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【內容摘要】本文對房地產企業的投資風險現狀，投資的特點進行研究等，分析了房地產企業的風險因素，并闡述了風險分析的方法，探討我國房地產企業所面臨的主要風險，提出相對應的控制方法和投資決策。
【關鍵詞】房地產;風險分析;投資決策
一、房地產企業的投資風險特點與現狀
隨著經濟的快速發展，房地產企業是中國最重要的產業，目前房地產企業卻面臨很多的風險，為了使房地產企業走向健康運行的軌道，同時為了讓我國的經濟穩定健康發展，對房企的風險特點等進行探討。
(一)房地產企業投資的特點。房地產投資指的是經濟主體為實現一定的經濟目標，預先支付一定量的資源，直接或間接參與開發房地產的經營活動或其他經濟活動的一種行為，房地產投資具有它自身的特點。1．投資成本高。房地產通過銷售商品給其他投資者造成了商品的轉移，由于獲取土地的成本較高，房產的價值也較高以及房地產產品建設周期長和占用資金量大時間長等特點，并且房地產項目在未完全建設之前，不具備使用價值，又造成資金的大量投入，導致投資成本高的特點。2．投資回收期長及風險大。房地產投資是一個復雜的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場、房產市場的限制，投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤(胥蔚、蔣葵，2008)。房地產的投資周期過長，會造成各種不同的風險，直接使投資收益發生了改變。投資若是失敗，會影響資金到期回款等問題，投資者將面臨資金周轉的困難境地，影響投資者生存和發展。3．投資收益性好。由于土地的稀缺性和不可替代性，會造成房地產的保值，增值和高附加值等潛在的有利條件，但這種投資收益取決于投資的決策層面，運用投資敏感性分析等方法，確定投資的組合與方向。
(二)房地產企業投資風險的現狀。房地產的行業周期長和涉及范圍廣等特點，會使得它對國民經濟的發展起到至關重要的作用，由于我國的經濟增長和城市化率的要求，加之國內一直在進行各項制度的改革，我國房地產投資在不斷增長，現在的房地產市場業已轉至二三線城市。雖然，目前政府施行了各項政策手段來調控房地產，使這個行業能夠健康發展，可以做到一定程度上的風險規避，但更多的只是事后的補救政策，而風險給房地產行業帶來的損失已經很多，所以行政調控所帶來的潛在危險會成為新的風險的導火線(杜麗虹，2012)。
二、房地產投資風險因素及風險分析方法
(一)房地產投資風險因素。房地產公司目前面臨多種風險，將它們進行分類，主要有市場風險、財務風險、融資風險、經營風險等。1．市場風險。任何市場的供給和需求都是動態的，而房地產投資在市場中主要指的是買方與賣方的交易活動;當這種供求關系會影響房地產商投資的多少，這種供求關系的作用就是明顯的。在目前一線城市的市場中拿地成本仍然較高，這也是造成目前一線城市房價居高不下的重要因素，投資者想要避免房地產產品價格過高應了解房地產和土地市場的供求關系變化規律，對市場進行充分的掌握。2．財務風險。盛光明，周會(2005)認為財務風險主要由通貨膨脹、利率、資金變現、稅率等因素的改變導致，這些風險的產生與國家的經濟政策變動相關性較高。財務風險是普遍存在的，在投資的過程中，應謹慎對待整個流程。3．融資風險。房地產投資的融資風險主要是指房地產開發的投資會受到融資的環境和方式的影響，房地產項目投資是一種比較集中的資金投資。它也是指在籌資活動中由于籌資的變化所帶來的收益的風險。4．經營風險。經營風險主要分為兩類，一是領導人的決策風險，二是內部管理的風險。道德風險和逆向選擇問題容易導致經營風險的產生。
(二)房地產投資風險分析方法。1．概率分析法。信息收集是一項很重要的活動，在此基礎上，使用概率法則使得不確定性因素數量化，最終預期收益最大化的決策才是應該選擇的最佳路徑。概率分析法使用圖形和圖表來進行現金流量分析。當房地產投資項目可能涉及到上期的未來現金流和結果，可以用這個方法來明確列出這些現金流來分析有關期間隨時間變化的現金流，通過確定預期的貨幣價值以幫助投資決策。2．敏感性分析方法。在對房地產項目進行投資分析時，有關的數據、條件等一般不可能完全符合實際情況。另外，由于投資分析是在項目投資之前進行的，到房地產項目建成時，有關情況可能發生了較大的變化，相關指標也有可能不符合實際情況。敏感性分析研究的是影響投資項目經濟效果的主要指標，如投資回收期、內部收益率、房地產項目的凈現值，若某變動因素的小幅度變化會造成項目經濟指標的大幅度變化，則可以認為該項目對該變量很敏感，在實際工作中，對經濟效果指標的敏感性影響大的因素，要嚴格加以控制和掌握(鄭燕霞，2008)。因此，敏感度分析是用來確定存活力，并嘗試采取措施控制的因素，以降低投資風險因素的本質。3．效用偏好法。資產管理公司使用在各個行業，如投資組合管理技術，以確定最佳的資產溢價，通過這種方式來提高企業價值和風險最小化。其缺點就是雖然增加了投資組合的價值，但并沒有考慮投資者的風險偏好。所以部分學者研究基于效用偏好的基礎上來實現企業的最優投資組合。綜上所述，敏感性分析、概率分析等規范性分析方法，將決策與管理目標、概率法則等相互聯系起來，要考慮的相關關系中不僅僅是決策結果，同時也要考慮各個不同變量之間的相關性。而效用偏好分析是一種描述性分析方法，它是在投資者的心理和認知的基礎上，形成了完備的整理框架。靈活運用這兩者的結合控制投資決策風險，實現合理的企業經營管理。
