法。1990年全球REITs市值僅為70億元，2002年以后增長尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值巳超過6050億美元[5]。美國是全球發展REITs最早，也是最成熟的市場，至2005年底美國已經有將近200支上市的房地產投資基金，市值總額高達3216億美元，約占美國紐約證券市場市值的4%，管理的商業地產資產超過4000億美元。在美國80%以上的商業地產投資資金來自于REITs，是商業地產投資的主要形式。其次是澳大利亞，自20世紀70年代澳洲引入第一支房地產投資信托基金以來，目前澳洲房地產投資信托基金的規模已經占到當地證券市場總值的10％。
亞洲國家中最早出臺關于REITs的立法并推出第一只REITs的是新加坡（1999年5月），日本是繼新加坡之后第二個推出REITs的亞洲國家；2005年6月，中國香港地區證監會正式了《房地產信托投資基金守則》修訂的相關總結，撤銷了香港房地產投資信托基金(REITs)投資海外房地產的限制，從而促進了香港REITs的迅速發展。而中國內地明確的法律法規都尚未出臺，還處于早期探索的階段。
目前，分歧在于是否允許REITs涉及房地產開發環節。從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購成熟的商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。美國、日本、澳大利亞的REITs對開發環節完全沒有限制；加拿大、中國臺灣地區、中國香港地區則完全限制REITs介入開發環節；新加坡、韓國則限制REITs入開發環節的比例，如新加坡規定用于房地產開發投資的金額不得超過REITs財產凈值的10%[6]。這可能也與各國或地區房地產市場的成熟程度有關以及REITs產生的動因有關。為了保證REITs的收入來源主要來自穩定的租金收益，而不是頻繁的房地產投資或投機交易，美國和中國香港地區對REITs持有房地產物業的期限都有明確的限制。中國香港地區規定不動產投資后至少要持有二年。美國也特別規定不動產投資信托持有的不動產期限，若在四年內出售，其出售的收入不得超過不動產投資信托總收入的30％。無論采取何種經營模式，或對不動產投資做何種限制，上述各國REITs都取得明顯收益（如表1所示）。
2.國內案例分析：天津濱海新區領銳基金（準REITs基金）
國務院出臺的《國務院關于推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見》鼓勵天津濱海新區進行金融改革和創新；在金融企業、金融業務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津濱海新區先行先試。因此，天津濱海新區在金融創新上有獨特優勢，領銳基金正是在這樣的背景下推出，作為REITs（房地產投資信托基金）的試驗品，受到了各界的追捧。2006年12月28日，在孟曉蘇牽頭發起下，中房中弘、天津永泰紅勘、泰達集團、青鳥集團等10余家企業共同成立了天津領銳資產管理公司。領銳資產管理公司注冊資本8.5億元，目前管理資產規模超過30億元。按照領銳基金管理公司成立之初的設想，領銳基金管理公司首先發起了一只工業地產概念的基金，將目標鎖定為天津的工業廠房資產。因為工業地產領域政策相對溫和，天津正在開發濱海新區，有大批工業廠房待租等。而房地產正處于國家宏觀調控的重點，因此在成立這只基金的時候就力求避開房地產概念。
領銳基金現在的重點主要是以工業為主，投資的區域是選擇在GDP在1000億到3000億之間的層次。有研究認為GDP在1000億到3000億之間是工業高速發展的城市，是工業化中期的城市，投資工業園區在這樣的城市可以獲得比較好的增長。所以領銳基金設立的工業園區投資基金，在國內選擇了25個這樣的城市，首次在6個城市已經有了投資。領銳基金也有一些少量的投資在商業地產方面及并購行業里面，投資開發基金占到整個投資的30%左右，同時領銳基金和房地產開發企業有不同的地方，領銳基金做的工業園區，辦公樓、以及商業設施都是為了開發完成之后，為領銳基金REITs的基礎資產值，長期持有而不是開發完后賣掉。此外，領銳基金還和監管部門一起，研究在中國推動廉租房的建設基金，廉租房基金也可以通過金融的手段，通過市場化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。
領銳基金是一支公司型基金，由領銳資產管理公司管理，主要投資工業房地產和廉租房，以持有成熟物業為主，通過物業管理和房租進行營利，今后還將爭取擇機上市。
二、海南省房地產投資信托基金發展面臨的制約因素
（一）海南省房地產企業經營模式落后，公司治理不健全
