投資性房地產范例

提要:投資性房地產可以通過外購、自建、用途轉換等方式取得，在使用過程中，需要對其進行修理維護、改擴建、裝修裝潢等，發生后續支出，未來還可能會進行處置或者轉讓，在取得、發生后續支出、轉換及處置時都可能會涉及到增值稅，同時由于房地產用途發生改變而使得投資性房地產與非投資性房地產之間進行轉換，而采用公允價值模式計量要比采用成本模式計量的投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換要復雜得多。本文將對涉及到的增值稅進行明確核算，以及對投資性房地產由于用途轉換而進行的會計處理理順思路，同時對其中的賬務處理提出個人建議。

關鍵詞:投資性房地產；增值稅；公允價值模式

一、引言

按照《企業會計準則第3號———投資性房地產》規定，投資性房地產應當以取得時的成本進行初始計量，后續計量一般采用成本模式，在符合條件的前提下，也可以選擇采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用成本模式進行后續計量，可比照固定資產或者無形資產的后續計量，進行會計處理即可，學習者只要把固定資產和無形資產的內容掌握到位，成本模式下投資性房地產的賬務處理就不難理解，而對于房地產由于用途發生改變，導致資產形式發生變化，即發生投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換，則需要區分投資性房地產是采用成本模式還是公允價值模式進行計量。學習者在學習投資性房地產相關內容時，對有關問題存在疑惑，比如，投資性房地產在取得、發生后續支出、轉換及處置時所涉及到的增值稅，投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換的區別處理。本文對此將著重進行分析，希望有助于學習者理清思路，可以準確進行投資性房地產的賬務處理。

