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房地產開發與經營范文1
一、房地產開發經營行業風險的特征
不確定性。風險事件到底發不發生，何時何地發生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。
可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規律可循。根據管理學中風險概率理論對特定時段內部分風險發生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統計數據的定量定性分析和環境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。
綜合性。房地產開發與經營行業是一個系統且綜合性的行業，輻射范圍包括企業的微觀環境和宏觀環境，從內到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產開發經營中財務方面和其他過程也風險不斷。
損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產行業的常事。
二、影響房地產開發經營風險的因素
開發經營活動本身和其周圍環境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產開發與經營業有高風險的本質原因。具體表現有如下幾個方面：
房地產市場發展不充分的風險。一個發展成熟的房地產市場應該具有信息充分，商品同質，交易雙方數量眾多（不會出現壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環境下房產開發與經營存在較大風險。
高投入的風險。房地產開發商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發。所以，房地產開發商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產投資規模越大，投資者承擔的風險越大。
位置固定的風險。房地產位置是固定的，這也就是開發和經營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區的價值必然低于商業中心的房地產價值。，甚至即使在同一片小區、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。
三、房地產開發經營風險的防范對策
提高投資商開發經營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據有利地位，房地產開發商應該從市場、競爭、品牌、管理、質量、營銷、機遇以及人才等方面出發，樹立防范各方面經營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產開發與經營的。這個目標要求管理者對企業客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現實事件中在風險未發生時就應該做好發生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據風險發生進度事先發出預警，提醒企業管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發企業的預警體系，要求盡可能反映我國房地產市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統結構和子系統。第一步就是要構建基礎信息系統，它由兩塊組成：一個是與房地產產業的相關信息網，另一個是國內房地產行業信息網。第二步就是讓一些信息與預警系統中的信息產生聯系，在風險發生時提前通過信息網中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。
完善風險管理系統。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業為了分散企業風險可以涉及各個產業領域的生產經營活動；而且，同一種產品也可以針對多個細分市場，再根據各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業進行強強聯合時，從而形成優勢互補。當然聯合的各個企業要各有所長，這樣才能在發生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。
營造好的外部的環境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產業上，要實行調控“軟著陸”，如果調控力度過大會使房地產開發與經營產業形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環。在調整過程中要依據產業的發展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調控時，法律手段、經濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產業完善的宏觀調控機制，加強政府對房地產業的調控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產相關的法律法規文件。在執行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規范房產市場自由行為，嚴格規定買賣、抵押和租賃等于房地產相關的經濟行為。此外還要通過法律法規來打擊房地產交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現，給房地產市場發展營造一個合理公平的環境。
