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摘要：房地產是推動我國經濟發展的代表性的行業之一。它濃縮了市場發展過程中的各種矛盾，也反映了市場經濟持續發展的成果。隨著房地產業的發展，全國各地的房價也開始飆升。為了引導房地產業健康穩定發展，國家出臺了一系列指導政策。
關鍵詞：房地產企業；財務管理；內控風險
企業需要面對政策調控以及市場與企業之間競爭的競爭日益加劇，而不是單單依賴于資本實力和完善的大品牌管理等。影響企業的這些因素會使他們在財務風險中遇到越來越多的問題。所以，房地產企業應該深入研究和分析企業財務風險，采取有效規避財務風險的對策，以實現健康穩定發展。
一、企業財務風險控制的含義和特征
（一）財務風險的含義。公司在生產和經營的過程當中，一定會面臨著財務風險，而這部分財務風險，公司的管理層很難預計。因此，在發生企業的實際收益和目標收益出現較大偏差時，企業就會受到更多的損失，而財務風險根據他的廣義含義，包括了投資風險，企業的收益風險，企業的資金能否有效地收回風險。而狹義風險，只包括企業的籌資風險和企業的融資風險。在金融市場的活動中，財務風險可以作為企業風險的一種晴雨表，它能夠真實地反映出公司的經營狀況以及經營成果，在經營活動中，公司會受到財務風險的影響，因此研究公司的風險會對公司的未來發展有非常大的重要意義。
（二）企業財務風險的基本特征。①財務風險具有客觀性。風險無處不在，換句話說，由于財務風險不是按照人的意愿轉移的，因此有必要通過各種技術手段應對風險，進一步規避風險。②財務風險具有一定的共存性。通常來講，一家公司的財務風險，如果越大，那么這家公司就越有可能獲得更高的收益，所以必須要對公司的財務風險進行合理，準確地判斷與把握，這樣才能夠使企業獲得更多的利潤，并且增加企業的市場份額。③全面性財務風險。對于公司而言，財務風險蘊含在生產經營活動當中，伴隨著企業的各種財務關系，也有非常多的方面會影響著企業的目標的實現，許多財務封活動都會使公司產生財務風險。④財務風險具有不確定性。財務風險可以包括財務估計與財務控制，但是就目前財務控制技術而言，沒有辦法準確地預測出財務風險的大小，因此影響財務活動的。因素也在不斷的變化。
二、房地產財務風險控制問題
（一）融資渠道單一。房地產開發與經營過程具有很大的不確定性，時間周期長。不管是住宅還是商業項目，從產品的生產到銷售以及最終的消費環節，都會需要大量的資金，企業自己擁有的資金是沒有完成這一系列的操作。因此，必須由金融機構以及相關的金融市場來為企業籌集到這部分資金，由于我國的資本市場起步比較晚，政府還在嚴格地把控房地產的股權融資問題。例如，萬科集團資金來源主要是國內貸款、自籌資金及預收款幾個方面等。如果房地產市場變得不穩定，企業的資金將出現周轉不周問題，融資變得更加困難。
（二）償還壓力增大。房地產企業主要進行房屋的建造和銷售，其銷售量、業績受政策影響很大而且由于房地產前期資金巨大，若后期銷售進度跟不上，很容易出現現資不抵債的情況。中國房地產企業資產負債率相對偏高，向銀行貸款大量金額的現象，使得企業發生財務風險危機。假如市場出現銷售不景氣，資金流轉造成困難，這樣的融資變得更加困難，企業財務信貸風險問題是資本結構的大問題。
（三）資本結構不合理。公司的資本結構，與其綜合成本有著非常緊密地聯系。這些問題都關乎公司的財務風險，是否可以有效地控制作為房地產公司，這是一種資金密集型的行業，所以在房地產公司應該保證公司內部的資本結構具有合理性。從公司的角度來看，我國的上市公司基本上資本結構都存在著不合理的現象，這些現象既包括宏觀因素，又包括微觀因素。而通過數據表明，公司的資本結構與公司規模以及未來發展水平都有著密切的關系。
（四）流動資金使用效率低，短期償債能力高。一方面存貨量過大制約著資金的使用效率，萬科集團近幾年的存貨量均呈現消費群體對房產市場持觀望態度，大量樓盤空置沒有銷路，企業的營業收入受到影響，貨量越積越多。另一方面地動比率偏低，流動比率反映子萬科集團對短期借款的依頓程度，通過流動資產和流動負債的比較可以看出萬科集團大部分借款為短期借款，流動比活率減少讓原本在存貨量上存在問題的萬科集團雪上加霜，進一步增大了短期償債風險。
