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摘要：近年來，我國房地產行業得到空前的發展，由于房地產行業本身涉及的部門和領域比較寬泛，既對多個行業有聯動影響，也受各種因素的制約和影響。在持續高速的發展中，管理水平與發展需求之間的矛盾滋生了各種風險，一旦疏于管理，將導致不可預估的損失，甚至影響企業的生死存亡。因此房地產企業需要對企業風險提高重視高度！本文闡述作者個人對房地產企業風險管理的認識，結合工作經驗總結出房地產企業風險管理中常見的問題，并提出個人的應對措施，以供參考。
關鍵詞：房地產；風險管理；常見問題；應對措施
一、房地產企業風險管理的重要性
（一）房地產企業的風險根據
對公司實現經營目標的影響，通?？蓜澐譃?類風險，分別是：與公司戰略規劃相關的戰略風險；在預算控制、稅務實踐、財務報告、資金運作、資產管理等各種財務管理工作中由于難以預料和不確定的因素使財務收益和預期目標產生偏差的財務風險；由于同業競爭、市場供求、政策波動等客觀環境變化帶來的不確定影響因素的市場風險；包括房地產企業在項目拓展、人力資源、企業文化、社會責任、銷售、品牌、公關、招商、成本、招采、工程等整體運作的工作環節中存在的運營風險；以及大量的經濟合同、法人事務、社會責任等訴訟糾紛引發的法律風險。
（二）房地產企業風險管理的內容和作用
房地產企業業務特點是資金量集中且高額，受市場和政策的影響快而強烈，風險管理第一步是評估風險一旦發生將對公司不同方面產生影響的程度，可以劃分為持續經營、財務損失、聲譽、合規4類，再綜合考慮風險發生的可能性和風險影響程度，將風險分為高、中、低三個級別，形成房地產企業主要風險的多維清單。第二步，通過對上述各類風險進行全面分析并建立風險管理機制，實現可防可控，是一項系統性、長期性的工作。風險管理的工作對于企業來說，重要性不言而喻。首先，風險管理可以幫助管理層起到“拒敵以外”的作用，有利于企業及時發現潛在的風險，并在危險形成之前，妥善的處理；其次對于無法避免的風險，由于提前做了充分的準備工作，可以將不利影響降低至最??；第三，對于未來來說，總結教訓，學習經驗，提高全民風險意識，提高管理水平，可以為企業的健康發展保駕護航
二、房地產企業風險管理存在的問題
（一）風險意識淡薄
風險是客觀存在的，但并不是所有的房地產企業管理者都有足夠的風險管理意識，對沒有經歷過的事件，本身缺少敏感性。風險也是一種概率，影響有大有小，由于房地產企業近年來使投資者獲得了豐厚的經濟回報，掩蓋了一些管理漏洞。當企業長期處于“安全”的環境下，特別容易讓管理人員放松警惕。而當風險意識越來越淡薄時，風險出現的概率就越來越大。
（二）風險識別和防范的專業水平不足
風險往往是隱藏在各個環節和各項具體工作中，企業對某項工作的要求和標準難以覆蓋到所有的界面和層次，工作人員通常在實踐中，需要很豐富的經驗和很強烈專業水平，才能及時發現，有些風險事項涉及不同部門不同專業的領域，因此還需要有專人負責，很多房地產企業在這方面準備不足，在很大程度上降低了風險防范的能力。
（三）主觀規避管控
除了客觀存在的風險以外，還有一類風險是由于工作人員主觀意愿而產生的，這就是舞弊！舞弊人員會利用職權的便利，規避內部管控，伴隨著舞弊行為引發的后果是高額的利益損失和惡劣的行為風氣，對企業的不利影響強烈而長遠。房地產企業有運營中，由于涉及金額和業務方較多，容易滋生各種舞弊行為，是高發高危的風險。
（四）外部不可控影響
房地產企業當前受國家宏觀政策調控的影響，對各類政策敏感性非常強，例如政治因素、經濟因素、環境因素，而由于房地產企業屬于高投入、高負債、周期性長且資金量大的行業，對外界的影響連鎖反應比較明顯，外部不可控的風險往往難以防范但影響巨大。
三、加強房地產企業風險管理的措施
風險管理是指通過培育企業風險管控文化，建立健全風險管控體系，執行風險管控流程，從而實現業務風險可控。作者認為，可以從以下幾點入手：
（一）強化風險管理意識
風險管理的工作是服務于方方面面的，任何一項工作流程的發起至結束，流程上所有人員的操作都有可能帶來風險，這既取決于操作人員是否按要求完成工作，也在于流程本身是否有所欠缺，還可能是配合協作過程中產生的信息不對稱，當然如果有舞弊行為，那更是防不勝防。所以，風險管理工作，首先要培育企業內風險管控文化，建立全民的風險意識，提高警覺性，提高自我要求，并自發自動的配合。普通員工有義務將自己意識到的風險表達出來，管理人員有責任斟酌所有的合理化建議，將風險管理文化融入企業日常工作中。
（二）建立風險管理機制
