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房地產經營模式范文1
經營模式簡述：
第一步：房地產公司與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；
第二步：房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》：
第三步：物業管理公司與富爾沃財富街及各商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街是與商戶聯營的商業公司。
經營模式詳述及稅務問題概述：
房地產公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》，合同中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產公司后，無論該房屋實際出租與否，房地產公司均應按約定的租金標準向購房者交付租金。此業務需要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，按1‰交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅（由于房地產采取的是平價、折價出租，此項業務可能一直虧損）,房地產公司不需要交納房產稅，土地使用稅,因為房地產公司不是房屋的所有權人。
購房者要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，個人出租商鋪按12%交納房產稅，按相關土地級次交納土地使用稅，按1‰交納印花稅，按20%交納“財產租賃所得”個人所得稅,個人所得稅需要房地產公司代扣代繳。
接下來房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業管理公司包租房地產公司簽下的所有商鋪；并約定如實際出租該房屋的價格高于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業管理公司受托租房的手續費收入歸物業管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給房地產公司，不另外收取手續費；如果房屋未出租則不付任何費用。
再接下來物業管理公司與富爾沃財富街及各獨立經營的商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街作為一般納稅人，以不含增值稅收入的10%（假定比例）作為聯營收益，讓聯營商戶提供收入90%的增值稅發票或者費用票子，由商戶負擔增值稅金及附加，由富爾沃財富街負擔房租，企業所得稅是富爾沃財富街負擔還是聯營商戶負擔有待商榷。各獨立經營商戶的稅金是否由富爾沃財富街代扣也有待商榷。
稅收問題詳解：
假定每年返購房者租金10萬元，則房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年10萬，高于10萬的作為受托租房的手續費歸物業管理公司所有；低于10萬的，按實際出租金額返給房地產公司，不另收手續費。我們下面只介紹房地產公司的會計處理。
房地產公司的會計處理：
第一種情況以高于或者等于約定價格租出：
收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶
借：銀行存款 100000
貸：其他業務收入100000
支付租金時，用購房者提供的發票進成本
借：其他業務成本100000
貸：銀行存款100000
計提營業稅及附加時
借：營業稅金及附加5550
貸:應交稅費-應交營業稅 5000
-應交城市維護建設稅350
-應交教育費附加150
-應交地方教育費附加 50
交印花稅
借：管理費用-稅費 100
貸：現金 100
第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出：
收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶
借：銀行存款 80000
貸：其他業務收入80000
支付租金時，用購房者提供的發票進成本
借：其他業務成本100000
貸：銀行存款100000
計提營業稅及附加時
借：營業稅金及附加4440
貸:應交稅費-應交營業稅4000
-應交城市維護建設稅280
-應交教育費附加120
-應交地方教育費附加 40
交印花稅
借：管理費用-稅費 100
貸：現金 100
富爾沃財富街會計處理：
假定銷售商品收入100萬，財富街扣10%作為聯營收入，增值稅金及附加由聯營商戶負責，財富街負擔房租，企業所得稅由財富街負擔。由于房租金額相同兩種方式下對稅金影響相同，故作會計分錄時未考慮房租。
聯營有兩種方式：第一種視同買斷代銷，第二種收取手續費方式
第一種視同買斷代銷：