三、我國房地產所面臨的風險分析
(一)經營模式與金融模式的風險分析。房地產企業在低周轉模式下要不斷擴張自身的經營規模建立在以下幾個前提，一是房價地價不斷上漲，二是企業經營的效率能否不斷提高，三是企業進行擴張所需要的資金能否持續得到外部資金的支持。但是沒考慮房地產行業的周期波動風險，同時也缺少能夠對抗周期波動風險的機制。但是從近幾年來看，房價地價的上漲速度正在減慢，同時由于資金成本上升和銷售下滑等因素導致企業的經營效率無法可持續，房地產的現金流壓力也加大，因此在低周轉模式下的房地產企業經營面臨巨大的挑戰。房地產也是一種金融產品，從三個方面可以看出，一是它對整個金融環境比較敏感，二是很難離開住房金融體系，三是地產開發投資的獨特性質。我國房地產企業的存貨周轉率一般較低，這會使得企業容易出現資金短缺的問題，為了不斷補充融資，開發商為了能持續其經營模式必然會選擇保持高負債。對某些企業來說，通常是低周轉率與低利潤率并存的，若宏觀調控較為頻繁，則最好的模式是保持低的負債率，用較高的現金流來來解決這些風險，但某些企業卻選擇了雙低模式與重資產還有高杠桿相搭配，這種組合使自己處于更大的杠桿風險的境地。
(二)房地產企業財務風險及其分析。財務風險指的是企業的財務結構不合理、融資不當導致失去償債能力，財務風險是客觀存在的，可以將其劃分為以下幾類。1．按期償債風險。大部分房產企業的開發資金主要來自自有資金、預售款、銀行借款和經營性欠款這四個部分，其中房地產企業的自有資金通常比較低，房地產企業的投資拓展所需資金基本上來自銀行貸款、信托基金(何鑫，2008)。同時，房地產的投資回收期較長，在回收期內會面臨的不確定性較大，所以可能導致償債風險。2．利率變動風險。對于嚴重依賴銀行貸款的房地產開發公司，利率的變動是影響房地產市場最為關鍵的因素之一，利率上調必然會導致使用資金的機會成本變高，而資金成本的上升又會導致企業投資收益率下降。3．再籌資風險。房地產企業的資產負債率如果較高，一直不能到期償債，債權人將會因為企業的風險太大而拒絕向企業繼續提供資金。
四、規避風險的投資決策思路
風險控制是指房地產開發商在風險發生前能夠及時發現風險，在風險發生后能夠充分了解風險，并能夠及時采取對策解決風險。
(一)對于經營風險與金融風險的對策。對我國房地產企業而言，企業在制定長期策略時應以經營效率為目標，當企業進入低谷期時進行適當調整;企業在選擇經營模式時要充分考慮它的金融模式，盡可能創造更大的現金流，總之，要使企業的經營模式與金融模式相適應。一是可以建立多元化的房地產融資體系來改變當前融資結構單一的困境，建立住房抵押二級市場和建立房地產信托基金體系等。二是從國家的層面入手，可以強化國家宏觀經濟政策的領導。三是應該建立較為完善的信用評價體系，在實際操作中必須對信貸的風險進行分類、預測與防范，阻止違規行為的發生。
(二)對財務風險的相應對策。對企業的財務風險進行防范也是非常關鍵的。一是應從內部控制角度出發，完善內控制度，加強風險管理。二是要強化資金的管理和提高其使用效率，房地產企業在實施預算的過程中，要讓全體員工進行參與，使物資可以全面統一分發，不形成堆積，最終加快資金周轉速度。三是要確定合理的資本結構，降低資產負債率。負債要適合，要根據自身考慮能夠承受多大的風險，在這個基礎上確定合理的資產負債率。各種負債的比例應協調配合。
五、結語
在促進現代經濟的發展中，房地產經濟發揮著重要的作用，房地產企業對于自身風險的防范和投資決策對其自身乃至國家都有著積極的效用，所以構建完善的房地產企業風險調控政策才能夠進一步促進我國房地產業的發展。
【參考文獻】
［1］杜麗虹．調控背景下地產企業的模式轉型［J］．博鰲房地產論壇演，2012，8
［2］杜麗虹．現金收割應對危機［J］．新財富，2008，7
［3］鄭燕霞．房地產企業財務管理的風險防范［J］．金融經濟，2008，2
［4］胥蔚，蔣葵．房地產企業風險及其防范［J］．風險管理，2008，1
［5］何鑫．土地政策對房地產市場的調控機理初探［J］．商業時代，2008，11
［6］盛光明，周會．房地產企業財務風險研究［J］．北京理工大學學報，2005，4
作者:李文昊 單位:廣東財經大學