海南省的房地產企業自有資本極少，公司治理不規范，管理水平低下，經營模式粗放，對海南發展REITs構成一定的障礙。目前海南省房地產企業的業務模式過于簡單，就是利用大量銀行貸款或者定金及預付款購買土地建房然后賣掉，企業主要通過開發賺取利潤。房地產企業采用了很高的財務杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個環節出了問題，企業就會出現資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運。
（二）法律和稅收障礙
我國陸續出臺的《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》，基本解決了信托公司今后發展的一些根本性問題。但是，從性質上說，真正的REITs屬于投資于房地產業的產業投資基金。目前我國缺乏產業投資基金相關法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。2004年末，中國銀監會組編了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》（征求意見稿），如果能正式出臺實施，將對我國REITs的發展起到很大的促進作用。我國現行稅法在財產信托條件下的產權轉移要與真實交易下的產權交易同等納稅，依照現行稅收政策及法律條件就不可避免地重復納稅，重復征稅將使得REITs喪失其大眾投資回報的優勢。
（三）管理房地產缺乏投資信托基金的專業人才
REITs管理會涉及到房地產和資本兩個市場，對管理人才提出了較高要求。在海南省發展REITs就必須具備一批精通房地產、資本市場運作、科學管理的復合型人才。他們的專業素質將對REITs的發展起著關鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少，我國市場上存在的房地產信托或類REITs，實際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs基金的長遠發展。
三、在海南省發展房地產投資信托基金的構想及相關政策建議
（一）在海南省發展房地產投資信托基金的構想
中國改革開改及經濟發展二十多年的實踐經驗告訴我們，只有結合國際、國內REITs的成功經驗和海南省房地產金融市場的發展現狀，去設計海南省REITs的發展思路與模式，才能促進REITs在海南省的成功實踐。因此，我們通過調研對比，提出在海南發展REITs的戰略思路是：立足海南現實，加快試點發展，加強風險管理，積極接軌國際。
1.在組織形式上選擇契約型作為REITs主要組織形態，公司型為有益補充
契約型的所有權與收益權相分離，具有相對獨立性，REITs通過信托契約明確持有人、管理人和托管人三者之間關系，管理人和托管人相互獨立。我國除《證券投資基金法》外，缺乏產業投資基金法，證券投資基金按規定只能是契約型[7]。契約型不需重復納稅，可提高REITs的投資收益。從實踐來看，我國目前基金主要集中在證券業，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，公司型REITs實踐條件不成熟。且公司型REITs是獨立法人，面臨雙重納稅的問題。而選擇從發展契約型REITs入手，這樣法律障礙會小一些，推進的步伐會快一些。因此海南省試點初期可以選擇以契約型REITs為主，長期看應結合實踐進行專門的REITs立法，以契約型REITs為主要調整對象，探索性地試水公司型REITs。
2.在運作方式上以封閉式REITs為主，開放式REITs為輔
從實踐看，封閉式REITs是發展的主流選擇。封閉式存續期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風險控制，適宜于房地產行業的實際狀況，也便于監管人的監管。考慮到海南省試點REITs初期市場不成熟，需要一定的穩定探索期，在技術層面開放式REITs頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發展REITs宜采用以封閉式REITs為主，開放式REITs為輔的方式。
3.在募集方式上先通過私募推動公募，最后達到公募與私募相結合以公募為主
公募REITs和私募REITs各有千秋，私募基金具有發行對象特定、發行費用較低、基金的設計規模較小、投資范圍窄等特點，所以，如果不需要籌集巨額資金，發行總額在規定的范圍內由特定的投資者認購便可以完成發行計劃時，就可以采取私募方式，而不用采取公開發行的方式。國際上REITs募集的主流方式，以公募為主。但目前房地產市場、股票市場的波動劇烈，使得REITs直接通過公募面向一般大眾投資者，時機尚不成熟；其次，在現實條件下，從專業人才、風險控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs的募集模式，建議首先通過私募推動公募，最后達到公募與私募相結合以公募為主的模式。
4.在資金運用方式上宜選擇抵押型REITs為主，權益型REITs為輔
