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【摘要】新會計制度全面實施，給房地產企業會計核算工作開展提出嚴格要求。房地產企業因為自身運營特點，使得在會計核算上具有特殊性。本文就結合房地產企業會計核算要點，重點分析房地產企業會計核算的常見問題，根據分析結果，提出房地產企業會計核算中常見問題的處理對策，具體如下。
【關鍵詞】房地產企業；會計核算；常見問題；對策
近幾年，我國經濟快速發展，對于房地產企業來說，給其運營發展提供了良好條件。但是與此同時，由于企業結構缺少合理性，給房地產行業運營發展帶來一定影響，或多或少會面臨一些風險。再加上房地產企業自身在資金占用率比較大，這些特點都會給房地產企業會計核算工作開展增添難度，一旦發生會計核算問題，必將會給房地產企業運營發展帶來直接影響。所以房地產企業在開展會計核算工作時，需要根據企業運營特點，采取相應的處理對策，強化會計核算管理，保證房地產企業穩定運行。
一、房地產企業會計核算要點
（一）固定資產核算
對于房地產企業來說，其是一個投資周期長，投資風險高的產業，任何活動的開展，都需要得到充足資金支持。房地產企業在運營發展中，需要具有充足的固定資產。所以，房地產企業會計人員在開展固定資產賬務核算與管理工作時，需要結合企業固定資產實際情況做好統籌計算工作。在實際過程中，除了要定期對固定資產進行會計核算外，房地產企業會計人員還要對房地產固定資產增長情況進行觀察，通過采取實地盤點等方法，實現固定資產核算與管理。
（二）企業盈利核算
眾所周知，房地產利潤核算作為我國房地產企業會計核算中重要內容之一。為了保證房地產企業營業利潤會計核算結果的真實性，房地產企業會計人員需要全程參與房地產銷售計劃制定和房地產利益計劃編制活動中。所以，房地產會計人員需要對房地產企業銷售額、房地產營業利益等信息有充分了解，做好各項成本細致核算工作。與此同時，要想實現房地產企業營業成本科學控制，提供真實的參考數據，房地產企業會計人員需要加強明細賬目核算與管理，做好房地產開發產品成本控制工作，為建設房地產企業財務管理體系提供依據。
二、房地產企業會計核算的常見問題
（一）收入確認復雜
房地產企業在開展銷售業務時，采取的銷售方法有兩種，一個是自主開發銷售，另一個是事先簽署合同之后，根據合同內容進行項目開發。對于后一種方法而言，房地產企業應該根據合同內容來確認收入；但是針對房地產企業自行開發的房地產項目，由于房地產項目開發周期長，消耗資金數量多，這就使得房地產企業在產品銷售過程中，一般會采取預售方法或者分期收款方法等。在預售之前，要求房地產企業獲得銷售許可證之后，同客戶一同簽署預售合同，預收房款，最后簽訂正式合同。在工程驗收交付后，客戶驗收并做好產權過戶工作。在此環節中，為了確認房地產企業產品的所有權面臨風險及報酬是否轉移，要求房地產會計人員具備較強的判斷能力。
（二）會計賬目設置不合理
當前我國房地產企業賬目設置過于具體，使得會計人員在落實會計核算工作時消耗的時間比較長，大量時間放在賬戶登記和賬務處理上。因為房地產企業整個項目從前期規劃到后期銷售整個過程成本數額大、數量多，穩定性不強，所以在各個環節中都要對成本進行核算和整理，使得會計人員工作混亂，影響會計核算結果。要求設有一個長效的賬戶，為房地產企業會計核算工作開展提供服務。
（三）管理體系缺失
鑒于房地產企業會計核算中存在的問題，大部分房地產企業在會計核算過程中，多多少少會出現內部控制管理體系缺失問題，具體表現在內部工作管理方法不規范，內部控制管理體系不全面等。例如，在房地產企業合同簽署過程中，沒有提前和房地產企業財務部門進行商量，通過聯合簽署的方法簽訂合同。而是在合同簽訂結束后，向財務部門提交一份合同，便于財務部門留底備案。但是房地產企業合同部門在事先沒有和財務部門交流和聯合會簽的情況下，所簽署的合同與房地產企業內部控制管理要求相背離。在這種情況下，使得房地產企業會計人員無法對分配費用支出情況進行精準預測，甚至會發生和實際支出存在較大偏差的狀況，不利于房地產企業會計核算工作順利進行，給后續土地增值稅等稅費計算帶來直接影響。
（四）房地產行業收入與成本不匹配