二、投資性房地產相關增值稅的賬務處理

投資性房地產在取得、發生后續支出和用途轉換以及處置時都可能會涉及到增值稅，下面將一一進行分析。

（一）取得投資性房地產時

作者：賈 飛1，李 娟2   單位：1.北京科技大學東凌經濟管理學院；2.中信銀行總行   1.1會計準則的規定   根據《企業會計準則》（2006年）及其應用指南的有關規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下特征：①投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產。企業持有的房地產除了用作生產經營活動場所外，出現了房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產核算和反映，與自由房產加以區別，從而更加清晰地反映企業持有房地產的構成情況和盈利能力。③投資性房地產有兩種后續計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，方可采用公允價值模式進行后續計量。   投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為提供服務或經營管理而持有的房產，不屬于投資性房地產，如用于經營管理的辦公大樓屬于固定資產；用于經營管理的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務企業自身的經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到服務中去，通過提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。   投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。某項房地產部分用于經營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性房地產；否則，不應確認為投資性房地產。   當有確鑿證據表明房地產用途發生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業應將其從固定資產轉換為投資性房地產。   1.2判定的依據   從上述會計準則的規定看，在判斷一處自有房產是否應確認為投資性房地產時，我們應綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉換條件等因素。即投資性房地產應同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   2投資性房地產對商業銀行的主要影響投資性房地產對商業銀行的影響主要體現在法律風險、財務風險、審計風險和資本成本等方面。   2.1法律風險   根據《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外。依據該規定，商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險，可能遭受處罰。   2.2財務風險   投資性房地產的財務風險就是無法實現其預期資本價值的可能性，這在經濟景氣時可能不太明顯，但在經濟下行周期會比較突出。投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于其他資產，當用現金流量來評價其可行性時，現金在不同階段流入、流出的不確定性就表現為財務風險。影響投資性房地產財務風險的因素很多，主要包括外部風險因素變化引起的系統性風險、每年為維持投資性房地產帶來租金收入的經營成本變動情況、出租需求的變動情況、調整租金的能力、租戶違約的可能性等等。   2.3審計風險   當自有房產滿足投資性房地產的各項確認條件時，商業銀行應將其納入投資性房地產管理，并進行披露。如果不確認并核算為投資性房地產，可能在認定層次上出現重大錯報風險，會使財務報表在所有重大方面未能按照企業會計準則的規定編制，即未能公允反映財務狀況和經營成果。   2.4資本成本   根據《商業銀行資本管理辦法（試行）》的相關規定，在計算風險資產時，自用不動產，以及因行使抵押權而持有并在法律規定處分期限內的非自用不動產的權重系數為100％；包括投資性房地產在內的非自用不動產的權重系數高達1250％。就非自用不動產的具體內涵，銀監會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產；除包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產外，還包括固定資產中的對外出租部分。如果按后者來確認，在一定假設條件下，投資性房地產對商業銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。   3國內商業銀行投資性房地產的管理情況   從年報公開披露情況來看，國內商業銀行對投資性房地產的確認持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較?。ㄒ姳?）。經分析，主要呈現以下特征。   3.1金額相對較小   從2011年度財務報告來看，13家國有銀行和股份制商業銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產，且與固定資產相比金額相對較小。在合并報表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產最多，金額為146．16億元，與固定資產的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產的比例為1．72％；與固定資產比例最高的是深發展，為8．31％，金額為2．13億元。   3.2境內分布相對較少   國內商業銀行投資性房地產主要分布在境內以外的其他地區，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產與固定資產比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發展和華夏銀行的投資性房地產主要分布在境內，但金額普遍較小。#p#分頁標題#e#   4投資性房地產的轉移路徑   經上述分析，我們看到，對滿足一定確認條件的自有房產，商業銀行應納入投資性房地產管理，但納入投資性房地產后可能面臨法律風險和財務風險，并且還要承擔過高的資本成本。因此，商業銀行要加強對自有房產的管理，避免形成投資性房地產。就如何轉移投資性房地產的風險和成本，主要路徑是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。   4.1存量部分   4.1.1轉移路徑   商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為戰略合作對象，根據自有房產的市場評估值向其發放一筆貸款，隨后做一筆自有房產的售后租回交易業務，這樣自有房產的產權就轉移給第三方，但商業銀行仍保留使用權。該交易完成后，由于第三方向商業銀行提供物業服務，商業銀行需要向第三方支付租金；由于商業銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業銀行支付貸款利息。若商業銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續性（見圖1）。   通過設計的上述轉移路徑，自有房產將不在商業銀行表內反映，同時，由于與第三方保持戰略合作關系，又能保證營業用房供給的穩定性，滿足經營管理的需要，從而達到防范風險、節約資本的目的。   4.1.2模式分析   商業銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據《商業銀行法》的有關規定，商業銀行在境內不得從事信托投資，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資；另一方面，金融危機以來，監管當局加強了對“影子銀行”等重點領域的風險防控，設立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。此外，監管當局近來加強了對商業銀行的并表監管，商業銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設立特殊目的公司（SPV），運作成本可能相對較高。   從目前監管政策來看，房地產公司、資產管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機制，不斷增強合作的穩定性。   4.2增量部分   4.2.1轉移路徑   就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統籌運作，運作的實質是“以租代購”。商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為穩定的合作對象。根據機構網點建設規劃確定所需房產后，商業銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達到既節約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖2）。   4.2.2模式分析   “以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業用房的實際使用需求，更重要的是可以達到節約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產行業，當商業地產不景氣時可能面臨較大風險，對此，商業銀行與第三方之間需要設置防火墻，購置房產的資金應來源于資本市場，而不是商業銀行的信貸資金。②商業銀行營業網點一般選取在繁華地段，房產持有人可能存在惜售心理，導致第三方無法購置，從而造成商業銀行無法鎖定租金成本。③若網點經營業績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。   5結論   本文首先深入剖析了投資性房地產的內涵，經分析，我們認為若自有房產納入投資性房地產管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   針對投資性房地產帶來的風險、成本影響，除一般企業面臨的財務風險和審計風險外，對商業銀行經營管理影響最大的是法律風險和資本成本。我國法律明確規定商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險。根據即將于2013年1月1日起實施的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達1250％，會過度消耗資本。   同時，我們注意到，考慮到投資性房地產帶來的重大影響，國內商業銀行對投資性房地產的確認普遍持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小。   對此，本文提出了防范投資性房地產相關風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業銀行采取的總體策略是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。同時，商業銀行分支機構購置新大樓或機構搬遷時，應同時將原營業用房一并處置，嚴禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產。

