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房地產項目審計范文1
經濟行為，總是超前于立法活動，房地產市場上自1992年以來就出現了轉讓 建設項目的交易行為，而長期以來國家法規以至《城市房地產管理法》對此都均未加予規范 .有交易活動就必然產生糾紛，因此，分析認識該類行為的性質，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產審判實際出發，本文中的建設項目特指房地產開 發經營中當事人確立民事法律關系其權利、義務所共同指向的對象，與建設管理中所稱的建 設項目其含義、內容均不同。建設管理中的建設項目是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。而房地產開發經營中的項目，是指已經批準立項、取得完備的土地使用權手續，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設計等基礎工作，經過報建批準，取得施工許可證（或施工任務通知書），已具備開工條件的建設工程項目。建設項目轉讓，指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，其轉受讓雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。商品房屋建設項目，是國家固定資產投資計劃的組成部分，在房地產業興起和發展的前期，建設項目是不允許交易的，如國務院辦公廳在1990年7月14日轉發建設部《關于進一步清理整頓房地產開發公司的意見》第九條第一項中就明確規定：“房地產開發公司必須在核準的經營范圍內真正從事房地產開發，只能經營公司自己開發的商品房，不得轉手倒賣，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經營”。但隨著經濟體制改革的深入和市場經濟體制的確立，一些計劃經濟制度下制定的政策和管理制度已被市場經濟發展的大潮所突破，各地政府對房地產開發經營的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現了對建設項目進行交易的行為，并很快有了較大的發展。這一交易形式的出現是因為房地產開發商考慮到，如完成整個房地產開發的全過程出售商品房，其將受到開發經營房地產投資大、周期長、回收慢、風險大的局限，而相對于完成房地產開發的全過程來說，采取開放靈活的運作方式，將建設項目推向市場進行交易就具有更多的優點。即對于出讓方來說，只需完成建設項目的基礎工作，這樣，其投資少，經營周期短，利潤大，還可分散投資風險；對于受讓方來說，可簡化手續，避免前期征地、規劃報建等大量花費時間的基礎工作，這一交易形式可使雙方長處互補，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優點，故對房地產商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說，項目轉讓代表著房地產業發展的又一個主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設資金，加速資金流轉和循環，調整生產要素合理配置的作用，加速了房地產業發展的進程。但由于房地產商品化在我國仍處于發展的初期，房地產市場尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態，國家房地產管理法規不健全，法律上還沒有涉及買賣建設項目的問題，而政策規定又不具體、不明確，甚至有的未作出規定，管理制度也不完善。由于政府未對這一新的交易形式及時加予規范和管理。因此，項目轉讓交易活動，曾一度處于無序狀態，這種狀態下的交易不可避免產生了大量的糾紛。起訴到法院的轉讓建設項目糾紛案件，由于缺乏法律依據，難以定性和分清責任。因此，確認建設項目交易手續是否完備、轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產案件中十分突出的新問題。
總結審理這類案件的經驗，我們曾經歷了從統一認識到逐漸形成一個比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號文件規定，1993年下半年，房地產權益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時期正是國家宏觀調控政策施行、海南房地產市場從超常規發展時期進入了回落階段，房地產開發經營中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件具有數量多、標的大、涉及面廣、影響大的特點。當時如何審理項目轉讓糾紛案件，全省各級法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認識不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個完整的項目，如何認定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認識的不統一將直接影響到執法的嚴肅性和社會效果。面對這種現狀，我們集中時間和人員對房地產市場進行了深入廣泛的調查，摸清了項目構成及其轉讓的基本內容，抓住了項目轉讓最根本的實質是土地使用權轉讓，其主要批準手續和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續的更名，都是以此為前提和依據的。由于抓準了這一轉讓行為的實質，按國家準許土地使用權轉讓這一基本原則，可以確認建設項目進行交易并不違法，因此，在與有關業務主管部門達成共識后，我們形成了處理意見，明確提出“轉讓建設項目，是土地使用權轉讓的特殊形式、應按轉讓土地使用權的有關規定處理”。這一意見，統一了全省審判人員和各級法院的認識，從而解決了過去政策規定與市場經濟下高速發展的房地產業不相適應的矛盾和經濟超前發展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結了大量的建設項目轉讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產糾紛案件308宗、訴訟標的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產糾紛案件426宗，訴訟標的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產糾紛案件607宗，訴訟標的約30.3億元。連續三年所受理的各類房地產糾紛案件中，建設項目轉讓糾紛案件數量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標的額卻占總額的百分之三十左右。通過對大批案件的審理，配合主管機關促使當事人完備了交易手續，在一定程度上對穩定海南房地產市場和規范當事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發揮。
1995年3月1日，建設部以第四十一號令頒布了《城市房地產開發管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規定：已經預售商品房的，預售人轉讓該房地產開發項目，原商品預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房預購人三方應當簽訂原商品房預售合同的補充合同。該條同時規定：項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起十五日內，持補充合同到主管部門備案并辦理有關變更手續。最高人民法院于1995年12月27日以法發（1966）2號文頒布了《關于審理地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條規定：享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設，也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續。這兩個法律文件分別第一次提到了項目轉讓，在“辦法”作為部門規章只是對項目轉讓在辦理手續上作了原則性的規定：“解答”也只是從審判的角度對項目轉讓行為效力作了較為原則的規定，隨著房地產業的進一步發展，項目轉讓這一房地產開發經營的新形式，不僅在沿海、而且在內地也將有著更為廣闊的市場，并將成為房地產市場活躍的一個重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發展給房地產審判工作提出了更高的標準和要求，因此，全面系統地探討建設項目轉讓應具備的基本條件和轉
