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一、社會化招聘物管企業、走商品房模式
可以想象得到，物管招標公告肯定會引來一些物管公司，這些公司為了奪標會把材料準備的很充分，方案很完美，承諾很到位。但他們的真實性，可靠性，難以甄別，他們招來的員工素質難以考察。假如有不良企業，不軌之人混到人才公寓物管來那后果是難以預料的。人才公寓不是高檔小區，知名品牌的物管公司會嫌小，收費高了，租住戶不干，收費低了不賺錢，物管公司也不會干?？赡苄〉奈锕芄緯信d趣，會報低價，但他們的資質、資金、人員、管理水平等不夠高，可信度不夠大，萬一后期出亂子局面難以控制。還有一種情況是物管公司報價很低，承諾很好，一旦簽了合同，接管了物業，就會提出很多問題，很多要求，或提出追加費用，講很多客觀原因，這不好、那不好，最后將物業搞不好歸咎于經費不足，推卸自己的責任，不排除一走了之，扔下爛攤子。這是其一。其二，人才公寓一旦招聘社會物業公司，校方就有可能撒手退出，既然已經社會化了，一切就按合同契約來辦了，校方對人才公寓管理也就少了責任、多了借口。其三，選社會上的物業管理公司這里面不確定因素很多，風險較大，一旦出現物管與住戶之間的矛盾，住戶會處于劣勢，校長的行政命令也管不著社會物管公司。所以，這樣看來走社會化物管不是一步好棋。
二、繼續由校內物管部門管理、維持現狀
“人才公寓”產權是學校，資產經營公司代表學校運作、分配、文檔管理，資產經營公司是學校的職能部門，沒有物業管理資質，就將“人才公寓”物業管理委托我校后勤集團的安居物業公司，我校后勤集團的安居物業公司是一個獨立核算、自負盈虧的經營性公司，追逐利潤是公司的宗旨，這是可以理解的。在人才公寓物管這個項目上，安居物業是虧錢的，分析其中的原因，有機制問題、制度問題、管理理念問題、人員素質問題、領導責任心問題、物業費偏低問題，也存在房屋租賃性質帶來的租住戶自我認識問題。托管一年來，物業與住戶矛盾不斷，甚至發生過沖突，物管費收繳率不到20%，物管公司收不齊物管費，也就無力整改存在的問題，存在的問題解決不了，住戶有借口不交物業管理費。這種“惡性循環”的怪圈難以破解，就是想讓安居物管繼續做下去，他們也不會同意，除非人才公寓的戶主默認現狀，交齊物管費，這在短期內不太可能做到，看來，這條路也走不通。
三、有戶委會組織住戶自助管理
社會上確實有業委會自助管理物業的小區，業委會自己找保安、保潔、維修、客服人員進行物業管理，但那都是居民不多的老小區，業委會委員也都是一些退休在家、有空閑時間的人，他們自己也承擔一些事情，以此降低人工成本。這種模式在“人才公寓”是行不通的，人才公寓的戶委委員都是學校教學、科研、管理上的骨干力量，工作任務繁重，他們正值年輕，個人事業處在爬坡上升階段，不應該為這樣的簡單事情浪費時間。所以，由戶委會自助管理物業，是對教師人才的浪費，是不可取的。
四、由資產經營公司負責，住戶委員會協助，后勤集團物管參與共同組建“人才公寓物管項目部”
毋庸置疑，資產經營公司代表工業大學對人才公寓資產進行租賃管理，建筑物及設施的完好、租住戶的樂居和諧，資產的有效運轉等是資產經營公司的工作目標和工作的落腳點。學校希望看到居住在人才公寓的教職工居住愉快、生活美滿，每位教職工都能以飽滿的熱情投入到學校教學、科研等各項工作中。居住在人才公寓里的教職工更是希望居住在環境優美，功能齊全，又舒服又安全的氛圍里。管理者與居住者想法一致，目標統一，這就有了管好人才公寓物業的基礎。在這個基礎上管理者與居住者共同設計管理制度、管理方法，人員配置，服務標準等等。由于有戶委會的參與制定的管理方案會更加符合實際，更有針對性。在有的問題上雙方會相互理解，相互支持，這對于物業管理工作的開展是非常有益的。另外，“人才公寓項目部”有學校后勤集團的參與，這有利于有效的利用安居物管的資源和后勤集團的優勢，利用熟悉人才公寓水電管線、基本設施的人員、熟悉日常物管的人員為“項目部”所用，這樣有利于新舊物管平穩交接，和平過渡，有利于“項目部”快速展開工作，樹立新形象。故此看來，三方組建“人才公寓項目部”是最佳方案。
五、結語
我校“人才公寓”小區不同于社會上的商品住宅小區，首先教師“人才公寓”建在學校校園之內，具有濃厚的文化環境及學術氛圍；其次，住戶群體素質比較高，參與物業管理的意識較強，對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，這也給物業管理帶來一定的難度。
作者：張慶剛 單位：南京工業大學
