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前期物業管理方案范文1
本專欄的第一期，筆者即提出了物業管理招投標的概念。物業管理招標是物業管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業服務內容，制定符合其服務要求和標準的招標文件，由多家物業服務企業或專業管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業服務合同的一種交易行為。物業管理投標是對物業管理招標的響應，是指符合招標條件的物業服務企業，根據招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。從以上概念可以看出，物業管理招標與投標存在著相互對應的關系，其本質是一種包含著“買”和“賣”兩方面的完整的交易行為，是一種以合同形式反映民事法律關系的民事法律行為，整個招投標過程就是一個當事人意思表示達成合意，合同成立的過程。根據《合同法》第十三條，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，而物業招投標活動又分為招標、投標、評標、定標、中標等若干環節，合同必經的兩個階段又是如何與這些環節相對應的呢？
（一）招標是要約邀請，投標是要約
根據《合同法》第十四條的規定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。要約的內容必須具體確定，即要約應包含《合同法》第十二條規定的必要條款，如標的、數量、質量、價款、履行期限、地點和方式等條款，且這些條款必須確定、清楚。要約須表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。一般情況下，要約發出后，要約人就受到要約的約束，不能隨意變更、撤銷要約。具體到物業管理招投標環節，招標行為是要約邀請，投標行為才屬于要約。第一，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示，沒有訂立合同的目的。物業管理招投標中，招標人招標公告是引發潛在投標人參與投標的興趣，在投標人投標之前，招標人并不受到招標公告的制約，是可以根據具體情況進行修改的。但投標人遞交投標文件后就會受到投標文件的約束，不能更改和撤銷。第二，招標人發出的招標公告內容上不具體明確。招標公告上不具備最重要的價格條款，而投標文件中才會載明投標價格。
（二）中標通知書的發出為承諾
《合同法》第二十一條規定，“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾的內容必須與要約的內容一致，必須標明受要約人決定與要約人訂立合同的意圖。根據《招標投標法》的規定，中標人確定之后，招標人應當向中標人發出中標通知書，中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。招標人和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，且不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
（一）如何避免前期物業管理“建管不分、獨占經營”的問題
按照現行的法律法規，前期物業管理的進入主要采取招投標的方式。但由于物業管理市場化程度不高、物業管理法規制度不夠完善、政府監管職能不力、各地區發展不均衡、社會各界對物業管理的認識有偏差等多個因素的存在，房地產開發建設企業在選擇前期物業管理上具有天然的優勢和控制權，使得前期物業管理招投標制度在實踐中未能夠得到貫徹落實，從而導致很多物業管理公司是房地產開發建設企業的下屬機構或子公司。這種“誰開發，誰管理”的“父子兵”體制（模式），進而也就決定了后續物業管理對開發商的依附性、對業主的不平等性。筆者認為，深圳在避免“建管不分、獨占經營”的問題上做了很多有益的嘗試。一是深圳明確規定“有直接控股關系的企業不能參加同一物業項目的投標”；二是深圳對以協議方式選聘物業服務企業設立了嚴格的審批程序，對于前期物業管理招投標，第一次投標人少于3人的，招標人應進行二次招標，二次招標投標人仍少于3人的，方可采用協議方式選聘物業服務企業；三是利用電子招投標方式，從技術上、程序上確保前期物業招投標公正、公開、公平進行。
（二）提高投標成功率的探索
前期物業管理方案范文2
【關鍵詞】 物業管理 房地產 開發建設 作用問題
總理簽署國務院第379號令，我國第一部全國性的物業管理行政法規《物業管理條例》頒布施行開始生效。隨后，國家建設部又出臺了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》等與之相配套的行業規章，標志著我國的物業管理進入了規范化管理的新階段。本文重點研究物業管理在房地產開發中的作用問題。
1. 物業管理在前期介入房地產開發建設中的重要作用
在現代的房地產開發和建設中就需要有適當的超前意識，設計人員就要充分地聽取各方面專家的意見，在我們的房地產開發和建設中不斷地推出更好的、更合理的、更先進的設計方案，以滿足人們在物質上的、生活上的新的、更高的追求。所以，物業管理的介入很有必要。