總之，為了使我國房地產業的各項決策更加科學合理，增強工程開發的效益，使房地產行業發展的好，，就必須建立完善的風險分析評估系統。
房地產開發與經營范文2
一、中國房地產開發成本費用分析
（一）前期開發成本
土地費用，即房地產開發企業對土地依法使用所交付的各種費用；規劃設計費用，即對實施地界的人文地質的考察與規劃所產生的各項支出；基礎設施工程以及公共配套設施費用，即房地產開發企業在對一地界進行開發的同時一般會對該地區的基礎配套設施進行建設，包括教育、醫療、文化、體育以及周邊的道路、綠化面積等建設所需要的費用，也包括后期的維護與新物件開發；信貸費用，即房地產開發過程中從銀行取得的貸款會相應的產生銀行的信貸費用。
（二）管理維護費用
房地產業開發期間，房地產開發企業的行政管理部門管理和組織經營活動而產生各項費用，在外籌集各項資金產生的費用以及對房地產開發地界的維護和設施的維護費用。對前期的住房銷售提供勞務所產生的各項費用等。
稅費，即房地產企業依法按照國家法律政策規定應繳納的營業稅、城市維護建設稅等各項稅費。
預期之外費用，即在房地產的開發投資過程中，難免會遭遇建材或其他必備品漲價或其他不在預料之內的費用的產生等等。
二、影響房地產開發經濟效益的因素分析
房地產開發不是盲目的投資與建設，房產開發建設項目是一個長期的過程。如何將房地產開發與建設帶來的經濟效益最大化有著各種條件的限制和制約，例如房地產業開發與建設位置的選擇、房地產建設水平以及周邊環境等因素，這些因素都是制約其經濟效益最大化的重要因素。下面就此進行系統的分析，可以得出以下幾個方面的影響因素：
（一）房地產開發項目選址和規劃限制條件
房地產開發企業就房地產開發與建設項目的選址位置的好壞直接影響著開發出來的物業的有效需求，針對不同的人群及消費者不同的消費需求，就需要有相應的配套設施與之相對應。材料中海河開發公司正是基于天津市政府加快海河下游兩岸整理開發的政策契機，是按照當地啟動的土地整理開發部署而成立的房地產開發公司。海河開發公司對當地的原有條件進行綜合整治和開發并得到了很好的經濟效益。
（二）房地產開發規劃原則上要科學合理，求真務實
自改革開放以來，中國的房地產開發行業的發展機遇明顯可見，各地的土地資源如何得到良好的利用，企業如何才能在眾多的房地產開發行業之間獨占鰲頭取得更好的經濟效益呢？科學合理的規劃、開發以及進行長期的開發地區人文考察是開發工作的重中之重。五年來海河開發公司秉承現代的企業管理制度，以科學合理的開發觀念為指導，擁有求真務實的思想理念多次獲得當地的先進單位文明單位稱號。事實證明，開發規劃是否科學合理嚴重影響著開發經濟效益的獲得與否。
（三）房地產開發、周邊環境與配套設施的水平
隨著我國經濟建設的不斷發展，人們對其居住環境的要求也越來越高，因而房地產開發商在進行房地產開發的過程中，開發地區城市的繁華程度、交通便捷度以及當地人文特征等環境包括當地的醫療、教育、通訊等生活設施的復雜程度都會在不同程度上影響著房地產開發企業的開發與規劃。因而房地產開發企業在進行一個地區的規劃和開發時，更應該充分考慮房產開發項目周邊環境與配套設施等基本特征，并將其充分融合進房地產的開發與規劃中，否則只會陷入一種尷尬局面而導致規劃無法進行。
（四）對于房地產開發與建設項目的后期營銷
作為一個擁有法人代表的注冊公司，海河開發公司是一個從事基礎設施公共設施開發的公司。面向的對象是大多數人群，但要想實現企業的經濟效益，房地產開發與建設后期的營銷環節是一個不可缺少的硬性環節。營銷活動貫穿整個房地產開發規劃的全過程。在開發項目之前的營銷活動以及開發項目之后進行良好的媒介宣傳活動則顯得必不可少，一方面能夠樹立企業的良好形象，另一方面又能實現對企業開發項目進行宣傳與推廣，有利于房地產開發企業很快的獲得其預期的經濟效益。
三、中國房地產開發及投資與經濟效益分析
房地產開發從根本上講是一個投入與產出的長期過程，在這個過程中，人們所說的經濟效益可以簡單的理解為投入過程中所消耗的勞務活動等費用和開發項目的實際收益效果折合后的比值。那么，在房地產開發的過程中如何衡量一個企業的投資所帶來的效益的多少呢？房地產企業的開發直接帶來的正面利益有著千絲萬縷的聯系。下面對此進行系統的分析：
（一）對于數據平穩性的分析
通過對數據的各方面計算可以得出房地產開發投資對GDP的增長呈現由增到減的變化模式，在國家的大力宏觀調控的影響下，GDP的數值隨之呈現減小的變化趨勢。而房地產的宏觀調控對房地產開發投資起到了相對的抑制作用。每個年度的數據值都是跌宕起伏的，導致在一定程度上影響了協整變量的檢測準確性，因此，我們就需要時間來整理數據以便于平穩性檢測。
（二）協整方法及檢測