采用權益型REITs直接收購物業操作簡便、周期短、風險相對較低，但是要承擔較高的稅費；通過收購持有物業的股權可以避免房地產過戶問題，降低稅費成本，但可能面對信息不對稱問題，風險較大，同時原有股東需要承擔高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型REITs購買房地產抵押貸款可以降低商業銀行的風險，此外抵押型REITs還可以通過購買MBS（Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加MBS的流動性[8]?？紤]到我國目前證券市場尚不規范，投資者風險意識不強，而且資產評估、法律咨詢等中介服務機構也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發展權益型REITs，可能會助長投機嚴重和盲目投資行為，所以建議在海南省以發展低風險的抵押型REITs為主，權益型REITs為輔，然后再逐步引入和發展混合型REITs。
5.具體經營模式可選擇90%以上投資成熟物業，10%以內投資房地產開發
海南REITs的投資方向需要緊密結合海南的經濟發展水平和房地產業所處的發展階段，并且隨著房地產業的發展，要相應地調整投資范圍的側重點。這樣才能實現以發展REITs來促進房地產業發展的目的。為加強基金的風險控制，REITs需要以具有穩定現金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業物業為主[9]，至少90%以上投資成熟的商業物業，也可以專門投資于某種特定類型的房地產項目，向專業化的方向發展，投資的房地產項目必須具備兩個條件：產權清晰并且完整；能獲取穩定、持續的現金流收入。另外，可以允許10%以內投資房地產開發，以穩定和增加房地產開發的資金投入。
（二）相關政策建議
1.建立健全相關法律法規
首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，在現有的證券投資基金以及相關法律制度的基礎上，結合美國和亞洲國家、地區的經驗，盡快制訂專門的《REITs管理條例》，使海南省的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。
2.實施必要的稅收優惠
稅收優惠政策是房地產投資信托競爭力的主要源泉。目前，我國還沒有這方面的優惠稅收政策出臺。國家稅務機關可以對合格REIT減免所得稅；對REITs合格投資所承擔的營業稅、土地增值稅予以減免；在物業交易環節僅對相同物業的交易一次征稅，避免重復納稅；同時也可以考慮在REITs發展初期對投資者減免所得稅以培育REITs投資群體。
3.建立嚴格的監管準入制度和信息披露制度
在海南發展REITs要有一個系統性、跨部門的監管體系,建議借鑒澳大利亞的經驗，設立專門的證券及投資管理委員會(ASIC)進行嚴格監管，對從事REITs的機構，包括受托人、投資管理人、物業管理人、估計師等均需要取得ASIC的資格許可，REITs的受托人還需同時取得金融監管部門頒發的金融服務執照。此外，政府金融主管部門應根據房地產市場發展的需要建立相關機構，在有關信息的采集、處理、等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務；建立完善高效的房地產行業中介服務體系以及統一而權威的行業標準，并通過向投資者披露信息采確保其運營的透明度；建立房地產信托融資信息網絡系統，實現交易、清算、管理和監控的電子化。
4.培養為REITs服務的專業人才
REITs是一種需要同時關注房地產業和金融業的復合型產業。需要盡快建立起一支既精通基金業務運作，又了解房地產市場的專門管理人才隊伍。同時，還要積極促進與基金業務相關的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。省政府還可以出臺相關有利于專業人才成長的優惠政策，以吸引人才進來，并能留住人才促進人才的成長。
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房地產投資合作模式范文5
關鍵詞:房地產投資信托問題完善
作為一個新興的金融品種,房地產投資信托在我國出現不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,簡稱“121號文件”,這一文件對商業銀行向房地產項目貸款做出了嚴格的限制,房地產投資信托一度成為開發商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監會于2005年國慶前的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》卻使得信托業也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產投資信托進行再審顯然已成當務之急。