讓行為有效的標準及如何適用法律，對審判實踐具有十分重要的觀實意義。為此，筆者試述如下觀點：
從建設項目的構成和實施民事行為效力的基本要求來分析，建設項目轉讓應具備如下條件：（1）轉受讓方應具備房地產開發經營資格（但受讓方受讓項目后并非用于再轉讓或商品房交易的可不受經營范圍限制）；（2）轉讓方持有合法取得的土地使用權證或土地使用權批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對轉讓土地使用權的投資作比例限制，這一原則也適用于項目轉讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場地，即開發土地所進行的基礎工程和配套設施）、工程地質勘察、建筑設計工作已完成；（4）己取得建設工程規劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。建設項目只有具備這些條件后才可以進行交易。轉讓建設項目需完備的主要手續包括：（1）辦理土地使用權轉受讓批準、登記手續；（2）辦理規劃報建和施工許可的更名手續；（3）根據不同地區的管理要求，還應向原立項審批部門申請項目建設者更名手續?！吨腥A人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》是審理建設項目轉讓合同糾紛案件適用的基本法律。實踐中具體審理建設項目轉讓合同糾紛案件時，還須注意嚴格區分實施建設項目轉讓行為的實質條件和形式條件的關系和界限，所謂實質條件即是建設項目轉讓應具備的前述五個條件，它是審查認定建設項目轉讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉讓建設項目需完備的前述三個主要手續，它是項目轉讓合同須履行的特定內容。因為，建設項目轉讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實質條件后，表明一個完整的建設項目已形成，且出讓方對其擁有處分權，因此，實質條件是認定轉讓行為是否合法有效的標準。而轉讓項目權利只是建設項目轉讓合同雙方當事人所追求的目的。在項目轉讓合同中，出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目權利，受讓方的權利則是取得建設項目權利，同時付出對價，辦理建設項目轉讓更名登記手續只是建設項目轉讓合同的履行內容和結果，因此，形式條件只是審查認定轉讓義務是否履行的標準。區分實質條件和形式條件的意義在于：確立了審查認定當事人實施轉讓建設項目行為的效力及分清責任和是非的標準，對于具備轉讓條件，但沒有辦理建設項目轉讓登記手續這一特定履約內容的，可認定行為有效，判決責令限期完備手續，這樣既充分維護了各方當事人的合法權益，又在客觀上規范了當事人的交易行為。民事審判活動具有對社會主義經濟基礎的鞏固、發展和完善起著積極的、重要的促進作用、調整作用和服務作用的功能。從實際出發依法公正、合理的審理好房地產項目轉讓合同糾紛案件，規范當事人的交易行為，保護其合法權益，為主管機關建立與房地產業發展相適應的、完善的管理制度奠定基礎，是目前房地產審判工作的一項重要而艱巨的任務，本文僅是在對海南房地產審判實踐經驗總結的基礎上發表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。
房地產項目審計范文2
【關鍵詞】房地產項目;造價;控制與管理
1.加強房地產項目工程設計環節的控制與管理
項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計，設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，尤其應抓住設計這個關鍵 環 節，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。建安工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段，設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，設計確定了工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下四點內容必須高度重視。
(1)設計方案招投標制度必須堅持。競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好，以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來，確保設計的先進與合理，從而有效比較因設計質量問題進行工程糾紛。
(2)設計必須限額。要對房地產項目工程進行投資規模限制，限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要心中有數。
(3)做好價值工程的應用工作。從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發，分析研究對象的功能，在設計工作中統一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區把停車場建在地面上，對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。
2.房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心
新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，必須說明清楚工程的性質與現場的情況，還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。
工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。任何一個房地產工程項目的質量如何，都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等能起到決定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業，必須把好準入機制的關口，要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。
3.加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理
在房地產項目工程施工組織設計中，施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制，如果出現施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現差錯，將給后來的結算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內。
4.抓住關鍵，加強工程審計環節的控制與管理
房地產項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關，對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干個過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業就應堅持以人為本，對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心，也沒有良好的工作態度，一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中，企業巨大的經濟損失就會因此造成，這樣的事情發生很多。以這個角度來看，企業生死存亡的的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發日益增加，房地產開發切籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。
總而言之，我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程，它所包含的內容也不僅僅只是以上方面，房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下?！科]
【參考文獻】
［1］張愛青.房地產開發企業工程造價控制管理淺析[J].2011(8).
