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1.1保障房市場
①片區物業性質。第一，費用收取情況分析。由分析可知，7個保障房片區中，除了營龍小區是完全市場化管理，不由街道補貼物業費外，其他6個均由街道補貼物業費，且物業費收繳率較低。第二，人員配比情況。營龍物業完全采取市場化管理方式進行管理。但由于其尚未建立起完善的市場融資機制，日常補貼較少，因此必須嚴格進行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發揮到最大。③配套歸屬問題。一般來講，目前保障房物業市場中商業配套的所有權是歸政府所有的，而經營權歸物業公司，商業配套經營所得歸物業公司，由物業公司補貼其物業虧損，不足部分由政府補貼。
1.2物業費用
可以看到，與保障房小區相比，萬科物業和棲霞物業幾乎不存在物業費收繳率低的問題。
2南京市保障房物業管理問題
2.1物業管理混亂
物業管理企業在商業配套歸屬權不同，有的歸物業公司、有的歸政府、還有個別的歸屬權不確定。這些都反映了南京保障房物業管理混亂，沒有統一的標準，也沒有統一的組織運營，隨之而來的物業管理一系列問題就會出現。
2.2物業費收取困難
只有高檔小區的物業費收取沒有問題，其他小區物業費收取較為困難。同時，保障房業主在不愿意或不需要交物業費的情況下，又想物業公司提供優質的服務，這必然導致雙方矛盾激化，加大物業費收取難度。
2.3物業管理市場化不足
一是物業管理涉及的法律關系較為復雜，既涉及到開發商、物業管理企業、業主等法律主體，也涉及社區委員會、業主委員會、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業服務不理想，缺乏相應的管理服務規范。
3南京市保障房物業管理對策
3.1完善法制，保證機制
南京市應成立市級組織領導機構，發揮統一領導、綜合協調作用，同時明確區縣政府和相關部門的職責，建立起保障房項目長效管理機制。
3.2引入競爭機制，選擇好的物業管理隊伍
南京市保障房項目建設標準高，配套設備設施多，對后期管理的專業性要求較強。為此，要引入了具有國家一級資質的物業服務企業，按照南京市普通住宅物業服務三級二類標準，提供專業化物業服務，由專業的人做專業的事，提高物業服務水平。
3.3加大資金保證
為解決物業費管理不足問題，物業服務企業，一方面要通過引入市場化物業服務機制，提高業主滿意度，以促進物業費的收繳；另一方面，保障房片區應預留了2%的商業，運營收益，補充保障性住房小區的管理經費不足。此外，政府部門還應該在保障房物業管理上給予企業一些稅收優惠，以有效激發企業參與保障房物業管理的積極性和主動性。
作者：席慶高 單位：鐘山職業技術學院