協整方法已成為了分析非平穩經濟變量之間數量關系的最主要工具之一在兩個極端進行檢測，就會限制兩個結果產生一定的偏差存在。那么想把平穩檢測作為標尺，就要對協整方法進行驗證。就可以得出房地產的開發投資和GDP存在著協調關系，也就是說房地產的投資每增加一個數據后，當地的經濟也會有一個數據量的增長。
（三）因果分析檢驗
經濟學家開拓了一種可以用來分析變量之間的因果的辦法，用于分析經濟變量之間的因果關系，進行格蘭杰因果關系檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩性，在協整檢驗中顯然說明房產投資與經濟增長存在一種長期均衡的關系，下面則需要進一步證明兩者之間是否存在這種關系及影響。再次，需要接著用因果關系的方法對其因果關系進一步分析。
通過上面的分析方法，我們就可以看出，從宏觀和微觀的雙重視角，系統的對房地產開發投資和經濟效益進行分析從而可以得出以下結論：房地產開發及投資企業與經濟增長之間存在著長期均衡的穩定關系，通過對上面分析的整合可以得出房地產投資每增加一定的數額與之相對應的當地的經濟總額就會相應的增加，從長期上看，房地產開發投資對當地經濟的影響是極其重要的。房地產開發投資和GDP之間存在著互相作用互為因果的關系，分析結果表明房地產開發與投資對當地的經濟增長有顯著的效用；反之，當地的經濟增長也會促進房地產開發投資企業的發展。海河開發公司正是做到了房地產投資與經濟效益的均衡發展才能取得了如今重大的發展和成就。
房地產開發與經營范文3
第二條 凡國外的企業、其他組織和個人投資者（以下簡稱投資者），均可依照本規定，在本市行政區域內進行下列領域房地產的開發和經營：
一、科技、工業、農業、交通；
二、旅游、商業、金融、娛樂、體育；
三、高檔住宅、辦公樓。
香港、澳門、臺灣地區的企業、其他組織和個人以及華僑，也適用本規定。
第三條 本規定所稱房地產，是指城鎮國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）及其地上建筑物、其他附著物。
本規定所稱房地產經營，是指轉讓、出租、抵押土地使用權和買賣、租賃、抵押房屋等建筑物及其他附著物的經濟活動。
第四條 投資者開發、經營房地產，必須遵守中國的法律、法規、規章，其投資成立的開發企業在法律和合同范圍內，有權自主進行經營活動。
投資者的合法權益，受法律保護。
第五條 投資者開發、經營房地產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立合資經營企業，或合作經營企業，或獨資企業（以上三類企業簡稱開發企業）。
本市行政區域內的企業、其他組織與投資者成立合資、合作經營開發企業的，必須具有房地產開發經營資格。
投資者成立獨資企業成片開發房地產和合資、合作經營企業或獨資企業以房地產從事商貿經營活動的，必須經市人民政府審核，報國務院主管部門批準。
第六條 開發企業從事房地產開發、經營，應按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》）的規定，取得土地使用權。
擬出讓土地使用權的地塊，經市人民政府批準，由土地管理局或房地產管理局公告，并依照《實施辦法》第十四條的規定向預期受讓人提供相應的資料。
第七條 開發企業可以向國內外的企業、其他組織和個人出售、出租房地產。但向國內（香港、澳門、臺灣地區除外）個人售房，須經市人民政府批準。
出售、出租房地產，買賣或租賃雙方應簽訂合同，并依照《條例》和《實施辦法》等規定辦理房屋產權和土地使用權過戶登記。出售高檔住宅，須制訂房屋使用、管理、維修公約，并報房地產管理局核準。
第八條 房屋可以整幢或分層、分套出售。分層、分套出售的，應在合同中明確規定該房屋所占有的土地使用權比例和剩余年限。房屋出租的期限，應與土地使用權屆期的期限一致。
出售房屋的價格，由開發企業自行確定。
第九條 預售房屋，必須符合下列條件，并經市房地產管理局批準：
一、付清地價款（包括市政基礎設施建設費、拆遷安置補償費和土地使用權出讓金，下同），取得土地使用證；
二、施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規劃許可證；
三、已完成工程建設總投資額的25％以上；
四、工程施工進度和竣工交付日期已經確定。
預售的房屋交付使用后，購房人應按規定辦理房屋產權和土地使用權登記。
第十條 出售、出租房地產可以在國內或國外進行。在國外進行的，適用中國法律。
出售、出租房地產，應按規定辦理公證、認證。
第十一條 開發企業可以向國內外的銀行或其他金融機構抵押其擁有的房地產，并按《條例》和《實施辦法》等規定簽訂合同，辦理抵押登記。
抵押人將已出租的房屋設定抵押權時，應書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。
第十二條 開發企業開發、經營房地產，應依法交納稅費。
除國家規定和市人民政府公布的收費項目外，開發企業有權拒絕交納其他費用。
第十三條 開發企業的外匯收支，應堅持自求平衡。投資者從開發經營中所獲利潤中的人民幣部分，可按國家有關規定支配和使用。
第十四條 本市行政區域內的企業、其他組織，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與投資者合資、合作從事經濟活動的，必須按《條例》和《實施辦法》的規定申報審批，補交地價款。