房地產項目審計范文3
論文關鍵詞：工程管理專業；管理類課程；邏輯關系；整合
工程管理專業是教育部1998年頒布的《普通高等學校本科專業目錄》中設置的一個新專業，是屬于管理學門類下管理科學與工程類的二級學科。經過十幾年的辦學探索和實踐，工程管理專業得到了極大的發展，目前全國設置工程管理專業的高校已達300多所，分布在各綜合性大學、建工類院校、礦業類院校、電力類院校、財經類院校等，為國家、社會培養了一大批從事工程建設事業和房地產事業建設與發展所需的高級專業管理人才。工程管理專業在國家教育部和建設部高等學校工程管理專業指導委員會指導下基本統一了培養目標、培養方案及主干課程教學基本要求。但各院校在辦學的實踐中根據國家經濟社會發展的新形勢，緊密結合地方經濟發展需要和建設行業發展的實際，結合本校、本院的辦學條件及學科優勢積極探索，逐漸形成了各自的辦學理念、風格和特色。這使得各院校工程管理專業課程的設置有較大的差別，尤其是管理類課程的設置存在著不同的認識，而管理類課程在整個工程管理專業培養計劃中占有較大比重，是構成學生完整知識結構體系不可缺少的部分。揚州大學建筑科學與工程學院（以下簡稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對管理類課程的設置和內容的整合進行了探討。
一、工程管理專業管理類課程存在的問題
我院從1999年開始招收工程管理本科專業學生，至今已有十幾年的辦學歷史。這期間，課程體系、課程教學內容等進行了多次的調整和完善，但相對于21世紀工程管理專業的人才培養要求還存在著差距。通過多年的教學實踐發現管理類課程的建設存在以下幾方面的問題。
1.課程體系不穩定性
我院工程管理專業根據工程管理學科專業指導委員會的要求，以基礎課程+平臺課程+專業方向課程建立課程體系。在專業方向上，共設工程項目管理和房地產經營與管理二個方向。平臺課程包括技術平臺課程、經濟平臺課程、管理平臺課程、法律平臺課程。平臺課程要求工程管理專業所有學生都要掌握。專業方向課程僅為主修該方向的學生掌握。目前存在的主要問題是管理平臺課程的設置不穩定。如前一次教學計劃中管理平臺課程包括管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理5門專業課。在其后的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理3門專業基礎課和工程項目管理、工程估價、房地產開發、工程財務管理、建筑企業經營管理、工程合同管理6門專業課組成。在最近的教學計劃調整中管理平臺課程又由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。另外，對同一門課程是選修還是必修定位不準。如前一次教學計劃中工程合同管理課程納入工程項目管理專業方向的專業選修課；工程建設監理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學計劃調整中工程合同管理和工程建設監理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產經營與管理專業方向必修課中。
2.課程設置邏輯關系不明確
課程體系是一個系統，系統作為一個整體，每一個要素都有不可替代的功能。因此各個課程不是單一的個體，它們之間有著邏輯關系。課程的邏輯關系，在時間安排上有兩種關系：一是順序關系和平行關系。專業基礎課、專業課為先后順序關系，同一類課程中各課程間的平行或順序關系視課程內容而定。二是有些課程間無相關性或相關性很少，但又是構成工程管理專業復合性知識結構所必需的，這類課程開課的時間則應根據整個課程體系的實施統籌考慮。我院工程管理專業管理類部分課程之間曾出現邏輯關系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財務管理課程需要工程項目管理課程的知識做基礎，但工程財務管理課程放在工程項目管理課程之前開設；建筑企業經營管理課程和物業管理課程需要工程財務管理課程的知識，但工程財務管理課程在建筑企業經營管理課程和物業管理課程后開設等。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理課程開設，但管理學原理在運籌學課程之前開設。組織行為學課程幫助管理者預測、引導和控制人的心理和行為，以達到提高組織績效和提高管理水平的目的，因此組織行為學課程應放在工程項目管理課程前開設，但工程項目管理卻在組織行為學課程之前開設等。
