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房地產基金范文1
日前，《金融理財》記者從包括中融信托在內的多家信托公司獲悉，高級房地產信托經理已成為信托公司招聘中最亟需擴充的力量，特別是那些有房地產行業項目投融資操作經驗和渠道資源的地產私募基金團隊。
有意思的是，自銀監會去年11月12日下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》(下稱通知)后，房地產信托井噴式的增長態勢急速回落，其業務規模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產信托業務。
對于信托公司在2011年房地產信托業務由于政策嚴控而不被看好的背景下，仍在大量儲備房地產信托人才，某信托公司高層坦言，監管層叫停的只是不合規的房地產信托業務，雖然該業務暫時出現萎縮，但他們并不會放棄房地產信托業務。
上述信托公司高層解釋，房地產信托業務對信托公司而言已經是主要的利潤來源，甚至是部分信托公司的業務支柱，監管部門也只是出于風險考慮，將不合格的房地產項目信托融資渠道堵死，未來也不可能實施將房地產信托業務全部叫停的舉措，否則會傷及信托行業的整體發展。
綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優質房地產開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信托業務仍具有較大的發展空間，而在籌備地產信托業務基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產信托這塊“肥肉”存在的價值。
值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內2次加息，6次上調存款準備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。
“2011年金融市場資金依然較為緊張，房地產開發商的資金鏈會更加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監管政策來看，其目的是規范房地產信托業務而非限制其發展，對于一些上市房地產企業、大型房地產開發集團和地方性房地產開發龍頭企業的融資項目，只要其符合監管標準，還是可以繼續通過信托渠道融資?！逼找尕敻恍磐醒芯繂T陳朋真表示。
同時，今年政府牽頭的保障性住房建設工程繼續擴大，但資金缺口嚴重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項目收益較低，但在普通房地產信托項目受到監管的情況下，信托公司可以通過做大規模來提高收益。
信托基金化，這個一度沉寂的字眼因為房地產信托的嚴控而再度被業內熱議，也為近期陷入低谷中的房地產信托業務指明一個新的方向。
在諾亞財富管理中心高級研究員李要深看來，基金化的房地產信托產品運用方式比較靈活，而且期限較長，能滿足房地產企業未來中長期對于資金的需要，對信托公司來說管理成本會降低很多，資金募集的風險也會降低，對于投資者和房地產企業來說房地產信托基金化的出現是一個雙贏局面，屬于監管層鼓勵的方向。
某信托公司高管則指出，基金化房地產信托屬于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手續費，信托公司會盡力創造超額收益，“至于客戶買不買賬，這類信托規模是否做大做好，還有待接受考驗”。
房地產基金范文2
房地產；投資基金；SWOT法
1引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營治理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又把握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我
國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
1趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化J，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。
2尹伯成等，房地產金融學概論M，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119
3王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點M，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87
4安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110
5于建國，余有紅等，投資基金的運作與發展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92
房地產基金范文3
關鍵詞：房地產；投資基金；SWOT法
1引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
【1】趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化[J]，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。
【2】尹伯成等，房地產金融學概論[M]，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119