房地產投資信托的含義和基本特征
房地產投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運用到房地產市場,把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場進行買賣的一種組織形式。符合規定條件(包括資產構成、收入來源收入分配等)的房地產投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產投資信托的投資項目不屬于應稅財產,且免除公司稅項)。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個特征:
穩定的高收益。由于它必須把90%的應稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對高一些。一般來說,它的年收益率波動范圍在10%到17%之間,相對穩定。
流動性強。由于多數房地產投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比,因此它的流動性相對較強。
能夠抵御通貨膨脹。作為房地產投資信托價值基礎的房地產,具有很強的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時物價上揚,房地產物業的價值更是升值得很快,以房地產物業為資產基礎的房地產投資信托股票價值也會隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時期,房地產投資信托的收益水平也會比平時高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產投資信托是一種很好的保值類投資工具。
面向中小投資者。由于房地產投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產,通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產業的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經濟和產業政策。
我國房地產投資信托發展過程中存在的問題
房地產投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產業的發展,對于我國房地產業乃至整個國民經濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關的法律法規還不完善,再加上房地產投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產投資信托發展還存在諸多問題。
法律法規尚不健全
目前我國信托業主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》的規定來開展業務。從目前國內的法律環境看,房地產投資信托產品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產品設計了貸款給房地產經營企業、投資于房地產經營企業股權、購買商業用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業投資行為,無法長期或永久性地購入商業物業,進行租賃、經營等商業運營。
道德風險問題
房地產投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創造一種環境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產投資信托的發展就顯得非常關鍵。雖然銀監會《暫行辦法》中規定“房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關聯關系”,但是由于缺乏完善成熟的監督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關聯的房地產企業,違背投資收益最大化的原則。
項目自身及市場風險
房地產信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題,則信托產品無論怎么設計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。
進一步完善房地產投資信托的建議
從上述分析可以看出,我國房地產投資信托業務的發展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。
建立相適應的政策和法制環境