3.課程之間內容重復
我院工程管理專業管理類課程過于追求自身知識體系的系統性和完整性，導致部分課程間內容重復。如工程項目管理、建筑企業經營管理和工程建設監理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標控制和生產要素管理原理上也是一致的，只是性質和目的有所區別。工程項目管理與房地產開發課程中三大目標控制重復，工程項目管理與物業管理課程中均有項目風險管理的內容，城市土地管理與房地產開發課程中均有土地開發的內容，房地產項目策劃課程中的房地產項目規劃設計與房地產開發課程中的房地產開發項目規劃設計重復，房地產開發項目客戶定位、產品定位和定價的內容在房地產市場營銷課程與房地產項目策劃課程中重復。
二、課程之間的邏輯關系梳理
目前我院工程管理專業管理類平臺課程由管理學、運籌學、會計學原理、組織行為學4門專業基礎課程和工程財務管理、工程估價、工程合同管理、工程項目管理、房地產開發、工程建設監理6門專業課程組成。工程項目管理專業方向管理類課程由建筑企業經營管理、工程審計2門專業課程組成。房地產經營與管理專業方向管理類課程由城市土地管理、房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃4門專業課程組成。對以上課程按照專業基礎課先于專業課開設、平臺課程先于專業方向課程開設的原則梳理關系。
平臺課中管理學原理是本專業的基礎和核心課程，主要內容是管理活動的一般規律、管理的基本原理和基本方法，為工程項目管理奠定理論基礎和基本知識，應放在工程項目管理前開設。運籌學為管理決策提供決策方法和量化工具，應先于管理學原理開設。會計學原理為工程財務管理奠定基礎，應放在工程財務管理前開設。工程財務管理是全面分析業主和承包商雙方與工程項目有關的財務管理活動，因此應在工程項目管理后開設。工程財務管理也為建筑企業經營管理、工程審計、物業管理提供經濟分析方法，應先于建筑企業經營管理、工程審計、物業管理開設。組織行為學是培養與人溝通、管理組織協調的能力。因此，組織行為學應放在工程項目管理、建筑企業經營管理、工程建設監理、物業管理前開設。工程估價是專業核心課，為工程合同管理、工程審計提供基本知識和方法，所以工程估價后開設工程合同管理、工程審計。工程合同管理為工程項目管理、工程建設監理課程奠定基礎，工程合同管理后開設工程項目管理、工程建設監理。工程項目管理是專業核心課程，主要內容是工程項目的計劃、組織、協調、控制管理，為后續的房地產開發、工程建設監理課程提供基本知識和分析方法，應放在房地產開發、工程建設監理前開設。
對于工程項目管理專業方向中的管理類課程，建筑企業經營管理是管理學基本原理和方法的具體應用，應放在管理學、組織行為學、工程項目管理和工程財務管理后開設。工程審計課程主要內容是工程造價審計、工程財務審計、效益審計和運營管理審計，應在工程財務管理、工程估價、工程項目管理課程后開設。
對于房地產經營與管理專業方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎，應該先于房地產開發開設，房地產開發后開設房地產市場營銷、物業管理、房地產項目策劃。通過以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關系。
三、課程教學內容的整合
按照梳理出的課程邏輯關系整合課程內容，使課程之間整體協調、相互滲透、避免重復。整合原則為專業基礎課程的教學內容側重于基本理論、基礎知識；專業課程的教學內容注重于應用性知識。整合后各課程內容如下：
運籌學：線性規劃和單純形法，對偶問題，目標規劃，整數規劃，動態規劃，馬爾可夫鏈決策規劃，網絡優化模型，排隊論，庫存論，博弈論。
管理學：管理的決策，計劃，組織設計，領導，激勵，溝通，控制。