1.1物業管理介入房地產開發建設的目的。一是為開發商提供創造品牌過程的一個支持體系和售后服務體系；二是通過前期介入，從物業管理和業主使用的角度提出專業方面的建議，深化物業項目與各系統的溝通和協調，為將來竣工、驗收接管打好基礎；三是為開發商的產品提供營銷推廣的服務，樹立消費者買樓的信心和良好的口碑，推動房地產項目向前發展。
1.2物業管理介入房地產開發建設的具體任務。一是根據目標客戶的特點，設計針對性物業管理思路；二是對設計及相關工種體系與實際運用經驗提出建議，針對各專業的物業管理及業主需求，提前從實際運用的角度做好相應的接口和統一；三是配合售樓和營銷體系，將物業管理服務作為商品進行銷售，其服務的品牌和品質作為客戶優選內容之一；四是對售樓處、樣板房進行現場管理，提前對外展現物業管理的良好風范；五是對開發商、建筑商、監理商、銷售商、廣告商以及目標客戶進行物業管理宣傳和咨詢，加強對物業管理的認識，提高為客戶服務的意識。六是提前準備相關的物業管理與服務體系文件，同時籌建物業管理公司；七是研究客戶的物質和心理需求，向開發商傳遞建設性和可行性信息。
1.3物業管理介入房地產開發建設的工作方法。在物業管理進入房地產開發建設之前，物業管理企業需要與房地產開發商簽訂《前期物業管理協議》或者《物業管理顧問協議》，同時還要成立前期物業管理部，以物業管理工作小組、物業管理專家小組及雙方聯絡小組的形式開展日常管理工作。物業專家管理小組負責項目各專業技術對口工作。雙方聯絡小組負責雙方的工作跟進與協調，在人員選拔上，要選擇物業管理事業心強的，具備有工程師職稱以上的以及多年高檔小區物業管理經驗的中層管理人員或專業技術人員為“中堅力量”，時而選擇有物業管理經驗的一線各類服務人員的加入。①常駐1-3名的“中堅力量”人員，各小組、各專業，各一線人員作為支持的后盾，適時適度地進入現場開展工作；②根據工程立項，規劃設計、施工建設、樓盤銷售、竣工驗收等各階段要求，初擬前期物業管理階段性工作的書面計劃和方案，明確工作內容、進度安排及相關人員；③參與樓盤項目的規劃、定位、小區建筑總體及分項設計和園林景觀設計方案等策劃與研討，結合物業管理向服務客戶提供建設性的建議；④參與相關方的技術討論、圖紙會審，對業主關心的問題和物業管理及使用的問題提出建設性及優化性的建議，完善設計細節，以確保今后的物業管理及使用能順利進行；⑤參與施工工程建設的跟進和溝通，為服務客戶提供監理建議，做好隱蔽工程記錄歸檔，以確保房屋建造的質量及物業管理功能的實現，為將來竣工驗收提供依據；⑥參與策劃、推廣、宣傳、咨詢和營銷活動，做好市場調研，為服務客戶提供消費者心理分析意見，當好售樓處及樣板房策劃、建議和管理的參謀，樹立物業管理在消費者心中的新形象；⑦參與物業工程竣工、驗收和移交活動，做好驗收、交接和歸檔計劃，對物業的施工質量及使用功能進行檢查和記錄，為即將進行物業驗收、接管做好準備；⑧通過上述參與，以各種工作會議記錄、書面輔導材料、相片、資料，向服務客戶提供物業管理及業主需求建議，并建立健全物業管理初始資料檔案；⑨通過常住地的市場調查，現場咨詢，并經常性地向服務客戶提供或傳遞信息；⑩通過與服務客戶的交流及對市場的了解，隨時傳遞各專業、各方面的建議。
2. 物業管理在房地產開發建設過程中的重要作用
物業管理包羅萬象，而物業管理介入房地產開發建設是物業管理的一種嘗試。只要我們在工作中利用物業管理以及相關的知識，結合項目開發建設的進度，深入現場，運用各種科學方法，才能找出項目開發建設中需要解決的問題。
2.1項目的市場及目標客戶的定位。①將這幾年的全國部分地區的樓盤進行分析，以及常住地的物業市場調查，向服務客戶提出市場性和合理性的建議；②通過物業管理公司的物業管理經驗，向服務客戶提供消費者的心理分析意見；③結合全國及當地的物業管理法律法規，向服務客戶提供咨詢服務。
2.2樓盤的營銷和推廣。①參與物業開盤及售樓處與樣板房的選擇，建設和管理，向服務客戶提供物業管理宣傳方案以及日常管理、標識設計、清潔衛生、保安服務及標準化建設等方面的建議；②向現場銷售人員、保安人員、保潔人員提供物業管理培訓服務；③在售樓現場，向消費者提供物業管理咨詢服務；④制作物業管理宣傳材料，如：物業管理公司簡介、物業管理理念、管理費預測、小區的配套設施、物業管理服務項目、物業管理手冊以及將來的注意事項等。
2.3建筑總體和分體設計方案及立面風格的考慮。①對小區的配套設施是否完善、物業區域功能布局是否合理，提出合理性、經濟性和安全性的建議。如：小學、中學、幼兒園、社區活動中心、各商業網點、停車場、公共照明、有線電視、網絡電話，郵政、垃圾清運、公廁、物業管理用房等；②對總平面及分體設計、外立面、建筑材料、本體結構、水電供應容量、單體戶型及設施的選擇是否考慮適用性、外觀統一性、安全性、維護性和合理性，提出物業管理方面的建議。如：面磚、外墻涂料、墻、板、梁、電梯、空調、抽油煙機、熱水器，各種管線開關，門窗的選擇等；③對停車場、人防工程及道路設計的合理性和安全性提供物業管理方面的建議。如：供配電、照明分布、車位位置、路面寬度、人車分流、出入口設置、消防、給排水、通風等。
2.4小區設備設施的選定。小區的消防系統、安全保衛系統、停車場系統、應急系統、供配電系統、公共照明系統、污水處理系統、給排水系統、燃氣系統、電梯系統、空調系統、垃圾處理系統、智能化系統等設備的選型和布局是否方便物業管理使用。同時還要考慮維護成本以及避免將來帶來不必要的光、聲、氣等污染。
