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摘要：2018年，我國房地產進入深度調整期，部分城市出現了房價和銷量雙低現象，這也反映出我國房地產企業需在發展中不斷完善管理工作，加大成本控制力度，全面落實精細化管理，以推動房地產產業的持續發展。本文就將分析房地產成本控制問題及精細化管理措施，以供參考。
關鍵詞：房地產企業；成本精細化管理；成本控制
1成本控制及精細化管理概述
1.1成本控制
成本控制是企業運營的關鍵，其可保證企業成本不超過預算范圍，采取系統化管理模式對企業生產經營中可能出現的損耗實行全方位計算和調整，改善企業財務管理工作中的不足，進而減少生產經營活動當中的成本投入，實現企業的戰略發展目標。
1.2精細化管理
精細化管理興起于上世紀50年代的日本，精細化管理模式主要是在常規管理方式的基礎上，有效降低管理成本的重要方式。落實管理責任，規范管理秩序，及時發現、解決問題是精細化管理的主要目的。精細化管理具有積極的現實意義，其有利于貫徹落實戰略目標，增強企業的運營能力。
2某房地產公司的成本控制中的問題
某房地產公司成立于上世紀90年代，公司在全國各地均設有子公司，到2017年年底，公司年均開發總量為35萬平方米，從2002年開始，公司采用目標成本管理加大了成本控制力度。該管理模式下可將成本管理分為確定成本管理目標階段和監控成本動態階段。在確定成本目標階段，完善的設計方案使成本管理目標更為清晰。在成本動態監控階段，應高度重視招投標、變更管理和審核計量等多個方面。但實際情況是，房地產企業應用該模式時6成以上的工程項目均出現了超預算問題，對其進行綜合分析后明確了出現該問題的主要原因。
2.1成本執行動態性不足
房地產公司確定目標成本主要分為三個階段，且每個階段都是后一個階段順利進行的重要依據，其在項目開發、建設、施工和竣工過程中均占據重要的位置。盡管企業確定成本管理目標的過程中劃分為三個階段，但是成本執行時依舊采用傳統的工作方式，并未充分考慮工程建設中市場環境及行情的變化、設計變化和施工變化加大了成本失控的風險。如該企業2014年開工建設的項目，在工程施工中出現了質量問題，房地產企業要求總承包單位退場并賠償損失，但是雙方并未達成一致意見，拖慢了工程進度，最終采用訴諸法庭的方式使原承包單位退場，新承包單位接替該工作。在工程停工期間和訴訟期間均產生了費用，市場環境也發生了變化，人工費和材料費價格變動尤為明顯，但后期成本管理中依然采取前期的成本管理模式，最終出現成本超標問題。
2.2未切實落實限額設計
在該成本管理模式中，三個階段成本確定主要決定于設計的總體思路，每一個階段的限額控制都是加強成本控制有效性的重要因素，但是在成本管理工作中并未按照要求貫徹限額成本管理，施工圖紙出現了超預算問題。
2.3動態控制不力
成本動態控制可達成成本控制目標，在工程項目施工中，需結合既定的計劃，梳理總結已經產生的產值和已簽約金額及已支付金額，并以此為基礎科學預測未來一段時間內的成本投入及產值。確定目標和成本預測是重中之重，在確定目標和成本預測的過程中，要全面考量市場變化、行業競爭、招投標評價和費用支付周期等諸多要素，且以此為基礎采取科學有效的防控措施。房地產企業在項目成本控制中，要就項目設計、施工和財務等多個方面采取動態監控管理措施，而成本控制部門在工作中需要匯總并核算已產生的成本，但事實是，各部門并未建立完善的監督約束機制，且各部門對執行和監督無法建立正確的認識，最終成本控制的有效性也因此受到較大的影響。
3基于精細化管理的成本控制對策
