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摘要：
闡述新借款費用準則中的變化要點，并結合新費用準則中變化要點分析其對房地產企業盈余管理的影響。結合典型上市房企A公司的實例，剖析上市房地產企業如何利用新借款費用準則來進行盈余管理。最后，提出房地產企業應用新借款費用準則進行盈余管理的建議，為規范上市公司盈余管理提供借鑒。
關鍵詞：
房地產企業；借款費用；盈余管理；凈資產收益率
1引言
房地產是我國國民經濟的支柱產業之一，一直都扮演著“穩增長”和“促發展”的動力角色，對社會經濟發展起著不可替代的作用。但長期以來，由于受房地產行業特殊的銷售制度和融資條件等因素的影響，房地產行業的實際盈利能力和其披露的會計信息普遍存在著較大差異。因此，隨著房地產市場與資本市場對接的日益密切，房地產作為資金密集型行業，其盈余管理問題已經引起國家金融監管機構和一般社會投資民眾的普遍關注。自我國新會計準則體系實施，尤其是《企業會計準則第17號—借款費用》實施以來，不僅對房地產企業資產成本以及財務報表編制相關業務規范造成巨大影響，同時也擴大了借款費用資本化的范圍，即給開發周期較長、資金高度密集的房地產企業進行盈余管理提供了新的空間。本文選取典型房地產上市企業一定周期的財務及經營數據，深入研究新會計準則應用（新借款費用準則）對房地產上市企業盈余管理行為的內在影響，對房地產上市公司進一步規范信息披露管理和提升資本運作能力具有一定借鑒意義。
2借款費用準則的變化要點及其對房地產企業盈余管理的影響
眾所周知，房地產開發外部資金高度依賴各種渠道的借款，即使資金雄厚的公司也需占用很多借款來維持和擴大經營規模，因此借款費用處理對企業損益影響非常大。在我國頒布的新會計準則體系中，《企業會計準則第17號——借款費用》內容最大的變化體現在資本化資產對象擴大和資本化借款種類增加兩個方面。
2.1資本化的資產對象擴大及其對盈余管理的影響
新舊準則對比，不難發現，在舊會計準則中僅用于固定資產的借款費用可以資本化，主要包括企業自建或委托其他單位建造或購買的固定資產。然而，在新借款費用準則中，借款費用可以資本化的資產對象范圍大大擴展，既包括固定資產，又包括需要相當時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產。這就意味著房地產企業開發房地產項目而發生的借款利息可以不再計入當期損益，而是可以資本化后進入存貨。鑒于房地產行業資金密集型特點，即普遍存有巨額借款費用，借款費用成為房地產企業成本的重要構成部分，計入存貨中，不僅抬高存貨賬面價值，還將減少當期財務費用。因此，執行新17號會計準則的最直接影響是短期內一定程度影響房地產企業經營，主要體現在可以改善企業經營業績，但從長期看，隨著存貨的銷售，計入存貨的借款費用對房地產企業的當期損益影響也會逐漸降低。
2.2資本化的借款種類增加及其對盈余管理的影響
新舊準則的第二大差異為：在原會計準則中，借款費用允許資本化的借款僅限于專門借款，即借款合同中需明確注明該借款用途。但新會計準則對借款費用資本化的借款種類進行了調整，增加了可資本化的借款種類，除原會計準則規定的專門借款外，為購建符合資本化條件的資產而借入的一般借款利息也可資本化，這則意味著不管是專門借款還是一般借款，只要符合新會計準則規定的允許資本化的條件均可以資本化。其給房地產企業的啟示是：可以按所購建的符合新會計準則規定資本化條件的資產支出額比例，將使用的一般借款產生的借款利息，計入所購建的資產成本中，使得企業當期計入資產成本的借款費用增加，而計入當期財務費用的金額減少。最終致使借款費用資本化當期利潤上升，并在企業資產投入使用后，通過資產折舊的不斷計提而使得利潤下降。
3案例解析
由于房地產行業開發周期長、利息費用高的行業特征，也為其利用借貸款項費用化或者資本化的會計選擇方式進行盈余管理行為提供了較大的操作空間，進而對房地產企業自身的融資、投資以及戰略發展情況產生較大影響。本節以上市房企A公司為例，結合新費用準則的變化要點內容，并通過深入的企業經營數據信息分析和推斷，揭示上市房地產企業盈余管理的現狀和趨勢。
3.1上市房企A公司概況及其盈余管理動機
A公司是我國一家擁有一級資質的房地產開發企業，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，經過近30年的高速發展，其已經形成了獨特的戰略體系和經營理念。A公司不僅在房地產開發上頗具影響力，近年逐漸向“地產+金融+戰略投資”方向的綜合業務轉型，致力于成為保持房地產主業基礎上的金融控股與戰略投資的綜合業務平臺集團公司。縱觀A公司發展歷程和趨勢，其盈余管理動機主要體現在以下兩方面：一是戰略轉型動機，即由單純房地產企業向“地產+金融+戰略投資”綜合投資控股集團轉型，需要較好的業績支撐；二是對接資本市場以及滿足上市監管動機，企業對接資本市場，進行增發、配股以及發債等直接融資活動，也需要亮麗的業績保障。