加快我國相關政策和法律法規制定的進度,為房地產投資信托的發展建立完善的政策和法制環境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經濟發達國家的做法,根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。一方面,要防止它與銀行等房地產金融機構的過度競爭;另一方面要鼓勵其資金運用,實行專業化投資組合,并保護投資者的利益。
道德風險問題的防范
作為專業從事經營性信托業務的非銀行金融機構,信托投資公司受到國家金融監管機構——中國銀監會的嚴格監督和管理,嚴格按照信托業“一法兩規”進行經營活動。在產品架構設計上,信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地產專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與,對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的監督。信托公司內部,應建立和完善業務評審及風險控制流程,按照審慎的原則運用信托資金,各部門分工協作,交叉監督,以最大限度地防范風險。借鑒美國經驗,我國可以考慮在開展房地產投資信托業務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產信托的業務發展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關系。
項目自身及市場風險的防范
信托公司在進行項目選擇的時候,可以聘請有市場公信力的房產專業機構對項目進行可行性分析及評估,對項目的市場定位及前景有一個獨立、真實的認識;深入調查了解開發商實力、財務及資信情況,選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的開發商進行合作;落實土地房產抵押、第三方保證、質押等擔保措施,在項目運作過程中,加強資金監控,做到“封閉運行,?？顚Ｓ谩?。通過這一系列的手段,信托公司能將項目風險控制在最小范圍之內,最大限度地保證信托資金的安全,保護委托人和受益人的利益。
就目前的市場狀況而言,房地產商也好、投資者也好、信托機構也好,距理性認識房地產投資信托,在心態上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購買房地產信托的投資者都認為購買信托與在銀行存款或購買國債沒有什么區別,而且收益更好。而信托產品的流動性很差,缺少轉讓平臺,也存在較大的流動性風險。因此,只要出現一個信托產品不能兌付,有可能導致信托業受到致命的打擊。這不僅需要信托機構、房地產商不斷調整心態,投資者在投資過程中也應加強金融知識,提高風險意識。
參考文獻:
1.劉曉兵.美、日房地產投資信托發展及啟示.金融理論與實踐,2003(10)
房地產投資合作模式范文6
[關鍵詞]房地產市場；金融創新；方向；路徑
[中圖分類號]F293.3［文獻標識碼］ A
[文章編號] 1673-0461(2008)06-0074-03
基金項目：國家社會科學基金項目《城市弱勢群體住宅消費問題研究》（04CJL006）與湖南省社會科學基金項目《中國房地產市場非有效性問題研究》（07YBB232）的階段性成果之一。
目前我國房地產市場中存在許多問題，如房地產泡沫、房地產壟斷和房地產投機等，這些問題在很大程度上與我國房地產金融滯后有關[1][2]。我們必須在房地產領域實行金融創新，調整房地產融資的格局，以達到房地產金融市場的和諧發展，為我國房地產資金要素市場的充分競爭和整個房地產市場良性的發展提供支持。
一、房地產金融創新的方向
從我國房地產金融市場現狀和房地產市場良性發展要求的角度出發，當前房地產金融創新應該在金融工具和融資方式上面入手，而房地產證券化是我們最好的選擇。房地產證券化是以房地產為對象，以房地產或與房地產有關的債權作擔保，發行股票、債券、單位信托或其它受益憑證，直接從市場籌集資金的一種資金融通機制。[3]它有兩種形態：一是房地產本身或所有權證券化（權益型）；二是房地產抵押權的證券化（抵押權型）。
權益型房地產證券化又可分為三種具體的形式：一是房地產項目證券化，它是以融資主體自身的資產或信譽作擔保，或正對某一房地產項目并以建成后的銷售收益作擔保而發行的證券；二是房地產產權證券化，它是通過有價證券形式，將房地產與投資者之間的直接物權關系轉化為由于擁有有價證券而形成的債券關系，使得房地產的價值由固定的資本形態轉化為具有流動性的資本有價證券；三是房地產投資信托基金（REITS）。 它是一種大眾化的投資工具，是由專門的投資機構投資于房地產，通過發行受益證券或入股憑證的方式，將分散的不等額資金匯集成基金，交由專家進行經營和管理，投資者按出資比例分享基金的增值收益。[4]