第一篇

一、投資性房地產會計核算存在不足點

第一，轉換計量問題也是投資性房地產的一種形式。一般情況下，會選用轉換的形式來達到企業的益利。原因是房地產的用途也發生了很大的改變，需要重新設計進行轉換。一般投資性房地產和其他資產采用的成本計量法會比較多一點。不過這種轉換法也會存在有一種缺點，它只能轉換相對應的項目。對于投資房地產中，進行轉換時，會造成資金流動的變動和當期存在的損益項目。從而嚴重的影響了企業的經濟利益。

第二，投資性房地產企業稅收籌劃存在的問題。一方面，有些房地產企業將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方面，有些房地產企業只是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。

財務核算不規范：一是建賬不規范。有些房地產企業當前會計科目設置沒有嚴格按照國家規定進行設置，使得會計核算程序不規范，存在一定的漏洞，這難以為企業進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產企業在財務管理中對于國家會計制度執行不嚴格，房地產企業的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往后拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預收賬款處理，存在一定的違規現象。三是發票管理不規范。還有的房地產企業沒有及時向客戶出示商品房預收款的收據，將預收款掛在企業內部往來的賬面上，將全部款項收齊之后，才開具專門的房地產專用發票，這使得公司在進行稅收申報時，也面臨著一定的困難。

核算企業所得稅的問題。稅法規定除壞賬準備可按一定比例計提并在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收凈值計提的資產減值準備均不可抵扣。同理，投資性房地產因按照公允價值計量產生的評估收益也應該從當期利潤中扣除。如果投資性房地產已提取了相應的減值準備，在確認所得時，由于企業提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經調整了應納稅所得額，如果用公允價值減去賬面價值，這對減值部分會造成重復計稅，因此，納稅企業只需按照投資性房地產公允價值扣除原賬面余額的差額確認當期納稅所得。但從我國房地產業長遠發展來看，投資性房地產在經過數年后的價值不僅高于其賬面凈值，而且還可能高出其賬面原值數倍，甚至數十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產會計準則作相應修改，以資產公允價值作為計稅基礎，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產減值、折舊攤銷因素，對資產增值部分全額征收企業所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產評估制度，而且法定的評估機構很少。對房地產也沒有嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會，而稅務機關對此又無法查實。

二、投資性房地產會計核算問題采取措施

摘 要：隨著我國經濟的不斷向前發展，房地產企業的會計核算量也在不斷上升。房地產企業如果想要得到進一步的良性發展，就要不斷地去加強自身會計財務管理的強度。根據企業內部的實際情況，推動企業會計核算工作效率的上升。往往在實際的工作過程中，房地產企業的會計核算依舊具有不足之處。本篇文章即將去分析房地產企業會計核算工作中的不足之處，并提出相應的解決辦法。

關鍵詞：房地產企業；會計核算模式；策略

房地產企業要不斷地加大自身會計核算工作的監管力度，不斷地推動相關工作人員專業素養的上升，這樣才能夠更好地保障會計核算工作的質量。房地產企業的會計核算也相當于整個企業中的重要構成部分，所以管理人員要對會計核算這一部門進行重視，這樣也能夠有效地推動企業進步以及發展。