銷售商品時
借：銀行存款1170000
貸：主營業務收入1000000
應交稅費-應交增值稅 170000
由于扣點10%，故聯營方應提供成本、費用發票90萬，由于聯營商戶負擔增值稅金及附加，所以提供成本、費用發票都可以，如果聯營商戶只負擔增值稅，則應提供增值稅票。
借：庫存商品 900000
應交稅費-應交增值稅（進項稅）153000
貸：銀行存款1053000
借：主營業務成本900000
貸：庫存商品 900000
計提增值稅附加
借：營業稅金及附加 1870
貸：應交稅費-應交城市維護建設稅1190
-應交教育費附加 510
-應交地方教育費附加 170
應交增值稅稅金及附加合計：170000-153000+1870＝18870
應交企業所得稅：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50
應交稅總計：18870+24532.50＝43402.50
如增值稅金及附加由聯營商戶負擔，則財富街實際負擔24532.50元稅金；
如聯營商戶只負擔增值稅，則財富街負擔26402.50元稅金；
第二種收取手續費代銷
銷售商品時
借：銀行存款1170000
貸：應付賬款-X供應商1000000
應交稅費-應交增值稅（銷項稅） 170000
借：應交稅費-應交增值稅（進項稅）170000
貸：應付賬款-X供應商170000
借：應付賬款-X供應商1170000
貸：主營業務收入-代銷手續費 100000
銀行存款 970000
計提營業稅稅金及附加
借：主營業務稅金及附加5550
貸：應交稅費-應交營業稅5000
-應交城市維護建設稅 350
-應交教育費附加 150
-應交地方教育費附加 50
應交營業稅金及附加合計：5550
應交企業所得稅：(100000-5550)×25%=23612.50
應交稅金總計：5550+23612.50＝29162.50
房地產經營模式范文2
關鍵詞：房地產企業；成功經營手段；企業管理模式；品牌美譽
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、加強提高房地產企業的成功經營管理所需要的根本競爭力
伴隨目前經濟全球化的趨勢不斷加強，各類企業間在發展過程中的競爭力也因此逐漸增強了，但是同時任何一個企業都要想要立于不敗之地，那么其就要一定要具備在該行業內部的核心競爭力。所謂企業的核心競爭力，也就是說該企業本身就具有，與此同時企業同行的企業不易效仿與其所具有的競爭有點與競爭水平。房地產企業在發展過程非常關鍵的核心競爭力就包括了三大主要資源、三大主要能力以及四種經營管理意識。三大主要的資源就是指人力資源、資金費用資源以及土地的資源。三大基本能力就是指企業營銷策劃的能力、規劃設計的能力以及產品推廣創新的能力。四種經營管理意識就是指品牌的意識、服務的意識、文化的意識以及信用的意識。下圖就為中國房地產企業成功經營管理模式體系。
圖1 中國房地產企業成功經營管理模式體系
二、培養房地產企業成功經營所需的兩個基本素質
優秀的進步的企業內部經營管理素質是房地產企業的第一基本素質。房地產企業的內部管理素質大體上可以總結為一個根本、兩個側重點和三個建設。一個根本就是指在管理上，房地產企業要做到以人為本；兩個側重點就是指房地產企業要做到標準化管理并且實施好IS09000質量保證體系；而三個建設是指房地產企業要不斷地進行進步的制度建設、先進的企業文化建設和有競爭能力的組織建設。
1.建立企業獨特的企業經營觀念和企業文化。中國房地產企業一定要具有其本身獨特的企業經營觀念和企業文化，在企業發展過程中要更加尊重人性，應該盡可能全面地考慮企業中員工與客戶的根本性利益，能夠為社會做盡更多的善事， 將以人為本的這一核心理念作為領導房地產企業發展過程中核心的行為準則。
2.貫徹實施好ISO9000的質量保證體系。目前我國房地產企業貫徹實施好ISO9000的質量保證體系是相當迫切以及必要的任務，那么它是一個企業獲得成功經營的根本。但是IS09000的質量保證體系是目前世界頂級專家經過了對于全球中成千上萬已經獲得了企業的質量管理工作進行研究，并且經過了全面、科學周密的研究討論而進一步形成企業管理質量的管理體系。
3.做好企業發展制度的建設、改革工作。房地產企業若想要取得經營管理的成功，就一定要進行與時俱進的制度改革、建設、先進的企業文化建設、有競爭水平的管理組織建設，這項工作也可說是目前我國房地產企業能夠獲得成功經營的必要條件。
三、我國房地產企業的經營管理還需要提高的環節
1.房地產企業的經營管理需要制定核心產品。在我國房地產企業發展過程中，需要制定比較長遠企業規劃，采用科學、嚴謹的管理態度尋求和開發適合本企業銷售的核心產品。作為我國房地產開發類型的企業，自從其成立至今，在制定最根本的經營管理規劃時，就需要具有比較長遠企業發展規劃，并且需將這種企業發展的規劃和當前的社會發展形式緊密地結合起來，在房地產企業規劃之中，需要具有前瞻性，應該時刻把握社會宏觀經濟的發展形式。