2.5園林景觀的設計。①景觀的設計與目標客戶群的要求是否一致。如：人性化、無障礙化設計；②人造景觀與自然景觀的和諧相融；③水景系統的物業維護及硬地綠化；④植物的選擇與搭配要適合當地的氣候條件、土壤條件、日照條件及人文風俗等；⑤植物的生長期、花期等的搭配；⑥綜合考慮園林景觀以及垂直景觀（含住戶陽臺景觀）的維護及養護費用的經濟性、方便性和安全性。如：利用地下水或雨水作為景觀綠化水源、利用化烘池處理直接綠化，回歸自然。
前期物業管理方案范文3
一、目標任務
著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業管理工作機制，落實職能部門職責、落實業主委員會職責，提高物業企業競爭能力、提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、加強物業小區環境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業招投標管理，提升城市住宅小區物業服務水平，推動我市物業服務行業持續健康發展。
二、工作內容
（一）“一個完善”：即完善物業管理工作機制
一是加強物業管理工作機構建設。市級、各縣（市、區）、開發區、臺商投資區，以及各街道和有物業管理小區的鄉鎮均要明確具體的機構承擔物業管理工作，并根據工作實際，配備一定數量的專兼職工作人員。社區居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
二是安排物業管理專項資金。各地要建立物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區、豐澤區財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區）、開發區、臺商投資區財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，以后應逐年提高財政預算金額。
三是加強制度建設。各縣（市、區）人民政府和開發區、臺商投資區管委會要加強物業管理制度建設和政策支持，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定；要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內物業管理工作匯報，協調解決屬地內物業管理重大問題。各級房地產行政主管部門要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各相關單位要結合本單位在物業管理工作中的職責，認真調查研究，制訂規范性文件，加強監管。各街道辦事處和有物業管理小區的鄉鎮政府負責建立并落實街道（鄉鎮）物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。
四是推進老舊小區整治工作。各縣（市、區）和開發區、臺商投資區要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。
（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業主委員會職責
1、落實職能部門職責。住建、行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、物價、質量技術監督等職能部門應明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。加強對物業小區的監督檢查，加強部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題。建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。
2、落實業主委員會職責。各縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮政府）要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（三）“三個提高”：即提高物業企業競爭能力，提高物業小區服務水平，提高物業從業人員整體素質
1、提高物業企業競爭能力。一是要轉變提升行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高。要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業競爭力。鼓勵、扶持規范化的專業物業服務企業通過企業整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面，縣（市、區）房地產主管部門、市物業管理協會要給予指導、幫助；引導物業企業通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業主提供更優質的服務。