一、成本核算與會計核算兩種核算方法的具體應用情況分析

成本核算是在會計核算的基礎上進行的，兩種核算方法密不可分，共同為房地產企業的財務管理工作的進行提供了科學高效的核算方法，成本核算方法的應用一般都是由房地產企業各部門工作過程的消耗。成本核算方法的應用可以促使房地產企業的相關部門做好資源分配工作，避免大量資源的浪費，而且該方法的使用還可以促使房地產企業的資源和資金投入分配情況更加明晰，為房地產企業財務管理的決策提供更加科學的具體的依據，在這種情況下，成本核算工作的進行已然成了影響房地產企業運營情況，能否提高房地產企業在地產行業中的競爭力的重要影響因素。［1］對于房地產企業來說，會計核算方法的應用是做好房地產企業資金流向的記錄統計核算工作，并形成報賬表格，總結已執行的項目資金的重要工作。而在當今時代背景下，我國大中型房地產企業基本上都會將會計核算方法引入財務管理核算工作之中，提高財務核算的準確性和真實性，以及科學性等，而且這一核算方法已然成了當前房地產企業財務管理核算方法中的最基本的流行的財務管理核算方法。該方法的應用可以使得財務管理人員能夠根據核算的數據，對房地產企業的服務成本進行分析，進而認識到我國房地產企業的資金分配服務情況是否科學合理。綜上可以分析出引入成本核算與會計核算兩種核算方法，已然成了當今社會房地產企業提高管理效率，增強競爭力的必要舉措，而且在未來房地產企業的發展過程中，也必然會逐漸推動成本核算與會計核算兩種核算方法一體化，從而更好地服務于房地產企業的財務管理工作。

二、兩種核算方法應用的重要影響作用

其一，成本核算與會計核算兩種核算方法的應用，可以使得房地產企業資源的配置情況更加清晰明了，進而為房地產企業資源合理配置提供一定的依據，從而實現房地產企業衛生資源的合理配置。日常成本核算管理的加強也會使得相關核算人員加強對房地產企業各部門各科室的資源分配情況的了解，進而就可以分析出這些資源分配是否科學是否合理，然后再根據這些分配數據分析出最適宜的資源分配方法。

一、引言

2008年美國次貸危機之后，人們逐漸認識到房地產市場與資本市場間的緊密聯系?？紤]到房貸是居民長期消費性貸款的重要組成部分，一旦房價波動，抵押品價值改變，則有可能對金融體系的穩定性產生影響。我國銀行業1998年開始推出個人購房按揭貸款業務，使得居民購買力大大增強。近年來，伴隨著中國房地產市場的迅猛發展，房地產金融信貸規模的快速擴張。從1998年至2009年，銀行發放的個人購房貸款余額增長了超過103倍。與此同時，房價收入比（房價收入比=商品放住宅單套價格/城鎮家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積）/（城鎮家庭人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口數））在近些年逐漸攀高，部分城市遠超過國際水平。

2006年北京市房價收入比約為15.55，2007攀升至19.59，2008年美國次貸危機期間略有下降，2009年又上升到23.54（根據《中國統計年檢》數據整理得到）。2007年10月和2010年4月，我國兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率以對高房價進行調控，銀行購房按揭貸款增速有所下降，對房地產市場具有明顯的負面作用。因為本文的研究重點在投資、信貸、房價和宏觀經濟因素方面，所以暫不考慮國家宏觀經濟政策直接對房地產市場的交易干預和調節的問題。需要注意的是：政府對房地產市場的供給和需求的政策性限制（如限購）會對房地產市場產生較大的影響，但是這種政策的作用與信貸、投資、收入等因素相比，具有更多的短期性和臨時性。本文會在最后一部分簡單論述這個問題。在研究房地產投資、信貸、泡沫和宏觀經濟互動關系的問題上，國外的代表性文獻有：Green(1997)認為住宅建設投資會帶動GDP波動，而非住宅投資落后于GDP波動；Kim(1993，2000，2003)使用韓國數據證明土地價格和GDP、股票價格存在協整性關系，在長期，房價與經濟基本面有強相關關系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美國宏觀數據證明，房價上漲時存在顯著的財富效應；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微觀數據考察了美國房地產的財富效應；Youngblood(2003)使用美國的微觀數據測算了房地產泡沫時期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地產價租比等變量，考察了美國房地產價格與宏觀經濟變量之間的關系，并使用參數校準法進行研究。我國房地產市場化發展歷史相對較短，目前存在一些不同于其他國家的特殊問題。近年來，房地產業逐步成為我國國民經濟的支柱產業，部分城市房價過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產和宏觀經濟相互關系的研究也越來越受到我國學者的重視。