組織行為學：個體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關系與信息溝通，領導及其影響力。
會計學原理：會計帳戶和復式記帳，企業主要經營過程核算和成本計算，會計憑證和帳簿，核算程序，財產清查，財務會計報告等。
工程財務管理：籌資方式，資金成本與資金結構，項目投資，證券投資，營運資金，收益分配，財務預算、控制、分析等。
工程估價：工程費用結構，工程建設定額原理，施工資源的價格確定，工程量計算，建筑工程設計概算、施工圖預算，建筑工程招標標底與投標報價等。
工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。
工程項目管理：工程項目計劃，工程項目的組織，工程項目采購，工程項目時間管理，工程項目質量管理，工程項目費用管理，工程項目風險管理，工程項目信息管理等。
建筑企業經營管理：企業管理職能，現代企業制度，建筑企業管理組織，建筑企業文化，建筑企業戰略管理，建筑企業經營預測和決策，建筑企業計劃管理，建筑企業生產要素管理，建筑企業技術管理，建筑企業質量管理等。
工程建設監理：工程監理企業，工程建設監理組織，工程建設監理規劃，工程建設監理目標控制，工程建設監理的組織協調等。
工程審計：工程計劃審計，工程招標投標審計，工程造價審計，工程財務收支審計，工程投資效益審計，工程管理審計等。
房地產開發：房地產開發項目選擇，土地開發，開發項目規劃設計與評價，房地產開發項目的建設管理等。
城市土地管理：建設用地管理，城市土地市場管理，城市地價管理，城市土地的經營與儲備，城市地籍管理等。
房地產市場營銷：房地產營銷計劃及組織，房地產營銷環境分析，市場調查與預測，開發項目客戶定位、產品定位，營銷價格策略、渠道策略、促銷策略等。
物業管理：業主自治管理，物業管理企業，物業管理招標與投標，物業管理早期介入，前期物業管理，房屋維修管理，物業設備管理，物業環境衛生、綠化管理，物業安全管理，物業綜合管理與綜合經營，物業服務收費等。
房地產項目策劃：房地產項目投資策劃，房地產項目營銷策劃，房地產經營策劃，房地產品牌策劃等。
房地產項目審計范文4
摘 要 房地產的投資近幾年來都是方興未艾，很多方面的投資者和資金都紛紛涌入到這一系列的投資當中。因此，作為一個已經漸漸成為國民經濟中重要的投資項目類型，房地產企業的經營也相當讓投資者以及國家金融經濟調控機關的重視，也可以說，擁有巨大的資本規模的房地產行業，其經營的風險控制受到了很多方面的矚目。本文以當前房地產企業的發展和房地產市場的實際出發，針對房地產企業如何控制好自身的財務風險，提出一些分析和建議。
關鍵詞 房地產 財務 財務風險 管理 對策
關于房地產企業的風險控制，有一個項目非常重要，就是房地產企業的財務風險的管理。房地產企業面臨的時代機遇是明顯的，但是房地產企業同時也面臨著很多風云變幻的市場因素，作為一種大型資本流動的企業，其財務問題成為企業運行與經營安全的一個核心部分。故，如何更好地控制房地產的財務方面的風險，對于整個房地產企業的運行是相當關鍵的。
因此，本文以當前房地產企業的發展和房地產市場的實際出發，針對房地產企業如何控制好自身的財務風險，有效地促進房地產企業的安全運行和房地產市場的健康發展方面，做出一些簡要的分析，希望能夠對當前的房地產企業的發展提供一些有益的建議。
一、房地產財務風險的含義和具體表現
房地產企業的財務風險，指的是房地產的企業在房地產項目的資本融合、資金投放、資金運行和利潤的分配等方面的財務活動中，因為自身因素或者客觀的因素而出現對房地產企業在獲取利潤以及企業的自身發展方面所出現的一系列重大的影響。
現代企業的財務風險基本上來源企業的債務問題，同樣，房地產企業的負債問題也是房地產企業的財務風險的一個重要來源。房地產企業的負債運營，如果企業在房地產項目上能夠順利地獲取利潤，那么則企業除了能夠清償債務，還可獲取巨大的發展，但是另一方面就是企業如果在房地產項目上面出現經營上的失當，不一定需要大型的虧損，只要是未來的經營利潤持續下降，那么企業就有可能沒辦法清償相關的債務。