圖2 中國房地產企業的經營管理長遠規劃內容
2.徹底貫徹企業產品的各項管理標準。在規劃企業的前進方案過程中對于產品的設計確定之后，就可以真正進入規劃企業產品的施工圖設計環節，那么在企業產品的施工圖設計環節中，相關人員一定要要認真并且完全貫徹該項目的規劃方案確立中的各項指標，謹慎處理好該產品的安全性、經濟性以及舒適性這三方面的關系，也就是在確保建筑產品安全質量的基礎上，還需要從結構、建筑的設計一直到水電的配套設計工作都需要完善表現出規劃方案的產品定位以及各項指標，切忌任意進行刪減或者增加。
3.科學制定企業產品的銷售價格。在企業的銷售方案中最為關鍵的就是項目產品銷售的定價，定價工作中除了需要考慮并參考本地區的同類產品價格以外，還需要宏觀把握觀社會的經濟走勢、銀行關于存貸款的政策，還有稅務的相關政策，另外一方面管理者還需要結合著本項目的自身情況來最終確定其銷售價位，并且在工作的執行過程中，應該輔以靈活性，真正做到定價符合該市場實際需求。
4.進行手段改革以及管理創新。現階段我國的房屋產品同質化的趨勢突出，因此開展手段改革以及產品創新已經非常必要，需要不斷提高企業之間產品的差異化，提高企業核心產品的附加值，這些工作都是目前房地產企業急需提高的競爭力的。
四、結束語
伴隨我國社會經濟的發展，房地產行業在國民經濟中所占的比重越來越大，因此房地產企業本身需要健康發展，因為其很大程度上能夠影響著國民經濟的健康增長，成為目前國民經濟發展的一個基本生產要素。在這個發展基礎上，房地產企業中應該對經營管理進一步加強，才能取得良好社會效益、環境效益和經濟效益，取得在同行業中的核心競爭力，從根本上提升本企業的綜合實力。
房地產經營模式范文3
論文摘要 ：高職院校房地產經營與估價專業人才培養模式有多種，其中主流是工學結合人才培養模式。本文試從高職院校的工學結合人才培養模式的實踐，如指導思想、課程開發、實訓、教師隊伍建設及存在問題做簡要闡述并提出一些建議。
現在全國范圍內各高職院校大力推廣和實踐工學結合人才培養模式?，F結合我院房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式運行情況做簡單的探索與分析。
我院房地產經營與估價專業自成立起，就與學校工學結合的人才培養模式保持一致，并做到以下幾點：
1.堅持工學結合的辦學思想
深刻認識“工學結合”的意義。我院從經濟社會發展對人才的需求及自身生存發展的高度，深刻認識“工學結合”在培養高技能人才中的重要作用，要認識到“工學結合”是經濟發展對高職教育提出的客觀要求，也是高職院校自身生存發展的內在需求。企業深層次參與教學過程是保證高職教育特色和質量的不可缺少的要素之一，我院先后與多家房地產經營與估價企業建立了合作關系，學生在第三年去這些企業實習一年取得了不錯的效果。
2.調整專業和開發新課程
從教育與社會需求的結合點入手，把企業崗位、技能要求與學校的專業設置、課程體系、課程教學的組織實施有效結合起來，讓企業由配角變成主角，參與到學校的教學、管理和決策。緊貼區域經濟需求，校企共建專業。邀請行業企業專家成立專業建設指導委員會，根據行業企業需求開設或調整專業，讓行業企業共同參與制訂專業發展規劃、人才培養方案等。如我院房地產經營與估價專業的人才培養方案在每次修訂時，都邀請房地產行業的專家參與，并把專家的可行性意見寫入新版本的人才培養方案，這樣做到緊跟實際需要。在校企合作中努力探索多樣化實現形式。
3.共建共享校內外實訓基地
我院根據生產流程和職業崗位要求，建設集“學做合一、生產與實訓合一、教學與技術服務合一”的校內生產性實訓基地和緊密型的校外實習基地。（1）學校遴選一批優秀企業，雙方進行雙向選擇，根據“優勢互補、產權明晰、利益共享、互惠互利”的原則共建共享實訓基地。通過基地合建，推進工學結合人才培養模式改革，推進工作過程導向課程體系改革，推進雙師結構教學團隊建設。（2）拓寬校外實習基地的建設渠道，開發校外實習基地的多專業實訓功能，建立多種類型實習基地，實現校內外基地的緊密銜接。我院在去年還在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加強校企合作，深化工學結合的培養模式。雖然剛開始正式運行，我堅信，校企合作教育科必將在工學結合人才培養模式深化中起到非常重要的作用。
4.建立專兼結合的雙師結構師資團隊
工學結合的關鍵問題之一是建立一支專兼結合的雙師結構師資團隊，專業教師隊伍建設重點是形成在本專業（行業）中具有影響力的專業帶頭人和骨干教師隊伍。（1）要重視學歷、職稱的提高與實踐本領和研發能力的培養。要讓教師意識到參加培訓進修是他們必須履行的一種義務，學校也要出臺相應的鼓勵政策，制訂教師進修培訓計劃和評估標準。比如：我院制定師資隊伍建設的五種能力規劃，鼓勵教師參加職業技能鑒定或考取資格證書，進行學歷學位進修，接受現代教育教學技能培訓，強化課改，去相關企業實習、學習教育學相關知識、參加或主持科研項目、參編或主編教材等；要鼓勵教師主動下企業鍛煉，提高實踐教學能力。我院還根據課程和實踐要求，聘請房地產及相關行業的專家擔任兼職教師工作，為學生講解相關學科，達到理論實踐的結合。