王國軍、劉水杏(2008)關注房地產業對相關產業的帶動效應；段忠東(2007)使用中國數據探討了房地產價格與通貨膨脹、產出的相關關系；王松濤、劉洪玉(2009)采用計量模型分析了以住房市場為載體的貨幣政策傳導機制，探討了貨幣政策對房地產市場的作用渠道；唐志軍、徐會君、巴曙松(2010)使用協整性檢驗和VAR分析方法證明，房價波動對消費波動有顯著負影響，房地產投資對GDP增長率有顯著正影響，房價與通貨膨脹同向變動；強林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協整性檢驗和格蘭杰檢驗證明我國銀行信貸、房地產價格和宏觀經濟之間存在互動關系；張紅(2005)通過對房地產開發投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動關系進行協整性檢驗和格蘭杰因果關系檢驗，證明GDP對房地產開發投資有顯著的單項因果關系，而M2對房地產開發投資的則作用更加明顯；呂江林(2010)認為我國房價收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國城市住房市場總體存在泡沫。這些研究分別從經濟基本面、房地產開發投資、房價泡沫和房地產周期等方面來刻畫房地產與宏觀經濟的互動關系。然而，相對于國際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國對房地產投資、信貸、泡沫與宏觀經濟互動關系的探索仍然不夠充分。現有研究存在以下問題：一是未能全面系統考察房地產投資的規模、增長率、波動性與長期（短期）宏觀經濟之間的互動關系；二是沒有深入探討信用擴張和房價之間的關系；三是沒有對房地產與消費、房地產與通貨膨脹的相互作用進行系統性研究；四是所采用的計量方法和數據有待完善。本文在前述的國內外研究成果的基礎上，深入考察了中國房地產部門發展狀況，全面探討了我國房地產部門投資、信貸、價格泡沫和宏觀經濟因素的相互關系。全文分為五個部分：第一部分為引言；第二部分主要論述居民投資行為和房地產財富；第三部分以房地產金融體系和房地產信貸發展趨勢為核心展開研究；第四部分研究房價泡沫與一般消費、通貨膨脹的關系；第五部分給出相應的政策建議與結論。

二、房地產投資、房地產存量和居民財富

1.房地產投資的規模和波動

表1數據概括了1995-2010年我國全社會住宅投資占經濟總規模(Shto)和固定資產總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%（浮動區間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。與此相對應的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時匯報了標準差，CV（標準差除均值）和Skewnes（偏度）。宏觀經濟沖擊和房地產市場環境的改變影響著房地產投資，使其發生波動。房地產部門的波動是我國總投資波動的主要組成部分。表2總結了房產投資和其他GDP組成成分的增長率和方差：GDP=總消費+總投資+其他項目；總投資=住宅房地產投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產投資平均年增長率達到15.92%，超過了13.05%的GDP增長率和13.89%的消費增長率；住宅房地產投資增長率標準差3.83，小于GDP和消費增長率的方差，也小于非住宅房產投資增長率的方差；住宅投資增長率的CV值為0.51，大于非房產投資增長率的CV值，但小于GDP和消費增長率的CV值。

摘要：本文基于1998-2017年湖南省房地產投資額與地區生產總值的數據，構建向量自回歸模型，探討湖南省房地產投資與經濟增長間的動態關系。實證分析結果表明，湖南省GDP增長率的滯后信息對房地產投資具有單向預測能力；湖南省GDP增長率的變動能引起房地產投資的正向變動；當期房地產投資沖擊在短期內會阻礙湖南省經濟增長率的提高。結合湖南省房地產投資與經濟增長現狀和實證結論，提出政府應合理控制房地產投資規模；引導產業結構調整與升級，加強中低檔住房建設改造；建立有效的土地監管制度等建議，更好地促進湖南省經濟增長。