房地產企業的經營類型是非常典型的一種資金密集型的企業，那么房地產企業必然就會出現其資金投放的量會比較大，持有房地產實物資產周期較長，交易周期也隨之變得更加長久，而且資金回籠能力也是比較差的，這些特點都決定了房地產企業，尤其是大型的房地產企業本身就是一個有巨大風險與巨大利潤并存的一個行業。隨著央行貨幣政策調整和國家有關部委進一步調控樓價，目前房地產企業出現的財務風險問題的表現如下。
首先，資產的負債程度較高，存在清償債務的風險。因為很多房地產企業開發一個項目的資金構成一般是由自有的資金、預售款項以及各項貸款共同組成，但是大部分的企業所持有的自有資金在開放項目的資金中比重是比較低的，因此可以說房地產企業的開放資金大部分是銀行的貸款組成的。如果經營不當，就很有可能出現無法按時清償債務，資金運轉會進入僵局。
其次，銀行的貨幣政策中，貨幣存貸款利率對于房地產企業的財務影響很大。因為房地產企業的交易周期比較長，在這個過程中，央行的貨幣政策是必然會出現波動的，因此，能不能更具備前瞻性地應對好相關的問題，就容易出現經營風險。這兩年來，由于國內的物價進一步上漲，央行為了控制國內市場貨幣流動規模，以加息的方式調控了過熱的國內市場，而加息一方面就加重了房地產企業的財務成本，一方面就加重了貸款購房的成本，使到交易下降，這些也都可能引發房地產企業的虧損危險。
二、當前應對房地產財務風險問題對策
房地產財務風險問題上文已經簡要地進行分析，對于如何加強房地產的財務風險控制，筆者根據當前的房地產市場的發展情況，以及聯系房地產企業的當前呈現出來的經營特點，于下文提出一些簡要的建設性對策。
首先，房地產企業要優化自身的資金結構，并且有效地降低自身的籌資風險。所謂房地產企業的資金結構，就是指房地產企業長期持有并且投入到房地產項目上面的資金構成和互相之間的比重關系，更簡單的講，就是房地產企業自身擁有支配權的資金和企業的長期負債的資金之間的比重關系。房地產企業要注重優化自身的資金將夠，并且適當地安排企業的產權，賦予股東更多的收益權，并且把負債控制在一定的范圍內。
其次，要加強內部的審計，對房地產企業內部的財務風險要有效控制，就要注重對房地產項目投資的過程風險控制和主動地進行調節，對整個房地產投資項目要有充分地討論分析以及風險的評估，及時地防范財務風險的發生，消除不良的財務風險隱患。對于企業內部的財務收入和支出都要有效率地進行審計審查，對企業各種行為都要有客觀的評價，挖掘各種企業行為的生產力，從而實現企業各項資源的有機整合，把企業的審計作為一個重要的項目發展，實現全面的監督、管理、控制和評價的職能。
參考文獻：
[1]王新芳.房地產開發成本控制研究.西安科技大學學報.2008（8）.
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房地產業在我國是一個新興產業，它的興起對于加快城市建設改造、促進經濟發展具有重要意義。我國房地產業尚處于起步階段，房地產開發建設宏觀管理還很薄弱，政策法規不夠健全，在其發展過程中出現了一些亟待解決的問題。一是房地產建設規模仍然偏大。二是房地產投資結構不合理，有些地區和城市，高級寫字樓、花園別墅、度假村、高級公寓等項目已超過市場實際需求量，占壓了資金；而用于居民住宅建設的資金不足，滿足不了市場需要。一部分城市還由于拆遷量過大，安置不力，造成社會問題。
根據1994年11月召開的中央經濟工作會議精神，當前要進一步控制固定資產投資規模，合理調整投資結構，促進房地產業健康有序地發展，對高檔房地產開發項目要進行嚴格控制。為此，特作如下通知：
一、要嚴格控制高檔房地產開發項目的審批。對下列高檔房地產開發項目，1995年不再批準立項和開工，以后也要嚴格控制審批：（1）別墅性質的高檔住宅及度假村；（2）單位面積建筑設計造價高于當地一般民用住宅、辦公樓一倍以上的公寓、寫字樓項目；（3）建筑標準四星級（或相當于四星級）及以上的賓館、飯店。
嚴格禁止新上高爾夫球場、仿古城、游樂宮等項目。