【3】王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點[M]，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87
【4】安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110
【5】于建國，余有紅等，投資基金的運作與發展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92
房地產基金范文4
關鍵詞：房地產；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。
維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%-3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。
隨著市場經濟的發展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權結構發生了較大變化。如何建立與房地產產權多元化相適應的房地產維修管理體制。理順房地產維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關系，保障房地產共用部位、共用設施設備維修更新工作的順利實施，成為社會各界和居民群眾關注的焦點難點問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產維修工作的糾紛，維護好廣大購房人的合法權益，現就如何建立房地產共用部位、共用設施設備維修基金制度，完善產權多元化房地產維修關系作一探索。
一、房地產維修基金的現狀
在我國，房地產維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產維修基金現狀從幾個方面看：
1、 相當業主對收取房地產維修基金存在認識誤區
(1)部分業主對房地產維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產價格以外．房地產維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房地產維修基金容易對業主造成心理暗示作用。業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業主容易把房地產維修基金等同于房地產管理費用當中的一部分。認為交納的房地產管理費中已經包含房地產維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產維修基金保值增值、續籌體制不健全
房地產維修基金在保值、增值和續籌方面措施不到位。房地產公司為了自身利益會抵觸這一做法：政府出面進行過多的管理，不利于市場經濟的發展；進一步說，房地產維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產維修基金續籌方面，各方主體的責任及關系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發商在前期房地產管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由房地產管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出：前期房地產管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期房地產管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產管理費和房地產維修基金，損害小區業主的利益。
二、加強房地產維修基金管理的對策
1、確保開發商及施工單位履行品房保修義務，應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在房地產保修期內的維修責任。比如，由其為所建房地產小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的房地產財產保險。
2、為了防止開發商和房地產管理企業在前期房地產管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策
住房共用部位、共用設施設備維修基金如何歸集、管理和使用，各級政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對廣大業主和房地產管理企業而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策，使廣大業主和房地產管理企業真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號召和鼓勵J。大業主參與監督和管理，有條件的城區應建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺，通過上網或房地產市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業主及時了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規和歸集使用情況。同時還可由政府主管部門開辦學習班或講座，對業主委員會及房地產管理企業進行政策、業務培訓和指導，使之熟悉維修基金相關業務流程，進而促進維修基金歸集，管理和使用的規范化。
4、統一制定維修基金籌集辦法
應明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動用有嚴格界定，避免房地產公司將由自身負擔的中、小費用轉嫁給業主負捐。另外，在測算基金籌集比例時應注意涵蓋需更新的共用設施設備的更新費用，其中高層建筑費用更高。更新費用總額相對而言比較大．在設計維修基金籌集比例及籌集時間時應充分考慮并涵蓋這些費用，在開發商和購房者間按合理比例分攤，避免在更新當時向業主一次性收取，給業主造成沉重負擔。