建立或完善一套風險管理機制，從制度、流程、授權及其他風險事項上著手，明確企業相關業務開展的要求、職責、程序等內容，為風險防控建立三道防線，第一道防線是基礎，由業務、職能部門主動識別風險，采取有效的措施；第二道防線由專人專職通過推動體系建設和檢查，提供風控管理的方法、工具和建議，做好前線支持；第三道防線是通過獨立的審計和監察工作發現風險防控漏洞，促進公司風控體系持續完善。三道防線目標一致，工作聯動，基本可以確保風險可控，促進企業的管理提升。
（三）執行風險管控流程
執行風險管控流程是風險管理工作最關鍵也是最重要的部分，大致要做到以下幾點：（1）長期堅持專人管理。雖然各種各樣的風險顯現或者隱藏在我們的周圍，但是，并不是所有的風險都可以及時被發現，需要一雙“火眼金睛”來識別。完整的風險管理包括風險信息的識別、警示、匯報、跟蹤、落實、反饋。要使用相應的工具，設立風險清單，制定應對措施，形成風險管理檔案，這些都需要有專人負責。且企業在正常運營階段，風險長期存在，只是在不同的時間段，風險體現的特征與類型不盡相同。做好風險管理工作，不是一時之功，它需要時時地檢查，嚴密的跟蹤，及時的反饋并一再重復這個閉環，風險管理它是一項長期性工作。因此，好的風險管控工作首先要有專人專職長期負責。（2）結合企業特征收集風險事件。房地產行業與其他行業有著明顯的不同，各公司的運營也不盡相同。風險管理的起步是收集企業自身的風險事件，可以是企業曾經發生過的、其他渠道借鑒而得的、根據法律法規規定應該規避的、各級員工匯總收集的，林林總總，盡量挖掘各部門各環節在工作中可能會遇到的風險事件，作為風險管理的指標庫。（3）識別并評估風險事項。有了豐富的風險事件素材，下一步就需要對這些風險事項進行逐項識別并且評估。運用專業性的分析系統和技術，按風險事項發生的概率大小、按風險事項的危險程度，按風險事項對企業帶來的負面影響、按風險事項是否可控等緯度進行評估，建立各級風險預警指標。并由各級風控組織根據外部環境與內部條件的變化，對公司經營過程中的風險進行預測和報警。（4）部署風險應對措施。風險管理工作僅僅是預測和防范是不夠的，任何一項風險都有一定的發生概率，有些風險甚至是難以防范的。在建立預警的基礎上，再制定一套應對措施，以便當風險事項發生時，可以第一時間妥善處理，以期將損失和影響降到最低。應對措施可以根據不同級別的風險事項，制定應對責任部門、應對程序、應對方法以及問題升級的處置措施。有明確的標準和責任人以及時間要求，并且一定要及時上報反饋。（5）定期檢查，長期監控。不論是員工的風險防范意識的培育，還是高標準高質量的工作成果，是無法在松散的環境中堅持的。風險管理工作與其他部門的工作一樣，有年度工作計劃，月度工作匯報。從企業整體來看，這份工作計劃應該覆蓋企業的各個公司各個部門各個環節，至少保證一年可以檢查一次，重點事項要增加頻次。對于一些頻率很高的工作，可以作為一項常規檢查工作，利用檢查表格、現場巡查、日報、周報等形式，長期進行監控。當檢查形成習慣時，風險管理工作水平就自然提升了。（6）形成工作清單和檢查反饋慣例。諸多的風險警示指標，繁雜的檢查事項形成一個龐大的數據庫。將這些數據利用指標特征、檢查要求形成一份工作清單，由專人根據工作清單的記錄，執行風險管控的具體工作，并將所有工作成果記錄在案，便于不間斷不漏項的跟進，也有利于及時檢查工作計劃的完成情況。根據這份工作清單的進度，出具風控工作報告，（包括但不限于風險排查、風險調研、專題研究等），及時有效的將檢查結果反饋給被檢查部門和管理層，揭示經營風險，提出應對措施，促進管理提升，讓風險管控工作更加有序和高效。（7）定期總結并優化。管理不是一成不變的，外部環境和內部環境也是時時變化的，相應的，風險管控工作也是需要不斷進步的。管理層應督促風險管控部門，定期總結本企業的風險管理工作，不斷優化風險控制機制，豐富風險指標，調整警示信號，改善應對措施，設定風險管理指標，并且有完備的危機處理計劃保護企業不因各項重大風險發生而遭受重大損失，確保將風險控制在企業總體目標相適應并可以承受的范圍內。
四、結語
風險是每個企業在經營活動中都會遇到的不利因素，尤其是在資金密集項目周期長的房地產企業中，風險的影響較一般企業一說更為嚴峻。因此，房地產企業為了提高自己的經濟效益和市場競爭力，就必須做好風險管理的工作?？傮w來說，風險管理是一套系統性和長期性的工作，除了不斷強化培育風險意識以外，還應該建立一套警示標志和自查機制，積極提升企業風險防控能力和管理水平。
參考文獻
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［4］黃峰.論房地產財務風險管理存在的問題及創新策略［J］.企業導報,2016（3）
作者:王春梅 單位:信地置業(合肥)有限公司