3.2A公司新借款費用準則下的主要盈余管理手段
企業會計準則第17號允許房地產開發企業將其開發的用于對外出售的房地產開發產品等存貨發生的借款費用（包含專門借款和一般借款兩部分）計入存貨成本以來，A公司在2011年至2015年五年期間，一直將巨額借款費用予以資本化并計入存貨成本，到2015年公司當期借款費用資本化金額高達8.44億元，年末計入存貨余額的借款費用資本化金額高達35.56億元。鑒于A公司一直以來存在大量囤地遲遲未開工情形，如若其會計處理不能嚴格遵照借款費用資本化條件（即滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始等三個條件才可資本化），則A公司的借款費用資本化處理將為其提供最主要的盈余管理技術手段，進而形成對上市公司盈利能力指標等會計信息的人為操縱。
3.3A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響
2011至2015年，A公司凈資產收益率和資產負債率均呈直線上升趨勢；而資本化率在2011至2013年三個連續年度呈大幅上升趨勢（2013年），2014年至2015兩個年度出現一定程度下浮。因此，推斷A公司有利用借款費用資本化調節進行盈余管理行為。結合上述盈余管理動機和數據趨勢分析，不難得出，A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響主要有以下幾方面：一是有利于一般銀行貸款融資，銀行在向企業貸款評審過程中，會重點關注凈資產收益率指標，利用借款費用資本化操作提高凈資產收益率，有利于提高銀行授信額度和降低借貸資金成本；二是有利于對接資本市場，作為上市公司，在利用增發新股、配股和發行可轉債券等手段進行直接融資過程中，必須遵照證監會對相關條件的硬性規定，比如增發新股要求近三年加權平均凈資產收益率不低于10%和最近一年凈資產收益率不低于10%，且據悉A公司在2015年度進行定向增發一次，這直接為A公司自2011年至2013年連續三年通過提高借款費用資本化率將凈資產收益率提高到13.31%提供了盈余管理動機佐證；三是有利于推動公司實施戰略轉型，伴隨著A公司連續5年對借款費用資本化率的調節，A公司通過不斷加大債務杠桿，完成由單一地產業務向“地產+金融+戰略投資”多元業務的戰略轉型，并使得企業凈資產收益率從2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以說良性的盈余管理將會為企業戰略轉型提供時空條件。因此，不難得出，借款費用的會計處理可能會影響到企業凈資產收益率的變動，進而影響到公司的業務調整、發展前景等問題。企業為解決增發股票、債券等融資問題，進行適當的盈余管理行為，可能會利用計入資產成本的資本化金額，減少企業該年度的財務費用來調節企業收益，以便于公司利用這些方式來進行資金融通的管理，從而取得上市之后對于股票或者債券方面的發行資格，進而實現企業持續健康發展的目標。
4促進房地產企業更好應用新準則進行盈余管理的建議
會計準則本身僅僅是會計信息的技術規范，無法從根本上消除企業的盈余管理，也無法鑒別盈余管理利弊和動機。隨著我國資本市場的日臻完善，房地產上市公司盈余管理同企業會計準則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的方式、內容以及呈現形式也越來越難隱蔽，然而并沒有像西方國家針對會計標準改變方面的成熟應用環境和系統研究考量。
4.1強調社會責任意識，掌握盈余管理的“度”
適度的盈余管理是在法律和準則允許的范圍內對企業盈余進行管理，以不影響會計信息的可靠性、實質重于形式及重要性等基本原則為基礎。作為資本市場上“常客”的房地產企業，在會計準則規范內，進行適度的盈余管理，可以使企業提高資金使用效率，穩健管控經營風險，讓投資者對企業有良好預期，提升企業在資本市場的形象和信譽。然而，多度的盈余管理則會使得會計信息失去真實性，不僅對企業形成不良影響，還會對相關者利益造成傷害，不利于企業的健康、持續發展。因此，房地產上市企業在應用新會計準則進行盈余管理時，要充分把握好尺度，時候牢記提升企業承擔社會責任的意識。
4.2提高相關人員素質，加強企業內部控制
作為上市公司，房地產企業內部要建立健全股東大會、董事會、監事會和高級管理層之間的有效制衡機制，使利益相關者真正關注企業價值成長，將權力分散，使得各個權力機構之間既能各司其職，又可以相互牽制，并切實完善內部審計等企業內部監督機制，加強企業內部控制建設，避免為了少數人利益損害多數相關者利益的短期投機盈余管理行為。此外，不斷增強對企業關鍵管理層和財務人員的職業道德教育，并全面提高其專業勝任能力，有助于提升房地產上市企業的整體盈余管理水平，防止過度盈余管理行為出現，維護資本市場的健康、有序發展。
作者：周濤 單位：中交城市投資控股有限公司
參考文獻
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