2、提高物業小區服務水平。一是要認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。二是要創建“物業管理示范住宅小區”，以點帶面，促進行業規范發展。鯉城區、豐澤區、市、晉江市、南安市、惠安縣各創建2個市級以上物業管理示范住宅小區，其他縣（區）、開發區各創建1個市級以上物業管理示范住宅小區。重點創建“十大物業管理示范住宅小區”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區祺龍苑、大江盛世A區、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區、佳豪城市花園二期），物業所在地的房地產行政主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建工作。市物業管理協會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業企業，組織物業管理專家，從內業資料、外業環境、設施設備等方面，幫助企業規范管理物業項目；要組織物業管理專家，對物業企業擬申報示范住宅小區的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。
3、提高物業從業人員整體素質。一是要加強企業間的交流、學習?？山柚飿I協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業從業人員參加物業管理師資格考試，逐步推行項目經理持有物業管理師資格證上崗制度。四是物業企業要建立健全員工培訓制度，加強企業內部培訓。
（四）“四個加強”：即加強物業承接查驗，加強物業小區環境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業招投標管理
1、加強物業承接查驗。根據住建部《物業承接查驗辦法》，結合我市實際，制定物業承接查驗相關規定，督促房地產開發企業、物業服務企業履行各自義務，規范物業承接查驗。建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，并在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續，屬地房地產行政主管部門應組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整。房屋權屬登記機關在開發建設單位申請辦理新建房屋所有權初始登記時，應審核物業承接查驗備案情況。
2、加強物業小區環境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區）住建局開展物業管理小區環境整治活動。各縣（市、區）住建局、街道辦事處組織物業企業開展物業管理小區環境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區所有物業小區巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內容，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務，做到秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等服務達標。加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場。通過整治，物業管理小區要達到《省城市住宅小區物業服務規范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區夜景燈整齊、美觀，小區內路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業管理區域內環境干凈整潔；綠化植物長勢良好。
3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監督工作，并負責市區（鯉城區、豐澤區、開發區）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區、港區、臺商投資區房地產行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構。完善專項維修資金管理系統，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業小區、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續分帳到戶。
4、加強前期物業招投標管理。市住建局制定完善前期物業管理招投標相關規定，規范物業招投標程序；制定物業管理專家庫管理有關規定，充實物業管理專家庫，加強物業管理專家培訓、管理。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。
三、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要結合實際，組織召開有關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，分析屬地內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。對屬地內物業管理情況，要組織開展全面調查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區）要結合本地實際制定具體工作方案并督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。各縣（市、區）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。