從房地產開發角度來說，由于開發周期長，前期投放資金數額的價值高等因素影響，使得企業的資金投放過程中，投資周期長，平均超過5年以上，所以房地產企業在成本支出上，一般劃分為兩部分，一個是開發性支出，另一個是資本性支出。怎樣才能具體劃分開發性支出與資本性支出，對于房地產企業來說，缺少明確的界定標準。房地產行業項目尚未竣工結算時，即便已經進行預售，但是該部分預售只能作為預收款項，沒有納入到收入范疇中，所以從房地產行業運營發展狀況來說，前期房地產行業只有成本，沒有相應收入，導致房地產企業成本和收入不匹配。
三、房地產企業會計核算中常見問題的處理對策
（一）明確會計核算工作重點
鑒于房地產企業自身特點，給會計核算帶來一定影響。在房地產項目開發過程中，自身具有內容復雜、投資成本高等特點，房地產企業在開展會計核算工作時，將會面臨諸多因素影響，無法保證會計核算質量。所以，房地產企業在會計核算時，需要結合企業實際特點和運營發展狀況，重點凸顯會計核算要點，從而保證會計核算目標順利完成。例如在拆遷過程中，應該對拆遷戶補償款同資金總量來加以對比核算，保障拆遷戶房屋面積和拆遷資金相統一。通過會計核算和拆遷過程會計核算要點，維護房地產企業自身利益。對于房地產企業來說，不同階段在會計核算要點上也會存在差異，在前期費用核算過程中，把工作重點放在會計規劃和可行性分析上；在項目實施建設中，應該把精力放在工程建設費、基礎設備安裝費等核算上。通過凸顯核算要點，將會計核算價值充分發揮，保障房地產開發項目順利進行。
（二）合理設置賬目
房地產企業在建立會計賬簿過程中，需要結合企業實際情況，做好分類和設置工作。在房地產企業會計賬戶分類設置中，需要把相同支出歸類到相同類別中，在合并小數額費用的同時，給房地產企業后續會計核算與結算工作開展提供便利條件。通過合理設置賬目，能夠有效提高房地產企業會計核算效率，為全過程會計核算工作開展提供支持。與此同時，房地產企業會計賬目需要結合工程期限劃分成不同階段，依次進行會計核算。因為房地產企業中成本支出比較清晰，需要制定明細賬目，在匯總表格中，為了保證匯總的高效性，不可出現遺漏成本項目的狀況。
（三）完善會計核算管理制度
房地產企業在進行會計核算時，為了獲得理想的成本核算效果，需要給予會計核算工作高度重視，將會計核算價值全面發揮，在培養市場競爭力的情況下，完善會計核算管理制度。房地產企業在建立會計核算管理制度過程中，需要從企業運營特點、管理結構等方面入手，通過分析論證，參考其他企業會計核算管理經驗和管理體系，構建和房地產企業運營發展要求相適應的核算制度。在此環節中，房地產企業需要把會計核算管理當做重點內容進行體系建設，實現會計核算管理制度標準化和規范化，給房地產企業會計核算工作有序進行提供支持。
（四）做好房地產行業收入成本的匹配工作
因為受到房地產行業運營特點的影響，導致房地產開發周期長，資金投放量大。所以針對房地產企業來說，收入和成本匹配性顯得尤為重要。如果一個房地產開發產品已經具備使用條件，但是相應的匹配設施不完善、已經出售開發的，需要按照實際成本進行計算，并結轉除去物業費之外的相應成本，應該讓相關收入和成本進行匹配處理。在項目真正完工結算驗收過程中，對配套設施建設費用進行適當調整，從而保證銷售和未受相應成本分攤的合理性和同一性。在房地產行業貸款費用核算計量過程中，需要利用一些輔助設備和輔助數據對房地產企業各個環節，資金使用情況進行統計調查，保證房地產企業成本核算和借款費用之間關系合理。通過各個環節精準計量，借款費用在各個環節投放，最終歸集到各個環節成本中，這樣能夠保證貸款費用合理化，避免發生成本歸集不清的狀況。針對借款費用，需要采取專門管理方法，定期掌握借款費用使用狀況和借款費用利息歸還情況，這樣能夠更好劃分借款費用的資本化和費用化，對房地產企業會計核算工作開展起到促進效果。
四、結束語
總而言之，對于房地產企業來說，產品具有獨特的運營特點，所以在會計核算過程中，需要強化核算意識、明確處理流程、規范會計處理范疇，并綜合思考房地產開發流程和銷售方式帶來的銷售收益偏差，制定可行性會計核算計劃，保證會計核算工作順利進行，能夠將房地產企業運營中發展狀況真實展現，提高房地產企業運營發展水平，為房地產企業健康發展保駕護航。
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作者:周悅 單位:海南麓華商旅發展有限公司
