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摘要：國家宏觀調控的重要環節之一，就是對于房地產行業的管控，房地產行業處于十分復雜的市場環境當中，因此在其運營的過程中，存在著各種各樣的風險。特別是對于資金高度集中的房地產企業來說，如何通過做好資金的內部控制管理，達到預防資金風險，減少損失一直都是其需要探討解決的問題。雖然在不斷發展的過程當中，某些房地產企業已經摸索出了一些比較科學的資金內部控制管理體系，但是該體系仍然不完善，存在著許多的不足。本文分析了房地產企業資金管理內部控制的現狀，提出目前存在的一些主要問題，并且提出相應的解決措施，以便于房地產企業能夠更好地做好資金的內部控制管理工作。
關鍵詞：房地產企業；資金管理；內部控制
一、房地產資金管理現狀
近幾年來，房地產企業經歷了各種的挫折，比如大家熟悉的限購、限貸、國十條等條令，這些條令的出現，嚴重阻礙了企業的發展，使房地產企業面臨著巨大的外部壓力。盡管目前房地產市場有所回暖，但是仍然大不如從前。特別是對于一些一線城市的房地產企業來說，因為房價的大幅度下跌，導致企業的資金短缺，造成企業的資金管理混亂。為了幫助房地產企業解決目前的窘境，重回之前的輝煌，房地產企業需要做好的就是企業內部資金管理工作。只有做好了資金的管理工作，企業才能夠獲得更多、更有效的周轉資金，以便于在需要的時候能夠及時周轉，避免企業資金鏈的斷裂。目前房地產企業的資金壓力主要來源于：首先，是該行業的項目成本高；其次，是房地產成品變現的風險較大。行業成本的高低受到多種因素的影響，例如：土地資源的限制。資源的不可替代性是導致地產成本不斷攀升的主要原因之一。另外，房地產企業工程環節復雜，參與方多，所有的環節都需要大量的資金投入，而且資金回收周期較長，這些都會使得企業的生產成本增大。成本變現風險較大，主要是因為房地產不同于一般的商品，它的變現要求很多，導致其很難變現，即使變現成功后也難以確保不降值。
二、房地產企業資金控制存在的主要問題
1.預算過于形式化，投資規劃不平衡
就目前房地產企業的發展現狀來看，特別是對于許多的中小型企業來說，因為缺乏專業的技術、人才以及足夠的資金，使得這種類型的企業不能夠進行專業化的工程預算編制，甚至于沒有那方面的意識。對于某些大型的房地產企業來說，雖然他們進行了相應的工程預算編制，但是預算編制過于形式化，并沒有被真正地落實，并且成本控制的執行力度也還不夠。有的房地產企業雖然達成了總目標，但是卻仍然存在著成本分攤和成本細分等問題，這些問題的存在也恰好反映出企業的預算流于形式的現象。另外，有許多房地產企業不重視對于成本的分析，缺乏足夠的對于市場環境的觀察以及國家政策的了解，不能夠及時掌握市場需求，盲目的跟風投資。在進行項目立項投資的時候，沒有充分考慮各種影響的因素，導致之后的銷售脫節，最終造成樓盤停工或者商品房的堆積。
2.資金管理不能及時進行結構調整
自從2008年房地產企業遭受重大的經濟危機之后，不斷有房地產企業宣告破產，整個房地產企業面臨著結構性的調整改革。從2014年起，許多房地產企業因為資金鏈斷裂而遭到破產的結局。雖然大多數的破產企業都是中小型企業，但是也有許多的大型企業難逃厄運，例如：光耀地產。根據他們破產的原因來看，大多數都是因為債臺高筑或者是資金鏈的告急等等因素。國家宏觀調控對房地產企業進行結構性的調整，已是經濟發展的大勢所趨，房地產企業應該抓住這個機會，及時進行自身資金結構的調整和完善。
3.融資渠道單一，長短期借貸比例失控
就目前的發展狀況來看，許多房地產企業融資渠道單一，且存在長短期借貸比例失控的問題。特別是對于某些中小型企業而言，工程項目資金主要是通過向銀行進行借貸，這樣的融資渠道十分簡單，再加上企業的股票形式會受到許多因素的限制，所以中小型企業難以獲取想要的資金。而對于大型房地產而言，雖然它們存在許多融資方式，但是缺乏對于融資的思考，沒有對其進行科學可靠的評估，常常是沒有選擇恰當的融資方式，導致債權分配不均、債臺高筑等問題的出現。這樣的管理方式會使項目資金管理失效或者失控。根據多家法院公布的開庭消息，可以知道不少房地產企業都存在著“民間高利貸”的融資形式，而這樣的融資方式是導致企業資金鏈斷裂的主要原因之一。另外，不少房地產企業在撥付到賬管理方面也還存在許多問題；不少的樓盤常常因為資金供給的不及時導致休工、停工的現象，最終給企業造成更大的損失。