關鍵詞：房地產投資；經濟增長；向量自回歸

1引言

自1998年以來，我國深化住宅貨幣化分配制度改革，逐步完善城鎮住房供應體系，進一步規范交易市場，房地產業得到迅速發展。由于房地產市場的投資狀況、投資環境、健康發展狀況，與經濟的發展關系密切，因此有必要深入研究房地產投資與經濟增長之間的關系。許多國內外學者對房地產投資與經濟增長之間的關系進行了研究，研究結果不盡相同。WooandKumar（2015），房地產投資對經濟增長產生負面作用，如房地產投資產生高杠桿率，從而抑制經濟增長。WoYS.（2012）構建基于投影尋蹤的評估模型，更進一步發現房地產投資對經濟增長的促進作用。Davis和Noeuwerburgh（2014）發現房地產投資與經濟增長之間不是一種簡單地線性關系，而是存在著復雜的相互影響機制。蘇艷（2012）認為房地產是國民經濟的重要組成部分，對經濟具有很強的依存性。孟楚（2013）利用面板數據進行回歸，最終結果表明彈性系數為0.3，對我國比較落后的省份而言，影響效果減弱。張洪、金杰等（2014）基于“波紋效應”理論，發現經濟增長會受到本地區房地產投資的影響，還會受到周邊地區房地產投資的影響。本文選取湖南省房地產本年開發投資完成額指標表征房地產投資，以湖南省地區生產總值（GDP）來衡量其經濟增長，并借助E-views計量工具對兩者的關系進行實證分析。

2傳導機制分析

房地產投資對經濟增長的作用機制主要有三種：需求效應、供給效應和擠出效應。（1）需求效應。房地產投資的需求效應是凱恩斯投資乘數在房地產投資領域發揮作用的反映。增加房地產投資不僅促進房地產業的發展，還對其他產業產生關聯效應，帶動相應的產品和需求，從而增加產業收入。如房地產投資會給建筑業帶來直接或間接的影響，收入的增加會大大提升該行業內相關消費群體的消費能力，促進消費需求，有效帶動經濟增長。但對于某個地區來說，若相關產業的產品和勞務需求以其他地區作為支撐，則房地產投資對本地區的拉動效應不明顯。（2）供給效應。房地產投資的供給效應體現在：生產性房地產投資轉化為資本存量，作為重要的生產資料，會擴大投資規模，擴展投資領域，促進相關產業產品的供給，為經濟活動的開展提供動力。而由于房地產投資轉化為生產要素的過程從最開始的建筑物的建造到最終的生產運營，時間周期較長，存在一定的滯后性。而非生產性房地產投資供給效應弱。（3）擠出效應。房地產投資的擠出效應是指社會中的大量資金流入房地產領域，擠壓其他產業部門或行業的資金投入。如房地產投資持續增長，會使消費部門涌入的資金相對削減，對消費形成擠出效應。長此以往，這對經濟增長產生會極為不利的影響。正因為房地產投資產生的遠超于社會平均水平的的高利潤率，引發房地產熱潮，大量資本紛紛涌向房地產領域，減少了對其他部門或產業的資金投入，最終可能會造成產業結構的不平衡，相對抑制其他產業的發展。如若擠占的是高新技術產業的資金，該產業的技術研發將會受阻，不利于技術的進步。經濟增長對房地產投資的作用機制主要有兩種：其一，經濟增長能夠為房地產投資提供充足的資金來源。其二，經濟增長能夠帶來居民收入的增加，增強購買消費能力，對房屋需求的增加進一步促進房地產投資。