抵押權型房地產證券化是指以一級市場上抵押貸款組合為基礎，發行抵押貸款證券的結構型融資行為。房地產抵押貸款證券化主要采取兩種方法，一是由二級抵押機構對房地產金融機構的住房抵押貸款項目進行“再貼現”，然后將此類貸款進行資產組合并發放有價證券，以“批發”的形式出售給機構投資者；二是由“特定交易組織”無追索權地購買房地產金融機構持有的住房抵押貸款，然后將此貸款整合成有價證券，在市場上公開出售以收回資金。投資者不局限于機構投資者，也可以是個人投資者。[5]
二、房地產金融創新的意義
（一）有利于我國房地產市場的信息流動和價格發現
由于證券交易相對于房地產交易要容易、靈活，所以房地產有價證券價格能對房地產市場供需情況的變化作出相對迅速和靈敏的反應。另外由于房地產有價證券還包含著房地產的將來收益，所以其價格變動也將包含投資者對未來的預期因素，可以說，房地產證券化的實施能夠實現房地產價格信息的流動和價格發現。[6]
（二）有利于提高房地產資金要素市場的競爭程度
房地產證券化作為房地產融資手段的一種創新，通過證券形式將房地產市場與資本市場聯系起來，對于集聚社會閑散資金，擴大投資渠道，促進個人儲蓄向房地產投資的轉化具有深遠的意義，同時房地產證券化為一般投資者提供了共享房地產開發與經營收益的機會，增添了一種新的投資工具，有利于資本流動，實現資源的合理配置，有力地推動我國資本市場的發展。而資本市場的發展可以促進房地產資金要素的充分競爭，改變當前房地產要素市場競爭不充分的局面。
（三）有利于商業銀行轉移金融風險
截至2005年底，房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84％，與GDP的比率為16.75％。從開發商的角度看，從買地開發到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高，遠遠大于行業統計數字計算出來的60％。而在美國，房地產企業資金的60％來自于房地產基金，而不是銀行。[7]
三、房地產金融創新的路徑
我國經濟的發展和個人財富的積累已經形成了一定的基礎，資本和基金市場具備了相當的容量和規模，房地產業已成為國民經濟發展的主要支柱，特別是開辟新的房地產融資渠道已成為政府、地產業和金融界的共識，因此推出房地產證券化已具備了條件。我們認為，在房地產證券化推行路徑中，首先應該選擇房地產投資信托基金（REITS）作為當前房地產金融創新的主要任務和著腳點，同時鼓勵土地信托、項目收益證券化，另外要進一步推進抵押貸款證券化。
（一）推行房地產投資信托基金（REITS）
1.推行房地產投資信托基金必須消除的障礙。由于我國現行房地產投資信托行業，在《信托法》正式出臺前有過一段無序競爭的高風險運營階段，造成至今我國推行房地產投資信托基金有一些制約因素。
（1）我國現行房地產投資信托存在期限偏短、利率偏高的缺點。作為股權性質的投資，房地產投資信托應該是長期投資。但是我國現行房地產投資信托合約期限絕大部分在一年以下。這種短期投資與貨幣市場融資沒有期限上的錯位，使得我國現行房地產投資信托行業定位成貨幣市場融資的補充。由于競爭實力上，投資信托行業無法與商業銀行相抗衡，我國現行房地產投資信托產品相對于商業銀行提供的貸款只能成為一個邊緣產品。
另外，由于無序競爭的影響，我國現行房地產投資信托產品的利率相對商業銀行貸款利率而言，明顯偏高。在一般情況下，信托公司為使房地產投資信托產品成功推銷，對投資者的回報率和信托公司的傭金率相加會超過10％。相比商業銀行提供的貸款利率，我國房地產投資信托產品的利率幾乎高出1倍。這種過高的融資成本使得許多優質的房地產投資項目和房地產投資企業會優先選擇商業銀行貸款。于是，過高的融資成本限制了我國房地產投資信托基金產品的市場拓展。
（2）我國現行房地產投資信托基金合約回報率無堅實保障。我國《信托法》規定，信托合約回報率是指信托投資項目的預期收益率，不能在信托合約中明確約定，任何形式的約定都不受法律保護。除此以外，若信托投資項目經營不善，連投資者的本金都會受到損失。因此，在行業環境不規范，行業標準不出臺的前提下，我國現行的房地產投資信托業務包含了較大的風險（如：金信信托與德隆系導演的信托虧空案致使投資人損失近億元）。這種高風險的存在和爆發，使得理性的、風險厭惡型的投資人對我國的房地產投資信托基金合約產品望而卻步。
（3）我國現行信托投資法規限定200份信托合約的上限使中小投資者的投資機會受阻。由于房地產投資的資本密集性質，對融資總量要求很高。以2億元規模的房地產信托投資為例，分攤到200份信托合約上，每份信托合約的價值為100萬元。無疑這個合約的資金重量超出了一般中小投資者的承受能力。如果沒有中小投資者的積極參與，房地產信托投資市場的規模和影響力都會受到限制，信托工具資源分配的功能也大打折扣。
2. 推行房地產信托投資基金(REITS)的主要措施。針對以上談到的我國房地產投資信托基金的發展瓶頸，應該采取財政政策、貨幣政策和法律法規相結合的辦法對以上瓶頸逐個加以突破。