在我院房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式實踐 中不可避免出現一些問題，具體表現在：
1．傳統的教學管理體制落后
工學結合的辦學模式需要建立相應的現代創新教學管理體系。而傳統的教學管理體制已經落后，表現在（1）由于教師習慣了傳統的課堂教學方式，對下企業、進車間指導實訓有抵觸情緒，因此工學結合在具體落實到每一門課程時往往會遇到很多阻力。（2）課程開發多數還不能適應職業崗位需求。現在高職課程的改革僅依靠由學校和企業組成的有關組織機構來進行課程內容的選擇、知識的編排和課程的設置，沒有較權威的組織機構進行審核，勢必存在局限性和片面性。真正構建以崗位職業能力和工作過程為導向的課程體系，還很艱難。（3）實訓條件仍需改善。首先是實訓基本條件不足，無法滿足學生基本技能訓練，如房地產預算、造價實訓較強，而房地產銷售、策劃相對建設薄弱。其次是實訓場地不足，無法滿足生產性實訓的需要。要引入企業開展生產性實訓需要較大的“教學工廠”才能運行，場地問題也是制約高職院校開展校企合作、實現生產性實訓的瓶頸。（4）雙師素質教師嚴重不足。雖然調研顯示我國高職院校雙師素質教師已占很高的比率，但其中很多是僅參加一次培訓、考取一個職業資格證書就成為“雙師”的，真正具備較高理論知識，又有豐富實踐經驗，能指導學生實訓的雙師素質教師嚴重不足。比如房地產經營與估價專業教師持有的房地產估價師職業資格證書就不多，而這是推進“工學結合”的關鍵。
2.企業缺乏合作意識
大多數企業認為培養人才是職業院校的責任和義務，導致“校企合作”只停留在單純選擇人才的層面，要么就是被動地進行捐資助學，不參與或很少參與人才的培養，真正的工學結合無法進行。房地產開發的性質決定了企業培養人才的周期比較長，企業沒有太多的時間培訓，這也是企業不愿與高職院校合作的原因。
綜上所述，做好工學結合建議如下：
1.加大實訓基地力度。要在兩個層次上建立實訓基地。一是建立房地產教學工廠。根據房地產開發經營、估價、中介咨詢等房地產企業工作場景，建立房地產開發經營、房地產估價、房地產銷售、房地產策劃、房地產經紀等實訓室。
二是建立真實場景的公司。有條件的高職院?？梢钥紤]自己組建房地產策劃或房地產經紀公司，也可以和房地產企業合作，成立高職院校分公司。
2.加強真正的雙師型師資和兼職教師建設
針對目前不少雙師型教師只取得證書而缺乏實踐經驗或者取得的證書含金量不高等情形，建議高職院校出資讓教師參加輔導班，幫助教師考取含金量較高的職業資格證書，或者出資讓教師集中一段時間去房地產企業去實習，這樣在保證實習時間的情況下，最大限度的讓教師學習最新的實踐知識，當然需要高職院校大力配合，在不影響學院正常教學的情況下進行。這樣的雙師型教師建設才不會流于形式。
另外，要重視兼職教師的建設。我院多年來打造一批高水平的兼職教師隊伍，對教學上起到不可磨滅的作用。但實踐中還存在一線高水平企業管理人員、技術人員因為工作繁忙無法到學校指導學生的情況。因此，需要高職學院和房地產企業要克服困難，協調一致，引進更多的高水平的兼職人才。
3．建立專門的工學結合機構
針對工學結合教學管理過程中存在的問題，高職院校應當成立專門的機構。如我院建立了校企合作教育科。每個院系獨立設置，歸學院統一領導。校企合作教育科主要是溝通與企業的關系，貫徹教育部工學結合的思想，為學生聯系實習、就業單位。為我院邁進國家一流高職院校作出突出貢獻。當然，校企合作教育科不是孤立存在的，還得與學院各部門協調、團結，共進，配合，這樣真正把工學結合人才培養模式進行下去。
工學結合人才培養模式是一個新型而又復雜的模式，還有許多東西需要我們去探索，我相信隨著理論和實踐水平的不斷提高，房地產經營與估價的人才培養模式會不斷完善的。
參考文獻
1.職業教育課程開發與實施 嚴中華 清華大學出版社
房地產經營模式范文4
關鍵詞:公允價值;投資性房地產;會計處理;納稅調整
中圖分類號:F810.42文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)09-0008-02
根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。它包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及已出租的建筑物等。房地產開發企業將其開發的完工產品以經營租賃方式出租,以賺取租賃收入為目的的行為應視為將存貨轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式下計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。