（一）拓寬融資渠道，加強融資能力。融資作為公司資金來源的主要方式之一，對于一個企業發展顯然是具有不可或缺的重要作用。但是目前我國民營企業的融資渠道都相對狹窄，如何拓寬融資方式實現融資多元化成為民營企業想要進一步壯大企業規模必須要解決的問題之一。想要拓寬融資渠道就必須要樹立與市場經濟相匹配的融資觀念，轉變融資形式。目前，我國的房地產公司的融資資金主要來源于自籌資金以及向銀行的貸款資金，房地產企業由于他們的自有資金不足。所以更多地依靠著人銀行的貸款來維持著運營和管理，銀行信貸資金需要滲透到房地產的開發與銷售整個過程當中。從微觀上來看，融資方式主要包括房地產租賃，債券融資，股權融資，海外項目以及項目融資的應用了銀行信貸，以及一些融資的工具。在不同的企業生產的時期，以及不同類型的房地產企業中有不一樣的融資方式。但大體來看，我們可以采用銀行信貸加上信托，銀行信貸加上債券融資，銀行信貸加上基金融資等多方位的融資方式進行房地產企業融資。
（二）提高長期負債比例，改善資本結構。可以根據公司內部和外部的經營環境，來選擇適合公司本身發展的一套融資方式，公司應該注重融資方式。所以，如果能夠科學合理地安排好企業的債務問題以及權益問題，就會使得企業在合理的成本內進行融資，有利于提高企業的綜合價值。一方面，要建立一套科學的貸款決策機制，這是公司發展未來前景的起點。同時，要依據公司目前的規模來評定相應的比例，控制好企業的財務杠桿，讓企業可以自由地安排預售資金，銀行貸款以及自有資金占資本結構的合理比重。另一方面，應該合理地配置企業的長期負債和短期負債，應該讓公司能夠擔負起短期的債務，同時要結合公司的經營情況承擔長期債務來滿足公司未來的發展需求。
（三）關注宏觀經濟政策。由于房地產市場對國民經濟的重要性，該行業在我國是一個不完全行業市場，受宏觀經濟政策影響很大，市場自身調節作用一般。假如我國采取緊縮的貨幣政策、消極的財政政策，將會抑制房地產業行業的發展。因此，房地產企業必須高度重視國家政策。隨著政府政策的變化，有必要及時調整企業的發展戰略，特別要關注當地住房，深入研究每項政策將有利于房地產企業明確未來投資方向。
（四）加快財務信息化系統建設。財務信息化時代背景下，加強財務信息化建設的目的是為了我國房地產業健康有序的發展。1.系統構建階段在房地產行業，信息部負責信息系統的建設。信息部將管理和規劃企業的整體信息環境，在財務信息化建設的初始階段，將根據業務部門的需求優先建設信息系統。公共信息系統包括基本的業務支持系統，如財務系統、人力資源系統、辦公自動化以及業務操作系統，如成本管理、銷售管理、計劃管理、招聘管理等。2.系統集成階段在系統集成階段，表明企業具有一定的信息基礎，能夠支持企業的主要業務運營。為了解決第一階段暴露出來的問題，通過ESB企業服務總線實現異構系統集成，屏蔽信息孤島，實現數據整合數據共享，員工只需記錄用戶名和密碼即可訪問自己授權的信息系統，同時提供信息通知、新聞公告、流程積壓等功能。這一階段已經可以解決企業財務信息化的基本問題，但對于更高層次的要求，如保證各種系統中數據的一致性、完整性和準確性，以支持企業運營決策分析，還需要進一步的規劃和實施。3.數據治理階段在數據治理階段，首先進行數據管理，對企業所有者數據（組織、人員、職位、供應商、項目、客戶等）。進行統一管理。統一房地產數據標準，確保項目管理口徑一致，項目下一階段、區域、建筑的劃分管理一致，確保各業務部門使用的元數據統一，維護管理采用統一標準。使企業的核心數據有標準可循，真正統一管理業務數據，滿足企業對數據使用的需求。統一數據分析平臺對治理后的數據進行分析和顯示，構建數據倉庫，通過數據分析掌握開發、設計、財務、成本、質量、銷售等情況，協助企業進行決策分析，控制風險。4.提升價值階段在這一階段，許多企業將建立一個由大數據技術支持的數據中心，它不僅包括業務數據的管理，還包括一系列的手段，如內部和外部海量數據的收集、存儲、計算、配置和顯示，以提供全面的客戶形象，為客戶提供準確的產品和服務，實現準確的營銷。從數據分析中揭露企業管理中的問題，從數據趨勢中展望未來企業的期望。推進數據驅動的企業業務創新和業務管理，全面深化財務信息化建設，提升價值。
四、結語
從行業發展方向看，房地產業的行業秩序日趨理性，宏觀調控對房地產行業也并非致命的打擊，而是一個規范市場，整合資源的機會。因此，房地產企業要重視財務內控問題，通過信息化升級、改善資本結構等方式，對風險進行有效控制。
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作者:龍文平 單位:鴻成世紀（東莞）信息科技有限公司
