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摘要：在國民經濟中，房地產行業具有舉足輕重的地位，為了促進房地產市場的健康、穩定發展，以實現其“用來居住”的功能，為此政府出臺了多次調控政策，其中包含了稅收方面對其的監管力度。在這種情況下，房地產企業必須做好各自的稅務風險管理工作，分析稅務風險存在的主要原因及改進措施，從而促進企業自身的健康發展。
關鍵詞：房地產企業；稅務風險管理；應對措施
房地產企業的稅收具有以下主要特點：首先涉及稅收的種類多，從土地的取得、工程主體的開發、樓盤的銷售至房屋交付等各個階段都會涉稅相應的稅種，如契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等；其次涉稅的基數大，一般依據合同金額或增值額采用相應的稅率計征；再次納稅的環節復雜，如土地增值稅分“預征”、“清算”兩個階段；最后納稅所產生的現金流出量大。
一、房地產企業稅務風險管理的重要性
從房地產企業稅收的特點而言，目前稅收已成為房地產企業重要的現金流出量，是繼土地成本、開發成本之后的第三大支出主體，所以加強對房地產企業稅務風險管理越為顯得重要。
（一）稅務風險管理貫穿于企業生產經營的各個階段，成為企業戰略決策的重要組成部分
企業所涉及的投資、籌資、經營、銷售、利潤分配等決策領域，都會直接或簡接地受到相關稅收因素的影響。
（二）稅務風險管理是降低企業稅收成本，實現企業財務管理目標的有效途徑
房地產企業的稅收盡管是一種高風險成本，但它也是一種可以控制和管理的成本，只要事先進行合法的合理的稅收籌劃，選擇適合企業本身最佳的納稅方案用來降低稅負，規避稅務風險，這是企業財務管理的目標，也是企業稅務管理的核心和本質所在。
（三）稅務風險管理是實現企業資源合理配置，提高財務管理水平，增加企業競爭力的保障
企業應通過加強企業稅務風險管理，及時了解和掌握國家有關房地產行業稅收政策，進行合理的投資、籌資活動，進而優化資源的合理配置，實現企業價值最大化，從而提高企業競爭力。
二、房地產企業稅務風險管理存在的問題
（一）企業內在因素導致的問題
1、企業管理層缺乏稅務管理意識，重視力度不夠。在房產地項目的整個開發過程中，不少企業管理決策層經常狠抓工程進度、工程質量、開發貸的融資、注重銷售業績和資金回籠，往往忽視稅務管理在整個項目建設中的重要性，認為只要與稅有關的事情都是財務部的工作，而不論是那個階段產生的稅種，凡涉及稅收風險也應由財務部來預防控制，缺乏對房地產項目的整體稅務管理的把控，從而導致稅務風險的增高。2、房地產企業會計從業人員的稅務專業水平有待提升。從房地產企業稅收的特點可知，每個開發階段都有相應的納稅義務發生，而計稅的依據大多是會計人員的財務核算數據，如何做到依法納稅，不漏繳、不少繳、不多繳，這需要會計人員具備一定的房地產稅收專業知識，進行正確的賬務處理。凡事需要有人去操作，作為企業主辦稅務工作的會計人員必須要了解項目開發的全過程，熟悉每一個階段應產生的稅種及計稅的基數。但從目前來看，房地產企業會計從業人員中能做到財稅兼備的中高端人才還是不足，整體的稅務專業水平有待提高，這正是產生稅務管理風險的根本原因。3、企業稅務內控制度不健全。當前不少企業雖然已經建立了稅務內控制度，且多為形同虛設，沒有有效地去履行。也有不少企業則根本沒有建立稅務管理的內控制度，包括設置稅務專職機構或稅務管理崗位、涉稅合同的審核、建立計稅數據和應繳稅款的復核程序、發票信息的管理等等，這些都是產生稅務管理風險的因素所在。
（二）外部因素影響帶來的問題
1、政府調控政策及相關稅制改革。由于近年來房價出現較快上漲，政府出臺了多次調控，并遵循“因地施策、因城施策”的原則，其中包含相應的稅收政策，如土地增值稅預征稅率的調整。2016年5月“營改增”政策全面實施，針對房地產企業開發周期長、跨度大的特點，稅法規定了對新老項目不同的增值稅計稅方式，可由企業自主選擇。這需要會計從業人員對改制后的增值稅政策進行系統地學習、理解、掌握并運用，根據項目自身的實際情況，選擇相應的涉稅處理方式，這或多或少都會左右著企業稅務管理風險的增加。2、稅務機關對涉稅信息掌握不全面。房地產企業在銷售收入的歸集、確認方面有別于一般企業，在土地增值稅、增值稅方面又涉及“預征”及“清算”兩個階段，與之相應的開發成本（建安成本、配套成本等）的歸集與結轉也有其特殊性，這要求稅務專管員不僅具備房地產企業會計核算方面的知識，還要熟悉房地產企業從項目立項、施工、預售、驗收、交付的全過程，只有這樣才能做到心中有數應收全收。但目前企業的涉稅信息主要來自于納稅人的申報，一方面每個企業的申報人員專業素質參差不齊，另一方面每個稅務專管員手中管理著少則幾十家多至上百家的企業，不可能全都通過實地走訪去了解企業的具體情況，而相關的稅務稽查也只能進行重點抽查。由于涉稅信息的不對稱，稅務機關不可能完全掌握納稅人實際的開發進程及相應的稅收。這些因素往往助長了“少報稅、漏報稅”現象的滋生。