在公允價值模式下,不計提折舊,應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入投資性房地產(公允價值變動)和公允價值變動損益。當出租的建筑物被處置或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]第31號)中規定,開發企業將開發產品轉作固定資產或經營性資產等行為應視同銷售,售價可以由稅務機關參照同類開發產品的市場公允價值確定,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得權利時確認收入或利潤的實現?！秶叶悇湛偩株P于印發(企業所得稅稅前扣除辦法)的通知》(國稅發[2000]第84號)中規定,納稅人的固定資產等各項資產成本的確認應遵循歷史成本原則,納稅人經營活動中使用的固定資產的折舊費用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法》第11條明確規定,在計算應納稅所得額時,企業按照規定計算的固定資產折舊準予扣除?！敦斦繃叶悇湛偩株P于執行(企業會計準則)有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2007]第80號)中規定,企業以公允價值計量的投資性房地產,持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額,在實際處置或者結算時,處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。
通過上述相關規定的比較可以看出,房地產企業將開發的產品轉換為投資性房地產,在公允價值模式下會計處理與納稅處理存在以下幾點差異:(1)轉換當日的初始確認上存在差異。新會計準則規定,房地產開發企業將產品轉作投資性房地產是一種內部結轉關系,不存在銷售行為,也不滿足銷售實現的條件,因此不確認為銷售。而所得稅法規定,開發企業將開發產品轉作經營性資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認銷售收入的實現。(2)持有期間公允價值變動的處理方法存在差異。新會計準則規定,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,而稅法規定公允價值的變動不計入應納稅所得額。(3)出租期間價值損耗的處理方法存在差異。新會計準則規定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。而稅法根據其真實性原則對公允價值模式計量不予確認,允許固定資產的折舊費用在計算應納稅所得額時扣除。
對于采用公允價值模式對房地產開發企業將產品轉作投資性房地產進行計量,其期末價值為公允價值。而稅法規定該項資產在持有期間因公允價值變動形成的應計入當期損益的利得或損失不計入應納稅所得額,則其計稅基礎應為取得時歷史成本減去按照稅法規定允許稅前扣除的折舊額后的金額,所以該項資產在持有期間的賬面價值與計稅基礎之間存在著差異。由于稅法允許稅前扣除的折舊費用,按照會計準則規定處置時最終得到扣除,只是稅法允許扣除的時間早于會計準則允許扣除的時間,所以賬面價值與計稅基礎之間的差異是暫時性差異,而此時的暫時性差異將于未來期間計入企業的應納稅所得額。
例,A公司為一家房地產開發企業,2007年3月,A公司與B公司簽訂了一份租賃協議,將A公司開發的一棟辦公樓租與B公司,租賃期為2年,當年5月31日辦公樓達到預期可使用狀態并開始起租。由于該辦公樓處于商業街繁華地段,所在城區有活躍的房地產交易市場,A公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價及其他相關信息,所以A公司決定利用公允價值模式對出租的辦公樓進行后續計量,轉換日該辦公樓造價6 000萬元,公允價值為7 200萬元,預計使用年限為20年。2007年12月31日,該辦公樓的公允價值為8 000萬元,2008年12月31日該辦公樓的公允價值為7 800萬元。2009年5月31日租賃合同到期,A公司收回該辦公樓,并于2009年6月10日以8200萬元的價格出售,出售款已收訖銀行。出售過程中按售價的5%繳納營業稅。2007―2009年度利潤表中的利潤總額均為5 000萬元,并利用資產負債表債務法核算所得稅。2007年度適用的所得稅率為33%,從2008年1月1日起所得稅率改為25%(折舊按直線法,不考慮殘值)。
A公司的會計處理與納稅調整如下:(單位:萬元)
1. 2007年5月31日,A公司開發完成辦公樓并出租
借:投資性房地產――成本 7 200
貸:已開發產品 6 000
資本公積――其他資本公積 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益
借:投資性房地產――公允價值變動 800
貸:公允價值變動損益 800