3.1精細化的樓盤規劃
項目立項前，房地產開發企業需加大調研力度，根據實際做好策劃工作，使項目能夠與周邊居民的經濟水平及個人需求相適應，讓客戶享受優質的居住環境。為此，首先要細化客戶分類，并以此為樓盤策劃的重要依據。在工程項目立項時，明確樓盤所在的地理位置、周邊概況、人口分布特征及潛在客戶的心理需求，將客戶劃分為若干層次，以此明確樓盤定位。其次，明確客戶的價值定位。全面了解客戶的購買積極性、樓盤銷售進展、利潤的調控及樓盤的掛售業績，篩選出價值較高的客戶，進一步明確樓盤層次。最后，基于最有價值客戶的基本需求，全面考慮客戶的個性化需要，編制企業的業務流程，體現出銷售的個性化特征。因為客戶群體具有較強的流動性，所以客戶調研和定位也會隨之變化。企業應根據市場和客戶的變化，積極調整策劃方案，注重策劃方案的科學性。
3.2精細化的樓盤設計
優化樓盤設計的主要目的是在為業主提供人性化居住空間的同時，降低成本投入，這也成為了項目建設和施工中最為重要的內容。實現樓盤設計精細化管理，需合理選擇樓盤所在地理位置，根據實際確定樓盤整體的造型設計，明確建筑的總體風格，且關注建筑的各部分細節，切實提高樓盤設計水平。如某些樓盤雖然本身具有十分顯著的區位優勢，但是在樓盤設計中并未全面考慮樓盤周邊的生態環境及人文環境，這嚴重降低了樓盤的價值。另外，部分樓盤的空間設計缺乏合理性，部分空間并未得到充分利用，部分設施也無法展現其作用和價值，但卻占用了客戶大批資金。再者，后期維修和維護也需要投入較高的費用及成本，而在樓盤設計中實現設計精細化，則能夠有效維護工程的經濟效益和社會效益。
3.3精細化的施工管理
建筑工程施工中，施工質量決定了樓盤的壽命，為推動樓盤銷售的有序開展，要采取有效措施杜絕質量問題。為實現施工質量精細化的成本控制目標，首先，要確保工程施工中使用的建筑材料可高度滿足國家的規范和標準。企業應當在項目建設的過程中，以建設高品質樓盤作為目標，嚴格控制工程建材的質量。如墻體材料可選擇蒸壓輕質砂加氣混凝土砌塊，該材料無需進行保溫處理，一方面降低了工程成本，另一方面也增強了工程施工效果。其次，建筑工程質量決定著建筑物的使用壽命，樓盤施工質量應充分滿足工程建設施工的總體要求，企業在工程建設中需執行落實高標準，切實打造精品樓盤，充分發揮品牌效應的獨特優勢，使建筑樓盤成為城市的一張特色名片。
3.4精細化的營銷服務
營銷與服務的作用尤為顯著，其能夠將樓盤推向市場，獲得更多客戶的關注和認可。精細化營銷服務工作能夠提高客戶的滿意度和客戶對企業的忠誠度。為更好地達到上述目標，房地產企業需要在發展中準確把握客戶的基本需求，且認真分析客戶消費趨勢和現階段的市場行情，并以此為基礎制定更為科學和完善的營銷服務制度。再者，不斷完善營銷服務人員的培訓工作，使其熟練地掌握營銷服務業務流程，為客戶提供高質量的營銷服務，進而推動樓盤營銷工作的有效進行。
4結語
綜上所述，在房地產企業發展中，加強房地產成本控制，切實解決房地產成本控制中存在的各類問題能夠減少企業的費用支出，提高企業的經驗利潤。針對當前成本管理工作中存在的問題，企業需采取精細化管理措施，加強工作人員的成本控制理念，在工作中認真分析房地產運營中存在的各類問題，嚴格控制成本控制的關鍵點和落腳點，細化成本管理，從而最大限度地發揮出成本管理的積極作用，增大企業的經濟效益，最終促進房地產企業的快速穩定前行。
參考文獻
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作者:丁菊珍 單位:湖南珠江實業投資有限公司