本市行政區域內的企業、其他組織和個人，以其劃撥土地使用權及其地上建筑物、其他附著物與國內（香港、澳門、臺灣地區除外）的企業、其他組織和個人合資、合作從事經濟活動的，參照前款規定辦理。
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關鍵詞：房地產開發建設項目；環境影響評價；技術要點
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
近年來， 房地產業作為國民經濟的基礎性產業已成為了新的經濟增長點。同時，房地產開發作為我國城市發展的重要產業，其環境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產開發建設項目的環境管理，做好環境影響評價工作， 對促進房地產業健康發展，實現環境、經濟和人居健康協調發展，具有積極的現實意義。
一、房地產開發建設項目環境影響評價的特點
房地產開發建設項目的環境影響評價是指對房屋建設過程（施工期）及房屋建設后居住、使用過程（運行期）對環境產生的物理性、化學性或生物性的作用及其造成的環境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產開發建設項目的環境影響評價工作中，除按常規建設項目的評價內容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關注的。
1、建設內容的多樣化
房地產類開發項目的建設內容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區，也可以是集生活、商貿、休閑、文教、醫療于一體的大型綜合性區域。對于建設內容較為豐富多樣的綜合性房地產項目，需對其所涵蓋的不同性質、不同使用功能的所有建設內容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。
2、項目的雙重性
就環境影響而言房地產開發建設項目具有雙重性：一方面在建設過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產項目會產生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環境產生負面影響，屬于環境污染源；另一方面，房地產項目是要建設居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環境，屬于敏感保護目標。所以，在實際工作中應從上述兩個不同的角度對項目的建設分別進行環境影響評價。
3、施工期與運營期的環境影響評價并重
一般建設項目的環境影響評價以項目運營期（服務期）為主，對施工期（建設期）的環境影響僅作簡要分析。而房地產類開發建設項目的施工周期通常較長， 項目建設過程中產生的環境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區域內，周邊環境較為敏感，因而，房地產項目施工期的環境影響評價也應作為工作重點，對建設過程各個施工階段的環境影響需進行詳細分析。
二、房地產開發建設項目環境影響評價的技術要點
1、產業政策及相關參照文件
1）《建設項目環境影響評價分類管理名錄》。按照《建設項目環境影響分類管理名錄》的相關規定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產開發項目需編制環境影響報告書。
2）《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》。根據《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的相關規定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經濟適用住房） 面積所占比重，必須達到總面積的70％以上。因此，在環境影響評價工作中應充分考慮到90 m2、70％兩個指標。
3）相關參照文件。房地產類項目的設計、建設和運營過程中的環保要求以及相關排污量的核算可參照城市建設的相關技術規范、城市環境保護要求，特別是一些地方性的環保要求，如《建設項目環境保護管理條例》《建設工程施工現場管理規定》《防治城市揚塵污染技術規范》等。
2、項目選址需考慮的問題
1）項目選址和各種規劃的相符性分析。根據《中華人民共和國城市規劃法》，一切建設項目選址必須符合城市規劃，房地產項目也不例外。在房地產開發項目的環境影響評價過程中，要詳細了解當地城市的總體規劃，確保開發地塊的用地性質和開發使用保持一致，建設項目規劃與周圍環境規劃相協調，并考慮建設項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災、環境保護規劃等相關內容的相符性。特別是涉及風景名勝區等特殊功能區的項目，還應符合相應功能區規劃，并提供規劃審批部門的意見。
2）考慮周邊企業衛生防護距離的范圍。由于城市的快速發展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業企業周邊不斷靠近。故在進行房地產建設項目的環評時需了解項目選址周邊工業企業的基本情況，特別是要詳細核實企業的衛生防護距離范圍，因為房地產項目不允許在該距離范圍內開發。即使位于衛生防護距離范圍外的建設項目，也要特別注意其他工業企業可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設項目的影響程度并提出治理措施。