3.2007年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整及會計處理:
(1)稅法規定將開發的產品用于出租應視同銷售,銷售收入7 200萬元,銷售成本6 000萬元,實現銷售利潤1 200萬元(在不考慮營業稅等的情況下),則計稅基礎為7 200萬元。而會計準則規定在轉換日將公允價值高出造價的部分計入資本公積,待處置時計入當期損益,因此少計應納稅所得額1 200萬元,應調增。(2)稅法規定允許計提折舊210萬元,而會計準則不計提折舊。因此多計應納稅所得額210萬元,應調減。(3)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此多計應納稅所得額800萬元,應當調減。(4)A公司辦公樓的賬面價值8 000萬元,計稅基礎6 990萬元,因為二者之間的差額1 010萬元會增加企業在未來期間的應納稅所得額和應交所得稅,屬于應納稅暫時性差異,應確認遞延所得稅負債。(5)2007年度應納稅所得額=5 000-210-800+1 200=5 190(萬元),2007年度應交納所得稅=5 190×33%=1 712.7(萬元),應確認遞延所得稅負債=1 010×25%=252.5(萬元)。
借:所得稅費用 1 965.2
貸:應交稅金――應交所得稅 1 712.7
遞延所得稅負債 252.5
4.2008年12月31日,以公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益
借:公允價值變動損益 200
貸:投資性房地產――公允價值變動 200
5. 2008年度終了,計算A公司的所得稅時的納稅調整與會計處理:
(1)稅法允許計提折舊360萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額360萬元,應調減。(2)稅法規定投資性房地產持有期間公允價值變動不計入應納稅所得額,因此少計應納稅所得額200萬元,應當調增。(3)A公司辦公樓的賬面價值7 800萬元,計稅基礎6 630萬元,二者之間的差額1 170萬元屬于應納稅暫時性差異,所以,應確認遞延所得稅負債=1 170×25%=292.5(萬元),但遞延所得稅負債的期初余額252.5萬元,因此當期應確認的遞延所得稅負債40萬元。(4)2008年度應納稅所得額=5 000-360+200=4 840(萬元),2008年度應交納所得稅=4 840×25%=1 210(萬元)。
借:所得稅費用 1 250
貸: 遞延所得稅負債 40
貸:應交稅金――應交所得稅 1 210
6. 2009年6月10日,收回該項投資性房地產并將該棟辦公樓以8 200萬元的價格出售,按售價的5%交納營業稅。
借:銀行存款 8 200
貸:其他業務收入 8 200
借:其他業務成本 7 800
貸:投資性房地產――成本 7 200
投資性房地產――公允價值變動 600
借:公允價值變動損益 600
貸:其他業務收入 600
借:資本公積――其他資本公積 1200
貸:其他業務收入 1200
借:營業稅金及附加 410
貸:應交稅金――應交營業稅 410
7. 2009年度終了,計算A公司所得稅時的納稅調整與會計處理:
(1)稅法允許計提的折舊150萬元,而會計準則不允許計提折舊,因此多計應納稅所得額150萬元,應當調減。
(2)處置投資性房地產,會計確認處置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(萬元),稅收確認的處置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(萬元),會計比稅收少計處置收益120萬元,應當調增。
(3)因為辦公樓賬面價值與計稅基礎二者之間的暫時性差異,隨著辦公樓銷售的實現而消失,所以遞延所得稅負債期末余額292.5萬元應全額轉銷。
(4)2009年度應納稅所得額=5 000-150+120=4 970(萬元),2009年應交納所得稅=4 970×25%=1 242.5(萬元)
借:所得稅費用 950
遞延所得稅負債 292.5
貸:應交稅金――應交所得稅 1 242.5
從上例可以看出,會計利潤總額:2007年度、2008年度、2009年度均為5 000萬元,累計數為15 000萬元;納稅調整額為:2007年度190萬元、2008年度-160萬元、2009年度-30萬元,累計調整數為0,應納稅所得額為:2007年度5 190萬元、2008年度4 840萬元、2009年度4 970萬元,累計數為15 000萬元。由此可見,在不考慮其他因素的情況下,房地產開發企業在將產品用于經營租賃期間,由于會計與稅法的處理方法不同,導致會計利潤總額與納稅所得額產生差異。
參考文獻:
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房地產經營模式范文5
【關鍵詞】商業地產 發展模式 探討
