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摘要：
隨著我國市場經濟體制的發展,房地產業得到了蓬勃發展，逐漸成為國民經濟中一種重要的產業，但是因為房地產開發具有周期長、資金投入大、成本環節多，決定了其會計核算工作的特殊性及復雜性。因此房地產開發企業會計核算目前仍處在進一步改革和完善中，這就要求我們必須逐步完善房地產開發企業會計核算方法，建立健全房地產開發企業核算的相關會計制度。本文對房地產公司會計核算中存在的問題做出一些相關對策。
關鍵詞：
房地產 會計核算 成本環節
下面從收入和成本方面來探討一下房地產會計核算的問題：
一、收入核算的問題及對策
由于房地產開發企業的經營特征與一般商品不同，其銷售過程一般要經歷簽訂認購書并收取定金、簽訂正式《商品房預售合同》、房屋竣工驗收、收取房款、開具銷售發票、交付鑰匙、辦理產權過戶等銷售環節，而且在實際業務中，可能會出現多種流程情況。由于會計人員的政策水平、業務能力、職業經驗以及所在行業相關知識的掌握程度存在差異，對同一事項也會形成不同判斷，不同的職業判斷則會導致不同的結果，為了防止企業隨意提前或推遲商品房銷售收入實現，需要對這一特殊商品的收入確認問題進行進一步探討。在實際操作中，有的開發企業在簽訂售房合同并收齊房款后確認收入；有的企業在開具發票時確認收入；有的企業在將商品房交付使用后確認收入；有的企業在辦妥房產證后確認收入；有的干脆視收益情況隨意確認收入。為什么會出現這些問題呢？首先會計準則不同于企業會計制度不可能照顧到所有的經濟業務類型的具體標準。其次財務人員對政策掌握的水平及能力，最后不排除企業借收入調節利潤的可能。那么如何解決這些問題呢？
1.確定收入的首要條件是否符合法律標準。
房地產開發企業按照國家相關法律、法規的規定，繳清土地出讓金、從國土資源管理部門取得《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，或按照出讓合同規定時間內投資開發以及權屬關系明確等。凡是不符合上述標準的，即使商品已經開發完畢，取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標準是會計標準的前提條件。
2.嚴格按照會計標準來進行收入的確認。
房地產開發企業的銷售收入是否符合《企業會計準則－收入》中收入確認4個條件，是否做收入確認，何時確認，確認的金額等等，都應進行認真地、詳細地考慮和分析判斷。房地產企業應根據收入的性質，按照收入實現原則和配比原則，合理地確認和計量各項收入。收入的確認實際上就是收入在什么時候入帳，按照重要性原則在利潤表上予以反映，收入確認的基本原則是實現原則和配比原則。房地產在預售中所得的價款，只能是一種暫收款、預收款性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收，有的建設項目剛剛開工甚至尚未開工，顯然不符合收入確認條件，不能確認收入，只能作為企業的“預收帳款”管理，等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入的實現，將“預收帳款”轉為“主營業務收入”。商品房預售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售行為，因此，簽訂預售合同并收取預收房款不符合收入確認條件；房屋未經購買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給購買方，也不符合收入確認條件；購買方取得房產證的的環節較為特殊，因為購買方取得房產證涉及到測繪所、房地產交易中心等政府有關部門,辦妥房產證的時間較長，并非開發企業所能控制，如果把辦妥房產證的時間作為確認收入的必要條件,將會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。
二、成本核算存在問題及對策