二、高檔房地產開發項目要按照基本建設程序和規定的批準權限審批。對建筑面積在10萬平方米及以上或總投資在2億元及以上的高檔房地產開發建設項目，以及所有中央國家機關在京單位房地產開發項目的立項和開工，由國家計委審批。建筑面積在2萬平方米以上、10萬平方米以下或總投資在3000萬元以上、2億元以下的高檔房地產開發建設項目的立項及開工，由省、自治區、直轄市和計劃單列市計委審批，并報國家計委備案。以上建設規模限額均指單片開發的建設規模，不得采取化整為零、分期分塊等手段越權審批。
對于未按規定審批立項及開工的項目，銀行不得安排貸款。對批準開工的項目，自籌資金要與銀行貸款同步到位；自籌資金不落實的，銀行不發放貸款，土地管理部門不得辦理用地手續，建設部門不得發放建設用地規劃許可證和建設許可證。
三、嚴格高檔房地產開發項目的資金管理。國家預算內投資不得用于高檔房地產開發項目。銀行現有的房地產貸款均應納入固定資產投資貸款管理，并全部納入國家固定資產投資計劃，不得在計劃外發放貸款。嚴禁用流動資金貸款、抵押貸款的形式和拆入資金發放房地產開發項目貸款。
四、嚴格執行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，加強房地產項目建設用地管理。市、縣人民政府征用劃撥或出讓國有土地使用權必須按照《中華人民共和國土地管理法》和國務院規定的申報程序和批準權限報批，不得化整為零，越權審批；城市建設要嚴格控制規模，節約用地；不準利用菜田、基本農田保護區的土地成片開發高檔房地產項目；對出讓的土地，受讓人應按合同規定的期限開發建設，在法律規定期限內未開發的要依法無償收回；要加強出讓地價管理，高檔房地產開發項目用地一律采取招標或拍賣的方式提供。
五、規范土地出讓收入的征收和使用管理。土地出讓收入作為專項基金，由財政部門納入各級財政預算管理，實行收支兩條線、計劃管理、?？顚Ｓ谩Ｑ睾５貐^大中城市土地出讓收入的50%，其他地區土地出讓收入的30%，都必須納入地方財政，由各省、自治區、直轄市集中使用，首先用于農業和重點建設項目，其余用于城市基礎設施建設，不得在財政經常性支出項下使用。
六、加強對外商投資房地產開發建設的管理。積極引導外商投資舊城改造和普通居民住宅項目。對外商投資的房地產開發經營企業和項目，要按照國家有關規定和項目審批權限辦理審批手續。中方不得為外商出資或為其境外貸款提供擔保。
外商投資高檔房地產項目，凡總投資額在3000萬美元及以上的由國家計委審批（其他外商投資項目管理權限不變），旅游賓館項目仍按現行有關規定辦理；1億美元以上的高檔房地產項目由國家計委報請國務院審批。七、各類房地產開發建設項目所需進口物資，一律按照《國務院關于房地產建設進口物資稅收問題的通知》（國發〔1995〕10號）的規定，照章征收關稅和進口環節增值稅、消費稅。
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關鍵詞：房地產開發項目；成本控制；管理
1房地產開發項目成本控制與管理內容
1.1工程質量
質量作為房地產開發項目的核心，成本控制與管理要緊抓質量核心問題加強管理，減少返工與施工質量問題的出現，避免延誤工程進度、浪費施工資源、提高施工成本。施工中企業必須嚴格按照圖紙要求進行施工，并在施工期間進行嚴格抽查與考核，一旦發現質量問題要及時整改并嚴厲究則，以提升質量管控水平。要全面發揮施工監理的工作職能，對施工質量缺陷進行返工處理貨停工整頓，圍繞質量控制要求構建相應的責任體系，減少因材料不過關、施工技術不到位、人員素質不過關等因素導致的質量問題。
1.2工程進度
房地產開發項目成本管控中進度管理至關重要，要嚴格按照工程工期安排、施工圖紙設計進行合理規劃，確保施工單位進度始終控制在進度計劃中，若出現意外無法達到進度要求，則要聯合現場情況與施工單位進行分析、協調，尋找有效解決辦法，通過現場微調解決進度延誤問題，在保證質量的同時跟上施工進度[1]。要結合現場工程工期、進度控制情況提供相應獎罰舉措，并堅決執行，以提升對工程進度的管控能力，為房地產項目實現高效成本管控服務。
1.3工程安全
房地產開發項目作為典型建筑工程，要做好工程安全管理為成本管控保駕護航，要以施工項目、施工人員、施工現場的安全管理為重點，從人員、現場管理等入手做好安全教育、施工安全管控，營造安全、低風險的施工環境。要對施工人員施工技術操作等進行安全評價與考核，對施工現場安全管理工作質量進行評價，實施全方位的安全風險管理，在確保項目本身進度與質量的前提下，減少安全事故與風險的發生，為成本管控提供強有力支持。