3、項目對環境的影響分析
房地產項目施工期的環境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態景觀破壞等影響。拆遷、基礎土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環境空氣質量產生一定的影響。在項目建設的土石方、結構、裝修等階段，不同類型的機械設備所產生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設備來防范。項目運營期的環境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統一收集管理；油煙為各戶的凈化系統自行處理；車庫設排氣筒；水泵及換熱站設備等設獨立的設備室，并采取隔聲減震等措施。
1）房地產項目的清潔生產分析
房地產項目目前未有明確的清潔生產行業標準可供參考，作為非生產性項目，環評中可從建筑節能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產分析。比如，可從設備選型的節能性、建筑結構的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區域綠化等方面進行評價。
2）居住環境適宜性評價
生活水平的不斷提高使得人們對居住環境質量的要求也不斷提高，所以，在房地產類項目的環境影響評價中引入居住環境質量及人居環境適宜性的評價理念以指導房地產開發項目的建設。居住環境適宜性評價是通過對項目居室之外的環境質量、生態適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態環境現狀、生態恢復及環境管理措施的有效性、社會環境等要素的分析評價，對項目的居住環境適宜性優劣程度進行預測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環境，營造良好的人居環境。
3）房地產項目的社會環境效益分析
高速發展的城市房地產開發對城市環境系統的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區，提升了人居環境質量， 并可統籌合理地安排功能區， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區域的環境污染負荷，改變了城市生態比例。
結束語
總之，為體現實施環境評價的作用，在房地產開發項目環境影響評價的組織實施中必須嚴格遵守國家的有關法律、法規和政策，做到科學、公正和實用，使得房地產開發項目真正符合可持續發展戰略和循環經濟理念。
參考文獻
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房地產開發與經營范文5
我通過這兩個多月對房地產企業會計的學習懂得了以下的知識：房地產是房產和地產的總稱，房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。
一、而進行的主要業務有：1、土地的開發與經營。2、房屋的開發與經營。3、城市基礎設施和公共配套設施的開發。4、代建工程的開發。5.物業管理和服務。房地產開發企業會計核算的對象是房地產業從事房地產開發建設、出售等經營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現為六大會計要素：即資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。房地產業的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行核算和監督。
二、房地產開發企業的生產經營與施工企業不同，房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設階段和租售階段。在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發產品成本中的費用稱為開發直接費用;經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用;不能計入到開發成本中的費用稱為期間費用。主要有：1.開發經營的計劃性。2.開發產品的商品性。3.開發經營業務的復雜性4.開發建設周期長，投資數額大。5.經營風險大。
三、房地產開發項目投資費用估算。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
(一)開發成本
1.土地征用及拆遷安置補償費。2.前期工程費。3.建筑工程費。.基礎設施費。 5.公共配套設施費。6.開發期間稅費。
(二)開發費用
1.管理費用。2.銷售費用。3.財務費用。
房地產開發項目投資估算的作用：
(1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據;