1.成本核算對象建立不統一。
一般而言，房地產開發歷經取得土地使用權、規劃調整設計、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理移交六個階段。房地產企業通常采用分期滾動開發的形式，將前期銷售回籠資金作為后期開發資金來源，使各項資源得以高效再生利用和有效配置。此外，房地產企業開發產品眾多如高層、多層、商業、別墅、公建配套等等類型，存在一定的復雜性?？陀^上使房地產成本核算對象難以統一，由于目前企業會計準則中沒有明確規范建立核算對象，所以在實際運作中，不同房地產企業間差異較大。
2.歸集口徑缺乏規范和約束。
房地產工程成本支出專業性較強，普通財務通常沒有相關豐富的建筑工程知識，對某些不能明確性質的成本難以劃分歸集類別，尤其是“基礎設施費”、“前期工程費”與“建筑安裝工程費”之間的具體分類容易混淆。另外，在實際工作中，由于某些成本支出分期發生，前后發生時間間隔較長，財務人員會因為對工程成本概念模糊，而將相同的成本支出在不同期歸入不同類別，因此，如果沒有統一的成本歸集口徑標準，成本核算的準確性將難以得到保證。由于房地產項目開發進度和分期不同，存在不能計入直接成本的間接費用。如果沒有在核算初期進行合理劃分和設置成本對象，那么這些間接費用在日常會計核算中將不能有效、系統地進行核算，開發中后期就會聚集大量未歸類的間接費用。大量間接費的存在，不僅產生了難以負荷的分攤工作，更由于分攤對象和分攤原則的多樣性和復雜性，大幅增加了成本核算的難度，同時也提供了人為操縱成本的空間，降低了成本核算的準確性和可靠性。那么如何解決上述的問題呢？第一、要統一成本核算對象確立原則。由于房地產分期滾動開發、產品形態不一，現有會計準則中又沒有明確規范成本核算對象，因此，在房產開發前期就應做好調研工作，對準備開發的房產類型、開發分期、以及樣板房、公建配套、裝修等情況充分了解、深入研究以確立成本核算對象。假如開發量較小，可將整個開發工程作為成本核算對象，設立單一核算對象；假如開發量較大、工期較長，可將同質開發對象即同類型、同期開發的房地產作為同一成本核算對象，也可按使用功能將特殊的建造對象如游泳池、幼兒園、停車場等作為成本核算對象。有了清晰的確立原則，就能劃分出清晰的成本核算對象，這不僅能減少大量間接費用的列支，提高成本核算的效率，關鍵還能大大提高成本核算的準確性，降低不可控因素。當然，成本核算對象也不能劃分過細，因為劃分過細勢必帶來較大工作量，使核算工作陷入復雜，不符合成本效益原則。最后需要強調的是，成本核算對象一經確定之后，不能相互混淆，更不能隨意改動，應保持高度的一貫性和連續性。第二、規范和約束歸集口徑。由于工程支出類目繁多，財務人員難以分辨專業性較強的工程支出類型，單純依賴經驗難免混淆成本歸集口徑。在實際工作中，可以嘗試通過兩個途徑來解決，一是請相關業務人員在工程款支付時，在請款單上注明具體成本類型，并由財務人員建立相應的備查文件，對模糊不清的成本支出進行集中例外管理，避免發生時間間隔較長或者財務人員調動造成前后歸集口徑不一致的情況。二是相關成本核算人員在建立合同臺賬的時候，針對難以區分的成本建立對應末級會計科目的備查說明，在日后維護和記錄合同臺賬的時候及時核對、方便查詢。
三、結語
綜上所述，房地產行業具有建設周期長、環節多、投資數額大、開發風險大等經營特征，與一般商品相比有其特殊性，因此應根據開發項目的不同時期分別做好會計核算工作。從而完善房地產核算體系，正視存在的問題，提高財務人員自身的專業素養，擴大知識層面，加強內部財務管理，滿足信息需求者正確、及時地了解企業的財務狀況和經營成果，也在一定程度上防止收入和利潤的任意操縱。目前，我國房地產體系正在逐步形成，相關的政策環境和市場環境得到不斷改善，房地產發展前景廣闊。因此，建立有針對性的、操作性強的相關具體標準是非常有必要的。
作者：姜紅 單位：沈陽國際汽車城開發有限公司
參考文獻：
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