5、加強維修基金的獨立核算
從當前各地反饋的情況看，有的把房地產維修基金與房地產款混同核算，有的把房地產維修業務基金業務與管理者的自身經營業務會通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規定進行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執行，不利于房地產維修基金業務的進一步開展。所以房地產維修基金應有規范的會 計科目。維修基金運營管理部門應根據自身需要設立科目，應清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時應有統一規范的財務會計報告。有關房地產維修基金的信息只是部分的體現在一些統計報表里。遠不能滿足對房地產維修基金規范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，房地產管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托房地產管理企業實際操作使用：業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果房地產管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監督
維修資金的使用核準：已售公房維修基金利息由房地產原產權單位提出申請，經相關業主確認后，到房地產所在區房管局辦理資金支用手續。商品住房維修資金由房地產管理企業提出維修計劃，經業豐大會審議后，由業主委員會到房地產所在區房管局辦理支用手續；未成立業主大會前，維修資金支用申請須經三分之二以上業主確認。購房人轉讓房地產時，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產權證書辦理維修基金交接過戶手續。因房地產拆遷或其他原因造成房地產滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結語
維修基金管理工作目前仍處于發展探索階段，許多問題有待進一步解決?？傊康禺a維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產共用部位、共用設施設備維修問題。對完善住房市場機制將起到積極的作用。
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房地產基金范文5
2010年算是國內房地產基金的元年，從那時起直到今天，房地產基金一直是資產管理中最炙手可熱的話題之一。特別是最近，房地產基金取得了長足發展，勢頭持續而迅猛，并對房地產行業有很大的支撐。這與商品房限購、限價、限貸的宏觀調控背景下，房地產企業資金鏈異乎尋常地緊張，傳統融資通道被逐一堵死有很大關系。在不間斷的調控下，房地產企業傳統的以貸款等間接融資為主的融資方式正逐漸發生變革，依靠自有資金和直接融資的比重在逐漸增加。
國內的房地產基金與國外獨立的、市場化運作的房地產基金，以及公開上市的地產基金完全不同。在美國的房地產開發過程中，以基金為主的直接融資比例高達80%以上。作為投資保值、增值的重要工具之一，房地產基金有三大特點：首先，現金流穩定，出資人預期平穩；其次，資產增值且具有長期性；第三，資金規模大。反觀國內房地產市場，銀行貸款和預售款占房產總預算支出的比重超過70%，僅有極少部分是通過直接融資達成的。
另外，從房地產基金投資的項目源頭來看，國內的房地產基金大多由房地產開發商設立，70%以上都是投資自己開發的項目，對外部項目基本上采取審慎和觀望態度。而國外的房地產基金為了保證市場化操作，幾乎不投內部項目，所有資金均投向外部項目，這也是兩者的一大區別。
縱觀這幾年，國內房地產基金的發展歷程與房地產宏觀調控息息相關。過去兩年房地產信托的快速擴容，更多是銀行開發貸款通道變窄擠壓的效果，信托產品審查的逐步嚴格也在無形中帶動了有限合伙房地產基金的大幅增長。
目前來看，中國的房地產基金要像海外房地產基金那樣走上健康發展的正軌，腳下的道路還是漫長而艱險的，因為獲得規范發展和主流地位都不是一朝一夕能達到的。國內的房地產基金不是金融創新的產物，而是房地產市場融資渠道逐步變遷和演化的結果。這種變遷和演變難免會被貼上“開發商融資渠道”“明股實債”“單項目基金”等各種標簽，而真實情況也確實是這樣。在這種大環境下，的確很難凸顯出房地產基金管理人的獨立品牌與投資管理能力的專業優勢。
即便存在這樣那樣的弊端和不利，但房地產基金必將保持快速發展的態勢是不容質疑的，未來它將同現在的電子商務、新能源、新媒體等行業一樣獲得快速的發展壯大。新金融產品剛出現時難免會有很大不足，發展方向會有很多不確定性，行業發展之初泥沙俱下、魚龍混雜也在所難免。
短短幾年，房地產基金已從一個市場的新生兒迅速發展成為新興的投資基金明星，有超過200只基金和超過1000億人民幣的資金管理量，發展速度令人稱奇。除了資金規模龐大的特點之外，這種基金出現至今，運營模式形式多樣，在投資方式、領域和策略方面也有很大細分，股權投資、債權投資、夾層投資等投資方式各行其道，住宅地產、商業地產、城市綜合體等投資領域百花齊鳴，機會型、增值型、核心型等各類基金策略全面發展。業內佼佼者已經在短時間內從眾多機構中脫穎而出，在募集規模、投資項目、管理能力和退出業績方面展現出強勁的實力。
對于投資人而言，隨著財富的急速增長和國內房產價值的增加，作為另類投資體系中的重要類型，房地產基金已顯現出獨特的投資價值。同時，投資者還因而獲得了一種比直接持有房地產更具安全性和財務回報預期的可替資品。不管是投資機構還是個人投資者，勢必將長期受益于房地產基金長期而穩定的財務回報。