(2)是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據; (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
四、房地產開發企業會計核算特點
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：
1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。3.經營收入及其相關稅金的核算不同。
房地產開發與經營范文6
關鍵詞：概念論述；合作開發；風險；控制模式、
1 概述
房地產合作開發是指兩個或兩個以上的企業之間或企業與事業單位之間，通過簽訂聯合開發合同，組成房地產開發經營實體，共享利潤、共擔風險的經濟聯合行為。
2 合作開發的必要性及其主要形式
2.1 合作開發的必要性
土地方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場供應節奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協議出讓土地，繼經營性土地全面實施“招拍掛”方式后，工業用地的出讓也要求采用“招拍掛”，進而提高了開發商的拿地成本，獲取土地的難度進一步加大。
資金方面，從2005年起，國家開始運用稅收手段來調控房地產市場，之后一系列稅收政策的出臺使房地產行業進入瓶頸。房地產行業進入宏觀調控以來，經營環境日益艱難，首先是不允許建筑商墊資建設，在來對土地全面實行招、拍、掛，買塊地動輒數億，而且交的都是真金白銀。然后又銀行對個人住房貸款又在已提高首付比率的基礎上進行嚴格審核，增加房產銷售資金回籠的難度。
房地產開發企業自身資金有限，而且需要不斷地滾動投入，獲取最大的利潤。因此，不僅需要從金融機構融資，而且需要吸收社會資金參與開發；另一方面，大量社會資金因為資本的逐利性特點，也積極地希望進入利潤豐厚、蓬勃發展的房地產行業；還有一些企業擁有可供開發的土地，但是因為缺乏開發資金和進行房地產開發的資質，需要與房地產開發企業進行合作開發。同時，房地產開發企業也希望通過合作開發的方式降低自身的經營風險。因此，許多中小企業也在“抱團”中尋求出路和發展。基于以上的客觀需要，本著共擔風險、共享利潤的原則，房地產合作開發經營具備他的合理性和必要性。
2.2房地產合作開發的主要形式
2.2.1 擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質證書的房地產開發商提供資金和技術，以雙方名義共同開發，然后按照上方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。
2.2.2 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內的土地使用權以轉讓方式轉讓給投資方。
2.2.3 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產開發資質的房地產開發商投入資金和技術并以其名義進行開發建設，項目完成后，開發商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉移給出地一方，這是一種雙方合作，單方負責開發經營的合同，實質上具有名為合作開發，是為轉讓土地使用權的性質，其中風險主要由開發商一方承擔。
2.2.4 已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產開發項目公司，并以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發的項目公司，類似法人型的聯營體，項目公司依批準的經營范圍活動并以其名義承擔經營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。
2.2.5 已擁有土地使用權的當事人，以掛靠形式與具有房地產開發資質證書的開發商簽訂合同開發合同，掛靠方負責開發經營所需資金，被掛靠方為房地產開發公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產權證，同時收取一定比例的管理費或分期固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產開發的行政管理，降低了成本，其實質是房地產開發企業以合作以合作開發為名出租房地產資質證書為獲取利益，一旦發生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關合同往往裁定無效。
3 合作開發中存在的風險
我國房地產行業起步較晚，企業普遍存在規模偏小、資質比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業外部資源，通過各自核心能力和優勢資源的有效整合，合作開發項目，快速適應市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業降低風險的首要選擇。合作開發項目又帶來了新的風險。
3.1 合同法律效力認定風險
