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摘要：近年來，國家在城市化建設中投入大量的資金，房地產業可謂是迅速發展，與此同時，也面臨市場競爭危機和需求市場的挑戰。要想發展，就要固其根本，而財務管理則是企業管理與經營血脈。本文將精細化管理在房地產企業財務管理內控中的運用作為研究思路，充分探討了分析精細化管理的實際應用策略，期望能給業內財務工作人員一些幫助、建議。
關鍵詞:精細化管理;房地產企業;財務內控;財務管理
財務管理工作的細致程度決定了企業經濟生產效率。在企業財務內控過程中運用精細化管理是提升企業經濟與競爭力的關鍵，有助于為企業領導者的科學決策提供重要依據。企業必須要以財務管理為基礎，以精細化管理方式，對房地產企業內部財務管理進行有效控制，為房地產企業的可持續發展戰略打下堅實基礎。
一、財務內控精細化管理的概念
在房地產企業發展過程中首先要做的便是優化企業內部結構，以提高內部財務管理效率及質量。房地產企業財務內部控制精細化是在原始內部控制管理模式下不斷創新及完善而得來的產物，精細化管理作為現代化代表性管理理念，在實際應用過程中時通過對企業戰略目標的分解、細化和落實三個步驟來提升企業內部執行力。精細化管理與落實管理責任本質相同，都是以具體化目標為導向，給予管理者明確的管理方向，讓管理者能夠有目標的完善自身管理工作，發現企業內部問題，并及時解決。
二、精細化管理在房地產企業財務內控中應用的必要性
(一)保障企業長久發展的需要
財務內控工作中開展精細化管理，就是將財務內控工作進行細化，確保每個經營環節以及各個部門的財務支出都始終控制在預定的預算范圍之內，從而為企業節省不必要的支出，增加收益，實現資金的優化配置。這些節省下來的資金收益則可用于其他盈利項目的投資，或投入到客戶服務中，更好地為客戶提供服務，以此來為企業謀求更多利益，助力房地產企業能夠在激烈的市場環境下實現長遠發展。
(二)應對企業現金流危機的需要
房地產企業投入資金多、回收資金慢，因國家政策授信貸款也較為緊張，一度出現籌資難的問題，加之企業內部管理能力水平較低，導致企業在發展過程中資金使用率低、成本費用控制不合理，如此現象在循環發展過程中讓企業陷入嚴重的現金流危機。通過精細化管理對企業產品結構、營銷策略及成本等進行全面的管理控制，資金寬裕的企業也可在該種管理方式下進行套利性并購，資金緊張的企業則可利用該管理方式利潤率換周轉率的方式來進行企業管理，以此度過現金流危機。
(三)應對企業財務核算風險的需要
財務管理職能便是促進企業經濟發展，在管理過程中合理運用會計核算是保持財務管理能力的基礎。精細化管理在財務管理中的應用能夠提升財務數據信息質量，讓參與企業發展決策的相關管理人員有可靠的數據信息依據，便于制定強化企業基礎和成本的管理，并以此為基礎設立責任制，落實企業職責，同時制定有效的績效考核，提升內部管理。營改增后的會計核算體系發生了較大的改變，財務人員的工作也發生了一定變化，在此基礎上企業若不在財務內控中加入精細化管理便會面臨較大的財務核算風險。
三、精細化管理在房地產企業財務內控中的對策
(一)資金管理細化
首先，根據房地產企業資金投入多、時間長的特點，尋找可滿足長期大額貸款的銀行或企業商業項目融資方式，拓展企業的融資渠道。比如：債券融資、房地產基金等，若房地產企業資金較為緊缺，可選擇與其他合作伙伴聯合開發房地產，確保企業不會再項目進行過程中丟失市場份額。其次，是強化資金預算制度。房地產企業必須要從開始決定投資之間進行資金預算工作，并結合企業財務現狀來制定開發投資計劃，以及資金回收計劃。在項目開展過程中，為確保過程中與預算成本進度的合理性，工程部及銷售部必須要在月底匯總、月初上報資金計劃，便于管理人員對企業資金進行合理的安排。集團形式的開發工作必須要對資金進行整合管理，提升資金的應用效率。最后，需要按揭回款跟蹤制度。在該環節必須要根據客戶情況建立按揭考核的方案，客戶在簽訂銷售合同并交納好首付款之后，企業內部需要安排專業的財務人員對銷售合同進行過程進行監督管理，推進放款的過程。同時，企業的財務人員還需要對銀行按揭工作的情況進行審查考核，并選擇信用良好的銀行進行合作，降低企業的按揭風險，銀行合作數量也需要根據企業實際來決定。
(二)會計核算精細化
第一，需要對企業內部財務管理科目進行細化，讓會計核算能夠更加精細。成本部門、運營部門等與成本管理有聯系的部門的會計核算科目要細致化，便于后期成本核對工作的進行。預收賬款、應收賬款等科目必須要對立客戶姓名及房間號，便于財務人員對其進行分析。第二，必須要細化臺賬體系，在細化銷售臺賬過程中要對房源、銷售、按揭、稅款等信息進行詳細記錄，并根據需求設定按揭、合同付款、固定資產、銷控等系列的臺賬，便于后期進行核對及核算工作。
(三)成本管控精細化
房地產企業成本只要包括直接成本及間接成本，直接成本包括土地成本、設計成、利息支出及銷售成本等間接成本包括機會成本、管理成本等。由此可以看出房地產企業成本管控，涉及房地產企業經營的各個環節，因此要首先成本管控精細化管理，需由于多部門共同配合完成，可從以下幾點做起：首先，要強化企業招標評審流程以及簽訂合同的流程，在該過程中必須有專門的財務人員參與，對于資金相關的事項提出相關建議。成本部門、工程部門等與資金相關的部門要定期進行財務方面的知識培訓，確保在招標過程中以合理的價格成交。其次，要加強對企業內部費用的支出管理，對工程進度進行嚴格管理，工程掛賬需與工程驗收相符合，并出具相應的確認單據，單據不能隨意更改。費用支出必須要提前做好登記，拒絕不合理費用的支出。最后，要對目標成本進行細化管理，在實行過程中必須要根據成本管控部門制定的成本管理目標進行，并根據項目的發展情況定期召開成本管理的會議，對資金超出預算現象必須要分析原因，及時對漏洞進行修復工作。如可根據房地產企業項目實際情況，將項目目標成本按土地成本、開發間接費用、建筑安裝成本、前期成本、基礎設施、公建配套、資本化利息、期間費用劃分為7大類，下設相應子科目，定期組織項目各部門開展成本管控會議，將目標成本與實際發生成本進行對比分析，分析其中存在的差異及明確差異產生的原因，及時進行優化改進，確保成本管控的精細化。
四、結束語
精細化管理是房地產企業做好財務內控的重要管理方式，在應用過程中必須要有專業的人才參與，讓其融入到各個工作環節中去，進一步的發掘精細化管理對企業發展的作用。在精細化財務管理過程中必須要實行業財結合，確保業務信息技術反饋到財務部門，讓財務部門及時制定有效的財務管理計劃，保證房地產在競爭力激烈的市場中依然能夠實現長足發展。
參考文獻：
[1]馬威.房地產企業財務精細化管理對策探討[J].納稅,2018.
作者:盛兆斌 單位:西寧海亮房地產開發有限公司