目前房地產基金面臨著諸多亟待回答的問題——轉型時期中國房地產的發展之路怎樣才能走得更持續、更穩??？在地產金融時代，房地產基金將演變出怎樣的發展格局？這一領域面臨著哪些風險？未來的發展方向和趨勢在哪里？銀行和信托等金融機構、社會資本、地產基金出資人等，又將如何在參與地產基金和與其競爭的過程中，實現各方的共贏及行業的可持續發展？歸納總結起來，這一系列問題的答案主要集中在以下幾個方面：
一、基金的融資渠道
保證機構投資者融資渠道順暢的必要前提是擁有完善的社會信用體系和金融體系。國外房地產基金的主要資金來源于機構投資者，常見的投資方是規模龐大的社?；?、保險基金、高?；鸬?。而中國的金融體系尚不十分完善，機構投資者控制風險能力差，通過機構融資的難度很大。在機構融資渠道尚不通暢的背景下，民間資本便成為主要的融資渠道。
現階段，中國房地產基金的出資人以個人為主，以機會型投資為利益驅動因素，存在抗風險能力差、回報期望高、投資周期短等諸多問題。從房地產基金未來的發展趨勢和投資人資產配置的實際要求出發，機構投資人將成為人民幣房地產基金未來主要的資金來源，并主導整個行業的發展。
二、基金的投資退出機制
在對房地產基金的退出方式方面，房地產市場的整體環境和法律環境有著決定性影響。由于目前缺少相應的法律法規限制，中國房地產基金在實際中可以更靈活地選擇多種方式實現資金回收，目前渠道主要有以下四類：一類是以可轉債形式投資房地產項目，以開發商贖回可轉債作為主要退出途徑；第二類是通過銷售房地產項目實現回收，以收購房地產項目后再行銷售的方式實現退出；第三類是被投資公司上市后實現退出；第四類是對外進行投資項目的股權轉讓。這種股權轉讓有利于基金公司持有的股權迅速變現，而對于其他想進入房地產行業的機構和企業來說也是一種便捷的操作方式。
這幾類方式都已取得過成功，并有完整的退出案例，但哪個類型會成為主流目前還很難說。股權型基金可以借助較高的投資杠桿獲得較高的收益，而債權型基金則更穩定，風險較低，但其投資收益亦相應較低。債權和股權基金的區別只在于投資方式的差異，它們本身互相并不矛盾，而且能滿足不同出資人對收益和安全性的預期。因此，這兩種形態將會。
三、其它類房地產基金產品的競爭性
房地產信托及基金是地產調控的受益者，它們均借機獲得了快速發展。信托帶有比較強烈的壟斷色彩，基金則更富于民間化和市場化色彩；信托是純粹的債，基金則是股權與債權的結合體。絕大多數人認為房地產基金在未來很可能被信托所取代，理由是信托具有國家壟斷特性。其實，從本質上看，信托和基金是兩種金融投資的形式，投資模式大相徑庭。信托是低風險偏好的，基金則往往是高風險偏好的。兩者之間沒有明顯沖突和矛盾，能形成互補。從金融市場和產品發展的角度來看，基金將在一定層面上滿足出資人和房地產企業的需求，具有一定的獨特優勢，應該具有很大的發展空間。
四、房地產基金發展的可持續性
有些觀點認為，人民幣房地產基金只是在宏觀調控背景下贏得了一個特殊而短暫的發展空間。因為調控只是階段性的，一旦調控放松且銀行的低成本信貸再度放開，開發商就會放棄基金。因此，基金在未來很難有大的作為和長遠發展。
但實際上，隨著中國的經濟發展模式發生轉變，政府不可能持續地以低成本資金來支持投資的發展，而會以引導信貸資金去支持那些符合國家轉型戰略的行業發展。從這個角度來說，地產融資模式發生變革是大勢所趨。也就是說，無論環境如何改變，基金在中國都會有長遠的發展。
目前，相對有利的生存環境和寬松的監管促使人民幣房地產基金出現蓬勃發展的勢頭，但根據最近的一些報道，已有上百家基金出現了各種問題。這種局面并不令人意外，因為發展活躍、秩序混亂、機遇眾多是每個行業在新生階段都會具有的特點，而提升行業的監管將推動其實現良性和可持續的發展。可以預見的是，不久之后。政府將對此領域展開嚴格監管，提高準入門檻，完善合格投資人制度，加強信息透明監管。
房地產基金范文6
傳統渠道挑戰重重
目前，房地產基金行業內主要的募集渠道有兩條。第一條是通過銀行和券商等金融機構，這也是最理想的募集渠道，畢竟銀行和券商直接面向終端客戶且掌握大量的客戶資源，但受制于金融機構的風控問題，非牌照類特別是民營的金融機構很難實現金融機構的渠道準入。于是，大部分房地產基金管理人通過“曲線模式”，如依靠個人關系和某些金融機構達成合作，但自某銀行理財經理私自給客戶推薦金融產品并導致部分金融產品無法到期兌付引來投資者上訴后，銀行和券商紛紛收緊了審批門檻，同時也三令五申從業人員不得私自代銷有限合伙類的金融產品，這從客觀上加劇了募資難的問題。
另一條則是通過市場上的第三方財富管理公司及外部財富管理團隊募集資金，該模式目前已逐漸成為主流，畢竟房地產基金面向的客戶和信托等其他金融理財產品的客戶具有很高的重合度，于是第三方財富管理公司及一些資源豐富的外部團隊順理成章的成為了基金管理人的首選。
不過，在深圳德信財富執行總裁吳旭華看來，房地產基金的募資正遭到各方面的挑戰，除去上市房企再融資之外，不成熟的投資者一味追求高回報而忽略風險，使得客觀、理性選擇投資產品和渠道成為一紙空文。吳旭華介紹：“部分抱著短期投機心態的機構在市場上發行有瑕疵的產品，對行業造成了較大的沖擊，也讓投資者‘一年被蛇咬，十年怕井繩’?！?/p>
多元化漸浮水面
在近期舉辦的“新沃新財經論壇2013·上?！闭搲?，新沃資本董事長朱燦認為，房地產基金要對資金市場和渠道有深刻的了解，著力去打造多元化的融資渠道，從而有效分散募集風險并實現選擇和優化的空間?！傲私馐袌霾拍芏ǔ龊侠淼馁Y金成本。如果不了解市場，定價過高會影響盈利，定價過低會導致募集期拉長甚至募集失敗?！?/p>
“房地產行業泡沫和金融市場有很大關系，但目前中國金融市場不是證券化程度過高，恰恰是證券化程度不夠，因此多元化的融資渠道能降低融資成本，增加房地產供應，促進市場平穩健康發展?！痹诘滦刨Y本董事長兼總經理陳義楓看來，房地產企業特別是中小房地產企業，更難從金融機構獲得資金，那么就需要借助更多樣化的手段和工具進行融資，故而以房地產基金為代表的直接融資方式仍然是主流渠道之一。
