前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房地產企業風險管理，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
摘要：本文在研究房地產項目風險管理相關文獻的基礎上，綜合運用風險識別與評估、風險應對及風險監控三方面的理論知識，從項目的開發周期即投資決策階段、項目前期階段、建設階段、營銷管理階段四個階段進行了全過程風險管理的實證研究。
關鍵詞：房地產企業；風險識別；風險應對
1引言
我國房地產業發展面臨著土地價格一直保持上漲的趨勢，開發商只要獲取土地，甚至囤地多年未進行開發再行轉讓獲取土地增值收益，使得房地產企業的風險得到了掩飾。受到利益的驅使，房地產企業在項目開發過程中逐漸暴露出不同程度的風險。第一，各房地產開發企業大量囤地、地王的層出不窮增加了房地產市場的投資風險；第二，房地產行業的暴利導致不同行業大量進行房地產投資、出現了不同程度的投資盲目性，逐步形成房地產投資戰略風險；第三，在國家為抑制房地產價格，落實國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本政策論調，給房地產企業未來發展帶來諸多不確定性政策風險。在內外環境均不利的市場情形下，房地產企業需認真做好風險管理。風險管理對整個房地產項目的開發具有十分重要的意義。本文通過對房地產企業的風險管理措施促使房地產企業提高對風險管理的認識，在房地產項目開發過程中提高風險管理水平。
2房地產企業風險管理概述
2.1房地產企業風險及其分類
房地產企業風險是指影響房地產企業實現戰略目標的各種因素和事項。在房地產企業市場競爭環境中，受到各種事件的影響，這些事件對經營目標的事項均有積極或消極的影響。在房地產企業經營過程中，需要擁有戰略決策、開發經營、資金財務、內部控制等目標，而且這些目標的制定和實施需要依據房地產企業特殊的經營階段進行分類管理。
2.2房地產企業風險管理的構成要素
房地產企業因其自身經營的獨特性，其風險管理的構成要素主要由內部環境、經營目標設定、風險事件識別、風險評估、風險應對、風險控制活動、信息與溝通、監控評價等。
2.3房地產企業風險管理的目標及特征
房地產企業風險管理目標在于落實風險管理責任、加強對重大風險因素的識別、評估，提供對經營層決策有價值的信息。從風險管理目標實現的角度，可提升企業核心競爭力、提高企業資源配置的有效性和效率、提高企業對外報告的可靠性，提升企業價值；從給企業帶來盈利的角度，可使企業抓住發展機遇，避免風險帶來的經營損失，提高企業運轉效率。
2.4房地產企業風險管理的基本原則
房地產企業在進行全面的風險管理過程中應遵循以下原則，使其更加有效、高效，即匹配性、融合性、綜合性、動態性、及時性、有效性。
3房地產企業風險管理方法
3.1企業管理目標的設定
房地產企業在其經營管理過程中，需設定合理的經營目標才能保證企業成功經營。而這些目標是企業日常經營管理過程中信息收集、事件識別、風險評估的前提和基礎。房地產企業應當通過制定程序制度使經營目標與企業的愿景相協調，并且確保這些所企業所制定的經營目標與其面臨的風險符合企業愿意承受的風險水平。房地產企業一般將承受的風險水平分為：重要風險、一般風險以及輕度風險。由于各房地產企業的業務模式、承受風險水平能力、對風險水平的偏好等不同。各風險因素可以自行選擇風險程度、風險因素的組合。
3.2房地產企業按風險水平進行風險識別、評估
風險識別可借助風險目錄等工具，結合實際情況采取不同的方法開展工作，如財務報表分析、內控評價、現場調研、管理層訪談等方法。各職能部門應在識別本單位工作目標、工作計劃的基礎上，認真梳理各條線業務流程，對可能影響目標或計劃實現的潛在風險性質進行鑒別。
3.3房地產企業按風險水平進行風險應對
（1）重要風險應對的措施。①資金風險的應對措施。一是獲取銀行房地產開發貸款是房地產項目首要開發資金來源。二是利用預售房款資金支付開發建設費用。三是如果通過以上兩種方式仍然不能滿足項目的資金需求，就可以通過施工方墊資、信托、基金、民間借貸的方式，這種籌資方式資金到位迅速，但是資金成本較高。②施工風險的應對措施。施工風險最大的影響因素是項目工期，需要房地產項目現場施工管理人員配合制總包合同中的相關條款，約定工期拖延導致的后果使工期保證措施切實做好，從而降低施工風險的發生。③政治風險的應對措施。該類型風險主要發生在房地產企業對外投資業務中，無論企業采取何種交易模式，交易對手實際控制人的政治風險是首先考量因素，往往因實際控制人出現政治風險導致項目轉讓或停止開發。④政策風險的應對措施。房地產企業面臨的政策風險主要是國家出臺的一系列針對房地產調控政策的不連續性和不確定性。而且基本上處于完全不對等的位置上。政策是強勢的，掌握著企業的生殺大權；而企業又是弱勢的，甚至是集體失語的。房地產企業應當建立健全政策收集、政策研究制度，做到事前預警、事后糾錯機制。（2）一般風險的應對措施。①市場風險的應對措施。加強宏觀經濟政策和屬地房地產政策研究，趨利避害的調整開發節奏和營銷方案。②成本風險的應對措施。首先選擇一個最科學合理的項目設計方案，其次對項目開發建設實施全程的成本監控，以降低成本風險發生的概率以及帶來的利潤的損失。③環境風險的應對措施。環境風險主要是在施工、營銷過程中出現的各類影響項目開發的外部因素，房地產企業應做好風險防范預案，降低意外事件發生時帶來的損失及不利影響。④財稅風險的應對措施。發揮財務部門在房地產項目開發全流程介入的職能，諸如交易方選擇、盡職調查、方案設計、投資條件落實、項目開發等相關工作是非常重要而且必要的，在此過程中需重點進行納稅籌劃、財務安排等工作。（3）輕度風險的應對措施。房地產企業面臨的輕度風險主要由物業管理風險、審批風險、內部風險、輿情風險、道德風險所構成，而往往此類風險是企業可控風險，房地產企業應加強內控體系建設化解此類風險。
3.4房地產企業風險監控
房地產企業的風險應對會隨著企業目標、組織架構、人員、內控流程的變化而不再有效。而監控的目標是確保企業風險管理的運行持續有效，因此，房地產企業各業務部門應開展持續性監控，風險管理部門或內審部門負責專項評價并建立上報機制?？傊?，建立健全風控管理體系和風控保障措施，提高房地產開發業務質量，需扭住風險管理不放松，適應公司房地產開發業務發展的需要。
作者:郝鵬 單位:青島信達置業有限公司