商業地產是一種專門用于服務業、商業等經營用途的房地產形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業。商業地產在融資模式、開發模式、功能用途和經營模式上與傳統的公寓、住宅、辦公樓等房地產形式有很大的區別。商業地產是一種集合投資、商業、地產三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產它更加看重后期的管理經營，其開發時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業地產在我國迅速發展，然而在2011年后在各城市都出現了不同程度的“降溫”現象。專業人士指出，我國商業地產的發展模式出現了很多問題，其重復建設和盲目開發等現象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關商業地產發展模式的探討對于為現代商業地產發展模式提供一個科學化的發展方向具有重要意義。
一、目前我國商業地產發展的現狀
我國的商業地產在20世紀80年代開始發展，在經過1995年后由于舊城商業區改造和住房制度改革的影響，商業地產開始迅速興起；在1998年后由于商業地產的高利潤使其逐漸轉變為房地產行業中一個獨立的產業，此時商業地產進入了迅速發展階段；2000-200-年，商業地產發展勢頭持續升高，商業營業用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產市場出現了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數。據有關數據顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業地產發展中出現的問題
經過10多年的發展，雖然在如此短的時間內商業地產仍舊出現了部分成功的發展模式，但我國商業地產整體發展模式仍處在這許多問題：
經營管理模式不合理?，F代商業地產主要有租售結合、只租不售和只售不租三種經營模式，每一種經營模式都存在自身的優勢和劣勢，選擇何種經營管理模式將直接影響到商業地產的長久發展。根據現代商業地產發展模式的實踐規律和經驗，只租不售的經營模式具有更好的實踐效果。目前，國內也是采用只租不售的商業地產經營模式。只租不售經營模式是指商業地產將出租作為主要的管理方式，其地產只是全部用于出租，而不進行銷售，地產的經營權和產權等都保持完整統一。此種模式具有的顯著優點是投資風險相對較小；對商業地產的經營管理有很大促進，可以幫助企業樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產權分散問題對于整體的統籌管理和分布產生諸多不利影響。
開發模式相對盲目。由于商業地產的高利潤，部分商業地產開發商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結果引起了大型商業網點建設的跟風，而實際項目論證結果顯示不充分，建設開發過程完全處于盲目狀態。同時，部分開發商對于地產項目的后續經營不重視，只關心前期開發的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經營以及如何經營的問題；雖然部分開發商及時關注了后續經營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經營商戶對商業項目的影響。另外，商業地產經營過程中缺少專業的運行商，知識行業內部細劃分程度較低，地產和商業之間出現了嚴重分離，不利于商業地產的長期規劃、投資和經營。
融資渠道單一。我國商業地產不能夠長期穩定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內商業地產資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發商的自主經營模式，使商業地產開發的風險變得較高，對于商業地產的統一管理和運營產生許多不利影響。
三、改進商業地產發展模式的策略
恰當選取經營管理模式。目前國內采用的只租不售的經營模式對于商業地產項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經營管理模式應當以區域特點和房地產行業實際情況為參考，在朝向商業地產發展品牌化的經營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經營管理模式，做到“統一招商、統一產權、統一管理”，使該模式的整合優勢得到充分發揮，盡力防止商鋪經營方式不一、形象不一致的問題。
