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摘要：房地產開發項目投資普遍存有規模大、周期長、涉面廣等特點，項目開發過程中投資成本多且數額大?？傮w來看，房地產開發可分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設階段、竣工驗收與交付使用階段。其中，前期的投資成本的有效管理，能在很大程度上降低項目投資成本，增加企業盈利空間。
關鍵詞：房地產開發；項目投資；成本管理；策略
一、房地產開發投資成本的基本構成
房地產開發投資成本意指房地產開發商為開發一定數量的商品房所投入的全部費用。房建項目建設周期長且復雜，這就造成房建項目投資成本構成類型的多樣性。筆者認為房建項目投資成本的基本構成要素主要包括以下幾個方面：土地成本、建安造價、配套設施、勘察設計監理、開發建設及管理費用、營銷、金融成本、營業稅等。
（一）投資決策環節
項目大方向是由投資決策環節而決定。建設項目選址直接影響著拆遷補償、安置費等投資成本，選址首要條件是必須適應城市總體規劃，其次還應考慮環境因素、交通、地理位置因素，最后工程應盡量避開建筑物和地下管線等。同時，征地必須國家及地方對于征地、拆遷等一系列法律法規。房建項目前期投資成本管理較為重要，前期費用通?？煞譃閮刹糠郑阂皇切姓聵I性收費，可通過各項優惠政策、極力爭取各項補助項目來減少投資成本。二是工程服務性收費，可通過提高管理團隊水平和完善管理制度降低成本。
（二）開發設計階段
房地產開發項目的成本控制關鍵在設計階段。據統計，房地產開發項目的設計費雖然只占到總成本的1.5%-2%，但對整個項目成本的影響可達75%以上。這充分說明了開發設計階段的投資成本控制在整個項目建設中的重要性。此階段的成本管理，應囊括以下幾方面：一是要明確清晰的定位產品，良好的規劃方案能較好地滿足客戶需求和愛好，有利于在最短的時間內銷售出樓盤，迅速回籠資金，降低樓盤所面臨的風險。二是選擇有資質且經驗豐富的設計單位，在滿足工程功能所需的前提下，通過合理優化的設計最大程度的降低項目投資成本，減少設計變更和返工的幾率。三是設計成果質量和進度做出明確的規定，合同付款條件應對設計成果的質量進行審核后再付款做出要求，避免只重視進度而忽略質量。合同中還應對設計進度作要求，避免延長設計周期，影響項目開展進度。四是設計過程中，涉及到的技術參數較多，如鋼筋混凝土用量、給排水用水指標、機電選型等，應對其進行嚴格的審核與復核，確保各項關鍵技術能滿足相應技術指標要求。五是增強圖審和成本核算的水平，不斷提升會審內容的全面性和會審制度的規范性，最大程度確保施工圖的合理性以及施工技術的可行性。譬如：某房地產開發公司取得A項目的土地使用權，在項目進行過程中選擇了有資質且經驗豐富的設計單位設計基礎施工圖。設計方最初提交的設計方案中過于保守，樁徑為70cm。經過開發商方相應專業人員的核算，向設計方提出將樁徑縮小5cm的建議。經設計方的核實并采用65cm的樁徑。此工程需要用到大約3000根同類型樁，每根樁長50m，修改后的方案節約混凝土1948.2m3，若混凝土估價按800元/m3進行計算，修改施工圖可節約635.9萬元左右的投資成本。
（三）招投標階段
在房建工程的招投標階段，一樣的需要重視投資成本的管理，在組織招標活動進行前，應明確規劃合同的總體細則，考慮項目分多個包來進行招標，以達到管理最簡化、成本最優化、施工效率最大化的目的。以此為基礎，根據不同分包情況，采取適宜的發包方式。對于招投標關的競爭不能流于形式，嚴格審核投標書，選擇資質信譽好的施工單位。嚴把材料關。簽訂合同需通過合約規劃來指導，對于合同的談判、履行、工程變更的簽證要進行嚴格的控制，避免合同中未約定造成成本上升。同時，建立合同保證金制度，掌握合同談判的主動權。
（四）項目建設階段
項目建設階段是項目投資具體的落實環節，是建造物的成型環節，是整個項目成本管理中最難控制的環節。在房建工程的施工過程中，需要做好以下幾方面的工作：一是強化各參建單位的溝通協調工作，控制施工環節的投資成本。二是借助施工方案優化控制好建設成本。三是嚴格按照項目建設的流程來處理施工中遇到的問題。四是嚴格控制房建項目的合同變更，加強對施工現場核實簽證管理，對于造價變化超出合同允許范圍的問題，開發企業需進行反復比較合同和有關的文件規定，謹慎進行現場簽字。
（五）竣工驗收與交付使用階段
在竣工驗收階段，承包商應根據相應的合同規定時間向相關部門提交遞交竣工結算申請書，房地產開發企業收到結算書后進行嚴格的審核。譬如附屬工程的建設費用、各項費用計取標準、定額套用情況、設計變更簽證、材料用量、材料差價等，避免由于計算出錯造成工程價款不準確的現象。在驗收完成后，業主必須及時、完整、清晰向物業管理公司移交驗收合格的物業與設備，以便物管公司的管理工作能及時開展，并始終處于良好的運行狀態，降低房地產企業在前期的物業管理中可能發生的費用。
三、結語
總之，房地產開發項目投資成本管理是一個動態的過程，在開發過程中存有較多不確定因素。房地產開發項目投資成本管理應貫穿于整個工程建設過程中，重視投資項目全過程成本管理,對于增強房地產開發企業的盈利能力,對推動房地產行業的健康發展有著最為直接的作用。不斷優化和完善項目投資成本管理方法，不斷提升成本管理的策略，實現房地產開發企業投資效益最大化，充分發揮成本管理的作用。
參考文獻
［1］全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會.工程造價計價與控制［M］.北京：中國計劃出版社,2003.
［2］韓志紅.房地產開發企業全面成本控制與管理的新思路分析［J］.房地產導刊,2018（14）
作者:湯智惠 王晉 單位:重慶長安房地產開發有限公司