（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區及各相關部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內容組織實施，抓好落實。
（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）
各縣（市、區）房地產行政主管部門按照《市物業服務企業考核暫行規定》對屬地物業企業進行考核；市住建局按照《市物業管理工作考核規定》對各縣（市、區）物業管理工作情況進行考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，制定方案，切實做好屬地內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
（二）強化監督檢查。各級房地產行政主管部門及有關部門應加強日常監督檢查，強化物業服務企業動態監管，對物業小區存在的問題要及時督促整改，對違法違規行為要提請相關職能部門按法規進行查處。
（三）扶持行業發展。要加大力度指導、幫助物業服務企業晉升資質等級，擴大業務規模，拓展服務內容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌物業企業，引領我市物業管理水平和服務品質的提升。
前期物業管理方案范文4
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1086萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收108萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2008年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2008年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
前期物業管理方案范文5
第二條本辦法所稱住宅區物業移交接管驗收，是指開發建設單位按照本辦法規定，將住宅區物業移交給業主大會，并由業主委員會對住宅區物業驗收并接管的全過程。
第三條本省行政規劃區域內2萬平方米以上，且已實行物業管理的住宅區移交接管驗收，適用本辦法。
第四條省建設行政主管部門負責全省住宅區物業移交接管驗收的指導與監督工作?？h級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區內的物業移交接管驗收的指導與監督工作。
第五條住宅區物業已按詳細規劃與設計方案建成交付使用，并在成立業主大會及選舉產生業主委員會后60日內，應按本規定進行移交接管驗收。
第六條住宅區物業建設單位對其所開發建設的住宅區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的住宅區交付使用。
第七條住宅區物業移交接管驗收由開發建設單位牽頭，依據國務院《物業管理條例》、《*省物業管理條例》、《房屋接管驗收標準》、《高低壓電氣裝置規程》、《城市綠化工程施工及驗收規范》、《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準》、《城市區域環境噪聲標準》、《生活飲用水衛生標準》、《二次供水設施衛生規范》、《安全標志》、《安全標志使用導則》、《污水綜合排放標準》等規定與規范，以及住宅區規劃設計方案，組織業主大會、相關物業管理企業進行物業移交接管驗收。
進行住宅區物業移交接管驗收時，可邀請縣、區物業管理部門等相關單位參加。
業主委員會經業主大會授權，具體與開發建設單位辦理住宅區物業移交接管驗收事宜。
住宅區的物業管理企業應當協助、配合業主委員會做好物業移交接管驗收工作。
第八條物業移交驗收接管的主要內容包括：
（一）住宅區規劃設計方案和物業管理落實情況；
（二）各單項工程的竣工驗收情況；
（三）基礎設施、公共設施設備的配置和產權界定情況；
（四）物業管理用房的提供和產權落實情況；
（五）物業資料落實情況；
（六）前期物業管理情況；
（七）其他。
第九條住宅區物業，必須符合下列條件和要求，方可進行物業移交接管驗收。
（一）所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設施、公用基礎設施等單項工程全部驗收合格；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；
（五）竣工資料（圖紙）和檔案資料等已整理完畢；
（六）已成立業主大會，并選舉產生業主委員會；
（七）按有關規范將房屋幢、號等銘牌安裝到位已編排并經有關部門確認；
（八）已實行前期物業管理；
（九）法律、法規規定的其他事項；
第十條住宅區物業移交接管驗收時，必須提交以下資料和財物：
