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摘要：房地產項目管理是房地產項目經理運用計劃、控制等管理手段，對房地產項目運行進行全系統管理，計劃管理與控制管理是包括在項目全程的實施當中的。本文根據作者對于房地產項目工作的多年經驗，分析了項目計劃控制的主要因素，并分析了主要因素的控制策略，以便保證項目順利實施。
關鍵詞：房地產項目管理；項目；計劃控制
1項目計劃控制
項目計劃控制是項目組織根據項目目標的設定，對項目實施過程中的各種活動所做的精心安排。項目計劃管理是項目實施者圍繞項目目標，系統地確定項目任務，安排工作進度，編制完成任務所需的資源預算，以確保項目能夠在盡可能少的資源、盡可能低的成本和盡可能高的質量的合理期限內完成。它是項目管理的基本職能，也是項目實施的基礎。
2房地產項目計劃控制的主要影響因素
由于區位、項目環境、資源和管理因素的影響,房地產項目呈現出強烈的差異。即使是同一項目也會在不同的發展階段面臨許多不確定因素。因此，項目計劃管理要求管理者在項目開始時對項目運行過程中可能存在的不利因素進行識別和分析，詳細分析這些因素對項目整體過程的影響，并在計劃中預先考慮相應對策和措施。
2.1宏觀經濟及房地產政策因素影響
房地產項目高度依賴市場和資本要素，受經濟和政策因素的影響，呈現周期性發展規律，把握經濟走勢，宏觀政策引導是項目經理在項目規劃階段重點關注和掌握的。
2.2項目組織結構、管控模式及項目團隊影響
房地產項目運營是一個綜合控制過程，項目組織結構和管理模式設計,項目經理和團隊人力資源的合理配置是項目管理成敗的關鍵，它隱含著項目計劃管理的實質內容，對項目計劃管理有直接的影響.。
2.3項目開發相關單位及利益干系人的影響
房地產項目開發涉及到許多相關單位的合作與協同，這也是項目管理的重點和難點。充分考慮項目計劃管理中相關單位和利益相關者的影響因素,以充分反映項目運行過程的實際過程,使項目計劃更具運行性。
2.4資金影響
房地產項目的運行需要大量資金的支持，資本鏈的平滑性可以保證項目的順利運行,項目計劃管理必須充分考慮資本因素，特別是融資在不良的銷售環境下策劃，并提前做好相應的規劃工作。
2.5設計變更影響
在整個工程運行過程中,項目設計由于一些主要的和客觀的原因,會在實際過程中發生變更，勢必改變的進度,成本等。這些也需要在項目管理中得到充分考慮。
2.6材料供應影響
項目材料的選擇決定了房地產項目的質量、成本和項目質量，在項目計劃管理中充分考慮與項目定位相匹配的物資供應計劃，采用高效合理的物資采購管理制度，有效控制項目的質量、進度和成本。
2.7施工環境影響
房地產項目的地質條件、氣候和交通因素嚴重影響了項目建設進度，對質量和成本產生了連鎖反應，在項目計劃管理中，特別是在進度管理中，應特別注意環境差異的變化，合理有效地控制施工時間。
2.8承包單位技術能力與管理水平影響
建筑工地的情況正在發生變化。技術和管理因素直接關系到工程建設的質量、進度和安全,如承包人技術力量差、施工計劃不當、管理不善、未及時解決問題,這將對項目產生嚴重影響,直接導致項目計劃失控。
2.9項目范圍及界面劃分問題影響
這與房地產開發過程中的義務和責任承擔分配有關，項目范圍和工作界面劃分合理，可以有效減少責任界限重疊和模糊不清，有利于項目計劃的制定和執行，反之，界面劃分不合理，將給項目計劃管理帶來災難性影響。
2.10專業分包影響
在房地產項目開發過程中，專業分包工程多并且專業性強，所以分包單位選擇周期長，現場控制和協調困難，需要在項目計劃中充分考慮。
3主要影響因素的控制策略
根據以上因素分析,房地產項目經理應在項目建立后對項目計劃的主要影響因素進行科學評價,充分理解各種因素對項目實施的深遠影響。為準確判斷各種影響因素，在制定項目計劃的過程中,根據因素的嚴重性、發生概率和時間序列分別制定不同的控制策略，如事前控制，過程控制和反饋控制,實時監控各因素,并采取預防措施。當某種因素影響項目進展，使項目偏離預期軌道時能及時做出行之有效的反應，確保房地產項目的進度、費用、質量等要素能按計劃，在管理者的控制范圍內健康平穩的運作。項目組織結構、管理控制模式、項目團隊和利益相關者以及資金因素必須在事前控制范圍內。通過制定范圍計劃，利用項目工作分解結構、產品分解結構和組織分解結構等一系列管理工具，對組織、人力資源、利益相關者和資金因素等進行詳細規劃、分析，并根據項目最終交付成果，在每個工作包中層層分解到項目實施中，實現上述重要因素的事前控制。至于宏觀經濟及政策影響因素，則更應在項目確立前，通過項目識別與需求分析，全面把控并在項目設計中努力將對項目的影響程度降至最低。過程控制主要針對房地產項目的施工階段，由于設計、招標和施工環節可能出現項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包單位的技術能力和管理水平以及專業分包等因素，這就要求項目經理根據項目計劃進行詳細的計劃分解，包括每個環節、一系列過程中的每個環節，都需要具體到經理的準確完成時間和完成標準，并通過持續的PDCA循環過程，確保項目計劃的有效控制。項目界面劃分、材料供應、施工環境、承包商技術能力、管理水平和專業分包等影響項目進度管理因素的過程控制，可以通過節點制定和節點控制來實現，節點控制包括節點過程控制和節點完成控制。幾乎每個房地產公司都可以為每個項目制定一個進度計劃表,但在實際的控制過程中,不幸的是,卻很少看到實施控制計劃的對照,缺乏過程控制以及對關鍵節點缺乏控制,以至于導致項目進度延誤,通過對以上各項因素進行全面、系統的分析,通過建立合理的控制節點,加強管理控制,是防止該計劃失控的有效手段。反饋控制主要針對計劃的變更，包括因設計變更的影響而引起的計劃變更和因項目進度而引起的計劃變更，都需要項目經理及時通知領導和相關部門，組織計劃變更協調會議，最大限度地減少計劃變更的影響，并對今后的工作改進進行分析和總結，反饋控制可以有效解決因進度問題的影響而引起的設計變更。
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作者:閆蕾 單位:重慶能源職業學院