三、房地產企業資金控制的優化完善
為了解決目前房地產企業在資金控制管理當中所存在的問題，提出如下幾種解決方案：
1.建立健全資金的預算管理體系
資金預算管理是房地產企業進行資金管理的第一步，是保證工程項目能夠順利完成的關鍵，所以應建立健全完善的資金預算體系。有效的資金預算體系不僅應該包括事中的控制，還應該包括事前的預算以及事后的反饋。只有完善的預算體系，才能真正發揮預算的作用。另外，預算的參與人員不僅需要包括相關的財務人員，還應該包括工程的項目代表等相關工作人員。項目的內容需要涉及立項、設計、施工、驗收等所有的工程環節。在進行預算的過程中，要建立預算監督機制，設立專門的預算監督小組進行預算的監督管理工作，跟蹤調查預算的開展和資金實際到賬的狀況、資金的實際使用情況以及相關的責任事項，進行跟蹤調查之后，要進行及時的反饋。對于事后反饋的處理，主要要求高層領導人員根據反饋的數據進行分析探討，及時發現超出預算部分的資金并找出原因，如果涉及相關的工作人員，應該及時的追究其責任；如果是因為宏觀的經濟市場所造成的，就應該及時的想辦法去解決。
2.開發更多的融資渠道，創新產品的銷售途徑
針對房地產企業發展所存在的問題，特別是對于中小型的房地產企業而言，應該加大開發融資渠道的力度，創新企業產品的銷售途徑。主要表現為以下的幾個方面：首先，根據受眾的需求，設計具有針對性的樓盤，打造獨特的服務理念以及高品質的產品，為不同的需求提供對應的產品，以此提高產品的銷售效率，并獲得市場廣泛的好評。其次，創新產品的銷售模式。銷售是房地產企業資金回籠的主要方式，但是傳統的銷售模式已經不再適合于現有的經濟市場，所以需要對其進行不斷的改進和完善。房地產企業應該從樓盤賣點以及廣告等方面入手，促進房地產企業的銷售量，加大企業的資金回籠。最后，開發更多的融資渠道，選擇更加合適的融資模式。大型房地產企業應該選擇銀行貸款、民間借貸等多種方式結合的借貸模式。對于某些項目的資金，盡量采取由施工方或者供應商墊付的模式，這樣可以給房地產企業更多資金周轉的時間，更加方便后續工作的進行。
3.加強成本管理，建立信息化的資金管理系統
一方面，房地產企業應該加強成本的管理。其中財務部門在資金管理的過程當中起著至關重要的作用，其擔負著記賬、核賬、催賬等職責，所以應該加大對于財務部門的重視程度，加強財務部門與其他部門的聯系，這樣能夠方便財務部門更快、更好地完成資金的管理工作，同時也加強了企業內部的聯系。另一方面，在如今信息化數據的時代，信息化管理系統對于企業的發展來說至關重要，對于房地產企業來說也是如此。企業應該建立信息化的資金管理系統，實時的監督管控資金的支出、流動，管理者可以借助信息管理平臺隨時查看資金的流動情況，如此，方便了管理者的工作，提高了管理的工作效率，并且極大程度的降低了運營的風險。
4.建立與資金管理相關的績效考核機制
對于一個企業而言，績效的考核可以極大程度提高全體成員工作的效率。所以，對于房地產企業的資金管理而言，也應該建立健全相關的績效考核機制。主要表現為：首先，根據企業發展的實際狀況，建立合適的績效考核機制，并且該機制應該是動態的，可以隨著企業的發展實時的進行調整。其次，將資金管理人員的工作與績效考核聯系起來，建立相應的獎懲機制，對于在績效考核當中表現優異的員工，應給予積極的獎勵；對于表現不好或者態度消極的員工，應該給予批評甚至是懲罰。在進行績效考核時，不只是考核資金管理人員某一次的績效，更要考核多次綜合的績效，因為只有這樣，才能夠更加全面地反映出工作人員真正的績效水平。最后，房地產企業應該建立專門的考核機構，對資金管理的各項管理工作進行專業的、科學的評估，最大程度的挖掘出各個管理人員的潛能，提高工作人員工作的積極性。
四、結語
綜上所述，房地產企業目前在資金管理的過程當中還存在著一些問題，這些問題嚴重阻礙了企業的發展，所以有必要對這些問題進行探討分析，并且及時的進行解決，以便于企業更好的進行資金的管理工作。
參考文獻
[1]張文曙.淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策[J].時代金融，2015，（36）：346-347.
[2]陳華如.房地產企業內部控制存在的問題與對策研究[J].現代商業，2011，（36）：92-93.
作者:鄭連忠 單位:廣東省廣墾置業有限公司