（一）國務院《物業管理條例》、《*省物業管理條例》、《房屋接管驗收標準》、《高低壓電氣裝置規程》、《城市綠化工程施工及驗收規范》、《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準》、《城市區域環境噪聲標準》、《生活飲用水衛生標準》、《二次供水設施衛生規范》、《安全標志》、《安全標志使用導則》、《污水綜合排放標準》，以及住宅區規劃設計方案等文本；
（二）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）物業管理所必需的相關資料；
（六）住宅區銷售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業管理服務合同；
（七）物業移交方案、物業清單和房屋業主匯總表
（八）物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備;
（九）有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊；
（十）法律、法規規定的其他事項。
業主大會如重新選聘物業管理企業的，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業，原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。
第十一條住宅區物業移交接管驗收程序與要求：
（一）由開發建設單位向業主大會發出書面約請，并按規定提交各項資料；
（二）業主委員會應在收到相關資料之日起15日內與開發建設單位約定驗收時間；
（三）經開發建設單位與業主委員會、物業管理企業對物業進行驗收并符合要求的，交接管雙方應在7日內草擬驗收意見，驗收意見應向全體業主公示15天；公示期后業主依法無異議的，簽定《物業移交接管協議》，并辦理有關接管手續；
（四）《物業移交驗收接管協議》經業主大會通過后，由業主委員會與開發建設單位簽字蓋章后生效；
（五）業主大會無正當理由，不簽訂《物業移交接管協議》的，由物業所在地縣、區物業管理部門責令其限期改正；
（六）物業經驗收不符合要求的，由開發建設單位進行整改，整改后應重新提請驗收。
第十二條分期建設的住宅區，開發建設單位可實行分期物業移交驗收，但相應的基礎設施設備和公共服務配套設施必須基本滿足業主的正常生活使用要求，待工程全部竣工后，再辦理接管手續。
第十三條住宅區驗收合格后，開發建設單位應將與業主大會簽訂的《住宅區物業移交接管協議》，以及物業移交接管驗收資料送縣級以上房地產行政主管部門備案。
第十四條未辦理物業移交接管驗收的住宅區物業，由開發建設單位繼續落實前期物業管理，并對其的管理服務負最終責任。
業主大會成立后，如無正當理由不接管住宅區物業的，開發建設單位不再承擔除國家法律、法規明確規定外的物業服務責任，由此引起的后果和造成的損失由全體業主承擔。物業移交接管驗收后，業主大會必須將物業管理用房、設施設備、相關資料用于住宅區物業管理。
第十五條開發建設單位違反本辦法，未移交物業資料及配置物業管理服務用房以及業主共有的共用配套設施設備的，由市、縣房地產主管部門責令限期改正，并按照國務院《物業管理條例》相關規定處罰。
第十六條違反本辦法，涉及建設、房地產、規劃、市容、消防等行政管理的，由相關行政管理部門依法予以處理。
第十七條建筑面積2萬平方米以下的住宅區及非住宅商品房實行物業管理的，其物業移交驗收接管，可參照本辦法執行。本辦法實施前已交付使用的住宅區物業，開發建設單位及業主大會可參照本辦法，完善物業移交驗收接管手續。
第十八條各市可以根據本辦法，結合實際，制定實施細則。
前期物業管理方案范文6
關鍵詞：早期介入 物業管理 房地產
0 引言
物業管理的早期介入主要通常貫穿項目開發的全過程，一般在可行性研究、規劃設計、施工建設、房產銷售和竣工驗收階段分步驟介入，其主要價值體現在從物業使用角度出發，為項目開發提出建議。同時，管理經驗豐富的物業管理企業的介入，也可以有效提升項目建設和管理水平，同時提升項目價值，促進房產銷售，提高開發效益，進而提升企業品牌影響力。本文針對江蘇華廈融創開發的徐州UU小鎮項目進行早期介入，從項目的規劃設計開始提前介入，涉及建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。建議內容既要考慮開發商的要求，又要滿足業主（使用）需求。
1 徐州UU小鎮項目概況
本項目位于徐州市泉山區杏山子大三角地塊，項目定位為兒童主題幸福社區?？傆玫孛娣e約13.5萬方。綠化率>30%。
規劃用地：202.2畝 （13.5萬方）
總建筑面積：43.5萬方
總戶數：2857戶
容積率：2.50
綠化率：30.1%
物業形態：5棟電梯洋房、4棟小高層、12棟高層、沿街商業、集中商業、會所、辦公等城市綜合體
戶型面積：80-90m22+1兩（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整個項目住宅共分兩期開發，第一期推出B+C地塊，第二期推出A地塊，首期共13棟樓，5棟11層286套，4棟18層407套，4棟33層共660套，總共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前項目位置較偏僻的三環外，但已經開通的韓山隧道、規劃建設的地鐵一號線等交通對項目來說非常有利。而徐蕭公路、三環西路則是連接周邊蕭縣、豐沛縣、淮北等地區。
景觀：景觀環境三面環山，靠近云龍湖，大環境很好。