（1）采取有效貨幣政策手段引導房地產投資信托基金的期限和利率。房地產信托就其本質而言是一種長期直接融資，直接融資的成本必定低于商業銀行提供的貸款?，F階段我國房地產投資信托的利率之所以遠高于商業銀行貸款利率，是由于無序競爭多方哄抬的結果。治理無序競爭市場用的辦法是政府干預，所以經過政府對信托行業的五次整頓和重新登記，已經具備了將我國房地產投資信托行業引向理性發展、錯位競爭的客觀條件。在房地產投資信托領域應象商業銀行一樣，建立同業協會，對我國房地產投資信托的期限和利率做出指導性的建議和監督，設定房地產投資信托的參考利率和最短期限。通過同業協會，引導我國房地產投資信托向長期低息方向前進。
（2）引入信托財產登記制度保障投資者的合法權益。有效的信托財產登記制度，可以對投資者的合法權益（包括投入本金和回報率等）進行破產隔離，這種被成熟信托市場廣泛引用的破產隔離保護，可以杜絕信托公司挪用或惡意虧空信托資金。有效的信托財產登記制度還可以及時發現信托投資項目經營不善的市場風險，啟動法定避險措施，最大限度的減少投資者的損失。
（3）推出房地產投資信托基金合約的持分權產品，消除信托合約200份上限造成的中小投資者進入壁壘。在現有信托法規一時難以改變的前提下，可推出信托合約的持分權產品，即對每一份房地產投資信托基金合約設定若干金額較小的持分權，中小投資者可對這些房地產投資信托基金合約的持分權進行投資，這樣即使資金不多仍可享有信托合約帶來的較高回報。
（二）鼓勵開展土地信托產品業務
2004年，北京國投與北京土地儲備中心合作推出了一個價值6億的CBD土地信托的產品。從這個案例可見，我國目前的土地信托雛形有以下特點：
1. 我國目前的土地信托解決的是土地儲備機構的融資問題。目前我國的土地儲備機構壟斷了土地一級市場，但在從土地一級市場向土地二級市場轉化過程中，土地儲備機構必須支付動遷、七通一平等成本。我國目前的土地信托解決的就是對這塊成本的融資。
2. 我國目前的土地信托僅是對土地儲備貸款的補充。解決我國土地儲備機構資金問題的主要是商業銀行的土地儲備貸款。造成土地一級市場的風險集中在商業銀行。另外商業銀行的土地儲備貸款較難滿足土地儲備機構的長期性融資需求。
由此可見，我國目前的土地信托并沒有發揮其內在的優勢，今后要將土地信托產品業務向以下方向推進：
拓展適合所有土地所有人的土地信托產品。成熟的土地信托產品可以為任何形式的土地所有人提供信托服務，包括集體所有人、農民個體所有人和城鄉個體所有人。成熟的土地信托產品可以避免我國目前的這種由土地儲備機構向土地所有人收購或征用土地，再由土地儲備機構進行一級開發后推向土地二級市場的模式。成熟的土地信托產品可以避免政府壟斷對土地市場價格的非理性推高，平抑土地價格。同時，成熟的土地信托產品還可以避免尖銳的社會動拆遷矛盾，使政府推出不該進入的微觀市場，讓市場競爭發揮應有的作用。
提高土地信托在土地儲備融資中的比例。政府的土地儲備往往是從城市的長遠規劃和平抑過度投機的土地價格考慮，因此土地儲備是一個周期很長的過程，相應的土地儲備融資也應該是一種長期融資。所以短期的商業銀行貸款不應該在土地儲備融資中占主要份額。應該由土地信托承擔土地儲備融資中的主要融資任務。所以提高土地信托在土地儲備融資中的比例是鼓勵開展土地信托業務的目標之一。
（三）鼓勵開展房地產項目收益證券化
1. 對空置商品房開展項目收益證券化業務。根據國家統計局公布的“國房景氣指數”顯示， 2002年后房地產開發的變熱，空置商品房的增長速度還在加快。因此對空置商品房開展項目收益證券化業務可以增加被擠占資金的流動性，消化空置商品房帶來的流動性風險。同時，隨著我國國民經濟的發展和城市建設的投入，將空置商品房的增值和收益作為項目收益證券化的投資回報保證。
2. 對房地產抵押貸款開展項目收益證券化業務。房地產抵押貸款包含房地產企業的項目貸款和以房地產為抵押的流動資金貸款。根據央行2007年年報顯示，我國人民幣貸款余額累計達17萬億，其中超過50％是以房地產為抵押的貸款，剔除1.8萬億的按揭貸款，房地產企業的項目貸款和以房地產為抵押的流動資金貸款的規模大約在6.7萬億左右。這樣大規模的金融資產目前全部集中在商業銀行手中，不利于金融風險的分散控制。因此對房地產抵押貸款開展項目收益證券化業務，鼓勵擁有房地產的企業通過證券化業務到資本市場上融資，是分散金融風險、擴大企業融資渠道的有力手段。
（四）繼續推進抵押貸款證券化
當前房地產抵押貸款證券化應該在四大國有商業銀行全面推行，在四大國有商業銀行試點取得成功經驗的基礎上進一步向中小商業銀行擴展。
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The Research on Real Estate Market Finance Innovation in China
PanAimin
(Business School, Hunan University of Science and Technology, Hunan 411201,China）