2房地產開發項目成本控制舉措探討
2.1做好工程設計圖編制與審核
房地產開發項目設計圖編制與審核直接關系到整體施工質量、工程量清單編制與招投標管理，因此要做好設計圖編制與審核，為完善工程量清單招投標管理、提升招標文件編制的合理性、科學。招標前要著重對工程量清單項目做周期考察，提升勘察設計的工作質量，在了解施工場地條件、現場環境、工程情況的基礎上為預算編制、清單編制打下良好的基礎。要完善對工程設計圖的監督管理與審核，加強圖紙會審，詳細規劃建設項目，并按計劃穩步實施提高勘察設計工作質量，為后續工程清單編制、招投標工作服務。要明確房地產項目管理中施工項目的清單計算規則，加強工程量清單編制。
2.2提升工程預算編制水平
預算編制作為成本管理的核心內容之一，要嚴格標準，保證工作質量，制定相應考核管理辦法，對預算編制工作完成時限、服務態度、工作成果等進行考核評價，實行獎優罰劣，形成科學管理機制。在項目確定預算編制單位后，要及時進行溝通約談，提出明確工作要求，促使預算編制單位加強自身管理與技術力量建設，尤其是要保證工程量清單等關鍵工作的準確性，確保預算編制工作進度與質量雙優[2]。預算編制期間要注意加強溝通降低誤差率，預算編制單位要加強與審計部門溝通，確保預算編制工作中的分項、拆項方式以及價格等問題與審計部門形成共識，降低誤差率。預算編制期間要全程監管，促進項目順利推進，對項目前期工作中的預算編制、招標工作，項目實施過程中的工程變更、詢價工作，項目決算審計階段中的技術支撐等全過程的服務情況進行監管，保證工程順利開工建設、結算和移交。以工程施工圖預算審查為例，審查前要熟悉施工圖紙，根據預算編制說明，了解預算包括的工程范圍，弄清所用單位工程估價表的適用范圍，搜集并熟悉相應的單價、定額資料；審查時要注意根據工程規模、繁簡程度不同，編制工程預算繁簡和質量的不同，選擇適當的審查方法；最后要整理審查資料并調整定案，綜合整理審查資料，同編制單位交換意見，定案后編制調整預算。目前常用的預算審查方法有逐項審查法、篩選審查法、重點審查法、對比審查法、標準預算審查法、分組計算審查法等，不同方法應用效果有所差異，要結合工程量與施工情況選擇最佳審查方法。
2.3加強造價監管
加強房地產項目施工造價監管有助于合理確定、有效控制項目投資，確保建設工程質量安全，維護造價控制管理工作平穩運行，保障各方主體合法權益。要強化清單計價行為監管，通過建立聯動機制，加強工程清單控制價編制質量監管工作，對執行計價依據、標準定額情況嚴格審查，避免惡意提高或降低工程造價成本，控制和合理確定工程造價，確保工程造價準確性。要規范造價咨詢管理，參照執行工程造價咨詢機構資質動態管理和清出制度，對造價清單編制中打壓價格、抬高價格、出賣資質等問題做好防范，加強造價咨詢合同簽訂、造價成果文件規范管理，結合工程造價咨詢機構誠信管理體系做好造價監管。要加強造價合同備案管理，堅持事前、事中和事后控制原則，重點對工程造價計價條款約定的內容進行核實，對合同計價條款和工程變更條款實行跟蹤，對合同執行情況進行動態分析，并根據分析結果采取積極主動措施，保證合同得到有效履行。
2.4提升成本管理信息化水平
成本管理信息化是當前工程成本管理的必然發展趨勢，要積極整合現有信息資源，完善工程造價相關信息網絡、軟件平臺等，進一步擴大信息量，擴大信息覆蓋面，加快信息更新速度，重點縮短信息價格周期、完善材料價格信息制度，通過及時反映市場行情實際變化提高造價控制管理中工程量清單、預算編制的準確性和及時性。比如國內工程造價管理網站的建立可有效提升造價管理信息化水平，有效推動房地產工程項目造價管理中信息的互聯互通、信息共享，為工程量清單編制、及時掌握市場上材料價格信息提供支持，以采集、、分析、預測的信息化管理手段提供有力的造價管控基礎。
3結束語
綜上所述，房地產開發項目成本控制同工程質量、成本等密切相關，要同步加強施工質量、進度、安全管控與成本管控，做好開發項目的全程、全方位監管，提升項目本身經濟效益，為房地產工程開發服務。
作者:肖子偉 單位:云南錫業建設集團有限公司
參考文獻：