三、房地產企業稅務風險管理的應對措施
（一）建立全員稅務知識培訓機制，樹立全員稅務風險意識
1、企業管理層應該樹立稅務風險管理在企業戰略決策之中重要性的意識，并將企業的稅務風險管理工作納入企業整體戰略決策規劃之中。2、為了適應國民經濟的發展，與之相關的稅收政策也處于不斷地改進與完善。對于相關新法的實施或稅法的變動，企業員工必須要學習和了解，并使之常態化，只有這樣才能在實際工作中去識別稅務風險所在，從而達到稅務風險的控制。例如2016年5月1日起全面實施“營改增”政策，本次“營改增”的行業涉及建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等，這要求財務部門會同其他部門不但要學習本行業的營改增政策，而且還要了解與房地產行業相關的建筑業、金融業等行業的營改增政策。對于這些新的稅收政策，只有通過全員學習，才能讓企業管理層高度重視“營改增”政策給企業帶來整體稅負變化的同時，還需要考慮該政策對其上游單位（材料供應商、施工企業等）可能產生的稅負影響，進而充分考慮建安成本、開發間接費的合理性，主動調整經營業務流程以適應稅收政策的變化。也能讓其他部門認識到學習稅務知識不只是財務部門之事，控制稅務風險與其息息相關的意識，從而樹立起把好合同的涉稅條款、取得的增值稅專用發票等涉稅資料的質量關，作為本部門工作職責的一部分，為企業建立良好的稅務風險管理內控環境創造有利條件。
（二）健全稅務風險管理內控制度，發揮企業稅務管理人員的能動性
1、建立稅務管理風險內控制度。房地產企業應當制定合理的稅務管理內控制度，在財務部門中設置相應的稅務管理崗位，條件允許的企業應設置專門的稅務管理機構，并配備財稅專業知識及業務能力較強的從業人員，集團企業應配備稅務總監，統管集團的稅務事宜。明確分工，職責到人，使不相容的稅務管理崗位相分離，形成完善的監督體系。2、研究相關稅收政策。財務部門或稅務管理機構要學習、收集與房地產相關的稅收政策，條件允許的企業可以建立稅收政策研究中心，認真研究國家稅收政策對房地產企業帶來的影響，動態地掌握各項稅收政策及其變化，從源頭上控制稅收風險，使稅收政策能更好地為企業服務。3、發揮企業稅務管理人員的動能性。企業涉稅人員要經常實地了解項目工程進度，對于階段性產生的有關涉稅事宜，要事先進行全面的預測分析，對于從中可能產生的稅務風險要及時預警，并采取相應的控制措施。
（三）促進與稅務征收機關的信息互動
1、與稅務征收機關保持信息溝通。每個房地產項目都有自己的特點，在日常的涉稅事宜過程中，凡遇到稅收政策方面的變動、稅種適用稅率的不確定及稅務稽查等事宜，應盡早與稅務征收機關取得聯系，及時反映企業存在的實際問題以尋求幫助，這樣不僅可以避免“少繳、多繳、漏繳”稅收現象的發生，而且還可以避免稅企爭議，這也是防范稅務管理風險的措施之一。2、優化納稅服務，提高服務質量。稅務征收機關要加強對房地產企業相關人員稅收政策方面的輔導，對于稅收知識的更新要做到及時化、常態化。稅務征稅機關可以采取多渠道、多形式的手段對房地產企業的稅收進行宣傳，包括利用稅務網站開辟宣傳專欄，或建立房地產企業辦稅人員的微信群，實時解答納稅人遇到的稅收政策方面的問題，在不斷提高自己涉稅服務質量，普及稅收知識的同時，促進房地產企業納稅意識的提高，幫助企業化解稅收風險。
四、結束語
房地產企業的稅務管理風險貫穿于整個項目的開發經營過程，涉稅種類多、稅負重、納稅環節復雜、納稅時間跨度大。而稅務風險的有效管理可以使企業控制、降低稅收成本，從而進一步降低整個企業的成本支出，這樣有助于提高企業的競爭力，從而促進了房地產企業的健康、穩定、持續發展。
參考文獻：
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作者:沈華林 單位:莫科(上海)投資咨詢有限公司