3湖南省房地產投資與經濟增長的實證分析

摘要：房地產項目投資具有周期長、投資大、受影響因素多等特點，因而具有較大的風險。一旦發生風險，將給投資方、人民群眾帶來嚴重的經濟損失，甚至還會引發群體性事件，危害社會的健康穩定。2018年以來，為了遏制房地產市場的持續火爆，調控政策不斷升級，房地產市場基本面呈現下滑態勢，房地產項目投資面對著各種不確定性，投資風險加大。有鑒于此，本文對房地產項目投資風險防范策略和具體措施進行分析，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：房地產；投資風險；對策

1前言

近年來，作為我國重要的投資領域，房地產市場一直發展迅猛，建筑面積不斷增加，人均住房面積不斷提高。2018年房地產業投資總額超過了12萬億，占全社會投資總額的20%左右，房地產業成為國民經濟發展的支柱產業，對全社會GDP的貢獻值也超過了12%。但同時，我們也看到，與其他行業不同，房地產業建設周期長，投資額巨大，受金融、政策、技術等各種因素的制約，具有較高的風險。為了遏制房地產市場的過快發展，我國的房地產調控政策持續升級，多個城市出臺了一系列調整政策。進入2019年，在“房住不炒”的調控方針下，我國房地產市場已經呈現不同程度的下滑跡象，商品房的銷售增速持續回落，房地產企業的現金流開始緊張。整個房地產市場的資金面持續收緊，與此同時，各大城市的土地市場溢價率下行且流拍現象增加。2018年全國土地流拍率高達93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然遠高于往年同期水平。房地產市場進入下行期，房地產項目投資的不確定性在增加。著名商人李嘉誠持續拋售內地的房產，選擇落袋為安的策略。著名經濟學家郎咸平也警告說，2019年將是房地產市場沖擊最大的一年。這樣的背景下，我國目前的房地產項目投資所面臨的風險不斷加大，因此對于房地產投資企業而言，如何識別和應對房地產投資風險，顯得尤為迫切和重要。

2房地產項目投資風險的防范之策

房地產項目投資面臨的風險因素有很多，既有戰略層面的，也有具體業務層面的。

2.1防范房地產投資風險的基本策略

摘要：房地產項目投資是一項專業化、復雜化和系統化的工作，其風險和收益一般成正比。在進行房地產項目投資時，要加強對投資風險的管控工作，最大程度規避風險，保證房地產行業的健康發展。從房地產項目入手，針對房地產項目投資風險因素和管理控制措施進行研究與分析，以期為我國房地產項目投資的風險管理工作提供參考。

關鍵詞：房地產項目；投資；風險因素；管理；規避風險

0引言

房地產項目投資活動具有投資大、收益高、周期長和高風險等特點，使得房地產投資項目存在很多潛在風險，投資活動具有不穩定性和不確定性。投資房地產項目時，要強化風險意識，重視房地產項目投資風險管理的相關工作，加強對市場行情和需求以及國家相關政策的了解，對多種影響因素進行科學分析。通過項目調研，提高項目投資的可行性，通過數據分析，采取有效的措施與手段，保證房地產項目的投資收益，提高房地產行業的可持續發展，推動國民經濟穩定發展。

1影響地產項目投資風險的因素

1.1政策

在我國房地產項目投資風險的影響因素中，政策影響是最關鍵的因素。影響房地產行業的政策主要有土地資源、城市建設與規劃、稅收和建筑施工等方面的政策。近幾年，國家對于土地資源制定了許多相關政策，加大了對土地資源的管理和調控力度，同時我國土地價格逐步升高，這對于房地產行業是一個巨大的考驗。在房地產項目投資過程中，國家的稅收政策與投資方的投資收益有著重要關系，稅收利率較高，會一定程度降低投資方收益。前幾年我國房地產行業發展迅猛，對社會造成了一些負面影響，所以國家加大了對房地產行業的管控力度，使得房地產行業的融資變得更加困難，也對房地產行業的發展提出了更高要求。