科學進行商業地產開發。一方面要合理科學的制定商業地產的規模和位置，在對商業地插項目進行位置選取是，要區分商業地產的黃金季節和非黃金季節，全面調查分析兩個季節之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規劃的分析和探究，了解城市規劃發展的基本方向，然后根據項目位置盡力發展新型產業；另一方面要做到準確定位市場，開發項目前，要詳細調查項目當地的商業形態、經濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發規模，避免盲目開發引起的不必要損失，同時開發商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業建筑的組織結構，避免出現開發建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業地產開發生應當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產信托投資基金，實現了國內優質物業在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業地產的穩定發展和開發商改善原有融資模式具有重要的現實意義和啟迪作用。
構建良好的宏觀政策環境。政府應當加強有關商業地產發展的法律法規的完善，創造合理科學的法律環境；同時應當加強商業地產發展的監督管理，利用宏觀政策加以引導，使商業地產朝向穩定可持續的方向發展。
房地產經營模式范文6
關鍵詞 商業地產；經營模式；風險因素；對策
一、引言
商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。
我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。
二、商業地產行業的發展分析
1、商業地產發展階段分析
波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。
現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。
2、房產政策分析
我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。
隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。
3、商業地產開發與銷售持續增長
2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。
三、商業地產的經營模式分析
梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）
1、產權出售模式
產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。
3、租售結合模式
租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。
5、資產精裝修模式
資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。
四、商業地產的經營困境
如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。
1、盲目開發與過剩風險
自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風險[13]
商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。
3、批量生產與同質化風險
我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。
4、經營管理與運行模式風險[14]
我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。
五、優化商業地產的經營
1、加快商業地產信息化[15]
信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。
2、實現融資渠道多元化
商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。
REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。
3、加強創新，避免同質化
商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。
4、培育人才復合化[17]
商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。
5、經營管理專業化
開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。
參考文獻
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