合作雙方只有在合作合同中明解約定雙方“共同投資、共擔風險、共享收益”,并且實際操作中也是以此為基礎進行投資和分配利潤的才能視為合作開發,據此法院在審理合作開發糾紛時有可能會認為合同內容不符合合作開發合同的要求或認為實際操作不符合作開發規定而判定合同無效或部分條款無效,或推定合同為非合作開發合同。
在訂立房地產合作開發經營合同時，如果沒有房地產開發經營資質的一方與他人合作時，應當審核合作方是否具備房地產經營開發資質。非提供土地合作一方，要注意審核以土地使用權合作方的土地使用性質。如存在有與法律、法規、規定相違背的情況，則訂立的合同無效，不利于保證合作各方的合法權益。
3.2 納稅風險
許許多開發商搞合作開發是為了避稅。確實以無形資產、不動產投資人股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅出資金一方以土地方名義隱名合作開發,土地不過戶資金方還可節省契稅,還有的合作開發可了節省一方土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅。但是一方如稅收籌劃不當,不但不能節稅反而還有可能增加稅收負擔。
3.2.1 根據財稅[2006]21號文件規定對于以土地進行投資或聯營的,凡所投資或聯營的企業從事房地產開發或房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營的不能免征土地增值稅,如不懂此政策以免土地增值稅來讓利合作土地出資方就會利益受損
3.2.2 對于以土地出資方名義開發的,資金出資方的投資利息不得在計算土地增值稅、企業所得稅時扣除支付給土地出資方的價款也不能直接在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除,土地成本只能以土地出資方原計稅成本為依據,多支付的價款只能從稅后利潤中列支
3.2.3 對于非法人型合作項目,項目利潤要并人法人公司統一交納企業所得稅, 對于企業所得稅的承擔問題日后可能會有爭議對以土地出資成立法人公司的,土地出資方還要按評估價與土地成本的差額在投資當年繳納企業所得稅,相比于自主開發會提早支出企業所得稅,在稅率降低前（如2008年由原33%的稅率降為25%）還加大了稅收支出
3.2.4 一些項目在運作時實際上只有一方控制,另一方只要收回預定的回報就行,該交的營業稅及附加一般可以預計,但土地增值稅、企業所得稅很容易因一方操作利潤而偷漏,如資金投資方是個人,還可能偷漏個人所得稅,項目完結一方撤走后這些稅款被查補很可能就要由另一方承擔、
3.3 經營風險和財務風險
經營風險和財務風險雖然并非合作開發所特有的風險,但是我們在合作開發決策時仍需要認真考慮。一般來說原本就打算開發房地產項目的一方在選擇合作開發后由于合作者的共同出資、共擔風險因而降低了其經營與財務風險,但是當合作雙方在項目經營管理和籌資用資中相互信扯皮,不能協調一致時,此時不但不能降低風險反而還有可能加大風險。
4 合作開發的控制模式
4.1房地產合作開發經營的方式有以下兩種，即法人型房地產合作開發經營和非法人型房地產合作開發經營。
4.1.1 法人型房地產合作開發經營。《民法通則》第51 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，組成新的經濟實體，獨立承擔民事責任、具備法人條件的，經主管機關核準登記，取得法人資格?！备鶕緱l規定，房地產合作開發各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行房地產開發經營的就是法人型房地產合作開發經營。在成立項目公司情況下，房地產合作開發各方即成為項目公司的股東，合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范，而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發，符合現代企業制度的要求，是值得推廣的運作模式。
4.1.2 非法人型房地產合作開發經營?！睹穹ㄍ▌t》第52 條規定：“企業之間或者企業、事業單位之間聯營，共同經營、不具備法人條件的，由聯營各方按照出資比例或者協議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任?！备鶕緱l規定，聯營可以不組成新的法人，采用這種形式進行房地產合作開發即是非法人型房地產合作開發經營。在這種情況下，合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管賬戶等方式進行合作開發經營，具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。
4.2簽訂和履行房地產合作開發經營合同的對策
房地產合作開發經營合同內容繁雜，標的巨大，履行期限長，容易引發糾紛。因此，簽訂房地產合作開發經營合同一定要謹慎、規范。在房地產合作開發經營實踐中，有以下一些對策供參考：
4.2.1 合同不要約定保底條款。合作開發經營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。
4.2.2 加強和完善對“共管賬戶”的管理措施。在非法人型合作開發合同履行中，為辦理合作開發項目的轉賬結算、投資資金使用資金收付活動，合作各方常常約定設立“共管賬戶”，以共同監督項目資金的使用。