生活氣息：緊鄰項目的是開元四季，通過開元、萬悅城、圣地雅閣等樓盤的帶動，使得周邊生活氛圍及置業需求日益濃厚。
對UU小鎮項目引入早期介入，讓所聘請的專業的物業管理公司對物業規劃設計方案進行完善，使規劃和設計更加合理，能減少以后疑難問題的發生，提高建設單位的開發效益，提高開發商的名譽。同時，所聘請的物業管理公司還可以及時做好業主入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。
2 物業管理早期介入的概念
2.1 物業管理早期介入的概念
所謂的物業管理早期介入是指物業服務企業在接管物業之前就介入，參與物業的規劃，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業能滿足業主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進行。
2.2 物業管理早期介入的作用
從物業管理的實踐來看，我國物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設，這些往往暴露出物業管理過程中的先天不足或缺陷，給日后的物業管理帶了矛盾和問題。物業管理是對物業項目的使用、維修、養護、經營進行管理和提供服務，使物業項目發揮最佳效應的一種管理形式。它與物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋銷售等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成后的使用和管理的要求，考慮到居住水平提高的需要，應有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。
3 項目早期介入建議
3.1 可行性研究階段
在該項目的可行性研究階段，應聘請物業管理公司集中就產品的市場定位、物業管理的基本思路、物業的經營管理進行總體策劃。
3.1.1 從物業管理角度對建設項目的優化設計，如：圍繞項目設計中“兒童社區”主題的命題，如何從滿足業主需求和提升項目品質進行輔助設計，并修改原設計中不合理內容，從而實現對物業超前管理，避免原設計實施后產生使用和管理問題。
3.1.2 根據項目建設成本及目標客戶的定位來確定物業管理的模式和基本服務內容，物業公司應設計出物業服務的總體方案或拿出項目日常物業管理的管理標準、服務理念和經營目標。
3.1.3 從物業及其附屬設備設施保值增值角度對配套設施建設提出的整改建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業主的使用又要防止對業主的生活產生影響和干擾。
3.2 規劃設計階段
在規劃設計階段，應邀請物業管理公司參加論證會，讓物業管理公司站在潛在業主的角度上來看待和分析問題，并讓物業管理公司對規劃設計方案提出自己的意見與建議。
3.2.1 要確保在此階段物業管理公司提出的意見或建議要貫徹可行性階段所確定的物業管理總體設計規劃的內容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續性。
3.2.2 物業管理公司一定站在已確定的業主（使用人）的角度上來看待和考慮問題，尤其要將設計與將來的使用維護與建設和使用成本及目標客戶的需求及經濟承受力相結合，這樣才能將業主、物業建設單位與物業管理企業的目標利益統一起來。
3.2.3 物業管理公司所提的意見及建議應符合有關法律、法規及技術規范的要求。
3.3 施工建設階段
3.3.1 在此階段介入的物業管理公司應站在開發商和潛在業主的角度，對施工進行監理，但此時物業管理公司并不是建設監理的主體或主要授權人及責任人，因此既要對質量持有認真的態度，又要注意方式和方法。
3.3.2 要確保記錄的完整性，因為這種記錄一方面為今后的物業管理提供了寶貴的資料，另一方面有些施工中的問題或隱患經物業管理企業提出整改建議，但由于某些原因沒有進行改進，此時完善的記錄和相應的證據在將來這樣的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。
3.4 銷售階段
此階段因為物業管理公司介入的形式多樣，應要求物業管理企業充分重視并全力投入。
3.4.1 有關物業管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度和公共場地的使用規定，一定要合法，同時要實事求是、根據物業管理的整體策劃和方案來進行，不應為了銷售而夸大其辭，胡亂承諾無論對物業管理企業還是物業建設單位都是不智之舉。
3.4.2 售樓階段對物業管理所作的承諾以及咨詢期間大多數業主反映和關注的物業管理服務，應作為對前期物業管理的基本要求，一定要達到。另外還應注意，對公共制定和公共秩序的規定也應建立在以現實的收費情況下物業管理所能達到的服務水準的基礎之上。避免由于業主要求過高，而物業管理企業無法滿足的情況。
3.4.3 要重視工作的延續性和銜接性，銷售階段物業早期介入應是全程的，并要注意與物業前期管理的某些工作銜接。通常早期介入的物業企業多為咨詢管理公司，而前期物業管理多為專業管理公司承擔，應注意工作銜接的規范嚴謹，避免糾紛出現。
參考文獻：
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